Planering för seniorbostäder och andra boendeformer för äldre

Planering för seniorbostäder och andra boendeformer för äldre Seniorbostäder i Ljungbyholm Mars 2008

Bakgrund Kommunledningskontoret fick den 24 april 2007 i uppdrag av kommunstyrelsens arbetsutskott att se över hur dagens och framtidens bostadsbehov ska lösas för att ge våra äldre bättre valmöjligheter. Särskilt skulle behovet av seniorbostäder utredas. Uppdraget skulle genomföras tillsammans med samhällsbyggnadskontoret, omsorgsförvaltningen och Kalmarhem. En projektgrupp bildades som har bestått av Christina Rosenqvist, projektledare Björn Strimfors Björn Carlswärd Mats Johansson Monica Antonsson/Thomas Johansson Ann Gustafsson Birgitta Leigard Lars Stjernfelt Kommunledningskontoret/mark- och planeringsenheten Kommunledningskontoret/mark- och planeringsenheten Samhällsbyggnadskontoret Samhällsbyggnadskontoret Omsorgsförvaltningen Södermöre kommundelsförvaltning Kalmarhem Fastighetsägarna GFR Projektgruppen har haft samråd med Pensionärsrådet och pensionärsorganisationerna samt med fastighetsägare och aktörer på byggmarknaden. Som grund för projektgruppens uppdrag finns en motion från moderaterna i Kalmar, där man dels vill få fram en plan för lokalisering av seniorboenden i olika delar av Kalmar kommun dels att de markområden som på detta sätt avsätts för seniorboende, erbjuds till både privata och offentliga entreprenörer. Syfte Att analysera behovet av bostäder för äldre och peka på de åtgärder kommunen kan vidta för att bostadsbehoven för äldre ska tillgodoses, såväl i nyproduktion som i befintliga bostadsområden. Sammanfattning Demografi och boendeförhållanden Antalet äldre ökar kraftigt under en lång tid framöver. Fram till 2014 ökar antalet 65 år och äldre med knappt 2.000 personer. Ökningarna fortsätter därefter och jämfört med dagens äldre (2006) kommer de äldre år 2030 att vara 40% fler än idag. Cirka 90% av alla äldre bor i vanligt ordinärt boende. Många bor i icke tillgängliga och dåligt anpassade lägenheter. Många äldre och framför allt morgondagens äldre (55-64 år) bor i egna småhus. Många av dessa småhus har stora brister när det gäller tillgänglighet. Gruppen äldre är inte en homogen grupp som har likartade behov. Det behövs olika former av boende för att tillfredsställa olika behov. Definition på seniorboende Begreppet seniorboende används med många olika betydelser och med mycket olika innehåll. Kommunen vill att följande ska gälla för byggnation av seniorbostäder på kommunal mark: det är vanliga bostäder utan krav på biståndsbedömning det ska ställas höga krav på fysisk tillgänglighet i och utanför bostäderna det ska finnas någon form av gemensamhetslokal/-er det ska vara nära till service, särskilt dagligvarubutik och allmänna kommunikationer bostäderna ska vara förbehållna äldre det ska finnas olika upplåtelseformer 2

Behovsbedömning Behovsbedömningen har gjorts mot bakgrund av prognosen om 70.000 invånare 2014. Projektgruppens beräkning tyder då på att det för hela befolkningen finns ett behov av 4.325 bostäder fram till 2014. Det innebär ett genomsnitt på 540 lägenheter per år alltså ganska nära den målsättning som kommunen tagit fram om 500 bostäder per år. Av dessa 4.325 bostäder avser cirka 1.400 bostäder det ökade behovet i åldersgrupperna 55-w år. Med denna beräkning skulle det alltså behöva byggas cirka 175 bostäder per år för denna åldersgrupp fram till 2014. Det är svårt att bedöma hur stor del av dessa bostäder som bör vara seniorbostäder. Projektgruppen gör ett antagande att 5% av hushållen i åldern 65-74 år kommer att efterfråga seniorbostad samt 10% av hushållen i åldern 75 år och äldre. Det innebär totalt 670 bostäder eller i genomsnitt 85 bostäder per år fram till 2014. Mot bakgrund av denna prognos kan en målsättning vara att kommunen alltid ska ha planlagd mark för byggnation av 50-100 seniorbostäder. Hur ska behovet av bostäder för äldre tillgodoses? Genom att bygga särskilda bostäder 2007 fanns totalt 735 särskilda boenden i Kalmar. Det innebär att 7% av antalet personer 65 år och äldre har plats på särskilt boende. Inom omsorgen relaterar man oftast andelen platser till personer 80 år och äldre, vilket innebär cirka 21%. Antalet äldre totalt sett ökar under prognosperioden. Det är dock de yngre pensionärerna som ökar medan antalet äldre 80 år och uppåt är konstant. I den äldreboendeplan som nu tas fram på omsorgsförvaltningen utgår man ifrån att 40 platser i särskilt boende ska tillskapas vartannat år fram till 2020. Genom att öka nyproduktionen av tillgängliga lägenheter Kalmar har som målsättning att 500 bostäder per år ska byggas. Dessa bostäder ska vara väl anpassade och tillgängliga för att äldre och blivande äldre ska kunna bo kvar så länge som möjligt. Projektgruppen har tagit fram ett tillgänglighetsprogram för nyproduktion av bostäder i flerbostadshus. Tillgänglighetsprogrammet består av en sammanställning av tekniska och funktionella åtgärder som behövs för att uppnå god tillgänglighet i lägenheter i nyproduktion. Avsikten med detta är att från början planera för god tillgänglighet för rörelsehindrade både inne i bostäderna och i den yttre miljön. Programmet innebär inte i sig någon skärpning av Tillgänglig entré lagen utan är en tillämpning av lagen. Tillgänglighetsprogrammet ska antas av samhällsbyggnadsnämnden och godkännas av kommunstyrelsen. Därefter ska programmet medfölja kommunala markanvisningar, framföras som krav vid förhandling om exploateringsavtal och ligga till grund för kommunens bygglovhantering. Genom att stimulera till byggande av seniorbostäder Seniorboende är ett kategoriboende som vänder sig till äldre. Gemensamt är att denna typ av bostäder bör ligga nära service, framför allt dagligvarubutik och allmänna kommunikationer. Varierande upplåtelseformer bör finnas såväl bostadsrätter som hyresrätter. Projektgruppen ser det också som angeläget att pröva formen kooperativ hyresrätt. Denna form av boende kan kanske vara intressant för de grupper som inte har ett stort eget kapital att sätta in i en lägenhet. Behovet av seniorbostäder är störst i Kalmar tätort, men finns också i de mindre tätorterna, där villasamhällena dominerar. Av behovet på 670 seniorbostäder fram till 2014 bedöms cirka 440 gälla befolkningen i Kalmar tätort. Cirka 230 motsvarar ett behov i samhällena utanför Kalmar. Det kan bli en utmaning att lösa boendesituationen för de äldre i en del av dessa samhällen. På vissa orter kan nybyggnad av tillgängliga bostäder vara en möjlighet. En annan möjlighet kan vara att genom ombyggnad anpassa de befintliga lägenheter som finns i orterna till de behov de äldre ställer. 3

Projektgruppen föreslår att diskussioner förs vid försäljning av särskilt attraktiv mark med motkravet att samtidigt bygga bostäder i någon av de mindre tätorterna alternativt lägenheter i kooperativ hyresform. I samtliga detaljplaner på kommunal mark, som medger bostäder ska frågan om seniorbostäder prövas. Genom att möjliggöra förtätningar och kompletteringar i befintliga bostadsområden Kalmar har många trevåningshus utan hiss. En möjlighet att finansiera installation av hiss kan vara att bygga på en eller flera våningar på befintliga hus. Projektgruppen föreslår att samhällsbyggnadskontoret i samarbete med kommunledningskontoret, Kalmarhem och de privata fastighetsägarna genomför en inventering av bebyggelse där hiss saknas. Bostadsbeståndet bör till att börja med inventeras med hänsyn till bebyggelsens kulturhistoriska värden, stadsbild och gestaltning och de krav som detta ställer. Detta får balanseras mot de fördelar som det innebär att installera hiss i bostadshus där detta saknas. I samband med denna inventering kan även möjliga förtätningar i de befintliga bostadsområdena inventeras. Kanske kan den befintliga bebyggelsen kompletteras med ett hus för seniorboende och/eller gemensamhetslokaler. Genom att undersöka möjligheterna att underlätta äldres boende i det befintliga bostadsbeståndet Svenska Bostäder i Stockholm har i en pilotstudie i Blackeberg (trevåningshus utan hiss) inventerat området när det gäller de äldres boende. Svenska Bostäder drar slutsatsen att anpassning av den befintliga bebyggelsen till rullstolsburna i många fall är helt omöjlig eller blir så kostsam att det i praktiken blir omöjligt. Cirka 6% av den äldre befolkningen är rullstolsburen och ytterst få av dessa bor i vanliga lägenheter. Man drar slutsatsen att man i stället bör sträva efter att öka framkomligheten för rollatorer. I nyproduktion bör anpassning till rullstolar dock vara normen. Svenska Bostäder arbetar med en rapport som projektgruppen vill granska. Om det bedöms möjligt vill vi föreslå att ett försöksområde i Kalmar, exempelvis Oxhagen, inventeras på motsvarande sätt och att denna inventering kan användas som en mall för andra bostadsområden i Kalmar. Genom att integrera olika former av boende Projektgruppen vill föreslå att det vid planering av Kalmars nya bostadsområden, exempelvis Södra Vimpeltorpet och Snurrom, prövas om det kan vara lämpligt med ett integrerat boende, d v s en blandning av bostäder i form av särskilda bostäder, seniorbostäder och vanliga bostäder tillsammans med gemensamhetslokaler och äldreservice i form av träffpunkter. En integration av bostäder kan ge vinster genom exempelvis samutnyttjande av gemensamhetslokaler och service. Det kan skapa trygghet genom att underlätta omflyttning mellan olika lägenheter i ett och samma område, t ex från ordinarie lägenhet till seniorboende eller särskilt boende. Det kan också innebära att vårdpersonalen kan användas effektivare. Genom att utnyttja ny teknik för att öka tryggheten i boendet Det pågår en snabb teknikutveckling. Rätt utformad teknik kan utgöra ett viktigt stöd för de äldre, som vill bo kvar i sin invanda miljö. Kalmar kommun arbetar i ett projekt, kallat Tryggt Boende, där målsättningen är att öka tryggheten i boendet och i den yttre livsmiljön för äldre samt att öka livskvaliteten genom att stödja innovationer kring ny teknik. Genom att anvisa lämpliga lägen för byggnation av seniorboenden och andra boendeformer för äldre Utgångspunkter för planering och lokalisering av seniorbostäder är följande: bör ligga nära dagligvarubutik, gärna upp till 400 meter men inte mer än 1 km bör lägga nära busshållplats till allmänna kommunikationer/närtrafik, cirka 400-500 meter bör gärna ligga nära vårdcentral det är positivt om de ligger relativt nära serviceinrättningar som apotek, postombud, bank, träffpunkt för äldre Projektgruppen har inventerat möjliga lägen för seniorboenden. För majoriteten av områdena krävs ett planarbete. Det är ytterst angeläget att kommunen har en planberedskap för denna typ av boende. Vilka dessa lägen är framgår av avsnittet på sidorna 20-27. 4

Som underlag för diskussioner om lokalisering har projektgruppen tagit fram ett statistiskt material för fem områden i Kalmar tätort samt för samtliga mindre tätorter med omland. Detta redovisas i bilaga 1. Dagens och morgondagens äldre 40-talisterna går nu successivt in i pensionsåldern. Andelen äldre i befolkningen ökar kraftigt. Antalet 65 år och äldre är 2006 10.660 och kommer att öka till 13.480 år 2020 en ökning med 2.820 personer eller 26%. Ökningen motsvarande tidsperiod bakåt i tiden innebar 4%. Till år 2030 är ökningen drygt 4.200 jämfört med 2006 en ökning med 40%. Siffrorna hänför sig till 2006 års prognos. En ny prognos har tagits fram med målet om 70.000 invånare år 2014. Prognosen har inte tagits fram på en längre tidsperiod än 2014. Då bedöms antalet äldre vara cirka 12.600 personer. Jämför man antalet äldre år 2014 mellan den gamla och den nya prognosen, så är antalet 65 år och äldre knappt 300 fler i den nya prognosen De äldre i befolkningen ökar alltså mer än vad totalbefolkningen ökar. Ungefär 17% av befolkningen är över 65 år idag. År 2020 är motsvarande siffra 20% och år 2030 är den 22%. Till bilden hör att den yrkesverksamma befolkningen under samma tid är i stort sett är oförändrad, vilket diagrammet nedan visar. Färre personer ska alltså försörja fler. Man kan också utläsa av diagrammet nedan att de riktigt stora påfrestningarna för ett kraftigt åldrande inte inträffar de närmaste tio åren, utan längre fram när de äldre-äldre blir allt fler. Men det är viktigt att så tidigt som möjligt rusta sig för kärvare tider genom att bygga upp reserver för framtiden. Diagram 1. Utvecklingen i åldersklasser 2005-2035. Index 2005=100 160 150 140 130 120 110 100 0-19 20-64 65-79 80-w 90 80 70 60 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 År 2007 fanns det i Kalmar 735 platser i särskilt boende, varav 479 gruppboendeplatser, 187 servicelägenheter och 69 korttidsplatser. Om man räknar antalet platser i förhållande till antalet personer 65 år och äldre, så har kommunen cirka 7% platser i förhållande till de äldre. Räknar man i relation till antalet personer 80 år och äldre så är platsantalet cirka 21% av de äldre. Då ska man komma ihåg att många platser utnyttjas av fler än en boende under året. Det är dock viktigt att konstatera att det särskilda boendet är en mindre del av det totala boendet för äldre. Den helt dominerande delen av pensionärerna 65 år och äldre, cirka 90%, bor i ordinärt boende och kommer också att fortsättningsvis bo i ordinärt boende. Bland dessa är det väldigt många äldre som bor i 5

bostäder som inte är tillgängliga, med trösklar, smala dörrar, trånga badrum och avsaknad av hiss. Konsekvensen blir att många äldre sitter som fångar i sina egna bostäder. Vi behöver således förändra situationen för dagens och framtidens äldre, men det är svårt att få en samlad bild över vad som efterfrågas och önskas. Det talas om valmöjligheter för de äldre alla efterfrågar inte samma sak. Det finns önskemål om såväl hyresrätter som bostadsrätter och äganderätter. Det finns ett flyttmönster in mot de centrala delarna av kommunen. Men många vill också bo kvar i sina egna omgivningar. Det bör finnas möjligheter till både/och. De flesta av morgondagens äldre (55-64 år) bor i egna småhus. Det gäller även de av dagens äldre som är mellan 65 och 74 år. Bland dem som är över 75 år är Boulespel i Sylvanderparken andelen som har egna småhus också hög. Följande tabell visar en bearbetning som Boverket har gjort för riket som helhet. Tyvärr finns inte denna statistik på kommunnivå. Andelarna kan därför skilja sig något åt när det gäller Kalmar. Upplåtelseformer för olika åldersgrupper efter bostadsföreståndarens ålder. Procent av hushållen som bor i respektive upplåtelseform Boendeform 50-64 år 65-74 år över 75 år Egnahem 55 45 29 Bostadsrätt 16 20 24 Hyresrätt 29 35 47 Boverkets statistik visade också på att det finns betydande skillnader mellan olika hushållstyper, inte minst mellan ensamstående och samboende. De samboende bor i betydligt högre utsträckning i eget småhus. Av samboende i åldern 50-64 år bor i riket tre av fyra i eget hus mot bara var femte bland ensamstående i samma ålder. Det finns också skillnader mellan olika socioekonomiska grupper (arbetare, tjänstemän och företagare på olika nivåer), men de är inte så påtagliga som mellan samboende och ensamstående. Boendemönstren varierar också regionalt och lokalt beroende på hur bostadsbeståndet är sammansatt och villkoren i övrigt på bostadsmarknaden. Procent av hushållen 50 år och äldre som bor i respektive upplåtelseform Boendeform 50-64 år 65-74 år Sambo ensamst sambo ensamst Egnahem 75 21 63 22 Bostadsrätt 10 26 13 28 Hyresrätt 16 53 24 50 Många av de medelålders och äldre som bor i villaboomens småhus har bott där väldigt länge. För riket gäller att sju av tio har bott i huset mer än 20 år. Detta har naturligtvis avgörande inverkan på deras boendekostnader och har säkert även på andra sätt betydelse för benägenheten att flytta. De som här kallas morgondagens äldre är en i allmänhet mer välbeställd grupp än de som hittills har utgjort de äldre i samhället. Många sitter också på ett kapital i form av en villa som man kan sätta in i ett nytt attraktivt boende. Detta kapital varierar naturligtvis beroende på var villan ligger och vad som i övrigt gäller för fastigheten. Det är dock stora skillnader mellan olika grupper av äldre inkomstmässigt och det finns skäl att tro att skillnaderna kommer att öka. Situationen för de pensionärer som har de lägsta inkomsterna kommer även framöver att behöva uppmärksammas. Gruppen äldre är alltså inte en homogen grupp, som har likartade behov. Det behövs olika former av boende för att tillfredsställa olika behov. Vi kan nog även fortsättningsvis räkna med att många äldre vill bo kvar i sin bostad eller i sitt närområde. En stor uppgift är alltså att öka möjligheterna för olika grupper av äldre att bo bra i det vanliga bostadsbeståndet. Detta kan göras genom olika fysiska, sociala och praktiska insatser, ett arbete som kräver samverkan mellan flera olika aktörer. Det allmännyttiga bostadsföretaget Kalmarhem är en mycket viktig aktör, men i Kalmar har det allmännyttiga bostadsföretaget en jämfört med många kommuner begränsad andel av bostadsmarknaden. De privata fastighetsägarna är därför en mycket viktig aktör. 6

Vad menar vi med seniorboende? Det är inte alltid självklart vad man menar, när man talar om seniorboende. Vad är t.ex. skillnaderna mot annat äldreboende? Projektgruppen har försökt reda ut detta. Den huvudsakliga innebörden är att man bor tillsammans med andra äldre som är i ungefär samma ålder och som har en liknande inställning till boendet (gemenskap). Det brukar finnas en åldersgräns, oftast 55+, även om det har visat sig att det är relativt få personer i åldern 55 år som flyttar till ett seniorboende. Ofta finns också en övre gräns för inflyttning, i de flesta fall 75 år. Anledningen till denna övre gräns är att det annars på sikt skulle bli en mycket stor andel riktigt gamla och att man då inte klarar de gemensamma insatserna i huset/föreningen. Den undre gränsen 55 år och äldre gäller den ena personen i ett hushåll. Den andra personen kan vara yngre än 55 år. Gemensamt för de boende är att det inte längre ska finnas barn boende kvar i hushållet. Tyngdpunkten i ett seniorboende handlar om ett boende som är anpassat till de äldres krav och behov med bra fysisk tillgänglighet (mer än vad som är vanligt i ett ordinärt boende), trygghet och bekvämlighet. Man bor i ett särskilt hus som ligger mitt i den vanliga bebyggelsen, men det kan också vara ett trapphus i ett vanligt hus. Ibland bildar personerna i seniorboendet en förening för att tillgodose de gemensamma intressena. Det finns olika grader i gemenskapen mellan olika seniorboenden, men oftast finns det gemensamma lokaler, allt ifrån gemensamt kök, samlingsrum, café, gästlägenhet, motionsrum, hobbyrum m m. Ofta ordnas det gemensamma aktiviteter av olika slag. Det finns ibland en särskild service knuten till boendet i form av en boendevärd/-värdinna eller liknande. Men många seniorboenden saknar denna service. För att denna service ska vara möjlig krävs ett visst antal lägenheter som gemensamt bekostar denna service. Föreningen bestämmer själv omfattningen av gemensamhetslokaler och annan service. Ibland finns olika servicepaket, som man kan köpa allt efter behov och råd. Det finns inget krav på biståndsbedömning för att man ska kunna bo i ett seniorboende. Ofta handlar det om ganska friska aktiva äldre men det finns naturligtvis möjlighet till nära hemvårdsinsatser och stöd i boendet. En positiv aspekt med seniorboende anses vara att friska aktiva äldre i huset är ett visst stöd för de mindre friska äldre som har behov av viss omsorg och tillsyn. Detta kan göra att kravet på hemvårdsinsatser blir mindre eller fördröjs. Seniorboenden bör ligga inom ett rimligt avstånd till service och kommunikationer. Det nämns allt mellan 400 m Seniorbostäder i Ljungbyholm till 1 km när det gäller avstånd till dagligvarubutik samt 4-500 m till allmänna kommunikationer. Närhet till vårdcentral, apotek, systembolag, träffpunkt för äldre m m är också värdefullt. Seniorboenden kan finnas i form av hyresrätter, kooperativ och bostadsrätter. Fastighetsägare kan vara kommunen, stiftelse, ekonomisk förening eller enskilda. Privata företag kan sköta driften. Viktigt är dock att hyresgästerna har ett väsentligt inflytande över verksamheten. Projektgruppen föreslår följande sammanfattande definition vid byggnation av seniorbostäder i Kalmar. Detta ska tillämpas när det gäller byggnation på kommunal mark: det är vanliga bostäder utan krav på biståndsbedömning det ska ställas höga krav på fysisk tillgänglighet i och utanför bostäderna det ska finnas någon form av gemensamhetslokal/-er det ska vara nära till service, särskilt dagligvarubutik och allmänna kommunikationer bostäderna ska vara förbehållna äldre det kan finnas någon idé- och intressegemenskap det ska finnas olika upplåtelseformer 7

Andra boendeformer för äldre Särskilt boende - gruppbostäder Särskilda boenden drivs och bekostas av kommunerna (i vissa kommuner drivs de även på entreprenad) och är ett samlingsbegrepp för de tidigare servicelägenheterna, ålderdomshemmen och gruppboendena liksom de sjukhem som kommunerna tagit över från landstingen. För att få en plats i ett särskilt boende krävs en utredningen om behovet och ett beslut om bistånd enligt Socialtjänstlagen. I de särskilda boendena finns tillgång till personal dygnet runt. Det särskilda boendet har hittills tagit en stor del av kommunernas resurser för vård och omsorg. I regel beviljas den enskilde särskilt boende endast när han eller hon inte längre kan vårdas i det egna hemmet och behöver omsorg med kritiska intervall, d v s med täta hemtjänstbesök. Även personer med problem med orienteringsförmågan, exempelvis demens, beviljas särskilt boende. Omsorgsboende i Bryggaren I Kalmar finns 2007 totalt 479 gruppbostäder. För att beviljas särskilt boende i Kalmar krävs att den äldre antingen har ett mycket stort omvårdnadsbehov eller att vederbörande har demenssjukdom. Särskilt boende - Servicelägenheter Servicelägenheter betraktas som ett särskilt boende och är alltså biståndsbedömt i Kalmar. Målgruppen för servicelägenheterna har successivt blivit personer med behov av daglig omvårdnad. I anslutning till servicelägenheterna finns tillgång till gemensam service och fast anställd personal. Serviceboende är en mellanform mellan ett helt självständigt boende i egen lägenhet och en lägenhet i gruppbostad. Servicelägenheterna är handikappanpassade. I många kommuner har servicelägenheterna successivt övergått till att bli seniorboenden, d v s ej biståndsbedömda boenden. I Kalmar finns förslag om att en del av servicelägenheterna ska bli 8

seniorboenden. De som bor i servicelägenhet har dock rätt att bo kvar med tidigare beviljade insatser. I Kalmar finns totalt 187 servicelägenheter. De finns i Stensberg, Bryggaren och Bärnstenen liksom i Smedby (Smedby gård), i Lindsdal (Frikadellen), i Rockneby (Enliden), i Ljungbyholm (Dressinen) och i Hagby (Möregården). Trygghetsboende I vissa kommuner finns något som man kallar för Trygghetsboende. Det är ett biståndsprövat boende som riktar sig mot äldre som är i behov av daglig omsorg och en trygghetsskapande vardagsmiljö. Syftet är att kombinera ett självständigt boende med trygghet i vardagslivet och nära tillgång till stöd och service dygnet runt. I Tibro kommun ingår trygghetsboende (TryggBo) i det särskilda boendet och vänder sig då till den grupp av äldre som är oroliga och har starka ensamhetskänslor och som genom detta kräver många hemtjänstbesök per dag. Det innebär att det särskilda boendet i Tibro vänder sig till tre grupper av äldre; de med stora fysiska och medicinska omvårdnadsbehov, de dementa och de oroliga, ensamma äldre. Tibro har också satsat på en integrerad äldreomsorg där servicelägenheter och plusboenden (se nedan) i allmännyttans regi ligger vägg i vägg med de särskilda boendena och därmed kan ta del av äldreboendenas verksamhet och aktiviteter, bland annat dagverksamheten. Äldreboendedelegationen har lämnat ett delbetänkande som lägger fram förslag till kommunala insatser för att skapa trygghetsbostäder, antingen i form av en frivillig åtgärd för kommunerna eller i form av tvingande lagstiftning. Mer om detta förslag finns i bilaga 4. Plusboende De allmännyttiga bostadsföretagen i Sundsvall, Tibrå och Härnösand har skapat en boendeform som man kallar för Plusboende. Med det menar man i grunden fräscha hyreslägenheter anpassade för lite äldre hyresgäster, samlade i utvalda hus eller trapphus. Lägenheterna ligger ofta i markplan eller har bra hissar med god tillgänglighet även inne i bostaden. Som hyresgäst har man möjlighet att få hjälp med diverse tjänster i hushållet till fasta och avtalade priser. Det kan vara städning, gardinbyte, fönsterputsning eller liknande. Säkerhets- och trygghetsaspekten är viktig och därför trygghetsbesiktigas fastigheterna i samarbete med bland annat polisen och Brottsförebyggande rådet. Porttelefon och portkod, brandvarnare, säkerhetskedja och tittöga i lägenhetsdörren, tillgång till Bovärd/värdinna under kontorstid och Trygghetsjour efter arbetstid är del av detta. Här finns tillgång till en gemensam lokal och i några fall också gästrum. Man har en Plus-grupp i varje område som med visst ekonomiskt stöd från kommunen tar initiativ till och ordnar gemensamma aktiviteter. Man kan nog betrakta plusboende som en variant av seniorboende. Bogemenskap Denna boendeform är inte så vanlig ännu i Sverige, men efterfrågan kan nog komma att öka bland äldre och blivande äldre som vill kunna påverka sitt boende på äldre dagar. I de fall som är kända har man bildat en förening i förväg, dels för att man ska kunna planera för den bogemenskap som man vill ha, dels för att få tag i en fastighetsägare/byggmästare som kan hjälpa till med att förverkliga idéerna. Här handlar det om att gå samman med de personer som har samma idé om bogemenskap. Kvarboende Att man som äldre skulle kunna bo kvar och få hjälp i hemmet blev allt vanligare med början från slutet av 1960-talet. Begreppet kvarboende myntades under slutet av 1980-talet. Den förbättrade bostadsstandarden och utbyggnaden av hemtjänsten möjliggjorde denna utveckling. Kvarboendeprincipen är tydlig i alla kommuner. Utgångspunkten är att de allra flesta äldre vill bo kvar hemma så länge som möjligt. Samtidigt har denna typ av omsorg i allt väsentligt varit billigare än det särskilda boendet (såvida inte behovet av omsorg överstiger 30 timmar i veckan). Kvarboendet kombineras med hemtjänst och hemsjukvård och kräver ibland bostadsanpassning av lägenheten. Kvarboende kan ske i den nuvarande bostaden men kan också handla om kvarboende i grannskapet, där man satsar på de i sammanhanget lämpligaste husen i ett grannskap eller bostadsområde. Cirka 90% av alla äldre bor idag i det ordinarie beståndet. 9

Kooperativ hyresrätt Seniorboende finns i såväl hyresrätter och bostadsrätter. Ett tredje alternativ är en kooperativ hyresrätt. En kooperativ hyresform kan ses som en mellanform mellan en vanlig hyresrätt och en bostadsrätt. Syftet är att skapa en bättre boendemiljö med mer demokrati och självförvaltning. Alla hyresgästerna har ett stort inflytande över boendet samt fastighetens skötsel inte minst ekonomin. Den kooperativa hyresrätten är ett spekulationsfritt boende med begränsade ekonomiska insatser. Hyresgästen betalar en insats, men den är i allmänhet betydligt lägre än för bostadsrätter. När hyresgästen flyttar får han tillbaka exakt den insats som han betalat in utan ränta eller någon indexuppräkning. Den kooperativa hyresrätten finns i två former; hyresmodell respektive ägarmodell. I hyresmodellen äger en fastighetsägare huset och hyr ut det till en kooperativ hyresrättsförening. Medlemmarna hyr sina lägenheter av föreningen. Fastighetsägare och förening upprättare ett avtal som bestämmer den hyreskostnad som föreningen betalar för huset och hur ansvaret fördelas dem emellan för skötsel och underhåll. Det finns ett antal olika exempel på kooperativ hyresrätt i form av hyresmodellen bland de allmännyttiga bostadsföretagen i landet. Bland de kooperativa hyresrätter som hittills tillkommit har avsikten varit att möta den efterfrågan som finns hos medelålders och äldre personer på ett mer bekvämt och anpassat boende. Ägarmodellen innebär att det är föreningen själv som bygger och äger huset. I Kalmar finns för närvarande inte något kooperativt boende. Projektgruppen ser det som angeläget att få igång en sådan byggnation. Mark- och planeringsenheten bör i samband med markreservationer och försäljning av kommunal mark plädera för ett byggande av bostäder med kooperativ hyresrätt. Anpassade bostäder för äldre idag i Kalmar kommun I Kalmar finns idag ett antal lägenheter som vänder sig till gruppen äldre. Omsorgens särskilda boenden är då exkluderade. En del av bostäderna är öronmärkta för äldre, andra är tillgänglighetsanpassade för att fylla behoven hos äldre, men vänder sig också till andra grupper på bostadsmarknaden. Bland bostäder som kan nämnas särskilt är följande: Wollinska Stiftelsens bostäder Wollinska Stiftelsen erbjuder moderna lägenheter med låg hyra till äldre personer. Enligt stiftelsens regler ska dessa bostäder erbjudas personer med låg inkomst, som bor eller har bott i Kalmar. Wollinska Stiftelsens bostäder finns i området Cypressen (43 lägenheter) vid Krusenstjernska gården, i området Gullregnet (42 lägenheter), som gränsar till Cypressen, området Lagerträdet (18 lägenheter) vid Vasaskolan. Det senast byggda är Vallmon vid Sjöbrings väg, som dels är ett nybygge med 28 lägenheter och dels ombyggnad av de tidigare elevbostäderna för sjuksköterskeskolan med 35 lägenheter. Wollinska Stiftelsen planerar nybyggnad av bostäder väster om kvarteret Siken på Norrgårdsgärdet med cirka 30 bostäder. Wollinska planerar dessutom för ytterligare en nybyggnad. Wollinska Stiftelsens bostäder i kv Vallmon 10

I kommunal regi - Fastighetskontoret På servicehuset Stensberg har de två översta våningarna byggts om till seniorbostäder. Det är 32 lägenheter som hyrs ut via fastighetskontoret. - Kalmarhems bostäder Kalmarhem har ett antal seniorbostäder i sitt bestånd. Det finns dels nyproducerade lägenheter dels nyrenoverade lägenheter i det befintliga beståndet. Det finns 8 lägenheter i kvarteret Diamanten och 2 lägenheter i kvarteret Bergkristallen i Oxhagen, 7 lägenheter i Norrliden och 1 lägenhet i kvarteret Frikadellen i Lindsdal. Lägenheterna som är på två rum och kök samt tre rum och kök vänder sig till personer från 55 år och äldre. Här finns hiss och lägenheterna har bredare dörröppningar, saknar trösklar och badkar och har i stället dusch, halkfria golv och en toalett som man lätt kommer runt. Här finns tillgång till en bovärd. Kalmarhem har byggt 10 seniorlägenheter i Ljungbyholm i form av 5 parhus och bygger nu ytterligare 10 lägenheter i en andra etapp. I kvarteret Bergkristallen kommer det att bli cirka 40 seniorbostäder de kommande två åren och i Norrliden cirka 50 lägenheter. Vid Vasallgatan i Funkabo bygger man totalt 155 bostäder varav 34 är särskilda boenden, 30 är seniorbostäder och övriga ordinarie lägenheter. Seniorbostäderna kommer att byggas i början på 2009. I kvarteren Lunden och Gläntan på Stensö planerar Kalmarhem om- och tillbyggnad som ska resultera i 30 seniorbostäder. Idag finns det alltså cirka 30 seniorbostäder i Kalmarhems bestånd, men om ett par år beräknas cirka 190 bostäder att finnas tillgängliga. Kalmarhem har som målsättning att 5-10% av de lägenheter som byggs och renoveras ska öronmärkas som seniorbostäder. Totalt finns alltså drygt 60 seniorbostäder idag i kommunal regi. Om ett par år beräknas det med nuvarande planering finnas cirka 220 seniorbostäder. Övriga bostäder Öster om Folkets Park har Gilbert Magnusson byggt totalt 27 lägenheter som i första hand är anpassade för äldre, men som även vänder sig till andra grupper. I Vetebyn i Djurängen finns 7 småvillor i anslutning till gruppboendet som är anpassade för äldre och i Rinkabyholm i Tågabo finns 3 lägenheter. I Lindsdal, kvarteret Brasan har byggts totalt 10 marknära bostäder som riktat sig till äldre villaägare. Bostäderna är anpassade för gruppen äldre men inte öronmärkta för den gruppen. Här finns en blandning av åldrar. I en andra etapp kommer 8 bostäder att byggas. Planerade bostäder I Berga villaområde, Solvägen Tallhagsvägen, kommer Riksbyggen att bygga totalt 60 bostäder med inriktning mot bland annat äldre villaägare i området. Bostäderna kommer dock inte att förbehållas de äldre. I Rockneby har ett byggföretag en markreservation vid Knapegården mitt emot ICA-affären med avsikt att här bygga 8 parhus med 16 lägenheter utformade som hyresrätter för äldre. Detaljplan saknas ännu. På Varvsholmen har CA Fastigheter planer på att bygga bostäder för äldre i området mot Ängö. Här finns en vilja att integrera omsorgens särskilda boenden med seniorbostäder och gemensamhetslokaler samt träffpunkt för äldre. Detta kan bli en tillgång även för de vanliga lägenheter som finns på Varvsholmen. Målet är att man ska kunna bo kvar i området hela livet. 11

I Trekanten förhandlar kommunen just nu med tre byggaktörer om byggnation av seniorbostäder. En stor del av nyproduktionen är anpassad bebyggelse I Kalmar har byggts knappt 500 flerbostadslägenheter under perioden 2000-2005. De senaste årens bebyggelse är betydligt mer tillgänglighetsanpassad än den bebyggelse som är äldre än så. Det är lägenheter som på många sätt passar gruppen äldre. På Varvsholmen med cirka 250 byggda lägenheter till och med 2007 bor en stor andel äldre. Cirka 50% av de boende på Varvsholmen är 55 år eller äldre. Behovsbedömning Den demografiska utvecklingen innebär att både andelen och antalet äldre i befolkningen ökar. Detta ställer stora krav på planeringen av bostäder för äldre. Det krävs kraftfulla gemensamma insatser från stat, kommun, allmännyttigt bostadsföretag, privata fastighetsägare, byggföretag med flera för att få till stånd ett bra anpassat bostadsbestånd för äldre. Det är inte så lätt att göra en bedömning av hur stort behovet av seniorbostäder är. Att det finns ett stort intresse för seniorbostäder är klart, men det har inte gjorts några undersökningar av hur stor denna grupp är, varken i Kalmar eller i landet övrigt, vad projektgruppen har kunnat se. En utgångspunkt för beräkningen kan vara att titta på det totala behovet av bostäder för äldre. Kommunen har som målsättning att Kalmar kommun ska växa till 70.000 invånare år 2014. Det har därför nyligen tagits fram en ny befolkningsprognos som utgår från en befolkning på 70.000 invånare. Även i de äldre åldersklasserna ökar då antalet personer i förhållande till den tidigare befolkningsprognosen, men inte i samma utsträckning som i de yngre åldrarna. För att göra bedömningar av framtida bostadsefterfrågan behövs underlag i form av hushållsprognoser. För att göra hushållsprognoser behövs dels en befolkningsprognos, dels hushållskvoter för olika åldrar. Begreppet hushållskvot avser hur många procent av antalet personer i en viss åldergrupp som har en egen bostad. De hushållskvoter vi har är dessvärre mycket gamla de härrör från Folk- och bostadsräkningen 1990, men i brist på bättre underlag är vi hänvisade till att använda detta underlag. Eftersom ingen statistik om verkliga hushåll finns efter år 1990 innebär det att även uppgiften om antalet hushåll i nuläget är skattad. Antalet hushåll 2006 och 2014 enligt 1990 års hushållskvoter (befolkningen 20-w år) Ålder Hushålls- Befolkning Antal hus- Beräkn bef Antal hus- kvot 2006 håll 2006 2014 håll 2014 Differens 2006-2014 20-24 44 5170 2275 6179 2719 444 25-29 54,9 4146 2276 5895 3236 960 30-34 53,2 3948 2100 4907 2611 511 35-39 55,5 3906 2168 4482 2488 320 40-44 56,6 4226 2392 4307 2438 46 45-49 59,7 3580 2137 4434 2647 510 50-54 60 3987 2392 4200 2520 128 55-59 59,9 3961 2373 4083 2446 73 60-64 59,6 3822 2278 3913 2332 54 65-69 64,4 2719 1751 3919 2524 773 70-74 70,4 2379 1675 2925 2059 384 75-79 77,2 2129 1644 2296 1773 129 80-84 81,6 1766 1441 1645 1342-99 85-73,9 1665 1230 1792 1324 94 Summa 47404 28132 54977 32459 4327 12

En applicering av hushållskvoterna på dels den faktiska befolkningen 20 år och äldre, dels den prognosticerade befolkningen år 2014 visar att det under dessa förutsättningar finns ett behov av 4.325 bostäder under perioden 2006-2014, vilket innebär ett genomsnitt på 540 lägenheter per år alltså ganska nära den målsättning som kommunen tagit fram om 500 bostäder per år. Av de 4.325 bostäderna som behövs för hela befolkningen avser cirka 1.400 det ökade behovet i åldersgrupperna 55-w år. Det innebär att det med detta beräkningssätt skulle behöva byggas i genomsnitt 175 bostäder för denna åldersgrupp per år under perioden 2006-2014. En annan beräkning som man kan göra är följande: Av befolkningen 20 år och äldre är 39% i åldern från 55 år och uppåt. Om man applicerar samma procent på målet att 500 bostäder per år ska byggas, så innebär det att nästan 195 bostäder per år skulle avse denna åldersgrupp. Resultaten ligger ganska nära varandra, men vi vill påpeka att det finns en del osäkerheter i beräkningarna. Tillgängliga bostäder har byggts på Varvsholmen Om vi utgår ifrån ett behov på 175 bostäder per år för denna åldersgrupp, så är det rimligt att anta att många kommer att vara ordinära bostäder, som dock ska ha en bra tillgänglighetsanpassning för rollatorer och rullstolar. Hur stor del av det totala behovet av bostäder som ska vara seniorbostäder är svårt att säga. En uppskattning kan vara att cirka 10% av bostäderna för gruppen 75 år och äldre kan utgöras av seniorbostäder. Det innebär 440 bostäder under perioden 2006-2014. Att gruppen från 75 år väljs beror på att det i allmänhet är i denna åldersgrupp som problemen med det egna boendet uppstår. Vi tror dock att det finns ett intresse även bland yngre pensionärer för denna boendeform. Vi förutsätter att 5% av bostäderna för gruppen 65-74 kan utgöras av seniorbostäder. Det innebär ytterligare 230 bostäder alltså totalt 670 bostäder eller i genomsnitt 85 bostäder per år under perioden 2006-2014. Mot bakgrund av denna prognos kan en målsättning vara att kommunen alltid ska ha planlagd mark för byggnation av mellan 50 och 100 seniorbostäder. 13

Motsvarande prognos för antalet seniorbostäder kan göras även för olika områden i kommunen. Behovsbedömning har gjorts för fem områden i Kalmar tätort liksom för varje mindre tätort med omland. Område 1 motsvarar Kvarnholmen, Ängö, Varvsholmen, Östra Malmen och Norrgårdsgärde. Område 2 motsvarar Kalmarsundsparken, Gamla stan, Stensö, Tegelviken, Johannesborg. Område 3 motsvarar Västra Malmen, Oxhagen, Getingen och Brändtorpet. Område 4 motsvarar Djurängen, Funkabo, södra delen av Berga villasamhälle, Berga Centrum, Kvarnkullen/Södra Vimpeltorpet. Område 5 motsvarar Norra delen av Berga villasamhälle, Norrliden, Bergavik, Björkudden och Björkenäs samt Krafslösa och Vimpeltorpet. (Se kartor i statistiksammanställningen i bilaga 1.) Som diagrammet på nästa sida visar finns det största behovet av seniorbostäder inom Kalmar tätort, totalt 440 av de 670 bostäderna. För de mindre tätorterna med omland handlar det om totalt 230 bostäder. Diagram 2: Behovsbedömning seniorbostäder områdesvis 2006-2014 (antal lägenheter) 140 120 100 80 60 40 20 0 Område 4 Område 5 Område 3 Område 2 Område 1 Lindsdal Smedby Vassmolösa-Hagby Rockneby Rinkabyholm Ljungbyholm Trekanten Läckeby Påryd Tvärskog Halltorp På vad sätt kan kommunen stödja tillkomsten av bra boende för äldre, t ex seniorboende Kommunen bygger inte bostäderna men har en mycket viktig roll bland annat genom att kommunen innehar planmonopolet. Kommunen kan medverka genom följande: genom en bra och förutseende markpolitik genom en tillfredsställande planberedskap när det gäller bostäder för äldre genom att pröva behovet av seniorbostäder i samtliga planer med kommunal mark som medger bostäder i första hand där närheten till service är tillfredsställande genom opinionsbildning och marknadsföring gentemot byggföretag och andra aktörer genom en god analys av behov och möjligheter för olika områden i kommunen 14

genom goda kontakter med pensionärsorganisationer genom att använda sig av sitt allmännyttiga bostadsföretag Kalmarhem, exempelvis för att gå före med byggnation utanför Kalmar samt byggnation av lägenheter med kooperativ hyresrätt genom att villkora försäljning av särskilt attraktiv mark med motkrav att också bygga bostäder utanför Kalmar och/eller bostäder med kooperativ hyresform Hur ska behovet av bostäder för äldre tillgodoses? Behovet av bostäder anpassade för äldre kommer att bli mycket stort under en lång period framåt. Det kommer att vara omöjligt att lösa det behovet enbart genom enda insats. Det behövs många olika åtgärder och gemensamma krafter både i nyproduktion och i de befintliga bostadsbestånden. Genom att bygga särskilda bostäder Särskilt boende vänder sig idag i Kalmar till två grupper, dels till äldre personer med ett omfattande omvårdnadsbehov (dygnet-runt-behov), dels till personer med demens. I en del kommuner inkluderar man en tredje grupp, som utgörs av ensamma äldre som upplever stor oro och ensamhetskänslor och som genom detta kräver många hemtjänstbesök per dag (10-12 besök per dag). I Kalmar är det dock de två första grupperna som är aktuella. Tilläggas kan att den statliga Äldreboendedelegationen som en del i sitt uppdrag ska analysera och föreslå mellanformer för personer med i första hand behov av trygghet och gemenskap. Bland annat ska man överväga om Socialtjänstlagen bör förtydligas i detta avseende. Ett delbetänkande (diskussionsbetänkande) kring detta har presenterats i december 2007 (se sammanfattning i bilaga 4). Slutbetänkande ska redovisas senast den 31 december 2008. 2007 finns totalt 735 särskilda bostäder i Kalmar. Om man ställer detta i relation till antalet äldre så innebär det att 7% av befolkningen i åldern 65 år och äldre eller 21% av antalet personer i åldern 80 år och äldre bor i särskilt boende. Huvudparten av antalet äldre bor alltså i vanliga ordinära bostäder. I jämförelse med våra jämförelsekommuner Karlskrona, Växjö, Kristianstad och Halmstad så har Kalmar lägst andel särskilda bostäder i förhållande till antalet 80 år och äldre. Det är rimligt att antalet särskilda boenden minst följer utvecklingen av antalet äldre. Ser man till hela åldersgruppen 65 år och äldre, så ökar den med nästan 2000 personer under perioden fram till 2014, men det är de yngre pensionärerna som ökar. När omsorgsförvaltningen bedömer behovet av särskilda boenden tittar man däremot på gruppen 80 år och äldre. Om man tittar mera detaljerat på de äldsta åldersgrupperna så minskar 80-84-åringarna med 120 personer och 85 år och äldre ökar med ungefär lika mycket. De två äldsta åldersklasserna tar alltså ut varandra. En äldreboendeplan arbetas just nu fram på omsorgsförvaltningen. Denna äldreboendeplan beräknas föreslå att 40 platser i särskilt boende tillskapas vartannat år fram till 2020. Totalt sett innebär det mellan 200 och 250 platser. Dessa platser ska klara den omstrukturering av särskilt boende som består i att ersätta befintliga boenden med mer ändamålsenliga boenden. Volymen omfattar också behovet av permanent boende för äldre och demenssjuka, utökat behov av korttidsboende samt att skapa trygghetplatser. Resurserna inom särskilt boende har successivt styrts till de äldre som har det allra största behovet medan andra förutsätts bo kvar hemma med hjälp av hemtjänst och hemsjukvård och eventuell anpassning av lägenheten. Samtidigt är kommunen nu i ett läge där det är svårt att klara kvarboendeprincipen fullt ut till rimliga kostnader. Många äldre som bor hemma kräver så mycket hjälp och tillsyn att kostnaderna blir orimligt höga. Regeringen har under hösten 2007 beslutat om ett investeringsstöd för byggnation av särskilda boenden omfattande perioden 2007-2011. 15

Genom att öka nyproduktionen av tillgängliga bostäder Kalmar har som målsättning att 500 bostäder per år ska byggas. Det är mycket viktigt att dessa bostäder så långt möjligt är väl anpassade och tillgängliga för att äldre och blivande äldre ska kunna bo kvar så länge som möjligt. Även för funktionshindrade i alla åldrar är detta viktigt liksom för anhöriga och omsorgspersonal. Tillgängliga bostäder är dessutom bra för alla. Projektgruppen lägger i den här rapporten fram ett tillgänglighetsprogram för nyproduktion av bostäder i flerbostadshus. Det består av en sammanställning av tekniska och funktionella åtgärder som behövs för att uppnå en god tillgänglighet av lägenheter i nyproduktion. Avsikten med detta är att från början planera för en bra tillgänglighet för rörelsehindrade både inne i bostäderna och i den yttre miljön. I många fall innebär inte detta några ökade kostnader. I vissa fall kan det innebära något högre kostnader för bostäderna men att i efterhand göra ombyggnader eller bostadsanpassningsåtgärder är betydligt kostsammare eller i värsta fall helt omöjligt. Programmet innehåller råd och riktlinjer när det gäller nybyggnad av bostäder. Även vid ombyggnad ska diskussioner föras om en anpassning i enlighet med programmet. Tillgänglighetsprogrammet innebär inte i sig en skärpning av lagen utan är en tillämpning och tolkning av lagen. Tillgänglighetsprogrammet ska antas av samhällsbyggnadsnämnden och godkännas av kommunstyrelsen. Därefter ska programmet medfölja kommunala markanvisningar, framföras som krav vid förhandling om exploateringsavtal och ligga till grund för kommunens bygglovhantering. Tillgänglighetsprogrammet bifogas i bilaga 2. Genom att stimulera till byggnation av seniorbostäder Seniorbostäder är bostäder som är särskilt anpassade till äldres behov och där gemenskap, trygghet och bekvämlighet hör till hörnpelarna. Sådana bostäder bör ligga nära service som affär, post, apotek, vårdcentral, äldreservice och allmänna kommunikationer. Byggandet av seniorbostäder har ökat mycket kraftigt i landet under senare år. I Kalmar finns idag ett 80-tal seniorbostäder i de befintliga lägenhetsbestånden i Kalmarhems och fastighetskontorets regi. Planering för ytterligare cirka 140 bostäder i Kalmarhems regi pågår. Det finns idag ett stort intresse hos många aktörer för att bygga seniorbostäder i Kalmar. Det finns dock få antagna detaljplaner som medger byggnation av sådana lägenheter. Det är mycket angeläget att kommunen ser till att arbeta fram en planberedskap för detta. Längre fram i denna utredning pekar projektgruppen på var i kommunen det kan vara möjligt att planera för seniorboenden. Seniorboende är ett kategoriboende som kan inrymmas i ett särskilt hus eller finnas insprängda som enskilda lägenheter eller trapphus i den ordinarie bebyggelsen. Båda varianterna är förmodligen angelägna. En del människor ser möjligheten att bo tillsammans med andra i liknande ålder 16

och med liknande intressen som mycket positiv. Andra människor vill gärna bo tillsammans med människor i andra åldrar i en blandad bebyggelse. För många äldre är det attraktivt att flytta in till centrala Kalmar, där man har nära till serviceinrättningar och aktiviteter av olika slag. Många äldre vill dock gärna bo kvar nära den gamla bostaden där man känner sig hemma och där man har nära till vänner och tidigare grannar. I den mån det är möjligt bör båda önskemålen tillgodoses. Ett del undersökningar visar att fyrtiotalisterna som i stor utsträckning i dag bor i småhus gärna vill ha ett småhusliknande boende även på äldre dar, till exempel en marklägenhet med liten trädgård eller uteplats. För att tillgodose varierande behov bör varierande upplåtelseformer byggas. I den mån det är möjligt bör proportionerna mellan bostadsrätter, hyresrätter och kooperativa hyresrätter stämma med den ekonomiska förmågan hos gruppen äldre. Seniorbostäder i form av bostadsrätter riktar sig oftast till gruppen villaägare, som genom att sälja sin villa kan få loss ett kapital att sätta in i en ny bostadsrätt och därmed få en lägre månadskostnad. Detta är positivt för den enskilde och stimulerar dessutom till en ökad rörlighet, så att begagnade småhus frigörs för dagens barnfamiljer. Det är mycket angeläget att också seniorbostäder i form av hyresrätter byggs. Flera undersökningar visar att många av dagens och morgondagens äldre gärna vill bo i en hyresrätt. Det är dock viktigt att hålla nere kostnaderna så att hyresnivåerna blir rimliga. Samtidigt bör även hyresrätterna vara bra anpassade till de äldres behov och önskningar med god tillgänglighet och tillgång till gemensamhetslokaler. Detta höjer kostnaden per ytenhet, men kan kanske kompenseras genom att minska antalet rum i den egna lägenheten, där samlingslokal och gästrum blir ett komplement till den egna lägenheten. Ett problem när det gäller nybyggnad av hyresbostäder är att räntebidragen och det särskilda investeringsbidraget för hyresbostäder tagits bort från och med årsskiftet. Projektgruppen ser det som angeläget att pröva formen kooperativ hyresrätt när det gäller seniorboende. Denna form av boende kan vara intressant för de grupper som inte har ett stort eget kapital att sätta in i en ny lägenhet. För att förverkliga en sådan boen- deform krävs att någon eller några tar initiativ till att bilda en kooperativ hyresrättsförening som antingen i egen regi bygger ett seniorboende eller hyr via en fastighetsägare. Det krävs då ett antal personer som har den intressegemenskap som projektet förutsätter. Tillgängliga bostäder vid Folkets Park Seniorbostäder kan byggas dels i form av marknära lägenheter dels i form av bostadshus i varierande våningar. Avgörande för detta är ofta den plats eller läge som det handlar om. Behoven av seniorbostäder är av förklarliga skäl störst i Kalmar tätort. Här finns också det största intresset bland byggaktörerna. Men behov av anpassade bostäder finns också i de mindre tätorterna. De flesta av de mindre tätorterna är i stort sett rena villasamhällen med i bästa fall ett mindre antal lägenheter i flerbostadshus. Det kan bli en utmaning att lösa boendesituationen för de äldre i ett antal av dessa samhällen. På vissa ställen kan nybyggnad av seniorbostäder eller andra tillgängliga bostäder vara en möjlighet. En annan möjlighet är att genom ombyggnad anpassa de befintliga lägenheter som finns i orterna till de behov som de äldre ställer. Behovet av seniorbostäder ska prövas i varje detaljplan på kommunal mark som medger bostäder. Projektgruppen vill dessutom föreslå att kommunen vid försäljning av särskilt attraktiv mark i markanvisningsavtalet föreskriver att det dessutom byggs ett visst antal seniorbostäder i någon av de mindre tätorterna. Alternativet kan vara att bygga ett visst antal lägenheter i kooperativ hyresform. Genom att i ett och samma projekt kombinera byggnation av exempelvis bostadsrätter och äganderätter med hyresrätter eller lägenheter med kooperativ hyresform kan det bli lättare att finansiera lägenheter med hyresrätt och kooperativ hyresrätt. Sådana diskussioner ska alltid föras vid försäljning av kommunal mark för bostäder. 17

Sverige - genom Blekinge Tekniska Högskola - har i ett eu-projekt (Welhops) tillsammans med Italien, Storbritannien, Spanien och Ungern tagit fram en mycket ambitiös handbok Rekommendation för planering av seniorboende Utifrån äldres behov, med inriktning på konstruktion och renovering av bostäder för alla åldrar. Handboken har mottagits mycket väl. Rekommendationerna har delats in i fem avsnitt: Hemmet, d v s den egna bostaden, Byggnaden utanför hemmet, d v s gemensamhetsutrymmen utanför den egna bostaden, Området utanför hemmet, exempelvis parkeringsplatser, entréer och grönområden, Den urbana miljön, exempelvis gångvägar och busshållplatser och slutligen ett avsnitt som handlar om renovering av redan befintliga bostäder för att på bästa sätt göra bostäderna tillgängliga. Rekommendationerna har delats in i grundläggande och kompletterande behov. Denna manual eller handbok är till för alla inblandade parter, från äldre, vars bostäder det handlar om, till arkitekter och byggherrar och alla de som på olika sätt är engagerade i byggandet eller renoveringen av seniorboende. I bilaga 3 finns en sammanställning av de krav som ställs på seniorboende enligt projektet. Genom att möjliggöra förtätningar och kompletteringar i befintliga bostadsområden De allra flesta äldre kommer även fortsättningsvis att bo i vanliga lägenheter i det befintliga beståndet. I Kalmar är det många som bor i trevåningshus utan hiss. Att installera hiss innebär en hel del kostnader, som ofta ska bekostas via de boende. När det gäller hyreshus kräver dessutom lagen att de befintliga hyresgästerna ska godkänna den hyreshöjning som blir följden genom att en hiss installeras. I många fall kan man därmed inte få igenom ett sådant beslut. Ett sätt att bekosta installering av hiss är att bygga på en eller flera våningar på befintliga hus och därmed fullfölja två mål, dels få ytterligare nyproducerade bostäder dels få möjligheter att finansiera installation av hiss. Kalmarhem vill göra så i kvarteret Lunden och Gläntan. HSB har också långt framskridna planer på att göra så i sitt bostadsbestånd i Norrliden. Det finns troligen flera sådana möjligheter i Kalmar. Var dessa möjligheter finns måste utredas särskilt. I vissa fall medger kanske planbestämmelserna redan idag fler våningar än vad som har utnyttjats. I andra fall måste bostadsbeståndet inventeras med hänsyn till bebyggelsens kulturhistoriska värden, stadsbild och gestaltning och vilka krav detta ställer. Projektgruppen föreslår att en sådan inventering görs under ledning av samhällsbyggnadskontoret och i samarbete med kommunledningskontoret. Vi bedömer att detta är ett relativt omfattande jobb, som kan komma att ta tid. Det bör undersökas om det kan genomföras som examensjobb för arkitekter. Samtidigt med detta kan även möjliga förtätningar i de befintliga bostadsområdena inventeras. Kanske kan den befintliga bebyggelsen kompletteras med ett hus för seniorboende och/eller gemensamhetslokaler. Gällande planbestämmelser kan visa om planen medger mer boyta än vad som har utnyttjats. Genom att undersöka möjligheterna att underlätta äldres boende i det befintliga bostadsbeståndet Allmännyttan i Stockholm Svenska bostäder har genom en pilotstudie i Blackeberg (Eu-projekt) inventerat allmännyttans fastigheter, genomfört enkäter, intervjuer och fokusgrupper för att få en bild av hur det ser ut i området när det gäller de äldres boende. Bostäderna är byggda 1940-1960, är trevånings lamellhus med ytterst få hissar och ofta trappor till de få hissar som finns. Hinder i och utanför bostaden har dokumenterats, upplevda behov av tjänster och service har antecknats, möjliga lösningar har presenterats. Svenska Bostäder drar slutsatsen att anpassning Framkomligheten för rollatorer bör öka av den befintliga bebyggelsen till rullstolsburna i många fall är helt omöjligt eller blir så kostsamt att det i praktiken blir omöjligt. Cirka 6% av den 18

äldre befolkningen är rullstolsburna och många av dem är så sjuka att ytterst få bor kvar i vanliga lägenheter. Svenska bostäder drar slutsatsen att man i stället bör sträva efter att öka framkomligheten för rollatorer. Anpassning av bostäder och utemiljö till rollatorer är betydligt enklare än anpassning till rullstolar. I nyproduktion bör anpassning till rullstolsburna dock vara normen. Slutsatsen är att kvarboende i dessa områden kan underlättas genom: förbättrad framkomlighet i närmiljön och vid husentréer enklare åtgärder i bostaden lokal omflyttning träfflokal för social samvaro ( exempelvis genom att undanta en lägenhet som gemensam- hetslokal) fixarhjälp/hushållsnära tjänster Svenska bostäders rapport kommer snart att vara klar och finns då tillgänglig för en närmare granskning. Projektgruppen vill föreslå att ett försöksområde, exempelvis Oxhagen, inventeras på motsvarande sätt. I samband med detta kan undersökas om ett antal seniorbostäder kan etableras i det befint- liga beståndet. Arbetet bör göras tillsammans med Kalmarhem och de privata fastighetsägarna i området. Resultatet av denna inventering kan sedan användas som en modell för andra bostadsområden i Kalmar. Genom att integrera olika former av boende Det finns intressanta exempel i Sverige på integration av olika typer av boende i form av särskilda bostäder, seniorbostäder och vanliga bostäder tillsammans med gemensamhetslokaler och äldre- service i form av träffpunkter. Järfälla kommun hade under 2006-2007 en allmän arkitekttävling för ett område där uppgiften handlade om cirka 50 bostäder i särskilda boendeformer, cirka 50 lägenheter i seniorboende samt 50-max 150 lägenheter för vanligt boende. I tävlingsuppgiften ingick även att utforma en träffpunkt, d v s en informations- och mötesplats för alla boende men med speciell inriktning på äldres behov. I Vasallparken i Kalmar, som just nu byggs, är inriktningen något liknande. Här byggs 34 bostäder i särskilda boenden, 30 lägenheter i seniorboenden och 88 vanliga ordinära bostäder. Närmaste träffpunkt för äldre finns vid Riddaregatan, cirka 3-400 meter från bostadsområdet. Det borde finnas goda möjligheter att pröva ett integrerat boende i andra nya områden som pla- i Kalmar, exempelvis Södra Vimpeltorpet och Snurrom. En integration av bostäder kan ge neras vinster genom exempelvis samutnyttjande av gemensamhetslokaler och service. Det kan skapa trygghet genom att underlätta omflyttning mellan olika lägenheter, t ex från ordinarie lägenhet till seniorboende eller särskilt boende, inom ett och samma område. Det kan också innebära att vård- personalen kan användas effektivare. Även i befintliga bostadsområden kan det vara möjligt att bygga om en del bostäder till seniorbo- eller mera anpassade bostäder för äldre och i kombination med gemensamhetslokaler få till städer stånd en integration av bostäder. Genom att utnyttja ny teknik för att öka tryggheten i boendet Vi vet att det är ett starkt önskemål hos många äldre att få bo kvar i en invand miljö. Vi har också en snabb teknikutveckling. Rätt utformad teknik kan utgöra ett viktigt stöd för dessa äldre. Ofta handlar det om att använda vardagsteknik för att öka tryggheten, säkerheten och kommunikationen med omvärlden. Det kan t ex handla om påminnelsesystem när man ska gå ut, lås som stänger av el och vatten, eller påminner om att låsa balkongdörren när man lämnar lägenheten. Det kan handla om dörrkameror som ökar tryggheten genom att man vet vem som står utanför dörren. Nya lösningar kan möjliggöra att man kan se på nyckeln om man låste dörren när man gick hemifrån, det kan handla om kommunikationslösningar som gör det möjligt att ta emot SMS i TV:n och att kommunicera med vårdpersonal och anhöriga. 19

Kalmar kommun arbetar i ett projekt, kallat Tryggt Boende, där målsättningen är att öka tryggheten i boendet och i den yttre boendemiljön för äldre öka livskvalitén genom att stödja innovationer kring ny teknik Projektgruppen hänvisar till projektet Tryggt Boende när det gäller dessa frågor och lämnar i övrigt detta utanför denna utredning. Genom att anvisa lämpliga lägen för byggnation av seniorboenden och andra boenden för äldre Utgångspunkter för planering av seniorbostäder är följande: ska ligga nära dagligvarubutik, gärna 400 meter men inte mer än 1 km. ska ligga nära busshållplats till allmänna kommunikationer/närtrafik, cirka 400-500 meter är önskvärt att ligga relativt nära vårdcentral, apotek, postombud, bank, dagcenter (träff- punkt för äldre) I det följande nämns områden som kan bli föremål helt eller delvis för diskussion när det gäller byggnation av seniorbostäder. Något område är redan under byggnation. För en del av områdena gäller att byggmästare redan är utsedd. Ett antal av områdena är planerade utan att något senior- pen äldre boende finns med. Däremot kan det bli bra tillgänglighetsanpassade lägenheter, som passar grup- personer. För majoriteten av områdena krävs det färdigställande av ett detaljplanearbete, i vissa fall också ett programarbete. Det pågår också ett översiktsplanearbete där frågan om områden för bostads- kommer att behandlas. Frågan om seniorboende ska tas upp i samband med dessa byggande planarbeten. Det är ytterst angeläget att kommunen får en bra planberedskap för denna typ av boende. Det finns ett stort intresse bland olika aktörer för att bygga seniorbostäder i Kalmar. Det är viktigt att ta tillvara detta intresse. Mark- och planeringsenheten har i uppdrag att förhandla med intres- aktörer om byggnation av seniorbostäder liksom att marknadsföra kommunens områden till serade olika aktörer. I samtliga bostadsbyggnadsprojekt där kommunen säljer marken ska frågan om byggnation av seniorbostäder prövas och då mot bakgrund av de kriterier som presenteras i denna utredning. Frågan regleras därefter i markanvisningsavtal. Som ett underlag för diskussioner om lokalisering har projektgruppen tagit fram ett statistiskt material för fem områden i Kalmar tätort samt för samtliga mindre tätorter med omland, totalt 16 områden (se bilaga 1). Här finns uppgifter om antalet äldre i området samt prognos på hur antalet äldre utvecklas, uppgifter om pensioner och inkomster för äldre, hur bebyggelsen ser ut efter hustyp, lägenhetsstorlekar, upplåtelseformer och byggnadsperioder, vilken service som finns i områ- det, vilken äldreomsorgsservice som finns samt uppgift om tillgång till kommunikationer. Detta kan vara ett underlag för den fortsatta planeringen i kommunen men även för intresserade byggaktörer. Områden där byggnation planeras på kortare och längre sikt Kalmar tätort Siffrorna hänvisar till kartan på sid 21. 1. Vasallparken Här pågår byggnation av 155 lägenheter, varav 34 särskilda boenden, 30 seniorbostäder och ett 90-tal vanliga bostäder. Aktör: Kalmarhem Avstånd till dagligvaruservice är 500-700 m, till busshållplats 600-700 m. 20