Examensarbete i civilrätt, särskild fastighetsrätt 30 högskolepoäng. Författare: Catharina Danielsson Handledare: Docent Erika P Björkdahl

Juridiska institutionen Vårterminen 2017 Examensarbete i civilrätt, särskild fastighetsrätt 30 högskolepoäng Är dagens gallerior alltför moderna för hyreslagen? -En kritisk analys av förhållandet mellan avtalen i gallerior och hyreslagen Are the malls of today too modern in relation to the rental law (hyreslagen)? -A critical analysis of the relation between the mall agreements and the rental law (hyreslagen) Författare: Catharina Danielsson Handledare: Docent Erika P Björkdahl

Innehållsförteckning 1 Inledning... 4 1.1 Bakgrund... 4 1.2 Syfte och frågeställningar... 6 1.3 Avgränsningar... 7 1.4 Metod och material... 8 1.5 Disposition... 9 2 Hyressättning enligt hyreslagen... 10 2.1 Kort bakgrund till hyreslagen... 10 2.2 Grundläggande principer om hyran... 11 2.3 Huvudregeln om bestämd hyra... 13 2.4 Undantag för särskilda nyttigheter... 14 2.5 Undantag för omsättningshyra... 17 2.6 Undantag för annan beräkningsgrund... 18 2.6.1 Grundläggande principer om undantaget... 18 2.6.2 Tillräckligt preciserade beräkningsgrunder... 20 2.7 Skälighetsbedömning enligt 19 st 5 HL... 24 3 Ersättningsklausuler i centrumavtalet... 25 3.1 Klassificering av centrumavtalet... 25 3.2 Fastighetsägarnas mallavtal... 27 3.3 Svea hovrätt mål nr T 6041-15... 29 3.4 Praktiska exempel på ersättningsklausuler... 33 3.4.1 Skandia Fastigheter... 33 3.4.2 Atrium Ljungberg... 34 3.5 Kommentarer till ersättningsklausulerna... 36 3.6 Diskussion om lagstiftningen... 38 4 Uppsägning för villkorsändring... 40 4.1 Uppsägningsreglerna... 40 4.1.1 Bakgrund... 40 4.1.2 Det indirekta besittningsskyddet... 41 4.1.3 Hyrans skälighet enligt 57a HL... 43 4.2 Hyresnämndens marknadshyresyttrande... 46 4.2.1 Grunderna för yttrandet... 46 4.2.2 Innehållet i marknadshyresyttrandet... 48 5 Uppsägning för villkorsändring av centrumavtalet... 50 5.1 Prövning av uppsägningen... 50 5.2 Hyresnämndens marknadshyresyttrande... 53 5.3 Diskussion om lagstiftningen... 55 6 Sammanfattande slutsatser... 57 7 Källförteckning... 60 7.1 Litteratur... 60 7.2 Offentligt tryck... 61 7.3 Rättsfall... 62 7.4 Övrigt... 62 2

Förkortningar AvtL HD HL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område Högsta domstolen Hyreslagen (Kap 12 Jordabalken) JB Jordabalken (1970:994) LAH NJA Prop RH SOU Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Nytt juridiskt arkiv Proposition Rättsfall från hovrätterna Statens offentliga utredningar 3

1 Inledning 1.1 Bakgrund Hyresgästens viktigaste skyldighet i ett hyresförhållande är att erlägga hyra till hyresvärden. 1 För att en hyresgäst ska kunna uppnå sin förpliktelse är det angeläget med tydliga villkor i hyresavtalet för hur detta ska gå till. Det är dels nödvändigt att ange hur hyran ska betalas, dels vilken hyra som ska betalas. Det är den senare frågan som denna uppsats kommer att diskutera. Frågan om vilken hyra som ska erläggas i ett hyresförhållande kan anses oproblematiskt. I denna uppsats kommer dock motsatsen problematiseras. Frågan om vilken hyra som ska betalas i ett hyresförhållande är särskilt problematiskt för centrumavtalet. Centrumavtalet är ett sorts lokalhyresavtal som ingås mellan en hyresgäst och en hyresvärd när hyresgästen ska hyra en lokal som är belägen i en galleria/köpcentrum, i det följande benämnt centrumanläggning. Hyresvärden är också i de flesta fall fastighetsägare till centrumanläggningen. Själva anläggningen utgör en enhet, varvid det finns ett ganska stort antal butiker och restauranger men även annan service såsom postombud, banker och försäkringskassa. 2 Utmärkande för en centrumanläggning är således ett stort varierat utbud med viss profil. Därutöver är samordning typiskt för en centrumanläggning. 3 Det senare innebär att de hyresgäster som nyttjar en del av anläggningen uppträder samordnat i flera avseenden exempelvis beträffande marknadsföringen, öppettider och i arrangemanget av realisationer. Hyresvärden har bland annat intresse av att anläggningen blir framgångsrik genom ett varierat utbud av service och butiker, att servicen håller viss klass och att hyresgästerna uppträder samordnat. Också hyresgästerna har ett motsvarande intresse av en framgångsrik centrumanläggning, eftersom att det är avgörande för framgången i deras egen verksamhet. 4 1 Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s 195. 2 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 261. 3 Schneider, Lokalhyresjuridik: en kommentar till hyreslagens bestämmelser avseende lokaler, s 137. 4 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 261. 4

Utöver de lokaler i en centrumanläggning som hyresgästerna hyr och bedriver sina verksamheter i, finns i en centrumanläggning allmänna och gemensamma utrymmen. Även dessa utrymmen nyttjas av hyresgästerna och deras kunder. Det åligger hyresvärden i en centrumanläggning att ombesörja bland annat tillsyn, drift, skötsel och underhåll av dessa allmänna och gemensamma utrymmena. Kostnaderna härför önskar givetvis hyresvärden ta ut som hyra av hyresgästerna, utöver den hyra hyresgästerna erlägger för nyttjandet av lokalerna. Kostnaderna för de allmänna och gemensamma utrymmena benämns i det följande gemensamhetskostnader. 5 För att hyresvärden ska ha rätt att få betalt av hyresgästerna för gemensamhetskostnader fordras att detta är angivet i avtalet. Följden av att dessa kostnadsposter är inkluderade i centrumavtalet är att avtalet innefattar en omfattande reglering med flera olika ersättningsklausuler. Trots att den nyss beskrivna avtalskonstruktionen innefattar flera olika avtalsmoment, bedrivs centrumavtalet nästan alltid i hyresform. Detta medför att hyreslagen aktualiseras. Det senare utgör problem eftersom att centrumavtalet blir bärare av en mängd förpliktelser av en sort som ett hyresavtal inte är avsett att reglera enligt reglerna i hyreslagen. 6 Dahlquist-Sjöberg uttrycker i sin avhandling Kommersiella hyresavtal en avtalstyp i omvandling att centrumavtalet därför inte harmoniserar med hyreslagens tvingande regler. 7 Centrumavtalet kan således beskrivas som ett modernt lokalhyresavtal med en omfattande reglering som inte korresponderar med hyreslagens regler om hyra. Det senare påvisades i Svea hovrätt mål nr T 6041-15. Målet behandlade just ett centrumavtal varvid frågan som var uppe till prövning var om centrumavtalets ersättningsklausuler förhöll sig till hyreslagens tvingande regler om hyra. Målet väcker frågor om just det Dahlquist-Sjöberg anför ovan att centrumavtalet inte harmoniserar med hyreslagen. Förevarande mål från Svea hovrätt kommer att analyseras ingående i denna studie. 5 Dahlquist-Sjöberg, Kommersiella hyresavtal: en avtalstyp i omvandling, s 25. 6 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 265. 7 Dahlquist-Sjöberg, Kommersiella hyresavtal: en avtalstyp i omvandling, s 415. 5

Hyreslagen innehåller ett antal villkor som reglerar hyran, varav flera är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att en hyresvärd har att förhålla sig till reglerna. Mot bakgrund av centrumavtalets omfattande reglering med olika ersättningsklausuler såsom bland annat gemensamhetskostnader, kan det vara problematiskt för en hyresvärd att reglera dessa i centrumavtalet på ett sådant sätt att de förhåller sig till hyreslagen. Om inte centrumavtalet korresponderar med hyreslagens regler uppstår en konflikt däremellan. Denna konflikt kommer i studien att problematiseras ingående. 1.2 Syfte och frågeställningar Syftet med denna studie är att se om hyreslagens regler och centrumavtalet harmoniserar eller om dessa kommer i konflikt med varandra. Två typfall av regler har valts ut för att besvara syftet. De första reglerna som kommer att analyseras i förhållande till centrumavtalet är reglerna om hyressättning i lokalhyresavtalet, vilka regleras i 19 st 3 HL. För att kunna undersöka om konflikt föreligger däremellan, är det först nödvändigt med en genomgång av ifrågavarande rekvisit i bestämmelsen för att därefter koppla reglerna till centrumavtalets ersättningsklausuler. De andra reglerna som kommer att analyseras i förhållande till centrumavtalet är reglerna om uppsägning för villkorsändring av hyran. I detta innefattas dels en undersökning om skäligheten i centrumavtalets ersättningsklausuler, dels en diskussion om lämpligheten av hyresnämndens marknadshyresyttrande för centrumavtalet. Även för denna analys, är det först nödvändigt med en genomgång av de aktuella rekvisiten för att därigenom få en bättre förståelse för reglernas innebörd. Mot bakgrund av uppsatsens syfte har följande frågeställningar valts: -Hur förhåller sig centrumavtalets ersättningsklausuler till hyreslagens regler i 19 st 3 HL om hyressättning i lokalhyresavtalet? 6

-Vilka eventuella motsättningar föreligger mellan hyreslagen och centrumavtalet vid uppsägning för villkorsändring av hyran, när hyresavtalet utgörs av ett centrumavtal? 1.3 Avgränsningar I uppsatsen har viss avgränsning gjorts. Till att börja med kommer endast lokalhyresavtalet att analyseras, därav utelämnas bostadshyresavtalet. Orsaken är att denna studie är inriktad på centrumavtalet. I och med att centrumavtalet utgör ett lokalhyresavtal är det givet att reglerna om bostadshyra exkluderas. Lokalhyresavtalet innefattar flera olika typer av villkor för vad som ska gälla mellan parterna i avtalet. Emellertid kommer endast villkor som på ett eller annat sätt behandlar hyran att diskuteras i denna studie. Förevarande villkor kommer att analyseras dels i förhållande till reglerna om hyressättning, dels i förhållande till uppsägningsreglerna. Det finns möjlighet för respektive part i hyresavtalet att både påkalla uppsägning för villkorsändring samt uppsägning för avflyttning. Endast uppsägning för villkorsändring kommer att behandlas i studien. Orsaken till att uppsägning för avflyttning exkluderas är att det förfarandet inte har koppling till hyran. Av mitt ovan angivna syfte med studien framgår att lagbestämmelserna kommer att analyseras i förhållande till centrumavtalet för att därigenom undersöka om en motsättning föreligger. Mot bakgrund av att enbart bestämmelser om hyran kommer att diskuteras, är det inte nödvändigt att analysera andra villkor än villkor om hyran i centrumavtalet. En förekommande förpliktelse för en hyresgäst som ingår ett centrumavtal är skyldigheten att vara medlem i centrumets företagarförening. Medlemskapet medför ett ansvar att följa vissa regler avseende bland annat marknadsföring, villkor om öppettider samt ordningsregler. 8 Schneider anför att det är tänkbart att en företagarförenings avtal reglerar en 8 Schneider, Lokalhyresjuridik: en kommentar till hyreslagens bestämmelser avseende lokaler, s 137. 7

skyldighet att erlägga avgift till föreningen. Enligt honom är det vidare troligt att denna avgift ska betraktas som en del av hyran. 9 Trots att en del av medlemskapet i en företagarförening skulle kunna kopplas till hyran, är min uppfattning att medlemskapet i första hand inte avser villkor om hyran utan istället regler om samordning mellan hyresgästerna. Mot bakgrund av det, kommer medlemskapet i en företagarförening inklusive dess villkor att utelämnas i denna studie. 1.4 Metod och material Utgångspunkten för min framställning är att analysera gällande rätt inom området hyra. Jag kommer således utgå ifrån lagtext, men även ta hjälp av förarbeten, praxis och framförallt doktrinen. Ett sådant tillvägagångssätt medför att jag kommer att kunna analysera gällande rätt utifrån praktiska fall och situationer, samt föra ett de lege ferenda resonemang. Uppsatsen kommer att utgå ifrån hyreslagen. Det är ett fåtal lagbestämmelser som kommer att diskuteras, varav alla berör hyra. Dessa lagbestämmelser är upprättade för hyresgästens förmån, vilket innebär att hyresvärden har att förhålla sig till de regler i lagen som är tvingande. De aktuella lagbestämmelserna kommer att behandlas i förhållande till det särskilda lokalhyresavtalet som benämns centrumavtal. För att kunna uppfylla mitt syfte och således undersöka om konflikt föreligger mellan lagen och avtalet, kommer jag att tillämpa olika ersättningsklausuler i centrumavtal. Den första klausulen utgörs av ett mallavtal från Fastighetsägarna Dokument som är benämnt Hyrestilläggsklausul för gemensamhetskostnader i köpcentrum. Den andra ersättningsklausulen som kommer att analyseras är ett hyrestillägg i form av gemensamhetskostnader som är hämtat från ett mål vid Svea hovrätt. Häri kommer stor vikt att läggas vid domskälen, eftersom att dessa har visst rättskällevärde. Därutöver kommer två praktiska centrumavtal att diskuteras. De båda avtalen avser nyttjande av lokaler i 9 Schneider, Lokalhyresjuridik: en kommentar till hyreslagens bestämmelser avseende lokaler, s 138. 8

centrumanläggningar i Uppsala. Analysen utifrån avtalen kommer endast att avse ersättningsklausulerna. De två praktiska avtalen har inget rättskällevärde, till skillnad från bland annat ersättningsklausulen i hovrättsmålet. Orsaken till att de ändock ges utrymme i min studie, är för att tydligare problematisera förhållandet mellan ersättningsklausuler i centrumavtal och hyreslagens bestämmelser om hyra. 1.5 Disposition Uppsatsen är indelad i två huvudsakliga avdelningar. Den första avdelningen som är den mest omfattande behandlas i avsnitt två och tre. Avsnitt två avser att gå igenom grunderna för reglerna om hyressättning enligt hyreslagen, vilka behandlas i 19 HL. Denna del inleds med en bakgrund till hyreslagen, varefter en ingående redogörelse för hyressättning i lokalhyresavtalet redogörs för. Avsnitt tre kommer att inriktas på centrumavtalet. Detta avsnitt avser att anknyta tillbaka till reglerna om hyressättning enligt hyreslagen, varvid eventuella motsättningar mellan centrumavtalet och hyreslagens tvingande villkor i 19 analyseras. Sista delen av avsnitt tre kommer att diskutera lagstiftningen som sådan och därigenom om behov av förändrad lagstiftning föreligger. Den andra avdelningen, vilken utgörs av avsnitt fyra och fem, övergår till att behandla förfarandet vid uppsägning för villkorsändring av hyran. I avsnitt fyra redogörs för reglernas innebörd samt konsekvenserna av att parterna i ett hyresförhållande inte är överens om villkoren för hyran. Avsnitt fem kopplar ifrågavarande regler till centrumavtalet, och därigenom om motsättning föreligger mellan lagen och avtalet vid uppsägning för villkorsändring av hyran. Även denna avdelning avslutas med en diskussion avseende nuvarande lagstiftning i förhållande till centrumavtalet. Slutligen är avsnitt sex avsett att sammanfatta det mest centrala från studiens analys. Orsaken är att jag vill ge läsaren en tydlig tillbakakoppling till uppsatsens inledande syfte inklusive dess frågeställningar. 9

2 Hyressättning enligt hyreslagen 2.1 Kort bakgrund till hyreslagen Hyreslagen är en skyddslagstiftning. Detta innebär att lagen har till syfte att tillvarata den svagare partens intressen i ett rättsförhållande, vilket enligt lagen i övervägande fall betraktas vara hyresgästen. 10 I 1 st 5 HL framgår följande: Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges. Av stycket kan utläsas att hyreslagen som regel är tvingande för parterna. I det fallet det anges annat i en bestämmelse, har hyresgästen möjlighet att välja det förmånligaste alternativet och således antingen tillämpa ett villkor i avtalet som strider mot HL eller att tillämpa HL. Hyresgästen har således alltid tillfälle att åberopa hyreslagen om det är till fördel för parten. Hyresvärden å sin sida kan endast åberopa lagregeln, eftersom förbehållet inte är tillämpligt gentemot hyresvärden. 11 Hyresvärden har dock möjlighet att gå med på villkor som är förmånligare för hyresgästen än vad lagen kräver. 12 Att hyreslagen är en skyddslagstiftning får följder även för centrumavtalet. Såsom kommer att visas senare i uppsatsen kan det uppkomma svårigheter för en hyresvärd som vill reglera sina gemensamhetskostnader för centrumanläggningen som hyra i centrumavtalet. Orsaken som ligger bakom svårigheten är just den skyddslagstiftning som hyreslagen syftar till att vara. Således kan skyddslagstiftningen anses utgöra nackdelar för en hyresvärd, särskilt för hyresvärdar till centrumanläggningar. För parter som ska ingå ett hyresförhållande finns antingen möjlighet att upprätta ett eget hyresavtal alternativt använda sig av de standardavtal som finns på marknaden. Vanligt är att standardavtal från Fastighetsägarnas formulär tillämpas, men även andra avtal förekommer. Enligt Victorin m.fl. är användandet av standardavtal och mallavtal aldrig en garanti för att att få ett förmånligt och 10 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 22. 11 Edling, kommentar till 1 st 5 HL. 12 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 23. 10

ansenligt avtal. Emellertid menar Victorin m.fl. att just standardavtal som förekommer på lokalhyresmarknaden, liksom på bostadsmarknaden, i allmänhet är balanserade. Orsaken är enligt honom att de är tillkomna i samråd med hyresgästsidan. Dessutom innehåller standardavtalen för hyresavtalet standardiserande val när det gäller sådana viktiga frågor som exempelvis att ha fast hyra eller indexklausuler, och om hyresavtalet ska ingås på viss tid eller tills vidare. 13 Trots att det kan antagas att standardavtal och mallavtal ofta är balanserade är min uppfattning att sådana avtal inte med säkerhet alltid är i överensstämmelse med lagen. Av den anledningen kommer senare i uppsatsen ett mallavtal från Fastighetsägarnas formulär att analyseras. Syftet är att undersöka om just det avtalet är förenligt med hyreslagens regler om hyressättning. 2.2 Grundläggande principer om hyran I inledningen till uppsatsen angavs att en av hyresgästens viktigaste skyldigheter är att betala hyran. Detta är även ett av skälen till att man har tvingande regler i 19 HL gällande hur hyran får sättas. Däremot råder i princip avtalsfrihet avseende hyrans storlek. Således är det upp till parterna att avtala om vilken hyra som ska erläggas för nyttjande av den upplåtna lokalen. 14 Mot bakgrund av att hyran är fri, kan parterna träffa överenskommelse om en hyra som ligger över marknadshyran. 15 Den fria hyressättningen avser endast förstagångshyran. Det är först vid förlängning eller vid uppsägning för villkorsändring som hyran kan prövas utifrån marknadshyra. 16 En reglering som medför att förstagångshyran är fri är något som är helt medvetet från lagstiftarens sida. Tanken är att det träffade avtalet ska vara utgångspunkt för vad som senare ska bilda underlaget för en jämförelse enligt marknadshyressättningsreglerna. 17 Reglerna om marknadshyra kommer utvecklas senare i uppsatsen i avsnittet om uppsägning för villkorsändring. 13 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 27. 14 Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, s 62. 15 SOU 1981:77 s 119. 16 Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, s 62. 17 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 158. 11

I ett hyresavtal kan det finnas ersättningsposter utöver hyran för lokalens nyttjande. Detta gäller särskilt i centrumavtalet i och med hyresvärdens gemensamhetskostnader, vilka utgörs av ersättningsposter. Ovan anfördes att det i 19 HL finns tvingande regler för hyressättning. Vad som kan ifrågasättas är därmed om ytterligare kostnadsposter såsom gemensamhetskostnader innefattas i begreppet hyra enligt bestämmelsen. Om andra kostnadsposter innefattas medför det att hyresvärden har att följa 19 HL när hyresvärden ska reglera gemensamhetskostnader i hyresavtalet. Dahlquist-Sjöberg anför att en ersättning ska klassificeras som hyra om ersättningen har en direkt koppling mellan nyttjanderätten och vederlaget eller det åtminstone föreligger avsaknad av en relevant grund för ersättning utöver den som utgår för nyttjandet av lokalen. Dahlquist-Sjöberg nämner vidare att regleringar i samband med centrumavtal i princip alltid är att hänföra till hyra. Orsaken är att hyresgästen inte har valfrihet avseende dessa vederlag, varför det inte kan utgöra något annat än just hyra. 18 Enligt min mening är det rimligt att gemensamhetskostnader hänförs till hyra enligt hyreslagen. Hyresgästen nyttjar en lokal i centrumanläggningen, men hyresgästen inklusive hyresgästens kunder nyttjar även de gemensamma utrymmena i en ofta inte obetydlig omfattning. Mot bakgrund av att utrymmena utgör en del av hyresgästens nyttjande, är det lämpligt att dessa kostnadsposter utgör en del av hyresgästens hyra. Huvudregeln är att hyran utgörs av ersättningen för lokalens nyttjande. All ersättning som avser lokalens nyttjande är således hyra. I detta innefattas bland annat ersättning för värme, vatten och avlopp. 19 Denna huvudregel är intressant i förhållande till centrumavtalet, eftersom att centrumavtalet utgörs av ersättning utöver lokalens nyttjande. Orsaken är just hyresvärdens behov att erhålla ersättning för de gemensamma utrymmena. Således innefattas i hyran andra nyttigheter än endast lokalen i sig, vilket skulle innebära att centrumavtalet utgör ett undantag från huvudregeln om vad som innefattas i hyran. Denna problematik kommer att 18 Dahlquist-Sjöberg, Kommersiella hyresavtal: en avtalstyp i omvandling, s 192. 19 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 160. 12

analyseras ingående under avsnitt tre, och således kommer däri min första frågeställning att undersökas som behandlar just förhållandet mellan hyreslagen och centrumavtalet. Victorin m.fl. utvecklar att det inte är fråga om hyra när en hyresgäst tecknar ett separat abonnemang med exempelvis ett elbolag, eftersom att hyresgästen då betalar ersättningen direkt till elbolaget. För att en ersättning ska kunna betraktas som hyra fordras således att hyresgästen betalar ersättningen direkt till hyresvärden. 20 Det senare visades även i mål RH 2000:5. I målet betalade hyresgästen hyra som vanligt till hyresvärden. Utöver detta betalade hyresgästen en avgift för tillgång till viss service i anslutning till boende i kommunen. Mot bakgrund av att avgiften betalades till annan är hyresvärden ansågs avgiften inte utgöra hyra. Målet avsåg förvisso ett bostadshyresavtal. Min uppfattning är emellertid att detta inte har någon betydelse för frågan om vad som innefattas i begreppet hyra. Mot bakgrund av att hyresbegreppet är detsamma för bostadshyresavtal och lokalhyresavtal enligt definitionen i 1 st 1 HL, bör det vara detsamma även avseende vad som innefattas i begreppet ifråga. 2.3 Huvudregeln om bestämd hyra Trots ett hyresrättsligt system där förstagångshyran är fri, finns detaljerade regler i hyreslagen avseende hyressättningen. Reglerna om hyressättning för lokaler framgår av 19 st 3 HL. Där kan utläsas att hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämd i avtalet. Att hyran ska vara beloppsbestämd är en huvudregel. Tanken med denna huvudregel är i första hand att förhindra att hyran förändras genom ensidiga beslut av hyresvärden men också att hyresgästen därmed ska kunna veta vilken hyra som är förknippad med det ingångna hyresavtalet. 21 Hyresgästen ska således i förväg ha möjlighet att utifrån hyresavtalet kunna bedöma dess 20 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 160. 21 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 153. 13

ekonomiska åtaganden, 22 samt inte behöva riskera att få betala stora belopp i efterhand. 23 Hyran ska således vara så preciserad att det utifrån avtalet ska kunna gå att fastställa vad hyran i realiteten kommer uppgå till för belopp för varje betalningsperiod. Därav får ej heller förbehåll göras för något ytterligare opreciserat belopp som ska debiteras hyresgästen i efterhand. Det är därmed inte tillåtet att knyta beräkningen av hyran till en opreciserad faktor som exempelvis det för varje år fastställda basbeloppet. 24 Kravet på beloppsbestämd hyra tillåter att hyran efter överenskommelse kan utgå med olika belopp under hyrestiden. Exempelvis kan hyran uppgå till ett belopp första året och ett annat belopp år två. Ett giltigt avtal föreligger ytterligare om parterna exempelvis anger i hyresavtalet att hyran ska höjas med 500 kronor för varje ny hyresperiod. Det avgörande är att hyresbeloppet är bestämt och angivet i kronor eller i procent, vilket är uppfyllt i de nyss angivna exemplen. 25 Kravet på beloppsbestämd hyra kan innebära problem vid centrumavtalet. Hyresvärdar till centrumanläggningar har flera olika kostnadsposter utöver hyresgästers nyttjande för lokalerna, såsom bland annat gemensamhetskostnader. Det fordras således att dessa kostnadsposter förhåller sig till lagens regler om hyressättning. Trots kravet på beloppsbestämd hyra, finns i 19 HL flertalet viktiga undantag för lokalhyresavtalet vilka tillåter rörlig hyra. Dessa undantag ska analyseras var för sig i det följande. 2.4 Undantag för särskilda nyttigheter Parterna i ett hyresförhållande kan träffa avtal om att hyresgästen ska betala särskild ersättning för lokalens uppvärmning, förseende med varmvatten, elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Sedan år 2014 omfattas även nedkylning. Nedkylning avser alla åtgärder för nedkylning av en lägenhet som 22 Prop. 1973:23 s 159f. 23 Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, s 52f. 24 Björkdahl a a s 52f. 25 SOU 2000:76 s 133. 14

innefattar överföring av energi. 26 Dessa undantag från huvudregeln om förbudet mot obestämd hyra framgår av 19 st 1 men 2 HL, som hänvisas till i 19 st 3 HL. Orsaken till att man undantar dessa nyttigheter och således inte fordrar att dessa nyttigheter anges beloppsbestämt, är att storleken av dessa ersättningar ofta inte med tillräcklig säkerhet kan bestämmas i förväg. 27 Huvudregeln är att dessa ersättningsposter ska inkluderas i hyran, då kallas det totalhyra. Om posterna enligt undantaget inte inkluderas i hyran talar man om kallhyra. 28 I 1973-års proposition framhölls att de undantag som anges i 19 st 1 men 2 HL är uttömmande. 29 I betänkandet som låg till grund för ändringen av bestämmelsen anfördes trots propositionens uttalande, att det är ovisst om vissa kringtjänster såsom exempelvis trappstädning och avgifter för tvättstuga omfattas av undantaget. Ofta betalar hyresgästen ett i viss mån varierande belopp för olika kringtjänster, vilka således utgör rörlig hyra. I betänkandet framgår dock att de angivna nyttigheterna bör omfattas av undantaget endast ifråga om enfamiljshus. 30 Uttalandet kan motsatsvis förstås som att ifrågavarande kringtjänster vid lokalhyra inte innefattas i undantaget om rörlig hyra. Edling menar därtill att det numera är osäkert i vilken utsträckning villkor om sådana typer av kringtjänster är godtagbara. Orsaken är enligt Edling att lagtextens formulering talar för att det inte är tillåtet i och med att undantaget syftar till att vara uttömmande. 31 Huruvida nämnda kringtjänster får regleras som rörlig hyra, är särskilt relevant vid utformningen av centrumavtalet. Centrumavtalet omfattar ett antal kringtjänster, vilka framförallt regleras som gemensamhetskostnader. Gemensamhetskostnaderna rör bland annat olika typer av underhåll och städning, och kan således anses utgöra sådana kringtjänster som nyss angivits. Om dessa tjänster skulle innefattas i ifrågavarande undantag i 19 HL, hade det inneburit betydliga fördelar för hyresvärden i centrumavtalet. Orsaken är att hyresvärden i så fall hade kunnat 26 Prop. 2013/14:174 s 263. 27 Prop. 1973:23 s 160. 28 Grauers, Nyttjanderätt: hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, s 54. 29 Prop. 1973:23 s 160. 30 SOU 1981:77 s 347. 31 Edling, kommentar till 19 st 1 men 2 HL. 15

reglera kostnaderna som rörlig hyra, istället för beloppsbestämd hyra enligt huvudregeln. Det skulle vidare innebära att det inte finns några motsättningar mellan lagen och centrumavtalet, åtminstone inte för de nyttigheter som innefattas i kringtjänsterna. Om däremot tjänsterna inte innefattas i undantaget, medför det att hyresvärden har att reglera kostnaderna till bestämt belopp enligt huvudregeln, under förutsättning att inget annat undantag i bestämmelsen är tillämpligt. Min uppfattning är att mycket talar för att kringtjänster av detta slag inte innefattas i ifrågavarande undantag. Främsta orsaken är att ordalydelsen i undantaget talar för att undantaget är uttömmande. Jag finner heller inte uttalandet i betänkandet bevisa motsatsen. Detta betyder således att kringtjänster måste anges beloppsbestämt, så länge inte annat undantag medger rörlig hyra. I 19 st 1 men 2 HL framgår olika beräkningsgrunder varpå ersättningen för de olika undantagen bestäms. Där anges exempelvis att beräkningsgrunden kan fastställas genom en förhandlingsöverenskommelse eller efter individuell mätning. Emellertid gäller dessa beräkningsgrunder bostadshyreslägenheter. För lokalhyresavtal har således parterna ingen skyldighet att följa ifrågavarande beräkningsgrunder. 32 Ersättningen för lokaler kan istället bestämmas direkt mellan hyresvärd och hyresgäst. 33 Det är dessutom vanligast att hyran bestäms individuellt vid ett lokalhyresförhållande. Detta beror på att lokaler ofta är inrättade för ett särskilt ändamål, varför det till skillnad från bostadshyresavtalet sällan förhandlats fram kollektivt genom hyresförhandlingslagen. 34 Parterna kan således i ett lokalhyresavtal exempelvis komma överens om att hyran ska kunna höjas under hyresperioden utan att avtalet behöver sägas upp. Parterna kan även överenskomma om att dessa ersättningars storlek ska bestämmas senare. 35 En överenskommelse skulle också kunna innebära att ersättningen för ifrågavarande poster varierar med priserna på marknaden eller att hyresgästen betalar för den 32 Edling, kommentar till 19 st 3 HL. 33 Thomsson, Holmqvist, kommentar till 19 st 1 men 2 HL. 34 Grauers, Nyttjanderätt: Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, s 53f. 35 Prop. 1973:23 s 160. 16

egna förbrukningen. 36 Mot bakgrund av att dessa ersättningar utgör undantag från huvudregeln om bestämd hyra fordras att ersättningarna är specificerade och tydligt angivna i hyresavtalet. 37 2.5 Undantag för omsättningshyra Ett ytterligare sätt för parter att avtala i strid med huvudregeln om bestämd hyra utgörs av möjligheten att avtala om så kallad omsättningshyra. Denna möjlighet följer av 19 st 3 men 2 HL. Omsättningshyra innebär att hyran utgår med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter. 38 Det är vanligt att en klausul avseende omsättningshyra anger att hyran ska motsvara viss procent av rörelsens omsättning. I klausulen anges ofta ett visst minimi-och eventuellt maximibelopp. Vilken procentsats som ska utgöra omsättningshyra varierar med vilken typ av rörelse det är fråga om, men det rör sig vanligen om mellan två till fem procent av hyran. 39 Under förutsättning att avtalet är träffat för längre tid än tre år, kan minimi- och maximihyrorna för omsättningen vara indexreglerade under avtalstiden. 40 Indexreglering och dess innebörd återkommer jag till under avsnitt 2.6.1. I en SOU från år 2000 angavs att avtal om omsättningshyra nästan undantagslöst används i hyresavtal för butiker. 41 Avtalsklausulen är vidare mest lämpad att tillämpa i avtal som bygger på ett samspel mellan hyresgästens och hyresvärdens aktiviteter, exempelvis i ett centrumavtal där hyresvärdens aktiviteter kan leda till ökad omsättning för hyresgästens rörelse. Omsättningshyror kan även användas då det anses svårt att bedöma marknadshyran, exempelvis i ett nybyggt område där man inte vet hur området kommer att utvecklas. 42 Klausuler för omsättningshyra 36 Edling, kommentar till 19 st 3 HL. 37 Prop. 1973:23 s 160. 38 SOU 1987:47 s 113. 39 Thomsson, Holmqvist, kommentar till 19 HL. 40 Thomsson, Holmqvist, kommentar till 19 HL. 41 SOU 2000:76 s 138. 42 SOU 2000:76 s 138. 17

är således både vanligt förekommande samt lämpligt att använda sig av som tillägg till centrumavtalet. Trots detta verkar det sällan uppkomma problem vid tillämpning av undantaget i centrumavtalet. Det senare kommer att illustreras senare i uppsatsen genom ett praktiskt exempel på ett centrumavtal. Ett undantag vars tillämpning kan resultera i desto större problem är undantaget om att reglera hyran enligt annan beräkningsgrund. Undantaget kommer att analyseras i det följande. 2.6 Undantag för annan beräkningsgrund 2.6.1 Grundläggande principer om undantaget I 19 st 3 HL framgår i sista meningen att hyran kan bestämmas enligt annan beräkningsgrund än vad som anförts tidigare i bestämmelsen. Denna möjlighet gäller enligt bestämmelsen under förutsättning att hyresavtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år. Den vanligaste beräkningsgrunden utifrån undantaget är att anknyta hyran till en så kallad indexklausul. 43 Ett index innebär att hyran justeras upp i takt med indexet utan omförhandling mellan parterna. Hyran vid ett index kan vara både delvis och helt indexreglerad. 44 Tanken med att anknyta en index till hyresavtalet är att hyresvärden ska bli kompenserad för ökade drift- och underhållskostnader. Därav är det även dessa kostnader som hyresvärden bör se till att indexreglera i avtalet. Drift- och underhållskostnader kan bland annat avse kostnader för fastighetsskötsel, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, försäkring, administration, värme, el, försäkring och fastighetsskatt. 45 Det vanligaste indexet att använda för hyresavtalet är konsumentprisindex, men det förekommer även andra index. 46 Konsumentprisindex mäter den 43 Thomsson, Holmqvist, kommentar till 19 st 3 HL. 44 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 154f. 45 Schneider, Lokalhyresjuridik: en kommentar till hyreslagens bestämmelser avseende lokaler, s 44. 46 Edling, kommentar till 19 st 3 HL. 18

genomsnittliga prisutvecklingen för den privata inhemska konsumtionen, och således de priser som konsumenten i realiteten betalar. Konsumentprisindex är det vanligaste sättet att i Sverige mäta kompensations- och inflationsberäkningar. 47 Vid användande av undantaget annan beräkningsgrund i hyresavtalet är det angeläget att för båda parter observera regeln i 3 HL om hyrestid. I bestämmelsen anges att avtal på bestämd tid som inte sägs upp till avtalstidens slut förlängs på obestämd tid. Avtal på obestämd tid innefattas inte i undantaget om annan beräkningsgrund eftersom att det fordras att avtalet är träffat för bestämd tid. Om en sådan situation skulle uppstå skulle ett avtal med exempelvis en indexklausul förlora sin giltighet för den andra hyresperioden. 48 I en utredning från år 2000 framgår att avtal ofta träffas för tre eller fem år, vilket beror på att parterna då har möjlighet att indexreglera enligt undantaget. Det senare är positivt för både hyresvärden och hyresgästen. Hyresvärden kan vid framförallt längre avtalstider ha svårt att förutse kostnads- och marknadsutvecklingen. 49 Således är hyresvärden mån om att ha en indexklausul i sitt hyresavtal för att därigenom kunna anpassa hyran till inflationen, vanligen genom att anknyta till konsumentprisindex. Hyresgästen å sin sida har fördel av indexklausuler därför att det medför att avtalet åtminstone träffas för tre år. 50 För hyresgästen är det positivt med långa avtalstider. Det senare beror bland annat på att det är vanligt att hyresgästen själv bekostar ombyggnation och inredning i lokalen för att tillgodose sina särskilda behov. De investeringar som hyresgästen gör blir ofta onyttiga vid en flyttning. Ifråga om framförallt butiker och restauranger krävs ofta en viss tids lokalisering till samma lokal för att hyresgästen ska kunna upparbeta en kundkrets, vilket långa avtalstider möjliggör och underlättar. 51 Ett ytterligare skäl till varför index är positivt för hyresgästen är att en indexklausuls utveckling ligger utom hyresvärdens kontroll. Sålunda kan inte hyresvärden kontrollera en indexklausuls 47 Statistiska centralbyrån, Konsumentprisindex (KPI). 48 Edling, kommentar till 19 st 3 HL. 49 SOU 1987:47 s 118f. 50 SOU 2000:76 s 143. 51 SOU 1978:8 s 95. 19

påverkan på hyrans storlek. Det senare ligger väl i linje med syftet bakom huvudregeln om bestämd hyra, vilket bland annat är att hyresvärden inte genom ensidiga beslut ska kunna ändra hyran under en hyresperiod. Alltså är indexreglering ett sätt att tillämpa rörlig hyra i hyresavtalet, samtidigt som det inte ger hyresvärden kontroll över ersättningens storlek. Mot bakgrund av att avtal för lokaler ofta ingås på lång tid, kan det medföra att villkor som vid avtalets ingående varit skäliga med hänsyn till förändringar kan bli oskäliga mot ena parten. 36 AvtL om jämkning på grund av oskäliga villkor kan då tillämpas av respektive part. I mål NJA 1983 s 385 jämkades en indexklausul på grund av att den var oskälig. Orsaken var att den indexklausul som kommit till stånd vid avtalets ingående inte hade möjliggjort den åsyftade anpassningen efter den allmänna prisutvecklingen. En annan orsak till att jämkning enligt 36 AvtL var accepterat i målet var att avtalet hade ingåtts så tidigt som år 1950 då ringa erfarenhet fanns om indexklausuler, varför hyresvärden inte rimligen bort förutse att indexklausulen inte skulle vara anpassad till sitt ändamål. 2.6.2 Tillräckligt preciserade beräkningsgrunder Av ovan kan utläsas att indexklausuler är den vanligaste beräkningsgrunden enligt undantaget. I förarbetena diskuteras nästan undantagslöst indexklausuler. Lagtexten är dock inte utformad så att andra beräkningsgrunder än indexklausuler är uteslutna. Beräkningsgrunderna måste dock under alla omständigheter vara tillräckligt preciserade för att innefattas i undantaget. 52 Räckvidden för vad som är en tillräckligt preciserad beräkningsgrund prövades i mål NJA 1986 s 503. Fallet gällde frågan om kostnader för hyreshusavgift som hyresvärden påförts innefattades i ett förbehåll hyresavtalet avseende ersättning för oförutsedda kostnader. Hyreshusavgiften utgjorde en sorts skatt enligt avtalet. Förbehållet i avtalet löd enligt följande: Skulle under hyrestiden oförutsedda kostnader uppstå 52 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 155. 20

för fastigheten på grund av åtgärder som hyresvärden ålägges genom beslut av Kungl Maj:t eller annan myndighet, skall hyresgästen erlägga ersättning för å lokalen belöpande andel. I fallet tydliggjorde domstolen till att börja med att undantaget annan beräkningsgrund inte valts uteslutande med tanke på att möjliggöra en tillämpning av indexklausuler. HD angav vidare att den i målet aktuella klausulen inte i sig innebar att JB:s bestämmelser om krav på till beloppet bestämd hyra sattes ur spel. Enligt domstolen gav ifrågavarande förbehåll ingen säker ledning för om hyreshusavgift skulle innefattas där. Ordalydelsen talade emellertid närmast för att den inte var tillämplig på skatter och allmänna avgifter. Domstolen kom fram till att hyreshusavgift inte utgjorde en oförutsedd kostnad enligt klausulens ordalydelse, varför kostnader för hyreshusavgift som hyresvärden påfört inte kunde ingå i hyresavtalet som en rörlig kostnad i enlighet med undantagsregeln. Domslutet var således att hyresvärden själv fick stå för kostnaderna för hyreshusavgift. HD:s uppfattning var att oförutsedda kostnader i och för sig inte i språklig mening var en beräkningsgrund, men att det i detta fall innefattades i undantaget i och med att rätten till ersättning var tämligen väl avgränsad i avtalet. Trots att viss återhållsamhet fordras vid tillämpning av undantagsregeln enligt HD, kan av rättsfallet utläsas att det inte krävs att klausulen ifråga är så uttrycklig att hyran matematiskt kan beräknas utifrån villkoret. Det bör sålunda vara tillräckligt att ersättningens omfattning anges, exempel att det sägs att hyresgästen ska stå för vissa utpekade kostnader som kan komma att behöva täckas. 53 Det finns ett tydligt behov av att kunna bestämma hyran enligt en annan beräkningsgrund. Undantaget möjliggör inte endast indexreglering av hyran utan gör det även möjligt att avtala om bland annat fastighetsskatt genom en särskild fastighetsskatteklausul. Fastighetsskatt är angeläget att kunna reglera, då förhållandevis stor andel av hyresvärdens kostnader utgörs av just fastighetsskatt. En fastighetsklausul medför att hyran kan ändras i förhållande till 53 Edling, kommentar till 19 st 3 HL. 21

fastighetsskatten. 54 Även andra förbehåll till undantaget har verkan, såsom exempelvis klausuler om hyrestillägg på grund av särskild kyla som inte mäts individuellt, avfallshantering eller oförutsedda kostnadsökningar för hyresvärden. Det avgörande för tillåtligheten av klausulerna är om beräkningsgrunden är tillräckligt preciserad. 55 I ett mål från hovrätten för Övre Norrland, mål nr T 239-08, var ett förbehåll avseende hyressättningen alltför otydlig vilket medförde att förbehållet stod i strid med 19 st 3 HL. Målet ska kommenteras härnäst. I förevarande mål, i det följande benämnt hovrättsmålet, var det fråga om ett 25- årigt hyresavtalet som innehöll en omförhandlingsklausul enligt vilken hyran kunde justeras för att rätta till en uppenbar oskälig hyresnivå. När det återstod två år av hyrestiden väckte hyresvärden talan med hänvisning till klausulen och yrkade justering av hyran till en nivå som hyresvärden ansåg skälig. Klausulen ifråga ansågs enligt hovrätten inte utgöra en tillräckligt preciserad beräkningsgrund som således kunde hänföras under 19 st 3 HL. Förvisso avsåg ifrågavarande mål en omförhandlingsklausul vilken följaktligen gav parterna möjlighet att justera en hyra under hyresperioden. Detta skiljer sig från frågan om hur ett villkor får vara utformat, vilket analyseras under detta avsnitt. Däremot fordras gällande de båda frågorna att villkoren för hyressättning förhåller sig till 19 HL. Det senare är även orsaken till att omförhandlingsklausulen i målet prövades i förhållande till 19 HL, och därigenom prövades om ifrågavarande klausul utgjorde en tillräckligt preciserad beräkningsgrund enligt undantagsregeln annan beräkningsgrund. I hovrättsmålet hänvisades till NJA 1986 s 503, som kommenterats ovan. Med utgångspunkt i Högsta domstolens domskäl där, anförde hovrätten i hovrättsmålet att omförhandlingsklausulen inte innehöll någon beräkningsgrund i den mening som avses i 19 st 3 HL. Hovrätten anförde vidare att ett genomdrivande av omförhandlingsklausulen i domstol skulle innebära att kravet på beloppsbestämd 54 SOU 2000:76 s 144. 55 Skorup, Underskog, Hyreslagarna, s 80. 22

hyra sattes ur spel. Mot bakgrund av att 19 HL är tvingande, är det inte sannolikt att parterna avsett att hyran skulle kunna jämkas genom domstols försorg. Hovrätten anförde vidare att den metod som anvisats i omförhandlingsklausulen snarare var ett sätt att skönsmässigt fastställa till vilket belopp hyran skulle justeras för att inte längre vara uppenbart oskälig. Domslutet i hovrättsmålet var således att omförhandlingsklausulen inte var förenlig med undantaget om annan beräkningsgrund, varför hyresvärdens talan ogillades. I målet från Högsta domstolen var ett förbehåll om oförutsedda kostnader förenligt med undantaget annan beräkningsgrund. En orsak var att rätten till ersättning var tämligen avgränsad och preciserad i avtalet. En ytterligare viktig faktor för att förbehållet överhuvudtaget skulle kunna tillämpas, var att de oförutsedda kostnaderna uppstod på grund av åtgärder som hyresvärden ålades genom beslut av myndighet. Däremot i hovrättsmålet, hade en tillämpning av den aktuella klausulen inneburit att en hyra som blivit uppenbart oskälig skulle justeras till en nivå där den inte längre är det, vilket skulle innebära att kravet på beloppsbestämd hyra sattes ur spel. I målet från Högsta domstolen var således klausulen förenlig med undantaget, vilket klausulen i hovrättsmålet inte var. I hovrättsmålet verkade domstolen lägga stor vikt vid att parterna inte hade avsett att klausulen skulle kunna jämkas och tillämpas på det sätt som hyresvärden yrkade i målet. I målet från Högsta domstolen var klausulens giltighet beroende av beslut från myndighet. Klausulens tillämplighet låg således utom hyresvärdens kontroll. Mot bakgrund av att ett av syftena med huvudregeln om beloppsbestämd hyra är att hyresvärden inte genom ensidiga beslut ska kunna påverka hyran under hyrestiden, kan det anses rimligt att klausulen i Högsta domstolen ansågs förenlig med undantaget. Dessutom skulle tillämpning av klausulen inte sätta huvudregeln om beloppsbestämd hyra ur spel, eftersom att rätten till ersättning enligt HD var tämligen avgränsad och preciserad i avtalet. Tillämpning av klausulen i hovrättsmålet hade däremot satt huvudregeln ur spel enligt domstolen, vilket troligen också var ett tungt vägande skäl för hovrättens domslut. 23

I de båda målen har domstolarna betonat att oaktat möjligheten att bestämma hyran enligt annan beräkningsgrund så är huvudregeln ändock att hyran ska vara till beloppet bestämd. Högsta domstolen anförde vid ett flertal tillfällen vikten av att vara återhållsam vid tillämpningen av undantaget eftersom att det trots allt är ett undantag från en huvudregel med ett långsgående krav på att hyran ska vara bestämd till beloppet. I ett annat mål, Svea hovrätt mål nr T 6041-15, kom domstolen fram till att hyrestillägget inte uppfyllde kravet för att vara en tillräckligt preciserad beräkningsgrund, varför tillägget inte var förenligt med 19 HL. Även i detta mål belyser domstolen vikten av huvudregeln om beloppsbestämd hyra. Domskälen kommer att analyseras längre fram i uppsatsen. Härnäst ska det sista stycket i 19 HL analyseras. Stycket ifråga reglerar hur man ska gå tillväga när parter har avtalet i strid med hyressättningen enligt 19 HL. 2.7 Skälighetsbedömning enligt 19 st 5 HL 19 st 5 HL lyder enligt följande: Har avtal träffats i strid med första, tredje eller fjärde stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Stycket reglerar således vad som ska gälla då parterna inte beaktat förbudet mot rörlig hyra. Detta stycke bygger på det som anges i 1 st 5 HL att villkor som inte förhåller sig till HL inte är bindande gentemot hyresgästen. 56 Vid tillämpning av 19 st 5 HL ska en skälighetsbedömning göras för att bedöma hyran. Bedömningen ska i första hand utgå från parternas avsikter vid avtalsslutet. Om exempelvis en olaglig indexklausul intagits i hyresavtalet, ska således hyran bestämmas utifrån vad som skulle ha gällt vid tillämpning av klausulen när avtalet ingicks. I ett mål, RH 1996:156, hade en tilläggsklausul förlorat sin verkan under hyresförhållandet. Hovrätten bedömde att hyran därför skulle utgå med det belopp som betalades när klausulen förlorade sin verkan, vilket av domstolen ansågs vara skäligt belopp. En annan situation som kan uppstå är att parterna bestämt hyran endast preliminärt. 56 Edling, kommentar till 19 st 5 HL. 24

Om så skett ska hyran enligt femte stycket sättas till preliminärhyran, om inte annan partsavsikt kan utrönas. 57 Tillämpning av 19 st 5 HL är således ett sätt att bestämma hyran när den nuvarande hyran inte anses skälig. Emellertid har 19 st 5 HL prövats i mycket liten omfattning. En orsak kan vara att det för dess tillämpning fordras att parternas avsikter kan utrönas. Kan inget om parternas avsikter avgöras får hyran istället bestämmas genom tillämpning av 57 HL, och därigenom genom reglerna om uppsägning för villkorsändring. 58 Denna procedur kommer att analyseras senare i uppsatsen. Nedan, i avsnitt tre, ska först centrumavtalet diskuteras. Avsnittet inleds med en bakgrund till centrumavtalet som sådant. Därefter analyseras det specifika lokalhyresavtalet i förhållande till 19 HL, och därigenom om en motsättning föreligger mellan avtalet och hyreslagens bestämmelse om hyressättning. 3 Ersättningsklausuler i centrumavtalet 3.1 Klassificering av centrumavtalet Såsom angavs i inledningen är centrumavtalet en utveckling av det kommersiella lokalhyresavtalet och således att hänföra till den hyresrättsliga avtalstypen. I inledningen framfördes att centrumavtalet är av särskild karaktär, varför det kan uppstå problem i förhållande till den tvingande hyreslagstiftningen. Dess särskilda karaktär består av flera delar. Först kan nämnas att centrumavtalet omfattar en mängd förpliktelser av en sort som ett hyresavtal inte är avsett att reglera. Vanligt är att centrumavtalet är förenat med villkoret att hyresgästen ska vara medlem i en företagarförening. Utöver medlemskapet i en företagarförening är hyresvärden ofta bärare av en rad olika kostnadsposter som vanligen regleras i hyrestilläggsklausuler och ska utgå som hyra för hyresgästen. Dess särskilda karaktär medför att avtalet utgör ett blandat avtal. Att avtalet är ett blandat avtal 57 Edling, kommentar till 19 st 5 HL. 58 Edling, kommentar till 19 st 5 HL. 25

gör att det inte är givet att hyreslagstiftningen ska tillämpas på avtalet i dess helhet. 59 Den senare problematiken ska nedan illustreras med två rättsfall. I NJA 1971 s 129 slog HD fast att hyreslagstiftningen ska tillämpas så långt som möjligt på avtalsförhållandet i dess helhet för det fall ett hyresavtal är kopplat till ett annat avtal. Ifrågavarande mål avsåg dock inte ett centrumavtal, utan ett hyresavtal som var kopplat till ett avtal om så kallad rörelsearrende. Högsta domstolen motiverade domen med hyreslagens skyddssyfte. Enligt Victorin m.fl. är rättsfallet prejudicerande och antas således också gälla för andra blandade avtal, såsom exempelvis centrumavtalet. För centrumavtalet innebär förevarande att bland annat dess samarbetsavtal samt dess villkor om att hyresgästen ska vara medlem i en företagarförening, ska prövas enligt hyresrättsliga grunder. 60 Däremot i ett mer nytillkommet rättsfall, NJA 2007 s 1018, var utrymmet för en mer nyanserad bedömning för handen. Mellan parterna fanns ett avtalspaket innefattandes bland annat ett hyresavtal och ett samarbetsavtal. Avtalen var kopplade till varandra på så vis att ett avtal inte kunde sägas upp för sig. HD valde att lägga större vikt vid samarbetsavtalet och tillät således inte att hyresavtalet och hyresreglerna fick en avgörande betydelse. Det senare skiljer sig från 1971-års mål där just HD kom fram till att hyreslagstiftningen skulle tillämpas på avtalet i dess helhet. Victorin m.fl. anger att det kan argumenteras för att en mer nyanserad syn kommer att tillämpas på blandade avtal efter NJA 2007 s 1018, dock med det viktiga förbehållet att en tvingande regel i hyreslagen inte överträds. Det intressanta är här hur detta påverkar centrumavtalet. Utifrån de ovan angivna målen om blandade avtal, är det inte självklart hur ett centrumavtal idag skulle bedömas. Som ovan angavs är bland annat samarbetsavtal och villkor om att hyresgästen ska vara medlem i en företagarförening inte av rent hyresrättslig karaktär, varför det utifrån de diskuterade rättsfallen är ovisst om dessa frågor skulle prövas utifrån 59 Victorin, Badur, Flodin, Hager, Kommersiell hyresrätt, s 265. 60 Victorin, Badur, Flodin, Hager, a a s 265. 26