Våra bostäder Bostadsmarknaden i stort Efterfrågan på bostäder i Göteborg påverkas främst av Sveriges och Västsveriges ekonomiska utveckling. Det är framför allt Göteborg som är motor i regionen. Västsverige har haft en positiv utveckling under många år och även 2003 blev ett bra år, även om den ekonomiska utvecklingen mätt som bruttoregionprodukten var något sämre än genomsnittet från de föregående åren. Att människor har ett arbete är också mycket viktigt för efterfrågan på bostäder. I Göteborg har antalet sysselsatta ökat under många år och den utvecklingen höll i sig även 2003. Arbetsmarknaden i Västra Götaland förväntas växa med drygt 100 000 nya jobb till 2015. Huvuddelen av efterfrågan på arbetskraft kommer att vara riktad mot personer med högskoleutbildning. Efterfrågan på välutbildad arbetskraft kommer att vara störst i Göteborgsregionen. Efterfrågan på bostäder drivs också av befolkningstillväxten. Göteborg upplever en fortsatt befolkningsökning, som för 2003 beräknades till drygt 3 000 personer, vilket innebär att Göteborg hade cirka 478 000 invånare den sista december 2003. Antalet hushåll beräknas fortsätta att öka med cirka 2 000 per år de närmaste åren. Framför allt är det andelen hushåll med en eller två personer som ökar. Parallellt med detta ökar behovet av stora lägenheter för hushåll med fler än fem personer. Byggproduktionen ligger på en oförändrat hög nivå. Under året tillkom det i Göteborg sammanlagt cirka 1 500 nya bostäder. Av dessa färdigställdes omkring 1 000 genom nyproduktion och 500 genom ombyggnader. Det är främst kontor och hotell som har byggts om till studentbostäder, men även påbyggnader och inredningar av vindar har gett ett tillskott av lägenheter. Eftersom det beräknas bo två personer i varje bostad, var 2003 ett år då den totala bostadsmarknaden varken förbättrades eller försämrades. Bostadsbyggandet i Göteborg bedöms öka det närmaste året. Vid årsskiftet 2003/2004 pågick nyproduktion av närmare 2 000 lägenheter. Samtidigt pågick ombyggnader, som när de är genomförda under 2004, kommer att ge ett tillskott på ytterligare drygt 400 lägenheter. Fram till 2007 beräknar Fastighetskontoret att totalt 8 000 nya bostäder kommer att tillföras Göteborgs bostadsmarknad. Priserna på bostadsrätter och villor steg under 2003, vilket dels visar på en fortsatt hög efterfrågan på bostäder, dels förstärker hyresrättens konkurrenskraft. Antalet vakanta hyreslägenheter fortsatte att minska under året. Rörligheten på bostadsmarknaden har också minskat de senaste åren; många hyresgäster bor kvar längre i sin lägenhet. Den hårdnande situationen på bostadsmarknaden gör det svårare för de som av olika skäl inte kan skaffa lägenhet på egen hand. Mot bakgrund av detta bedriver kommunen, de privata och de kooperativa fastighetsägarna ett omfattande arbete för att förbättra möjligheterna för dessa grupper. Bostadsmarknadens aktörer Till de huvudgrupper som äger bostadshyreshus i Göteborg räknas de kommunala bolagen, de större privatägda fastighetsbolagen samt mindre privata fastighetsföretag och privatpersoner. Poseidons bostadsbestånd omfattar 23 241 lägenheter. Sett till antalet lägenheter är företaget därmed det enskilt största på Göteborgsmarknaden med en marknadsandel på cirka 10 procent av den totala bostadsmarknaden och omkring 16 procent av hyresrättsmarknaden. I dag består Göteborgs bostadsmarknad av totalt Hela bostadsmarknaden Göteborgs stad Kommunägda hyresrätter 29% Bostadsrätter 22% 19% 30% Privata hyresrätter/övrigt Småhus, enskilda cirka 241 000 bostäder, varav 46 000 är småhus, 53 000 bostadsrätter, 69 000 kommunala hyresrätter och 73 000 övriga hyresrätter. Hushållen i Göteborg bedöms till 80 procent bestå av en eller två personer, vilket passar bra till Poseidons 6
bostadsbestånd som till nästan 90 procent består av lägenheter på tre rum och kök eller mindre och med en snittyta på 64 kvadratmeter. Antalet lägenheter för stora hushåll med fem eller fler personer är dock mycket få i bolaget. Många av Poseidons hyresgäster har bott länge i sin lägenhet. En fjärdedel har en boendetid på tio år eller mer. Omsättningen är i stort sett jämn mellan olika geografiska områden även om den är något lägre i bolagets mer centralt belägna fastigheter. En stor del av avflyttningen från dessa områden utgörs av direktbyten med andra hyresgäster. Den totala omsättningen av lägenheter har varit 12 procent varav de interna omflyttningarna inom bolaget var 3,3 procent. Under 2003 lämnade 2 021 hushåll Poseidon, vilket motsvarar 8,7 procent av det totala antalet hushåll. Antalet outhyrda lägenheter ligger på en fortsatt låg nivå. Vid årets slut uppgick dessa till 0,1 procent, vilket motsvarar 33 lägenheter. Det är främst områden under ombyggnad som berörs av vakanser. Hyror Överenskommelsen med Hyresgästföreningen om hyrorna för 2003 innebar att hyrorna i genomsnitt höjdes med 1,6 procent från och med februari 2003. Med hänsyn till lägenheternas nuvarande hyra, bostadsområdets kvaliteter och den berörda fastighetens kvaliteter differentierades hyreshöjningen från 1,4 procent till 1,8 procent. Som underlag för hyressättningen har Poseidon och Hyresgästföreningen tillsammans tagit fram en modell som rangordnar fastigheterna efter geografiska och tekniska kvaliteter. Poseidons genomsnittliga hyresnivå för bostäder uppgick vid årsskiftet 2003/2004 till 828 kr/kvm. Hyran för snittlägenheten på 64 kvm är därmed 4 416 kronor per månad. Framåtblick Förutsättningarna för Poseidon är goda i flera avseenden. Stora delar av beståndet är väl underhållet och efterfrågan är hög i de områden och stadsdelar där vi finns representerade. Poseidons hyresgäster är också trogna hyresgäster. Bolaget har som mål att vara den bästa hyresvärden i Göteborg med långsiktiga relationer till hyresgästerna, och som en följd av det också bli mindre konjunkturkänsligt. Boinflytande under utveckling En av de viktigaste åtgärderna för att skapa nöjda och trogna kunder är att ge hyresgästerna inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning. Därigenom kan de själva påverka sin boendemiljö. Till det kommer vinster i form av ökad trygghet och gemenskap, men också lägre driftkostnader och ett ökat kvarboende. Det är bakgrunden till att Poseidon 1997 startade utvecklingsprojektet Lokal demokrati och självförvaltning. Processen innebar att de boende i varje område själva fick bestämma om de skulle ta över ansvar och i så fall i vilken utsträckning. Projektet har följts och utvärderats av en tvärvetenskaplig forskargrupp vid Uppsala Universitetet, som lade fram sin rapport i slutet av 2002. Undersökningen visar att hyresgästerna tycker att självförvaltning är klart positivt för utemiljön. De som deltar aktivt i självförvaltningsarbetet upplever dessutom att gemenskapen, trivseln och möjligheterna att påverka ökat. Projektfasen är nu avslutad och självförvaltningen ingår i företagets ordinarie verksamhet. Aktiviteterna består bland annat i att bilda gårdsföreningar, som är en relativt lös form i sammanslutning utan krav på medlemskap i Hyresgästföreningen. Antalet gårdsföreningar uppgår till 19 stycken. Totalt har antalet aktiva hyresgäster ökat med 25 procent under 2003, från 800 till 1 000 personer. Aktivt trygghetsarbete Poseidon arbetar målmedvetet för att öka tryggheten. En stor del av dessa satsningar sker inom ramen för bolagets vardagsförvaltning och gäller förbättringar av den fysiska utemiljön. Ökad belysning, förstärkt inbrottsskydd och säkrare parkeringsplatser är några av åtgärderna. Samtidigt fortsätter vi att fördjupa samarbetet med stadsdelsförvaltningar, närpolisen och andra lokala aktörer i de stadsdelar där vi är verksamma. 7
I Gunnared har samtliga ägare av flerbostadshus, både privata och kommunala, genomfört en rad åtgärder för att försvåra bilbrott. Arbetet prisbelönades i november av Brottsförebyggande Rådet i den svenska uttagningen till tävlingen om det bästa brottsförebyggande projektet i Europa The European Crime Prevention Awards (ECPA). Fastighetsägare i Gamlestaden arbetar på ett liknande sätt med gemensamma insatser mot bilbrottsligheten, trygghetsinventeringar av boendemiljön och regelbunden information till alla hushåll och företag i stadsdelen. På centrala Hisingen har Poseidon och de privata ägarnas intresseorganisation Fastighetsägarna Göteborg tagit initiativet till en ideell fastighetsägarförening, också med syfte att öka tryggheten. De kommunägda bostadsbolagen planerar även att starta en ny verksamhet som ska konstatera och åtgärda nattliga störningar i boendet; Störningsjouren. Verksamheten beräknas starta den 1 april 2004 och målsättningen är att knyta fler fastighetsägare till samarbetet. Många och olika kontaktvägar Poseidons ledstjärna är att arbeta decentraliserat med stor närhet till våra hyresgäster. Bolagets distriktsorganisation med sju BoButiker, cirka 70 husvärdar och 30 miljövärdar gör att ansvaret och befogenheterna flyttas längst ut i verksamheten, där mötet med de boende äger rum. Målet med organisationen är att skapa en förvaltning som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om den gemensamma boendemiljön. Relationen startar ofta med trivselskapande insatser såsom gemensamma gårdsfester, miljödagar, planteringshelger och liknande för att sedan fortsätta med direkta utvecklingsåtgärder, i vissa fall i form av gårdsföreningar. Andra åtgärder för att bygga långsiktiga kundrelationer är sommarläger och sommarjobb för hyresgästernas barn, simskolor, resor och återkommande rabatterbjudanden på olika typer av evenemang. Tillgängligheten till våra medarbetare är en högt prioriterad fråga. Den första september slopade vi därför de särskilda expeditions- och telefontiderna. Istället kan hyresgästerna ringa sin husvärd när som helst under arbetsdagen. En viktig del i utvecklingen av kommunikationskanalerna med de boende är bredband. De flesta av Poseidons hyresgäster kan skaffa snabbt Internet via ADSL-uppkoppling från valfri operatör. Därmed kan de också komma i kontakt med oss via vår hemsida, som under året genomgått en rad förbättringar. Bland annat har det blivit enklare för de boende att hitta sin husvärd och lämna felanmälningar via www.poseidon.goteborg.se. Andra kanaler är tidningen I Våra Kvarter, som utkommer sex gånger om året. Tidningen kompletteras av lokala informationsblad, som förstärker den vardagsnära kontakten med de boende. Utöver dessa kontakter med de boende träffas Poseidon och Hyresgästföreningen på företagsnivå i en boinflytandekommitté fyra gånger om året. Där det finns lokala hyresgästföreningar sker samrådsmöten med ledningen för respektive distrikt. Därtill deltar vi i ett antal bostadsmöten anordnade av Hyresgästföreningen. Hemspråkskanaler Under året har Poseidon och de övriga kommunägda bostadsbolagen i Göteborg tecknat ett kompletterande tv-avtal med com hem, som ger bolagens hyresgäster möjlighet att se 30 nya hemspråkskanaler via kabel-tv. Valet av kanaler grundar sig på intervjuer med de boende och boendestatistik från Statistiska Centralbyrån, SCB. Mätning av kundnöjdhet Poseidon mäter varje år hur hyresgästerna upplever kvaliteten i sitt boende. Undersökningen presenteras i form av ett Nöjd Boendeindex, NBI. De senaste fem årens resultat visar på en stabil utveckling. 2003 blev betyget 68 på en skala från 1 100. Vårt långsiktiga mål är att nå ett NBI på 70. Inriktningen för 2004 är därför att öka boinflytandet och den upplevda tryggheten i våra bostadsområden samt att fortsätta på den inslagna vägen med att skapa trivsamma utemiljöer. 8
Nöjd Boendeindex Totalt 63 80 75 70 65 60 55 50 69 1999 2000 2001 2002 2003 Poseidons fastighetsbestånd 68 Vid årsskiftet ägde och förvaltade Poseidon 379 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 1 578 035 kvm, varav 94 procent utgjordes av bostadsyta. Den totala hyresintäkten uppgick till 1 297 mkr. Fastigheterna har en jämn ålderssammansättning och god spridning över Göteborgs kommun, samtidigt som de är koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för en rationell förvaltning. Kartan på sidan 69 visar hur många lägenheter Poseidon äger i respektive stadsdel. Hur lägenheterna fördelar sig storleksmässigt framgår av nedanstående tabell: Poseidons lägenhetsfördelning 69 69 1 rum och kök eller mindre 11,4 % 2 rum och kök 46,8 % 3 rum och kök 28,0 % 4 rum och kök 12,1 % 5 rum och kök eller större 1,7 % Area fördelad efter fastigheternas ålder 1000 m 2 400 350 300 250 200 150 100 50 0 55 1930 49 160 318 355 328 1950 59 1960 69 1970 79 1980 89 1990 99 2000 68 304 59 Poseidons distrikt Hisingen rymmer bolagets största fastighetsbestånd. Här äger Poseidon 5 800 lägenheter i bland annat Brunnsbo och Backa. Båda är 1960-talsområden med stor närhet till flera stora affärscentra. Lite lummigare, men ändå nära det expansiva Lindholmen, ligger Poseidons landshövdingehus från 1930- och 1940-talet vid Björlandavägen, Ramberget, Kvillebäcken och Brämaregården. Poseidon äger också bostäder i genuina 1940- och 1950-talsområden som Lundby, Jättesten, Kyrkbyn samt i Biskopsgården och Länsmansgården. Distriktets nyaste område är Karlaplatsen, ett 1990-talsområde med extra hög standard. Bolagets mest centrala och näst största distrikt är Linné-Guldheden med 4 700 lägenheter av mångskiftande karaktär. Här finns allt från Linnégatans paradvåningar och Hagas välbevarade kullerstensidyll till Krokslätts låghus och de högt belägna 1930- respektive 1950-talshusen i Johanneberg och Guldheden. Hit hör även Sandarna och Gråberget i väster. Även Olskroken är ett distrikt med stor variation bland sina 4 100 lägenheter. Hit hör själva Olskroken med sina 1980-talshus men även Lunden, Bagaregården, Strömmensberg, Gamlestaden och Kallebäck. Kålltorp och Vidkärr är andra stadsdelar i östra Göteborg, som bjuder på småskaligt boende nära Delsjöns vidsträckta fritidsområde. Längst i väster ligger vårt distrikt Frölunda-Högsbo med 4 200 lägenheter. Här finns bostadsområden som Frölunda Torg, Järnbrott, Gånglåten, Kaverös och Frölunda Kyrkby. Allra närmast havet ligger Kumleskär, ett låghusområde från 1990-talet med särskilt hög standard. Kanske är dock Högsbohöjd det område som fått mest uppmärksamhet tack vare det omfattande upprustningsarbete som ägt rum här och det omtalade IT-huset. Huset, med sina 37 helt IT-integrerade lägenheter, var det första i sitt slag i Sverige och invigdes i september 2000. I nordöstra Göteborg ligger Poseidons distrikt Kortedala-Angered med 4 300 lägenheter. Längst i norr ligger det naturnära Övre Lövgärdet och Angered Centrum, där de flesta lägenheterna byggdes på 1970-talet. Kortedala och Kviberg är andra delar av distriktet och består av genuina 1950-talsfastigheter, med de kvaliteter som präglar hus från denna tidsepok. 9
Förädling Poseidon arbetar kontinuerligt och aktivt med att ta fram projekt och planer för nyproduktion. Ambitionen är att bygga fastigheter med god arkitektur, bra bostäder och låga drift- och underhållskostnader för en långsiktig förvaltning. Våra satsningar ska också bidra till Göteborgs utveckling genom att skapa attraktiva stadsdelar. Det kan medföra att de initiala investeringarna blir höga, men innebär lönsamhet i ett längre perspektiv. Arbetet med Poseidons första nybyggnation på tio år, Norra Ågatan vid Stampen, fortsatte under året. När kvarteret står klart 2004 kommer det att ge Göteborg ett välbehövligt tillskott på 332 nya lägenheter. Av dessa är 78 studentlägenheter. Tomten, som stått öde de senaste tio åren, ligger granne med Göteborgs Högre Samskola, endast ett stenkast från det så kallade evenemangsstråket med Ullevi, Scandinavium och Svenska Mässan. De planerade fastigheterna, ett skivhus i sju våningar samt fyra punkthus i sex våningar, utformas med stor omsorg. Arkitekturen, materialvalen och färgsättningen är särskilt anpassade för att byggnaderna ska smälta in i den befintliga miljön. Målet är att skapa ett bärkraftigt boende där attraktiva utemiljöer med grönska, planteringar och lekplatser är lika självklara inslag som IT-lösningar. Till exempel kommer hyresgästerna att själva kunna styra inomhusklimatet och mäta den egna förbrukningen av energi och tappvatten. Lägenheterna är ytsnåla och funktionseffektiva. De flesta är mellan 55 och 65 kvadratmeter med ett eller två sovrum. Den totala bostadsarean kommer att uppgå till 19 700 kvadratmeter. Om- och påbyggnaden av Gånglåten i Frölunda som pågått i tre år, slutfördes under året. Området, som från början rymde 520 lägenheter, innehåller nu totalt 615 lägenheter. Under året byggdes 79 lägenheter om och 32 nya tillkom. I och med att halva området byggts på med en våning och utrustats med hissar har vi också kunnat skapa en 50-procentig hisstillgänglighet i området. Ombyggnaden av totalt 494 lägenheter i Jättesten på Hisingen fortsätter. Tredje och sista etappen har handlats upp och hela området kommer att stå klart under 2005. Under 2003 färdigställdes sammanlagt 112 lägenheter. Av dessa är fem stycken nya. I samband med ombyggnaden förändras avfallshanteringen radikalt. Området förses med miljöhus där hyresgästerna sorterar sitt avfall i tretton fraktioner. Dessutom komposteras det biologiska avfallet lokalt. Förnyelsen av Daggdroppe- och Klimatgatan i Länsmansgården färdigställdes under året. Husen har ny fasadutformning och nya inglasade uterum. Ventilationen är förbättrad och allt sanitetsporslin och alla vitvaror är utbytta. Även utemiljön har förnyats. Under året förbereddes den planerade förnyelsen av miljonprogramsområdet Backa Röd. Området, som är Poseidons enskilt största bostadsområde med totalt 1 569 lägenheter, har tekniska brister och upplevs som otryggt. I december pågick upphandlingen av den första etappen, som omfattar en invändig och utvändig upprustning av 72 lägenheter på Markurellgatan. Samtidigt påbörjades också förhandlingar om hyreshöjningar till följd av förnyelsen. Avsikten med detta delprojekt är att samla erfarenheter inför en fortsatt upprustning av området. Parallellt med förnyelsen av Markurellgatan planerar vi att genomföra ett separat projekt för att öka tryggheten i hela Backa Röd. Det innebär bland annat att alla entréer utrustas med portlås och porttelefon. På Stackmolnsgatan i Länsmansgården färdigställdes ombyggnaden av ett stort parkeringsdäck till två mindre parkeringshus. Vi påbörjade också renoveringen av tre skivhus. Fastigheterna kommer att tilläggsisoleras och förses med nya fasader samt inglasade balkonger. Entréerna rustas upp, ventilationen byggs om och utemiljön förnyas. Dessa tekniska och trygghetsskapande åtgärder kommer att slutföras under 2005. Poseidon äger också ett radhusområde med 283 lägenheter i Övre Lövgärdet. En upprustning av främst tak, fasader och ventilationssystem, är mycket angelägen. Ett hus upprustades på prov under året och investeringsbeslut fattades för hela området. Målet är att påbörja projektet under första halvåret 2004. Lagom till höstens terminsstart stod ombyggnaden 10
av det så kallade Forumhuset i Gamlestaden klart. Fastigheten har genom åren fungerat som lägenhetshotell och flyktingförläggning, men rymmer nu 175 studentlägenheter med tillhörande lägenhetsförråd, cykelförråd och gemensamhetsutrymmen. Syftet med projektet har varit att bidra till att säkra Göteborgs position och utveckling som attraktiv kunskapsstad. Det är också ett led i vår långsiktiga satsning på att utveckla Gamlestaden till en tryggare och trivsammare stadsdel. Genom att bygga om ett antal lokaler skapade vi ytterligare 22 nya smålägenheter i Guldheden och Johanneberg. För att skapa förutsättningar för nybyggnation har vi under året initierat, medverkat i och drivit flera planarbeten. Bland annat pågår ett planarbete för kvarteret Venus, som gränsar till kvarteret Norra Ågatan på motsatt sida av Gullbergsån. En nybyggnation här skulle kunna ge cirka 400 nya lägenheter. Produktionen skulle kunna påbörjas under 2005. I Kaverös pågår en planprocess, där planen för området ställs ut i början av 2004. Om planen går igenom kan vi under året påbörja en produktion, som fullt utbyggd ger cirka 200 nya lägenheter. Förslaget innebär att fyra hus byggs på med två våningar och att två befintliga parkeringsdäck byggs på med lägenheter. Ett liknande planarbete är en påbyggnad av Poseidons hus på Glasmästaregatan i Krokslätt. Här skulle en byggnation kunna påbörjas under 2005 och ge ytterligare cirka 120 lägenheter i ett attraktivt läge. Förvärv och försäljningar Poseidons huvudmotiv för att köpa och sälja fastigheter är att kunna effektivisera förvaltningen och ta ett aktivt ansvar för utvecklingen av de stadsdelar där vi är verksamma. Köp och försäljningar kan också vara strategiskt viktiga inför kommande upprustning och utveckling av det övriga beståndet. Under 2003 förvärvade Poseidon en fastighet i Jättestensområdet för 9 mkr. Fastigheten ligger vid det lokala torget och innehåller 14 lägenheter och nio lokaler. Syftet med förvärvet var att effektivisera förvaltningen och säkerställa torgets framtid. Huset var den enda kvarvarande fastigheten i området som inte ägdes av Poseidon. En fastighetsväxling genomfördes med Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag. Bostadsbolaget överlät ett kvarter med landshövdingehus vid Kvilletorget med 79 lägenheter och tolv lokaler, de allra flesta butiker i gatuplan. Poseidon överlät fyra byggnader i Rambergsstaden, som rymmer 90 lägenheter samt sex lokaler. Syftet med fastighetsväxlingen var att effektivisera bolagens förvaltning. Det juridiska tillträdet sker vid halvårsskiftet 2004, men båda bolagen övertog förvaltningen vid årsskiftet 2003/2004. Lokalmarknaden Omsättningen på lokalfastigheter i Göteborg ökade under 2003. Trots en ökande vakansgrad på kontorsmarknaden har medelhyran fortsatt uppåt. På butiksmarknaden fortsatte hyrorna att stiga i de mest centrala delarna av staden. Utvecklingen var densamma i Göteborgs externhandelscentra och i något stadsdelscentrum. Poseidons lokalbestånd omfattar 101 186 kvm lokalyta, varav 62 259 kvm kommersiella lokaler, främst butiksyta, förvaltas av Förvaltnings AB GöteborgsLokaler. Poseidons sammanlagda lokalintäkter uppgår till 5,3 procent av bolagets totala hyresintäkter. Bland hyresgästerna dominerar Göteborgs Stad, som svarar för 22 procent av bolagets lokalintäkter. De flesta av hyreskontrakten regleras med indexklausul. Hyran för lokaler med förhandlingsklausul höjdes med tre procent den 1 februari 2003. 11