Vasakronans vision är att vara Sveriges ledande fastighetsbolag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Vasakronans uppdaterade affärsidé anger den inriktning vi valt för att uppnå detta; Vasakronan ska vara ledande på utvalda marknader för kommersiella lokaler i Sverige främst kontor Vi erbjuder effektiva lokaler och kundanpassade tjänster för att få nöjda och lojala kunder Med hög kompetens, ständiga förbättringar och i samverkan med våra kunder ska vi uppnå en stark marknadsposition och en god resultat- och värdeutveckling HÅKAN BRYNGELSON Verkställande direktör Vasakronan AB Postadress: Box 24234, 104 51 Stockholm Besöksadress: Linnégatan 87 D (Fr o m april 1999: Karlavägen 108) Tfn: 08-783 21 00, Fax: 08-783 21 01 www.vasakronan.se e-mail: info@vasakronan.se Produktion: n3prenör. Foto: Lars Nybom m fl. Vasakronan AB är ett publikt företag. Organisationsnummer 556474-0123
Stora på kontor. Större på människor. ÅRSREDOVISNING 1998
Innehåll 1998 i korthet 1 VD-kommentar 1998 2 Koncernöversikt 4 37 Historik 4 Förvaltningsberättelse 6 Strategisk inriktning 6 Förändring av fastighetsbeståndet 10 Hyresintäkter 12 Resultat 14 Marknadsvärdering 15 E V A 18 Finansiering 20 Finansiell riskhantering 21 Förslag till vinstdisposition 23 Koncernen i sammandrag 24 Kvartalsdata 26 Konkurrentjämförelse 27 Risker och känslighetsanalys 28 Förberedelser för år 2000 Y2K 30 Företagskultur Kvalitetssatsning 32 Miljöredovisning 34 Marknad 38 68 Fastighetsmarknaden 38 Region Syd 40 Malmö 41 Lund 44 Kristianstad 45 Växjö 46 Linköping 47 Region Väst 48 Göteborg 49 Jönköping 51 Karlstad 52 Örebro 53 Region Stockholm 54 Stockholm 55 Uppsala 61 Region Nord 62 Sundsvall 64 Gävle 66 Umeå 67 Luleå 68 Ekonomisk översikt 69 80 Resultaträkning 70 Balansräkning 71 Finansieringsanalys 72 Kommentarer till finansieringsanalysen 73 Noter 74 Revisionsberättelse 81 Styrelse och revisorer 82 Koncernledning 83 Civitas Holding AB 84 Adresser 85 DETTA ÄR VASAKRONAN Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag och har verkat på fastighetsmarknaden i drygt fem år. Vasakronan ägs av den svenska staten. Inriktningen är kommersiella lokaler, främst kontor, i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Sammanlagt omfattar fastighetsbeståndet 288 fastigheter. Beståndets totalarea är 2 444 000 m 2. På denna area arbetar cirka 65 000 människor. Människor som ska trivas med sina lokaler. Människor som ska känna att funktion och service fungerar väl. Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 22 april 1999 kl 16.00 på Vasakronans koncernkontor, Karlavägen 108 i Stockholm. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 6 23 och 69 80. Vasakronan AB är ett publikt bolag, med säte i Stockholm. Organisationsnummer: 556474-0123 Rapporttillfällen Delårsrapport jan mars 22 april 1999 Halvårsrapport 14 juli 1999 Delårsrapport jan sept 19 oktober 1999 Bokslutsrapport februari 2000 Årsredovisning februari 2000 Annual Report mars 2000 www.vasakronan.se Besök Vasakronans hemsida för dagsaktuell information. Fastighetskatalog För er som vill fördjupa kunskapen om Vasakronans fastigheter finns en fastighetskatalog. Katalogen ligger även på Vasakronans hemsida. Beställ genom Koncernstab Information, Vasakronan AB, tel 08-783 21 00, e-post info@vasakronan.se
1 1998 I KORTHET Förvärv av SEBs rörelsefastigheter för 4,2 miljarder kronor Förvärv av fastigheter i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer för 800 Mkr Renodling till kommersiella lokaler, främst kontor, genom Resultat efter finansiella poster Mkr 2500 2000 1500 1000 500 Inklusive resultat av fastighetsförsäljning 1994 1995 1996 försäljning av de sista specialfastigheterna Exklusive resultat av fastighetsförsäljning 1997 1998 Vasakronans resultat exklusive fastighetsförsäljningar har ökat med 29 procent till 280 Mkr. EKONOMISKA DATA Mkr 1998 1997 Förändring % Hyresintäkter 2 110 2 396 12 Resultat efter finansiella poster 1 114 2 225 50 Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar 280 217 29 Kassaflöde före investeringar 195 87 Investeringar inklusive fastighetsförvärv 5 655 2 734 107 Marknadsvärde, fastigheter 22 280 17 810 25 Bokfört värde, fastigheter 16 508 12 777 29 Direktavkastning 8% 8% Soliditet 46% 46% Vakansgrad, area 8% 9% Vakansgrad, hyra 5% 6% Övriga 12 städer 23% Göteborg 7% Malmö 13% Marknadsvärde Stockholm 57% Nära 80 procent av marknadsvärdet finns i Stockholm, Malmö och Göteborg. % 10 8 6 4 2 1994 Vakansgrad Area Hyra 1995 1996 1997 1998 Vakansgraden sjunker stadigt. En långsiktigt uthållig vakans ligger mellan 4 5 procent. K ONCERNÖVERSIKT 4 37 MARKNAD 38 68 EKONOMISK ÖVERSIKT 69 80
2 VD-KOMMENTAR 1998 Fokus ledande aktör i marknaden Vasakronan är ett substansrikt tjänsteföretag som ska skapa värde för kunder, ägare och medarbetare genom konkurrenskraftiga produkter och en stark kundorientering. Våra medel är en kompetent organisation, nytänkande och ett attraktivt och fokuserat fastighetsbestånd. 1998 blev ytterligare ett händelserikt år. Företagets renodlade struktur stärktes genom en offensiv utveckling av verksamheten. Positiv marknadsutveckling Den svenska fastighetsmarknaden har haft en fortsatt gynnsam utveckling under 1998. Den viktigaste underliggande faktorn är en allt starkare hyresmarknad. En bra konjunktur och begränsad nyproduktion skapar ett efterfrågetryck för lokaler framför allt i centrala lägen i tillväxtorter. Detta i kombination med en låg räntenivå och en bättre tillväxt i den svenska ekonomin har medfört en kraftigt ökad efterfrågan även på fastighetsmarknaden. I Stockholms city noteras hyresnivåer på mer än 3 500 kr/m 2. Kontors- och butikslägen i centrala Malmö och Göteborg uppvisar på samma sätt en stark utveckling medan övriga marknader har en mer differentierad bild. Inför 1999 förväntas en konjunkturell avmattning. Om denna svacka blir kortvarig förväntas den endast få en begränsad effekt på hyresmarknaden. Uppdämd efterfrågan, låg nyproduktion och fortsatt låg ränta väntas medföra en god utveckling på såväl lokalhyres- som fastighetsmarknaden under 1999. Strukturförändringar i branschen De senaste årens positiva marknadsutveckling har skapat utrymme för en snabb omstrukturering av fastighetsbranschen. Uppköp och sammanslagningar skapar allt fler större företag och de flesta aktörerna strävar efter en högre grad av koncentration. Fastighetsindex på börsen har utvecklats sämre än generalindex, bland annat på grund av den dåliga likviditeten i många fastighetsaktier. En intressant trend är att många företag säljer ut sina rörelsefastigheter för att frigöra kapital och fokusera på sin kärnverksamhet samt för att uppnå en marknadsmässig relation till en professionell hyresvärd. Sådana exempel utgör bland annat Telia och flera banker. En av årets större affärer genomfördes när Vasakronan förvärvade SEBs rörelsefastigheter. Branschens strukturomvandlig, som förväntas fortsätta i oförminskad takt även under 1999, har attraherat nya grupper av investorer som tillfört branschen nytt välbehövligt kapital, både från svensk och internationell kapitalmarknad. Med kunden i fokus Ett företags värde baseras till stor del på dess kunder. Nöjda och lojala kunder skapar det bästa kassaflödet och minskar behovet av kostsamma anpassningar vid hyresgästbyte. Vasakronan är ett kundorienterat tjänsteföretag som agerar långsiktigt i lokalhyresmarknaden. Genom egen kompetens och en kundnära organisation skapar vi tillsammans med kunderna framtidens kontorslösningar avseende effektivitet, trivsel, flexibilitet och kommunikation. Endast genom att engagera oss i de människor som arbetar i våra lokaler och i kundernas kunder kan vi vara en professionell motpart, som med framförhållning kan erbjuda våra hyresgäster de bästa lösningarna. Som ett led i att möta kundernas speciella behov i våra större fastigheter utvecklas stödjande tjänster inom Vasakronan, bland annat i Vasakronan Service Partner. Vasakronans kundstruktur har förändrats kraftigt under året på grund av den genomförda strukturomvandlingen. Andelen privata hyresgäster har mer än fördubblats och uppgår till 43 procent mätt i hyresvärde. Det är viktigt för företaget att ha en bred kundstruktur för att utveckla konkurrenskraften och kompetensen för skilda marknader. Vår offentliga kundbas, som idag utgör 57 procent och omfattar kommersiella lokaler, främst kontor, är en av företagets stora tillgångar. Även om den offentliga sektorn är inne i en
3 omstruktureringsfas har vi professionella och långsiktiga kundrelationer som erbjuder goda planeringsoch samverkansmöjligheter och en låg risk. För att kontinuerligt mäta våra kunders synpunkter och attityder genomför vi årligen kundenkäter som ger underlag för att genomföra ständiga förbättringar. För andra året i rad rankades Vasakronan högst i 1998 års externa mätning av Nöjd Kundindex i fastighetsbranschen. Utvecklad struktur Vasakronans strategi innebär en fokusering både funktionsmässigt och geografiskt, vilket prioriterar våra resurser till att skapa en ledande ställning på de utvalda marknaderna. Nära 80 procent av fastighetsvärdet finns i Stockholm, Malmö och Göteborg och resterande värde finns koncentrerat i 12 övriga städer med god utvecklingspotential. Strategin är att skapa en stark lokal närvaro, som för kunderna ska ge ett breddat utbud av lokaler och en mer effektiv och kundnära förvaltning. För Vasakronan ska det ge en god balans mellan lönsamhetsutveckling, kassaflöden och värdeutveckling. Redan 1997 var Vasakronans grundläggande struktur etablerad. Under 1998 har denna utvecklats och ytterligare renodlats genom ett stort antal åtgärder. Den sista offentliga specialfastigheten av så kallad ändamålskaraktär, kvarteret Kronoberg i Stockholm, har sålts för 1,7 miljarder kronor. Den största investeringen har gjorts i förvärvet av SEB:s rörelsefastigheter för 4,2 miljarder kronor. Detta förvärv möjliggjordes tack vare säljarnas värdering av Vasakronans konsekvent genomförda strategi och uttalade kundorientering. Totalt har fastigheter för 2,2 miljarder kronor avyttrats under året och fastigheter har förvärvats på de utvalda orterna för 5,0 miljarder kronor. Verksamheten 1998 Verksamheten har koncentrerats på att utveckla Vasakronans struktur, positionera företaget i marknaden samt förstärka kompetens och kundorienteringen. Avsevärda investeringar och underhållsinsatser har vidtagits i vårt befintliga fastighetsbestånd. De har sammantaget uppgått till drygt 1 miljard kronor. Detta gör Vasakronan till en av Sveriges största investerare även detta år. Under hela året har ett aktivt arbete pågått för att förbereda verksamhet och kunder samt att vidta åtgärder inför de problem som kan uppstå i samband med millenniumskiftet. Hyresutvecklingen är god och nivån i nytecknade kontrakt har ökat med 11 procent. Genom försäljningen av kvarteret Kronoberg redovisas betydande reavinster av fastighetsförsäljningar även under 1998. Årets resultat före skatt på 1,1 miljarder kronor samt en stark balansräkning ger en god bas för Vasakronans framtida utveckling. Vakanserna har minskat och uppgår ytmässigt till 8 procent, motsvarande en vakans i hyresvärde på 5 procent. Ytmässigt motsvarar större utvecklingsprojekt 2 procentenheter av vakanserna. Långsiktigt eftersträvas en strukturell vakansnivå på 4 5 procent, vilket kommer att uppnås år 2000. Vasakronans framtid Vasakronan kommer att utveckla och investera i verksamheten för att nå visionen att bli Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. För att styra utvecklingen mot värdeskapande åtgärder inför Vasakronan under 1999 ett kompletterande ekonomiskt styrsystem E V A Economic Value Added. Systemet har under 1998 anpassats till Vasakronans förutsättningar. Det kommer att fungera som bas för ett incitamentsystem omfattande hela företaget. Fokus ligger på långsiktig värdetillväxt. Dessutom har vidareutvecklingen av vår redovisning och kommunikation med kapitalmarknaden till uppgift att göra Vasakronan till branschens mest transparenta företag. En långsiktig marknadssatsning har inletts för att etablera Vasakronan som varumärke. Syftet är att etablera vår inriktning på de människor som verkar i våra lokaler. Vasakronans intäkter ökar till följd av helårseffekten av genomförda förvärv, kontinuerliga investeringar, minskade vakanser och förbättrad hyresnivå. Genom lägre underhållskostnader och en effektivare förvaltning förväntas en god tillväxt av företagets framtida driftnetto. Stockholm den 11 februari 1999 Håkan Bryngelson
4 HISTORIK Statens fastighetsförvaltning förändrades den 1 oktober 1993 då Byggnadsstyrelsen och dess monopolsituation enligt riksdagsbeslut upphörde. Myndigheter och verk var inte längre tvingade att hyra hos en statlig hyresvärd utan kunde fritt välja på marknaden efter andra sätt att lösa sina lokalbehov. I en av Sveriges största fastighetsaffärer förvärvade Vasakronan fastigheterna från staten till ett pris som fastställts med utgångspunkt från värderingar gjorda av ledande värderingsinstitut under våren 1993. Fastigheterna förvärvades för totalt 17,7 miljarder kronor. Omförhandlingar av hyreskontrakt Löptiderna i Vasakronans hyresportfölj var fastlagda utifrån övergångsbestämmelser fastställda av regeringen. Nästan alla hyreskontrakt omförhandlades mellan 1993 och 1996, det vill säga under några år som präglades av överskott på lokaler på många orter i Sverige. Renodling av verksamheten När Vasakronan startade verksamheten ingick ett flertal fastigheter av speciell karaktär, avsedda för Lantbruksuniversitet och kriminalvården, i beståndet. 1995 såldes fastigheter för Lantbruksuniversitetet till Akademiska Hus. 1997 bildades Specialfastigheter Sverige som ett systerbolag till Vasakronan för att driva Vasakronan Krim och ytterligare tre bolag med specialfastigheter. Bolaget delades under 1998 ut till Finansdepartementet. Vasakronans dotterbolag teknikkonsultföretaget Confortia överläts under 1997 till Agilia Holding som i sin tur sålde företaget till Sydkraft Konsult.
K ONCERNÖVERSIKT 4 37 Under 1998 såldes de två sista specialfastigheterna, polishuset på Kungsholmen i Stockholm och Flygvapenmuseet i Linköping. Därmed hade Vasakronans verksamhet koncentrerats till kärnverksamheten. Det nybildade bolaget Stenvalvet Fastighets AB förvärvade i september 1997 av Vasakronan 188 fastigheter på 98 orter för 4,8 miljarder kronor. Vasakronan förvärvade 1997 det O-listenoterade Gotic i Malmö med fastigheter för 1,8 miljarder kronor. Under 1998 förvärvade Vasakronan SEBs rörelsefastigheter för 4,2 miljarder kronor. Vasakronan har i omstruktureringen av bolaget totalt sålt fastigheter för knappt 10 miljarder kronor och köpt fastigheter för nära 8 miljarder kronor. Finansiering Vasakronans finansiering placerades vid bolagets start i Riksgäldskontoret till marknadsmässiga villkor. Vasakronan har successivt ersatt lån i Riksgäldskontoret med upplåning på kapitalmarknaden. Det sista lånet löstes i februari 1997. Baserat på Vasakronans starka balansräkning har dessa lån ersatts utan att enskilda fastigheter pantsatts.
K ONCERNÖVERSIKT 6 Avkastning på eget kapital % 25 20 15 10 5 1994 Räntetäckningsgrad Justerad soliditet Utdelning 1995 Utfall 1996 ggr Utfall Mål 6 5 4 3 2 1 1994 1995 1996 % Utfall Mål 60 50 40 30 20 10 1994 1995 1 1996 1 Avkastningskrav 1997 1997 1997 1998 Mål 2,0 1998 Mål 50% 1998 1 Under 1995 och 1996 gjordes ingen marknadsvärdering. Mkr 1200 Ordinarie utdelning Extra utdelning Mål FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Strategisk inriktning Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning och värdetillväxt på det egna kapitalet. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Affärsidé Vasakronan ska vara ledande på utvalda marknader för kommersiella lokaler i Sverige främst kontor. Vasakronan erbjuder effektiva lokaler och kundanpassade tjänster för att få nöjda och lojala kunder. Med hög kompetens, ständiga förbättringar och i samverkan med kunderna ska Vasakronan uppnå en stark marknadsposition och en god resultat- och värdeutveckling. Mål Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke-finansiella mål. År 2000 ska Vasakronan ha uppnått målen för räntetäckningsgrad och justerad soliditet samt de icke-finansiella målen. Kraven på avkastning gäller över en konjunkturcykel. Måltalen är satta för att skapa ett lönsamt och finansiellt starkt företag samt för att kunna ge företaget en stabil långsiktig utveckling. Samtidigt ska det ge aktieägare en relativt hög utdelningsandel. Finansiella mål Avkastning En total avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. Räntetäckningsgrad En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger. Justerad soliditet En justerad soliditet på 50 procent. Utdelning En utdelningskapacitet som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital, dock ska utdelningen vara maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. 1000 800 600 400 Mål 3% av justerat eget kapital (dock max 50% av vinsten efter skatt) 200 1994 1995 1996 1997 1998 Vasakronans största fastighetsförvärv 1998 var köpet av SEBs rörelsefastigheter. En av bankfastigheterna i Stockholm är kvarteret Stockmakaren 1 i Rissne.
7 Icke-finansiella mål Som hyresvärd Vasakronans mål är att minst 95 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan. Som arbetsgivare Vasakronans mål är att minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål. Som fastighetsföretag Vasakronans mål är att minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till bolaget väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Koncentrationsstrategi Vasakronans strategi är både funktionellt och geografiskt inriktad. Funktionellt är fastighetsbeståndet koncentrerat till kommersiella lokaler och geografiskt till orter med god utvecklingspotential. Vasakronan verkar i Stockholm, Malmö och Göteborg samt i ytterligare 12 städer i Sverige; Lund, Kristianstad, Växjö, Linköping, Jönköping, Karlstad, Örebro, Uppsala, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. möta marknadens krav på information och analysunderlag är Vasakronan en av deltagarna i Svensk Fastighetsindex. Miljö Vasakronan har en väl dokumenterad miljöpolicy som syftar till att i samverkan med kunder bedriva en verksamhet som passar in i det ekologiskt bärkraftiga samhället. Kvalitet Verksamheten styrs och utvecklas mot målet att uppnå ständiga förbättringar. Organisationen är decentraliserad och präglad av synsättet inom TQM, Total Quality Management. IT Ökande behov av information, tillgänglighet och snabb kommunikation kräver utveckling av nya IT-tillämpningar. Vasakronan har målet att vara ett av de ledande företagen i branschen inom IT. Etik Vasakronan har en väl utarbetad etikpolicy i syfte att skapa en gemensam syn på affärsmässiga etik- och moralfrågor. Kunder Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? % Ja Mål 95% 100 80 60 40 20 1995 1996 1997 1998 Medarbetare Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? % Ja Mål 95% 100 80 60 40 20 1995 1996 1997 1998 Kapitalmarknad, media, politiker Känner du till Vasakronan? % Ja Mål 95% 100 80 60 40 K ONCERNÖVERSIKT Information Vasakronan följer en öppen och tydlig informationspolitik med uttalat mål att skapa rättvisande förväntningar på företaget. Sveriges Finansanalytikers Förenings rekommendationer och Sveriges Informationsförenings rekommendation om Effektiv Information är vägledande för informationsgivningen. För att 20 1995 1996 1997 1998 Kvarteret Apotekaren 12 i Lund är en av de fastigheter som förvärvades av SEB. I Lund är Vasakronan den största fastighetsägaren av kommersiella lokaler.
8 K ONCERNÖVERSIKT Styrelsens arbetsformer Vasakronan AB är ett helägt dotterbolag till Civitas Holding AB som ägs av den svenska staten via Finansdepartementet. Vasakronans styrelse består av åtta ledamöter valda av bolagsstämman samt två ledamöter utsedda av arbetstagarorganisationerna. Bland de bolagsstämmovalda ledamöterna finns en person med direkt anknytning till Vasakronans ägare. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Under april 1998 avgick Lars Wohlin på egen begäran då han utsetts till styrelseordförande i ett konkurrerande bolag. Vid styrelsens sammanträden närvarar också vice VD, Ekonomi- och Finansdirektör, Informationsdirektör och styrelsens sekreterare som är bolagets Chefjurist. Under verksamhetsåret 1998 hade styrelsen sex ordinarie sammanträden. Dessutom förekom extra styrelsemöten i samband med förvärvet av SEBs rörelsedrivande fastigheter. Styrelsens arbete följer en årlig plan, vilken syftar till att säkerställa styrelsens behov av information och beslutsunderlag. Under 1998 har enligt den nya aktiebolagslagen beslutats om en ny arbetsordning för styrelsen och instruktion för VD. Höga krav ställs på den ekonomiska rapporteringen och på underlag i varje ärende som ska bli föremål för beslut. Bolagets revisorer rapporterar varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Under 1998 blev SF s filmstad, med 1 000 sittplatser, i kvarteret Elgen 14 i Malmö färdigställd. I anslutningen till biografen finns ett internet café.
9 K ONCERNÖVERSIKT Vasakronan för en aktiv dialog med kunderna. Årligen genomförs kundenkäter där kundernas synpunkter och attityder ger underlag för att genomföra ständiga förbättringar. Gullbergsvass 3:3 i Göteborg förvärvades under året. Organisation MARKNAD Organisation Verksamheten drivs via fyra regionkontor och 18 marknadsområden. Vid årsskiftet 1997/1998 delades marknadsområde Malmö i de två marknadsområdena Malmö Nord och Malmö Syd. Vid Vasakronans koncernkontor finns staber för Ekonomi och Finans, Information, IT, Juridik, Personal samt Kvalitet och Miljö. Ett övergripande mål i organisationen är att kontinuerligt öka kundfokuseringen. M A R K N A D Karlstad Örebro Göteborg Jönköping Luleå Malmö Nord Malmö Syd Region Väst Umeå Region Nord VD Ekonomi och Finans Information IT Juridik Personal Kvalitet och Miljö Lund Region Syd Sundsvall Kristianstad Gävle Region Stockholm Linköping Växjö Uppsala Stockholm Norr Stockholm City Stockholm Öster M A R K N A D MARKNAD Decentralisering och lokal närvaro är grundläggande.
10 K ONCERNÖVERSIKT Fastighetsförvärv Kontrakts- Köpeskilling Tillträdesdatum Ort Fastighet Säljare Mkr dag 1998-03-15 Övertorneå Matarengi 5:31 (del av) Vägverket 0,03 1998-03-15 1998-03-26 Göteborg Gullbergsvass 3:3 Sweco med dotterbolag 120,0 1998-03-31 Göteborg Högsbo 34:10 Karlstad Kanoten 1 Jönköping Kålgården 1:34 Örebro Vindtunneln 1 Gävle Alderholmen 19:1 och 19:2 1998-04-16 44 fastigheter. 85 procent av SEB Fastigheter med dotterbolag 4 247,4 1998-06-30 värdet fanns i Stockholm, Malmö och Göteborg. Bland annat ingick: Stockholm Diamanten 11 Stockholm Hästskon 12 (tomträtt) Stockholm Hästskon 9 Stockholm Sperlingens Backe 45 Sundbyberg Stockmakaren 1 Göteborg Annedal 23:1 Göteborg Lorensberg 53:4 Göteborg Nordstaden 8:27 Malmö Michelsen 9 Malmö Kronan 10 och 11 Malmö Värnhem 1 Sundsvall Nyttan 2 Uppsala Dragarbrunn 26:3 Örebro Bodarna 6 Lund Apotekaren 12 Växjö Unaman 9 1998-06-02 Kristianstad Allön 1 HSB-Fastigheter i Östra Skåne HB 14,3 1998-06-02 1998-08-06 Umeå Hammaren 1 Stiftelsen Kursverksamheten vid Umeå 1,5 1998-09-01 Universitet (byte mot del av Umeå Hugin 1) 1998-08-25 Gävle Norr 47:4 Landstinget Gävleborg 35,0 1998-12-30 1998-09-01 Umeå Kraften 8 Västerbottens läns Hushållningssällskap 14,0 1998-09-01 1998-09-14 Lund Galten 25 JM Byggnads och Fastighets AB 22,3 1998-09-14 1998-09-29 Jönköping Ansvaret 1 Kungsleden med dotterbolag 136,2 1998-10-01 Gävle Norr 13:4 Gävle Norr 15:7 1998-09-30 Jönköping Hoven 1 Länsförsäkringar i Jönköping 104,4 1998-11-02 Indirekta fastighetsförvärv (bolag) 1998-06-29 Förvärv av KB med AP Fastigheter med bolag 166,5 1998-06-29 6 fastigheter. Sundsvall Byggmästmästaren 2 Sundsvall Minerva 4 Sundsvall Neptunus 5 Sundsvall Skönsberg 1:7 Sundsvall Skönsberg 1:8 Sundsvall Vävskeden 6 Lagfarter 130,8 Summa 4 992,4 Fastighetsförsäljningar Förändring av fastighetsbeståndet Kontrakts- Köpeskilling Frånträdesdatum Ort Fastighet Köpare Mkr dag 1998-03-31 Malmö Nötskrikan 16 S-Kött AB 47,6 1998-06-30 Stockholm Kronoberg 18 Specialfastigheter Sverige AB 1 710,0 1998-06-30 1998-06-30 Linköping Malmen 2:8 Specialfastigheter Sverige AB 38,0 1998-06-30 1998-07-03 Upplands Väsby Brunnby 1:34, 1:258 Skanska 45,5 1998-09-01 1998-07-07 Växjö Växjö 8:22 AB Borätt 1,8 (villkor) 1998-08-06 Umeå Hugin 1 (del av) Stiftelsen Kursverksamheten vid Umeå 12,0 1998-09-01 Universitet (byte mot Umeå Hammaren 1) 1998-09-14 Helsingborg Högvakten 6 JM Byggnads och Fastighets AB 30,8 1998-09-14 (från SEB-förvärvet) 1998-09-14 Lund Päronet 14 (del av) JM Byggnads och Fastighets AB 6,0 (villkor) 1998-09-29 26 fastigheter över hela Kungsleden med dotterbolag 276,2 1998-10-01 landet (från SEB-förvärvet) 1998-11-02 Malmö Klas 7 och 8 MKB Fastighets AB 23,4 1998-11-02 1998-12-18 Övertorneå Matarengi 5:44 Oy Arctic Circle Network AB 0,7 1999-01-01 Summa 2 192,0 Vasakronan har successivt renodlat fastighetsbeståndet till kommersiella lokaler och då främst kontor i Stockholm, Malmö, Göteborg och i 12 andra städer med god utvecklingspotential. Under 1995 och 1996 såldes fastigheter för cirka 1 000 Mkr och fastigheter förvärvades för knappt 400 Mkr. Under 1997 och 1998 har aktiviteten ökat väsentligt och Vasakronan har förvärvat fastigheter för 7 349 Mkr och avyttrat fastigheter för 8 733 Mkr med en reavinst på 2 842 Mkr. Stor affär med SEB Den största affären under 1998 var förvärvet av 44 fastigheter från SEB för 4 247 Mkr. 7 procent av marknadsvärdet låg utanför de orter där Vasakronan finns. Vasakronan har sedan använt dessa fastigheter i bytesaffärer, med bland annat JM och Kungsleden, för att stärka positionen i Lund, Gävle och Jönköping. Hyresintäkterna på helårsbasis i SEB-beståndet uppgick till cirka 205 Mkr. Vakansgraden i beståndet uppgick till 1,6 procent. SEB hyrde 68 procent av lokalerna. Totalt har Vasakronan 31 kontrakt med SEB och kontraktstiderna varierar mellan 3 och 23 år. De längsta hyresavtalen gäller för datahallarna i kvarteret Stockmakaren 1 i Rissne. Det finns många intressanta utvecklingsprojekt i SEB-beståndet. Ett av de intressantaste är ombyggnaden av kvarteret Hästskon 9 på Hamngatan i Stockholm och utvecklingen av butiksdelarna i kvarteret Hästskon 12 intill Sergels Torg. I Sundsvall har Vasakronan köpt sex fastigheter av AP Fastigheter för 166,5 Mkr. I Jönköping har en centralt belägen fastighet förvärvats av Länsförsäkringar. Vasakronan har också förvärvat sex fastigheter i Göteborg, Gävle, Karlstad, Jön-
11 köping och Örebro av SWECO för 120 Mkr. Dessutom har Vasakronan sålt de två sista så kallade ändamålsfastigheterna, polishuset på Kungsholmen i Stockholm och Flygvapenmuseet i Linköping, till Specialfastigheter Sverige AB för 1 748 Mkr. K ONCERNÖVERSIKT Investeringar Under 1998 uppgick investeringarna till 5 655 (2 734) Mkr. Av dessa utgjorde 4 992 (2 357) Mkr fastighetsförvärv och 663 (377) Mkr investeringar i fastigheter och anläggningar. Under 1998 har Vasakronan investerat framför allt i Stockholm och Malmö. I Stockholm kommer totalt 290 Mkr att investeras i Port 108 inom kvarteret Garnisonen på Östermalm, 150 Mkr i kvarteret Lysbomben på Kungsholmen och 250 Mkr i kvarteret Primus på Lilla Essingen. I Malmö pågår en omfattande ombyggnad av kvarteret Elgen och kvarteret Björnen längs Södra Förstadsgatan för totalt 156 Mkr. Vasakronans investeringar i befintliga fastigheter är samtliga av karaktären förbättringar/ombyggnader för nya hyresgäster. En mycket vacker bankhall möter SEBs kunder i kvarteret Kronan 10 och 11 i Malmö. Fastighetsaffärer Mkr 1994 1995 1996 1997 1998 Totalt Försäljning 50 415 577 6 541 2 192 9 775 Reavinst 17 61 144 2 008 834 3 064 Förvärv 64 148 246 2 357 4 992 7 807 Större beslutade/pågående fastighetsprojekt Beräknad driftnettoutveckling, Mkr Beräknat Total fastighets- Driftnetto Driftnetto Driftnetto Driftnetto Region Ort, fastighet färdigställt Kommentar investering, Mkr 1998 1999 2000 2001 Syd Malmö, Elgen 14, 15 1999 Om- och tillbyggnad 77 1 5 7 7 Syd Malmö, Björnen 18, 21 1999 Om- och tillbyggnad 79 0 2 7 7 Stockholm Stockholm, Garnisonen 3, Port 108 1999 Ombyggnad 290 1 20 36 37 Stockholm Stockholm, Murmästaren 3, 13 1999 Ombyggnad 190 9 29 33 43 Stockholm Stockholm, Lysbomben 3 1999 Ombyggnad 150 22 3 20 21 Stockholm Stockholm, Primus 1 2000 Ombyggnad 250 30 6 12 37 1 036 61 59 115 152
12 K ONCERNÖVERSIKT Hyresintäkter och driftöverskott Hyres- Driftintäkter överskott Mkr 1998 1997 1998 1997 Region Syd 437 444 240 202 Väst 358 436 197 207 Stockholm 1 069 1 165 574 506 Nord 264 371 124 185 Eliminering 18 20 4 7 Totalt 2 110 2 396 1 131 1 093 Analys av kontraktsportföljen 1998-12-31 Löptid Antal Årshyra Andel till år kontrakt Mkr 1 % 1999 756 317 15 2000 513 302 14 2001 447 347 16 2002 308 310 14 2003 89 144 7 2004 123 703 32 Bostäder 1 064 51 2 Totalt 3 300 2 174 100 1 Den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per 1998-12-31. Hyreskontrakt 1998-12-31 fördelat på storlek Kontrakts- Andel av antal Årssumma på hyreskontrakt hyra Hyra årsbasis % Mkr % > 15 Mkr 1 735 34 10 15 Mkr 1 154 7 5 10 Mkr 1 384 18 1 5 Mkr 6 511 23 < 1 Mkr 91 390 18 Totalt 100 2 174 100 Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för 1998 uppgick till 2 110 (2 396) Mkr. Under året har 8 procent av hyresportföljen omförhandlats. Utfallet för dessa omförhandlingar blev en ökning av hyresnivåerna med 11 ( 6) procent. Vasakronans kontraktsportfölj har nu en relativt jämn fördelning med cirka 15 procents omförhandling per år under den kommande femårsperioden. Det har varit en strategi att eftersträva denna fördelning. I samband med förvärvet av SEBs rörelsefastigheter tecknades ett antal långa hyresavtal omfattande bland annat datahallarna i Rissne. Av hyresavtalen är 91 procent under 1 Mkr i årshyra vilket speglar den mångfald som idag finns i hyresportföljen. För 1997, 1998 och 1999 har ingen indexuppräkning av hyrorna kunnat göras på grund av utvecklingen av KPI, Konsumentprisindex. Teckning av nya hyreskontrakt ger oftast en höjning av hyresnivåerna medan omförhandlingarna av vissa äldre och stora kontrakt har resulterat i mindre hyressänkningar. Kvarteret Hästskon 9 i centrala Stockholm förvärvades under 1998. Förutom kontorslokaler finns bland andra Hennes & Mauritz lokaler i fastigheten.
13 Vakansgrad 1998-12-31 Region Lokalarea Area Hyra 1 000 m 2 % % Syd 60 10 7 Väst 29 7 4 Stockholm 73 7 4 Nord 30 8 7 Totalt 192 8 5 Vakanser i fastigheter av utvecklingskaraktär Vakansgraden sjunker Vakansgraden i Vasakronans bestånd har ökat sedan bolagets start. Trenden vände 1997 och vakansgraden har fortsatt att minska under 1998. Vakansgraden uppgick vid årsskiftet till 8 (9) procent av lokalarean. Beräknat hyresbortfall var lägre, 5 (6) procent, främst beroende på att vakanserna uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet och den förhållandevis stora andelen utvecklingsfastigheter. Stora investeringar och underhållsarbeten som påbörjades under 1997/ 1998 är på väg att färdigställas. När utvecklingsprojekten är klara och hyresgästerna kan börja flytta in kommer vakansgraden att gå ner ytterligare. Vakanser finns på alla delmarknader i landet. 2 procentenheter av vakansgraden finns i fyra stora fastigheter av utvecklingskaraktär. Under 1998 har Vasakronan nyuthyrt 97 800 m 2. Vasakronan är ett av Sveriges mest koncentrerade fastighetsbolag. Genom förvärv av centralt belägna fastigheter har andelen butikslokaler ökat och uppgår till 5 procent av den totala lokalarean. SEB har nu blivit en av Vasakronans största hyresgäster. De övriga riktigt stora hyresgästerna är statliga verk och myndigheter. De tio största hyresgästerna svarar idag för 52 procent av hyresintäkterna jämfört med 67 procent 1995. Andelen privata hyresgäster har ökat till 43 procent och andelen statliga hyresgäster uppgår till 57 procent. Lokal- Ort Fastighet area m 2 Växjö Växjö 10:22 (f d I 11) 12 700 Stockholm Primus 3 400 Garnisonen, Port 108 20 200 Bromsten 10 300 Totalt 46 600 Dessa fyra fastigheter svarar tillsammans för 2 procentenheter av den totala vakansgraden räknat på lokalarea. Lokaltyper 1998-12-31 Lokalarea Area Hyresvärde 1 1 000 m 2 % kr/m 2 Kontorslokaler 1 621 66 1 073 Butiker 128 5 1 221 Lager/Garage 270 11 267 Bostäder 69 3 625 Övrigt 356 15 470 Totalt 2 444 100 884 1 Justerat för köpta/sålda fastigheter under året. Största hyresgäster Andel av Uthyrd hyresarea Antal intäkter 1 000 m 2 kontrakt % Polismyndigheter 224 41 15 SEB 161 33 6 Skatteförvaltningar 146 37 8 Försvaret 144 33 6 Länsstyrelser 102 19 5 Domstolsverket 73 27 5 Lantmäteriverket 50 12 2 Statistiska Centralbyrån 48 6 3 Kronofogdemyndigheter 24 14 1 Patent & registreringsverket 21 9 1 Totalt, tio hyresgäster 993 231 52 Andel av totala beståndet 41% K ONCERNÖVERSIKT
14 K ONCERNÖVERSIKT Resultatet efter finansiella poster under 1998 uppgick till 1 114 (2 225) Mkr. Det höga resultatet berodde, i likhet med föregående år, till största delen på resultat från fastighetsförsäljningar där vinsten uppgick till 834 (2 008) Mkr. Resultatet efter finansiella poster, exklusive fastighetsförsäljningar, uppgick till 280 (217) Mkr. Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för energi, bränsle, vatten, fastighetsskötsel och fastighetsadministration. Från och med 1998 redovisas bland driftkostnader koncernens kostnader för regionkontor och IT såsom Övriga förvaltningskostnader. Dessa kostnader ingick tidigare i administrationskostnader. Denna förändring i redovisningen följer intentionerna i Svensk Fastighetsindex rekommendationer. Drift- och övriga förvaltningskostnader uppgick till 520 (597) Mkr vilket motsvarar 218 (214) kr/m 2. Minskningen beror i huvudsak på ett reducerat fastighetsbestånd under året. Enligt tidigare redovisningsprinciper hade driftkostnaderna varit 448 (500) Mkr. Underhållskostnader Kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar uppgick till 351 (596) Mkr, vilket motsvarar 147 (209) kr/m 2. Kostnaderna är således på en väsentligt lägre nivå än föregående år även om omfattande projekt fortfarande pågår främst i Stockholm. Underhåll och hyresgästanpassningar kostnadsförs löpande. Underhållskostnaderna förväntas fortsätta minska även under 1999. Resultat butiker. För 1998 uppgick fastighetsskatten till 108 (110) Mkr. Av detta betalades 85 (81) Mkr av hyresgästerna utöver hyran. Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 1 131 (1 093) Mkr, en ökning med 38 Mkr. Detta motsvarar en direktavkastning om 7,7 (7,9) procent, efter belastning av övriga förvaltningskostnader. Minskningen beror på förändringar i fastighetsstrukturen. Driftöverskottet i relation till nettoomsättningen ökade till 54 (46) procent. Avskrivningar Kontors- och butiksfastigheter skrivs av med 2 procent per år. Avskrivningarna ökade med 31 Mkr, till 314 (283) Mkr. Ökningen beror främst på köpet av fastigheter från SEB. Administrationskostnader Administrationskostnader uppgick till 79 (132) Mkr, vilket motsvarar 33 (47) kr/m 2. Enligt tidigare redovisningsprinciper hade administrationskostnaderna uppgått till 151 (229) Mkr. Engångskostnader avseende pensioner ingår med 59 Mkr i utfallet för 1997. Rörelseresultat Rörelseresultatet före finansiella poster uppgick till 1 573 (2 686) Mkr. Justerat för resultat från fastighetsförsäljningar uppgick resultatet till 739 (678) Mkr. Skatter Enligt Redovisningsrådets Akutgrupp ska erhållna/lämnade koncernbidrag ej redovisas under bokslutsdispositioner i resultaträkningen respektive obeskattade reserver i balansräkningen. Koncernbidrag ska från och med 1998 redovisas direkt över balansräkningen i egna kapitalets fria reserver. I resultaträkningen ska 28 procent beräknad skatt hänförlig till erhållna/lämnade koncernbidrag redovisas som skatteintäkt/kostnad. Motsvarande skatteintäkt/kostnad redovisas i fritt eget kapital. Vasakronan AB har under 1998 lämnat koncernbidrag till systerbolag om 902 Mkr. Detta medför att resultat efter skatt i koncernens resultaträkning fiktivt minskar med 253 Mkr. Motsvarande belopp återläggs i fritt eget kapital i balansräkningen och därmed återställs årets resultat efter verklig skatt. Årets effektiva skattesats uppgår till 4 (24) procent vilket medför 39 (525) Mkr i skattekostnad. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med 1 procent på taxeringsvärdet för kontor och Genom köpet av kvarteret Allön 1 i Kristianstad förstärkte Vasakronan under året sin marknadsposition som största fastighetsägare på kommersiella lokaler.
15 Vid årsskiftet 1998/1999 genomförde Vasakronan i samarbete med Newsec Analys AB en bedömning av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Fastigheterna värderades även vid årsskiftet 1997/1998. Innan dess värderades det samlade fastighetsbeståndet i samband med köpet av fastigheterna under 1993. Marknadsvärdering Beräknat marknadsvärde, Mkr Region Syd Justerad Kontrakterad Justerat direkt- Bokfört Marknadsårshyra 1 driftöverskott 2 avkastning, % 3 värde 4 värde Malmö 287 177 7 2 472 2 850 Lund 24 15 12 121 210 Kristianstad 44 34 23 146 310 Växjö 44 25 8 305 300 Linköping 52 34 11 299 380 451 285 9 3 343 4 050 K ONCERNÖVERSIKT Marknadsvärdering Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter inklusive de fastigheter som förvärvats från SEB. De fastigheter som köpts under andra halvåret 1998 har internvärderats. Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd bedöms till 22,3 miljarder kronor, inklusive utvecklingsobjekt i form av mark, vid årsskiftet 1998/1999. Det bokförda värdet för motsvarande fastigheter är 16,5 miljarder kronor. Geografisk analys av fastighetsvärden, jämförbara fastigheter Värdeförändring Mkr 1998 1997 Mkr % Stockholm 9 490 8 280 1 210 15 Göteborg 890 830 60 7 Malmö 2 620 2 500 120 5 Övriga 12 städer 4 500 4 310 190 4 Summa 17 500 15 920 1 580 10 Marknadsposition Newsec Analys har som grund för denna nya värdering gjort en individuell bedömning av varje fastighets marknadsposition. Bedömningsfaktorerna är definierade utifrån ett hyresgästperspektiv, det vill säga de ska spegla de viktigaste faktorerna för hyresgästernas val av lokaler inom respektive delmarknad. För kontorsfastigheter har bland annat lägesfaktorer som kommunikationer, service och miljö, men även attraktivitet vad avser standard, underhåll och parkeringsmöjligheter bedömts. Region Väst Göteborg 175 126 9 1 476 1 650 Jönköping 70 48 13 370 530 Karlstad 68 45 14 325 440 Örebro 101 78 14 556 640 Övrigt 1 0 0 31 20 Region Stockholm Stockholm 415 297 11 2 758 3 280 City 190 140 7 2 148 2 600 Gamla Stan 29 22 12 181 370 Vasastan 54 40 11 379 670 Östermalm 263 189 10 1 885 3 740 Övriga innerstaden 195 145 11 1 343 2 440 Norra storstockholm 233 148 9 1 714 2 110 Södra storstockholm 61 33 7 491 650 Uppsala 58 35 8 438 520 Region Nord 1 083 752 9 8 579 13 100 Sundsvall 110 68 10 657 690 Gävle 83 61 14 442 630 Umeå 41 23 11 213 210 Luleå 46 29 9 312 320 Övrigt 2 0 0 13 0 282 181 11 1 637 1 850 Summa 2 231 1 515 9 16 317 22 280 Latent skatt på övervärden 191 Kostnad för lokal fastighetsadministration 90 Total 2 231 1 425 9 16 508 22 280 1 Samtliga gällande hyreskontrakt per 31 dec 1998 omräknad till helår. 2 Driftöverskott omräknat med gällande hyreskontrakt per 31 dec 1998. Underhållskostnader har omräknats till 100 kr/m 2 och år. 3 Direktavkastning beräknat på justerat driftöverskott och bokfört värde per 31 dec 1998. 4 Latent skatt redovisas separat.
16 K ONCERNÖVERSIKT För en fastighet som bedömts ha bästa marknadsposition på en marknad med fri konkurrens är hyresrisken lägre än för fastigheter i sämre lägen. Totala avkastningskravet blir därigenom lägre för en fastighet i det bättre läget än i det sämre. En fastighets marknadsposition utgör därför ett bra underlag för bedömningen av vilka avkastningskrav som ska gälla vid beräkningen av respektive fastighets värde. För varje fastighet har sedan en marknadsvärdering genomförts, baserad på kassaflödeskalkyler och bedömda avkastningskrav. Eget kapital Vasakronan hade på balansdagen ett eget kapital om 8 254 Mkr. Fritt eget kapital uppgick till 2 860 Mkr. Vasakronan har ett bundet eget kapital om 5 394 Mkr. Aktiekapitalet i moderbolaget uppgår till 4 000 Mkr. Antalet aktier är 4 000 000 och de har ett nominellt värde om 1 000 kronor per aktie. Samtliga aktier har lika röstvärde. Soliditet Den synliga soliditeten uppgick till 46 (46) procent. Den justerade soliditeten ökade till 52 (51) procent. Justerad balansräkning En investerare som ska göra en värdering av ett fastighetsbolag måste ta hänsyn till flera faktorer förutom den värdering av tillgångar och skulder som utförs. Exempel på sådana överväganden är bolagets finansiella risk jämfört med investerarens önskemål ledningens kapacitet Diagram visande marknadsposition Marknadspositionen redovisas vid respektive ort i diagram med fem klasser där fastigheter med bra läge och hög attraktivitet placerats i det gröna fältet, medan fastigheter med lägre attraktivitet placerats i det blå fältet. Siffrorna i diagrammet hänvisar till motsvarande fastighet i tabellen för fastighetsinnehav. A tt r a k ti v it Låg risk Värdet av ett fastighetsbolag grundar sig på många faktorer även om fastigheternas värde är det viktigaste. Andra poster i balansräkningen måste dock värderas på samma sätt som fastigheterna skulder finansiella instrument pensionsåtaganden finansiella tillgångar räntebidrag e t Hög risk Läge Hänsyn bör även tas till framtida skattebelastning. Detta har givit följande resultat: Justerad balansräkning Enligt Övervärde/ Justerad Mdr kr Årsredovisning undervärde Balansräkning Byggnader och mark 16,5 5,8 22,3 Övriga anläggningstillgångar 0,5 0,5 Summa anläggningstillgångar 17,0 5,8 22,8 Summa omsättningstillgångar 0,8 0,8 Summa tillgångar 17,8 5,8 23,6 Eget kapital 8,3 8,3 Värdeförändring 3,9 3,9 Summa eget kapital 8,3 3,9 12,2 Avsättningar 0,7 0,7 Lån 7,5 0,4 7,9 Övriga kortfristiga skulder 1,3 1,3 Latent skatt övervärde 1,5 1,5 Summa skulder 9,5 1,9 11,4 Summa eget kapital och skulder 17,8 5,8 23,6 Soliditet, % 46 52 Belåningsgrad, % 44 35 Mdr kr externt värderade fastigheter 21,9 internt värderade fastigheter 0,4 Jämfört med bokfört värde på 16,5 miljarder kronor ger detta ett övervärde på 5,8 miljarder kronor varav 1,6 miljarder kronor i latent skatt. En marknadsvärdering av skulder och finansiella tillgångar vid årsskiftet 1998/1999 ger ett undervärde på 0,4 miljarder kronor varav 0,1 miljarder kronor är latenta skatteavdrag. Övriga posters marknadsvärden överensstämmer med de värden som är redovisade i balansräkningen.
17 Justerad resultaträkning Även resultaträkningen i ett fastighetsbolag behöver justeras, men baserad på andra förutsättningar än den justerade balansräkningen, för att ge en mer rättvisande bild vid jämförelse med andra fastighetsbolag. Stora skillnader finns mellan bolagen i sättet att redovisa framför allt underhållskostnader och investeringar samt avskrivningar. Vasakronan har alltid haft en restriktiv syn på aktiveringar och gjort så stora avskrivningar som möjligt. Dessutom har Vasakronan klassificerat delar av byggnaden som byggnadsinventarier vilka skrivs av med 10 procent per år. Resultaträkningen är därför inte alltid jämförbar med andra fastighetsbolag. Vasakronan har valt att justera resultaträkningen på dessa båda punkter. Underhåll har långsiktigt antagits vara 100 kr/m 2. Avskrivningar har satts till i genomsnitt 1 procent. Vasakronans avkastningsmål är en total avkastning på eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. Detta ska uppnås i genomsnitt över en konjunkturcykel. Den riskfria räntan definieras som räntan på en 5-årig statsobligation. Justerad resultaträkning (justerad med underhåll 100 kr/m 2 och 1 procent avskrivningar) Avkastningsmål 5-årig statsobligation Avkastningskrav 1993 8,0% 13,0% 1994 9,1% 14,1% 1995 9,9% 14,9% 1996 7,3% 12,3% 1997 5,7% 10,7% 1998 4,7% 9,7% Kravet på värdeförändring av aktiekapitalet kan då beräknas enligt följande: Enligt Justerad Årsredovisning Justering resultaträkning Hyresintäkter 2 110 2 110 Kostnader fastigheter Energi, vatten, bränsle, övrig fastighetsdrift 453 453 Övriga förvaltningskostnader 67 67 Underhåll 351 112 239 Fastighetsskatt 108 108 Driftöverskott 1 131 112 1 243 Avskrivningar 314 157 157 Bruttoresultat 817 269 1 086 Administration 79 79 Resultat fastighetsförsäljningar 834 834 Övriga rörelseintäkter och kostnader 1 1 Rörelseresultat 1 573 269 1 842 Finansnetto 459 459 Resultat efter finansnetto 1 114 269 1 383 Krav på värdeförändring av aktiekapitalet Mdr kr Eget kapital vid start 1/10 1993 6,5 Avkastningskrav och utdelning 1993 1997 1,7 Avkastningskrav 1998, 9,7% 0,8 Beräknat Eget Kapital för att nå avkastningskrav 9,0 Justerat Eget Kapital 31/12 1998 12,2 Differens 3,2 Detta innebär att förräntningen på Eget Kapital överstiger det uppsatta kravet med 3,2 miljarder kronor eller 36 procent. K ONCERNÖVERSIKT Kundernas kund och deras första intryck av fastigheten och kontoret är många gånger entréer och mötesrum. Det här mötesrummet möter NETnovas kunder i kvarteret Karolinen 1 i Karlstad.
18 K ONCERNÖVERSIKT E V A Economic Value Added för att skapa ökat värde Under 1998 har Vasakronan beslutat att införa ett kompletterande ekonomiskt styrsystem, E V A, för att tydligare styra mot Vasakronans vision att vara Sveriges ledande fastighetsbolag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. För att långsiktigt kunna styra mot Vasakronans mål krävs en kontinuerlig utveckling av organisationen, ett ekonomiskt styrsystem som mäter de värden som skapas och ett incitamentsystem som gör att alla medarbetare arbetar mot samma mål. Detta är bakgrunden till att Vasakronan som första fastighetsbolag i Sverige för in E V A som ett styrsystem. E V A Resultaträkning Hyresintäkter och Övriga intäkter 2 110 Drift & Underhåll 979 = Driftnetto 1 131 Administrativa kostnader 79 Resultat externa uppdrag 1 Ränteintäkter 47 / Marknadsvärdeförändring 1 645 Investeringar 653 = Resultat efter marknadsvärdeförändring 2 092 Skatt 225 = Förvaltningsresultat 1 867 Kapitalavgift 1 347 = E V A 520 E V A är ett direkt mått på hur mycket mervärde eller undervärde från ägarnas krav som skapas. E V A Balansräkning, genomsnittsvärde Strategi Kunna lokal marknad Investera i rätt fastigheter Minskade vakanser Högre hyra Detta är E V A E V A mäter det ekonomiska mervärde som genereras i verksamheten efter att både aktieägare och långivare erhållit sin förväntade avkastning. E V A kan användas vid värdering av hela Vasakronan, enstaka fastigheter, investeringar samt vid förvärv och avyttringar. E V A ersätter inte traditionell redovisning utan är ett komplement som ger en bättre koppling till hur värde skapas. E V A definieras som förvaltningsresultat minskat med kapitalavgift för genomsnittligt använt kapital. Förvaltningsresultatet är ett justerat resultat efter skatt, som har följande skillnader jämfört med ett traditionellt resultat efter skatt. Avskrivningar exkluderas eftersom de representerar en schablonmässig och inte en faktisk värdeminskning. Även räntekostnader exkluderas eftersom dessa ingår som en del i kapitalavgiften. Marknadsvärdeförändring omfattar värdeförändringar i hela fastighetsbeståndet och inte enbart de som realiseras vid fastighetsförsäljningar. Investeringar reducerar resultatet, vilket innebär att investeringar likställs med underhållskostnader. Kapitalavgiften består av den viktade kostnaden för eget och lånat kapital. Kostnaden för eget kapital är den riskfria räntan, definierad som 5-årig statsobligation, plus Så påverkas E V A E V A Nöjda hyresgäster Personalens kompetens Driftkostnader Långa kundrelationer Professionell förvaltning Underhåll Investeringar Mkr Mdr kr Summa tillgångar enligt årsredovisningen 17,0 Räntefria skulder 1,4 / Övervärde justerat för latent skatt 3,6 = Kapital 19,2 5 procentenheter. Kostnaden för lånat kapital utgörs av kostnaden för nyupplåning. Det använda kapitalet definieras som totala tillgångar i den traditionella balansräkningen justerat med följande poster. Räntefria skulder exkluderas eftersom dessa är räntefria
19 och inte ska belastas med kapitalavgiften. Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och marknadsvärde, justerat för latent skatt, adderas till kapitalet eftersom marknadsvärdeförändringen ingår i det förvaltningsresultat som belastas med kapitalavgiften. Med E V A värderas således kapitalet till marknadsvärde och Vasakronan utvärderas från en marknadsmässig kapitalkostnad. K ONCERNÖVERSIKT Rationellt agerande Om E V A är lika med eller större än noll har Vasakronan skapat ett ekonomiskt mervärde eftersom både aktieägare och långivare erhållit sin förväntade avkastning. E V A passar ett företag som Vasakronan som arbetar långsiktigt med att vara en aktör i lokalhyresmarknaden och inte primärt ska arbeta med att frigöra övervärden genom köp och försäljning av fastigheter. Det avgörande är om fastigheterna kommer att generera positiva E V A. Detta ska leda till ett rationellt agerande beträffande fastighetsbeståndet och framtida investeringar. Vasakronan marknadsvärderar samtliga fastigheter en gång per år via ett oberoende värderingsinstitut, vilket ger en fortlöpande bedömning av marknadsvärdet. Incitamentsystem Eftersom E V A-styrning är ett kraftfullt sätt att styra mot Vasakronans vision har företaget infört ett E V A- baserat incitamentsystem. De anställda i Vasakronan kommer att bli belönade när de skapar värden för aktieägarna. Målet med E V A är att få ett brett engagemang i hela verksamheten och premiera långsiktigt tänkande. Polismyndigheten är en av hyresgästerna i kvarteret Kvarngärdet 27:3 i Uppsala.