Omslag: Kvartersvärden Jimmy Carlsson

Årsredovisning 2014

Omslag: Kvartersvärden Jimmy Carlsson möter hyresgäster 2 årsredovisning i kvarteret Pennskrinet, 2013 ab gotlandshem Visby

innehåll årsredovisning 2014 i korthet 4 VD har ordet 5 mål och måluppfyllelse 6 Våra kunder och vår marknad 7 Våra medarbetare och ledare 9 Våra processer 1 1 Vårt samhällsperspektiv 14 Vår ekonomi 1 7 Miljöredovisning 19 förvaltningsberättelse styrelse, VD och revisorer 25 Uppdrag och viktiga händelser 26 Femårsöversikt 27 Framtida utveckling 28 Vinstdisposition 29 ekonomiska sammanställningar Koncernresultaträkning 31 Koncernbalansräkning 32 Kassaflödesanalys koncern 34 Moderbolagets resultaträkning 35 Moderbolagets balansräkning 36 kassaflödesanalys moderbolaget 38 Noter 39 revisionsberättelse 50 granskningsrapport 51 lägenhetbestånd 52 3

2014 i korthet 2014 i korthet Januari Brand i underjordiskt garage i kvarteret Stäven, Visby. Vi processkartlägger Driftavdelningens arbetsflöden. Februari Vi fortsätter vår verksamhetsutveckling och processkartlägger Förvaltning och Ekonomis arbetsflöden. Rekrytering av två nya avdelningschefer slutförs. Mars Den 18 mars genomförs årsstämman för både AB GotlandsHem och GotlandsHem Värme AB. Diskussion förs med Region Gotland och Statens Fastighetsverk (SFV) om utökning av ungdoms- /studentlägenheter i kvarteret Järnvägen, Visby. April Vi deltar i årets Ö-livsmässa på Wisby Strand. Årets kundenkät sänds ut. Vi beslutar utöka anslagen för måleriarbeten samt yttre underhåll. Maj Vi kompetensutvecklar oss. Styrelsen besöker Växjöbostäder och hälften av Förvaltning och Driftavdelning besöker Kristianstadbyggen, Lenhovda Radiatorfabrik samt Kalmarhem. Friskvårdsdagen genomförs i slutet av maj i strålande sol. Förvaltningschef och marknadschef börjar. juni Ny aktieägarpolicy tas i regionfullmäktige 16 juni. Ny förvaltnings- och driftsorganisation driftsätts. Ledningsgruppen genomför planeringsdagar för 2015. Bo & Hyra tidningen ges ut. Första spadtaget för 84 lägenheter i kvarteret Adjutanten 3, Visby. Beslut i styrelsen att utöka antal ungdomslägenheter, sänka åldern för att registrera sig i vår bostadskö samt återställa en kontorslokal i Hemse till sju lägenheter. Juli Vi färdigställer driftavdelningens nya kontorslokaler och samlar hela driftavdelningen under ett och samma tak. Augusti Andra hälften av Förvaltning och Driftavdelning besöker Kristianstadbyggen, Lenhovda Radiatorfabrik samt Kalmarhem. September Styrelsen fastställer regelverk för korttidsuthyrning. Årets medarbetarundersökning sänds ut. Vi deltar på Gråbodagen och bjuder våra hyresgäster på ponnyridning och tävlingar. Oktober Hälsoundersökning för all personal genomförs. Intern projektutbildning genomförs. November Hyresförhandlingen för 2015 genomförs. Resultatet blev 1,3 % i hyreshöjning. Ledningsgruppen genomför två dagars ledarskapsutbildning. December Bo & Hyra tidningen ges ut. Styrelsen beslutar om försäljning av ett mindre fastighetsbestånd i Havdhem samt en justerad finanspolicy. Revisorerna har inget att anmärka på i höstens internrevision. Signalgatan i kvarteret Taptot, Visby 4 Organisationsnummer 556066-0523

vd har ordet vd har ordet Ännu ett verksamhetsår med både positiva och negativa förtecken har genomförts och AB GotlandsHem kan avsluta sitt 57:e verksamhetsår. Året började på sämsta sätt. Den 19 januari brann ett av våra underjordiska garage i kvarteret Stäven, Visby. Branden, som visade sig vara anlagd, fick stora konsekvenser. Förutom en stor materiell förstörelse så fick berörda hyresgäster stora inskränkningar i sitt boende. Jag tycker vi hanterade följderna av branden, efter viss turbulens de första dygnen, på ett bra sätt. Det gav oss anledning att se över vår kris- och beredskapsorganisation. I detta arbete har vi haft möten med berörda myndigheter och organisationer för att dra erfarenheter och stå bättre rustade inför kommande händelser. Det som varit betydligt positivare är att vi äntligen kommit i gång med nyproduktionen i lite större volymer. Vi är nu först med att bidra till utvecklingen av en ny stadsdel. Kvarteret Adjutanten 3, Visby med 84 lägenheter i spännande stjärnhus har visat sig tilltala marknaden. Inflyttning planeras hösten/vinter 2015 och våren 2016. Vi har goda förhoppningar att få mer mark på området där vi också har möjlighet att fortsätta med stjärnhuskonceptet. Efterfrågan på lägenheter på landsbygden har tyvärr visat en vikande trend under de senaste åren. Anledningen är troligtvis den demografiska utvecklingen där mer av verksamhet koncentreras till Visby med omnejd. Efterfrågan på studentlägenheter har varit mindre än vi trodde i och med utökningen av studenter på campus. Vi har haft lediga studentlägenheter i stort sett hela året. För att möjliggöra för ungdomar att få in en fot på bostadsmarknaden tog styrelsen beslut att utöka antal ungdomslägenheter från 75 till 100 samt att sänka åldern då man har möjlighet att registrera sig i vår kö från 18 till 16 år. Året har också präglats av översyn av vår egen organisation och verksamhet. Nya avdelningschefer för marknad och förvaltning har anställts samt att ny förvaltnings- och driftorganisation sjösatts. Ett omfattande arbete har också gjorts för att genomlysa våra arbetsprocesser och grunden är lagd för ett utvecklat kvalitetsarbete under 2015. Vi har också under hösten genomfört kund- och medarbetarundersökningar. Generellt har vi fått hyggliga resultat i båda enkäterna. Det finns så klart saker att förbättra och dessa kommer att arbetas in i vår verksamhetsplan för 2015. Ekonomin har utvecklats betydligt mer positivt än vi bedömde i samband med att budget för året lades. Det är främst utvecklingen på räntemarknaden samt lägre kostnader för el, vatten och värme som bidragit till detta. Vi har med detta kunnat lägga ca 20 % mer på fastighets- och lägenhetsunderhåll än planerat. Hyresförhandlingen för 2015 landade på 1,3 %, en nivå som väl stämmer överens med budgeten för 2015. På fastighetssidan har försäljning av ett mindre bestånd i Havdhem beslutats och försäljning genomförs under januari 2015. Jag är stolt över vårt miljöarbete. Vi har fortsatt genomfört åtgärder för att minska energiförbrukningen i våra äldre fastigheter, installerat miljövänliga tvättstugor, bytt asbestfasader samt att i nyproduktionen bygga lågenergihus. PCB-saneringen av fastigheterna i kvarteret Stäven, Visby har påbörjats och löper på enligt plan. Resultatet av den utökade provtagningen av marken i samma område är inte klar. Här finns det anledning till oro för framtida stora kostnader beroende av de krav på sanering som kan komma att ställas. Vad ser jag för utmaningar åren framåt? n Utvecklingen av Uppsala universitet Campus Gotland är en viktig del för Gotlands utveckling. AB Gotlands- Hem är redo att nyproducera i takt med efterfrågan n Fortsätta nyproduktionen av ny stadsdel i Visby vilket kräver bra framförhållning vad avser markanvisning n Bli en aktiv part i utvecklingen av nya områden och kunna påverka detaljplanearbetet n Andelen äldre i samhället kommer att öka likväl som att ungdomar behöver en ingång på bostadsmarknaden n Fortsätta att utveckla vår organisation med service och kvalitet i framsätet Slutligen vill jag tacka styrelse, medarbetare, hyresgäster och entreprenörer för ett bra år. Staffan Thurgren VD AB GotlandsHem 5

mål och måluppfyllelse mål och måluppfyllelse AB GotlandsHem arbetar med balanserad styrning för att nå vision och övergripande mål. styrmodell Inom koncernen Region Gotland, med dess helägda bolag, används balanserat styrkort som metod för att få alla att arbeta mot de mål som pekats ut som strategiskt viktiga för att nå Vision Gotland 2025. I samklang med vår ägare så använder AB Gotlands- Hem samma styrmodell och styrkortsperspektiv. Våra mål är definierade utifrån vår verksamhet och siktar på att uppfylla både företagets och vår ägares vision. Våra mål Våra mål definieras inom fem (5) styrkortsområden: Kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta. Medarbetare och ledare trivs, är engagerade, tar ansvar och utvecklas för att möta framtida utmaningar. Processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader i nivå med jämförbara bolag. Samhälle Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke. Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv. Målen ska uppnås genom att ett antal framgångsfaktorer förverkligas och utvärdering av hur väl vi når målen görs med hjälp av signalfärger i vårt styrkort*. styrkort = Grönt - det här är vi bra på = Gult - det här är vi inte tillräckligt bra på = Rött - det är vi inte bra på, åtgärder krävs Siffrorna inom parentes redovisar föregående års värde vår planering Utifrån vår vision, strategi och verksamhetsidé så följer vi upp och planerar utifrån våra styrkortsområden. Detta gör vi genom en årlig planering med tydlig handlingsplan kopplad till budget. 2014 avslutar det näst sista året i en 5-årsplanering och samtidigt som verksamheten utvecklas framåt så förbereder vi även för nya långsiktiga mål och utmaningar. Som ett led i detta har vi valt att byta enkätleverantör både för kund- och medarbetarundersökningarna som genomförts under året. Undersökningarna genomförs vartannat år och i samband med byte av leverantör inför vi även ett förändrat arbetssätt där vi tydligare kopplar ihop planerade åtgärder under året med resultatet i undersökningarna. När det gäller kundenkäten kommer vi framöver att bättre kunna jämföra oss med andra företag inom branschen samt få hjälp med tydliga fokusområden. Bytet innebär även att vi kan förfina utvärderingen av våra framgångsfaktorer. När det gäller medarbetarenkäten har den utökats med en hälsoundersökning. Bytet innebär att vi inte redovisar något resultat från tidigare år i styrkortet för kund och medarbetare utan vi anger en trend baserad på en samlad bedömning. Nya styrtal kommer att tas fram under 2015. Med hjälp av det nya utvärderingsverktyget som följer med kundenkäten kan vi tydligare planera våra underhållsprojekt och på ett bättre sätt återkoppla med riktad information till de projekten. övergripande resultat 2014 års övergripande resultat lyder: n Årets resultat 10,7 mkr n Årets omsättning 389,9 mkr n Investeringar i anläggningstillgångar 105,1 mkr n Låneportföljen har ökat med 66 mkr n Nya lån kopplat till nyproduktion 53,3 mkr n Soliditet 16,3 % n Avkastning eget kapital 5,6 % n Vakansgraden fortsatt låg n Lägenhetsbeståndet har utökats med tre (3) lägenheter n Nyproduktion med 84 lägenheter i kvarteret Adjutanten 3, Visby pågår * Signalfärgerna används ej i styrkortet 2014 för Kund samt Medarbetare och Ledare på grund av byte av mätvärde. 6 årsredovisning 2013 ab gotlandshem Organisationsnummer 556066-0523

våra kunder och vår marknad Genom vårt mål arbetar vi kontinuerligt med att förbättra vårt samarbete med hyresgästerna. Kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta Service Antalet invånare på Gotland uppgår till drygt 57 000 invånare vilket innebär att var sjunde gotlänning har sitt hem hos oss. Hyresgästen är viktig för oss och i vår service vill vi mäta vad hyresgästen upplever i mötet med våra medarbetare, tjänster och produkter. Årets kundundersökning sändes ut till samtliga våra hyresgäster och gav en svarsfrekvens på 63,2 % (2012: 66 % svarsfrekvens av utskick till 2 500 respondenter). I årets undersökning får vår samlade service ett ganska bra eller mycket bra resultat av 82 % av våra hyresgäster medan 18 % anser att vi kan förbättra vår service. Vårt serviceindex mäts nu i fyra delområden: Ta hyresgästen på allvar 86 % av våra hyresgäster anser att de blir tagna på allvar men vi kan även utläsa att vi kan bli bättre på att informera och återkoppla om de åtgärder vi gör. Under hösten har vi tagit ett grepp kring boinflytande och har, tillsammans med hyresgästföreningen, kontinuerliga möten med hyresgästerna i våra större kvarter. Syftet är att informera om vad som är på gång inom förvaltningen samt att få ett bättre samarbete och kommunikation med våra hyresgäster. Tryggheten Tryggheten, som numera ingår som en del av vårt serviceindex, får ett bra betyg av 76 % av våra hyresgäster. Sedan föregående mätning noteras att vi fortsätter hålla ett starkt värde på den upplevda tryggheten. Genom nätverket Tryggare Gotland, där vår förvaltning deltar, hoppas vi på en fortsatt nära dialog med hyresgästerna för att identifiera fler konkreta trygghetsåtgärder. Vi har under de senaste åren satsat stort på bättre ytterbelysning. Det är glädjande att kunna se att där vi gjort förändringar är mer eller mindre 100 % av våra hyresgäster nöjda. Rent och snyggt Alla vill ha rent och snyggt och 79 % av våra hyresgäster tycker att vi klarar det bra. Minst rent tycker våra hyresgäster att det är i källarna samt i tvättstugorna. Under hösten har vi fräschat upp en källare i Slite med ny färg. Vi storsatsar på våra tvättstugor och där vi genomfört stora renoveringar, satt in nya maskiner med automatdosering och möjlighet till tvättbokning via hemsidan stiger medelvärdet kraftigt. Det finns dock fortfarande mycket att göra så totalvärdet ligger kvar på medel även i årets undersökning. Vid förra kundundersökningen fick vi låga betyg på grovsopshantering. Våra ansträngningar har gett goda resultat. Betyget från hyresgästen kring återvinning av grovsopor, städning av miljöstugor, sophantering och möjligheten att leva miljövänligt går från ett medelvärde till ett starkt värde sedan föregående mätning. Få hjälp när det behövs 88 % av våra hyresgäster anser att de får hjälp när det behövs och det är en förbättring mot vår senaste mätning. Produkt Tidigare års mätning av inflytande har vi ersatt med hyresgästens syn på lägenheten och fastighetens kvalité, såväl inne som ute. Produkten som helhet får ett bra betyg från 75 % av hyresgästerna. Vårt produktindex består av tre delområden: Lägenheten På Gotland bor det ca 2,2 personer i varje hushåll och av de hushåll som bor hos oss trivs 74 % i sina lägenheter. I enkätsvaren kan vi utläsa ett sämre betyg på värmekomforten i lägenheterna, luftkvalitén samt ljudmiljö och ljudisolering. Detsamma gäller hur vi informerar om de underhållsprojekt vi planerar och genomför. Allmänna utrymmen Vårt bostadsbestånd är mycket varierat med allt från radhus, hus med loftgångar till flerfamiljshus med trappuppgångar. 79 % av våra hyresgäster är nöjda medan övriga anser att vi kan förbättra trivseln och utformningen i entréer och trapphus. Utemiljön 71 % av våra hyresgäster är nöjda medan resterande har mycket att säga om utformningen av närmiljön med tillgång till bänkar och bord, trafikmiljön samt val av blommor, buskar och träd. I kvarteret Terra Nova, Visby har vi tagit ner träd och buskage för att skapa mer öppna ytor kring lekplatsen samt omplanterat med mer lågt växande buskar. Kvarteret Östertull, Visby har fått förbättrad belysning i cykelrum och beskärning av träd och buskar har skett. Vår förvaltning kommer under kommande år att fördjupa sig mer i detta område och arbeta med förbättringar. Profil Tidigare års mätning av vårt bemötande har vi ersatt med en helhetsbedömning av vår profil som innehåller hyresgästens trivsel och möjlighet att leva miljömedvetet. Profilen innehåller även hyresgästens bedömning av våra ansträngningar för en hållbar utveckling och hur vi uppfattas som hyresvärd. 7

mål och måluppfyllelse 82 % av våra hyresgäster är nöjda med vår profil men vi har också ett förbättringsområde i samarbetet med våra entreprenörer där hyresgästen signalerar en osäkerhet kring igenkännande av vilka entreprenörer som vi anlitar. Förvaltningen har under hösten etablerat återkommande uppföljningsmöten med våra entreprenörer för att förbättra kvalité, samarbete och bemötande till våra hyresgäster. Attraktivitet Tidigare års mätning av vår tillgänglighet har vi nu ersatt med vår attraktivitet som är en samlad bedömning av bostadens läge, tillgång till service och bostadsområdets rykte. 90 % av våra hyresgäster trivs i våra områden, talar väl om bostadsområdet och kan rekommendera andra att flytta till kvarteret. Under april fick vi ett positivt bemötande när vi deltog vid årets Ö-livsmässa. I vårt populära bostadsområde, Gråbo, arrangerades i september Gråbodagen där vi under glada former mötte våra hyresgäster för kommunikation, tävlingar och ponnyridning. Prisvärdhet Genom byte av enkätleverantör har vi nu också möjlighet att mäta om hyresgästen anser sig få valuta för sin månadshyra och om den produkt vi erbjuder upplevs som prisvärd. 68 % av våra hyresgäster anser att vi erbjuder en prisvärd produkt. I vårt bestånd finns några utomhusbassänger. I kvarteret Melonen, Visby kunde våra hyresgäster under sommaren njuta av tillgång till gratis bad i en bassäng med nyrenoverade ytskikt bestående av 620 800 små mosaikplattor. Våra tillvalskök är populära så under året har vi beslutat göra valet tillgängligt för alla våra hyresgäster oavsett ålder på nuvarande kök. Totalt har 27 hyresgäster bytt ut hela sitt kök genom tillval. Flera standardförbättringar har gjorts under året, bland annat byte av fönster och fönsterdörrar samt låsbyten i ytterdörrar. Ett antal av årets standardhöjande åtgärder har medfört, efter förhandling med hyresgästföreningen, en hyresjustering för berörda hyresgäster. Trend Att mäta trenden innan den får en oönskad utveckling är ett nytt område för oss. Trenden just nu talar sitt tydliga språk, 18 % av våra hyresgäster anser att vi behöver förbättra skötseln av gemensamhetsutrymmen samt tydligare återkoppla vilka underhåll vi planerar för och vilka vi genomför. Vi står oss bra i jämförelse med andra bolag. Jämför vi vår produkt så ligger vi något under medelvärde medan vi ligger något högre i delar av vårt serviceindex. Framgångsfaktorer Styrtal Resultat Trend sedan i % 2014 mätning 2012 Service Produkt Serviceindex Ta kunden på allvar Trygghet* Rent och snyggt Hjälp när det behövs Produktindex Lägenheten Allmänna utrymmen Utemiljön 82 86 76 79 88 75 74 79 71 Profil Förvaltningen och värdskapet 82 Attraktivitet Prisvärdhet Trivsel i kvarteret 90 Ge hyresgästen valuta för hyrespengarna 68 Nytt mätområde Trend Hyresgästens känsla av kommande förändring 82 Nytt mätområde Ny mätskala införd 2014. Trend över utveckling anges som bedömningsvärde från tidigare år. *) Trygghet var tidigare en egen framgångsfaktor och mäts nu som en del i samlat serviceindex. 8 Organisationsnummer 556066-0523

våra medarbetare och ledare Genom vårt mål skapar vi ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas. Medarbetare/Ledare trivs, är engagerade, tar ansvar och utvecklas för att möta framtida utmaningar Vara en god arbetsgivare Friskvård är viktigt för oss. Under året har vi bidragit till medarbetarnas friskvårdsaktiviteter motsvarande en kostnad av 116 692 kr. Alla medarbetare erbjuds även friskvård på betald arbetstid. Under 2014 har 1,4 % (1,5 %) av den totala arbetstiden ägnats åt friskvård i olika former. Trots det låga utnyttjandet av friskvård på arbetstid så vet vi att många av våra medarbetare aktivt rör på sig och motionerar även utanför arbetstid. Årets hälso- och medarbetarundersökning visar att vi över lag mår bra och har förhållandevis få hälsoproblem även om vi blivit lite rundare om magen. Vi sover gott, stressar inte eller röker i någon nämnvärd utsträckning. Konditionstestet visade dock att vi på sikt behöver förbättra konditionen för att inte drabbas av ohälsa längre fram. Denna rekommendation tar vi som arbetsgivare givetvis till oss och kommer framöver att fokusera mer på aktiviteter kopplade till livsstilsfrågor. Under året har stort fokus lagts på verksamhetsutveckling av hela företaget. Det är ett arbete som är både omfattande och långsiktigt och vi har valt att skynda långsamt. Att utveckla företaget innebär förändringar och vi har lagt mycket tid på att informera och involvera alla medarbetare. En viss oro finns men medarbetarundersökningen, som genomförs vartannat år, visar ändå på ett högt förtroende för företaget och dess chefer samt att medarbetarna över lag upplever utvecklingen positiv. Trivseln är hög och medarbetarna upplever att de har ett meningsfullt arbete och kan rekommendera andra att jobba i företaget. Arbetsmiljö Under året har vi gjort en stor genomlysning av vår kris- och beredskapsplan och den enklaste av en mängd åtgärder är införskaffande av tydliga signalvästar som ska användas vid händelse av krissituation. Antalet tillsvidareanställda var den 31 december 85 stycken (81). Antalet tjänstemän har i medeltal varit 29 årsarbetare (28,24) och antalet fasighetsarbetare 54,49 (52,32). Under året har företaget dessutom haft tidsbegränsade anställningar motsvarande 2,54 årsarbetare (5,79). Under sommarperioden har vi haft sju semestervikarier. I ett samarbete med Socialtjänstens ungdomsgrupp har nio ungdomar i åldrarna 13-17 år arbetat hos oss under sommaren. Ungdomarna har bland annat målat om våra cykelhus i kvarteret Stäven, Visby. Under arbetstiden, som förlades till 6 tim/dag, så har ungdomarna haft stöd från en personlig handledare. Antal tillsvidareanställda per den 31 dec Antal anställda Kvinnor Män Totalt 2014 25 60 85 2013 25 56 81 2012 26 57 83 Den totala sjukfrånvaron har minskat till 5,1 % (6 %) vilket främst förklaras genom att långtidsfrånvaron har sjunkit. I sjukfrånvaron per kategori så noterar vi en hög sjukfrånvaro bland kvinnorna kopplad till långtidsfrånvaro. Sjukfrånvaro i procent 2014 2013 2012 Totalt 5,1 6,0 4,8 Kort 3,7 3,3 3,0 Lång 1,4 2,7 1,8 Kvinnor 8,1 2,5 4,2 Män 3,9 3,5 5,1 20 29 år 0,0 0,0 0,0 30 49 år 2,6 8,4 6,3 50 67 år 2,3 4,8 4,0 Andel långtidsfrånvaro 27,8 45,0 37,0 Ledarskap Vår nyrekryterade förvaltningschef började i maj månad och den 1 juni gick startskottet för vår nya organisation med en förvaltning och en driftavdelning. Denna organisationsförändring skedde som en konsekvens av den verksamhetsutveckling som hela personalen har bidragit till. För att förstärka förvaltningen som är vår största avdelning så har en yttre samordnare internrekryterats till förvaltningen under hösten. Rollen ska fokusera på yttre skötsel, nyproduktion och utveckling av vår yttre miljö. Förvaltningen har också nyanställt en projektledare med fokus på boinflytandeprojekt samt förvaltningens utvecklingsprojekt. 9

mål och måluppfyllelse I juni började vår nya marknadschef och med två nya chefstjänster inom företagets ledningsgrupp så har mycket tid lagts på verksamhetsutveckling, utveckling av marknadsavdelningen samt ledningsutbildning för samtliga våra chefer. Under året har vår marknads- och förvaltningsavdelning inlett ett närmare samarbete där rollen förvaltningssekreterare delvis har ersatts av en kundtjänstfunktion inom marknadsavdelningen. Den nya rollen arbetar tvärorganisatoriskt i företaget då vi ser stora vinster med att samordna kommunikation och bemötande ut mot vår kund. Kompetensförsörjning Vi har förutom sedvanlig fortbildning inom respektive kompetensområde även vidareutbildat vår personal inom områden såsom upphandlingar samt bedömning av fuktskador och ventilation. Våra chefer har även utbildats i ledningsarbete samt i ledarskap. Under året har vi också tagit oss tid för kompetensutveckling då Förvaltning och Driftavdelning besökte Kristianstadbyggen, Lenhovda Radiatorfabrik och Kalmarhem. Vår styrelse har besökt Växjöbostäder. Syftet med studiebesöken har varit att utbyta erfarenheter inom kundservice, bostadsbyggande och smarta arbetssätt. I snitt har varje medarbetare haft två (2) utbildningsdagar. Under hösten upprättade vi en arbetspool inom förvaltningen i syfte att bygga en god introduktion för nya medarbetare inom förvaltningen. Poolen arbetar projektbaserat över hela vårt bestånd och är mycket uppskattad av de som arbetar i poolen. Poolen säkerställer även en långsiktighet inför kommande pensionsavgångar och gör att vi får en god kompetensöverföring till nya medarbetare. Förvaltningen har under året infört projektarbete och olika ansvarsområden för de medarbetare som vill bygga på sin kompetens inom förvaltningen. Arbetssättet innebär att ansvaret för specificerade områden lyfts ner i organisationen och kompetensen breddas bland medarbetarna. Medelåldern i företaget har minskat marginellt till 50,8 år och det är i åldrarna 20-29 samt 30-39 som vi noterar förändringen. Den genomsnittliga anställningstiden uppgår nu till 18,4 (19,4) år. Åldersstruktur tjänstemän och fastighetsanställda Åldersförd. Tjänstemän Fastigh.anst. Totalt % 20 29 1 3 4 5 % 30 39 3 5 8 9 % 40 49 5 20 25 30 % 50 59 12 23 35 41 % 60 67 8 5 13 15 % Totalt 29 56 85 100 % Framgångsfaktorer Styrtal Resultat Trend sedan 2014 mätning 2012 Vara en god arbetsgivare Nöjd medarbetarindex 6,6* Arbetsmiljö Arbetsmiljöindex Sjukfrånvaro ska vara högst 4,5 % (6,0) 6,5* 5,1 % Ledarskap Upplevelsen av att ledarskapet är tydligt och nära 7,3* Kompetensförsörjning Betyget på kompetensutveckling Alla medarbetare ska ha en egen kompetensutvecklingsplan (målet uppfylles inte) 7,2* Snitt 2 utb.dgr/ medarbetare *) Ny mätskala införd 2014. Trend över utveckling anges som bedömningsvärde från tidigare år. 10 Organisationsnummer 556066-0523

våra processer Genom vårt mål arbetar vi med ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas. Processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader med jämförbara bolag Uthyrning Andelen omflyttningar i våra bostäder (lägenheter och studentrum) har minskat något och var under året 17 % (19 %). Det är framför allt, förutom studentrummen, lägenheter om 2 rok och 3 rok som bytt kontraktsinnehavare. Omflyttningen i våra vanliga lägenheter är 13 % (14 %). Direktbyten av lägenhet mellan hyresgäster var 108 stycken (99). Vi kan konstatera att vi har en jämn flyttfrekvens i våra bostäder över tid. Hyresbortfallet i förhållande till hyresintäkter uppgår till 2 197 158 kr, vilket motsvarar 0,7 % (0,6 %) för samtliga våra lägenheter. Att den ökar något beror på att vissa lägenheter på landet varit svåra att hyra ut. Vakansgraden i våra lägenheter är fortsatt låg och uppgår till 0,13 %. Av den så kan vi utläsa att vakansgraden är så låg som 0,04 % i Visby och något högre, 0,46 %, i vårt övriga bestånd. Trenden på landsbygden visar att det är svårare att hyra ut. Många av våra lediga lägenheter finns tillgängliga att söka under längre perioder och i något enstaka fall har vi tvingats justera hyran. De som aktivt söker lägenhet på landsbygden behöver inte ha mer än några månaders kötid för att få en lägenhet. Uppsala universitet Campus Gotland har under året utökat antal studentplatser. Vakansgraden för våra studentboenden uppgår till 5,69 % och vid årsskiftet fanns 7 (23) stycken lediga studentrum att söka. Vi är en av många aktörer på Gotland som tillhandahåller studentboenden. Under de senaste två åren har vi noterat en stor minskning i antalet gymnasiestuderande samtidigt som Uppsala universitet Campus Gotland har ökat antalet studieplatser. Det innebär att det totala behovet av studentrum mer eller mindre är oförändrad vilket kan vara en del av förklaringen till vår vakansgrad. AB GotlandsHem bedriver ett aktivt arbete tillsammans med hyresgästen och de sociala myndigheterna för att finna lösningar till kvarboende. Av våra totalt 226 (235) betalningsföreläggande verkställdes slutligen 10 (9) avhysningar. Det finns även andra skäl till avhysning, i 12 kap 23-26 Jordabalken regleras hyresgästens vårdplikt och trots intensivt samarbete med flera myndigheter, har vi haft 4 (0) avhysningsärenden på grund av upprepade störningar i boendet. Då och då händer det att en lägenhet överges av sin hyresgäst. En övergiven lägenhet innebär både merkostnad och merarbete i form av godstömning i lägenheten samt eftersökning av hyresgästen. Under året har 8 (10) lägenheter övergivits av våra hyresgäster. Underhåll Året började mindre bra för oss. I januari bröt en omfattande brand ut i ett av våra underjordiska garage i kvarteret Stäven, Visby. Som en konsekvens av branden slogs all medieförsörjning ut under ett antal dagar och påverkade ett stort antal boende i kvarteret. För 18 av lägenhetsinnehavarna innebar detta en evakuering från sina lägenheter i cirka två (2) månader. Den totala kostnaden för branden uppgår till 6,7 mkr och efter åldersavdrag på vvs och el med 65 %, avdragen självrisk samt ersättning från försäkringsbolaget så blir nettokostnaden för denna brand 1,2 mkr. Under året har även sex (6) mindre bränder inträffat i kvarteren Castor, Sjöliljan, Taptot, Riggen, Myran och Bogen, samtliga kvarter inom Visby. Fasadrenovering på Stjärngatan i kvarteret Castor, Visby 11

mål och måluppfyllelse Under verksamhetsåret har vi reparerat och underhållit våra fastigheter till en sammanlagd kostnad av 123,2 mkr (128,8 mkr). Ett bra underhåll är en långsiktig investering för företaget som bevarar värdet på fastigheterna och gör boendet attraktivare för hyresgästerna. Av den totala kostnaden för underhåll har investeringar gjorts för 47,8 mkr (58,4 mkr) och periodiskt underhåll för 75,4 mkr (70,3 mkr). Den varma vintern och det gynnsamma ränteläget har gjort att vi även i år har kunnat öka anslagen för underhåll utöver planlagd budget. Några av våra större investeringsprojekt under året var: n Fönster och fasader för 20,8 mkr n Badrum och stammar för 14 mkr n Renovering tvättstugor för 2,7 mkr n Pågående ombyggnad av lokal till lägenheter i Hemse, vid årsskiftet upparbetat med 4 mkr I det periodiska underhållet ingår såväl planerade som oplanerade åtgärder i form av både inre och yttre underhåll. I vårt planerade årliga inre underhåll har under året målning genomförts i 1 463 (1371) rum. Luckbyten har skett i 252 (203) kök och 896 (526) golv har bytts. Intervallet för målning har tidigare uppgått till cirka 18 år. Under året har vi enligt plan minskat intervallet till cirka 17 år. Drift (värme/el/vatten) Det finns ingen standard för hur man värderar beräknad miljöpåverkan från energianvändning i fastigheter. AB GotlandsHem värnar om miljön och sedan 1997 har vi arbetar med att minska energianvändningen. Jämför vi oss med SABOs Skåneinitiativ, som är en sammanslutning av flera av SABO:s medlemsföretag, så visar årets utvärdering på att vi kommer att klara de uppsatta målen enligt Skåneinitiativets mål. Under året har vi fokuserat på värmen i våra lägenheter då vi noterat flera ojämnheter i temperaturen mellan lägenheter i samma kvarter. Vi har därför satt in temperaturmätare i flera av våra kvarter för att kunna distansavläsa lägenhetsvärmen. Det ger oss enklare och fler möjligheter att individjustera temperaturen för en jämn värme per lägenhet. En stor utmaning vi ser framöver är att energitaxan förändras. Den fasta delen blir övervägande vilket innebär att vår besparingspotential i energiåtgärderna blir betydligt lägre och återbetalningstiden ökar. Detta innebär att vi behöver ta ett samlat grepp kring våra energiprojekt. I avvaktan på framtagande av en ny långsiktig plan har vi lagt vissa energiprojekt vilande såsom exempelvis solceller och solfångare. För att ha ännu bättre kontroll över el och vvsservicen i våra fastigheter har vi under året minskat antalet entreprenörstimmar och istället valt att hålla kompetensen internt inom driftavdelningen. Fastighetsskötsel Våra fastigheter omgärdas av 405 000 m 2 asfaltsbelagda ytor och promenadstråk, och under året har vi renoverat 5 998 m 2 asfaltsbelagda ytor. Under året har vi drabbats av klotter på våra fastigheter till ett saneringsvärde om 214 455 kr (98 000kr). Förutom att skadegörelsen kostar för oss skapar den också en otrygghet i våra kvarter som inte är önskvärd. Det är svårt för oss att helt och fullt hitta en bra lösning på detta problem då det är mångbottnat och till viss del kräver insatser som faller utanför våra möjligheter som bostadsbolag. Klotterfrågan bör framöver få större uppmärksamhet inom ramen för Tryggare Gotland. Klotter 250000 200000 150000 100000 50000 0 Belopp i tkr 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Ibland går det inte som man tänkt sig. En av våra entreprenörer blev under våren bestulen på en tubnyckel. Själva händelsen löstes på ett betryggande sätt och för att ytterligare öka trygghet och säkerhet har vi tillsammans med vår leverantör av låssystem tagit fram ett automatiserat system som ger en mer kvalitetssäkrad rutin vad gäller vår nyckelhantering. Vi har även sett över våra interna rutiner avseende begäran om upplåsning av lägenhet från hyresgäst som på ett eller annat sätt förlorat sin lägenhetsnyckel. Ibland uppstår akuta fel i våra fastigheter som inte kan hanteras genom ordinarie felanmälan. Som ett komplement till ordinarie felanmälan finns vår fastighetsjour vars uppgift är att åtgärda akuta fel som innebär fara för fastighet eller person. Vår fastighetsjour har under året haft 3 001 anrop. Av dessa har 1 539 (1 005) föranlett utryckningar över hela Gotland. Vi noterar en kraftig ökning av antalet utryckningar under året. Förutom de vanligaste orsakerna som exempelvis stopp i avlopp, vattenläckor eller elfel så ser vi att ökningen främst beror på låsfel eller låsöppning. 12 Organisationsnummer 556066-0523

Hela 234 utryckningar kopplas till detta och den vanligaste orsaken beror på att hyresgästen låst sig ute eller råkat kasta nycklar/mobil i sopstationen. Fastighetsjouren omfattar inte sådan service och under 2015 kommer vi utvärdera hur vi kan förändra denna typ av utryckning. Jourutryckningar 1375 87 1539 Antal förmedlade Antal förkastade Antal avstyrda genom råd Nybyggnation Under året har diskussioner förts med Region Gotland och Statens Fastighetsverk (SFV) om utökning av studentlägenheter i kvarteret Järnvägen, Visby. Vi är fortsatt redo för nyproduktion i takt med efterfrågan inom ramen för detaljplanearbetet. Köp av befintlig fastighet i kvarteret Järnvägen, Visby är inte aktuell. Ett byggprojekt för nyproduktion av 84 lägenheter i kvarteret Adjutanten 3, Visby har startats under året och inflyttning beräknas mellan november 2015 och april 2016. Produktionskostnaden för lägenhetsytan (BOA) är beräknad till 26 870 kr/m 2. Totalt har ett 1 000-tal sökande visat intresse för lägenheterna som har en öppen planlösning och ligger i storleksordning 41 m 2 79 m 2, fördelat på 14 st 1:or, 28 st 2:or, 28 st 3:or och 14 st 4:or. Lägenheterna är fördelade på tre stjärnformade huskroppar och har inglasade balkonger eller uteplats. Ett av husen är rökfritt. Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal (hur vet vi om vi lyckats - resultat 2013 ) Resultat Uthyrning Hyresbortfallet för bostäder bör inte 0,7 % 0,5% överstiga 1 % (0,6) Flyttfrekvensen, exklusive studentbostäder, 13 % 14% bör inte överstiga 20 % Underhåll Underhållsintervallerna bör inte öka Kostnaden per kvm bör minst ligga i nivå med riket* Underhållsintervall för måleri har minskat med 1 år I rikssnittet för SABOföretagen Drift (värme/el/vatten) Förbrukningen/m2 och miljöpåverkan ska minskas enligt beslut i miljöplan Redovisas under samhällsperspektiv och miljöredovisning Fastighetsskötsel Kostnaden per kvm ska ligga i nivå med jämförbara bolag* Över snittet för för SABOföretagen Nybyggnation Nybyggnation av ca 40 lägenheter/år Beslutade byggprojekt är genomförda med liten avvikelse mot planering vad gäller kostnad och kvalitet. Egen utvärdering i efterkalkyl. Kvarteret Adjutanten 3, Visby 84 lgh. Inga byggprojekt (nyproduktion) genomförda under året *) Underhåll och fastighetsskötsel mäts genom jämförelsetal från SABO. Jämförelsetal för 2014 är ännu inte sammanställda på riksnivå varför våra värden jämförs med utfall 2013 och uppskattas för 2014. 13

mål och måluppfyllelse vårt samhällsperspektiv Genom vårt mål bidrar AB GotlandsHem till Region Gotlands utveckling av det gotländska samhället. Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke Säkra god planering av bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov Reglerna i vår bostadskö är väldigt enkla. Varje dag i kön omvandlas till en poäng och lägenheterna erbjuds i kötidsordning. Antalet bostadssökande uppgår till ungefär 26 000 och under hösten sändes en enkät ut till samtliga för att ta reda på varför man är registrerad i vår bostadskö och hur det framtida boendet ser ut. 11 406 personer motsvarande 49 % svarade på vår enkät. Av de som svarat bor 14 % hos oss idag. Av svaren kan vi utläsa att 41 % aktivt söker en lägenhet och att 9 % har behov av en lägenhet inom det närmaste året. Av de svarande säger 38 % att de är registrerade i vår bostadskö som en slags försäkring för framtiden. 71 % av de svarande vill helst bo inom Visby. Åldersfördelningen i bostadskön ligger på samma nivåer som tidigare år. Från november månad har det varit möjligt för ungdomar i åldern 16-17 år att registrera sig i vår bostadskö. Fram till årsskiftet hade 308 ungdomar tagit vara på den möjligheten. Av de totalt 26 000 som är registrerade i vår bostadskö så är det 12 % som redan bor hos oss. Åldersfördelning i bokön n För 55+ boende, där minst en i hushållet måste ha fyllt 55 år fanns vid årsskiftet 24 (24) lägenheter i kvarteret Norderstrand, Visby n Antalet studentlägenheter är oförändrad, 210 stycken, och vid årsskiftet fanns 7 (23) vakanta studentlägenheter n Ungdomar mellan 16 och 23 år kan via vår ungdomskö söka en lägenhet. Vid årsskiftet fanns 78 (76) lägenheter och efter ett styrelsebeslut arbetar vi successivt med att utöka antalet tillgängliga lägenheter till 100 st för att möta efterfrågan. Styrelsen beslutade under året att sänka åldern för att registrera sig i vår bostadskö från 18 till 16 år för att skapa en jämlikare konkurrenssituation Möjlighet till förtur ges endast vid medicinsk och social förtur samt separationsförtur. Den medicinska och sociala förturen beslutas genom en förtursgrupp bestående av representanter från Socialförvaltningen, AB GotlandsHem och Hälso- och Sjukvårdsförvaltningen. Separationsförturer handläggs av AB Gotlands- Hem enligt givna regler. Under 2014 beviljades totalt 78 (82) förturer. En konsekvens av den låga vakansgraden är att väntetiden i förturskön växer från tidigare 2-3 mån till 4-5 mån. En trend i förturskön är att antalet unga människor som står utanför arbetsmarknaden ökar. 16 år? Ställ dig i kö nu! 6 % 3 % 13 % 10 % 15 % 22 % 31 % - 20 år 20-29 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 åt 70+ år För att säkerställa bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov är ett antal lägenheter öronmärkta. Dessa är: n För personer över 65 år fanns vid årsskiftet 89 (88) markplanslägenheter eller lägenheter i fastigheter med hiss runt om på ön. Vi noterar vissa svårigheter med att hyra ut denna typ av lägenhet på landsbygden medan efterfrågan är stor i Visby 14 Organisationsnummer 556066-0523

Lagen om bostadsanpassningsbidrag ger personer med bestående funktionsnedsättning rätt att få sin bostad anpassad och så långt det är möjligt försöker AB GotlandsHem att tillgodose alla önskemål. Bostadsanpassningarna bekostas av Region Gotland och under året har vi godkänt 195 (187) åtgärder av mindre och större art till ett totalt värde av 2 009 048 kr (1 687 236 kr). Den minsta anpassningen motsvarade en kostnad av 404 kr (700 kr) och den mest omfattande 135 126 kr (176 650 kr). Bostadsbyggande och befolkningsutvecklingen på Gotland för perioden 2003-2012 visar på en ökning om 1 604 nya bostäder (alla kategorier). Befolkningsutvecklingen totalt sjunker samtidigt som den centraliseras i större utsträckning till Visby. Denna utveckling delar vi med många andra områden i Sverige. Det som gör vår utmaning unik är att vi inte har några kringliggande kommuner att ta hjälp av i någon form då Gotland är en ö. I SCB:s medborgarundersökning hösten 2014 så får Region Gotland ett medelstarkt betyg i kategorin Nöjd-Region-Index. Det är främst två (2) förbättringsområden som kan höja helhetsbetyget. Ett av dessa områden är Bostäder som får betygsindex 48 i enkäten. Betygsindex under 40 klassas som inte godkänt, gränsen för nöjd går vid 55 och 75 eller högre klassas som mycket nöjd. SCB:s undersökning är en attitydundersökning och den ger oss en av flera viktiga faktorer, tillsammans med vår egen statistik, när vi, tillsammans med vår ägare, tar oss an utmaningen att säkra en god planering av bostadsförsörjningen framöver. Befolkningsutveckling x x Befolkningsutveckling Gotland Befolkningsutveckling Visby Nya lägenheter Nya småhus Nya bostäder totalt Främja trygghet och säkerhet I vår senaste kundundersökning får vi både ris och ros. På plussidan så är det vår personal som får massor av beröm och de symboliserar trygghet, närhet och god hjälp. På den andra sidan får vi en del kritik kring att vi satsar alla resurser i Visby, att vi bygger för lite, att ungdomarna har svårt att komma ut på bostadsmarknaden och att hyrorna är för höga. Kritiken är inte enkel att lösa men på olika sätt så försöker vi så gott vi kan att tillsammans med vår ägare hitta en bra utveckling framåt för både bolaget och hela regionen. I kundundersökningen har vi fått mängder med fria kommentarer. Här framträder en behovsbild även på områden där vi inte riktigt räcker till som bostadsbolag. Behovsbilden signalerar bättre stöd till enskilda individer som får förändrad livssituation och behov av trygghetsskapande åtgärder som ligger långt utanför vårt ansvarsområde. Den enskilda individens behov av ekonomisk hjälp eller helt enkelt behov av medmänsklig kontakt är andra signaler vi får. Våra hyresgäster har även önskemål om annan utveckling såsom byggande av förskolor och skolor, något som inte ingår i vårt nuvarande uppdrag. Tryggheten är viktig för våra hyresgäster. Över 90 % av våra hyresgäster har i årets kundundersökning haft mycket att säga om kontakt med grannarna, belysning i kvarteret och personlig trygghet i området på kvällar och nätter. Vår trygghetsjour har under året haft 375 (358) utryckningar i Visby samt 61 (35) utryckningar spridda över resterande orter på Gotland. Den ökning vi ser från föregående år kan vi nästan uteslutande koppla till vår avhysningsstatistik. Statistiken ur ett längre perspektiv visar på en ökande trend. Detta ser vi som positiv återkoppling på det arbetssätt vi haft sedan år 2007 då vi införde ett nära samarbete med Socialförvaltningen inom Region Gotland. Det är positivt att våra hyresgäster känner sig trygga och vågar anmäla störningar i ett samhälle som i övrigt ofta sänder signaler om att sköta sitt och inte lägga sig i. 2000 1500 1000 500 0-500 x x x 1604 1059 x x x x x x x x x x x 916 688 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-294 -1000 15

mål och måluppfyllelse Trygghetsutryckningar 500 450 400 50 300 250 200 150 100 50 Övriga Gotland Visby 2014 2013 2012 2011 2010 Trygghetsutryckningar för övriga Gotland infördes under 2012. Första uppföljning skedde 2013. Under året har vi haft flera aktiviteter med trygghetsförebyggande åtgärder i samarbete med de sociala myndigheterna på Gotland. Bland annat har vi bidragit till starten av Grannsamverkan i kvarteret Vitkålen, Visby. Vår sociala nätverksgrupp har under året haft ett flertal träffar där gruppen har tagit del av föreläsningar inom olika trygghetsämnen, haft möjlighet till diskussion kring enskilda händelser samt utbyte av erfarenheter. Som ett led i trygghet så har vi under året haft studiebesök av årskurs 3 från Gråboskolan, Visby. De har fått se vår verksamhet, mött vår fastighetsjour och fått lyssna på våra reparatörer när de visat och berättat om hur man byter ut en vandaliserad dörr och hur man sanerar klotter. Som en del i socialt ansvarstagande och utveckling på Gotland stöder AB GotlandsHem ett antal större och mindre idrottsföreningar genom direkt sponsorskap och genom att erbjuda lokaler till förmånliga villkor. Genom vårt stöd till idrottsföreningar med en välorganiserad ungdomsverksamhet är vi med och bygger basen till ett bättre samhälle och bidrar till att ge barn och ungdomar en chans till en bättre fritid och hälsa. Koncernens framgångsfaktorer Främja Uthyrning hälsa och förebygga ohälsa och sjukdomar Läs vidare under vår miljöredovisning Vårt bidrag (aktivitet) Tillhandahålla goda boendemiljöer som inbjuder till ett aktivt och hälsosamt liv Resultat/Prognos PCB-sanering av fogar 0,5% Radonmätning 14% 9 nya moderna, miljövänliga tvättstugor (mål 3-6 tvättstugor/år) Öka takten för att ställa om till förnybar energi och effektivisera energianvändningen Läs vidare under vår miljöredovisning Fortsätta att begränsa företagets miljöpåverkan Bygga energisnåla hus Energioptimera driften Återvinning ökat med 15 % (mål 2 %) Vattenförbrukning minskat med 1 % Investerat i ytterligare 1 elbil samt 1 biogasbil Drivmedelsförbrukningen minskat med 9 % (mål 2 %) Nyproduktion med energieffektivt hus i kv. Adjutanten 3, Visby Mål för kompost och energianvändning uppfylldes inte fullt ut Säkra god planering av bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov Delta i framtagandet av bostadsförsörjningsplan Öka långsiktigheten i markoch planfrågor Lämnat synpunkter på detaljplanen avseende kv. Serganten, Visby Främja trygghet och säkerhet Delta i trygghetsvandringar Utbilda personalen i ämnen som främjar trygghet och säkerhet i bostadsområdena Flera möten med socialnätverksgruppen; föreläsningar och utbyte av erfarenheter Etablerat grannsamverkan i kv. Vitkålen, Visby 16

vår ekonomi Genom vårt mål får vi en sund ekonomi som är i god balans Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv Årets resultat ligger långt över ägarens ekonomiska krav på bolaget. Detta kan främst förklaras med lägre kostnader för el, vatten och värme på grund av den milda våren, hösten och vintern. Riksbankens sänkning av reporäntan har även medfört att budgeterad ökning av räntorna uteblivit och istället har räntekostnaderna minskat. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 13,8 mkr (74,2 mkr) och året resultat till 10,7 mkr (70,4 mkr). Direktavkastningen på eget kapital uppgick till 5,6 % (33,1 %). Under året har vår finanspolicy setts över och justeringar har gjorts, andelen kapitalbindning som högst får förfalla inom ett år har ändrats från 30 % till 50 % och andelen räntebindning som högst får förfalla inom ett år har ändrats från 50 % till 60 %. Som en del av vår riskhantering har vi infört en ny lydelse i finanspolicyn att säkringsinstrument kan ersättas eller överflyttas till andra säkringsinstrument med syfte att åstadkomma en jämn och stabil räntekostnad över tiden. Kostnaderna för underhållsprojekt och nyproduktion följer den planerade investerings- och finansieringsbudgeten. Vissa underhållsprojekt har stoppats medan nya underhållsprojekt har tillkommit på grund av det prognostiserade goda årsresultatet. Lönsamhet Vår räntebindningstid ligger på 3,63 år (4,19 år) och den totala låneportföljen uppgår till 1,190 mkr (1,124 mkr). Prognosen för 2014 visade tidigt att resultatet skulle bli bättre än det budgeterade. För att återinvestera överskottet tidigarelades flera underhållsprojekt som var planerade för 2015. Finansiell ställning Företagets egna kapital uppgick vid årsskiftet till 246,8 mkr (236,2 mkr) och likviditeten till 27,5 mkr (12,1 mkr), vilket motsvarar 86 % (35 %) av en månadshyra. Soliditeten är god och uppgår till 16,3 % (16,7 %). Årets totala kassaflöde uppgick till 15,4 mkr (-5 mkr). Bolagets finansiella ställning är god, vi har goda bankkontakter och inga svårigheter att få krediter hos våra långivare. Arbetet med övergången till komponentavskrivning, enligt K3-reglerna, inleddes under hösten 2013 och infördes i början av 2014. Det har inte varit några större svårigheter med övergången eftersom vi var ute i god tid och förde många diskussioner mellan ekonomioch teknikavdelningarna för att komma fram till en gemensam plan för komponenthanteringen. Under året har vi även förbättrat vår komponentavskrivningsmodell, vilket innebär att vi nu har systemstöd för att bättre beräkna utrangeringen vid planering av kommande års underhållsprojekt. Jungmansgatan, kvarteret Bogen 1, Visby 17

mål och måluppfyllelse Under året har ekonomiavdelningen arbetat med förbättringar och effektiviseringar för att underlätta uppföljning och minimera manuella moment i vår verksamhet. Vi har bland annat arbetat med: n Minskning av antalet pappersfakturor, idag har vi över 70 % digitala fakturor n Översyn av våra kostnadsställen, uppdelning och sammanslagning för bättre uppföljning av våra driftskostnader n Automatisk förbrukningsregistrering av de digitala elfakturorna för avstämning mot den manuella avläsningen n Bytt program för kontering och attestering vilket ger större möjligheter till analyser n Infört möjlighet till elektronisk faktura för våra hyresgäster Finansiering/kapitalanskaffning Årets hyresförhandlingar resulterade i en överenskommelse om hyreshöjning med 1,3 % för 2015. Företagets fastighetsbestånd värderades under året och vi kan konstatera att någon nedskrivning av fastighetsvärdet inte är nödvändigt då vi har ett avkastningsvärde som vida överstiger bokfört värde. Beslut om försäljning av ett mindre fastighetsbestånd i Havdhem har fattats i styrelsen och försäljningen genomförs under januari 2015. AB GotlandsHem och Nordea har avtal om analys och förbättringsförslag av vår låneportfölj. Tjänsten omfattar planering utifrån vår finanspolicy avseende kapitalbindningstid, räntebindningstid, andel av låneportföljen som får förfalla inom ett visst tidsintervall samt byte av ränteflöden mellan fasta och rörliga räntor. Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal (hur vet vi om vi lyckats - resultat 2013) Resultat/ Prognos Styrning, Uthyrning uppföljning och utvärdering Självskattas; bra, mindre bra, dåligt (bra) Bra Lönsamhet Avkastningen ska minst uppgå till ägarens krav. I snitt 7,5 mkr/år under perioden (11,6) Avkastningen på eget kapital ska vara minst 4 % (33) 22,1 mkr 5,6 % Finansiell ställning Soliditeten ska vara minst 1 1 % (16,7) Likviditeten ska motsvara 50-100 % av en månadshyra (35%) 16,3 % 86 % Finansiering/kapitalanskaffning Den genomsnittliga räntebindningstiden ska vara 3 år +/-0,5 (4,19 år) Max 50% av låneportföljen får ha en räntebindning som understiger 1 år (31 %) Max 25 % av portföljen får ha låneförfall inom en 12 månaders period (27 %) 3,63 år 32 % 39 % 18 Organisationsnummer 556066-0523

miljöredovisning I vår ägares Vision 2025 finns bland annat angivet att Gotland ska bli en världsledande ö-region i miljö- och klimatfrågor. För att konkretisera detta så finns politiskt beslutade åtgärder samlade i miljöprogrammet Ekokommun Gotland och de definieras i 4 miljöstrategiska områden: n Kunskap och utbildning n Energi n Vatten n Livsmiljö Ekologiskt hållbart samhälle Vi arbetar dagligen med att skapa en hållbar utveckling i miljö- och boendefrågor. Våra hyresgäster ska kunna uppleva en god och sund boendemiljö. Vår målsättning med de åtgärder vi genomför är att förebygga olägenhet för våra hyresgästers hälsa och miljö. Att främja hälsa och hållbar utveckling är ett självklart förhållningssätt för vår verksamhet. Moderna och miljövänliga tvättstugor Vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete och installerar tvättstugor som är säkrare, rättvisare och miljövänligare. De bokas elektroniskt via bokningstavla eller via vår hemsida. Tvättmaskinerna erbjuder automatdosering av miljömärkt tvättmedel utan fosfat. Detta motverkar överdosering eftersom automatdoseringen bidrar till att rätt mängd tvättmedel används. Att användningen av icke miljömärkta tvättmedel minskar är också en fördel. Under 2014 byggdes nio (9) nya moderna och miljövänliga tvättstugor i kvarteren Bogen 2 och Melonen, Visby. Målsättningen är att färdigställa mellan 3-6 tvättstugor per år. Totalt har nu 2 556 lägenheter tillgång till dessa miljövänliga tvättstugor. PCB i kvarteret Stäven År 1970 byggdes kvarteret Stäven, Visby och då användes fogmassa innehållande PCB mellan betongblocken i byggnadernas ytterfasad samt runt entrédörrar. Enligt Förordningen (2007:19) om PCB, ska byggnader som innehåller PCB saneras senast 30 juni 2016. Sanering av PCB-fog i ytterfasad påbörjades under september 2014 och arbetet fortgår under 2015. Hittills har 1 km PCB-fog sanerats och 408 kg PCB avfall omhändertagits. PCB-avfall klassas som farligt avfall och destrueras av SAKAB. Den totala längden fog som ska saneras i kvarteret Stäven, Visby är cirka 11 km lång. Detta motsvarar en sträcka som är längre än längden av Visby ringmur tre gånger. Sanering av PCB-fog runt 77 entrédörrar i kvarteret Stäven, Visby påbörjades under 2014 och ungefär 75 % av saneringen slutfördes under året. Saneringsarbetet utförs enligt de riktlinjer och krav som är ställda. Berörd myndighet är informerad och har lämnat sitt godkännande för saneringen. Utöver den stora mängd PCB som finns i kvarteret Stäven, Visby, så har inventering påvisat mindre mängder PCB-fog runt 13 entrédörrar fördelat på tre bostadskvarter i kvarteret Taptot, Visby, Bofinken, Slite samt Sicklings, Klintehamn. De 13 entrédörrarna bidrog med 73 meter PCB-fog. PCB-fog i ytterfasad på våra egna lokaler vid Panncentralen, Visby har sanerades med 245 m PCB-fog. Sammanräknat har vi under året sanerat PCB-fog motsvarande cirka 1 800 m eller 16 % av den totala planen. 2012 utfördes en miljöteknisk markundersökning med avseende på PCB inom kvarteret Stäven, Visby av Sweco Environment AB, i enlighet med ställda myndighetskrav. Resultatet från undersökningen visade att ingen risk finns för människors hälsa eller miljö, förutom de odlingslotter som finns i kvarteret. Nya tvättstugor i kvarteret Bogen 2, Visby 19

mål och måluppfyllelse Odlingslotterna sanerade vi under 2013 med gott resultat. Trots att vi uppfyllde myndighetens krav på genomförande av miljöteknisk markundersökning så beslutade myndigheten om ytterligare provtagning med efterföljande riskbedömning. Vi överklagade beslutet men fick avslag. Under 2014 har vi därför blivit tvungna att genomföra en ny omfattande provtagning i området med fokus på uteplatser samt mark nära fasad. Rapporten från detta arbete är omfattande och kommer att färdigställas under 2015. Radon I Sverige finns miljökvalitetsmål för God Bebyggd Miljö. Ett av målen innebär att radonhalten i bostäder ska understiga 200 Bq/m 3 år 2020. Eftersom radon varken luktar eller syns är mätning det enda sättet att upptäcka denna ädelgas. Vi har under 2014 påbörjat mätning av radon i våra bostadsområden. Radonmätningar genomförs i slumpvis utvalda lägenheter med hjälp av svarta runda dosor. Under 2014 har 650 lägenheter deltagit i mätningen. Målsättningen är att alla bostadsområden skall kontrolleras. Av de områden som är färdigkontrollerade har radonhalten legat under riktvärdet på 200 Bq/m 3. Återvinningen har under 2014 ökat för samtliga fraktioner med undantaget tidningar, vilket minskat rejält. En förklaring till det kan vara att fler idag väljer att läsa elektroniska tidningar. Den största ökningen står förpackningar av papper, plast samt färgat glas för. Miljömålet för 2014 var att vi skulle öka återvinning och kompost med vardera 2 % jämfört med förgående år. Målet uppfylldes för återvinningen, vilken ökande med 15 % (20 %). Mängden kompost minskade däremot under 2014 med 11 % (3 %). Mängden återvinning (ton), 2011-2014 Wellpapp Tidningar Plast Papper n 2014 n 2013 n 2012 n 201 1 Avfall Arbetet med att förbättra hantering och sortering av avfall är en ständigt pågående process. Vi har under flera år sett en ökning i att vilja sortera mer, vilket är mycket positivt. Tyvärr har mängden avfall under 2014 ökat och mängden kompost minskat. Under 2014 drabbades vi av bränder i fyra sophus, vilka totalförstördes. Metall Glas ofärgat Glas färgat 0 100 200 300 400 500 600 Mängden avfall (ton) fördelat på kompost, brännbart och blandat avfall, 2011-2014 Total mängd (ton) Kompost Brännbart Blandat n 2014 n 2013 n 2012 n 201 1 0 500 1000 1500 2000 Energianvändning Energibesparande åtgärder som exempelvis vindisolering, fönsterbyten och ventilationsoptimering genomförs löpande i våra kvarter. Åtgärderna sparar energi men ger även en bättre inomhusmiljö för våra hyresgäster. Under 2014 har vindarna i kvarteren Skalbaggen, Taggsvampen, Bogen 2 i Visby tilläggsisolerats med svensk miljövänlig gran- och tallfiber. Husen blir varmare på vintern och svalare på sommaren vilket ger en förnyelsebar och energieffektiv isolering. Under året har 52,1 GWh (139 kwh/ m 2 ) förbrukats jämfört med 54,2 GWh (140 kwh/ m 2 ) för 2013. Värme och varmvatten produceras till 100 % med fjärr- eller närvärme. Miljömålet för 2014 var att vi skulle minska energianvändningen (beräknat utifrån kwh/ m 2 ) med 2 % jämfört med föregående år, vilket inte uppfylldes. AB GotlandsHem köper all elenergi med märkningen Bra Miljöval. Detta innebär att elen kommer från förnyelsebara energikällor såsom biobränsle, sol-, vind- och vattenkraft. Under året har 6,47 GWh (17,3 kwh/m 2 ) förbrukats jämfört med 7,21 GWh (18,6 kwh/m 2 ) för 2013. 20 Organisationsnummer 556066-0523