Näringsdepartementet 103 33 Stockholm 2015-10- 05 REMISSYTTRANDE Från Stockholms studentkårers centralorganisation, Göteborgs förenade studentkårer, Lunds universitets studentkårer och Uppsala studentkår Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (DS 2015:35) (Dnr N2015/5139/PUB)
Sammanfattning Stockholms studentkårers centralorganisation (SSCO), Göteborgs förenade studentkårer (GFS), Lunds universitets studentkårer (LUS) och Uppsala studentkår (US) har valt att skriva ett gemensamt remissyttrande med anledning att det finns liknande problem på bostadsmarknaden för studenter i våra studieregioner. Tillsammans vill vi framföra att vi välkomnar ett investeringsstöd för små hyresrätter och studentbostäder eftersom det råder brist på dessa i de flesta större svenska kommuner. Framför allt ser vi med optimism på att regeringen visat politisk vilja och tar bostadskrisen för studenter på allvar. Däremot ser vi en del problem med förslaget och vi befarar att förslaget till investeringsstödet, i sin nuvarande form, inte kommer att gynna byggandet av studentbostäder i den utsträckning som det skulle kunna göra. Överlag anser vi att studentbostäder inte är tillräckligt prioriterade i förslaget. Studenter bor idag i många olika boendeformer, men kategoribostaden studentbostad är den boendeform som finns till för att studenter ska kunna erbjudas ett boende under studietiden. Vi välkomnar ett stöd för hyresrätter, men eftersom bostadskrisen är så långt gången menar vi att det behövs större riktade insatser för att stimulera byggandet av studentbostäder och således erbjuda studenter ett boende. I de större kunskapsregionerna är det inte ovanligt att studenter hinner studera i flera år innan de får tillgång till ett tryggt boende, vilket inte kan anses vara rimligt. Med den nivå på hyrestak som regeringen har föreslagit befarar vi att produktionen av studentbostäder inte kommer att möjliggöras i stora städer med dyra markpriser. En risk vi ser med förslaget är att det inte kommer att byggas bostäder som möter studenters betalningsförmåga. Även om studenter bor i och efterfrågar alla boendeformer tror vi att hyresnivån på lägenheter på 35 kvadratmeter inte kommer att kunna efterfrågas av enskilda studenter. Eftersom den första stödintervallen i förslaget sträcker sig ända upp till 35 kvadratmeter innebär det att byggbolag kommer att tjäna mest på att bygga bostäder som är just 35 kvadratmeter eller strax där under. Vi skulle därför vilja se att stödet höjs ytterligare för lägenheter som är mellan ca 20-25 kvadratmeter. Utöver investeringsstödet så vill vi även se ytterligare reformer som vi menar behövs för att vi på riktigt ska kunna komma tillrätta med bostadskrisen: Sluta missgynna hyresrätten Stärk studenters betalningsförmåga Förenkla regler för byggprocessen Kunskapslyftet måste gå hand i hand med ett studentbostadslyft Om yttrandet I den första delen av yttrandet presenteras en gemensam syn på förslaget från de olika regionala studentorganisationerna. Därefter presenterar varje enskild organisation en mer detaljerad bild av sina åsikter utifrån sina studenters regionala förutsättningar. 2 (9)
Ärendet Regeringen har remitterat förslaget om Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande. Stimulansen syftar till att öka byggandet av små hyresrätter och studentbostäder i landet. Satsningen omfattar 6,7 miljarder kronor för en rad olika åtgärder där 3,2 miljarder kronor ska öronmärkas för investeringsstödet. Utöver detta vill regeringen öronmärka 300 miljoner kronor till kategoribostaden studentbostäder. Förslaget remitterades 2015-07- 07 och yttrandet ska senast vara regeringen tillhanda 2015-10- 05. Stockholms studentkårers centralorganisation, Göteborgs förenade studentkårer, Lunds universitets studentkårer och Uppsala studentkår är inte officiella remissinstanser, men det är en självklarhet för oss att besvara remissen utifrån våra regionala studentperspektiv. Om avsändarna Stockholms studentkårers centralorganisation (SSCO) SSCO grundades 1896 och är ett samarbetsorgan för student- och elevkårer i Stockholmsregionen. SSCO har i dagsläget ca 50 medlemskårer och representerar genom dem runt 85 000 studenter. Göteborgs förenade studentkårer (GFS) GFS grundades 1929 och är ett samarbetsorgan bildat av studentkårerna i Göteborg. GFS har idag 5 medlemskårer och representerar genom detta cirka 50 000 studenter. Lunds universitets studentkårer (LUS) LUS den samlade rösten för Lunds 46 000 studenter. Samtliga studentkårer i Lund samarbetar genom LUS för att utse studeranderepresentanter till universitetsgemensamma organ och verka för de studerandes intressen gentemot universitet, kommun, region och andra för de studerande viktiga aktörer. Uppsala studentkår (US) US bildades 1849 och representerar cirka 30 000 studenter, vi är således den största studentkåren i Uppsala och den näst största i Sverige. US driver bostadspolitiskt påverkansarbete gentemot kommun och bostadsföretag men också mot Uppsala universitet för att skapa en samsyn om vad som behövs för att regionen ska vara lockande för studenter. 3 (9)
Bakgrund Bostadskrisen har gått från nyhet till norm och slår hårt mot studenterna. Läget på bostadsmarknaden gör att studenter tvingas tacka nej till utbildningar för att det inte finns ett tillgängligt boende i samband med terminsstart. Detta är inte bara en katastrof för studenterna utan även för samhället i stort. När studenter väljer att tacka nej till sin utbildning på grund av bostadsbristen är det en förlust för hela samhället. Idag saknas det 20 000 studentbostäder i landet. Regeringen visar genom förslaget att problemet tas på allvar, men samtidigt som regeringen presenterar en relativt liten summa till byggandet av studentbostäder införs ett nationellt kunskapslyft som utökar eftergymnasial utbildning med många tusen utbildningsplatser. Regeringens förslag till åtgärder för att bota studentbostadskrisen är inte tillräckliga och med kunskapslyftet ökar behovet av bostäder för studenter ytterligare. Regeringen måste därför samordna kunskapssatsningar med bostadssatsningar för studenter, eftersom ett tryggt boende är en förutsättning för att studenter ska kunna bedriva studier. Många nybyggnationer har idag höga hyror samtidigt som bostadsbeståndet inte möter efterfrågan. Studenters låga betalningsförmåga gör att vi är särskilt utsatta på bostadsmarknaden. Den stora majoriteten studenter kan inte efterfråga nybyggnationer med höga hyror, större lägenheter eller boenden på den dyra och otrygga andrahandsmarknaden. För att studenter ska kunna komma in på bostadsmarknaden behöver betalningsförmågan stärkas. Synpunkter på förslaget om investeringsstöd för anordnade av nya hyresbostäder 4.3 Stödets utformning Bostäder under 35 kvadratmeter BRA gynnas inte av förslaget Stödet är som högst till bostäder med en yta upp till 35 kvadratmeter BRA, vilket vi tycker är en bra prioritering utifrån behovet av fler mindre hyresrätter och studentbostäder. Däremot befarar vi att när stödet främst gynnar hyresrätter upp till 35 kvadratmeter kommer mindre studentbostäder att missgynnas, eftersom byggbolag då tjänar på att bygga bostäder som är just 35 kvadratmeter BRA eller strax därunder för att få ut maximal vinst av stödet. 4.4 Villkor för stöd Krav på hyressättning missgynnar regioner med störst behov av investeringsstödet Precis som remissen beskriver är det dyrare att bygga små lägenheter med hänsyn till installationer och utrustning. Därför är det bra att investeringsstödet framför allt riktar sig till mindre bostäder. Däremot är förslaget inte användbart i de regioner där bostadsbristen är störst, som Stockholm, Göteborg, Uppsala och Lund, med de föreslagna nivåerna för 4 (9)
hyressättning. I de större regionerna där marken är dyr menar vissa byggföretag att regeringens förslag på hyressättning i dagsläget inte kan mötas. Vi vill även poängtera att det i dessa regioner är vanligt med långa och dyra överklagandeprocesser som ökar kostnaderna ytterligare. 4.4.5 Krav på entreprenören Har små byggbolag råd med en trainee? Förslaget till investeringsstöd kräver också att varje byggbolag som nyttjar stödet måste ha en trainee under projektet. För en del byggbolag kan det vara svårt att få kalkylerna att gå ihop med en trainee under projektet. Detta riskerar att stärka de stora byggföretagens monopol på marknaden vilket kan trissa upp kostnaderna för bostadsbyggande ytterligare. 4.5 Förfarandet För lite tid att bygga nödvändiga projekt Förslaget innehåller ett krav om att projekt som ansöker om stöd måste färdigställas inom två år. Det finns därför en stor risk att kravet kommer leda till att större byggprojekt inte kommer att kunna använda stödet. Vi ser en risk med att förslaget, så som det är utformat idag, kommer att leda till mindre punktinsatser framför större studentbostadsprojekt. Vi vill påpeka att mindre byggbolag med mindre resurser inte kommer att ha möjlighet att bygga större projekt, vilket i sin tur också kan minska konkurrensen på bostadsmarknaden och fördyra bostadsbyggandet. De föreslagna kraven på tidsramar påverkar också möjliga geografiska lägen för bostadsbyggandet. I regioner och kommuner där överklagandeprocesser är mer regel än undantag skulle detta kunna leda till att nödvändig förtätning inte är genomförbar med investeringsstödet. Istället finns det en risk att byggandet förläggs vid lägen som är något mindre attraktiva och där risken för långa överklagandeprocesser är lägre. Gemensamt förslag till åtgärder Starkare insatser riktade till studentbostäder Vi ställer oss frågande till vilken typ av studentbostad som regeringen tror skulle gynnas av investeringsstödet. Eftersom bara 300 miljoner har öronmärkts till studentbostäder 2016, och risken är att investeringsstödet i sin helhet inte kommer att gynna studentbostaden, så tror vi inte att förslaget kommer få så starkt genomslag. Vi hade hellre sett att remissen diskuterade studenters situation på bostadsmarknaden och vad studenter faktiskt har råd att efterfråga samt åtgärder för detta. Vi vill också att mer resurser ska öronmärkas till studentbostäder. 5 (9)
Lägg till ett ytterligare intervall för mindre bostäder än 35 kvadratmeter BRA Vi tror inte att detta förslag till investeringsstöd kommer att leda till att kommunerna och byggbolagen prioriterar de minsta studentbostäderna med rimliga hyror. Vi tycker därför att förslaget bör innehålla ett ytterligare stöd för studentbostäder upp till ca 20-25 kvadratmeter BRA, eftersom studenter efterfrågar alla boendeformer inklusive de mindre och billigare studentbostäderna. Sluta missgynna hyresrätten Staten begär årligen ut räntebidrag och ROT- avdrag motsvarande 45 miljarder kronor till bostadsägare (2013). Med nuvarande regler är det 2 500 kronor dyrare per månad att bo i en hyresrätt på fyra rum och kök jämfört med ett ägt boende. Beskattningen av hyresbostäder och bostadsrätter måste vara lika. Detta är ett viktigt steg på vägen för att nyproduktionen av hyresbostäder ska ta fart på riktigt. Kunskapslyftet måste gå hand i hand med ett studentbostadslyft Regeringen kommer att satsa på en omfattande utbyggnad av högre utbildning och andra eftergymnasiala utbildningar. Det tycker vi är bra. Däremot behöver regeringen samtidigt göra en mycket större satsning på just studentbostäder. Politiken behöver samordna utbildning och bostäder för studenter. Ett tryggt boende under hela studietiden är en förutsättning för att klara av studierna och en viktig aspekt av breddad rekrytering till utbildningarna. Krångliga överklagandeprocesser är ett hinder för investeringsstödet Ett stort problem på bostadsmarknaden idag är de krångliga överklagandeprocesserna som drar ut på tiden. Vi frågar oss hur projekt ska kunna färdigställas under två år när processerna idag kan dra ut på tiden i flertalet år. För att byggandet ska kunna komma igång behövs fler reformer på bostadsmarknaden och enklare regler för att bygga. Vi föreslår att regeringen ser över hur reglerna kan förenklas för att främja bostadsbyggandet och bostadsförsörjningen. Regeringen behöver också se över om tidskraven i förslaget är rimliga i de större regionerna. Öka studenters betalningsförmåga Hyran på nybyggnationer idag är alldeles för dyr för att studenter ska ha råd att efterfråga det som byggs. Och med anledning av vår kritik om att små studentbostäder med rimliga hyror inte kommer att gynnas av förslaget i de stora regionerna måste regeringen se över studenters betalningsförmåga. Bland annat menar vi att studiemedlet bör höjas samt att bostadsbidraget bör göras tillgängligt för fler och enklare att söka. Vi ser även att inkomstkraven för hyresrätter gör denna del av bostadsmarknaden otillgänglig för studenter, eftersom vi ofta inte kan möta dem. Inkomstkravet för studenter bör därför ses över och anpassas utifrån studenters ekonomiska förutsättningar. 6 (9)
Regionala perspektiv Stockholms studentkårers centralorganisation (SSCO) I Stockholmsregionen finns det idag ca 85 000 studenter, men bara ca 13 000 studentbostäder. Kötiden i Stockholms största bostadskö för studenter, Stockholms studentbostäder (SSSB), är ca 13 månader för ett studentrum, 2,7 år för en studentetta och 4 år för en studentlägenhet. Kötiden i Stockholms stads bostadsförmedling uppgår till över 5 år. Detta innebär i praktiken att många studenter nästan hinner läsa färdigt hela sin utbildning innan de blir erbjudna ett eget boende. Studenter i Stockholm tvingas vända sig till en otrygg och dyr andrahandsmarknad, kompisars soffor eller bo kvar hemma hos familjen. Läget för studenter i Stockholm är idag ohållbart. Trots bostadskrisen byggs det inte tillräckligt med bostäder. Av de 20 000 studentbostäder som enligt Studentbostadsföretagen saknas i landet, saknas hälften av dessa i Stockholm. SSCO anser att alla kommuner i Stockholms län måste ta sitt ansvar för bostadsförsörjningen och bygga bort bostadsbristen. Staten behöver följa upp kommunernas bostadsförsörjningsansvar och det behövs en regional stads- och bostadsplanering. Ett av de största problemen för nyproduktion i Stockholm är de dyra markpriserna. Vi ser därför att statlig mark i anslutning till lärosäten bör användas till att bygga studentbostäder, eftersom studenter efterfrågar campusnära boenden. Enligt SSSB kostar det idag ungefär 30 000-35 000 kronor per kvadratmeter för nyproduktion av en studentbostad i Stockholm. Med det föreslagna stödet kommer byggbolagen inte att tjäna på att använda sig av stödet. Därför tycker vi att det är nödvändigt att stödet omarbetas för att möta behovet där det är som störst. Förslaget innehåller en hyressättning som flera byggföretag menar inte är rimlig i förhållande till vad det kostar att bygga i de större och mer befolkningstäta regionerna. En lösning skulle kunna vara att regeringen ser över förslaget till hyressättning och anpassar det till de regioner där bostadsbristen är som störst. Enligt de indikationer vi fått från byggföretag rör det sig om en mindre justering av hyressättningen, för att investeringsstödet ska bli lönsamt. En sådan höjning måste dock göras med hänsyn till att studenter fortfarande ska ha råd att betala hyran. SSCO anser att hyressättningen på en bostad för studenter ska vara max 50 procent av studiemedlet, för att studenter ska ha råd att bo i Stockholm. Göteborgs förenade studentkårer (GFS) Det finns idag ungefär 50 000 studenter vid Göteborgs universitet och Chalmers Tekniska Högskola medan antalet studentbostäder endast uppgår till ca 10 000. Kötiden hos SGS (Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder), som är den största uthyraren med ungefär 7 500 studentbostäder, låg i höst på i genomsnitt ca 18 månader för ett korridorrum, 1,5-3 år för en lägenhet utanför centrum och 4-5 år för en lägenhet i centrum. Detta underskott på studentbostäder innebär att många får förlita sig på boende under osäkra former exempelvis andrahandskontrakt och vandrarhem under kortare perioder. Lyckas man inte hitta en mer permanent lösning kan studenten helt enkelt tvingas flytta hem vilket är en förlust på flera nivåer, både som individ men också regionalt. 7 (9)
SGS beräknar idag grovt räknat att det kostar ca 1 miljon kronor att bygga en studentlägenhet. Stödet skulle kunna innebära att man kan våga ge sig på projekt som annars kanske inte vore lönsamma. Lönsamheten beror i stödets nuvarande utformning till stor del på hur väl man utnyttjar gemensamma ytor i byggprojektet. Vi tycker därför att man borde se över ifall BRA är rätt mått att använda. Då GFS anser att en rimlig hyra för studentbostäder ska vara en tredjedel av det studenter med fullt studiestöd får hade vi önskat en tydligare koppling mellan hyresnivå och studenternas inkomst. Lunds universitets studentkårer (LUS) På Lunds universitet finns idag cirka 46 000 studenter men varken i Lund eller i regionen finns nog med bostäder för att matcha behovet hos studentpopulationen. Den främsta aktören på studentbostadsmarknaden är AF- bostäder som är södra Sveriges största studentbostadsföretag som har cirka 6 000 bostäder i sin regi. AF- bostäder drivs som stiftelse och har i sin stiftelseurkund att äga och förvalta byggnader avsedda som billiga och ändamålsenliga bostäder åt aktiva studenter, i princip betyder det att när AF- bostäder bygger är den slutgiltiga kostnaden för studentbostaden den lägsta möjliga. Näst efter AF- bostäder kommer studentnationerna som står för cirka en femtedel av Lunds totala studentbostadsmarknad. Att göra en uppskattning på det exakta behovet på studentbostäder i Lund är svårt att göra men förmodligen behövs minst 2 500 bostäder för att täcka den akuta bostadsbristen. Det är många studenter som tvingas in i otrygga andrahandsboendeformer som konsekvens av den rådande bostadssituationen. Genomsnittlig kötid hos AF- bostäder för att få ett studentrum är ca 12 månader och för en studentlägenhet är det ca 24 månader. Fastän det på sistone har färdigställts fler studentbostäder (som producerats främst i AF- bostäder och nationernas regi) är det långt ifrån tillräckligt. Det behövs uppenbarligen fler incitament och politisk vilja från statligt och kommunalt håll om vi ska lyckas komma tillrätta med bostadsbristen för studenter. På senare tid har studenter i högre utsträckning efterfrågat studentbostäder som ser annorlunda ut än tidigare dominerande korridorsboende. AF- bostäder har försökt bygga mer diversifierat. Exempelvis har kompisboendeformer prövats som lite större lägenheter som kan nyttjas av fler studenter. Ett problem med det formulerade förslaget till investeringsstöd som vi ser det är att det är snävt tilltaget på antal kvadratmeter och kan på så vis riskeras att bli svårt att nyttja för de som vill bygga lite större lägenheter men som kan delas av fler studenter. Uppsala studentkår (US) Vid Uppsala universitet och SLU finns det cirka 46 000 registrerade studenter och cirka 12 000 studentbostäder vilket gör Uppsala till en av de studentbostadstätaste regionerna i landet. Vi är istället i ett stort behov utav fler små hyresrätter. Cirka 30 % av studenterna i Uppsala uppger att de helst vill bo i en studentbostad och således är den reguljära bostadsmarknaden högst attraktiv även för studenter. Vi tror och hoppas att ett investeringsstöd skulle öka byggandet av små hyresrätter i regionen och på så sätt öka rörligheten på bostadsmarknaden 8 (9)
och avlasta det stora tryck vi har på våra studentbostäder idag. Detta skulle tillgängliggöra högre utbildning för fler och leda till breddad rekrytering i attraktiva studentstäder då bostadssituationen för studenter i dagsläget kan utgöra ett hinder för personer som kommer från en mindre stark socioekonomisk bakgrund. Ett flertal undersökningar av studenternas efterfrågan på bostadsmarknaden i Uppsala visar att många studenter önskar bo i områden med blandande hushåll där det inte bara bor studenter. Därför välkomnar vi förslagets specifikationer om att investeringsstödet ska gå till byggen med blandade storlekar på lägenheter. Vi vill dock poängtera att intervallgränsen på 35 kvm inte möjliggör byggande för kollektiva boendeformer eller så kallade kompisboenden vilket många studenter efterfrågar. Ett problem som kvarstår är hyresnivån på nyproduktion. Som det ser ut i dagsläget är det många studenter som inte kan efterfråga nyproduktion på grund av de höga hyrorna. Samtidigt har det i samband med denna remiss kommit indikationer från byggföretag att det tak på hyressättning som finns för att företagen ska kunna utnyttja investeringsstödet är för lågt för att det ska vara lönsamt för dem att använda. Problematiken som uppstår är att byggbolagen inte anser sig ha råd att bygga med för lågt satta hyror, samtidigt som studenter inte har betalningsförmågan som nybyggnationen kräver. Uppsala studentkår anser därför att alla seriösa politiska ambitioner om att komma till rätta med bostadskrisen för studenter måste innehålla förslag om att höja studiemedlet och bostadsbidraget, såväl som investeringsstöd för byggande av bostäder. För Stockholms studentkårers centralorganisation, Göteborgs förenade studentkårer, Lunds universitets studentkårer och Uppsala studentkår Anna Wallgren, ordförande SSCO Veronica Sällemark, vice ordförande SSCO Andreas Sjöö, ordförande GFS Andreas Marmelid, vice ordförande GFS Cecilia Skoug, ordförande LUS Linnea Jacobsson, vice ordförande LUS Caisa Lycken, ordförande US Miranda Cox, vice ordförande US 9 (9)