Bostads AB Poseidon Årsredovisning 2008

Transkript

1 Bostads AB Poseidon Årsredovisning 2008

2 Innehåll Kort om Poseidon 1 Viktiga händelser Detta är Poseidon 4 Våra bostäder 8 Våra hyresgäster 15 Organisation, ledning och medarbetare 20 Vår miljöredovisning 24 Vår ekonomi Finansiering 28 Fastighetsvärdering 32 Risk- och känslighetsanalys 33 Utblick mot Förslag till vinstdisposition 35 Femårsöversikt 36 Definitioner 38 Året som gick Resultaträkning 39 Kommentarer till resultaträkningen 40 Balansräkning 43 Kommentarer till balansräkningen 45 Förändringar i eget kapital 46 Kassaflödesanalys 47 Kommentarer till kassaflödesanalysen 48 Noter 49 Revisionsberättelse 66 Granskningsrapport 67 Fastighetsbestånd 68 Lägenhetsfördelning och bostadsytor 76 Styrelse, revisorer och ledning 77 Karta 78 Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna Finansiella rapporter omfattar sidorna Omslagsbilden visar barn som hoppar på ljudstenarna i Värdens Park, Hisings Backa.

3 Kort om Poseidon Bostads AB Poseidon är ett av Göteborgs största bostadsföretag. Drygt personer, var tionde göteborgare, bor i någon av våra lägenheter. Fastighetsbeståndet omfattar 322 bostadsfastigheter med knappt lägenheter över hela staden. I beståndet ingår allt från äldre, kultur historiskt värdefull bebyggelse till helt nybyggda lägenheter. Fastig- heternas bokförda värde är 10,1 miljarder kronor och de har ett bedömt marknadsvärde på 16,3 miljarder kronor. Bostads AB Poseidon är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden som i sin tur ägs av Göteborgs Stad. Huvud kontoret ligger i Angered och antalet anställda uppgår till 185. Poseidons viktigaste mål är att: stärka Göteborgs utveckling genom att skapa levande och trygga stadsdelar. uppfattas som det bästa och mest personliga bostadsalternativet i Göteborg. Nyckeltal 2008 Resultatet efter finansiella poster blev 63 mkr (117 mkr). Det operativa resultatet, det vill säga resultatet exklusive nedskrivningar, återförda nedskrivningar och realisationsresultat vid fastighetsförsäljningar, blev 64 mkr (82 mkr). Bostadshyrorna för 2008 höjdes med i genomsnitt 1,9 procent på årsbasis. Vakansgraden för lägenheter var fortsatt låg och uppgick till 0,1 procent (0,1 procent). Underhållsinsatser för 251 mkr (254 mkr) genomfördes. Bruttoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 334 mkr (236 mkr). 62 lägenheter (55 lägenheter) färdigställdes efter nyproduktion. 387 lägenheter (43 lägenheter) färdigställdes efter ombyggnad. Soliditeten uppgick till 36,3 procent (36,0 procent). Resultat efter finansiella poster Mkr Operativt resultat* Mkr Direktavkastning exklusive räntebidrag* % 8 6 6,3 5,7 5,4 5,7 6, *Definition sidan 38 Soliditet* % 37 36,0 36, , , , Resultat efter finansiella poster Mkr

4 Glädjen och kreativiteten bland barnen går inte att ta miste på. Kaprisgatan Övre Lövgärdet Sockerbitslyktor, strutänglar och apelsiner med röda band och kryddnejlikor i gårdsföreningen Kaprisgatan är det rena rama tomteverkstaden varje år i december. Här bjuder man varje år alla barn som bor i området att vara med och julpyssla. Ikväll sitter femton förväntansfulla barn tätt ihop, lutade över ett stort bord fullt med karameller i färggranna omslagspapper. Nu ska vi tillverka godiskransar som ni kan hänga upp därhemma, berättar Vibeke Lind, medan hon visar för alla runt bordet hur de ska göra. Glädjen och kreativiteten bland barnen går inte att ta miste på alla sätter genast igång. Alex, 11, är här för första gången. Jag har följt med en kompis, som varit med förut. Det är kul att pyssla och så träffar man kompisar, här är alla vänner med varandra. Cristina, 8, som sitter intill berättar att hon bara får äta godis en dag i veckan. Så jag tänker äta min krans på lördag. Men jag får nog svårt att hålla mig, säger hon pillemariskt. 2

5 Viktiga händelser 2008 Februari Arbetena med KaverösPorten startar, en påbyggnad av ett parkeringsdäck som kommer att ge 36 nya lägenheter med första inflyttning i april Poseidon återinviger allaktivitetshuset Eklövet i Övre Lövgärdet, som totalförstördes i en brand i augusti Poseidon och Hyresgästföreningen i Västra Sverige är överens om hur hyrorna ska fördela sig mellan bolagets områden under Enligt avtalet, som gäller retroaktivt från den 1 januari, höjs hyrorna med i genomsnitt 1,9 procent. Poseidons ombyggda område Backa Röd får ett hedersomnämnande i tävlingen Svenska Ljuspriset med motiveringen: Den utvändiga belysningen bidrar starkt till en totalt ny upplevelse av detta område; säkrare, vackrare, vänligare. Mars Bostadsbolagen inom Framtidenkoncernen drar igång projektet Ungahem, med bostäder till ungdomar som inte är studenter. För Poseidons del innebär det att drygt 100 lägenheter tas fram under innevarande år. Framtidens styrelse beslutar om fortsatt utbyggnad av ett öppet bredbandsnät till koncernens samtliga fastigheter. Utbyggnaden planeras att ske etappvis under en femårsperiod. Maj Besar Zifla vinner arkitekttävlingen Competition for housing for young people, ett samarbete mellan Chalmers, Poseidon och Unga Hem. Det vinnande förslaget, Not Just a Box, kan bidra till utformningen av ett hus för unga på Doktor Forselius Backe. Juni Trädgårdsutställningen Göteborgs Lustgårdar invigs och Poseidon medverkar med Värdens Park i Backa Röd. Fler än besökare deltar i guidade visningar av parken. Samtliga hyresgäster hos Poseidon bjuds in till visningar av Värdens Park. Sista inflyttningen äger rum på Dirigentgatan i Kaverös där Poseidon byggt på fyra bostadshus och skapat 82 nya lägenheter. Juli Traditionen med sommarläger för barn och ungdomar från Poseidons bostadsområden firar 10-årsjubileum. Lägren, som genomförs i samarbete med en rad stadsdelsförvaltningar och föreningar i Göteborg, erbjuder aktiviteter som segling, fotboll, sång, dans och teater. Augusti Sveriges första utegym invigs i Angered Centrum. Gymet är resultatet av ett samarbete mellan SDF Gunnared, Hälsoteket och Poseidon och hämtar sin förebild från Kina. Närmare 300 hyresgäster i Poseidon samlas till världens största gårdsföreningsfest. Firandet, som äger rum i Backa Röd, är ett samarbete med Hyresgästföreningen och ett tack till alla de hyresgäster som engagerar sig i sitt boende. September Poseidon tilldelas SABOs miljöpris med motiveringen att bolaget genom ett långsiktigt och systematiskt arbete samt en bred kompetenssatsning lyckats utmärkt med att skapa attraktiva, trygga och kretsloppsanpassade utemiljöer i sina bostadsområden. Oktober Poseidon lanserar andra etappen av sin nya hemsida, vilket ger samtliga hyresgäster tillgång till sidor med personlig information om sitt boende. November Polisen avhyser de ungdomar som under två veckor ockuperat en Posei don fastighet på Holländareplatsen i Gamlestaden. Poseidon förbereder rivning av det före detta församlingshemmet, i syfte att bygga lägenheter på platsen. Startskottet går för bygget av kvarteret Venus i Gårda. Kvarteret kommer att ge sammanlagt 316 hyreslägenheter och de första husen beräknas stå färdiga för inflyttning sommaren December Poseidon är det första allmännyttiga bostadsbolaget i Göteborgsområdet som lämnar in samtliga energideklarationer. 3

6 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Bostads AB Poseidon ( ) får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret Bolaget är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden ( ), vilket är helägt av Göteborgs Stad. Detta är Poseidon Tillgången till attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Människor söker sig till platser med bra bostäder, goda miljöer och en utvecklad infrastruktur. På sådana platser genereras nya företag och nya arbetsplatser. Bostads AB Poseidons övergripande mål är att bidra till att stärka denna utveckling. Ägardirektiv Inriktningen för Poseidons verksamhet är fastställd av Göteborgs kommunfullmäktige och anges i det ägardokument, som beskriver Göteborgs Stads motiv för sitt fastighetsägande. Huvudpunkterna i dokumentet är följande: Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas. De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. Kommunfullmäktiges prioriterade mål 2008 Kommunfullmäktige upprättar varje år prioriterade mål för verksamheten i Göteborgs Stad. De mål som bedöms ha anknytning till Poseidons verksamhet och som bolaget verkar för att uppfylla är: Miljön ska förbättras i Göteborg genom att resande med kollektivtrafik och cykel ska öka i förhållande till biltrafiken. Människor har behov av att kunna försörja sig själva och forma sina egna liv, därför ska försörjningsstödet och arbetslösheten minska. Många medborgare söker bostad, därför ska det byggas nya bostäder under Många människor med psykiska funktionshinder saknar idag arbete och bostad, därför ska antalet fullvärdiga bostäder och möjligheten till meningsfull sysselsättning öka. Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska. Medarbetarnas engagemang som det kommer till uttryck i NMI (Nöjd Medarbetarindex) ska öka. För att omsätta kunskap till handling ska förvaltnings- och bolagsledningars samt övriga chefers och nyckelpersoners kunskaper i genusfrågor öka. Eleffektiviteten ska öka. Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. Sjukfrånvaron ska minska. Ofrivilliga deltids- och timanställningar ska inte förekomma. Rekryteringen till kommunens verksamheter på alla nivåer ska bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg. Vår vision Poseidons vision Tillsammans skapar vi gröna hem där människor vill bo och leva är ledstjärnan i arbetet med att förvalta och utveckla våra bostadsområden. Det innebär att vi med: grönområden, planteringar, träd och vatten vill skapa en avkopplande och sinnlig boendemiljö. lekplatser och andra uteplatser vill stimulera till mänskliga möten och gemenskap. ett miljömedvetet tänkande i vårt dagliga arbete vill minimera vår miljöpåverkan. engagemang från både hyresgäster och medarbetare vill driva och utveckla vår verksamhet. Affärsidé Poseidon strävar efter att vara det bästa personliga bostadsalternativet som möter göteborgarnas krav på ett föränderligt och varierande hyresrättsboende. 4

7 Framgångsfaktorer För att lyckas med våra målsättningar fokuserar vi särskilt på tre faktorer: hyresgästupplevelsen, det gröna Poseidon och medarbetarna. 1) Hyresgästupplevelsen Vi ska ge våra hyresgäster de bästa förutsättningarna för att kunna trivas och utvecklas där de bor. Grunden är den goda bostaden, men lika viktigt är det positiva bemötandet från Poseidons personal, inflytandet över det egna boendet, tryggheten i kvarteret och det egna närområdet samt Göteborgs fortsatta utveckling. 2) Det gröna Poseidon Vi ska fortsätta att driva vår verksamhet på ett miljöriktigt sätt och utveckla våra gårdar och utemiljöer till trygga och vackra mötesplatser där våra hyresgäster kan trivas och känna sig hemma. 3) Medarbetarna Medarbetarna har en stor betydelse för verksamhetens utveckling och därför måste vi hela tiden utveckla oss själva. Utbildning är en väg, men även vår decentraliserade organisation ger oss stora möjligheter att förändra och utveckla vårt arbetssätt. Lika viktigt är att vårda gemenskapen och trivseln på våra arbetsplatser. Värderingar Allt det vi gör inom Poseidon präglas också av våra värderingar. En viktig grundval är principen om alla människors lika värde, som förbjuder all form av diskriminering. Vi tar ett personligt ansvar Man, någon eller vi får sällan någonting gjort. Det inser vi och därför tar alla medarbetare personligt ansvar för Bostads AB Poseidon. Ingen är ansvarig för allt, men alla är ansvariga för något. Vi är professionella Vi agerar affärsmässigt. Vi deltar aktivt i verksamhetens utveckling, argumenterar för det vi tror på och respekterar fattade beslut. Vi visar varandra och dem vi möter i våra yrkesroller samma respekt som vi själva förväntar oss att bli bemötta med. Vi väljer samverkan Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra viktiga aktörer i vår omgivning att delta. Vi är öppna med information och lyhörda för andras önskemål. Vi prioriterar det mänskliga mötet. Vi har integritet De som möter oss kan lita på att vi står för vårt ord och våra handlingar. Vi står emot otillbörliga påtryckningar och försöker inte själva påverka för att vinna fördelar eller undvika obehag. Ärlighet är en självklarhet. Vi vill utvecklas Den som inte utvecklas stagnerar och därför försöker vi ständigt förnya oss. Att göra något är alltid bättre än att göra inget. Därför uppmuntrar, tillvaratar och belönar vi visat engagemang från medarbetare, hyresgäster och andra i vår omgivning. Och vi är förlåtande mot den som går fel. Vi är varsamma om naturen Vi förstår att naturens resurser inte är outtömliga och handlar därefter. Omsorgen om miljön får och ska inverka på alla våra beslut. Vi tänker långsiktigt. Balanserad styrning Poseidon arbetar med balanserad styrning för att spegla verksamheten utifrån flera perspektiv och öka förutsättningarna för att långsiktigt upprätthålla en god kvalitet. Det balanserade styrkortets fyra perspektiv är: hyresgäster, medarbetare, ekonomi samt verksamhet. Mätetalen inom varje perspektiv bestäms med utgångspunkt från ägarens övergripande mål och bryts varje år ned till mätbara mål inom ramen för styrkortet. Måluppfyllelsen mäts årligen genom kund- och medarbetar enkäter samt genom bolagets affärssystem. Utöver dessa mätetal fokuserar vi på ytterligare ett antal mål satta med utgångspunkt från vår vision och vår ägares riktlinjer. Målen är såväl ekonomiska som kvalitativa och har en stark förankring i verksamheten. För att nå de uppställda målen utgör bolagets övergripande affärsplan ett viktigt styrmedel. Motsvarande innehåll återfinns inom affärsplanerna för de sju geografiskt avgränsade distrikt, som tillsammans utgör bolagets operativa verksamhet. Hållbar utveckling Poseidons uppdrag att stärka Göteborgs utveckling samtidigt som de boende ges ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning, ligger väl i linje med begreppet hållbar utveckling. Vårt uppdrag inrymmer samtliga dimensioner. Den ekologiska dimensionen, som innebär att vi försöker minska vår miljöpåverkan och samtidigt stimulera miljövänliga beteenden hos våra hyresgäster. Den sociala dimensionen, som utgör grunden i vårt uppdrag och som handlar om att bidra till ett bättre och mindre segregerat Göteborg för alla göteborgare. Den ekonomiska dimensionen, som pekar på vikten av en stark ekonomi som en grundläggande förutsättning för vår verksamhet. 5

8 Poseidons balanserade styrkort Vår vision Tillsammans skapar vi gröna hem där människor vill bo och leva Framgångsfaktorer Hyresgästupplevelsen Det gröna Poseidon Medarbetarna Balanserad styrning Hyresgäster Medarbetare Verksamhet Ekonomi Mätbara mål Nöjda boende är en förutsättning för att vi i förlängningen ska kunna utveckla vår verksamhet. Vårt mål 2008 var att nå ett Nöjd Boendeindex (NBI) på totalt 69. Resultatet för året blev 67, samma utfall som under Nöjd Boendeindex = Mål Ökad trivsel bland våra medarbetare är till gagn för såväl hyresgästerna som bolaget i stort. Målet för Nöjd Medarbetarindex under 2008 var >76. NMI minskade med 4 enheter och blev 72. Nöjd Medarbetarindex = Mål Att hyresgästerna upplever att de kan utöva inflytande över den egna bostaden och dess omgivningar får positiva effekter på många plan. Vårt mål 2008 var att nå ett indexvärde för inflytande på 68. Utfallet blev 65, jämfört med 67 år Vi arbetar aktivt för att minimera miljöpåverkan av vår verksamhet. Definitionen av miljöindex förnyades 2006 och saknar därför värden för tidigare år. Målet för miljöindex 2008 var 250, resultatet blev 243. Inflytande = Mål Miljöindex = Mål En stark ekonomi är en förutsättning för att kunna genomföra ny produktion, ombyggnad och underhåll samt uppfylla våra ägares uppställda krav. Målet 2008 var att nå ett fastighetsresultat på 673 mkr. Utfallet blev 655 mkr. Fastighetsresultat

9 Hundar har ett stort behov av att röra sig fritt utan koppel. Hundleken Kallebäck I Kallebäck finns något så ovanligt som en inhägnad rastplats för hundar. Hundleken, som den kallas, kom till på initiativ av några grannar och hundägare i området, och har på kort tid blivit en oas för hundar, mattar och hussar från både när och fjärran. Marken ställdes till förfogande av Göteborgs kommun, Poseidon stod för material och snickare som byggde staketet, och gårdsföreningen har tagit på sig ansvaret för det löpande underhållet. Hundleken är en spännande bit mark, naturligt avgränsad mot en bergvägg med några uppvuxna träd i bakgrunden. Här finns slalompinnar och andra agilityhinder, men också en trädstam där hundarna kan träna balansen och spåra godis i håligheterna. För oss hundägare är det jätteskönt att ha så nära till ett område där vi kan släppa våra hundar fritt. Personer här i området som är hundrädda, känner sig nog också lite tryggare, säger Anna Frisk och delar ut lite hundgodis till dvärgschnauzern Gösta, som busar runt i hägnet. 7

10 Våra bostäder Göteborgs utveckling Slutet av 2008 präglades av oron på finansmarknaden i allmänhet och för Västsveriges del tillverkningsindustrins problem i synnerhet. Sedan hösten 2006 har man i Göteborg kunnat se att nya jobb skapats och att arbetslösheten sjunkit. Detta förändrades successivt under I juli konstaterades för första gången att antalet nyanmälda lediga platser på arbetsförmedlingen var färre än under föregående år, och sedan september har antalet lediga platser gradvis sjunkit. I september 2008 var även arbetslösheten för första gången högre än under föregående år och hade i december stigit ytterligare. Värt att notera är dock att arbetslösheten stiger från en låg nivå. Senhösten präglades av många varsel i Västra Götalandsregionen, framförallt inom tillverknings- och verkstadsindustrin, men även inom sektorer som parti- och detaljhandel. Det är dock inte alla varsel som leder till arbetslöshet. En stigande arbetslöshet beror främst på visstidsanställningar som inte förlängs. Under perioden ledde 60 procent av de varsel som lades till uppsägningar. Befolkningsutveckling Befolkningen i Göteborg ökade med cirka personer under 2008 och passerade i slutet av året invånare. Enligt den befolkningsprognos för Göteborgs Stad som upprättades våren 2008 kommer antalet personer i Göteborg som är över 19 år, och alltså vanligtvis har eget hushåll, att öka med personer årligen fram till år Utvecklingen innebär att efterfrågan på bostäder kommer att vara fortsatt hög. Tillskott av bostäder Under 2008 färdigställdes över nybyggda bostäder, varav 660 hyresrätter i Göteborg. Inte sedan 1975 har det färdigställts så många nybyggda bostäder under ett år. Av nybyggena under 2008 var cirka lägenheter i flerbostadshus, cirka 350 i småhus och cirka 450 studentlägenheter. Flerbostadsmarknadens aktörer Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter i Göteborg fördelar sig på tre huvudgrupper: kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre, privata bostadsföretag och privatpersoner. Poseidon äger och förvaltar samman lagt 322 bostadsfastigheter med en total uthyrningsbar yta om kvm. Med sina lägenheter är Poseidon den enskilt största aktören. Bolaget har en marknads andel på cirka 10 procent av den totala bostadsmarknaden och cirka 17 procent av alla hyresrätter i Göteborg. Tillsammans med de övriga kommunägda bostadsföretagen inom Framtidenkoncernen utgör bolagen en dominerande aktör på flerbostadsmarkna den. De största privata ägarna av hyresfastigheter är Stena Fastig heter, Acta och Wallenstam. Ombildning till bostadsrätter Under den senaste tioårsperioden har cirka hyreslägenheter i Göteborg omvandlats till bostadsrätter. Under 2008 ombildades närmare hyresrätter till bostadsrätter. Det är omkring hälften så många lägenheter som under 2005 och 2006 och även en nedgång jämfört med 2007, då cirka hyresrätter ombildades till bostads rätter. I Göteborgs innersta delar utgör bostadsrätternas mark- Antal hyresrätter i Göteborg som omvandlats till bostadsrätter nadsandel cirka 30 procent, jämfört med cirka 24 procent i början av 2000-talet. Även Framtidenkoncernen, däribland Poseidon, har under de senare åren genomfört ombildningar. Bakgrunden är ägarens direktiv att stärka Göteborgs utveckling genom ett långtgående inflytande för de boende och ökat engagemang och ansvarstagande över den egna bostaden. Fokus har legat på att bredda upplåtelseformerna i områden med ensidig övervikt av hyresrätter. Bostadsmarknaden i Göteborg Bostadsmarknaden kan grovt delas in i en ordinarie och en övrig bostadsmarknad. På den ordinarie bostadsmarknaden i Göteborg finns marknadsplatsen Boplats Göteborg och bostadsföretagens egna förmedlingar. Därtill kommer marknaderna för bostadsrätter och småhus. Den övriga bostadsmarknaden består av särskilda lösningar för de bostadskonsumenter med bostadsbehov som de av olika skäl inte kan tillgodose på egen hand. Kommunen har ett ansvar enligt socialtjänstlagen att hjälpa dessa till ett boende. Förmedling av hyreslägenheter Under 2008 fick cirka hushåll ny lägenhet i Poseidon. Av dessa var cirka 25 procent internbyten. Resterande lägenheter lämnades till Boplats 8

11 Flerbostadsmarknaden Göteborgs Stad Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad Bostadsrätter Privata hyresrätter/ övrigt 31% 34% Kommunägda hyresrätter 32% 3% Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder Småhus, enskilda Bostadsrätter 19% 25% 28% 28% Kommunägda hyresrätter Privata hyresrätter/övrigt Göteborg, exklusive direktbyten, sociala förturer och medicinska förturer. Boplats ägs av Göteborgs stad och tre av de kommunala bostadsbolagen, däribland Poseidon, samt de privata fastighetsägarna. På Boplats hemsida presenteras lägenheter från samtliga kommunala hyresvärdar samt flera av de privata värdarna i Göteborg. För att söka en lägenhet måste den sökande registrera sig och aktivt söka de lägenheter personen är intresserad av. Lägenhetsutbudet på hemsidan uppdateras dagligen och lediga lägenheter går även att söka via post och personligt besök. Lägenheterna på Boplats fördelas genom att bostadsföretagen för varje lägenhet sätter urvalskriterier som exempelvis hushållssammansättning, ålder och inkomst. Därutöver görs ett urval av de sökande utifrån andra personliga önskemål eller krav som den sökande har på en bostad. Poseidon tillämpar registreringsdatum på Boplats som ytterligare ett kriterium vid förmedling av lägenheter. Syftet är att nå en rättvisare förmedling av lägenheter och göra det enklare för de sökande att förutse sina möjligheter att bli kallade till visning. Antalet förmedlade lägenheter via Boplats frånsett nyproducerade studentbostäder ökade under 2008 jämfört med föregående år. Totalt förmedlades lägenheter (7 567 lägenheter) via Boplats Göteborg. Poseidons fastighetsbestånd Poseidons fastigheter har en varierad ålderssammansättning och god spridning över Göteborgs kommun, samtidigt som de är koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för rationell förvaltning. Bolagets bostadsförvaltning är organiserad i sju distrikt. Kartorna på sidorna 78 och 79 visar hur lägenheterna fördelar sig över Göteborg. Som framgår av förteckningen på sidan 76 består drygt 58 procent av beståndet av lägenheter på två rum och kök eller färre med en genomsnittlig yta på 51 kvm. 42 procent består av lägenheter på tre rum och kök eller större, med en snittyta på 81 kvm. Fördelningen av lägenhetsstorlekarna avspeglar i stort stadens befolkningssammansättning, men det finns ett behov av stora lägenheter och dessa är mycket få i bolaget. Poseidons lägenhetsfördelning % 1 rum och kök eller mindre 12 2 rum och kök 46 3 rum och kök 28 4 rum och kök 12 5 rum och kök eller större 2 Distrikt Angered Längst i norr ligger distrikt Angered med lägenheter, de flesta från 1970-talet. Flertalet av husen i Övre Lövgärdet är renoverade och ligger luftigt och grönt nära Vättlefjälls vildmark. Poseidons fastigheter i Angered Centrum utgörs av låghus i direkt anslutning till affärer, kultur och annan service vid Angereds torg. I Övre Lövgärdet pågår en omfattande upprustning. Till distriktet hör också en fastighet i Agnesberg. Distrikt Backa På Hisingen äger Poseidon bland annat lägenheter i 1960-talsom rådena Brunnsbo och Backa. Fastigheterna inom distriktet består av både låg- och höghus omgivna av villor och mindre flerfamiljshus. Närheten till centrala Göteborg och andra affärscentra är stor och kommunikationerna goda. Backa genomgår för närvarande en omfattande upprustning och förnyelse. Distrikt Frölunda-Högsbo Längst västerut ligger distrikt Frölunda-Högsbo med lägenheter. Här finns bostadsområden som Frölunda Torg, Järnbrott, Gånglåten, Kaverös och Frölunda Kyrkby. Allra närmast havet ligger Kumleskär, ett låghusområde i Önnered från talet med särskilt hög standard. I Kaverös har nya lägenheter skapats genom att man byggt ytterligare våningar på fyra bostadshus. Distrikt Karlaplatsen Poseidons andra Hisingsdistrikt är Karla platsen med lägenheter, delar av dem i landshövdingehus i Kville bäcken och Brämaregården, nära Lindholmen. Poseidon äger också bostäder i genuina och 1950-talsområden som Jättesten samt Kyrkbyn och Lundby i Sannegården. Till distriktet räknas även Norra och Södra Biskopsgården samt Länsmansgården. Distriktets nyaste område är Karlaplatsen i Svartedalen, ett 1990-talsområde med extra hög standard. 9

12 Känn att du blir koncentrerad, samlad och fokuserad. Kropp och själ Kaverös Uppmärksamma din andning och hur din mage expanderar när du andas in. Känn att du blir centrerad, samlad och fokuserad. I en gymnastiksal i Kaverös ligger fem personer på rygg och lyssnar uppmärksamt på en man i lotusställning. Han förklarar hur Qi Gong kan liknas vid meditation i rörelse, som ska läka kropp och själ. Och det är precis vad gårdsföreningen vi besöker valt att kalla sig Kropp och själ. Förutom Qi Gong erbjuder gårdsföreningen bland annat gym och gympapass för såväl barn som vuxna. Med jämna mellanrum arrangerar man också välbesökta föreläsningar på temat kropp och själ. En hel del inspiration till föreläsningarna hämtas från personer, som bor i området. Jeanette Burman är en av eldsjälarna: Tanken med vår gårdsförening är att nå ut till så många som möjligt, både fysiskt och psykiskt. Tillvaron är stressig för många idag, vilket även påverkar våra barn. Om vi kan bidra till att öka det fysiska och psykiska välbefinnandet är det positivt för hela området, menar Jeanette. 10

13 Distrikt Kortedala I nordöstra Göteborg äger Poseidon lägenheter i Norra och Södra Kortedala. Båda är 1950-talsområden där man låtit fastigheterna följa terrängen och på så vis bevarat landskapet. Kviberg samt Gamlestaden, med bland annat sina tidstypiska trevåningshus från och 1930-talet, hör också till detta distrikt. Distrikt Linné-Guldheden Distrikt Linné-Guldheden rymmer bolagets största och mest centrala fastighetsbestånd. Här äger Poseidon lägenheter av mångskiftande karaktär. Här finns allt från Linnégatans paradvåningar och Hagas välbevarade kullerstensidyll till Krokslätts låghus och de högt belägna respektive 1950-talshusen i Johanneberg och Guldheden. Till distriktet hör även Sanna i väster. Distrikt Olskroken Även Olskroken är ett distrikt med stor variation bland sina lägenheter. Hit hör själva Olskroken med sina 1980-talshus och landshövdingehusen i Redbergslid men även Lunden, Bagaregården och Kallebäck. Kålltorp och Härlanda är andra stadsdelar i östra Göteborg, som bjuder på småskaligt boende nära Delsjöns vidsträckta fritidsområde. Vid Stampen, ett stenkast från Ullevi, ligger även kvarteret Norra Ågatan som färdigställdes Nya villkor för bostadsbyggande Poseidon arbetar kontinuerligt och aktivt med att ta fram projekt och planer för nybyggnad, både på stadens och på egen mark. Ambitionen är att skapa sunda bostadsmiljöer med god arkitektur och låga drifts- och underhållskostnader för en långsiktig förvaltning. All förnyelse som sker i bolagets regi syftar till att stärka Göteborgs attraktionskraft och tillväxtförmåga. Målet är att varje nyproducerad fastighet ska bära sina egna kostnader samtidigt som hyrorna ska vara rimliga. Det kräver en ständig strävan efter att hålla nere produktionskostnaderna utan att göra avkall på god kvalitet och god fastighetsekonomi. Bostadsbyggandets förändrade villkor, till följd av statens minskade engagemang i bostadssektorn, har medfört att nyproduktionen sker på allt mer marknadsmässiga villkor. Från och med januari 2007 upphörde investeringsbidraget för hyresrätter samtidigt som knappheten på produktionsresurser började bli kännbar. Detta medförde kraftigt höjda produktionskostnader netto vid byggande av hyresbostäder. Så var situationen fram till hösten 2008, då tillgången till produktionskapacitet ökade i samband med den accelererande globala finanskrisen. Det har gjort det lättare att starta projekt med en mer stabil produktionskostnadsutveckling. Samtidigt har finanskrisen, den bristfälliga marknaden för bostadsobligationer och minskade tillgången till lånekapital inverkat negativt på Poseidons möjligheter att genomföra planerade projekt. Eftersom behovet av nya bostäder är stort, bestämde bolaget därför under hösten att prioritera planerad nyproduktion under 2009 och skjuta flera ombyggnadsprojekt med investeringsdelar framåt i tiden. Det planerade underhållet löper dock vidare enligt plan. Nyproduktion och tillbyggnad Under 2008 färdigställde Poseidon 62 lägenheter efter nyproduktion. Huvuddelen av de nyproducerade lägenheterna finns på Dirigentgatan i Kaverös, där fyra bostadshus byggts på med två våningsplan, vilket skapat 82 nya lägenheter i området. Även två närliggande parkeringsdäck har förstärkts och reparerats inför en påbyggnad, som kommer att ge sammanlagt 57 lägenheter. Påbyggnaden av det ena däcket startade första kvartalet Hela nyproduktionen i Kaverös beräknas stå klar Projekteringen av kvarteret Venus i Norra Gårda, som avbröts hösten 2007 på grund av en överhettad byggmarknad, återupptogs och färdigställdes under våren Upphandlingen av och genomförandet av grundläggningsarbetena genomfördes under hösten. Upphandlingen av bostadshusen för halva kvarteret beräknas ske under våren Kvarteret, som ligger mellan Gullbergsån och Anders Perssonsgatan kommer att bestå av tre punkthus och en huslänga i vinkel. Husen får sju våningar, förutom hörnhuset som blir tolv våningar. Sammanlagt byggs 316 hyreslägenheter och första inflyttning beräknas ske sommaren Hela kvarteret planeras stå klart Poseidons ambition är att bygga cirka 200 hyresrätter per år de kommande åren. Ombyggnad Efter den fleråriga ombyggnaden av vårt område Jättesten på Hisingen, som färdigställdes 2005, återstår endast upprustningen av en parkeringsyta där vi även planerar att bygga radgarage. Projekteringen av detta arbete påbörjades hösten 2006 och byggstart planeras till första kvartalet Förnyelsen och upprustningen av miljonprogramsområdet Backa Röd fortsätter. Området, som är Poseidons enskilt största bostadsområde med totalt 1566 lägenheter, har tekniska brister och upplevs som otryggt. En genomgripande upprustning pågår sedan Hittills har två etapper om sammanlagt 216 lägenheter samt ett studenthus med 124 lägenheter färdigställts. Etapp tre, som omfattar 168 lägenheter, startade tredje kvartalet 2007 och färdigställs under I samband med ombyggnaden 11

14 förses området med miljöhus där hyres gästerna sorterar sitt avfall i 13 fraktioner. Under året startades projektering av ett pilotprojekt i Backa med syfte att studera möjligheterna att i samband med upprustningen av ett fyravånings punkthus bygga om det till ett lågenergihus. Målet är att energiförbrukningen för huset med 16 lägenheter ska minskas till en tredjedel. Byggstart beräknas ske under våren I Övre Lövgärdet äger Poseidon lägenheter. Området genomgick stora förändringar i slutet av 1990-talet. Sex av de ursprungliga tolv höghusen samt två parkeringsdäck revs för att åstadkomma den öppenhet i området som efterfrågades. Samtidigt genomfördes ett omfattande arbete för att förändra utemiljön och öka tryggheten. Även ventilationssystemen byggdes om. År 2004 påbörjades en provetapp i ett fortsatt förnyelseprojekt för området. Etappen omfattade 39 lägenheter med upprustning av fasader, tak och entréer samt renovering och förstoring av befintliga balkonger. Med dessa erfarenheter som grund startade under fjärde kvartalet 2007 en första ombyggnadsetapp om 126 lägenheter, där också våtutrymmen åtgärdas och köksluckor byts. Dessa inre åt gärder kommer även att utföras i provetappens 39 lägenheter. Arbetena beräknas vara färdiga under Sammanlagt färdigställde Poseidon 387 lägenheter efter ombyggnad under Underhåll År 2006 startade renoveringen av totalt 593 lägenheter i Dr Forselius Backe i Guldheden. Etapp fyra och fem av detta projekt hör dock till de arbeten med betydande investeringsdelar som skjutits framåt i tiden på grund av finanskrisen. År 2007 påbörjades liknande renoveringar på Intags- och Björcksgatan i Kålltorp, ett projekt som färdigställdes under Under 2008 genomfördes våtrumsrenoveringar på Gråberget i 22 lägenheter. Våtrumsrenoveringar genomfördes också i bolagets ombyggnadsprojekt i Backa Röd och Övre Lövgärdet. Planerade våtrumsarbeten på Märlspiksgatan på Gråberget, hela ombyggnaden av Backa Södra etapp ett och Övre Lövgärdet etapp två hör dock till de projekt som skjutits på framtiden till följd av finanskrisen och bristen på låne kapital för investeringsdelar. Sammanlagt uppgick Poseidons satsningar på nyproduktion, ombyggnad och underhåll till 585 mkr (490 mkr) under Det innebär en ökning med 19 procent jämfört med föregående år. Värdehöjande förbättringar är investeringar och bokförs som en tillgång i bolagets balansräkning. Utgifter som innebär återställande av funktion och standard belastar resultatet som en underhållskostnad. Av årets totala satsningar avsåg 334 mkr (236 mkr) investeringar och 251 mkr (254 mkr) underhållskostnader. Planärenden Göteborgs Stad planerar för en fortsatt förtätning och utbyggnad av staden. Poseidon initierade och drev under året ett flertal planarbeten och begärde även markanvisning i olika stadsdelar. De flesta av bolagets planerade nybyggnationer planeras i centrala lägen och i anslutning till goda kommunikationer. Dessa lägen efterfrågas av bostadssökande men medför ofta överklaganden från kringboende. De senaste åren har antalet överklaganden ökat kraftigt, vilket försenat berörda planprocesser. Planen för Glasmästaregatan i Krokslätt, som överklagades ända till regeringen, vann laga kraft under Planen medger en påbyggnad av två bostadshus med två våningar, vilket beräknas ge sammanlagt 106 nya lägenheter. Påbyggnaden beräknas kunna påbörjas i slutet av 2009 eller början av Poseidon arbetade även vidare med en plan för två nya punkthus i Bagaregården. Planen beräknas bli antagen under första kvartalet I Torpa i Björkekärr planerar vi tillsammans med HSB en ny byggnation av cirka 300 lägenheter. Denna plan ställs ut under våren I Dr Forselius Backe har vi för avsikt att bygga cirka 70 ungdomsbostäder. Planarbetet beräknas vara klart hösten I Högsbohöjd startade under hösten ett planarbete för nybyggnation av cirka 100 lägenheter på Elins gård. Planen beräknas vara framme i slutet av På Mandolingatan i Frölunda, där vi avser att bygga ytterligare 100 lägenheter, startar planarbetet i början av Förvärv och försäljningar Poseidons huvudmotiv för att köpa och sälja fastigheter är att effektivisera förvaltningen och ta ett aktivt ansvar för utvecklingen av de stadsdelar där vi är verksamma. Köp och försäljningar kan också vara strategiskt viktiga inför kommande upprustning och utveckling av det övriga beståndet. På liknande sätt, och i enlighet med vår ägares uppdrag, arbetar vi fortlöpande för att bredda upplåtelseformerna i områden med ensidig övervikt av hyresrätter. Inga förvärv eller försäljningar genomfördes dock under Hyresutveckling Överenskommelsen med Hyresgästföreningen Region Västra Sverige om bostadshyrorna för 2008 innebar en höjning med i genomsnitt 1,9 procent från och med den 1 januari Hyresjusteringarna genomfördes på sju olika nivåer, de flesta i intervallet mellan 0 och 2,8 procent. De nya 12

15 hyrorna grundade sig främst på ökade kostnader för fastighetsdrift, underhåll och högre räntekostnader. Hyressättningen baseras på en modell som rangordnar fastigheterna efter geografiska och tekniska kvaliteter och som Poseidon tagit fram i samarbete med Hyresgästföreningen. Bedömningen grundar sig bland annat på de kvaliteter som finns inom respektive bostadsområde när det gäller till exempel läget, miljön, trygghet och den sociala samt kommersiella servicen. Andra faktorer som vägs in är respektive fastighets kvaliteter såsom den tekniska standarden, gemensamma utrymmen och gårdsmiljön. Helhetsbedömningen sätts sedan i relation till den hittillsvarande hyresnivån. Det innebär att de områden som har en hög kvalitet i förhållande till sin hyra får högre hyreshöjningar än de områden där hyran ligger i nivå med eller över boendekvaliteten. De senare får lägre höjningar eller oförändrad hyra. Poseidons lokalbestånd Poseidons lokalbestånd omfattar sammanlagt kvm lokalyta, varav kvm kommersiella lokaler, främst butiksyta, som förvaltas av Förvaltnings AB GöteborgsLokaler. Under 2008 utgjorde Poseidons sammanlagda lokalintäkter 4,4 procent av bolagets totala hyresintäkter. Bland hyresgästerna dominerar Göteborgs Stad, som svarar för knappt en fjärdedel av bolagets totala lokalintäkter. De flesta av hyreskontrakten regleras med indexklausul. Hyran för lokaler med förhandlingsklausul höjdes med 3,5 procent under Grön strategi Poseidon har under det senaste decenniet satsat extra på att skapa vackra, trygga och trivsamma utemiljöer i bolagets bostadsområden. Bland annat genom ljussatta perennplanteringar där växterna avlöser varandra i blomning under hela växtperioden. Idag finns cirka 250 strategiskt placerade perennplanteringar i våra områden. Den största perennplanteringen, Värdens Park med växter och 600 arter, är ett vallfärdsmål för trädgårdsintresserade. Lek- och uteplatser där människor kan träffas och trivas är en annan viktig beståndsdel. Arbetet med det gröna väver även in kretsloppsfrågor och tar stor hänsyn till våra hyresgästers åsikter om den gemensamma boendemiljön. Tillkännagivandet att Poseidon vann bransch- och intresseorganisationen SABOs miljöpris 2008, ser vi som ett mycket fint bevis på att vi arbetat i rätt riktning. Priset, som delades ut för sextonde året i rad, är en prestigefull utmärkelse som syftar till att uppmuntra till ett aktivt miljöarbete och sprida goda exempel bland de kommunala bostadsföretagen. Enligt SABOs jury har Poseidon tagit ett helhetsgrepp i hela företaget kring utemiljöfrågorna och vävt in alla delar i arbetet; attraktivitet, trygghet och kretslopp på ett föredömligt sätt. Grön miljö och hemkänsla är visionen i företagets utvecklingsarbete och arbetet tillsammans med hyresgästerna är ett viktigt medel för att uppnå målet. 13

16 Vi ser Gårdsbladet som en självklar informationskanal för både hyresgäster och värdar. Lokalen Redbergsplatsen Tre vänner och hyresgäster städar en gammal lokal, där grannarna i området ska kunna träffas. Under högar av skräp hittar man gulnade nummer av ett gårdsblad, som existerat 25 år tidigare. Som av en händelse är de journalister alla tre, och bestämmer sig för att låta bladet återuppstå. Idag, ett år senare, delas tidningen Gårdsbladet ut till 320 hushåll kring Redbergsplatsen. Folk är jättepositiva. Innehållet har journalistisk vinkel och är så lokalt det kan bli, säger Benedicta Cavallin. Parkeringsproblematiken och avverkningshotade träd är två företeelser som väckt stor respons bland läsarna. Men de återkommande porträtten av människor i området har också stort läsvärde. I förra numret intervjuade vi en dagmamma, som jobbat här i 20 år och som alltid synts på gårdarna. Förhoppningen är att tidningen ska bidra till att folk lär känna varandra ännu mer, säger Robert Lindberg och Anneli Abrahamsson stämmer in: Vi tycker så mycket om gårdarna och gemenskapen här och försöker skapa olika plattformar som främjar den samhörigheten. Gårdsbladet är ett sätt. 14

17 Våra hyresgäster Boinflytande under utveckling Lokala utvecklingsprocesser bygger till stor del på möten mellan människor. Vi försöker stimulera dessa processer genom att bjuda in till trivselskapande insatser som gemensamma utflykter, gårdsfester och temadagar. Andra sätt att bygga långsiktiga relationer är sommarjobb och sommarläger för barn och ungdomar i våra bostadsområden. En av de viktigaste åtgärderna är att ge våra hyresgäster inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning. Poseidons arbete för ökat inflytande startade 1997 och prövar ständigt nya vägar. Till stöd för utvecklingen har Poseidon och Hyresgästföreningen ett gemensamt organ, Boinflytandekommittén, som träffas regelbundet för att diskutera inflytandefrågor. Samrådsmöten sker även på distriktsnivå tillsammans med de lokala hyresgästföreningarna. Därtill deltar vi i ett antal bostadsmöten anordnade av Hyresgästföreningen för att fånga upp synpunkter och ge möjlighet till inflytande. Gårdsföreningar Utvecklingen av ett stort antal gårdsföreningar de senaste åren har skapat nya villkor för en bredare aktivitet och ett vidgat inflytande inom hela Poseidon. En gårdsförening är en relativt lös form av sammanslutning utan krav på medlemskap i Hyresgästföreningen. Modellen för att bilda och driva gårdsföreningar togs fram i nära samarbete med Hyresgästföre ningen och den första gårdsföreningen startade Idag finns 79 aktiva gårdsföreningar runt om i bolaget. Vad gårdsföreningarna vill syssla med bestämmer de aktiva själva. Det kan vara att planera en ny lekplats, ta över skötseln av gården eller arbeta för att öka tryggheten i området. Andra startar snickarverkstad, vävstuga, verksamhet för barn och ungdomar, friskvårdsaktiviteter eller studiecirklar av olika slag. Det viktiga är att alla ges möjlighet att delta i den mån de själva kan och vill. Som tack till alla de hyresgäster som engagerar sig i sitt boende, bjöd Poseidon och Hyresgästföreningen in samtliga gårdsföreningar till en gårdsfest i Värdens Park i Backa Röd i augusti. Närmare 300 hyresgäster tog möjligheten att träffas under trivsamma former och utbyta idéer med andra hyresgäster. Samverkan i olika former Poseidons hyresgäster kan utöva inflytande på många områden. I samband med förändringar av boendemiljön, renovering och ombyggnation bjuder vi vid varje tillfälle in berörda hyresgäster att delta i processen. Den direkta dialogen mellan våra medarbetare i bostadsområdena och de boende är lika viktig och formerna anpassas kontinuerligt. Under året anordnade distrikt Karlaplatsen till exempel en rad mingelmöten, där samtliga hyresgäster i respektive bostadsområde bjöds in. Hus- och miljövärdarna fanns på plats för att tillsammans med personal från BoButiken fånga upp frågor och förslag till förbättringar. Årliga mätningar av kundnöjdheten Poseidon genomför varje vår en kundenkät, Nöjd Boendeindex (NBI), som utgör ett viktigt instrument för bolagets fortsatta insatser och prioriteringar. Mätningarna, som genomförs av det oberoende undersökningsföretaget Tyréns Temaplan, redovisas i form av ett index på en skala mellan 0 och 100, där värden över 60 anses bra och värden över 70 mycket bra. Indexet påverkas både av faktorer som Poseidon kan påverka och omständigheter som faller utanför det bolaget kan påverka, eller som är mycket svåra att påverka. Faktorer som vi kan påverka är till exempel lägen hetens skick, skötseln av utemiljön och de egna medarbetarnas bemötande, medan bostadens läge, allmänna kommunikationer och lokal service hör till den senare kategorin. År 2008 skickades cirka enkäter ut och svarsfrekvensen blev 66 procent. Som helhetsbetyg fick Poseidon ett Nöjd Boendeindex på 67, vilket är samma betyg som föregående år. Betyget för inflytande blev 65. Insatser för ökad integration Inom Poseidon för vi löpande ett resonemang om vad vi kan göra för att bidra till ökad integration och en hållbar social utveckling. Poseidons uthyrningspolicy säkerställer att alla bostadssökande har likvärdiga förutsättningar för att få en bostad, oavsett härkomst, bakgrund, inkomstslag eller andra omständigheter. För redan befintliga hyresgäster tillämpar vi ett internt omflyttningssystem med boendetid som enda kriterium. Regelverket bygger på principen att det ska gynna hyresgäster som bott hos oss under en längre tid och därigenom skapa fortsatt goda kundrelationer. Ambitionen är att främja omflyttningar inom vårt eget fastighets bestånd, samtidigt som regelverket ska motverka olika typer av segregation. Poseidons interna omflyttningssystem omfattar även 15

18 Nöjd Boendeindex per distrikt NBI Poseidon totalt 75 NBI Distrikt Angered 75 NBI Distrikt Backa NBI Distrikt Frölunda-Högsbo NBI Distrikt Karlaplatsen NBI Distrikt Kortedala NBI Distrikt Linné-Guldheden NBI Distrikt Olskroken hyresgästerna i kommunägda Hjällbo- Bostaden och Gårdstensbostäder. Hyressättningen i bolaget differentieras utifrån fastigheternas geografiska och tekniska kvaliteter. Det innebär att vi kan erbjuda varierande lägenheter vad gäller storlek, standard och prisläge inom ett och samma område, centralt beläget eller inte, något vi hoppas ska bana väg för ökad integration. Varierande upplåtelseformer är ett viktigt led i arbetet med att utveckla våra bostadsområden och bidra till att minska segregation. Därför arbetar vi kontinuerligt för att identifiera fastigheter för ombildning till bostadsrätt i de områden där hyresrätten är den dominerande upplåtelseformen. Genom en antidiskrimineringsklausul i varje upphandling, har vi möjlighet att motverka diskriminering och påverka attityden till mångfald hos våra entreprenörer och deras underleverantörer. Vi för också ett nära samarbete med andra aktörer för att förbättra boendemiljön i de stadsdelar där vi är verksamma. Utbildnings- och integrationsprojektet Lugna Gatan, som Poseidon stödjer i Biskopsgården är ett exempel på hur vi samverkar med stadsdelsförvaltningar, närpolis, skola, andra fastighetsägare och Västtrafik med flera. Projektet innebär att ungdomar från denna stadsdel arbetar för att skapa en lugn miljö och förutsättningar för att andra jämnåriga ska kunna utveckla en positiv identitet. Tillgänglighet i fokus Vi arbetar vidare med att öka tillgängligheten till våra medarbetare. Under året installerade vi bland annat en ny telefonväxel som innebär att våra hyresgäster kan komma i kontakt med sin husvärd när som helst under arbetsdagen. Genom särskilda satsningar på arbetstidsomläggning finns personal kvar i våra bostadsområden även på kvällstid. Vi har också genomfört lokala anpassningar av öppettiderna i våra BoButiker och husvärdsexpeditioner. Därtill har våra 16

19 hyresgäster även möjlighet att göra en felanmälan via vår hemsida. Bredband Bredband är en allt viktigare del i utvecklingen av kommunikationen med våra boende. Över 80 procent av Poseidons hyresgäster bedöms ha internetuppkoppling i bostaden. Därtill når ytterligare ett antal internet från sin arbetsplats, och publika datorer finns i samtliga våra BoButiker. Under året beslutade Framtidenkoncernen att inom en femårsperiod bygga ut bredband till samtliga kommunala hyresrätter i Göteborg. Målet med satsningen är att erbjuda tillgång till fiberbredband med kvalitativa tjänster till konkurrenskraftiga priser från flera olika leverantörer. Fibernätverket, som är ett öppet nätverk erbjuder hastigheter upp till 100 Mbit i båda riktningarna och boende kommer att kunna välja mellan olika leverantörer och tjänster av internet, telefoni och digital-tv. Under 2007 genomfördes ett pilotprojekt i Kortedala där cirka lägenheter och 200 kommersiella lokaler fick tillgång till ett öppet bredband med fiber. Ny hemsida och hyresgästmagasin Vi arbetar vidare med att utveckla Poseidons hemsida för att öka kontakterna med hyresgäster, bostadssökande och andra. Under hösten lanserade vi den andra etappen av vår nya hemsida. I och med det fick samtliga hyresgäster tillgång till sidor med personlig information bakom inloggning. Här visas uppgifter som hyra, kontrakt och ocr-nummer och man kan även lägga upp en annons om bostadsbyte, göra en felanmälan eller omflyttningsansökan. En annan kanal för kommunikation är I Våra Kvarter, som i början av året gjordes om från ett nyhetsblad i sju upplagor till ett magasin med ytterligare utrymme för lokal information och fördjupande artiklar om olika aspekter av boendet. Tidningen utkommer sex gånger per år och kompletteras av distriktsvisa informationsblad i form av exempelvis trapphusinformation, som förstärker den vardagsnära kontakten med de boende. Aktivt trygghetsarbete Poseidon arbetar målmedvetet för att öka tryggheten. Ett viktigt verktyg för att ta reda på hur våra hyresgäster upplever tryggheten i sitt boende är den årliga kundenkäten. År 2008 blev betyget för trygghet 67, vilket är en ökning med en enhet jämfört med föregående år. En stor del av trygghetsarbetet sker löpande inom ramen för bolagets vardagsförvaltning och gäller förbättringar av den fysiska utemiljön. Ökad belysning, rensningar av skymmande buskage och annan växtlighet, förstärkt inbrottsskydd och säkrare parkeringsplatser är några av åtgärderna. Vi fortsätter också att fördjupa samarbetet med stadsdelsförvaltningar, närpolisen och andra lokala aktörer i de stadsdelar där vi är verksamma. Tillsammans bjuder vi exempelvis in hyresgäster till trygghetsvandringar. Under sådana vandringar noteras brister i den fysiska och sociala boendemiljön ur ett trygghetsperspektiv. Noteringarna följs sedan upp och åtgärdas av respektive ansvarig enhet. I Gamlestaden, Gunnared och på centrala Hisingen bedriver vi ett lokalt brottsförebyggande arbete tillsammans med andra fastighetsägare. Genom hyresgästenkäter, fastighetsägarbetyg och trygghetsvandringar kartlägger vi gemensamt förbättringsområden och tillvägagångssätt för att öka tryggheten bland de boende. Poseidon är också anslutet till Störningsjouren, som konstaterar och åtgärdar nattliga störningar i boendet. Huvuduppgiften för verksamheten är att ta emot telefonsamtal från hyresgäster som blivit störda, informera sig om vad störningen består av och därefter besöka den som stör. Genom Störningsjourens verksamhet har vi skapat en mer diplomatisk hantering av störningsärenden, som resulterat i bättre grannkontakter och hyresgästrelationer. Poseidon fick under 2008 ett NBI-betyg på 67 för faktorn störningar, samma värde som föregående år. Ungdomsbostäder I mars startade Ungahem i syfte att göra det lättare för unga icke högskolestuderande att komma in på bostadsmarknaden. Uppdraget är initierat av kommunstyrelsen och riktar sig till de kommunala bostadsbolagen inom Framtidenkoncernen. Satsningen ska ge sammanlagt 1000 bostäder för unga fram till år Merparten kommer att tas fram genom att de kommunägda bostadsbolagen öronmärker lämpliga lägenheter inom sitt befintliga bestånd för ungdomsbostäder, men även privata värdar erbjuder lägenheter via Ungahem. År 2008 erbjöd Poseidon 111 specifika Ungahem-lägenheter. Boende med särskilda behov Poseidon samverkar med kommunens fastighetskontor och andra aktörer för att bidra med lägenheter till människor med sociala och medicinska förturer. Under 2008 uppgick dessa förturer till 86 lägenheter. Den ökande andelen äldre i befolkningen kommer sannolikt att på sikt medföra en ökad efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service i boendet. Under året fortsatte vi därför med att utreda olika koncept för att tillgodose äldres behov i boendet. Trångboddhet Under våren beslutade Framtidenkoncernens styrelse att införa en begränsning av antalet boende per lägenhet hos de allmännyttiga bostadsföretagen 17

20 i hyreskontrakt som tecknas från och med 1 juni Detta för att säkerställa ett bra boende, ta hänsyn till säkerhets- och trygghetsaspekter samt för att minska belastningen i vissa stadsdelar. Med anledning av detta har vi under året utrett i vilken utsträckning trångboddhet före kommer i Poseidons bostadsområden, och konstaterat att det inte förekommer i nämnvärd utsträckning. Stora barnfamiljer Vi utreder också våra möjligheter att möta en allt större efterfrågan på boende för stora barnfamiljer. Under 2008 genomförde vi en övergripande inventering av vårt bestånd med fokus i frågan och påbörjade även en diskussion med fastighetskontoret och övriga bolag i Framtidenkoncernen om lämpliga åtgärder. Sysselsättningsprojekt Ökad trygghet i bostaden och att bidra till sysselsättning är viktiga frågor för Poseidon, som tillsammans med övriga bostadsbolag inom Framtidenkoncernen under året anställde ett antal brandinformatörer som ska besöka hyresgästerna och informera om brandskydd i bostaden. Vi medverkar även aktivt inom olika projekt som riktar in sig på att fånga upp arbetslösa unga, såsom Backa Base och Äpplet Jobbcenter i Biskopsgården. Projekten genomförs i samverkan med andra kommunala bolag, berörda stadsdelsförvaltningar, skolor, arbetsförmedlingen med flera. Målet är att ungdomar genom studier och praktik ska finna vägen till sysselsättning och eget boende efter projekttiden. Ung och Trygg Poseidon ingår också i Ung och Trygg i Göteborg, som är ett samverkansprojekt mellan polisen, åklagarmyndigheten, stadsdelsförvaltningarna, utbildningsförvaltningen och de övriga bostadsbolagen i Framtidenkoncernen. Ung och Trygg startade i stadsdelarna Bergsjön, Gunnared, Biskopsgården och Lärjedalen, och syftet med projektet är att motverka rekryteringen till kriminella gäng. Ambitionen är att utveckla nya och effektivare samarbetsformer mellan myndigheter, företag och organisationer så att ungdomar i riskzonen fångas upp på ett tidigt stadium. De kommunala bostadsbolagen involveras på olika sätt. Bland annat erbjuds ungdomslägenheter och praktikplatser för ungdomar som vill pröva på att arbeta som fastighetsskötare. Trogna hyresgäster Många av Poseidons hyresgäster har bott länge i sin lägenhet. Omsättningen är i stort sett jämn mellan olika geografiska områden, även om den är något lägre i bolagets mer centralt belägna fastigheter. En stor del av avflyttningen från de centrala områdena utgörs av direktbyten med andra hyresgäster. Den totala omsättningen av lägenheter under året var 13,6 procent, varav de interna omflyttningarna inom bolaget utgjorde 3,3 procent. Under 2008 flyttade hushåll från Poseidon, vilket motsvarade 10,3 procent av det totala antalet hushåll. Antalet outhyrda lägenheter ligger på en fortsatt låg nivå. Vid årets slut uppgick dessa till 14 lägenheter, vilket motsvarade 0,1 procent. 18