Boverket Plan- och bygglagen

Boverket Plan- och bygglagen

Innehållsförteckning 3 Detaljplan 4 Vad är en detaljplan? 5 Hur används en detaljplan? 6 Intervju med Lennart Bohlin 7 Vad är syftet med en detaljplan? 8 Vad är nyttan med en detaljplan? 9 En kommunal angelägenhet 10 Detaljplanekravet 11 Planhandlingar 12 Vad måste detaljplanen innehålla? 13 Planprocessen inleds 14 Detaljplaneprocessen 15 Olika förfaranden 16 Standard förfarande 16 Utökat förfarande 17 Genomförande av detaljplan 17 Genomförandetid 18 Huvudmannaskap 18 Inlösen av mark 18 Exploateringsavtal 19 Vad är områdesbestämmelser? 20 Länsstyrelsens tillsyn 21 Överklagande 22 Diskussionsfrågor 22 Fråga 1 23 Svar 1 24 Fråga 2 25 Svar 2 26 Fråga 3 27 Svar 3 28 Avslutning

sida 3 av 28 Avsnitt 3 Detaljplan Välkomna till det tredje avsnittet i PBL-introduktionen! Här kommer vi att bland annat gå igenom vad en detaljplan ska innehålla och varför den upprättas.

sida 4 av 28 Vad är en detaljplan? En detaljplan reglerar ett avgränsat mark- och vattenområdes användning, bebyggelse och byggnadsverk. Under planarbetet läggs stor vikt vid att göra avvägningar mellan enskilda och allmänna intressen. I detaljplanen anges gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. En detaljplan kan omfatta allt från en enstaka fastighet till stora markområden. I städer och tätorter är ofta all eller en stor del av marken planlagd. En detaljplan gäller till dess den ändras, upphävs eller ersätts av annan detaljplan. Till skillnad från översiktsplanen är detaljplanen juridiskt bindande. För att byggnadsnämnden ska kunna bevilja ett bygglov måste detta överensstämma med detaljplanen. Detaljplanen ger fastighetsägare inom området byggrätt, genom att den på ett bindande sätt uttrycker i vilken omfattning en fastighet får bebyggas.

sida 5 av 28 Klimat Hur används en detaljplan? Miljö Översiktsplan Ekonomisk tillväxt Med detaljplanen bestämmer kommunen hur marken ska eller inte ska användas och utformas. En tydlig detaljplan underlättar arbetet med bygglovsansökningar. Detaljplanen används också vid tillståndsprövningar enligt annan lagstiftning. Kulturvärden Detaljplan Lov- och byggprocess Tillsyn God livsmiljö Kommunikationer

Lennart Bohlin, förtroendevald i Borgholms kommun kommer nu berätta om syftet och nyttan med en detaljplan sida 6 av 28

sida 7 av 28 Fråga: Vad är syftet med en detaljplan? Lennart Bohlin svarar: Som jag uppfattar det är syftet med en detaljplan att pröva platsens och markens lämplighet för ett visst ändamål. Som namnet ger så är planen en prövning i sak och i detalj av ett projekt i sin helhet eller för framtida utnyttjande av ett visst markområde. Om allt fungerar enligt PBL så har området redan pekats ut i översiktsplanen. Planens regelverk ger kommunen möjlighet att reglera markens användning och byggnadsverkens utformning på ett sådant sätt som är både funktionellt och estetiskt tilltalande. Genomförandefrågorna är viktiga och reglerar bland annat ansvar och rättigheter och fördelar kostnader. Planprocessen ska, utifrån givna förutsättningar, på ett demokratiskt sätt skapa en så bra utveckling av ett samhälle som det bara går. I processen vägs allmänna och enskilda intressen. Planen ska också ge förutsägbarhet för både det allmänna och den enskilde aktören.

sida 8 av 28 Fråga: Vad är nyttan med detaljplanering? Lennart Bohlin svarar: Med en bra planering kan kommunen på ett kostnadseffektivt sätt möta framtiden och korta ner tiderna för den fysiska utvecklingen av kommunen. En god framförhållning för bostadsbyggande och annan användning av marken skapar attraktiva och positiva signaler för den tillväxt vi eftersträvar. Samtidigt får vi det skydd som också behövs för de värden som ger oss en koppling till vår historia och natur. Jag kan inte låta blir att belysa de problem som kommunen får om man inte lyckas hålla planerna aktuella. De gamla planer som har tillkommit i en tid när vi hade helt andra krav i samhället utgör ett hinder eller en black om foten för den utveckling som vi eftersträvar idag. Som slutord vill jag uppmana kommunernas tjänstemän och mina politiskt valda systrar och bröder att se till att det finns en bra planeringsberedskap.

sida 9 av 28 En kommunal angelägenhet PBL slår fast att det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten i enlighet med lagen. Det är alltså kommunen som beslutar om var, när och om en detaljplan ska tas fram. Det kallas ibland för det kommunala planmonopolet. PBL ger därmed kommunen ansvaret för att ta ställning till om eller var det är kommunalekonomiskt, miljömässigt och socialt lämpligt att lokalisera bebyggelse. En aktuell översiktsplan som uttrycker kommunens vilja avseende bebyggelseutveckling, lokalisering och markanvändning i stora drag, är till stor hjälp i detaljplanearbetet. Läs mer Nedan ligger en extern länk till Plan- och bygglagen 1 kap. 2 PBL

sida 10 av 28 Detaljplanekravet I PBL finns regler för när detaljplan ska tas fram, det kallas för detaljplanekravet. Kravet gäller för: ny sammanhållen bebyggelse att bevara eller förändra bebyggelse i ett sammanhang byggnadsverk som får betydande inverkan på omgivningen eller där det råder stor efterfrågan på området för bebyggande Läs mer Nedan ligger en extern länk till Plan- och bygglagen 4 kap. 2 PBL

sida 11 av 28 Planhandlingar En detaljplan består av en plankarta med bestämmelser. Till planen ska också höra en planbeskrivning, som beskriver hur detaljplanen ska förstås och genomföras. Det är bara plankartan med bestämmelserna som är bindande. Det ska även finnas en grundkarta och en fastighetsförteckning om det inte är uppenbart onödigt. Ibland behövs även beslutsunderlag i form av exempelvis en miljökonsekvensbeskrivning, redovisning av omgivningsbuller eller andra utredningar och analyser. Läs mer Nedan ligger en extern länk till Planoch bygglagen 4 kap. 30 31 PBL

sida 12 av 28 Vad måste detaljplanen innehålla? I PBL finns bestämmelser om vad en detaljplan måste innehålla. Detaljplanen måste redovisa vilka områden som utgör allmän plats, kvartersmark och vattenområde. För allmän plats som kommunen är huvudman för, till exempel gator och torg, ska användningen och utformningen redovisas. För kvartersmark och vattenområden ska användningen redovisas, det vill säga till exempel om en fastighet får användas för boende, handel eller industri. Förutom det obligatoriska innehållet kan detaljplanen innehålla bestämmelser om en rad andra frågor, till exempel placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter. En detaljplan får bara reglera sådant som det finns uttryckligt stöd för i PBL.

sida 13 av 28 Planprocessen inleds Arbetet med att ta fram en ny detaljplan, en detaljplaneprocess, kan inledas på många olika sätt. Ofta är utgångspunkten en önskan att bygga nytt, men processen kan också inledas utifrån exempelvis ett behov av att skydda eller utveckla ett redan bebyggt område. Det kan också handla om att byta användning för en befintlig struktur. Fastighetsägare och byggherrar kan inte kräva att kommunen ska planlägga ett område. De har däremot rätt att begära ett planbesked. Planbeskedet ska vara skriftligt och förklara om kommunen kommer att inleda planläggningsarbete eller inte och när detta i så fall beräknas vara klart. Beslutet är inte bindande och kan inte överklagas. Läs mer Nedan ligger en extern länk till Plan- och bygglagen 5 kap. 2 5 PBL

sida 14 av 28 Detaljplaneprocessen Hur arbetet med att ta fram en detaljplan ska gå till, regleras av PBL. Ett förslag till detaljplan tas fram och beslutas av kommunen. Även om någon annan än kommunen tar fram underlaget till planförslaget så är det kommunen som ansvarar för innehållet i planförslaget och som måste genomföra alla formella delar av planprocessen. Samråd om planförslaget ska ske med länsstyrelsen, Lantmäteriet, berörda kommuner och andra som berörs eller kan lämna viktig information. Det är kommunfullmäktige som sedan antar planen. I vissa fall, när planen inte är av stor vikt eller av principiell betydelse, kan kommunfullmäktige delegera antagandet till byggnadsnämnden eller kommunstyrelsen.

sida 15 av 28 Olika förfaranden Hur ofta ett detaljplaneförslag ska upp till politiskt ställningstagande under en detaljplaneprocess, regleras inte av PBL. Det avgör den enskilda kommunen. I PBL beskrivs olika sätt att arbeta med detaljplaner och när respektive förfarande ska användas. I första hand ska kommunen tillämpa det så kallade standardförfarandet men för lite mer komplicerade planer finns också ett utökat förfarande. Detta gäller planer som påbörjas efter 1 januari 2015. För planer som påbörjats tidigare gäller äldre bestämmelser. I processen med att ta fram en detaljplan ingår olika steg, för att samla in information och inhämta synpunkter. Ett stort arbete läggs också ned av kommunen, ofta i samarbete med byggherren, mellan dessa formella steg för att bearbeta och utveckla planförslaget.

sida 16 av 28 Standardförfarande Standardförfarandet kan tillämpas om: förslaget är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande inte är av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt av stor betydelse inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan Utökat förfarande När planförslaget inte uppfyller kraven för standardförfarande måste kommunen istället använda ett utökat förfarande. I det utökande förfarandet ingår två ytterligare steg, som inte finns med i standardförfarandet: kungörelse och samrådsredogörelse. Det utökade förfarandet består av följande steg.

sida 17 av 28 Genomförande av detaljplan Förutom att redogöra för användningen av mark och vatten ska det i detaljplanen även redovisas hur den är tänkt att genomföras. Detaljplanen ska inte vara mer omfattande än den ska kunna förverkligas under 5-15 år. Viktiga genomförandefrågor ska beskrivas i en planbeskrivning. Där ska det stå vilken påverkan planen har för olika fastigheter och vilka konsekvenser plangenomförandet får för fastighetsägarna. Organisation för utbyggnaden och väsentliga tekniska och ekonomiska åtgärder ska belysas. I planbeskrivningen ska det även framgå om kommunen kommer att ingå ett exploateringsavtal och grunddragen i avtalet. Genomförandetid Alla detaljplaner ska ha en genomförandetid. Under genomförandetiden ska det vara rimligt och möjligt att genomföra detaljplanen. Genomförandetiden ska vara mellan 5 och 15 år, med möjlighet till förlängning. Detaljplanen gäller även efter att genomförandetiden har gått ut men kan då ändras eller upphävas på ett enklare sätt. Läs mer Nedan ligger en extern länk till Planoch bygglagen 4 kap. 21 PBL

sida 18 av 28 Huvudmannaskap Huvudregeln är att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser och har skyldighet att ordna, upplåta och underhålla dem. Det är därför viktigt att vara medveten om vilket ansvar och vilka kostnader antagandet av en detaljplan innebär. Kommunen får i detaljplanen också bestämma att huvudmannaskapet ska vara enskilt, men bara om det finns särskilda skäl för det. Ett särskilt skäl kan till exempel vara att området är avsett för fritidshusbebyggelse. Exploateringsavtal Ett exploateringsavtal är ett avtal mellan kommunen och fastighetsägare eller exploatör. I avtalet regleras respektive parts åtaganden i samband med genomförandet av planen. Främst är det de ekonomiska åtagandena som regleras men också när och hur genomförandet ska ske. Fastighetsägarnas eller exploatörernas åtaganden måste vara rimliga i förhållande till nyttan de har av planen. Kommunen kan endast kräva att exploatören står för sådant som är nödvändigt för genomförandet av planen. Inlösen av mark Kommunen har i några fall rätt att lösa in mark för att genomföra en detaljplan, bland annat för allmänna platser som kommunen är huvudman för. Om kommunen löser in mark har fastighetsägaren rätt till ersättning enligt expropriationslagen. Oftast använder kommunerna inte reglerna om inlösen av mark utan löser dessa frågor i exploateringsavtal istället. Läs mer Nedan ligger en extern länk till Planoch bygglagen 4 kap. 7 PBL Läs mer Nedan ligger en extern länk till Planoch bygglagen 6 kap. 13 PBL Läs mer Nedan ligger en extern länk till Planoch bygglagen 6 kap. 39 42 PBL

sida 19 av 28 Vad är områdesbestämmelser? Ett annat sätt för kommunen att reglera grunddragen i mark- och vattenanvändningen är genom områdesbestämmelser. Områdesbestämmelser kan upprättas inom begränsade områden som inte har krav på detaljplan, till exempel för att värna landsbygdens kulturmiljöer. Det som skiljer områdesbestämmelser från detaljplan är att de saknar ett obligatoriskt minsta innehåll och att det inte finns några regler om hur de ska genomföras. Områdesbestämmelser ger inte heller någon byggrätt så som en detaljplan gör.

sida 20 av 28 Länsstyrelsens tillsyn Länsstyrelsen har tillsynsansvar för vissa frågor och ska i vissa fall överpröva kommunens beslut att anta en detaljplan eller områdesbestämmelse. Länsstyrelsen ska överpröva kommunens beslut om de kan anta att: planen inte tillgodoser riksintresse mellankommunala frågor inte samordnas en miljökvalitetsnorm inte iakttas strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser en bebyggelse blir olämplig med hänsyn till hälsa, säkerhet eller risken för olyckor, översvämning eller erosion. Om länsstyrelsen upphäver kommunens beslut att anta en detaljplan kan kommunen överklaga detta till regeringen.

sida 21 av 28 Överklagande Den som inte är nöjd med kommunens beslut att anta en plan kan under vissa förutsättningar överklaga beslutet. Det är länsstyrelsen som prövar ärendet som första instans. Länsstyrelsens beslut kan överklagas till markoch miljödomstolen och sedan vidare till mark- och miljööverdomstolen, i undantagsfall även vidare till Högsta domstolen. Den överprövande instansen prövar framförallt frågor som har betydelse för dem som överklagat, som sakägare eller boende, det vill säga deras enskilda intressen, eller om det förekommit fel i handläggningen.

sida 22 av 28 Diskussionsfrågor Diskutera eller fundera över frågorna en stund och gå sedan till nästa sida för att höra svaret. Fråga 1 av 3 Är det möjligt för kommunen att avslå en ansökan om bygglov som stämmer med detaljplanen efter att genomförandetiden gått ut?

sida 23 av 28 Svar 1 av 3 Efter att genomförandetiden gått ut fortsätter planen att gälla på samma sätt som innan med den skillnaden att planen då kan ersättas, ändras eller upphävas. Om kommunen bedömer att den bebyggelse som bygglovet avser inte är lämplig trots att den stämmer med detaljplanen behöver planen ändras i de delar som är inaktuella eller en ny plan tas fram. Kommunen kan då vänta med att fatta beslut om bygglovet (anstånd) medan planarbetet pågår, dock högst i två år.

sida 24 av 28 Fråga 2 av 3 Får kommunen i ett exploateringsavtal kräva att en exploatör bygger en skola eller en vårdinrättning?

sida 25 av 28 Svar 2 av 3 Nej, i ett exploateringsavtal kan kommunen endast kräva att exploatören står för sådant som är nödvändigt för genomförandet av planen och som kommunen har rätt att ta ut kostnader för enligt PBL. Det kan till exempel vara de gator som behövs.

sida 26 av 28 Fråga 3 av 3 Kan kommunen alltid välja om det ska vara enskilt eller kommunalt huvudmannaskap i en detaljplan?

sida 27 av 28 Svar 3 av 3 Nej, huvudregeln är att kommunen ska vara huvudman för de allmänna platserna. För att kommunen ska kunna bestämma att huvudmannaskapet ska vara enskilt krävs att det finns särskilda skäl. Ett särskilt skäl kan till exempel vara att området är avsett för fritidshusbebyggelse. Kommunens ekonomi är inte ett särskilt skäl.

sida 28 av 28 Avslutning Nu är ni färdiga med avsnitt 3.