Dnr KS/2012/86 SAMRÅDSREDOGÖRELSE DETALJPLAN FÖR HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN Folkparkens entré GRANSKNINGSHANDLING, 2014-11-11
INLEDNING PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Detaljplanens syfte är att möjliggöra förtätning och utveckling av Folkparken och idrottsplatsen Julivallen i centrala Höganäs. Dels i form av bebyggelse för bostads- och verksamhetsändamål och dels genom att säkra och utveckla områdets gröna och rekreativa värden. Syftet ligger i linje med den fördjupade översiktsplanen för Höganäs och Väsby i vilken området pekas ut som förädlingsområde. I översiktsplanen anges att minst hälften av all ny bebyggelse i Höganäs ska ske inom den befintliga tätorten. Också i detta avseende ligger detaljplanens syfte i linje med översiktsplanen. BAKGRUND Kommunfullmäktige i Höganäs beslutade den 24 november 2011, 138, att godkänna avtal mellan kommunen och Höganäs Folkets Hus- och parkförening gällande exploatering av Folkparken och Julivallen. Vidare beslutades att påbörja arbetet med exploateringen av området, vilket i ett första steg innebär att Samhällsbyggnadsförvaltningen tar fram ett program för parallellt uppdrag för Folkparken och Julivallen. Detta program färdigställdes i februari 2012 och därefter inleddes det parallella uppdraget med tre deltagare. I juni 2012 slutredovisades de olika förslagen varefter de ställdes ut för allmänheten under hösten. Under påföljande vinter skrev samhällsbyggnadsförvaltningen fram slutomdömen och förordade Jais arkitekters förslag. Den 5 mars 2013, 31, beslutade kommunstyrelsen att fortsätta arbetet med utvecklingen av området enligt inlämnat förslag från Jais arkitekter samt att påbörja planarbetet med detta förslag som grund. Detta planarbete har nu lett fram till föreliggande förslag till detaljplan. PLANPROCESSEN Planen genomförs med normalt planförfarande, vilket innebär plansamråd och formell granskning. Detaljplaneprocessen med normalt planförfarande enligt plan- och bygglagen 2010:900. PLANPROGRAM Detaljplanen kan föregås av ett planprogram som beskriver förutsättningarna och huvudidén för projektet. Något formellt planprogram har inte tagits fram för Folkparken och Julivallen. Däremot kan underlaget för det parallella uppdraget, där bland annat den fördjupade översiktsplanen för Höganäs och Väsby ingår, delvis sägas utgöra ett planprogram. SAMRÅD Det formella planförslaget tas fram av kommunens planhandläggare i samarbete med blivande byggherrar. Efter beslut i kommunstyrelsens planutskott genomförs samråd med medborgare, myndigheter och kommunala förvaltningar som får lämna synpunkter på förslaget. Vanligen hålls ett allmänt samrådsmöte, där förslaget presenteras och allmän- 2 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
heten har möjlighet att ställa frågor och framföra synpunkter. Efter samrådet bearbetas förslaget och alla inkomna synpunkter redovisas i en samrådsredogörelse. I den anges också om och hur synpunkterna tillgodoses. GRANSKNING Efter beslut om granskning i kommunstyrelsens planutskott sänds planförslaget ut på granskning. Under detta skede har medborgare, myndigheter och kommunala förvaltningar återigen möjlighet att inkomma med synpunkter. De som vill ha möjlighet att överklaga detaljplanen när den är antagen måste skriftligen inkomma med synpunkter senast under granskningsskedet. Efter granskningen bearbetas förslaget och alla inkomna synpunkter redovisas i ett granskningsutlåtande. I den anges också om och hur synpunkterna tillgodoses. ANTAGANDE Det slutliga planförslaget lämnas över till kommunfullmäktige för antagande. EVENTUELLT ÖVERKLAGANDE Senast tre veckor efter det att antagandebeslutet anslagits ska eventuella överklaganden skickas in till den instans som fattat beslut om antagande. LAGA KRAFT Om detaljplanen inte överklagas vinner planhandlingarna laga kraft omkring 4 veckor efter beslut om antagande. 3 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
PLANARBETETS GÅNG PLANFÖRFARANDE OCH PLANPROCESSEN Detaljplanen för Folkparken & Julivallen handläggs enligt normalt planförfarande med plansamråd och formell granskning. Program behövs inte eftersom att planuppdraget har stöd i gällande översiktsplan. Detaljplanen antas av kommunfullmäktige. PLANSAMRÅD Plansamråd genomfördes den 1-30 april 2014. Underrättelse om samråd har skett genom utskick i enlighet med fastighetsägarförteckning och sändlista, annons i ortens dagstidning Helsingborgs Dagblad och i tidningsbilagan Hallå! Höganäs, på kommunens hemsida och anslagstavla den 26 mars 2014. Den 3 april genomfördes planpromenad inom planområdet med efterföljande samrådsmöte i Höganäs stadshus. Planpromenaden lockade ett 50-tal och samrådsmötet omkring 35 besökare. Vid mötet medverkade Jais arkitekter, representanter för JM och Höganäshem samt tjänstemän från Höganäs kommuns planavdelning. Under planpromenaden och samrådsmötet presenterades planförslaget och planprocessen. Frågor och synpunkter som lyftes fram under planpromenaden och samrådsmötet listas nedan. Svaren som återges är de svar som gavs under samrådsmötet om inget annat anges. Hur kommer skuggbildningen att bli uppe i nordvästra delen av planområdet vid de högre husen längs Långarödsvägen? Svar: De högre husen i planområdets nordvästra del kommer tidvis att skugga fastigheterna norr om Långarödsvägen. (Inför granskningsskedet har en utförligare skuggstudie genomförts som visar att påverkan under sommarmånaderna majaugusti kommer vara begränsad. Skuggstudien finns att ta del av på samhällsbyggnadsförvaltningen.) Är det ekonomiskt hållbart att bygga på marken med tanke på dess sammansättning? Redan på 1960-talet fick Folkparken lägga ut stora belopp på grund av de organiska markförutsättningarna. Svar: Både kommunen och de privata exploatörerna gör bedömningen att det finns ekonomi i projektet. Hur hanterar planförslaget nya parkeringar för boende? I samrådsförslaget finns inte 200 nya parkeringsplatser. Svar: Samrådsförslaget redogör för knappt 200 boendeparkeringar (193 st). Med det centrala läget och ambitionen att etablera en bilpool i området är det motiverat att frångå riktvärdet om en parkeringsplats per bostad. 4 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
Varför inte placera de nordvästra höghusen 10-15 meter in från Långarödsvägen för att slippa skuggor mot villabebyggelsen på andra sidan vägen? Finns det fler skuggstudier att tillgå där man kan se förhållanden under andra tider på dygnet och året? Svar: Det finns främst två skäl till att de högre husen i planområdets nordvästra del placerats enligt förslaget: dels för att tydliggöra gaturummet längs Långarödsvägen och dels för att inte inkräkta mer än nödvändigt på parken. (Inför granskningsskedet har en utförligare skuggstudie genomförts. Skuggstudien finns att ta del av på samhällsbyggnadsförvaltningen.) Hur kommer trafikflödena att ändras i området med runt 240 nya lägenheter (medräknat Höganäshems tillbyggnad i kvarteret Månstorp). Svar: En ökning av trafikflödena kommer att ske, men gatustrukturens utformning bedöms kunna hantera denna ökning. (Inför granskningsskedet har mer detaljerade beräkningar av framtida trafikflöden genomförts, vilka redovisas i planbeskrivningen under rubriken Konsekvenser av detaljplanens genomförande.) I ett nytt område av denna omfattning borde man tänka mycket på den ekologiska hållbarheten. Att skapa unika värden och exempelvis använda sig av solceller på bebyggelsen gör även att folk utifrån intresserar sig för området. Svar: Det finns flera hållbarhetsaspekter i projektet. Bland annat det faktum att utbyggnaden i sig innebär en förtätning och ett effektivt nyttjande av marken. Det finns också en uttalad ambition att etablera en bilpool, både för de boende i området och för närboende som ett led i att minska bilanvändningen. Beträffande energiförsörjning finns det möjlighet att införa urbana vindkraftverk på hustaken. Det är dock inget som regleras i detaljplanen. Skisserna i förslaget är för generella och otydliga så det blir svårt att yttra sig om dem. Går det att komma in med synpunkter på materialval, färg etc? Svar: Samrådsförslaget reglerar enbart områdets generella drag med exempelvis markanvändning, våningsantal och exploateringsgrad. Den mer exakta gestaltningen av området är än så länge oklar, men det finns alla möjligheter att inkomma med tankar och synpunkter kring detta. Vad ska samlingslokalerna i planförslaget användas till? Varför har man inte löst parkeringsplatserna till dessa ordentligt? Svar: I samrådsförslaget medges verksamheter som samlingslokaler, vårdcentral och förskola. Med hänvisning till samrådsförslagets allmänna parkeringsplatser, gatuparkering samt närliggande större parkeringsytor får den större delen av parkeringsbehovet anses vara tillgodosett. Det är dock kommunens bedömning att ytterligare allmänna parkeringsplatser måste säkras i planförslaget, vilket kommer göras inför granskningsskedet. 5 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
Hur ska Folkparken kunna få ekonomi i sina arrangemang om deras verksamhet bara ska rikta sig till de som bor i den närmsta omgivningen, med tanke på de få parkeringsplatserna? Svar: Folkparkens arrangemang kan givetvis rikta sig mot vem som helst, men kommunens ambition är att det ska bli enklare att röra sig inom Höganäs till fots och med cykel. För bilburna besökare till Folkparken är det rimligt att hänvisa till närliggande parkeringsytor vid Kvickbadet, Kyrkplatsen och Kullagymnasiet, samtidigt som ytterligare allmänna parkeringsplatser måste säkras inom planområdet. Hur har man tänkt med säkerheten då man anlägger öppna dagvattensystem intill lekplatsen? Svar: Dagvattnet är en kvalitet i parkmiljön men det är naturligtvis viktigt att barn redan i tidiga år lär sig hantera vatten. Att stängsla in dagvattnet ska generellt sett undvikas, på samma sätt som vi inte stängslar in vår kust. Parkeringsgarage brukar ofta kunna vara en lösning på platsbrist. Varför anses det inte vara ekonomiskt i just det här projektet? Svar: De geotekniska förutsättningarna gör det alltför dyrt att anlägga underjordiska parkeringsgarage. Flera fastighetsägare i anslutning till planområdet vill se mer utförliga skuggstudier. Svar: Vi tar med oss önskemålet i det fortsatta planarbetet. Är det garanterat att föreningen Folkparken kommer att bekosta och driva den tänkta samlingslokalen? Är 14 miljoner tillräckligt för att få till stånd en ersättningslokal för Folkparken? Svar: Några garantier finns inte. Frågor om hur ekonomin för samlingslokalen ser ut i detalj får hänvisas till Folkparksföreningen. 6 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
INKOMNA SYNPUNKTER Under samrådstiden har 16 skrivelser inkommit. Nedan angivet datum i anslutning till skrivelsen står för den dag då den diarieförts i kommunen. I de fall yttranden innehåller synpunkter om planförslaget kommenteras detta med ställningstagande inför fortsatt planprocess. I de fall de inkomna samrådsyttrandena varit långa har ansvarig handläggare sammanställt en kortare version som beskriver huvuddragen i de inkomna synpunkterna. SWEDEGAS AB (2014-03-31) har inget att erinra mot samrådsförslaget. TELIASONERA SKANOVA ACCESS (2014-04-01) har inget att erinra mot samrådsförslaget. FASTIGHETSÄGARE TILL ELESHULT 1:61 (2014-04-11) efterfrågar enplanshus för en äldre målgrupp som inte gärna vill ha trappor i huset. Helst som hyresrätter för de som vill sälja sina hus och vill leva gott för pengarna istället för att placera dem i ett boende. Kommentar: Planförslaget medger många lägenheter i flerbostadshus, i såväl hyresrätt som bostadsrätt, väl lämpade för den äldre målgruppen som ogärna vill ha trappor. Radhusen föreslås byggas i två våningar, även om detaljplanen inte utgör något hinder för enplanshus. TRAFIKVERKET (2014-04-15) efterlyser en beräkning av den framtida trafikökningen och påtalar att ökad trafik kan medföra behov av åtgärder på det statliga vägnätet och dess anslutningar, i synnerhet i närliggande korsningspunkter som Ljungvägens, Långarödsvägens och Storgatans anslutningar till väg 111. Trafikverket önskar en redovisning över planförslagets påverkan på det omgivande vägnätet och vilka åtgärder som kan krävas och påminner om att krav och råd enligt VGU ska följas vid åtgärder som rör statliga anläggningar. Vidare påpekar Trafikverket vikten av att parkeringsfrågan för samlingslokalen löses på ett sådant sätt att besökarna på ett trafiksäkert sätt kan ta sig från den hänvisade parkeringsytan till samlingslokalen. Avslutningsvis förutsätter Trafikverket att planområdet i sin helhet utformas så att riksdagens fastställda riktvärden för trafikbuller inte överskrids. Kommentar: Inför granskningsskedet har mer detaljerade beräkningar av framtida trafikflöden genomförts, vilka redovisas i planbeskrivningen. De parkeringsytor som föreslås hänvisas för samlingslokalens besökare vid större evenemang ligger ur trafiksäkerhetsaspekt väl i förhållande till samlingslokalen. HÖGANÄS ENERGI AB (2014-04-17) påtalar att de planerade bostäderna föranleder ett behov av en ny nätstation, vilken man föreslår placeras inom eller intill det sydöstra parkområdet. Vidare informerar Höganäs Energi om att fjärrvärmenätet är dimensionerat för att klara den tänkta utbyggnaden och kommer förse samtliga byggnader. Detsamma gäller för fibernätet. Kommentar: Inför granskningsskedet införs ett nytt E-område öster om Norra Månstorpsvägen för att möta behovet av en ny nätstation. Flerbostadshusen 7 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
kommer anslutas till det befintliga fjärrvärmenätet samtidigt som luftvärmepumpar föreslås installeras för radhusen. LANTMÄTERIET (2014-04-17) påtalar att grundkartan bör uppdateras eftersom ett flertal av de i grundkartan redovisade samfälligheterna nyligen avregistrerats. Dessutom bör ordalydelsen minsta tomtstorlek ändras till minsta fastighetsstorlek under planbestämmelse d 1. Vidare noterar Lantmäteriet att de flesta ytor inom kvartersmark ska hållas tillgängliga för gemensamhetsanläggningar och att dessa kan uppfattas stå i konflikt med byggrätterna. I planbeskrivningen bör det därför specificeras vilka gemensamhetsanläggningar som avses bildas. Lantmäteriet ifrågasätter också innebörden i att en del av detaljplanen föreslås upphävas, vilket sägs i planbeskrivningen. Avslutningsvis påminner Lantmäteriet om att konsekvenserna av detaljplanen ska redovisas fastighetsvis. Kommentar: Inför granskningsskedet har grundkartan uppdaterats och ordalydelsen under planbestämmelse d 1 ändrats till minsta fastighetsstorlek. Vidare förtydligas avsikten med gemensamhetsanläggningarna i planbeskrivningen. Skrivningen om att en del av detaljplanen föreslås upphävas är felaktig. Planbeskrivningen revideras på denna punkt. Inför granskningsskedet kompletteras planbeskrivningen med en redogörelse för detaljplanens konsekvenser fastighetsvis. FASTIGHETSÄGARE TILL TUMLAREN 7 (2014-04-25) motsätter sig föreslagen bebyggelse öster om den sydöstra parken med hänsyn till att sol- och skuggförhållandena inom fastigheterna längs Bokvägen kan påverkas negativt. Fastighetsägaren ser helst att ingen byggnad alls uppförs på denna mark men kan acceptera envåningshus. Kommentar: Inför granskningsskedet har en utökad skuggstudie genomförts. Det kan utifrån denna skuggstudie konstateras att skuggbildningen inom fastigheterna längs Bokvägen kommer bli sådan att det är motiverat med en sänkning av våningsantalet för den radhuslänga i nordsydlig riktning som föreslås längst österut inom planområdet. En sänkning från tre till två våningar innebär avsevärt förbättrade soloch skuggförhållanden inom de aktuella fastigheterna under sommarkvällar. På denna punkt revideras planförslaget inför granskningsskedet. FASTIGHETSÄGARE TILL PERSEUS 4 (2014-04-28) är mycket upprörda över att informationen inför planeringen inte varit direkt riktad till de som bor närmst planområdet och att man inte haft något att säga till om i beslutet av vinnande förslag. Fastighetsägarna uttrycker en oro för hur deras hus kan komma att påverkas, med en överhängande risk för ökade sättningar på grund av obalans i marken. Fastighetsägarna kan inte acceptera de femvåningshus som kommer att ligga närmst deras tomt med hänsyn till den insyn och skuggbildning detta medför i deras trädgård och kräver att en skuggstudie för hela dygnet och hela året genomförs. Vidare motsätter sig fastighetsägarna bevarandeskyddet på träden längs muren eftersom trädens många fågelbon både genererar kraftigt ljud och fågelbajs. Fastighetsägarna anför även att de många nya hushållen kommer innebära en betydande trafikökning med högre ljudnivå, sämre luftkvalitet men även fler mänskliga ljud. Fastighetsägarna oroas även över parkeringssituationen. Vid större arrangemang på Julivallen har man erfarit parkeringsproblem då hela kvarteret översållats med bilar. Skulle byggplanerna genomföras innebär det dessutom att man kommer få leva bredvid en byggarbetsplats i flera år och föreslår att de högre husen byggs utmed litorinavallen med stora möjligheter till havsutsikt och minimal störning för övriga boende. 8 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
Kommentar: I januari 2012 beslutade kommunstyrelsen att godkänna organisationen för det parallella uppdraget. Organisationen utgjordes av en projektgrupp bistådd av en parlamentarisk referensgrupp och en tjänstemannareferensgrupp. Dessa grupper bedömde de inkommande förslagen och korade slutligen ett vinnande förslag. Detta tillvägagångssätt är sålunda politiskt förankrat. I nästa skede detaljplaneprocessen utgör samtliga fastighetsägare intill planområdet en del av samrådskretsen och har därför blivit särskilt inbjudna till samråd över detaljplanen. Vid nybyggnadsprojekt i denna storlek besiktigar kommunen närliggande bostadshus före och efter områdets exploatering. Eventuella sättningsskador kopplade till exploateringen kommer att ersättas. Det är dock kommunens självklara inställning att alla former av sättningsskador så långt det är möjligt ska undvikas. Utifrån den utökade skuggstudie som genomförts inför granskningsskedet kan konstateras att föreslagna femvåningshus (och sexvåninghus) inte kommer föranleda någon ytterligare skuggbildning över fastigheten Perseus 4. Insynen bedöms bli marginell, inte minst mot bakgrund av att avståndet uppgår till omkring 55 meter och att befintliga träd mellan exploateringsområdet och fastigheten Perseus 4 avses bevaras. Beträffande trädens upphov till upplevda olägenheter konstaterar samhällsbyggnadsförvaltningen att uppväxta träd utgör en viktig del av stadsbilden och bidrar med såväl estetiska som biologiska och rekreativa värden. Med träd följer oundvikligen fågelliv. Även fågellivet är viktigt ur ett biologiskt perspektiv. Exploateringen av området kommer, som fastighetsägarna anför, att innebära en trafikökning. Ökningen bedöms främst vara kopplad till Långarödsvägen, från Norra Månstorpsvägen österut till väg 111. Flödesberäkningar ger dock vid handen att det framtida vägtrafikbullret inte kommer överskrida riktvärdena. Att de rent mänskliga ljuden kommer bli fler är något som man som boende i en växande stad får räkna med. Verksamheten på Julivallen kommer från och med 2015 att flyttas till Höganäs Sportcenter. Man kan därför bortse ifrån eventuell parkeringsproblematik kopplad till dessa evenemang. Områdets största evenemang kommer i framtiden troligtvis vara kopplade till den föreslagna samlingslokalen vid Olof Palmes plats. Inför granskningsskedet har samhällsbyggnadsförvaltningen därför genomfört en parkeringsutredning. Utredningen har landat i slutsatsen att det vid större evenemang i samlingslokalen finns goda möjligheter att samutnyttja befintliga parkeringsytor som exempelvis vid Kvickbadet och Kyrkplatsen. Vid dessa tillfällen kan dock även gatuparkeringar i intilliggande kvarter vara ett alternativ. Avslutningsvis vill samhällsbyggnadsförvaltningen tydliggöra att det kommer finnas möjlighet att föra en dialog med kommunen kring eventuella olägenheter i samband med områdets utbyggnad. FASTIGHETSÄGARE TILL TUMLAREN 6 (2014-04-29) är i grunden positiva till bostäder inom området men anser att samrådsförslaget tar för lite hänsyn till befintlig bebyggelse. Man anser att de nya huskropparnas höjd och närhet till befintlig bebyggelse försämrar ljusförhållandena och den öppna miljö som finns i dagsläget och påpekar att fastigheterna längs Bokvägen kommer förlora solläget på sen eftermiddag och kväll. Vidare vill man att de nya bostäderna närmast Bokvägen ges en betydligt lägre karaktär och ser att radhus i 1-1½ plans fristående hus hade harmoniserat på ett bättre sätt i övergången från det gamla till det nya. Avslutningsvis har fastighetsägarna svårt att förstå planförslagets ambition att undvika känslan av att detta är ett eget separat bostadsområde utifrån samrådsförslagets utformning och anser att det krävs färre bostäder med lägre huskroppar i närheten av befintlig bebyggelse för att uppleva harmoni mellan det gamla och det nya. Kommentar: Inför granskningsskedet har en utökad skuggstudie genomförts. Det kan utifrån denna skuggstudie konstateras att skuggbildningen inom fastigheterna 9 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
längs Bokvägen kommer bli sådan att det är motiverat med en sänkning av våningsantalet för den radhuslänga i nordsydlig riktning som föreslås längst österut inom planområdet. En sänkning från tre till två våningar innebär avsevärt förbättrade sol- och skuggförhållanden inom de aktuella fastigheterna under sommarkvällar. På denna punkt revideras planförslaget inför granskningsskedet. Planförslagets ambition att skapa ett område som är väl integrerat med övriga Höganäs avser inte i första hand huskropparnas våningsantal. Här avses främst den allmänna platsmarkens disposition med en kvartersstorlek som återfinns i omgivningen och en god förgrening av gång-, cykel- och biltrafik. Det ska också påpekas att den högre bebyggelsen lokaliseras till de lite större gatorna Långarödsvägen och Norra Månstorpsvägen och att bebyggelsen successivt blir lägre åt bostadsområdena i söder och öster. SOCIALFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN (2014-04-29) ser ur ett socialt perspektiv positivt på utvecklingen av området och påminner om att det vid nybyggnation är viktigt att tillgodose en god tillgänglighet samt att bostäderna i så stor utsträckning som möjligt byggs så att äldre och funktionshindrade kan bo i dem. Det är också viktigt att beakta tillgängligheten till stadsdelsparken. Socialförvaltningen anser även att möjligheten att bygga ett trygghetsboende med tillhörande samlingslokaler och restaurang bör övervägas i det fortsatta arbetet. Detta bedöms minska efterfrågan på vårdboende, vilket blir allt viktigare med en åldrande befolkning och begränsade ekonomiska resurser. Kommentar: Bostädernas tillgänglighetsanpassning prövas i bygglovsskedet. Tillgängligheten till stadsdelsparken säkras genom att parken öppnas upp åt flera håll, med entréer i fyra väderstreck. Att parken tillgänglighetsanpassas för funktionshindrade säkerställs i genomförandeskedet. Trygghetsboende är inget uttalat syfte med detaljplanen, men detaljplanen reglerar inte heller boendeformen på något annat sätt än var och hur radhus respektive flerbostadshus får uppföras. Det finns alltså inget som förhindrar att en del av områdets bostäder i framtiden utvecklas till trygghetsboende. E.ON GAS SVERIGE AB (2014-04-29) påminner om att man längs Långarödsvägen och Oxelgatan har distributionsledningar för natur- och biogas samt en servisledning som går in till byggnad inom planområdet. Vidare redogör E.ON för skyddsavstånd mellan ledning och byggnad, till närmaste gräns för område med förväntade grävningsaktiviteter samt hur träd bör planteras i förhållande till gasledning. E.ON rekommenderar avslutningsvis att gasledningarna ritas in i grundkartan. Kommentar: För att förebygga komplikationer vid detaljplanens genomförande och framtida sättningsrisker kopplade till gasledningar till folkparksbyggnaden har kommunen för avsikt att i samband med exploateringen av området avlägsna dessa ledningar inom planområdet. Inför granskningsskedet kompletteras grundkartan med gasledningarna. FASTIGHETSÄGAREN TILL TUMLAREN 5 (2014-04-29) anser att samrådsförslagets ambition med hög exploateringsgrad och goda ljusförhållanden för den nya bebyggelsen får en negativ påverkan på och tar för liten hänsyn till den befintliga bebyggelsen längs Bokvägen. Man tycker att det är svårt att förstå planförslagets ambition att undvika känslan av att detta är ett eget separat bostadsområde och anser att det krävs färre bostäder med lägre huskroppar i närheten av befintlig bebyggelse för att uppleva harmoni 10 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
mellan det gamla och nya. Avslutningsvis betonar man att de radhus i upp till tre våningar längst i öster som föreslås kommer skugga tomterna på eftermiddag och kväll och påverka Bokvägens atmosfär påtagligt. Här anser fastighetsägarna att enplans radhus eller 1½-plans fristående hus hade harmoniserat bättre med intilliggande bebyggelse. Kommentar: Inför granskningsskedet har en utökad skuggstudie genomförts. Det kan utifrån denna skuggstudie konstateras att skuggbildningen inom fastigheterna längs Bokvägen kommer bli sådan att det är motiverat med en sänkning av våningsantalet för den radhuslänga i nordsydlig riktning som föreslås längst österut inom planområdet. En sänkning från tre till två våningar innebär avsevärt förbättrade sol- och skuggförhållanden inom de aktuella fastigheterna under sommarkvällar. På denna punkt revideras planförslaget inför granskningsskedet. Planförslagets ambition att skapa ett område som är väl integrerat med övriga Höganäs avser inte i första hand huskropparnas våningsantal. Här avses främst den allmänna platsmarkens disposition med en kvartersstorlek som återfinns i omgivningen och en god förgrening av gång-, cykel- och biltrafik. Det ska också påpekas att den högre bebyggelsen lokaliseras till de lite större gatorna Långarödsvägen och Norra Månstorpsvägen och att bebyggelsen successivt blir lägre åt bostadsområdena i söder och öster. RÄDDNINGSTJÄNSTEN, HÖGANÄS KOMMUN (2014-04-30) har inget att erinra under förutsättning att tillgängligheten för räddningstjänstens fordon vid en eventuell räddningsinsats beaktas, att kontakt tas med räddningstjänsten vid eventuell utbyggnad av vattenledningsnätet för strategisk placering av brandposter i området samt att hårdgjord yta beaktas för maskinstege vid fönsterutrymning. Det sistnämnda gäller vid fastigheter över tre våningar. Kommentar: Synpunkterna hanteras i bygglovs- och genomförandeskedena. LÄNSSTYRELSEN I SKÅNE LÄN (2014-04-30) anser att planhandlingarna behöver kompletteras med information och analyser om såväl framtida bullervärden i det befintliga vägnätet som vad de nya bostäderna och verksamheterna ger upphov till. Om skyddsåtgärder blir nödvändiga för att klara gällande riktvärden måste detaljplanen säkra det genom planbestämmelser. Vidare menar länsstyrelsen att redogörelsen över markföroreningarna inom planområdet måste kompletteras och att det särskilt behöver visas om marken är förorenad och hur förorenad den är. Länsstyrelsen uppmärksammar också att det kan finnas potentiellt förorenade områden utanför planområdet. Bland annat vid Kyrkogatan. Avslutningsvis anser länsstyrelsen att planbestämmelsen om antal våningar bör kompletteras med en planbestämmelse om högsta möjliga byggnadshöjd i meter. Detta för att göra planförslaget tydligare när det gäller landskapsbilden och den nya bebyggelsens påverkan jämfört med den befintliga bebyggelsen runt planområdet. Kommentar: Inför granskningsskedet har mer detaljerade beräkningar av framtida trafikflöden genomförts, vilka redovisas i planbeskrivningen. Den trafikökning som exploateringen av området kommer innebära bedöms främst påverka Långarödsvägen, från Norra Månstorpsvägen österut till väg 111. Flödesberäkningar ger dock vid handen att det framtida vägtrafikbullret inte kommer överskrida riktvärdena, varken här eller i någon annan del av detaljplanens närområde. Inför granskningsskedet har ytterligare geotekniska analyser genomförts. Analysresultaten innebär att en mindre mängd förorenade massor behöver avlägsnas från området men att merparten av de förorenade massorna går att återanvända inom planområdet, 11 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
primärt i parkområdet i den västra delen. Planbeskrivningen kompletteras med en redogörelse för detta förfarande under rubriken Detaljplanens genomförande. Inför granskningsskedet kompletteras bestämmelsen om våningsantal med en bestämmelse om högsta tillåtna byggnadshöjd. Påverkan på omgivande bebyggelse tydliggörs även i den sedan samrådsskedet utökade skuggstudien. UTBILDNINGSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN (2014-04-30) informerar om att man planerar för en familjecentral med öppen förskola i en av de föreslagna byggnaderna intill Olof Palmes plats. Utbildningsförvaltningen betonar möjligheten att i nära anslutning till lokalerna kunna bedriva utomhusverksamhet samt behovet av parkeringsplatser, då förskolans upptagningsområde täcker in hela kommunen. Kommentar: För att minska bilberoendet och därmed behovet av boendeparkeringar kommer en bilpool att etableras i området. Därför kan ett flertal av de tidigare föreslagna boendeparkeringarna nu omvandlas till parkeringar för exempelvis verksamheternas besökare. Utbildningsförvaltningen har uttryckt behov av 10-15 parkeringsplatser i nära anslutning till förskolan, vilket kan tillmötesgås i och med ett reducerat antal boendeparkeringar samt möjligheten till gatuparkering längs Norra Månstorpsvägen. REGION SKÅNE (2014-04-30) ser positivt på kommunens ambition att skapa bostäder av blandad karaktär och för en blandad befolkningsstruktur och konstaterar att bostadsutbudet är en viktig utvecklingsfaktor för Skåne. Ur ett regionalt perspektiv bidrar planförslagets intentioner dessutom till en balanserad bostadsmarknad. Planområdets kollektivtrafiknära läge lyfts fram och Region Skåne ser det som önskvärt att gena, trafiksäkra och trygga gång- och cykelanslutningar utvecklas mellan planområdet och närliggande hållplatser. Kommentar: Långarödsvägen utgör den naturliga länken mellan planområdet och hållplats Kullagymnasiet vid väg 111. I samband med detaljplanens genomförande kan det bli aktuellt att omgestalta Långarödsvägen med särskilt fokus på trafiksäkerheten för gångtrafikanter och cyklister. 12 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
SAMMANFATTNING Sammanlagt har 16 skrivelser inkommit. Skrivelser från fastighetsägare till Eleshult 1:61, Perseus 4, Tumlaren 5, Tumlaren 6 och Tumlaren 7, Trafikverket, Höganäs Energi AB, Lantmäteriet, socialförvaltningen, E.ON Gas Sverige AB, räddningstjänsten, Länsstyrelsen i Skåne län, utbildningsförvaltningen samt Region Skåne innehåller synpunkter på förslaget. Dessa synpunkter har bemötts ovan med kommentarer och har i de flesta fall föranlett omarbetning av planförslaget. Sammanfattningsvis ändras planförslaget enligt följande: Ändrad planområdesgräns i norr för att i möjligaste mån låta gränsen följa befintliga fastighetsgränser. Ändrad planområdesgräns innebär att mark för lokalgata och GC-väg mot Väpnaregatan tillförs planområdet. GC-vägen ska vara tillgänglig för renhållningsfordon. Planbestämmelse B ändras till B 1 för hela planområdet, med innebörden bostäder och icke störande verksamheter. Planbestämmelse B längst i nordväst kompletteras med en C-bestämmelse. Planbestämmelse C vid torgytan kompletteras med en B 1-bestämmelse. Planbestämmelse BCDS 1 kompletteras med skrivelsen lokaler i bottenvåning mot TORG får ej upplåtas för bostadsändamål. Nytt E-område öster om Norra Månstorpsvägen. Den stora parken utvidgas något i dess norra del. Den mark öster om Norra Månstorpsvägen som i samrådsförslaget föreslogs som allmän platsmark reduceras och omvandlas till största delen till parkmark. Skydds- och bevarandebestämmelser för ytterligare träd öster om Norra Månstorpsvägen inom den tillkommande parkmarken. Utökad största tillåtna bruttoarea i användningsområdena väster och söder om torgytan. I det nordvästra kvarteret omvandlas prickmark till korsmark och gränsen mellan de båda användningsområdena justeras. Korsmark införs inom del av kvartersmark som angränsar till den stora parken. Ändrat våningsantal från III till II för den radhuslänga i nordsydlig riktning som föreslås i planområdets östra del. Ändrat våningsantal från II till III för området söder om torgytan. Ordalydelsen under planbestämmelse d 1 ändras till minsta tillåtna fastighetsstorlek. Planbestämmelse q 2 kompletteras med skrivelse om att bestämmelsen inte gäller murens ostligaste del. Planbestämmelse g kompletteras med skrivelse om vilket ändamål som avses för gemensamhetsanläggningarna. Planbestämmelse p 1 införs. Bestämmelsen styr flerbostadshusens placering. Planbestämmelse p 2 införs. Bestämmelsen styr radhusens placering. Generell planbestämmelse som styr kvartersmarkens avgränsning mot gata införs. Planbestämmelse f 1 införs. Bestämmelsen styr flerbostadshusens utförande. Planbestämmelse f 2 införs. Bestämmelsen styr radhusens utförande. Planbestämmelse v 1 införs. Bestämmelsen styr det nordvästra kvarterets utformning. Planbestämmelse om våningsantal kompletteras med en bestämmelse om högsta tillåtna byggnadshöjd. En administrativ bestämmelse om att två berörda tomtindelningar upphör att gälla i de delar som ligger inom planområdet införs. 13 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN
Delad genomförandetid införs inom planområdet. Fem års genomförandetid gäller för användningsområdet omedelbart söder om torgytan och tio års genomförandetid gäller för övriga delar av planområdet. Grundkartan kompletteras med gasledningar och uppdateras med bland annat ny fastighetsbildning. Mer detaljerade beräkningar av framtida trafikflöden har genomförts och redovisas i planbeskrivningen. Avsikten med gemensamhetsanläggningarna förtydligas i planbeskrivningen. Planbeskrivningen kompletteras med en redogörelse för detaljplanens konsekvenser fastighetsvis. Planbeskrivningen kompletteras med en redogörelse för åt vilket håll dagvattnet ska ledas. Planbeskrivningen kompletteras med slutsatser från de ytterligare geotekniska analyser som genomförts. Planbeskrivningen kompletteras med slutsatser från genomförd parkeringsutredning beträffande allmänna parkeringsplatser. Planförslaget innebär att kommunens parkeringspolicy frångås. Planbeskrivningen kompletteras med en motivering till detta. SYNPUNKTER SOM INTE BLIVIT TILLGODOSEDDA Ett antal synpunkter har inte blivit tillgodosedda, vilka listas nedan. Anledningen till att de inte tillgodosetts förklaras i kommentarer ovan. En generell önskan om hyresrätter i enplanshus (fastighetsägare till Eleshult 1:61). Radhusen i planområdets östra del bör helst utgå men envåningshus kan accepteras (fastighetsägare till Tumlaren 7). Radhusen i planområdets östra del bör inte uppföras till ett högre våningsantal än 1½ (fastighetsägare till Tumlaren 5 och Tumlaren 6). Färre huskroppar i närheten av befintlig bebyggelse (fastighetsägare till Tumlaren 7). Inget femvåningshus inom Julivallens område (fastighetsägare till Perseus 4). Inget bevarandeskydd på träden innanför muren utmed Långarödsvägen (fastighetsägare till Perseus 4) 14 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN