Nr 4 DECEMBER 2012 INNERSTAN Medlemstidning för Hyresgästföreningen på Kungsholmen, Norrmalm, Östermalm och Södermalm Årgång 43 illustration: Per Lindroos För 50 år sedan. Kvarteret Plankan i förgrunden på Västra Södermalm. I fonden Tantolunden och Vårdhemmet Högalid.
HyresPressen Innerstan Hyrespressen sköts ideellt av förtroendevalda på vår fritid. Säkraste sättet att nå redaktionen är att kontakta någon i föreningen eller redaktionen, se nedan, eller skriv till: Adress: Krukmakargatan 6 nb, 118 51 Stockholm www.hyrespressen.se Ansvarig utgivare: Birgitta Adamson Redaktör: Bror Sandström Södermalm brorsandstrom_@hotmail.com Redaktionskommitté: Nils Gudmundson Östermalm nils.gudmundson@comhem.se Roger de Robelin Östermalm rogerderobelin@hotmail.com Björn Alfredsson Södermalm alfredsson@telia.com Gunila Edin Norrmalm gunila.edin@rtpk.org Torsten Wahlund Norrmalm tolead05@gmail.com Lena Berg Kungsholmen hgfkungsholmen@gmail.com Layout: Ateljé Gotica, Maj Sandin Tryck: Bomastryck Hyrespressen distribueras till innerstadens medlemmar som bilaga till Hem&Hyra nr 8-5 december 2012. Författarna svarar för faktainnehåll. Redaktionen ansvarar bara för beställt material och förbehåller sig rätten att redigera i insänt material. Besök gärna vår hemsida www.hyrespressen.se Adress och kontaktuppgifter till innerstadens hyresgästföreningar Kungsholmen Hyresgästföreningen Region Stockholm, Box 10117, 121 28 Stockholm Arenavägen 55 Johanneshov Tel: 0771-44 34 43 Hemsida: www.hgfstockholm.se E-post: info@hgfkungsholmen.se Ordförande: Lena Berg Norrmalm Vanadisplan 3 D 113 31 Stockholm Tel: 08-24 84 42 vidarekopplad till mobil Öppet 1:a onsdagen i månaden klockan 18 20, övriga tider efter överenskommelse med styrelsen, ej juli eller augusti. Hemsida: www.hgfnorrmalm.se E-post: hgf.norrmalm@gmail.com Adventsfika vid vårt Öppna hus i vår fina medlemslokal, Vanadisplan 3 D, onsdagen den 5 december klockan 18 20, kaffe med extra allt. Alla välkomna! Ordförande: Beatrice Eriksson Vice ordförande: Sören Kroon Östermalm Strandvägen 35 bv 114 56 Stockholm Tel 08-667 36 54 Hemsida: www.hgfostermalm.se E-adress: hgf.ostermalm2@tele2.se Ordförande: Gunvor Åkerblom Vice ordförande: Roger de Robelin Södermalm Krukmakargatan 6 nb. 118 51 Stockholm Tel: 08-720 60 62 Expeditionen är öppen för medlemmar onsdagar klockan18 20 Behöver du låna lokal för möten kontakta styrelsen på Södermalm Öppet Hus på expeditionen söndagen 9 december, klockan 14 16. Välkommen! Hemsida: www.sodermalmsforeningen.se Här hittar du kontaktuppgifter till övriga styrelsen och till Lokala Hyresgästföreningar på Södermalm E-post: kontakt@sodermalmsforeningen.se Ordförande. Fredric Ericsson Vice ordförande: Mari-Ann Nilsson Regeringens undermåliga bostadspolitik Förslagen från bostadsminister Attefall är märkliga. De är långt från den humanitet och mänsklighet som kristdemokraterna i andra sammanhang hävdar. Nej för bostadssektorn föreslås ännu mera marknad, som ju redan visat vart den leder. Attefall föreslår att det ska bli helt fritt att hyra ut bostadsrättslägenheter till i praktiken vilken hyra som helst. Och han föreslår att möjligheten att pröva andrahandshyra i efterhand ska tas bort. Det sätter andrahandshyresgästerna de mest utsatta hyresgästerna ordentligt på pottan. Med Attefalls förslag blir dessutom bostadsrätten ännu mera spekulationsobjekt och den samlade låneskulden ökar. Attefall föreslår att det ska bli enkelt att omvandla enstaka lägenheter i hyreshus till ägarlägenheter. Det har redan provats och förbjudits i Danmark. Det satte lägenhetsköparna i en knepig situation. De hade köpt sina lägenheter, men blev helt beroende av den gamla fastighetsägaren som ägde merparten av bostäderna i husen. Attefall har länge haft i uppdrag att jämföra och åtgärda de olika förutsättningarna mellan upplåtelseformerna. Det vill säga hur orättvist hyresrätten är behandlad i det statliga regelsystemet. Hittills har han inte ens lyckats beskriva de olika förutsättningarna. Attefall skäller på kommunerna för att de inte bygger. Men detaljplaner finns i överflöd och utöver allmännyttan bygger aldrig kommuner utan det är privata exploatörer som (inte) bygger. Och privata exploatörer tjänar på bostadsbrist. Attefall förslår att så mycket funktionskrav som möjlig ska tas bort från byggreglerna för att nya bostäder ska bli billigare. Med tanke på de fantastiska övervinsterna i byggsektorn så är han på helt fel spår. Det kan istället bara leda till sämre bostäder. Han borde ta itu med byggsektorn istället! Ragnar von Malmborg Omslagsbilden Omslagsbilden visar området vid Hornsgatan/Varvsgatan för 50 år sedan. Kvarteret Plankan och Låset närmast i bild. Den herrgårdsliknande tvåvåningsbyggnaden var från 1850-talet. Hela kvarteret revs i början av 1964. Vårdhemmet Högalid med sin kyrka, bostäder, arbetslokaler och verkstäder byggdes 1907. Numera ligger bostadsområdet Drakenberg på platsen.brännkyrkagatan var den viktiga utfartsgatan innan bergen vid Ansgariegatan sprängdes bort och Hornsgatan drogs fram. Framför vårdhemmet gick järnvägen till Södertälje fram till 1928 då Årstabron togs i bruk. Omslagsteckningen har gjorts av Per Lindroos, trogen medarbetare i Hyrespressen med pennan ständigt nyvässad. Per har tillsammans med Johan Eriksson sammanställt teckningar och bilder i bokform till en historisk rundtur på östra Södermalm. Till julen kommer andra delen där turen går runt västra Södermalm. Spännande och intressanta resor utlovas. Böckerna kan köpas på Södermalms expedition till rabatterat pris. Hyresgästföreningen region Stockholm Box 10117, 121 28 Stockholm Besöksadress: Arenavägen 55 E-mail: stockholm@hyresgastforeningen.se Växel: 0771-443 443 Öppet: må on 8.30 17.00, to 8.30 20.00, fre 8.30 14.00 (maj aug: må to 8.30 16.00, fre 8.30 14.00) Medlemsservice: 08 50 70 60 94 hyresjuridisk rådgivning enskilda ärenden rättigheter/skyldigheter Förhandlingar: 08 50 70 60 00 hyresförhandlingar ombyggnadsfrågor kontroll av hyra avtal med privata hyresvärdar avtal med allmännyttan Hyresgästföreningen Riksförbundet Växel, exp: 08-791 02 00 E-mail: info@hyresgastforeningen.se in- och utträden betaländringar namn- och adressändringar 2 HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012
LEDARE Bryt hyreshöjartrenden! Ordförandena i styrelserna för innerstadens Hyresgästföreningar skrev i nr 1/2012 ett upprop mot de redan alltför höga hyrorna i vissa områden och som då hotades av ännu högre höjningar. Det blev också högre hyror, där nivån redan låg högt. Vi har fått en ny hyreslagstiftning och en ny hyressättningsmodell är på gång. Men det har aldrig beslutats att de som har högst hyra ska ha högre höjning. Detta är inte försvarbart ur någon synvinkel. Några hävdar vinster för att bygga nytt. Men i innerstaden finns mest privatvärdar som äger ett eller ett par hus. De använder aldrig sina vinster till att bygga nya hyresbostäder. De köper och rustar sällan slitna hus. Det bör vara lägre hyra för en sämre standard och dåligt underhåll. Det skulle ge fastighetsägarna ett incitament för att underhålla och rusta upp husen där det behövs. Inför nästa års hyresförhandling har de som äger hus i stan, och redan får mer än god täckning för skötsel, underhåll och vinst, haft mage att komma med krav på än högre hyror. Varför ska hyresgäster i vissa områden vara mjölkkor under devisen att de ska betala för det nybyggande som behövs? Det är inte rättvist. Att ha mycket högre hyror i vissa områden ger en segregerad stad med alla problem det innebär. Vinster från de höga hyrorna ger inte heller lägre byggkostnader för ny bebyggelse. Det ger inte byggherrarna större möjligheter att bygga till rimliga hyror. Hyrorna i vissa områden är långt högre än vad hyresgästerna anser rimligt. Det är hög tid att vi sätter gränser. Låt oss ta initiativet och lägga rimliga bud och inte bara vänta på att motparten kommer med sina. Trenden med att höja de högsta hyrorna mest måste brytas. Vi kommer aldrig att sluta upprepa: Bra bostäder åt alla! Beatrice Eriksson förtroendevald ordförande HGF Norrmalm Redaktören har ordet Under hösten har borgerliga debattörer skruvat upp tonläget. Måltavlan är hyresrätten och närmare bestämt det de kallar för hyresregleringen. De anser att de nuvarande möjligheterna till prövning av hyran i Hyresnämnd och hyresförhandlingar utifrån en jämförelse med andra förhandlade hyror bör tas bort. Om vi talar klartext: Marknaden ska få bestämma hyrorna och det ska vara lika dyrt att bo i hyresrätt som i nyinköpt bostadsrätt. I den andan har regeringen fört fram ett förslag om att bostadsrättsinnehavare ska kunna hyra ut sina lägenheter utan föreningsstyrelsens tillstånd. Hyran ska inte sättas utifrån jämförelser med hyresrätter. Den ska istället förutom de direkta avgifterna till föreningen också göra det möjligt att inkludera en beräknad kapitalavgift baserad på vad bostadsrättsinnehavaren skulle betala i ränta om han/hon hade lånat ett belopp motsvarande marknadsvärdet på bostaden. Dessutom gav förslaget möjlighet till ett påslag till föreningen för extra arbete och slitage. En konsekvensberäkning som gjorts för några fastigheter visar att hyran för en bostadsrättslägenhet som hyrs ut i andra hand med de föreslagna reglerna kommer att ligga i runda tal 60 procent över hyran för vanliga hyreslägenheter. Skillnaden kommer att vara ännu högre i områden där bostadsrättspriserna löpt amok de senaste åren. Sida vid sida i våra bostadsområden kommer det således att finnas hyreslägenheter där den ena (vanliga hyresrätten) kostar 5 000 kronor i månaden och där den andra (andrahandsuthyrda bostadsrätten) kommer att kosta 8 000 kronor i månaden. Smittoeffekten är överhängande. Fastighetsägarna till vanliga hyresrätter kommer naturligtvis att inspireras av den högre hyran för allt mer kreativa hyreshöjningsförsök. Så får marknadskrafterna inom bostadssektorn nytt bränsle. Finns det någon som kan (eller vill) släcka marknadsbrasan? Bror Sandström redaktör HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012 3
INFÖR HYRESFÖRHANDLINGARNA Fastighetsägarna på offensiven Upptakten till hyresförhandlingarna av 2013 års hyror hos de privata fastighetsägarna kom att präglas av en militant hållning från Fastighetsägarna Stockholms sida som bland annat tog sig uttryck i att de sa upp avtalet om hyressättningsavgiften. Andra opinionsbildare med förkärlek till marknadshyror hängde på i agitationen men tog främst sikte på det som de kallar hyresregleringen. I den här snålblåsten är det viktigt att Hyresgästföreningens förhandlare håller tungan rätt i mun, är väl förberedda och har en fungerande bostadspolitisk kompass. Under sommaren och förhösten förhandlade Fastighetsägarna Stockholm med Hyresgästföreningen om en överenskommelse som skulle integrera de kommunala bolagens förhandlingar med det privata ramavtalets rekommendationer för framtiden. I avtalsförslaget fanns också en rekommendation att förhandlingarna ska vara avslutade så att hyreshöjningar kan ske vid årsskifte. Högre effektivitet och bättre kvalitet i förhandlingsarbetet var också en ambition i avtalsförslaget. En särskild medlingsfunktion skulle tillskapas som ett forum för att lotsa parterna till ett ramavtal om de inte skulle komma överens på egen hand. Avtalsförslaget var dels en reaktion på att förhandlingarna för 2012 års hyror inte hade fungerat, dels att de tre stora kommunala bostadsbolagen numera är medlemmar i Fastighetsägarna Stockholm. Det förefaller som om Fastighetsägarna är de pådrivande i arbetet. Hyresgästföreningen hoppar av Bara några dagar innan avtalet skulle undertecknas hoppar Hyresgästföreningen av utan närmare förklaring. Orsaken kan man bara spekulera kring eftersom arbetet skett utan någon öppen diskussion inom föreningen. Inte heller efteråt har föreningen förklarat sitt avhopp. Reaktionen från Fastighetsägarna lät inte vänta på sig. De sade med omedelbar verkan upp avtalet med Hyresgästföreningen om den så kallade hyressättningsavgiften. Hyressättningsavgiften uppskattas ge Hyresgästföreningen en intäkt på 20 25 miljoner kronor om året för det privata beståndet i Region Stockholm så en utebliven avgift skulle vara förödande för föreningen. Var det någon som nämnde ordet utpressning? Fastighetsägarna Stockholm satte genom uppsägningen av avtalet press på Hyresgästföreningen för de ansåg att förhandlingarna för 2012 års hyror hade fungerat uruselt. Kritiken var inte nådig mot Hyresgästföreningens förhandlare, ledning och allmänna kompetens. Hyresgästföreningen har inte svarat. Fastighetsägarnas yrkande Bara några dagar efter att hyressättningsavtalet sagts upp presenterade Fastighetsägarna Stockholm sina yrkanden för ett ramavtal. Med tanke paå de bombastiska tongångarna tidigare måste yrkandena betraktas som måttfulla, åtminstone i förhållande till fjolårets. Som vanligt är det en fråga om lägesdifferentierade yrkanden med utgångspunkt i den områdesindelning som finns redovisad i förslag till Stockholmsmodell. Numera är det visserligen förmätet att säga att Stockholmsmodellen är ett förslag. Det verkar som om de flesta, till och med vår egen förening, anser att områdesindelningen är stadfäst, trots att den fått stark kritik. 4 HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012
Den nya hyresgeografin A-B Innerstad Malmarna, Hammarby Sjöstad, Essingeöarna C-D Närförort Liljeholmen, Årsta, Hjorthagen, Traneberg, Abrahamsberg, Nockeby m fl E-F Mellanstad Enskede, Stureby, Mälarhöjden, Bromma, Blackeberg, Vällingby m fl G-H Inre ytterstad Bagarmossen, Farsta, Högdalen, Örby, Grimsta, Flysta, Solhem, Kista m fl J-K Ytterstad Fagersjö, Rågsved, Högdalen, Bredäng, Skärholmen, Hässelby, Bromsten, Tensta, Husby, m fl Fastighetsägarna Stockholm hävdar att dagens hyressättning inte speglar hyresgästernas uppfattning om olika områdens attraktivitet. Framöver måste också fastighetens och lägenhetens standard samt förvaltningskvaliteten få påverka hyran i betydligt större utsträckning än idag hävdar Fastighetsägarna. I tabellen sammanfattas Fastighetsägarnas yrkanden för 2013. I tabellen redovisas fjolårets yrkande som var avsevärt mycket högre. Kan man ana en trend? PS. I pressläggningsögonblicket meddelar Svenska Bostäder sina yrkanden. De ligger i intervallet 2,3 4,1 procent från den 1 januari 2013. Således en god överensstämmelse med Fastighetsägarnas yrkanden. Fastighetsägarnas yrkanden Område Yrkad hyreshöjning, % 2013 2012 A-B 4,2 6,9 C-D 3,7 5,9 E-F 3,2 5,1 G-H 2,8 4,3 J-K 2,3 2,9 Perspektiv på höjningskraven Hur står sig höjningskraven i förhållande till den allmänna prisutvecklingen? Konsumentprisindex har ökar med 0,4 procent under det senaste året (september september). Hyreshöjningskraven kompenserar därför hyresvärdarna gott och väl för inflationen. Men det gäller ju också att tillfredsställa vinstbehovet. En avgift på hyran Alla hyresgäster med en förhandlingsklausul i hyreskontraktet, oavsett om de är medlemmar i Hyresgästföreningen eller inte, betalar en hyressättningsavgift till föreningen för att bekosta förhandlingsarbetet. Avgiften uppgår till 144 kronor per år och lägenhet och den betalas via hyran. Hyresvärdens uppgift är att samla in avgiften och vidarebefordra den till Hyresgästföreningen. Hyresvärden får sex sju kronor för besväret så knappt 140 kronor per förhandlad lägenhet hamnar så småningom hos Hyresgästföreningen. Hyressättningsavgiften svara för cirka en fjärdedel av föreningens intäkter totalt sett varav cirka hälften kommer från de kommunala bolagen och resten från de privata fastighetsägarna. Fastighetsägarna har ett starkt påtryckningsmedel då de kan vägra samla in avgiften åt Hyresgästföreningen. Det är aldrig bra att vara beroende av motparten i en förhandlingssituation. HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012 5
INFÖR HYRESFÖRHANDLINGARNA Hyresdata är nödvändiga Inför hyresförhandlingarna är det viktigt att delegationsmedlemmar, husombud och enskilda medlemmar känner till hur höga hyrorna är och hur hyresbilden i stort ser ut. Kort sagt, det behövs hyresstatistik. Under de senaste åren har en statistikgrupp inom den privata förhandlingsdelegationen lyckats få fram en sammanfattande statistik över hyrorna i Stockholms stad som ger ett bra underlag för diskussionen om hyresläget. Hyresstatistiken har varit ett sorgebarn inom Hyresgästföreningen under lång tid. Någon samlad redovisning av hyresläget, som gjorts tillgänglig för medlemmarna, har inte sammanställts på nästan 20 år. Behovet av en samlad redovisning av stadens hyror har varit stort. Ett par eldsjälar inom den privata förhandlingsdelegationen, Karl-Olov Hedler och Staffan Wahlström, har i samarbete med regionkontoret nu fått till stånd ett system där den samlade hyresbilden kan redovisas. Med statistikens nuvarande utformning målas den allmänna bilden upp av hyrorna i allmännyttiga och privata hyresfastigheter fördelade på Stockholmsmodellens geografiska områden och för ett antal bebyggelsekategorier. Bilden fungerar utmärkt för att i stora drag kunna bedöma hur den egna hyran ligger till. Det ska redan här sägas att statistiken fortfarande har en del barnsjukdomar och den inte till 100 procent fångar in alla hyror. Dessutom är fastighetskategorierna lite för få för att ge den detaljerade bilden. De genomsnitt som redovisas inom olika grupper kan rymma en rätt så stor spännvidd mellan lägsta och högsta hyra. Icke desto mindre ger medelvärdena en bra indikation på hur den allmänna hyresbilden ser ut. För den som vill ha mer detaljerade uppgifter har NHB, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet, tidigare framställt statistik som fungerar även när enskilda lägenheters hyra ska jämföras. Högre hyror i innerstaden Som framgår av tabellen är hyrorna genomgående högre ju närmare centrum man kommer inom respektive kategori. Det finns några få undantag men då handlar det om specifika projekt med ett begränsat antal lägenheter. Det är helt klart att det redan råder en omfattande differentiering av hyrorna. Innerstadshyrorna är knappt 30 procent högre i innerstaden jämfört med ytterstaden för dessa kategorier. Resonemanget om att man i ytterstaden har högre hyror än i innerstaden har inget stöd i tabellen. Inom kategorin äldre, icke upprustad bebyggelse är visserligen hyresnivån lägre i innerstaden jämfört med senare tids moderna bebyggelse i ytterstaden. Men så kan man inte jämföra eftersom det är helt olika standarder som jämförs. Icke desto mindre hör man ofta argumentet om de låga innerstadshyrorna. Förhoppningsvis kan hyresstatistiken få slut på desinformationen. Medelnormhyror privata och allmännyttiga kr/m 2,år 2011 Stockholms stad Områdesindelning enligt Stockholmsmodellen A B C D E F G H J K Nyproduktion 2005 1 694 1 639 1 550 1 476 1 396 1 399 1 386 1 369 1 266 1 321 Nymodernism 1995 2005 1 291 1 406 1 553 1 167 1 297 1 174 1 175 1 096 1 156 Kvartersstaden 1980 1995 1 171 1 171 1066 1 090 986 1 045 1 066 1 008 1 044 Övrig bebyggelse 1980 Upprustade 2000 1 366 1 336 1 300 1 223 1 222 1 199 1 075 1 062 1 082 1 051 Upprustade 2000 1 127 1 150 1 136 1 017 1 001 991 938 931 926 925 Ej upprustade 921 902 890 844 840 846 824 833 832 820 Tabellen baseras på sammanlagt på drygt 166 000 privatägda och allmännyttigt ägda lägenheter. Områdes indelningen baseras på Stockholmsmodellen där A och B i huvudsak utgörs av innerstaden. Hyran anges som normhyra, dvs. den faktiska hyran har räknats om till en hyra som motsvarar den för en trerumslägenhet på 77 m 2. I upprustade lägenheter ingår såväl badrumsupprustning som mer omfattande åtgärder. 6 HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012
foto: ARI eskelinen Allt dyrare att bygga hyresrätter Tabellen visar också att hyrorna speglar ökande byggkostnader. Under 00-talet har ökningen varit språngartad, inte minst i innerstaden. Under den senaste 10-årsperioden har inflyttningshyrorna ökat med drygt 30 procent, föregående 10-årsperiod var ökningen bara 10 procent. Bostadsrättsutbyggnaden har medfört en genomgående högre byggkostnadsnivå som spillt över på hyresrätten. Nya privata är dyrare än allmännyttiga Tabellen visar ett genomsnitt av privata och allmännyttiga hyror. I äldre fastigheter och fastigheter byggda före 1995 uppgår skillnaderna mellan privata och allmännyttiga hyror till cirka fem procent. Men för fastigheter uppförda efter 1995 är hyrorna i privatägda fastigheter 10 procent högre. I privatägda fastigheter upprustade efter 2000 ökar skillnaderna till 15 procent. Till sist Glöm nu inte att siffrorna som refereras till i den här artikeln är genomsnittsvärden och de kan dölja stora skillnader, vilket följande statistiska doktrin så träffande beskriver: Om du står i isvatten och det brinner i håret är din genomsnittliga temperatur helt normal. 140 130 120 110 100 A B C D Stockholmsmodell Ej ombyggd storskalig bebyggelse E Hyresskillnader mellan storskaliga bostadsområden (miljonprogram) med hänsyn till läge. Den streckade linjen visar hyresskillnaderna mellan Stockholmsmodellens olika områden och av den framgår att hyran är knappt 20 procent högre i innerstaden jämfört med ytterstaden. Den färgade linjen visar de skillnader som bör råda enligt Stockholmsmodellens poängsystem vilket innebär att ju närmare centrum, desto högre hyror. Här är skillnaden drygt 40 procent mellan inner- och ytterstad. F G H J K Faktisk normhyra 2011 Hyreslista? Självklart! Det har länge tvistats om vilken rätt husombud har att få ta del av den hyreslista som hyresvärden vanligtvis skickar till Hyresgästföreningen inför hyresförhandlingarna. För husombuden är det självklart att uppgifterna ska vara tillgängliga. Fram till och med 2006 stod det också i förhandlingsrutinerna att Anställd personal ska vidare ta fram underlag i form av hyresstatistik, jämförelsefastigheter, enkäter och annat som behövs i förhandlingarna. Men 2006 när förslag till nya förhandlingsrutiner presenterades för regionfullmäktige fanns inte formuleringen med. Fullmäktige gav förslagsställarna bakläxa och beslutade att hyresuppgifterna för det egna huset skulle vara tillgängliga för husombudet inför och i samband med hyresförhandlingarna. Trots detta entydiga beslut har många husombud sedan dess stångat sina pannor blodiga för att få tillgång till uppgifterna. Personalen på regionkontoret har helt enkelt vägrat att lämna ut hyresuppgifterna. Under hösten har det hela ställts på sin spets. Ett husombud på Norrmalm med många års erfarenhet har avgått i protest mot att han vägrats tillgång till hyresuppgifter för den egna fastigheten. Så här kan det inte fortgå. I samband med höstens förhandlingsupptakt redovisades omarbetade förhandlingsrutiner och där sägs: Anställd förhandlare ansvarar för att ta fram de underlag som behövs i den enskilda förhandlingen och ansvarar även för att hyreslista för fastigheten är tillgänglig för de förtroendevalda som deltar i förhandlingen. Formuleringen är onödigt passiv och det borde uttryckas att det är självklart att husombud ska förses med hyreslistan med automatik. Dessutom ska såväl husombud som förening ha tillgång till hyresstatistik, jämförelser och enkäter. HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012 7
INFÖR HYRESFÖRHANDLINGARNA De stora utmaningarna i höstens I höstens hyresförhandlingar ställs mycket på sin spets. Fastighetsägarna, både allmännyttan och de privata satsar hårt på hyreshöjningar och ännu högre vinster. Och för hyresgästerna blir situationen allt sämre. Värst är det för innerstadshyresgästerna som av något skäl tycks vara ett lovligt villebråd. Med mycket grumliga motiv. Få ner hyran till rimlig nivå för hyresgästerna Medianhyresgästen i Stockholm tjänar mindre än 200.000 kronor om året. Hälften av hyresgästerna tjänar inklusive pensioner, arbetslöshetsunderstöd etc. mindre än så. En stor majoritet av hushållen har bara en inkomst, även om de ofta är fler i hushållet. En hyresgäst med medianinkomsten bör kunna hyra 2 RoK och betala mindre än 25 procent av bruttoinkomsten i hyra. Hyran för 2 Rok bör därför inte överstiga 4.200 kr i månaden. Men så ser det inte ut. Medelhyran för 2 RoK låg 2010 på 5.300 kr per månad. I praktiken kan medianhyresgästen knappt klara 1 RoK med 25 procent av bruttoinkomsten i hyra. Det är en mycket låg standard. Och förstås är det ännu värre för de som tjänar mindre än medianen. Hyresnivån handlar inte enbart om att ha en rimlig hyra utan också om att bli accepterad som hyresgäst. Det är vanligt att fastighetsägare kräver en inkomst som är fyra eller fem gånger hyran. Kostar lägenheten 8.000 kr per månad är det vanligt att kräva att hyresgästen tjänar 32-40.000 kr per månad för att gästen ska bli accepterad. Få hyresgäster har de inkomsterna. Men det är vanligt att hyrorna är högre än så. Hyrorna är således mer än 30 procent för höga. Ett affärsmässigt förhållningssätt är att hyran ska passa för låg- och medelinkomsttagare. Bli av med vinsterna Kommunerna kräver höga vinster av sina bostadsbolag. Stockholms stad kräver en vinst av Svenska Bostäder på 345 miljoner för 2012. Sen kräver kommunen att bolaget använder en del av vinsten till något som kallas Stimulans för Stockholm, åtgärder som är riktade till alla Stockholmare inte bara till hyresgästerna. På så sätt döljs en del av vinsten. Vinsten de kräver är 17 procent av bostadshyrorna. Men det är inte nog med detta. Bolagen gör också avskrivningar i sina bokslut som i praktiken är vinst. För Svenska Bostäder ska de uppgå till 489 miljoner för 2012, dvs. 24 procent av hyran i avskrivningar. Den verkliga vinsten i förhållande till bostadshyrorna är således 41 procent. Om vi är lite snälllare och relaterar vinsten till alla hyror blir den istället 32 procent. Hur har det kunnat bli på detta sätt? Jo, bolagen har varje år lurat Hyresgästförningen att gå med på högre hyreshöjningar än vad som skulle ha täkt kostnaderna. Och Hyresgästföreningen har varit dålig på att granska boksluten. I det privatägda beståndet är vinsterna ännu högre. Dels har de lite högre hyror än allmännyttan och dels så lägger de ner mindre på underhåll. I ett bolag HEBA framgår att vinsten är 37 procent av hyrorna. Nyss konstaterades att hyrorna är minst 30 procent för höga för hyresgästernas inkomster. Nu förstår var och en att de inte beror på tråkiga kostnader som inte är så mycket att göra åt, utan att de höga hyrorna helt enkelt handlar om höga vinster. Alla andra upplåtelseformer drivs med självkostnad när bostaden väl är köpt. Så är det inte med hyresrätten utan där pungslås hyresgästen hela tiden. Det faktum att hyrorna i Stockholm har ökat med 39 procent sedan 1998 medan konsumentprisindex ökat med 18 procent visar att hela hyressättningen har hamnat fel och värst i Stockholm. I Sverige som helhet har hyrorna bara ökat med 50 procent mer än konsumentprisindex medan hyrorna i Stockholm ökat med mer än dubbelt så mycket. Den affärsmässiga uppgiften måste vara att förhandla bort vinsterna. Få ner nyproduktionshyrorna En förhandlingsuppgift är att få ner de höga hyrorna i nyproduktionen. Nybyggd 2 RoK i allmännyttan kostade år 2009 i genomsnitt 8.600 kronor i månaden och 10.000 kr per månad i det privata beståndet. Detta ligger långt över vad ens en medelinkomsttagare kan klara av. För allmännyttan har staden satt upp vinstkrav på 6,5 procent på varje investering. Det betyder att en nybyggd hyreslägenhet belastas med 6,5 procents ränta vilket ska jämföras med de 3 procent som staden betalar när man lånar. Tre procent är också ungefär vad bostadsrättshavarna och villaägarna betalar i ränta. Varför ska hyresgästen straffas med skyhög överränta? Som dessutom utesluter stora delar av befolkningen från att kunna flytta in? Det affärsmässiga är att förhandla ner nyproduktionshyrorna så att stor del av befolkningen har råd med hyran. Få bort orimliga hyresskillnader mellan olika områden Hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterstad har nu 8 HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012
hyresförhandlingar ökat till 25 procent. I vissa områden i ytterstaden är hyrorna ännu lägre, 11 procent lägre än genomsnittet i ytterstaden och väsentligt lägre än liknande områden i grannkommunerna. Dessa hyresskillnader är helt orimliga. I enkät efter enkät har ytterstadshyresgäster framfört att de är beredda att betala cirka 5 procent mer för att bo i innerstad. Fem procent är väsentligt lägre än 25 procent. Tittar man istället på olika faktorer så finns det fördelar och nackdelar i innerstad och annorlunda för- och nackdelar i ytterstad. Dessa värderas olika av olika befolkningsgrupper. Och det speglar också hur folk bor. I innerstad dominerar unga hushåll runt 30 år. När de får barn flyttar två-tredjedelar av dem till förort innan barnen börjar i skolan. Något skäl att klämma åt unga hushåll med extra höga hyror finns inte. Här krävs ett helt annat tänkande och det måste få genomslag i hyrorna. Få bukt med hyrorna efter större underhållsåtgärder och få bort så kallade helhetskoncept för underhåll. För större underhållsåtgärder höjs nu hyrorna med i bästa fall med bara cirka 700 kr per månad, men vanligtvis med 40, 50 eller 60 procent. Standardhöjningarna är som regel mycket små och det är i hög grad så att fastighetsägare tar till större åtgärder bara för att få höja hyran. Här krävs ett helt nytänk. Det måste bli så att alla underhållsåtgärder ingår i hyran utan särskild hyreshöjning, och görs när de behövs istället för att få höja hyran. Standardhöjningar kan få höja hyran, men höjningen ska förstås stå i proportion till standardhöjningen. Ett typiskt fall är utbyte av köksskåp, som inte kostar särskilt mycket och knappast höjer standarden. Men där det finns en kutym med stora hyreshöjningar. Några bostadsbolag har börjat med så kallade helhetskoncept. Det innebär att de lägger ihop ett antal olika underhållsåtgärder samtidigt. Och kräver stora hyreshöjningar efteråt. Syftet är enbart att försöka få det att se ut som att standarden höjs extra. Det gör den inte utan helhetskonceptet är bara till nackdel för hyresgästerna. Förhandla bort de stora höjningarna för underhållsåtgärder och användningen av helhetskoncept. Få förhandlingarna att fungera i privatbeståndet Hyresförhandlingarna i privatbeståndet fungerar inte bra. Varje år kommer rapporter om husombud som har glömts bort inför förhandlingarna eller som inte har fått förhandlingsunderlag. Bra och lättillgängliga underlag i form av hyresstatistik och jämförelsehus saknas i huvudsak och det lilla som finns göms undan. Det är också så svåranvänt att inte ens normalombudsmannen klarar av att använda det. Granskningen av standard och skick i fastigheterna brister i hög grad. Ännu värre är attityden att ge den påstridige fastighetsägaren lite extra för att få fram ett avtal. Och så fortsätter det på det sättet år efter år. Så här får det naturligtvis inte vara. Här krävs ett arbete för att stärka förhandlingsarbetet. Få fram en rimlig kombination av arbete vid förhandlingsbordet och tryck på stadens politiker när det gäller allmännyttan Det är förvånansvärt tyst från Hyresgästföreningen mellan förhandlingarna. Förhandlingar bör inte bara föras vid förhandlingsbordet, utan det handlar i hög grad om att få allmän respekt för hyresgästernas behov och Hyresgästföreningens synsätt. Varför granskas och offentliggörs inte kritik av stadshusets direktiv till de kommunala bolagen? Varför granskas inte årsredovisningarna och offentliggörs inte kritik av bolagens vinster? Varför granskas inte förhandlingsuppgörelserna med den allmänna prisutvecklingen hela tiden? Senaste året har föreningen enbart lyckats prestera lite kritik av allmännyttans utdelningar till kommunerna. Med tystnad vinns sällan segrar. n HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012 9
Nya fakta om hyreshöjningar och prisutveckling Sedan september 2011 har hyrorna i Sverige i genomsnitt höjts med 2,6 procent. Och hur har det gått med den allmänna prisutvecklingen? Jo, konsumentprisindex har bara ökat med 0,4 procent. Just det. På bara ett år har hyrorna ökat med 2,2 procent mer än konsumentprisindex! Men det är faktiskt ännu värre! Av konsumentprisökningen på 0,4 procent kommer 0,3 från hyreshöjningarna! Övriga priser har således bara ökat med 0,1 procent! Och villaboendet har istället fått sänkta kostnader med 2,4 procent genom sänkta räntekostnader. Alla fakta från Statistiska centralbyrån, pressmeddelande 11 oktober 2012. Hyrorna har ju under en följd av år ökat snabbare än andra priser. Men till och med det senaste årets utveckling ger underlag för en ordentlig hyressänkning. Bostaden betyder Vad som är bruksvärde framgår av förarbetena till hyreslagen, bland annat lägenhetens storlek, modernitetsgrad, standard, tillgång till hiss, tvättstuga, sophantering, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats samt boendemiljön och närheten till kommunikationer. Husets allmänna läge anges också som bruksvärdesfaktor. Det är den som fastighets-ägarna vill låta vara dominerande för hyresutvecklingen och hyresnivåerna. Enligt en enkät till hyresgäster i Stockholms län som Hyresgästföreningen Stockholm lät ett institut vid Uppsala universitet genomföra år 2008 är det dock trygghet i boendet som är den viktigaste bruksvärdesfaktorn. Läge i Stockholms innerstad kom först på sista och 21:a plats. Bostaden/hyreslägenheten är för de flesta tryggheten i tillvaron, bostadsområdet den miljö där man rotat sig, bildat familj, området där barnen går i skolan och man fått sitt sociala nätverk. Stora hyreshöjningar och ytterligare lägesdifferentiering leder till att människors trygghet rubbas, att många drivs att söka annat boende, en del bostadsrättsboende, samt ytterligare boendesegregering. Karl-Olov Hedler 4,2 2,3-2,5 0,1 Foto: björn alfredsson Fastighetsägarna drömmer om hyreshöjningar på upptill 4,2 procent men hyresgästerna på gatan kräver en sänkning. 10 HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012
Hyressättningsmodeller Även om inte Stockholmsmodellen blivit någon succé, om man bortser från lägeskartan, så har nya hyressättningsmodeller tagits i anspråk. Botkyrka har fått en egen modell som föga överraskande kallas Botkyrkamodellen. Den är uppbyggd på samma sätt som Stockholmsmodellen med poäng för standard och läge. I Stockholm har det kommunala bostadsbolaget Micasa, som är specialiserat på trygghetsboenden, omsorgs- och vårdboenden, också förhandlat fram en modell med Hyresgästföreningen. I Micasamodellen har finns tre grundegenskaper som bestämmer hyran: Läget, fastighetens ålder och antal lägenheter i anläggningen. Vad som hänt på senare tid är också att numera betalar hyresgästerna full hyra för de gemensamma utrymmena. Den hyran svarar för mellan 12 och 16 procent av den totala hyran. Modellen är också konstruerad så att hyran för de gemensamma utrymmena överraskande nog är lägesdifferentierad. En samlingslokal i centrum värderas alltså högre än en i ytterstaden. När man ger sig in på den här typen av värderingar samtidigt som man tvingar enskilda att betala för gemensamma utrymmen skapar man en affärsmodell som inte har mycket att göra med intentionerna i socialtjänstlagen om en god äldreomsorg. foto: zappa Varför 1 januari? Med vilken automatik ska hyrorna nödvändigtvis alltid höjas årsvis? Varför hyreshöjning just den 1 januari (varje år!)? En fastighetsägare ska väl rimligen endast kompenseras för höjda kostnader utanför hans eller hennes egen kontroll. Yrkanden om ändrad hyra bör därför lämnas individuellt baserade på väl motiverade argument oavsett om förutsättningarna förändrats den 1 januari eller den 18 mars eller den 27 augusti varje, vartannat eller kanske vart tredje år. Jag menar att hyresjusteringar ska ske på saklig grund och inte efter almanackan. Dessutom bör Hyresgästföreningen från fall till fall noga pröva skälen till procentuella påslag visavi kronpåslag. KNÖS eller SKÖN? Gunvor Åkerblom Samarbetet mellan innerstadsföreningarna går under benämningen KNÖS där de fyra föreningarna fått bidra med sina initialer. Bokstäverna kan dock kombineras på flera sätt och nu finns på förslag att döpa om samarbetet till SKÖN. Har Du ett eget förslag så hör av Dig till Hyrespressen. NÖKS och KSNÖ är dock redan diskvalificerade förslag så de är det ingen idé att föreslå. Innerstadshyror skjuter i höjden I tidningen Mitt i Södermalm från den 23 oktober läser vi att innerstadshyrorna skjuter i höjden. Hyrorna har ökat långt snabbare än den allmänna prisnivån. Några exempel: Ökning från 1996 till 2012, % Priser Hyror Innerstad 22 56 Söderort 22 54 Västerort 22 44 Varning! När fastighetsägaren vill renovera eller bygga om. Skriv aldrig på några papper! Kontakta istället oss på Hyresgästföreningen Renoveringar leder ofta till dubbla hyror HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012 11
Bra med tunnelbana till Nacka Men den måste gå över Södermalm! Och ända till Gustafsberg! Släng Österledsidén i papperskorgen! Nu ska planeringen för en tunnelbana till Nacka påbörjas. Det är bra. Men det har rests förslag om att den inte ska gå över Södermalm och inte över Hammarby Sjöstad. Det är inte bra. På östra Södermalm bor cirka 35 000 invånare och i Hammarby Sjöstad snart 10 000 utan gångavstånd till tunnelbana. Ingen annanstans i Stockholms stad bor lika många utan närhet till tunnelbana. Också Nacka och Värmdö, bortom Saltsjöbanan, saknar spårförbindelser. Det är bra att en planering nu påbörjas för tunnelbana mot öster. Det behövs för en bra kollektivtrafik med snabbhet och kapacitet, för att minska bilberoendet ett par steg och för att även billösa ska få tillgång till den service som har byggts upp i Sickla köpkvarter och i Nacka centrum. Men nu har också lagts ett förslag att också biltrafikleden Österleden ska planeras och att tunnelbanan ska planeras parallellt med denna. Detta blir dubbelfel. Att slänga ut sisådär 25 miljarder på en Österled är en både hiskeligt och sanslös felprioritering. Det är kollektivtrafiken som behöver de stora förbättringarna. Att låta en ny tunnelbana gå under Djurgården och inte under Södermalm är också komplett fel. Östra Södermalm och Hammarby Sjöstad är stora samhällen som i hög grad behöver tunnelbana både för resor mot centrum och vidare och för resor mot Nacka och Värmdö. De boende i Nacka och Värmdö behöver också komma till de många målpunkterna på Södermalm. Så planeringen måste inriktas på en tunnelbana över östra Södermalm och Hammarby Sjöstad och på att gå ända till Gustavsberg. Och idén om en Österled för biltrafik bör återigen läggas i sophinken. Ragnar von Malmborg 12 HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012
Barnens träd och Barns rättigheter Onsdagen den 24 oktober, FN-dagen, invigde barnen och Jonas Paulman ett Barnens träd i Björns trädgård i samarbete med förskola och parkförvaltningen. Hans barndom tillbringades på Wollmar Yxkullsgatan, Södermalm. Uppväxten var ett liv i misär och vanvård hos missbrukande föräldrar och Jonas placerades i fosterhem vid fyra års ålder. Idag är hans livsuppgift att informera och föreläsa om FN s barnkonvention och om alla barns rätt till en trygg uppväxt, en god uppväxt och ett gott liv. En skylt har placerats invid trädet som en ständig åminnelse om rättigheterna. Inför ceremonin hade barnen förberett sig och sjöng om allas lika värde. Ett flaggspel skapat av barnens teckningar visade vad de själva såg som nödvändigt för att uppfylla barnkonventionen. Kärlek, mat och husrum! Jag frågade Jonas varför det blev just ett äppelträd? Svaret var att det är kunskapens träd som skänker oss glädje under hela året. Alla sinnen berörs under trädets årscykel, vi kan njuta av blomningen, söka svalka under varma sommardagar för att sedan njuta av dess frukter. Trädet står där alltid och låter sig och oss omfamnas när vi behöver det. Den kunskap som vi har om barns boendevillkor är inte fullständig. Men vi vet en del genom undersökningar som utförts. Vi vet att 27 barn vräktes i Stockholm under 2011. Vi vet att vissa stadsdelar och bolag saknar skriftliga rutiner i samband med vräkning av barnfamiljer. Vi vet att begärda vräkningar hos kronofogden i år är nästan lika många som förra året och vi vet att antalet verkställda vräkningar har sjunkit något 2012 från 32 33 procent till 29 procent. Vi vet att i de kommuner som aktivt arbetar i samarbete med bland annat socialtjänsten kan vräkningar av barnfamiljer helt elimineras. Vi vet att också att i alla redovisade siffror finns ett stort mörkertal då allt fler exkluderas från bostadsmarknaden. Jag frågade Jonas vilka möjligheter har ser att påverka politiker för att alla barn skall säkras rätten till ett tryggt boende? Han svarade att namninsamlingar är ett effektivt sätt att lyfta frågan till politikers bord. Här kan Hyresgästföreningen vara den part som aktivt tar ställning genom att ta frågan till sig och starta en namninsamling så att alltfler kommuner och fastighetsbolag i Sverige skapar skriftliga rutiner för att trygga boendevillkor för barn. Lekytor och grönområden på Södermalm är attraktiva områden såväl för befolkning som för politiker med förtätningsambitioner. Kanske behöver vi idag naturskyddsmärka de oaser av grönska som riskerar att försvinna? Barnens träd för Barnens rättigheter vill påminna oss om barnens rättigheter i samhället. I ett tjugotal kommuner runt om i Sverige har träd planterats för att visa på allas vårt ansvar för att barnkonventionens rättigheter är ständigt närvarande. Vill du följa arbetet eller veta mer kan du informera dig på hemsidan www.barnenstrad.se. Jag är säker på att vi kommer höra mer om Barnens träd för Barnens rättigheter och att fler träd kommer att planteras på Södermalm! För dem som deltog vid invigningen av trädet i Björns trädgård på FN-dagen var det en glädjens dag. Mari-Ann Nilsson HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012 13
Kvarteret Persikan på östra Södermalm med bland annat SLs bussgarage och Spårvägsmuseet. Fler bostäder men till rimlig ekonomi Foto: björn alfredsson Vid det förra sekelskiftet pågick ett utbrett tomtjobberi. Stockholm expanderade kraftigt och mindre nogräknade exploatörer utnyttjade människors behov av en anständig bostad. Drygt hundra år senare har fenomenet kommit tillbaka. Men nu är det kommunledningen som ägnar sig åt tomtjobb. Ett exempel är den planerade bostadsbebyggelsen i Sofia i kvarteret där SLs bussgarage ligger. Ekonomin är katastrofalt dålig och det tvingar kommun att sälja marken till högstbjudande. Projektet är absurt och behöver ett genuint omtag I kvarteret Persikan strax söder om Sofia skola planeras nya bostäder. Närmare bestämt drygt 800 lägenheter ska det bli. Borgarrådet Joakim Larsson säger i Södermalms-nytt att ekonomin är katastrofal i det här projektet. Kommunen måste därför ta ordentligt betalt för byggrätterna och säljer marken till högstbjudande. Som naturligtvis bygger bostadsrätter, med någon liten twist (marmor i taket) som gör att man kan ta hutlöst betalt. Egentligen är omvandlingen av kvarteret Persikan ett absurt projekt. I norra delen finns en ganska obebyggd del. Den är det förstås i sin ordning att planera för nya hyresrätter. Men i södra delen av kvarteret ligger ett mycket stort och stabilt hus för verksamheter bland annat Spårvägsmuseet, Leksaksmuseet, bussterminal administrationslokaler, lite verkstäder och försäljning samt en stor parkering som används av kringboende. Att flytta på Spårvägsmuseet, Leksaksmuseet och bussterminalen är förstås ordentligt dyrt. Dessutom ett riktigt dåligt förslag. Särskilt Spårvägsmuseet har byggts upp under lång tid, är allmänt uppskattat och en stor tillgång på Östra Södermalm. En stad behöver inte bara bostäder utan också service, historia och nöjen. Det är bra att det finns sådant inblandat i den samlade bostadsbebyggelsen. Så gör ett omtag i planeringen. Låt det södra delen av Persikan finnas kvar med sitt intressanta innehåll. Och planera nya bostäder på den norra delen av kvarteret. n Uppskattat Foto: fredric ericsson Innerstadsföreningarnas höll ett opinionsmöte den 15 oktober i Filadelfiakyrkan. Där var det möjligt för deltagarna att få dryfta sina hjärtefrågor med sina respektive förhandlare. Det var ett uppskattat inslag. Innerstadsstyrelserna funderar på att göra det här till ett återkommande inslag i föreningarnas lokaler. 14 HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012
en rättighet för den boende, men en skyldighet för vem? Gunvor Åkerblom spinner ger här sin personliga syn på behovet och förutsättningarna för hyresrätten idag och i framtiden. Dagens bostadssituation är ett tydligt resultat av efterkrigstidens hyresreglering. Det var en i och för sig god tanke i en tid av krigsoro och senare återuppbyggnad och en normalisering av liv och ekonomi så att människor kunde beredas ett boende till rimligt pris. Hyresrätten dominerade då marknaden vid sidan av en växande egnahemsmarknad. Fram till i dag har bostadsmarknaden genomgått en betydande förändring där den egna ägandes bostaden tycks vara den lösning på bostadsmarknaden som politiker kommunalt och statligt ser som en naturlig marknadsanpassning för individens boende. Hyresrätten är på den marknaden enbart ett besvärande inslag som man sedan förra året genom ett trollslag också lyckats marknadsanpassa. Det märkliga är dock att bostadsrätten faktiskt inte är ett eget ägande utan ett slags hyresalternativ byggt på en marknadsanpassad insats men med en annan slags hyresvärd; en hyresvärd kanske värre än forna tiders privathyresvärdar, som faktiskt skötte och vårdade sin hyresegendom. Det är bara den egna villan som i realiteten är ett boende där hyresgäst och hyresvärd är en och samma person. Bostadsrätten stör Bostadsrättens vilda ekonomi är det som numera stör hyresrättens prissättning och som bostadsmarknadens parter, åtminstone den ena, vill harmonisera. Det är naturligtvis något fel om marknaden på en stadsgata kunnat finna en bostadsrättsinnehavare till en kostnad motsvarande kanske 3000 kr/ kvm och år när en likvärdig intilliggande hyreslägenhet betingar en hyra som är hälften så stor. Självklart skulle även jag som ägare till denna hyresfastighet inse att min gata och fastighet är guld värd och alldeles för undervärderad. Detta är vad vi hyresgäster i det gamla hyresreglerade beståndet från mitten av 1900-talet med dagens nya förhandlingsordning inser och fasar inför. Hur löser man detta? Jag ser två vägar ur problemet. Bostadsgaranti Det ena är att garantera alla medborgare en bostad till ett rimligt pris genom en kommunal tvångslag som tvingar kommuner att bygga bostäder efter ett slags efterfrågeanpassat mönster byggt på årliga medborgarenkäter. Denna socialiserade bostadsmarknad faller tyvärr på eget grepp genom en både sannolikt omdömeslös byråkrati och utbredd vantrivsel hos individen som trots allt och med säkerhet vill styra sin egen konsumtion inte bara när det gäller valet av söndagsmiddag utan även hur man vill bo. Fri marknad Den andra vägen är faktiskt en fri marknad med fri hyressättning. Det är den enda väg som likt bilbranschen skapar ett utbud anpassat till vad individen efterfrågar. Det är självklart att en byggare kommer att bygga de bostäder han eller hon ser att det finns marknad för precis så som vi i dag ser hur bostadsrätter byggs av just det skälet. Men hyresrätter behövs jag vill skrika ut detta till ansvariga i stat och kommun! Hyresrätten behövs! Tro inte att bostadssituationen är löst bara för att folk betalar för sig vilket verkligen inte alla kan. Några vill hyra, andra behöver hyra (temporärt) och ytterligare andra måste hyra (har inte råd). Fritt men förhandlat Släpp fastighetsägarna loss det är vår kanske man skulle säga. Men låt oss inte nu luras av fastighetsägarnas iver över dagens fria hyresmarknad där hyresgästerna kommer att drabbas av plötsliga och ohämmade hyreshöjningar. Vi kan inte stillatigande åse hur människor med den nu nya förhandlingsordningen kommer att tvingas lämna hus och hem i en osannolik omfattning. Enda sättet är att frysa hyrorna för de lägenheter där hyresgästen under minst ett eller två år innehaft ett hyreskontrakt men så snart lägenheten friställs genom dödsfall eller avflyttning tillåts fri MEN FÖRHANDLAD prissättning. Lägenhetsbyte ska också innebära fortsatt frysning av bägge hyrorna. Den exakta lagutformningen får lagstiftarna grunna på. Dagens obalanserade bostadsmarknad har vi fått för 1942 års hyresregleringssynder, som aldrig borde ha genomförts! Gunvor Åkerblom Vad har Du för synpunkter på marknadshotet mot hyresrätten? Finns det ytterligare alternativ än de som Gunvor tar upp i sitt inlägg. Skriv Ditt egna inlägg och plädera för Din lösning! HYRESPRESSEN Innerstan 4-2012 15
Till Ledamöterna i Stockholms stadsbyggnadsnämnd 2012 10 20 Ledamöterna i Kungsholmens stadsdelsnämnd Ledamöterna i styrelsen för AB Familjebostäder Ansatsen blev fel gör ett omtag! Planarbetet för det tilltänkta galleriabygget i kv Väktaren vid Fridhemsplan (Dnr 2011-08491) börjar nu sakta konkretiseras. I den lokala hyresgästföreningen i kvarteret har vi under året arbetat parallellt med analyser och för att försöka finna alternativa lösningar. Häromveckan t ex hade vi en hearing med representanter för Familjebostäders företagsledning, förvaltning och handläggare. Planärendet kommer upp i Stadsbyggnadsnämnden någon gång i vinter. Hyresgästföreningen kommer givetvis, såsom remissinstans, att återkomma i det sammanhanget mera formellt. Det som redan nu framstår i allt tydligare dager är hur fel och fantasilöst perspektivet varit från första början. I Stockholm råder en skriande bostadsbrist, framförallt när det gäller hyreslägenheter med överkomliga hyror. Enligt Regionplanekontoret behövs cirka 85.000 nya bostäder de närmaste åren. Att i det läget prioritera ett galleriabygge framför bostäder framstår som utmanande. De två huvudaktörerna i den pågående processen är dels Försäkringsbolaget Alecta, dels AB Familjebostäder. De har rimligen helt disparata intressen i sammanhanget. Alecta har till uppgift att förädla sina pensionssparares pengar, medan Familjebostäder fortfarande har sitt allmännyttiga uppdrag kvar. Alecta äger den stora kontorsfastigheten i kvarteret, som är utgångspunkt för galleriabygget (den vita fastigheten till höger på vinjettbilden ovan). Eftersom Fridhemsplans T-banestation ligger i Familjebostäders fastighet har även Familjebostäder blivit indraget i ärendet då T-banestationen ska anslutas till gallerian. Vi vill understryka att vi i princip är positiva till den kompletterande bostadsbebyggelse som föreslås på innergården och på taken till Familjebostäders fastigheter. Den upprustning av gaturummet i hörnet Drottningholmsvägen och Fridhemsgatan, det egentliga Fridhemsplan, som föreslås, är något vi slagits för i många år och givetvis tillstyrker (gatuhörnet i bildens centrum ovan). Vänd upp och ned på projektet med friska ögon får man ett nytt perspektiv! Vårt förslag är att politikerna ger Familjebostäder i uppdrag att lägga ett bud på Alectas fastigheter i kvarteret. Familjebostäder har en välfylld kassa efter den vidlyftiga ombildningspolitiken på senare år. Det stora kontorshuset kan då konverteras till hyreslägenheter! Tillsammans med de planerade bostäderna på taken och på gården kan det sammantaget röra sig om 200-250 bostäder, beroende på lägenhetsstorlek! I ett slag kan man då också avvärja de uppenbara olägenheter det nuvarande projektet är behäftat med. (I dagarna har Familjebostäder köpt en kontorsfastighet i Älvsjö som nu ska konverteras till 150 nya hyreslägenheter. Även i andra delar av kommunen konverterar man kontorsfastigheter till hyreslägenheter. Så visst går det!) Galleriabygget skulle med fördel kunna ersättas med en bazarlänga av modernt snitt utmed Fridhemsgatans västra sida, nedanför de båda skolbyggnaderna, på kommunal mark (alltså till vänster i vinjettbilden på första sidan). Där ligger nu en f d urinoar som används som kommersiell tonårskrog, i brist på normala ungdomsgårdar. Bostadsbrist och segregation är kommunicerande kärl! Om det pågående planarbetet fullföljs står vi inför en massevakuering. Den berör huvudsakligen pensionärer och handikappade, som inte kommer ha råd att återflytta efter en ombyggnad. Segregationstendenserna är numera övertydliga; Från sina fönster kan de nu berörda hushållen blicka ut mot den f d K-märkta biografen Draken. Där hyr AB Selstor nu ut förråd till allmänheten, bl a kan man få hyra in sina vinflaskor i rätt temperatur för en tusenlapp i månaden.. Detta epos är en redovisning av vad vår arbetsgrupp i lokala hyresgästföreningen kommit fram till efter att ha lyssnat av de boende i kvarteret och i övriga fastigheter runt Fridhemsplan. Vi väntar nu med spänning på vilka politiska partier som vågar röra på sig och tänka nytt! Vänliga hälsningar LOKALA HYRESGÄSTFÖRENINGEN I KV VÄKTAREN VID FRIDHEMSPLAN Steffan Carlson Ordförande stuffington.carlson@hotmail.com