Fakulteten för Ekonomi, Kommunikation och IT. Jessica Olsson och Anna Larsson. Fastighetsvärdering

Fakulteten för Ekonomi, Kommunikation och IT Jessica Olsson och Anna Larsson Fastighetsvärdering En studie om värdering till marknadsvärde under lågkonjunktur Fastighetsekonomi C-uppsats Datum/Termin: VT-09 Handledare: Tommy Bergqvist Karlstads universitet 651 88 Karlstad Tfn 054-700 10 00 Fax 054-700 14 60 Information@kau.se www.kau.se

Sammanfattning Fastighetsmarknaden är i ständig förändring därför är det viktigt att värderarna är uppdaterade på marknaden för att värdera fastigheterna till ett korrekt marknadsvärde. Under lågkonjunkturen försvåras värderarnas uppgift genom att det blir färre transaktioner på marknaden och därmed sämre underlag för värderarna att utgå ifrån i sina värderingar. Genom uppsatsen vill vi undersöka hur oberoende och självständigt fastighetsvärderarna värderar fastigheter. Värdet som fastigheterna redovisas till är av intresse ur flera intressenters perspektiv. Stor del av vad fastigheterna har för marknadsvärde ligger till grund för de investeringar och belåning som sker på fastighetsmarknaden. Vår uppsats har som syfte att ta reda på om förvaltningsfastigheter redovisas till korrekt marknadsvärde under lågkonjunktur. Vi har utgått från ett börsnoterat företags redovisade siffror och utifrån dessa har vi intervjuat personer som ser på fastighetsvärdering ur olika synvinklar. Detta för att få insikt i hur olika personer inom fastighetsbranschen ser på värderingen av fastigheter som görs och om de anser att det finns missvisande värden. I intervjuerna har vi undersökt om fastighetsvärderarna är oberoende i sina värderingar av fastigheterna och om det finns något som belyser att fastigheterna därigenom värderas för högt. I intervjuerna har det framkommit att det finns vissa tecken på att fastighetsföretaget som undersökts värderar sina fastigheter högre än vad våra respondenter skulle gjort utifrån den tillgängliga information som finns tillgänglig. Problematiken är dock att det inte går att säga exakt hur mycket fastigheternas värde har sjunkit sen lågkonjunkturen har drabbat Sverige. Det har skett för få transaktioner för att det ska finnas jämförelseobjekt som visar vad fastighetsvärdena idag är.

Innehållsförteckning...6 1.1 Bakgrund...6 1.2 Problemdiskussion...8 1.3 Problemformulering...9 1.4 Syfte...9 2.1 Grundläggande information...10 2.2 Procedur...10 2.3 Castellum...11 2.4 Urval...13 2.5 Val av intervjuer samt förberedelse...15 2.6 Intervju...16 2.7 Behandling...17 2.8 Metodkritik...18 2.8.1 Tillförlitlighet...19 3. 1 IFRS och IAS 40...21 3.2 Marknadsvärde...22 3.3 Fastighetsmarknaden...23 3.4 Värdering av fastigheter...24 3.4.1 Påverkan av fastighetens värde...24 3.4.2 Värderingsmodeller...25 3.4.3 Direktavkastning...27 3.4.4 Känslighetsanalys...29 3.4.5 Osäkerhet i värdering...29 3.5 Värderarnas roll...30 3.6 Agentteori...31 5.1 IAS 40...39 5.2 Fastighetsmarknaden...39 5.3 Värdering av fastigheter...40 5.4 Värderingsmetoder...41 5.6 Värderarens roll...42 2

5.7 Kassaflödesmetod...43 Referenslista...48 Bilaga 3...63 Bilaga 4...68 Bilaga 5...76 Bilaga 6...82 Bilaga 7...86 3

Ordlista Avkastningskrav = Den avkastning som ägare kräver på eget kapital beroende på hur riskfylld investeringen är BNP = Bruttonationalprodukt Direktavkastning = Driftnetto/marknadsvärde Diskontering = Beräknar vad en betalningsström i framtiden är värd idag utifrån ett avkastningskrav Driftnetto = Hyresintäkter drift- och underhållskostnader fastighetsadministration - fastighetsskatt - tomträttsavgäld Extern värderare = En värderare som anlitas utifrån och måste alltid vara oberoende och självständig IAS = International Accounting Standards IASB = International Accounting Standards Board IFRS = International Financial Reporting Standards Intern värderare = En värderare som är anställd på företaget Investeringskalkyl = En kalkyl som upprättas när företag skall ta beslut om investeringar Kalkylperiod - Den period som investeringen beräknas på Kalkylränta - Räntesats som beräknas på kalkylmässiga grunder för att användas i investeringskalkylering Kassaflödesanalys - Värderingsmetod där nuvärdesberäkning av framtida in- och utbetalningar som genereras av fastigheten sker Känslighetsanalys - Förändring av en variabel i taget i en investeringskalkyl för att se vad utfallet blir Marknadsvärde - Det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs

Ortsprismetod = Värderingsmetod som baseras på priser som betalats för liknande fastigheter Respondent = Den person som intervjuas Restvärde = En investerings kvarvarande värde då den ekonomiska livslängden för tillgången är slut diskonterat till ett nuvärde RR = Redovisningsrådets rekommendationer SOU = Statens offentliga utredning

1. Inledning Här kommer en presentation av bakgrunden till ämnet, problemdiskussion, problemformulering och syfte med uppsatsen att beskrivas. Värderingsförfarandet är ett stort och komplext arbete där det inte finns något facit i vad som är en rätt värdering (Castellum, 2009). Värderingen består av en rad olika bedömningar och antaganden som ska göras. Många av bedömningarna innefattar ett troligt utfall om hur olika faktorer i framtiden blir och hur dessa kommer att påverka fastighetsvärdena. Det finns olika metoder för att komma fram till marknadsvärdet på en fastighet och många har ett intresse av en rättvisande bild av fastighetens värde (Nordlund, 2009). 1.1 Bakgrund Det finns internationella redovisningsstandarder International Financial Reporting Standards, IFRS. I dessa standarder finns en del som behandlar förvaltningsfastigheter International Accounting Standards, IAS 40. 2005 införde Sverige nya redovisningsstandarder och har sedan dess följt de internationella redovisningsstandarderna IAS/IFRS (Bengtsson, 2008). IAS/IFRS har till syfte att skapa enhetliga redovisningsstandarder för att bidra till en ändamålsenlig, kostnadseffektiv och fungerande kapitalmarknad mellan olika länder (Statens offentliga utredningar [SOU] 2003:71). Standarderna om värderingsmetoder har bland annat tillkommit för att intressenter såsom aktieägare, investerare med flera ska få en så rättvisande bild av företaget som möjligt. Redovisning enligt IAS 40 innebär att fastigheterna ska värderas till

anskaffningsvärde eller till marknadsvärde (Nordlund, 2007). För att värdera till marknadsvärde kan flertalet metoder användas som kan delas upp i två huvudgrupper, ortsprismetoder och avkastningsbaserade metoder (Nordlund, 2008). Av de företagen vi undersökt har samtliga använt sig av en avkastningsbaserad metod, där åtta av tolv företag använt sig av den avkastningsbaserade metoden kassaflödesmetod. De andra fyra har använt sig av andra avkastningsbaserade värderingsmetoder. Värdering av fastigheterna i ett fastighetsföretag kan göras antingen av en intern- eller en extern värderare, eller en kombination av dessa (Lantmäteriet, 2008). Genom ortsprismetoden görs antaganden om marknaden där genomförda köp i området eller köp under liknande förutsättningar tas i beaktande. Vid framtagande av direktavkastningskrav utifrån en ortsprismetod beräknas den från transaktioner på fastighetsmarknaden (Nordlund, 2009). Enligt Nordlund (2008) ska en renodlad kassaflödesmetod basera direktavkastningskravet på finansiella krav. De finansiella kraven kan till exempel utgå från aktievärdet och som tas direkt från den finansiella marknaden. För att få fram marknadsvärdet genom kassaflödesmetoden använder sig värderarna av en diskonteringsränta som kan vara härledd från ett direktavkastningskrav för att nuvärdesberäkna framtida in- och utbetalningar samt restvärde på fastigheten (Lind, 2004). Av de företag som undersökts i uppsatsen har flera företag angett i sin årsredovisning att de värderar utifrån en avkastningsbaserad metod (vanligtvis en kassaflödesmetod) men utgår från ortspriserna i sina direktavkastningskrav. Detta är ett tydligt exempel att det finns problematik inom området då det finns flertalet begrepp som gör att det är svårt att tolka värderingsmetoderna på ett korrekt sätt. När värderingen baseras på antaganden från marknaden ökar dess osäkerhet vid färre transaktioner (Lind, 2004). Sedan 2007 har den starka tillväxten med ett stort tillflöde av kapital minskat (Magnusson, 2008). Transaktionerna har blivit färre vilket har att göra med bland annat att de utländska investerarna har lämnat den svenska marknaden samt att utlåningsinstituten är mer restriktiva med sin utlåning än tidigare och kräver större säkerhet än tidigare (Castellum, 2009).

1.2 Problemdiskussion Ett av problemen vid fastighetsvärderingen vid avkastningsbaserade metoder är att de grundar sig på antaganden och risken att investera i fastigheter. Värdering av fastigheter ska återspegla vad fastigheten är värd vid en eventuell försäljning den aktuella tidpunkten på en öppen marknad (Nordlund, 2007). Genom färre transaktioner och osäkerhet på fastighetsmarknaden är det enligt Lind (2004) problematiskt att fastställa ett korrekt direktavkastningskrav och utföra värderingarna så att fastigheterna återspeglar marknadsvärde. Det blir således svårare att värdera fastigheter vid en lågkonjunktur och därigenom blir värderingarna behäftade med större osäkerhet. Ett fastighetsförvaltande företags resultat påverkas direkt av värdet på fastighetsbeståndet. Går värdet ner så minskar resultatet med samma siffra då fastighetsvärdet direkt förs in i resultaträkningen under posten orealiserade värdeförändringar (Castellum, 2009). Baum et. al. (2000) skriver att undersökningarna som gjorts bland annat av Ball och Brown påvisar att aktiekurserna anpassar sig till resultatinformationen i samband med företagens bokslut. Det borde innebära att fastighetsföretagen vill presentera ett bra resultat vilket inger en god framtidstro för företaget och gör att aktiekursen inte faller. Det är även viktigt att företagen påvisar god ekonomi för att de lättare ska kunna få lån, bättre kreditvillkor samt för att fler ska vilja investera i företaget. Värderingen av fastighetsbeståndet är därigenom en viktig del då det har en stor resultatpåverkan. De externa värderarna får inte anpassas så att den ensidigt motsvarar uppdragsgivarens krav och behov (Bergstrand, 2006). Värderarna är anställda av företagen för att göra interna eller externa värderingar. De externa värderarna anlitas av fastighetsföretag och för dem är det viktigt att göra ett bra jobb så att de blir anlitade av företaget igen. Det skulle kunna inkräkta på den oberoende och självständiga roll som fastighetsvärderarna ska ha (Samfundet för fastighetsekonomi, 1993). Utifrån företagens syn är det lönsamt för dem om värderarna bedömer ett mer positivt marknadsvärde på fastigheterna än vad det verkligen är. Genom det tycker vi att det är ett intressant område att studera närmre.

1.3 Problemformulering Hur värderas fastigheter till marknadsvärde? Finns det något som tyder på att de svenska börsnoterade fastighetsbolagen värderar sina fastigheter för högt i lågkonjunktur då det sker få transaktioner? Hur oberoende är värderingsmännen i sina värderingar i förhållande till sin uppdragsgivare? 1.4 Syfte Syftet med uppsatsen är att förklara fastighetsvärderingen och de påverkande faktorerna i en lågkonjunktur utifrån olika perspektiv. Utifrån detta kommer undersökning göras för att se om det finns något som tyder på att fastighetsvärderingen ger ett för högt marknadsvärde.

2. Metod I avsnittet kommer vi att beskriva tillvägagångssättet för att lösa vår problemställning och hur insamlandet av information utförts. 2.1 Grundläggande information Syftet med denna uppsats är att vi ska undersöka de parametrar som påverkar värderingen utav fastigheter sett utifrån olika perspektiv. För att ta reda på detta har vi har utgått från ett svenskt börsnoterat fastighetsförvaltande företag. Genom att välja ett företag ökas förståelsen för hur de redovisat sina fastigheter till verkligt värde. Det är lättare att studera ett företag mer ingående än flera och se hur fatighetsvärdet de angett ger en rättvisande bild av företaget. Urval har grundat sig på olika företags årsredovisningar och utifrån dessa samt teori har vi formulerat våra intervjufrågor. Enligt Jacobsen (2002) styr frågeställningarna metodvalet. När vi formulerat vår problemställning ansågs en kvalitativmetod var den som bäst besvarade våra frågor. Detta då man kan gå in på djupet i intervjuerna vilket ger en större förståelse om problemet. 2.2 Procedur För att välja ut ett företag som gav oss en större inblick i hur tillgångarna värderas beställdes årsredovisningar från olika börsnoterade företag för åren 2007 och 2008. Vissa företag hade inte publicerat sina årsredovisningar för 2008 vilket ledde till att de inte ingick i det fortsatta urvalet det som återstod var tolv företag. Årsredovisningarna studerades genom att jämföra olika faktorer och skillnader i redovisningen. Jämförelser gjordes både mellan olika företag och hur företagen själva redovisat. Det första som undersöktes var huruvida någon ändrat sin värderingsmetod mellan 2007 och 2008. Inget av de undersökta företagen hade gjort det. Därefter studerades företagets orealiserade värdeförändring, värderingsmetod samt förändring av direktavkastningskravet. Det gjordes för att se vilka antaganden företagen gjort om marknaden, vilken risk marknaden

anses ha idag och vilka faktorer som påverkat. Vi ville även veta hur de ser på den framtida fastighetsmarknaden samt hur långa hyresavtal företaget hade. Om de har långa hyresavtal behöver de inte påverkas i lika stor grad av lågkonjunkturen som ett företag med korta hyresavtal. För att hitta ett företag av dessa tolv började vi med att studera vilken värderingsmetod de använt sig av. Åtta av tolv av de undersökta börsnoterade fastighetsföretagen använde sig av en kassaflödesmetod, de andra fyra värderade genom en kombination av ortsprismetod och en avkastningsbaserad metod. Det söktes en utförlig kassaflödesanalys för att det skulle vara lättare att analysera och undersöka hur fastighetsvärdena beräknats. Utav dessa åtta företag hittade vi ett företag, Castellum, som visade en utförlig kassaflödesanalys samt hade korta hyresavtal. Enligt Castellum (2009) var hyresavtalen i genomsnitt på drygt tre år. Information om hur bedömningen av parametrarna gått tillväga för respektive företag anges i Bilaga 7. 2.3 Castellum En kortare presentation om företaget och de parametrar som undersökts ges nedan. Castellum är ett börsnoterat fastighetsförvaltande företag som har fastigheter uppdelade på fem regioner runt om i Sverige. Deras fastighetsvärderingar är gjorda internt genom en 10-årig kassaflödesmodell. Varje fastighet har bedömts enskilt med hänsyn till den framtida intjäningsförmågan och marknadens avkastningskrav. För att säkerställa sina interna värderingar har ett externt värderingsföretag värderat 51 procent av Castellums värdemässiga fastighetsbestånd. Genom denna kontrollvärdering så framkom att den interna värderingen var 1 procent högre än den externa värderingen (Castellum, 2009). De parametrar vi studerade var: Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresnivåer Direktavkastningskrav

I årsredovisningarna finns en enklare modell av de parametrar som kassaflödesmodellen bygger på. En av de som angavs var den förväntade uthyrningsgraden som visas i figur 1.

Castellums förväntade ekonomiska uthyrningsgrad 2006 2007 2008 200 9 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2017 Årsredovisnin g 2006 87,10 % 89 % 91 % 92% 94 % 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % Årsredovisnin g 2007 87,90 % 90 % 91% 92 % 94 % 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % Årsredovisnin g 2008 89,70 % 90% 91 % 92 % 94 % 95 % 95 % 95 % 95 % Figur 1 Figur ur Castellum årsredovisning 2008 (2009). S. 93 Siffrorna i fetstil visar vad den faktiska uthyrningsgraden är för det gångna året. Prognosen för nästföljande år stämmer relativt bra överens med utfallet året efter. I denna modell kan man se hur de flyttat fram den prognostiserade uthyrningsgraden ett år för varje årsredovisning. Den förväntade uthyrningsgraden på 95 procent har flyttats fram från 2011 till 2013 under åren 2006 till 2008. Förfarandet ansåg vi var konstigt och utifrån det ville vi undersöka hur relevanta yrkeskategorier ställde sig till kassaflödesanalysen. Hyresnivåerna beräknas att öka de kommande åren enligt kassaflödesmodellen i Castellums (2009) årsredovisning för 2008. Under det gångna året ökades Castellums direktavkastningskrav med 0,4 procentenheter vilket resulterade i ett minskat värde på företagets tillgångar med 1 400 Mkr (Castellum, 2009). 2.4 Urval För att få en mer djupgående bild av problemet och en större nyans vill vi belysa värderingen ur flera yrkespersoners perspektiv. Respondenterna valdes för att få ut information om värdering ur olika synvinklar. Vi vill genom vårt val få deras professionella åsikter då det kan ange hur tillförlitlig informationen är i årsredovisningen.

Kontakt togs först med företaget Castellum via telefon och e-post för att inplanera ett möte med ekonomiansvarig. Tyvärr fanns ingen möjlighet att göra någon intervju med dem då de inte hade tid för det inom ramen av vad som var möjligt för oss att hinna färdigställa vår uppsats. En nackdel med att intervjun inte gick att genomföra är att den information som inte finns att tillgå i årsredovisningen går förlorad. Valet av yrkeskategori är gjorda utifrån vilken information vi trodde oss kunna få och är redogjord nedan. Fastighetsvärderare som är extern Ger en professionell och oberoende syn på värdering. Kan förklara hur värderare ser på fastighetsmarknaden idag och i framtiden samt om de anser att det är svårare att värdera i dagens lågkonjunktur. Undersöka hur värderingsförfarandet utförs i verkligheten samt om det skiljer sig åt beroende på vem som värderar. Vi vill även veta vad som påverkar värderingen och hur de ställer sig till det material som värderingen baseras på. Analytiker Om de tar hänsyn till hur företagets siffror tas fram eller vad intresset är av det resultat som företaget redovisar. Hur de ser på värderarnas värdering, dess förfarande och om de anser att värderarna är oberoende i sin värdering. Hur ser de på fastighetsmarknaden idag och i framtiden? Anser de att det är svårare att bedöma fastighetsföretag och fastigheter idag än tidigare då det finns färre transaktioner som kan jämföras med. Utlåningsinstitut Hur de ställer sig till den värdering som är gjord och om deras insyn i företaget och dess marknadsvärde. Hur deras värderingsförfarande går till? Om de anser att värderarna är oberoende i sin värdering. Deras syn på fastighetsmarknaden idag och i framtiden. Hur de ställer sig till utlåning till fastigheter idag, detta då många fastighetstransaktioner är beroende av extern finansiering. Redovisningsexpert fastigheter Hur ser de på värderarnas värderingar. Synpunkter på IAS 40. Tydligheten i årsredovisningarna, anser de att det kan göras mer där. Hur de ställer sig till de parametrar som ligger till grund för värderingen. Vad anser de om att ge sitt godkännande till fastighetsföretagens årsredovisningar nu när det är en instabil marknad

samt om de anser att värderare är oberoende. 2.5 Val av intervjuer samt förberedelse Innan intervjuerna kommit till stånd har kontakt skett genom telefon samt e-post. Vid den första kontakten med företagen presenterade vi oss själva, uppsatsen och dess syfte. Detta gjordes för att vi skulle få komma i kontakt med rätt person på företaget. Vi fick god respons från samtliga företag och valde att efterhand boka in sex stycken intervjuer av de sju tillfrågade företagen. Ett av företag som kontakt togs med men som ingen intervju inplanerades med var pga. att vi ansåg att materialet var mättat inom det området respondenten skulle intervjuas. Tiden för arbetet är begränsat vilket har lett till begränsningar av antalet intervjuer. Enligt Jacobsen (2002) tar förberedelserna runt intervjun minst lika lång tid som själva intervjun. Vi bokade tre stycken telefonintervjuer och tre stycken personliga intervjuer. En av respondenterna önskade få intervjufrågorna skickade till sig i förväg per e-post för att kunna ge bättre och tydligare svar då denne var relativt ny i branschen. Respondenterna som valts har inblick i fastighetsbranschen speciellt inom sitt yrkesområde. De som intervjuats är genom telefonintervjuer två värderare, en från NAI Svefa i Örebro och en från Newsec i Göteborg samt en analytiker från Jones Lang LaSalle. De tre personliga intervjuer består av, en företagsrådgivare från Swedbank, en fastighetsspecialist från företaget KPMG samt en värderare från företaget AEJ. Vi har inriktat våra personliga intervjuer på respondenter från den lokala marknaden med godkännedom inom ämnet. Det är enligt Jacobsen (2002) rekommenderat för att reducera problem så som tidsbrist utifall intervjuplatserna är belägna långt ifrån varandra. Jacobsen (2002) skriver att intervjusvaren baseras på egna upplevelser, erfarenheter och tolkningar. Detta har gjort att svaren vi fått av respondenter alltid kommer att skilja sig åt oberoende av om vi väljer sex eller fler intervjuer. Jacobsen (2002) menar att då urvalet är

begränsat behöver inte åsikterna nödvändigtvis stämma överens med allmänheten i stort. Kvale & Brinkmann (2009) poängterar att det har stor betydelse att man uppnår mättnad i intervjuerna för att kunna gå vidare med materialet i uppsatsen. Vi anser att vi har uppnått mättnad inom ramen för den tid vi har haft samt uppsatsens omfång. 2.6 Intervju Enligt Jacobsen (2002) är den stora fördelen med att göra intervjuer är att den individuella personens inställning och uppfattning framkommer. Intervjuerna gjordes genom öppna frågor som är relevanta och utgår från teorin. Vid varje intervju har den intervjuade fått möjligheten att framhäva sina personliga tolkningar och erfarenheter. Enligt Holme & Solvang (1997) är det respondenten som utgör vilken information som blir central under intervjun. Detta medförde att olika intervjusvar dominerade beroende på vilken respondent som intervjuades. Vi utförde vad Kylén (2004) kallar halvstrukturerade intervjuer. Det innebär att den intervjuade först fritt får berätta om ett stort område och där man sedan styr intervjun genom att ställa mer specifika frågor inom ämnet. Kylén (2004) menar att en halvstrukturerad intervju ger möjlighet att förändra frågorna och dess ordningsföljd. Valet av halvstrukturerad metod var bra då vi valde vilken fråga som skulle ställas beroende på respondentens svar. Intervjuerna vi utförde har varit både telefon- och personliga intervjuer. Helst hade enbart personliga intervjuer gjorts då det enligt Jacobsen (2002) är enklare att få en förtroligare stämning, vilket är svårt vid telefonkontakt Telefonintervjuer ger som regel inte lika detaljerad intervju som personliga möten vilket kan resultera i att viktig information går förlorad. Det finns dock en fördel med telefonintervju förutom att det är billigare, kräver mindre resurser och går snabbare att utföra är att den minskar intervjueffekterna. De intervjueffekter som kan uppstå i en personligintervju kan t ex vara att intervjuaren påverkar intervjupersonen eller att samspelet mellan dem inte fungerar. Förutom intervjueffekterna som kan uppstå är det mest fördelaktigt att utföra besöksintervjuer (Jacobsen, 2002).

Intervjuerna som genomfördes varierade i tidslängd mellan 40-90 minuter beroende på respondent samt intervjuform. De personliga intervjuerna varierade mellan en timme och en och en halv medan telefonintervjuerna var mellan 30 minuter och en timme. När vi bestämde plats för de personliga intervjuerna fick respondenten välja vart intervjun skulle ta plats. Detta då Jacobsen (2002) anser att det är viktigt att respondenten får välja plats för intervjun för att denne ska känna sig tillfreds och lugn i intervjumiljön. Vid de personliga intervjuerna tog två av intervjuerna plats på respondenternas arbetsplats och en intervju tog plats i offentlig miljö. Samtliga intervjuer, både telefon- och personliga intervjuer, genomfördes genom att en av författarna ställde de flesta intervjufrågorna medan den andra inflikade frågor för att följa upp svar eller göra kompletteringar av respondenternas svar. Anteckningar under intervjun fördes av båda författarna, för att komplettera varandras anteckningar och för att i största möjliga utsträckning få med det svar respondenten gav. Det gjordes för att i största möjliga mån säkerställa korrektheten och exaktheten i respondenternas svar. Kvale & Brinkmann (2009) tycker att det är viktigt att intervjuerna utförs konsekvent. Vi försökte göra det i så stor utsträckning som möjligt. Det var en intervju där endast en författare var närvarande annars var förfarandet snarlikt. 2.7 Behandling Bearbetningen av intervjuerna gjordes i efterhand, anteckningarna renskrevs snarast det var möjligt av en författare. Därefter läste den andra författaren igenom intervjun och kompletterade den. Efteråt lästes intervjumaterialet igenom av båda författarna. Respondenterna tillfrågades om de ville ta del av intervjun de genomfört. Två av respondenterna valde att läsa sina intervjuer och båda valde att göra ett fåtal justeringar. Under intervjuernas gång har ny information tillkommit vilket har lett till att vi har fått ta kontakt med vissa respondenter för att komplettera intervjuerna med följdfrågor. Respondenterna har varit hjälpsamma och bistått med svar på de kompletterande frågorna som vi behövde

ställa. Resultatet valdes att skriva i löpande text då många av våra frågor löpte in i varandra och många av de svar vi fick var likadana. Kvale & Brinkmann (2009) anser att man får en bättre överblick på materialet om intervjuerna är i text. Man kan på så sätt lättare strukturera upp och analysera respondenternas svar. Vidare ges även denna form av struktur på intervjusvaren en mer lättförstålig text för läsaren. Intervjufrågorna som användes under intervjuerna är uppbyggda för att ge svar åt frågeställningar och uppsatsens syfte. Alla intervjuer är i sin helhet bifogade i Bilaga 1-6 med respektive respondents svar. Vi har valt att presentera intervjuerna och respondenternas svar som en sammanfattning för att få fram de delar som har relevans för vår uppsats. Sammanfattningen är uppdelad i tre delar, en där samtliga respondenter som fått frågan behandlas oavsett yrkeskategori. Sedan är uppdelningen en grupp bestående av värderare och i sammanfattningen benämns som Grupp 1 samt en grupp bestående av företagsrådgivare, analytiker samt redovisningsspecialist och i sammanfattningen benämns för Grupp 2. Sammanställningen i grupper har gjorts på så sätt att grupp 1, de tre värderarna gett sin syn på värdering och hur den utförs. Grupp 2, de resterande respondenterna som gett sin syn på värderingen samt värderarnas opartiskhet. Gruppindelningen är gjord enligt denna struktur för att personer med inblick i fastighetsbranschen ska kunna ge sin syn på hur oberoende värderarna är i sina värderingar samt se skillnader i hur värderare ställer sig till värdering och dess förfarande. 2.8 Metodkritik Enligt Jacobsen (2002) skapar teorin först förväntningar hos oss som vi därefter undersöker om den överensstämmer med empirin. Nackdelen med att leta information på detta sätt är enligt Jacobsen (2002) att när vi undersöker problemet bara letar efter relevant information och på så sätt ofta stöder den teori som redan undersökts, vilket också är våra förväntningar. Vid detta tillvägagångssätt kan viktig information

förbises och därmed kan en felaktig slutsats dras eller att tolkning av resultaten inte blir på det sätt som den intervjuade menade (Jacobsen, 2002). Detta anser även Kvale & Brinkmann (2009) då de skriver att författaren blir blind då denne endast letar information som ger stöd åt dennes förväntningar. Ett problem som kan uppstå är att genom problemställningen och vem som tillfrågas kan en negativ eller objektiv och helt neutral ställning hos intervjupersonen skapas (Jacobsen, 2002). För att försöka att undvika detta valde vi en öppen intervju där vi kunde ge den intervjuade ett stort utrymme och därigenom få fram dennes tankar och funderingar. Vi ville inte begränsa möjligheterna till ny information i intervjuerna genom att ställa slutna frågor utan har valt att göra en öppen intervju. De strukturerade intervjufrågorna bygger på teori men där den intervjuade personen kan fylla på med egen ny information. Nackdelen enligt Jacobsen (2002) med intervjuer är att de kan bli så omfattanden att intervjuare omedvetet inte tar med information. 2.8.1 Tillförlitlighet Validiteten handlar om hur giltig och relevant studien är (Jacobsen, 2002). Vi är medvetna om att tillförlitligheten och objektiviteten kan vara något rubbad då det kan finnas ett egenintresse för intervjupersonen. Det eftersom vissa frågor berör dennes yrkesmässighet. Kylen (2004) anser att det är viktigt att man utgår från källor som ger relevans till ämnet. Vi utgick från källor som gav oss konkreta detaljer och beskrivningar av händelser. Vi har strävat efter att få vår studie tillförlitlig och relevant genom att göra telefon- och personliga intervjuer. De informella metoderna, de som är lösare i sin struktur kan ge högre validitet än de som är fast strukturerade (Kylén 2004). Kvale & Brinkmann (2009) skriver att författarna bör vara väl medvetna om att de utgör forskningens verktyg. Vidare menar de att den ideale intervjuaren för alla tillfällen inte finns utan att man når skicklighet genom övning. Vår oerfarenhet av att intervjua visade genom att vissa av frågorna inte har besvarats av samtliga respondenter som fått frågan. Vid bearbetningen av materialet

upptäcktes att det saknades konsensus i vissa svaren respondenterna gett. Vi har endast utfört ett fåtal intervjuer utifrån ett företags årsredovisning och därför kan resultatet av vår studie inte generaliseras.

3. Teoretisk referensram I avsnittet finns grundläggande information om värdering och dess förutsättningar. Vi kommer redogöra utifrån vilka förutsättningar som värderingen görs och vilka krav som finns för värderare. För att reda ut den grundläggande teorin bakom fastighetsvärdering för kommersiella fastigheter i ett börsnoterat företag kommer vi i nedanstående avsnitt att presentera lite bakgrundsfakta om lagstiftningen, vad värderingsmodellerna som förekommer i de svenska börsnoterade företagen grundar sig på, värderarnas roll och hur fastighetsmarknaden ser ut. Vi kommer även att ge utförligare förklaringar på hur direktavkastningskravet påverkar fastighetsvärden, varför en känslighetsanalys utförs och hur oberoende värderarna är i sina bedömningar. 3. 1 IFRS och IAS 40 De svenska börsnoterade företagen ska redovisa fastigheters värde enligt de internationella regler som finns i IAS/IFRS. Tidigare har den svenska marknaden följt Redovisningsrådets rekommendationer (RR) som var det normgivande organet för svenska börsnoterade företag. För att göra reglerna lika inom hela EU beslutades 2002 att International Accounting Standards (IAS) skulle gälla från och med 2005 och då skulle de börsnoterade företagen redovisa enligt International Financial Reporting Standards (IFRS) (SOU 2003:71). Även innan 2005 kunde (och skulle) de svenska fastighetsbolagen redovisa till marknadsvärden men då endast som tilläggsupplysningar. IFRS är internationella redovisningsstandarder och IAS 40 är en del av dessa och gäller redovisning för förvaltningsfastigheter, hur de ska behandlas i redovisningen och vilka upplysningar som krävs (Bengtsson, 2008). I IAS 40 står det att fastigheter ska redovisas till marknadsvärde eller anskaffningsvärde för att följa IFRS. Denna förordning har till syfte att

skapa enhetliga redovisningsprinciper för att bidra till en ändamålsenlig, kostnadseffektiv och fungerande kapitalmarknad mellan länderna (SOU 2003:71). IAS/IFRS nya sätt att redovisa har som syfte att ge en rättvisande ekonomisk bild av de börsnoterade fastighetsföretagen. IAS 40 anger hur förvaltningsfastigheter ska behandlas i redovisningen samt vilka upplysningar av värderingen som krävs. Genom dessa standarder ska intressenter förses med relevant information som beslutsunderlag (Bengtsson, 2008). De företag som på balansdagen har noterade värdepapper på en börs eller auktoriserad marknadsplats ska det räkenskapsår som startar 2005 och framåt upprätta en koncernredovisning som följer de krav som finns i IFRS/IAS. RR:s inriktning är att de internationella redovisningsstandarderna ska följas och att endast avvikelser får förekomma om den svenska lagstiftningen hindrar en sådan redovisning eller om det finns andra starka skäl för detta (Skatteverket, 2004). 3.2 Marknadsvärde Enligt de regler som finns i IAS40 ska fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde eller marknadsvärde. Bengtsson (2008) citerar definitionen om verkligt värde enligt IAS 40 enligt FAR(2009). Det verkliga värdet på en förvaltningsfastighet är vanligen marknadsvärdet. Verkligt värde fastställs som det mest sannolika pris som rimligen kan erhållas på marknaden på balansdagen inom ramen för definitionen av verkligt värde. Bengtsson (2008) s.65 Verkligt värde är det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Bengtsson (2008) s. 64 Enligt Bengtsson (2008) är huvudprincipen för en förvaltningsfastighet att det verkliga värdet är marknadsvärdet. Om inget marknadsvärde

finns att tillgå på orten där fastigheten är belägen ska värdet tas fram genom ett jämförelseobjekt som är likvärdigt trots att det är av annat slag och skick. Om det inte är möjligt kan fastightsvärdet beräknas fram genom nuvärdet av framtida betalningsströmmar. Bengtsson (2008) poängterar att huvudprincipen är det möjliga försäljningsvärdet på balansdagen och att kassaflödesmetoden endast är en nödlösning. 3.3 Fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden har under flera år haft en stark tillväxt med en stor tillströmming av kapital. 2006 var ett svenskt rekordår beträffande fastighetstransaktioner och transaktionsbeloppet uppgick till cirka 150 miljarder kronor. Under 2007 minskades transaktionsbeloppet till 140 miljarder kronor (Magnusson, 2008). Nedgången av den svenska fastighetsmarknaden 2008 förväntades vara hög men dämpades till en nedgång på nio procent. Anledningen var att det var några få väldigt stora fastighetsaffärer som genomfördes under året. En av dem var AP fastigheters köp av Vasakronan. Den transaktionen är den enskilt största fastighetsaffären som någonsin gjorts i Sverige (Newsec, 2009). I norden har det varit ett stabilt politiskt klimat som medfört att många utländska investerare valt att placera sitt kapital i Sverige (Magnusson, 2008). Sverige har en export som utgör nästan 50 procent av Sveriges bruttonationalprodukt (BNP), vilket gör svenskt näringsliv väl anpassat till en internationell standard. Det finns olika anledningar till att den svenska fastighetsmarknaden har varit så framgångsrik. Det beror bland annat på att den svenska ekonomin har varit bättre än det europeiska genomsnittet och att den svenska fastighetsmarknaden har hög transparens då stor tillgång finns till offentliga register samt att processerna av due-diligence är konsekventa (Magnusson, 2008). Roulac (1995) förklarar due-diligence som en process vid fastighetstransaktioner som konfirmerar riktigheten i de antaganden som gjorts innan transaktionen inletts. Under 2007 stod de utländska investerarna för cirka 60 procent av köpen på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. De minskade till cirka 25 procent 2008 och det första kvartalet 2009 har samtliga fastighetsaffärer över 100 miljoner kronor varit av svenska investerare (Newsec, 2009).

Den globala lågkonjunkturen syns nu även i Sverige där sjunkande tillväxt och ökande arbetslöshet troligtvis kommer att bli ett faktum under 2009 (Newsec, 2009). I den rådande lågkonjunkturen är utlåningsinstituten alltmer restriktiva i sin utlåning vilket leder till att många investerare uteslutas från köpmarknaden. Det är p.g.a. att investerarna har svårt att få tillräckligt med kapital för att genomföra en fastighetsaffär om inte utlåningsinstituten hjälper till med finansieringen. Under första kvartalet av 2009 visade det sig att färre investerare kunde genomföra fastighetsköp då transaktionerna på kommersiella fastigheter minskade med 76 procent mot förgående år (Newsec, 2009). De flesta fastighetsbolag redovisar ökande driftöverskott för första kvartalet för 2009. Detta även om resultaten har varit negativa som en följd av de minskade fastighetsvärdena. 3.4 Värdering av fastigheter Huvudprincipen är att det verkliga värdet är fastighetens marknadsvärde, det pris som vid en försäljning på den öppna marknaden skulle vara överlåtelsepriset (Bengtsson, 2008). Fastighetens värde är olika för olika människor genom att den innefattar tillgångar som bedöms på olika sätt beroende på preferenser (Lantmäteriet, 2008). I företagens redovisningar måste det marknadsvärde som används i redovisningen bestämmas på ett tillförlitligt sätt (Bengtsson, 2008). Värdering av en fastighet görs utifrån bedömningar och olika antaganden där värderaren kommer fram till vilket marknadsvärde som fastigheten anses ha (Lantmäteriet, 2008). Värderingar bygger till stor del på antaganden om framtiden vilket gör att fastighetsvärdering är osäkert (Lind, 2004). För fastighetsföretagen ska alla fastigheter i företaget värderas utifrån samma värderingsmetod (Bengtsson, 2008). 3.4.1 Påverkan av fastighetens värde Vid värdering av fastigheter är det inte bara objektet och området som hänsyn ska tas till. Det är även fastighetsmarknaden, dess delmarknader och omvärlden som ska tas i beaktande (Lantmäteriet, 2008). Den faktorn som gör störst inverkan på fastighetens värde är för kommersiella fastigheter det geografiska läget. Beroende på läget på

fastigheter påverkas hyresnivåer, detta framförallt på lokaler. De lägesanknutna faktorerna som spelar roll för fastighetens värde kan vara tillgänglighet och närhet till andra liknande fastigheter. Ett bra läge brukar ofta generera låga vakanser, större efterfrågan och högre hyror. (Lantmäteriet, 2008). Olika fastigheter har olika bra lägen beroende på vad det är för fastighet. Förutom att läget av fastigheten påverkar priset så finns det faktorer som är knutna till fastigheten som också spelar in på fastighetsvärdet. Det kan vara fastighetens areal, byggrätt, skick på byggnaden och upplåtelseform som inverkar på marknadsvärdet (Lantmäteriet, 2008). Vid redovisningen av fastighetsvärdena ska upplysningar ges om vilken metod som använts för värderingen, vilka väsentliga antagande som gjorts, och om värderingen stöds av faktiska transaktioner eller på vilka faktorer som den baseras på (Nordlund, 2009). 3.4.2 Värderingsmodeller Ortsprismetod: Vid värdering enligt ortsprismetoden så baseras uppgifterna på priser som betalats för liknande fastigheter, jämförelseobjekt. Fastigheter är sällan eller aldrig lika så de kan inte jämföras utan justering. Justeringen kan göras genom normering till bland annat nyckeltal. Ortprismetoden kan indelas i två grupper. Dels den direkta ortprismetoden som baseras på redovisade jämförelseköp dels den indirekta ortprismetoden som baseras på nyckeltal (Nordlund, 2008). Nordlund (2008) anger några av de vanligaste normeringsmetoderna som används: Bruttokapitaliseringsmetoden - Köpeskilling relaterade till hyran (kr/hyran) Nettokapitaliseringsmetoden - Driftnettot relaterade till köpeskilling (%) Köpeskillingskoefficient - Köpeskilling relaterade till taxeringsvärdet (kr/taxeringsvärde) Kr/kvm bruksarea - Köpeskilling relaterade till area (kr/kvm) Vilken normeringsmetod som används vid värderingen är skiftande beroende på fastighetstyp och tillgång av information och data. Även

om fastigheterna i sig är relativt lika och läget på dem är jämförbart inverkar även en tidsfaktor. Med tidsfaktor menas att det inte är troligt att en fastighet som säljs idag kan jämföras med en fastighetsförsäljning för tio år sedan (Lantmäteriet, 2008). Ortsprismetoden kan tillämpas på alla fastigheter där det finns jämförelseobjekt. Det är viktigt att i urvalet av jämförelseobjekt använda sig av de mest jämförbara köpen. Om det finns objekt på marknaden som särskiljer sig kraftigt eller där faktorer har en felaktig inverkan på försäljningspriset (t ex konkursförsäljning) bör de inte tas med i urvalet. Det kan annars ges ett missvisande resultat vid värderingen (Lantmäteriet, 2008). För att slutligen få fram marknadsvärdet på värderingsobjektet krävs att det framräknade värdet bedöms och jämförs med skillnader som finns mellan jämförelseobjekten och värderingsobjektet. Ortsprismetodens för- och nackdelar: I många fall finns få jämförelseobjekt vilket utgör en nackdel för värderingsmetoden och utan bra jämförelseobjekt är det svårt att göra en korrekt bedömning (Lantmäteriet, 2008). En anledning till att det finns få jämförelseobjekt kan enligt Jaffee (1994) bero på att den svenska marknaden består av säregenskaper. Det är svårt att skaffa sig information om den framtida efterfrågan och det tillgängliga utbudet. Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden består av ett litet antal mycket stora fastighetsbestånd. Det gör att vinstförväntningar samt lånemöjligheter blir de viktigaste faktorerna till fastighetsmarknadens utveckling (Jaffee, 1994). Kassaflödesmetod: I kassaflödesmetoden nuvärdesberäknas framtida driftnetton som genereras av fastigheten. En prognos görs för varje år där ett driftnetto och restvärde kommer att diskonteras tillbaks till värderingstidpunkten med en kalkylränta. Restvärdet på en fastighet beräknas som marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut. Om fastighetens livslängd är längre än kalkylperioden kan restvärdet anses som ett ungefärligt värde av de förväntade avkastningarna efter kalkylperiodens slut (Lantmäteriet, 2008). Att bestämma restvärdet är svårt då det kommer att ske på en marknad som är framåt i tiden och hur tillgång och efterfrågan ser ut just då är svårbedömt (Nordlund,

2009). Kassaflöden kommer att beräknas från den tidpunkt då de enligt prognosen kommer att inträffa (Lantmäteriet, 2008). Intäkter och kostnader för en fastighet är föränderliga över tiden därför är det svårt att bedöma framtida intäkter och kostnader under flera år. Kassaflödesmetoder är därför mer tillförlitliga om de sker under en kortare period än vid en längre period (Nordlund, 2009). Kassaflödesmetodens för- och nackdelar: Kassaflödesmetoden är en flexibel metod för att beräkna marknadsvärdet genom att hänsyn tas till faktorer som kan påverka fastigheten i framtiden (Nordlund, 2008). De faktorer som ska ingå och hur dessa ska bedömas är det upp till värderaren att bestämma. Nackdelen är att den som gör analysen väljer vilka värden som ska ingå i metoden och kan på så sätt använda sig av faktorer som påverkar värdet så att det inte ger en rättvisande bild av fastigheten eller företagets värde. Metoden grundar sig i antaganden och prognoser om framtiden vilket även gör att driftnettot förändras över tiden och det går inte i förhand att säga med säkerhet att de kommer att följa de tänkta prognoserna vilket därför finns som en stor osäkerhetsfaktor för värderingen (Lantmäteriet, 2008). För att metoden ska vara trovärdig så måste prognosen om framtiden vara realistisk men det finns många faktorer som spelar in därför kan det vara en osäker metod att göra värdering utifrån. Kassaflödesmetoden kräver inga jämförelseobjekt och kan därför utföras på alla fastigheter. I många fall när en fastighet värderas genom en kassaflödesmetod är det egentligen en variant av ortsprismetoden. Vid användning av de driftnetton som det idag är i fastigheten och avkastningskraven bedöms i förhållande till betalda priser och marknadens avkastningskrav så är det en variant av ortsprismetoden. För att det ska vara en avkastningsbaserade metod så ska avkastningskraven härledas från den finansiella marknaden (Nordlund, 2009). 3.4.3 Direktavkastning Direktavkastningskrav är den avkastning som investeraren vill ha för att investera i ett företag eller en aktie. Direktavkastningen är den utdelning som blir i förhållande till investeringskostnaden. I

direktavkastningskravet tas det hänsyn till risken att investera, om det anses som en stor risk kommer direktavkastningskraven att öka (Lind, 2004). Beräkning för direktavkastning: Fastighetens driftnetto/fastighetens marknadsvärde = Direktavkastning Driftnetto: Hyresintäkter (drift och underhållskostnader + fastighetsadministration, fastighetsskatt och tomträttsavgäld) Marknadsvärde: Det mest sannolika priset vid en försäljning av fastigheten på den öppna marknaden För att visa hur en liten förändring på direktavkastningskravet gör på marknadsvärdet har vi i figur 2 visat ett hypotetiskt scenario. Vi vill genom att justera direktavkastningskravet till 8,2 och 10 procent visa att utfallet på marknadsvärdet blir +/- 10 procent. I praktiken skulle två olika fastighetsvärderare kunna bedöma att direktavkastningen ska ligga någonstans mellan 8,2 och 10 procent utan att värderingen är felaktig. Det då värdering handlar om antaganden om marknaden och framtiden vilket leder till stor osäkerhet av värderingarna (Lind, 2004). Marknadsvärde 18 000 Kr/kvm 20 000 Kr/kv m 22 000 Kr/kv m Direktavkastning, Driftnetto 1 800 kr/kvm 10 % 9 % 8,2 %

Figur 2 Skillnaden som vi har visat i direktavkastningskravet kan jämföras med Castellum som ökade sitt direktavkastningskrav med 0,4 procentenheter från 2007 till 2008 och gav en förändring på marknadsvärdet med 1 400 Mkr. Vid investeringar i fastigheter kan kravet på direktavkastning variera beroende på hur värdeutvecklingen på fastigheten antas vara. Om det antas att värdet på fastigheten kommer att stiga är direktavkastningskraven lägre än vid ett antagande om att värdet på fastigheten kommer vara konstant eller minska (Lind, 2004). 3.4.4 Känslighetsanalys Vid en beräkning på en investering kan en känslighetsanalys utföras för att se hur känslig den är för förändringar. Här kan enskilda eller flera parametrar ändras för att se hur investeringen påverkas då faktorer för förutsättningar ändras. Känslighetsanalysen visar då hur känslig investeringen är för förändringar på marknaden (Brown & Matysiak, 2000). Nordlund (2008) skriver att Johansson anser att kassaflödesmetoder som baseras på framtida in- och utbetalningar bör bedömas utifrån tre olika scenarion, ett optimistiskt, ett pessimistiskt och ett sannolikt. För fastighetsbolag är det vanligt att se hur investeringen påverkas av hyresnivåer, vakanser och direktavkastningskrav. 3.4.5 Osäkerhet i värdering Fastigheterna ska i första hand värderas till marknadsvärde utifrån ortsprismetoden (transaktionspriset på marknaden), om detta inte är möjligt p.g.a. att det inte finns några jämförbara objekt kan istället en beräkning göras för att få fram fastighetens marknadsvärde (Bengtsson, 2008). Värderingen kan då ske med hjälp av en avkastningsbaserad

metod, t ex en kassaflödesmetod. För att kassaflödesmodellen ska vara trovärdig ska de framtida kassaflödena göras på realistiska prognoser (Nordlund, 2009). Då värdering grundar sig i antaganden om framtiden så går det inte att påvisa om värderingen är korrekt eller inte förrän fastigheten säljs på den öppna marknaden (Castellum, 2009). Det är därför viktigt att värderarna i sina antaganden gör bedömningar som bygger på realistiska prognoser och antaganden genom stor kunskap om marknaden. Det finns en osäkerhet när man bedömer fastigheternas marknadsvärde. Det är ofta ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10 procent på värdering av fastigheter, vilket ska finnas med i riskbedömningar av fastighetsvärdering (Castellum, 2009). Crosby, Lavers and Murdoch undersökte 1998 osäkerheten inom värdering. De kom fram till att två av tre värderingar hamnade inom intervallet tio procent av försäljningspriset. En annan undersökning som gjorts av Brown, Matysiak och Shepherd 1998 framkom att endast en av fem skulle hamna inom intervallet tio procent av försäljningspriset (Levy, 2004). Värderingen på marknaden är inte alltid uppdaterad till hur marknaden ser ut i dagsläget. Det är dels för att värderare försöker att göra försiktiga värderingar, i både hög- och lågkonjunktur, och dels för att det finns en viss fördröjning på marknaden. Fördröjning i fastighetsvärdering leder till att fastigheter skulle kunna vara undervärderade då priserna är stigande och övervärderade när priserna är på nedåtgång (Levy, 2004). 3.5 Värderarnas roll Vid ett externt värderingsuppdrag ska värderaren alltid vara oberoende och självständig i sin värdering. Värderarna har som uppgift att bedöma en fastighets marknadsvärde (Lantmäteriet, 2008). Metoden för att göra en bedömning av marknadsvärdet ska göras med hänsyn till marknadsinformationen som finns om fastigheten. Marknadsvärde på tillgångar som fastigheter behövs för att investerare och utlånare ska kunna ta beslut utifrån detta (Levy, 2004). Problemet med värderingen

är att det oftast inte går att jämföra priser på marknaden då det sällan säljs fler än en fastighet då liknande förhållanden råder utan värderarna får istället använda sig av modeller för att göra kvalificerade gissningar för att få fram marknadsvärdet (Levy, 2004). Värderarnas objektivitet kan påverkas av uppdragsgivaren genom underlag till värderingen som ofta baseras på siffror som ges till värderaren av uppdragsgivaren (Baum et al., 2000). Underlag som tagits fram av uppdragsgivaren kan t ex vara driftnetton som utgör en stor del av fastighetsvärdet. Levy (2004) skriver att uppdragsgivare med hög kunskapsnivå och expertis inom fastighetsmarknaden kan påverka värderarna i större utsträckning. Enligt Baum et al., (2000) så kan värderarna som utför ett uppdrag vara partiska då de vill ha tillbaka uppdraget och därför göra en värdering som uppdragsgivaren är nöjd med. 3.6 Agentteori Teorin om principal och agenter används för att analysera relationen mellan två aktörer, den ena är principal och är den som är uppdragsgivare åt agenten som utför arbetet. För värdering av en fastighet är den som anlitar en värderare principalen medan värderaren är agenten. Enligt principal agentteorin är varje aktör på marknaden nyttomaximerande vilket gör att principalen är i ett underläge då agenten innehar en större kunskap om värderingen som principalen vill utnyttja. Värderaren är dock i underläge då det gäller att få värderingsuppdrag. Om värderaren inte utför sitt jobb på ett tillfredsställande sätt kan uppdragsgivaren nästa gång anlita en annan värderare (Jensen & Meckling, 1976). En annan partsrelation som agentteorin kan förknippas med är relationen är mellan fastighetsföretaget och dess intressenter. I denna relation framhävs en av agentteorins grundtankar nämligen den skeva fördelningen av information (Alvesson & Sköldberg 1994). I detta fall har fastighetsföretaget all information och kan själva välja vilken information som de vill delge intressenterna. Principal och agentteorin använder sig av kontrakt och incitament för att motivera agenten att sträva efter samma mål som principalen. Man