Hyrestillägg i centrumavtal

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Bygg- och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 328 Hyrestillägg i centrumavtal och problematiken med företagarföreningen Författare: Anna Flodmark Lovisa Skalin Handledare: Hans Lind Stockholm, 2005

2 Examensarbete Titel Författare Institution Hyrestillägg i centrumavtal - och problematiken med företagarföreningen Anna Flodmark och Lovisa Skalin Institutionen för fastigheter och byggande Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 328 Handledare Nyckelord Hans Lind, Anders Dahlquist-Sjöberg och Marc Hållén Centrumavtal, hyreskontrakt, hyra, hyrestillägg, företagarförening, shoppingcenter Sammanfattning Hyresgästen i ett köpcentrum har inte ett traditionellt hyreskontrakt med hyresvärden utan ett centrumavtal som inte enbart är av hyresrättslig karaktär. Genom hyresavtalet förbinder sig hyresgästen till en rad förpliktelser utöver hyresavtalet och förutom bashyran kan en mängd andra hyrestillägg förekomma. Centrumanläggningens hyresgäster bildar tillsammans en företagarförening vars medlemskap ofta är en förutsättning för hyresrättens bestånd och som fungerar som en gemensam part gentemot hyresvärden. Examensarbetet utreder vilka hyrestillägg som kan anses som giltiga enligt Jordabalkens 12: e kapitel och hur dessa ska formuleras. En genomgång av hyreslagen samt dess förarbeten om hyrestillägg görs och personer som är kunniga inom ämnet delar med sig av sina åsikter. De personer vi har träffat är Håkan Julius på Hyresnämnden, Öyvind Freszals affärsjurist på Svensk Handel och Leif Holmqvist som har skrivit kommentaren till hyreslagen och är f.d. chefsjurist på Fastighetsägarna. Meningarna från dessa personer går isär när det gäller frågan om vad som anses som giltiga hyrestillägg samtidigt som de är relativt överens vad gäller företagarföreningens kopplingen till hyresavtalet. Beräkningsgrunden för tillägg till hyran visar sig vara avgörande för vad som kan anses vara giltigt. Problematiken med företagarföreningen och dess koppling till hyresavtalet leder till frågan om denna koppling är juridiskt korrekt. Förhållandet mellan medlemskapet och förverkandet av hyresrätten undersöks där tolkningen av begreppet synnerlig vikt blir en avgörande faktor. Ett fiktivt köpcentrum med hyresgäster samt ett fiktivt centrumavtal har upprättats. Med hjälp av det undersöks hur stor del av fastighetsägarnas intäkter som skulle kunna komma att försvinna om vissa hyrestillägg skulle anses ogiltiga vid ett avgörande i domstol. 2

3 Master of Science thesis Title Authors Department The rent-additions in shopping centre rental contracts - and the role of "tenantassociations" in shopping centres Anna Flodmark och Lovisa Skalin Department of Real Estate Construction and Management Division of Building and Real Estate Economics Master Thesis number 328 Supervisor Hans Lind, Anders Dahlquist-Sjöberg and Marc Hållén Keywords Rent, rent additions, shopping centre, tenant association, rental contract Abstract A tenant in a shopping centre doesn t have a traditional rental contract with the landlord, but a centre contract that consists partly of a rental contract and partly of other conditions. By this contract the tenant undertakes a lot of commitments in addition to the rental contract and except for the basic rent, there can be a number of rent-additions stipulated in the contract. All the tenants of the shopping centre together form an association where the membership is a condition for the right of tenancy. The association can also be seen as an counter-part to the landlord. This thesis investigates which rent-additions that are valid according to Swedish law and how they should be written in the contract to be correct. First, we look into what the Swedish rental law, including its preparations, regulates about rent additions. Second, we review the interviews we have made with three persons which have good knowledge of the subject; Håkan Julius from Hyresnämnden, Öyvind Frezsals from Svensk Handel and Leif Holmqvist, author of the commentary to the rental law and former executive legal expert at The Property Owners Association. The interviewed persons don't have the same opinion about what is to be considered as a valid rent-addition, but they agree upon the issue of the connection between the regulations of the tenants association and the rental contract. The calculation base for the rent additions appears to play a decisive role for the validity of the rent addition. The problems with the tenants association and its connection to the rental contract bring up the question whether this type of connection is legally correct. The "relationship" between the membership and the forfeiting of the right of tenancy is investigated, where the interpretation of the concept "particular importance" ("synnerlig vikt") is a crucial factor. A fictitious mall with tenants and a fictitious "centre contract" has been created to help us investigate how the income of the real estate owner can change if certain rent additions would be considered invalid by the courts. 3

4 Förord Vårt examensarbete på 20 poäng har skrivits i samarbete med Aberdeen Property Investors under höstterminen 2005 och är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Lantmäteriprogrammet med inriktning mot Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm. Vi vill rikta ett stort tack till Aberdeen Property Investors för erhållande av arbetsplats i en trevlig arbetsmiljö samt hjälp med material till examensarbetet. Särskilt vill vi tacka Marc Hållén, Shopping Stockholm som har varit vår handledare under vår tid på Aberdeen. Vi vill också tacka våra handledare Hans Lind, professor vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi inom institutionen för Fastigheter och Byggande vid KTH, och Anders Dahlquist-Sjöberg, för synpunkter samt en god vägledning. Vi vill även tacka de personer som har ställt upp på intervjuer: Håkan Julius på Hyresnämnden, Öyvind Freszals på Svensk Handel och Leif Holmqvist, f.d. Fastighetsägarna och författare till Hyreslagen: en kommentar. Stockholm 2006 Anna Flodmark och Lovisa Skalin 4

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Syfte Metod Disposition Definitioner Grundläggande fakta och bakgrund Allmänt om hyreslagen Allmänt om centrumanläggningar Öppenhetsprincipen Ramar för lokalhyra Hyreslagens Fast hyra Undantag 1: värme, vatten, el och VA Undantag 2: Omsättningshyra Undantag 3: Förhandlingsklausuler Undantag 4: Indexreglering Fastighetsskatt och moms Hyran vid andrahandsuthyrning Påföljden Sammanfattning Preciserade frågeställningar Lokalhyra och hyrestillägg Marknadsföringsbidrag och problematiken kring företagarföreningar Presentation av inhämtad information Hyra Vad är egentligen hyra? Hur ska en beräkningsgrund formuleras? Skillnad på bränsle och värme Är en 100-procentig indexregleringav bashyran acceptabel? Går det att ha både indexreglering och rörliga drift- och underhållstillägg? Marknadsföringsbidraget och företagarföreningen Marknadsföringsbidraget Förverkande av hyresrätten Föreningsrätten och kopplingen till hyresavtalet Vad krävs för att marknadsföringsbidraget ska anses utgöra hyrestillägg? Stora kedjor Konsekvenser av ogiltigförklarade tillägg Återbetalningsskyldighet Branschpraxis Anpassningstid Kan hyreslagens tillämpas på hela centrumavtalet? NJA 1952 s.205 (Bageriet) NJA 1971 s. 129 och 1978 s.389 (Enhetslinjen) RBD 1:78 och 7:86 (Separationslinjen) Shell-Herlin och Shell-Dalbo fallen Ekonomisk analys Presentation av fiktivt centrumavtal

6 6.1.1 Tillägg till hyra Tillägg för gemensamma kostnader Marknadsföringsbidrag Olika scenarion Analys och slutsats Hyra Hyra och tillägg Beräkningsgrund Företagarföreningens problematik Kopplingen mellan hyresavtalet och företagarföreningen Marknadsföringsavgiften Förverkande Jämförelse av kopplingen till företagarföreningen mot praxis Sammanfattning av slutsatser Källor Bilaga: Fiktivt hyreskontrakt för hyresgäster i Rådjuret

7 1. Inledning I kapitel 1 finns bakgrunden till de problem vi tar upp samt syftet med denna uppsats. Vi presenterar vilka metoder som brukats och definierar olika begrepp som vi använt. Vi går även kortfattat igenom vad som återfinns i alla kapitlen. 1.1 Bakgrund Vi fick höra talas om ett fall som var på väg upp i domstol vars utfall skulle kunna medföra att flera hyrestillägg som hyresgäster, speciellt i centrumanläggningar, betalar idag skulle kunna anses ogiltiga. Det centrumavtal som idag används vid upplåtelser i centrumanläggningar är en utveckling av det traditionella lokalhyresavtalet. Till skillnad från vanliga lokalhyreskontrakt omfattar centrumavtalet, förutom själva upplåtelsen av lokalen, även andra moment. Detta, eftersom det finns behov av samordning och styrning av verksamheterna inom anläggningen. I samband med upplåtelsen av lokalen förbinder sig hyresgästen till en rad andra förpliktelser t.ex. butiksnamn, sortiment, öppettider och marknadsföring. Förutom bashyra debiteras hyresgästen också för olika tillägg som bl.a. utgörs av indextillägg, värme, vatten, el och kostnader för skötsel av gemensamma ytor. Hyrestilläggen är enligt hyreslagen helt giltiga under vissa förutsättningar. Om dessa förutsättningar är uppfyllda i dagens centrumavtal och även i traditionella hyresavtal är en fråga som vi kommer att utreda. Hyresgästerna i en centrumanläggning bildar tillsammans en företagarförening vars medlemskap anges som ett villkor för hyresrättens bestånd. Föreningen representerar alla hyresgäster och utgör en förhandlingspart gentemot hyresvärden avseende den övergripande verksamheten. Utvecklingen av centrumavtalet väcker frågor kring dess typtillhörighet. Ett vanligt hyresavtal bedöms utifrån de hyresrättsliga reglerna som är tvingande, men ett centrumavtal består av delar med olika typtillhörighet. Detta leder till frågan om hyreslagen då kan tillämpas på alla centrumavtalets delar. 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är främst att utreda om vissa hyrestillägg skulle kunna anses ogiltiga enligt 19 12: e kap JB och vad konsekvenserna för fastighetsägarna i så fall skulle kunna bli. Hur kommer intäkterna för fastighetsägarna påverkas och hur ska ett kontrakt utformas för att minimera risken av ett eventuellt bortfall av framtida intäkter? Under arbetets gång uppdagas också problematiken kring kopplingen mellan hyreskontraktet och företagarföreningen, t.ex. att medlemskapet i företagarföreningen är ett villkor för hyresrättens bestånd och om hyreslagen är tillämpligt på hela centrumavtalet med dess olika inslag. Dessutom ifrågasätts företagarföreningarnas funktion. En trend syns bland stora hyresgäster som inte vill vara delaktiga i föreningen och vägrar följa vissa beslut. Finns det en problematik med företagarföreningar idag och vad förväntas hända i framtiden? 7

8 1.3 Metod Uppsatsen är baserad på litteraturstudier och intervjuer. Den litteratur vi har använt oss av utgörs av lagtext, rättsfall, förarbeten samt kommentarer till hyreslagen. Först undersöker vi vad 19 hyreslagen säger samt vad meningen med denna paragraf är enligt förarbetena för att få fram vilka ramarna för lokalhyra är. Sedan genomförs intervjuer med kunniga på området för att ta reda på deras uppfattning om ramarna, samt om problematiken med företagarföreningarna. De personer vi intervjuar är Håkan Julius, Öyvind Frezsals och Leif Holmqvist. Sist görs en ekonomisk analys för att visa hur stor procentandel som fastighetsägare kan förlora om vissa hyrestillägg blir ogiltiga. 1.4 Disposition Kapitel två börjar med en översiktlig genomgång av hyreslagens bestämmelser. Efter det följer en inblick i centrumavtalets bakgrund, uppkomst och syfte. Kapitlet avslutas med en kort genomgång av öppenhetsprincipen. I kapitel tre påträffas först en redogörelse av 19 hyreslagen (där hyra regleras). Sedan ges en genomgång av tankarna bakom dessa bestämmelser enligt förarbetena till hyreslagen. Genom lagrummet, förarbetena samt annan litteratur har slutsatser dragits gällande vilka ramar för hyra som gäller idag. Dessa ramar presenteras sist i detta kapitel. I kapitel fyra presenteras information och åsikter som inhämtats genom intervjuer med kunniga personer inom ämnet. Även relevanta uttalanden i samband med domstolsförfaranden m.m. tas med här. I slutet tas relevanta rättsfall på området som kan ha påverkan på bedömningen av vissa av de frågor som tas upp i examensarbetet. Kapitel fem genomförs en ekonomisk analys av hur intäkterna från en centrumanläggning kan påverkas p.g.a. ogiltiga hyrestillägg. För att genomföra analysen har en fiktiv centrumanläggning med påhittade hyresgäster konstruerats samt ett fiktivt centrumavtal. Först gås hyreskontraktet igenom för att demonstrera vilka kostnader hyresgästerna står för och sist visas resultatet av analysen. Analys och slutsatser återfinns i kapitel sju. 1.5 Definitioner Marknadsföringsbidrag En avgift som hyresgästen ska betala till föreningen för centrumanläggningens gemensamma marknadsföring. Gemensamma utrymmen Utrymmen som alla hyresgäster samt besökare i centrumanläggningen har tillträde till, t.ex. ytorna emellan butikerna och toaletter. Gemensamma kostnader Kostnader som hyresgästen betalar för drift och underhåll för de gemensamma utrymmena. Dessa utgörs bl.a. av energikostnader och kostnader för vakthållning. Centrumanläggning Shoppingcenter och köpcentrum är andra benämningar. Definieras som en arkitektonisk grupp av byggnader för detaljhandel och kommersiell service, som är planerad, utvecklad, ägd och 8

9 förvaltad som en enhet. Denna skall vad det gäller läge, storlek och typ av butiker/verksamheter, samt antal egna parkeringsplatser vara dimensionerad och anpassad till en marknad som den skall betjäna. Centrumavtal Avtal mellan hyresgäst och hyresvärd som består av ett hyresavtal samt fristående avtal som är kopplade till hyresavtalet och hyresrätten. Kan t.ex. bestå av ett hyresavtal med särskilda bestämmelser och företagarföreningens stadgar som är tänkt att ses som en del av hyresavtalet. Hyresavtalet Hyresavtalet är en del av centrumavtalet som reglerar upplåtelsen av lokalen. Särskilda bestämmelser Särskilda bestämmelser är en del av hyresavtalet och förekommer som bilaga till detta. I särskilda bestämmelser regleras bl.a. hyrestilläggen, användningen av lokalen, gemensamma kostnader, medlemskapet i företagarföreningen och skyldigheten till att betala marknadsföringsbidrag. Företagarförening Förening vars medlemmar består av de hyresgäster som finns inom anläggningen. Den kan vara ekonomisk eller ideell. Medlemskapet i föreningen anges som ett villkor för hyresrättens bestånd. Företagarföreningens stadgar Företagarföreningens stadgar är en del av centrumavtalet. Det brukar finnas som en bilaga till hyresavtalet och är i många fall är kopplad till detta. Parter Hyresgäst och hyresvärd. 9

10 2. Grundläggande fakta och bakgrund Detta kapitel tar först upp några av hyreslagens regler. Där efter beskrivs centrumavtalets samt företagarföreningens uppbyggnad och funktion. Sist kommer en kort genomgång av öppenhetsprincipen. Detta är ett kapitel som kan förbises av den insatta läsaren eftersom informationen är grundläggande. 2.1 Allmänt om hyreslagen Hyreslagen är tillämplig på avtal, genom vilka hus eller del av hus upplåtits till nyttjande mot ersättning (JB 12:1 1st 1 men). Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges (JB 12:1 5 st). Hyreslagen är alltså inte dispositiv gällande olika förbehåll och villkor om de inte är direkt kopplade till hyresnämndens tillstånd (Janlöv 2003, s.12). Reglerna i hyreslagen kan alltså inte avtals bort om det skulle medföra en försämring för hyresgästen (Victorin, Dahlquist-Sjöberg, Hager 1994, s.1). Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. En användning i strid med det som angetts att lokalen får användas till kan innebära kontraktsbrott, vilket kan leda till uppsägning eller förverkande av hyresrätten (JB 12:42 4p). Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd vilket i lokalhyresförhållanden uppnås efter nio månader. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen har rätt till skadestånd om denne måste flytta från lokalen vid uppsägning av hyresavtalet om uppsägningen varit obefogad. Hyresvärden måste ha en objektivt godtagbar uppsägningsgrund. En avvägning görs mellan hyresgästens och hyresvärden behov och intressen av att hyresförhållandet fortsätter respektive upphör. Väger hyresgästens skäl tyngre är uppsägningen obefogad (Victorin, Dahlquist-Sjöberg, Hager 1994, s.2). En hyresvärd och en hyresgäst kan komma överens om att avtala bort besittningsskyddet. Detta kan endast ske i den formen som är angiven i hyreslagen. En sådan överenskommelse skall för att vara gällande tas in i en särskilt upprättad handling och får alltså inte tas in i själva hyreskontraktet (JB 12:56). Har hyresgästen avstått från det indirekta besittningsskyddet har han inte rätt till skadestånd, ersättningslokal, uppskov vid avflyttning och hyresvärden behöver inte motivera en uppsägning. Förut har det varit så att hyresgästen under alla omständigheter måste ansöka om hyresnämndens tillstånd för avstående från besittningsskydd med ett motiv varför. Regeringen föreslår i en proposition att kravet på att avtal om avstående från besittningsskydd ska godkännas av hyresnämnden för att vara gällande tas bort för vissa slag av upplåtelser. När det gäller lokaler föreslås för samtliga typer av lokaler att hyresnämnden inte ska behöva godkänna avstående av besittningsskyddet om hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalerna. Är det fråga om lokaler som hyrs ut i andra hand ska hyresnämnden inte behöva godkänna avstående av besittningsskyddet när hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst ska upphöra. Här föreslås att överenskommelser som ska gälla över fem år dock måste godkännas av hyresnämnden. De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 januari 2006 (Larsson 2005, Prop. 2005/06:13). 10

11 Förverkandereglerna i hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel och bara de grunder som anges där kan leda till förverkande. Förverkande av hyresrätten kan ske p.g.a. att hyresgästen dröjer med betalning av hyra, olovlig överlåtelse eller andrahandsuthyrning, att användning sker i strid med upplåtelseändamålet, att ohyra uppkommer genom hyresgästens vållande eller vårdslöshet, att vanvård eller brottsligt förfarande förekommer eller att hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs. (Janlöv 2003, s.49-50,). 2.2 Allmänt om centrumanläggningar En centrumanläggning måste kunna erbjuda ett varierat utbud av butiker. Syftet är att konsumenten ska slippa ta sig till flera olika platser för att inhandla sina varor eller göra sina ärenden då allt finns på ett och samma ställe i en centrumanläggning. För att få ett varierande utbud av butiker väljer en centrumledare (tillsatt av hyresvärden) ut de handlare som anses bäst bidra till centrumet i kombination med de andra hyresgästerna (Janlöv 2003, s.38). Hyresgäster i en centrumanläggning har inte ett traditionellt lokalhyresförhållande med hyresvärden. Centrumavtalet skiljer sig från detta genom att det innefattar flera moment av individuell reglering. I samband med upplåtelsen kopplas hyresgästen till en rad förpliktelser som inte bara är av vikt för hyresvärden utan har även betydelse för andra hyresgäster eftersom hela anläggningen ska fungera som en enhet utåt. Det handlar inte enbart om lokalen utan kan t.ex. handla om namn, varor, sortiment, öppettider och marknadsföring (Dahlquist 1998, s.33-34). De standardavtal som idag finns för lokaler och som är upprättade av Sveriges Fastighetsägarförbund är inte utformade med tanke på de speciella omständigheter och förhållanden som uppstår mellan parterna inom centrumanläggningar och gallerior resulterade ett samarbete mellan Sveriges fastighetsägarförbund tillsammans med Sveriges Köpmannaförbund och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare, i ett normalavtal avseende upplåtelser inom centrumanläggningar och gallerior. Avtalet består av fyra följande delar: 1. Hyresavtalet 2. Företagarföreningens stadgar 3. Avtalet mellan företagarföreningen och medlemmen avseende betalning av marknadsföringsåtgärder 4. Avtal mellan företagarföreningen och hyresvärden avseende dennes bidrag till den gemensamma marknadsföringen av anläggningen (Dahlquist 1998, s.39). Hyresgästens förpliktelser fördelas på två olika avtal, där hyresgästens skyldighet att betala marknadsföringsavgift för den gemensamma marknadsföringen till företagarföreningen regleras i det ena. Utformningen av centrumavtalet kan variera men de avtal som undersökts har till största delen följande struktur: Avtalet bygger på ett traditionellt hyreskontrakt med bilagor som index- och fastighetsskatteklausul. Hyreskontraktet fortsätter sedan i en bilaga som kallas särskilda bestämmelser där bl.a. hyrestillägg, användningen av lokalen och hyresgästens verksamhet regleras vidare. Där finns även en klausul som förpliktar hyresgästen att vara med i en företagarförening vars beslut hyresgästen är skyldig att följa. Hyresgästen förpliktas även att betala marknadsföringsavgift. Om hyresgästen skulle bryta mot dessa bestämmelser och regler är det att anse som ett avtalsbrott, vilket enligt avtalet sanktioneras med hyresrättens 11

12 upphörande. På detta sätt är hyresrätten till lokalen kopplad till de olika förpliktelserna för att avtalsregleringarna ska fungera. Företagarföreningens stadgar är också en del av centrumavtalet och förekommer som en bilaga. I dessa regleras bl.a. marknadsföringsbidraget ytterligare. Företagarföreningen utgör en förhandlingspart gentemot hyresvärden avseende den övergripande verksamheten och brukar ha hand om den gemensamma marknadsföringen för centrumanläggningen. Genom en programförklaring i företagarföreningens stadgar anges vilka riktlinjer som anläggningen strävar efter samt den övergripande verksamhetsprofilen (Dahlquist 1998, s.41). Kopplingen till företagarföreningen i centrumavtalet visar sig, förutom kravet på medlemskap och marknadsföringsavgift, också genom hyresgästens skylighet att tillämpa vissa öppettider och förhålla sig till de ordningsregler som finns. Dessa punkter regleras av företagarföreningen vilket betyder att avtalets innehåll kommer vara beroende av företagarföreningens beslut som fattas i den löpande verksamheten (Dahlquist 1998, s.45). Detta medför alltså att en del av avtalets innehåll och därmed hyresgästens förpliktelser inte finns angivna i avtalet utan regleras bl.a. efter beslut av företagarföreningen. Regleringen kan vara rörlig eftersom företagarföreningen har möjlighet att ändra sina beslut (Dahlquist 1998, s.45-46). Ett fiktivt centrumavtal har konstruerats och finns som bilaga i detta examensarbete. 2.3 Öppenhetsprincipen Uppbyggnad och funktion är i stort sett genomgående lika för de flesta företagarföreningar som finns idag. Trots detta har vissa föreningar formen av en ekonomisk förening och andra formen av en ideell förening. Utmärkande för ekonomiska föreningar är att deras medlemsantal ska kunna variera utan att detta kräver några ändringar i stadgarna. Det innebär att föreningen är att anse som en öppen association där medlemsantalet inte är fixerat. Med andra ord ska vem som helst kunna bli medlem. Regeln har däremot ett antal undantag som bland annat innebär att föreningen har rätt att neka medlemskap om det föreligger särskilda skäl som grundar sig på föreningens verksamhet, syfte mm. Med hjälp av dessa undantag kan en förening begränsa sina medlemmar utifrån kategori eller t.ex. geografisk tillhörighet (Dahlquist 1998, s.363). Med öppenhetsprincipen följer rätten till fritt utträde ur föreningen. Föreningens medlemmar ska därmed äga rätt att när som helst säga upp sitt medlemskap. Dock finns det möjlighet för föreningen att begränsa utträdesrätten med hänsyn till föreningars intressen att behålla en viss tröghet vad gäller föreningens medlemsantal. En generell bestämmelse är att uppsägningen av medlemskapet kan förhindras tills efter att två år förflutit från medlemmens inträde. Ideella föreningar definieras inte i civilrättslig lagstiftning vilket betyder att det inte finns några lagstadgade kriterier för vad som utgör en ideell förening. Däremot kan inte en ideell förening bedriva ekonomisk verksamhet till främjandet av medlemmarnas ekonomiska intresse, vilket också blir en avgörande avgränsningen mot en ekonomisk förening (Dahlquist 1998, s.373). 12

13 3. Ramar för lokalhyra Hyresgästerna i en centrumanläggning betalar vanligtvis bashyra, fastighetsskatt, moms, tillägg för kostnader för värme, vatten, el, va samt tillägg för kostnader för drift- och underhåll av de gemensamma ytorna (t.ex. vakthållning) samt marknadsföringsbidrag. Vi ska undersöka hur dessa tillägg ska utformas för att de ska vara giltiga. I detta kapitel redogörs först vad som står i 19 hyreslagen där hyra regleras. Sedan undersöks vad tanken med reglerna om hyra är med hjälp av förarbeten, Holmqvists kommentar till hyreslagen, praxis och Schneiders bok om lokalhyra. I slutet av kapitlet sammanfattas vilka ramarna för lokalhyra vi kommer fram till. 3.2 Hyreslagens 19 I 1 hyreslagen anges att detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning men vad som menas med ersättning framgår inte mer detaljerat. Hyra regleras vidare i 19 hyreslagen, som säger följande: Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp 1. Om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 hyresförhandlingslagen, 2. Om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus, eller 3. Om kostnader för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning. ( ) Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder av detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms inom en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts. Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. ( ) Lag (1988:927). För att ta reda på vad som är tanken med 19 och vilka ramarna för lokalhyra är har vi undersökt förarbetena till hyreslagen samt kommentarer till denna av Holmqvist och Schneider. 13

14 3.1.1 Fast hyra I 19 1 och 3 stycket finns reglerna att lokalhyran ska vara fast samt undantagen från detta. Huvudregeln är att lokalhyran ska vara till beloppet fast bestämd i hyreskontraktet. Bestämmelsen att bostadshyra skulle vara till beloppet fast bestämt tillkom genom lagstiftningen 1973 med motivationen att systemet med preliminärhyror är ofördelaktigt för hyresgästen i flera avseenden. Det tog ytterligare sex år innan samma regel kom att gälla även för lokalhyra genom 1979 års lagstiftning. Att hyran ska vara fast hindrar inte att hyran bestäms till olika belopp för olika perioder (Holmqvist 2003, s.149), men ett kontraktsvillkor där hyran utan uppsägning skulle höjas med 30 kronor per månad vid varje årsskifte ansågs obilligt. Klausulen stod förvisso inte i strid med 19, men måste vid tvist bedömas enligt villkorsnormerna i 55 (RBD 6:76 och Holmqvist 2003, s.149). Till huvudregeln finns vissa undantag Undantag 1: värme, vatten, el och VA Det första undantaget innebär att kostnader för uppvärmning, varmvatten, el och VA-avgifter kan tillkomma utöver bashyran, oberoende av hyrestidens längd (CU 1978/79:32, s.5). I prop. 1973:23 s. 160 gjordes följande uttalande om detta undantag: Gemensamt för dessa ersättningar är att de oftast inte kan med tillräcklig säkerhet bestämmas i förväg. ( ) Det bör framhållas att uppräkningen i första stycket andra punkten i förevarande paragraf är uttömmande. Detta uttalande medförde tveksamhet gällande andra ersättningar än de uppräknade, t.ex. uppstod osäkerhet om ersättning för trappstädning och tvättstuga som tidigare utgått med varierande belopp inte längre skulle få vara rörliga (Holmqvist 2003, s.151). Det var värmemätningsutredningens principtänkande (Ds Bo 1983:4) som ledde till att el, varmvatten etc. ska debiteras efter individuell mätning (Holmqvist 2003, s.150). För bostadslägenheter förbjöds i princip automatiskt verkande bränsle-, VA- och el-klausuler i och med 1984 års lagstiftning. I prop. 1983/84:137 s.92 f. finns följande uttalanden om dessa klausuler: De ger i vissa fall hyresvärdarna en för hög kompensation i förhållande till kostnaderna, de är svårbegripliga och otidsenliga och de stimulerar varken hyresvärdar eller hyresgäster till energisparande åtgärder. Jag delar utredningens uppfattning om att det inte från energisparpunkt finns anledning att förordna någon form av bränsleklausuler framför en genom förhandlingar överenskommen totalhyra. ( ) I samband med förhandlingarna får parterna tillfälle att diskutera bränslebesparande åtgärder och dessas återverkningar på hyran. Beträffande lokaler ansågs inte samma förbud lämpligt, eftersom energi- och vattenförbrukningen i lokaler ofta till stor del är beroende av verksamheten som bedrivs i lokalen (prop. 1983/84:137 s.92 f.). Ett visst behov av rörlig hyra finns vid snabba stegringar av bränslepriser. Därför kan bostadshyresgästen och hyresvärden i en förhandlingsöverenskommelse avtala om att tillämpa en bränsle- eller VA-klausul för att hyresvärden ska 14

15 kunna debitera tillägg för dessa kostnader (Holmqvist 2003, s.150). Gällande lokaler behövs ingen förhandlingsöverenskommelse vid avtal om dessa hyrestillägg (Holmqvist 2003, s.152). Parterna kan också komma överens om att hyresgästen ska svara för sedvanliga reparationer (15 2 st) utan att detta ska strida mot rörlig hyra (HRU, s.347 och Holmqvist 2003, s.151) Undantag 2: Omsättningshyra Det andra undantaget gäller förbehåll i hyresavtal om att hyran ska baseras på ett visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter, men inte i förhållande till vinst (Schneider 2004, s.44). Det går alltså bra att debitera omsättningshyra av hyresgästen. En klausul avseende omsättningshyra brukar ange att hyran ska utgöra viss procent av rörelsens omsättning, exklusive moms, med viss minimi- och eventuellt maxbelopp (Holmqvist 2003, s 153). Det är viktigt att definiera så precist som möjligt hur lokalhyresgästens rörelseintäkter ska beräknas och dokumenteras (Schneider 2004, s.44) Undantag 3: Förhandlingsklausuler Undantag nummer tre är förhandlingsöverenskommelser, vilka är skriftliga överenskommelser mellan hyresvärd eller fastighetsägarorganisation och en organisation av hyresgäster. Enligt hyresförhandlingslagen ska det mellan parterna när det gäller bostadshyra finnas en förhandlingsordning som anger hur förhandlingar om hyrorna ska bedrivas (Holmqvist 2003, s.149). Hyresförhandlingslagen är inte tillämplig i fråga om lokaler men i lokalhyresavtal får det göras förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms efter förhandlingar med hyresgästorganisation (SOU 1978:8, s.109). Lokalmarknadens struktur är dock sådan att kollektiva förhandlingar i allmänhet inte medför samma praktiska fördelar som när det gäller bostadslägenheter. Kollektiva förhandlingar är därför ovanliga för lokaler, men förekommer ibland inom allmännyttiga bostadsföretag (Schneider 2004, s.44) Undantag 4: Indexreglering Indexreglering innebär att en viss procent av hyran knyts an till och justeras i förhållande till förändringar i konsumentprisindex. Indexregleringen är det mest frekvent använda undantaget (Schneider 2004, s.44). Det gäller möjligheten att reglera hyran efter annan beräkningsgrund vilket betyder att det går att ta in en indexklausul i lokalhyresavtalet, om det löper på bestämd tid och hyrestiden minst är tre år (Holmqvist 2003, s.153). Förlängningstiden måste också vara på minst tre år för att indexeringen ska kunna tillämpas (HRU, s.348 f.). I och med det första förbudet mot rörlig hyra för lokaler 1979 begränsades till en början möjligheterna till indexreglering genom att indexreglering endast fick tillämpas om avtalet löpte på bestämd tid och hyrestiden var längre än ett år (Holmqvist 2003, s.152) inskränktes sedan förbudet ytterligare för lokaler genom att ett år förlängdes till att gälla avtalstider kortare än tre år, på förslag av BoU 1987/88:21. Skälet var att detta förmodades leda till längre avtalstider, vilket ansågs vara övervägande positivt för hyresgästerna (Holmqvist 2003, s.152). Syftet med indexreglering är att kompensera hyresvärden för ökade drift- och underhållskostnader. Parterna skulle slippa att behöva säga upp hyreskontraktet för justering av hyran p.g.a. ökning av direkta driftkostnader. (Schneider 2004, s.44). Om index dock 15

16 skulle överstiga dessa kostnader får hyresvärden även en värdestegring på fastigheten vilken inte är tänkt att täckas med en indexklausul (Schneider 2004, s.44). I förarbetena förekommer en hel del kritik mot användning av indexreglering. Invändningarna som riktas mot indexklausuler vid bostadshyra kan även riktas mot lokalhyra (prop. 1973:23, s.118). T.ex. nämns konsumentprisindex som en föga lämplig mätare på förändringar i kostnadsläget, när det gäller hyreslägenheter (prop. 1973:23) och anses i än mindre grad kan anses tjänligt som mätare på förändringar i en lokals marknadsvärde (SOU 1978:8, s.94). Anpassning av marknadshyra är alltså inte tänkt att ske genom indexklausulen, utan ska ske genom regelbundna omförhandlingar av hyresavtalet (Schneider 2004, s.44). Konsumentprisindex antas, trots kritiken, ge en tämligen rättvis bild av ändringen i kostnaderna för drift och underhåll. (SOU 1978:8, s.96). Något annat realistiskt alternativ finns heller inte. Nackdelarna med en indexreglering av hyran uppvägs av att hyresgästen får tryggheten av ett långtidsavtal (prop. 1987/88:146, s.39 f). Det sägs i förarbetena att en 50-procentig indexreglering av hyran är tillräckligt (SOU 1978:8, s.94) och att en indexklausul som knyter mer än halva hyran till konsumentprisindex ska anses som oskälig (SOU 1978:8, s.96-97). Ett förbud mot indexreglering av högre procentandel av hyran infördes dock inte, eftersom det ansågs medföra risk för att den i lag angivna, högst tillåtna indexandelen kommer att bli den på marknaden normalt tillämpade (SOU 1978:8, s.97). Trots tanken med index är det dock inte ovanligt att högre procentuell indexreglering förekommer t.o.m. 100 % (Schneider 2004, s.44) Fastighetsskatt och moms Med annan beräkningsgrund omfattas förutom indexreglering även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder för hyra (NJA 1986 s.503, Holmqvist, s.153). Det kan vara t.ex. fastighetsskatt och moms (Schneider 2004, s.45). Fastighetsskatt Det enda prejudikat som behandlar hyrestillägg är NJA 1986 s.503, där utfallet blev att hyresvärden inte har rätt att ta ut ersättning för på lokalen beräknad andel av hyreshusavgift (fastighetsskatt) som oförutsedd kostnad. Under åberopande av ett förbehåll i hyresavtal angående ersättning för oförutsedda kostnader har en hyresvärd fört talan mot en lokalhyresgäst om ersättning för på lokalen beräknad andel av hyreshusavgift (fastighetsskatt). Frågan gällde i första hand om klausulen om oförutsedda kostnader strider mot huvudregeln om att hyran ska vara fast och i andra hand om klausulen kan tillämpas på hyreshusavgifter. Parterna hade använt Fastighetsägareförbundets formulär nr 12 i hyreskontrakt för lokal upprättat 1984 i samråd med Sveriges Köpmannaförbund och Småföretagens riksorganisation. Hyresvärden hade ersatt klausulen oförutsedda kostnader med ökade kostnader (Holmqvist 2003, s.154). Avtalsklausulen om oförutsedda kostnader ansågs inte är tillämplig på hyreshusavgiften. Dock ansågs inte hyresvillkoret att hyresgästen ska betala hyreshusavgift som oskäligt enligt 36 avtalslagen. I HD klargjordes att uttrycket "annan beräkningsgrund" inte har valts för att bara kunna tillämpa olika indexklausuler. Undantagsregeln från fast hyra får omfatta, förutom 16

17 indexförbehåll, även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder. (avtalsklausulen om oförutsedda kostnader strider alltså inte mot huvudregeln om fast hyra). Hyresgästen ska bära kostnaderna för under hyrestiden tillkommande fastighetsskatt, även då skatteskyldigheten aktualiserades genom skattemyndighetens beslut (Holmqvist 2003, s.154) men hyresvärden kan inte ta ut hyreshusavgiften under klausulen om oförutsedda kostnader. Moms Det var genom en lagändring 1979 som det blev möjligt att momsbelägga lokalhyror. I det sammanhanget framförde HRU på s.349 att man måste hålla isär hyra och beskattning och att om momsen ändras under löpande hyresperiod hyresvärden bör utan hinder av förbudet mot rörlig hyra kunna få ut den höjda momsen, om detta ryms inom parternas avtal. I HD: s beslut 14 juni, 2002 mål nr Ö kom man fram till att begreppet hyra enligt förmånsrättslagen omfattade moms. HD försökte då komma fram till vad hyra enligt hyreslagen var utan att finna något klargörande svar, varför frågan fick besvaras med förmån till förmånsrättslagens syfte och mervärdesskattens konstruktion. I fallet NJA 2002 s.351 kom HD till samma slutsats (Holmqvist 2003, s.155). Syftet med reglerna om frivillig skatteskyldighet till moms var att möjliggöra för fastighetsägaren att ta ut en lägre hyra. Momsen är till skillnad mot hyra inget som värden kan tillgodogöra sig. Så väl som den egentliga hyran som förekommande tillägg betraktas alltid som hyra och utgör kostnader i hyresgästens rörelse. Den moms hyresgästen betalar utgör däremot inte någon kostnad för hyresgästen. Fler omständigheter, främst det rent hyresrättsliga, talar därför för att moms inte utgör hyra enligt hyreslagen. (Holmqvist 2003, s.155) Hyran vid andrahandsuthyrning Vid andrahandsuthyrning får hyran anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren själv betalar. Om tillägg utgår t.ex. för användning av möbler eller liknande ska tillägget vara fast (Prop. 1983/84:137, s. 125) Påföljden En hyresgäst kan bara åberopa prövning av hyran vid förlängning på ändrade villkor av ett hyresavtal, men kan i andra fall åberopa 36 avtalslagen (Victorin, Dahlquist-Sjöberg, Hager 1994, s.5). Vid en skälighetsprövning av den av hyresvärden begärda hyran ska man utgå ifrån den rådande marknadshyran. Hyran anses oskälig om den överstiger hyran som lokalen skulle betinga vid en ny uthyrning på marknaden (JB 12:57 a). Det är parterna själva som ska ta fram jämförelsematerialet, som ska godkännas av hyresnämnden innan det används vid prövningen. Jämförelsematerialet ska utgöras av hyror för lokaler med så lika lokaltyp, storlek, läge och standard som möjligt. Mindre vikt skall läggas till äldre tecknade hyreskontrakt. (Victorin, Dahlquist-Sjöberg, Hager 1994, s.3). Är det svårt att finna jämförelseobjekt får hyresnämnden mer fritt fastställa den mest sannolika hyran. I fjärde stycket tar man upp vad som händer när hyran avtalats i strid med stycket. Denna bestämmelse kom 1973 då förbudet mot rörlig hyra för bostadslägenheter infördes (Holmqvist 2003, s.156). I prop. 1973:23 s uttalades följande: Skulle i avtalet ha tagits in en indexklausul får bestämmelserna i regel anses innebära att hyran skall utgå med det belopp som skulle ha 17

18 utgått med tillämpning av indexklausulen när avtalet ingicks. I dessa fall bör man således bortse från den höjning av hyresbeloppet som tillämpning av indexklausulen skulle ha medfört efter avtalets ingående. Innebär avtalet att hyran endast är preliminärt bestämd, bör de förordade bestämmelserna leda till att den överenskomna preliminärhyran är hyran för lägenheten. Förbehåll om rätt för hyresvärden att ensidigt höja utgående hyra bör bli verkningslöst. Skulle det undantagsvis inträffa att det inte kan utredas vad parterna har avsett såvitt gäller hyrans storlek, bör hyran kunna bestämmas med ledning av hyressättningsbestämmelserna i 48 (nu 55, se nedan). Det bör i första hand ankomma på fastighetsdomstolen att på särskild talan av endera parten pröva med vilket belopp hyran skall utgå, när avtal har träffats i strid med det ifrågakomna förbudet. Hinder bör emellertid inte föreligga för hyresnämnd att med bortseende från frågan om storleken av den utgående hyran bestämma den framtida hyran i samband med prövning av förlängnings- eller villkorstvist som har hänskjutits till nämnden. Självfallet bör hyresnämnden vara oförhindrad att medla i tvist om storleken av utgående hyra i de fall som diskuteras här. I prop. 1973:23 s. 161 kommenterar man att om avtal träffats i strid med reglerna skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. I RH 1996:156 där ett löpande hyresavtal på två år med två års förlängning ingicks 1978 skulle hyresgästen utöver hyran betala tillägg för indexförändringar. Hyresvärden hade debiterat rörlig hyra i och med indexeringen efter 1990, varpå hyresgästen åberopade att detta stred mot 19. Hovrätten fann att hyresgästen genom dennes betalningar inte var förpliktad att utge hyra efter 30 september, 1990 i strid med 19 tredje stycket. Eftersom indexklausulen varit giltig före lagändringen 1989 var inte 19 fjärde stycket tillämplig sökte man ledning i övergångsreglerna. I ett tidigare fall fann sig domstolen kunna bestämma hyran till ett skäligt belopp samt att en skälig hyra som regel är den hyra som utgick då avtalets bestämmelse om indexuppräkning förlorade sin verkan mot hyresgästen. Hyresvärden kunde inte i det aktuella fallet visa att högre hyra var skäligt (Holmqvist 2003, s.157). I Svea hovrätt, avd.16, dom nr DT 11 den 26 september 1997 i mål nr T 777/95-78 var en indexklausul ogiltig enligt 19 tredje stycket. Att hyresgästen betalade de höga hyrorna utan invändningar innebar inte att indexuppräkningen skulle anses tillåten. Hyresvärden kunde inte visa att skälig hyra var högre än vad hyresgästen skulle ha betalt utan indexuppräkning. Därför fick hyresvärden betala tillbaka indexbeloppet (Holmqvist 2003, s.157). I ett liknande fall i Luleå tingsrätt, dom den 18 juni 2001 i mål nr T ogillades hyresgästens krav på återbetalning för att hyresvärden kunde visa med hjälp av hyror för jämförbara lokaler att debiterade hyror inklusive indexuppräkning var skäliga (Holmqvist, s.157). 18

19 3.2 Sammanfattning För lokaler innebär 19 hyreslagen att hyran ska vara fast med vissa undantag. - Hyrestillägg gällande kostnader för värme, vatten, el och va får vara rörliga om det i hyresavtalet finns en klausul där det står hur kostnaden för tillägget beräknas eller mäts. Uppräkningen är uttömmande och gemensamt för dessa är att de inte kan bestämmas i förväg. - Det går bra att använda sig av omsättningshyra. - Om avtalstiden är bestämd och om avtalet har tecknats på minst 3 år kan hyran utgå enligt annan beräkningsgrund. Detta undantag omfattar t.ex. indexklausuler samt moms och fastighetsskatt. Varken moms eller fastighetsskatt utgör hyra enligt hyreslagen och är inte något som hyresvärden kan tillgodogöra sig. - Indexreglering av lokalhyresavtal används, trots kritik i förarbetena, eftersom det anses nödvändigt vid långtidsavtal. Man har inte kommit fram till något annat bättre, realistiskt alternativ och KPI speglar ändå drift- och underhållskostnadernas ökning relativt bra. I förarbetena nämns också att en indexklausul borde anses vara oskälig om den anknyter med mer än halva bashyran till KPI. Trots detta är det inte ovanligt att högre procentuell indexreglering förekommer, upp till 100 %. Om hyran bestäms i strid med gällande regler i 19 : - Förbehåll om rätt för hyresvärden att ensidigt höja hyran bör bli verkningslöst. - Hyran ska utgå med skäligt belopp med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Kan det inte utredas vad parterna avsett för hyra kan hyran bestämmas med hjälp av hyressättningsbestämmelserna i Domstol liksom hyresnämnden ska kunna uttala sig om lokalens marknadshyra. - Om ogiltiga hyrestillägg har debiterats av hyresgästen ska hyran utgå med det belopp som utgått när avtalet träffades inklusive de ogiltiga hyrestilläggen. Om det vid en skälighetsprövning av detta belopp visas att gällande marknadshyra är lägre kan hyresvärden kan bli återbetalningsskyldig för det överstigande beloppet. Det har ingen betydelse om hyresgästen utan invändningar har betalat de för höga hyrorna. 19

20 4. Preciserade frågeställningar Ramarna för lokalhyra enligt hyreslagen, förarbeten, praxis och annan litteratur som vi redogjort för i föregående kapitel är inte helt fullkomliga. Efter studien av dessa uppstår fler detaljerade frågor som preciseras under 4.1 i detta kapitel. I och med att frågan uppstod om marknadsföringsbidrag, som hyresgästerna betalar till företagarföreningen, kan anses utgöra ett hyrestillägg uppstod även fler frågor gällande problematiken kring företagarföreningen. Dessa definieras under Lokalhyra och hyrestillägg Det anges att hyran ska vara till beloppet fast bestämd samt vilka undantag som finns för att rörliga tillägg till hyran ska vara giltiga. Vilka kostnader som hyresgästen betalar till hyresvärden utöver bashyran ska ses som hyra? Denna fråga är viktig att klargöra eftersom överraskningar att hyran egentligen är högre än vad som trotts kan medföra återbetalningsskyldighet för hyresvärden om den överstiger gällande marknadshyra. Hur definieras begreppet hyra? Hyresgästerna i en centrumanläggning betalar vanligtvis bashyra, fastighetsskatt, moms, tillägg för kostnader för värme, vatten, el, VA samt tillägg för kostnader för drift- och underhåll av de gemensamma ytorna (t.ex. vakthållning). Hur ska dessa tillägg ska utformas för att de ska vara giltiga? Ett av undantagen för rörliga tillägg i 19 gäller för tillägg med annan beräkningsgrund. I förarbetena kan läsas att detta undantag avser tillägg som har en tillräckligt preciserad beräkningsgrund, som indexreglering, fastighetsskatt och moms. Hur en tillräckligt preciserad beräkningsgrund formuleras framgår inte av vare sig 19 eller förarbetena och några praxis på detta område finns inte. Indexregleringen av hyran följer konsumentprisindex och fastighetsskatt och moms debiteras efter en procentandel, vilken beräknas genom att dividera hyresgästens hyra med den totala hyran från alla hyresgäster. Moms och fastighetsskatt utgör inte hyra eftersom hyresvärden inte kan tillgodogöra sig de pengarna, men ändå tillämpas liknande beräkningssätt på andra typer av kostnader som hyresgästen ska betala som är att hänföra till hyra. Det är detta som är problemet med användningen av tilläggen till hyra enligt Anders Dahlquist-Sjöberg, att man inte skiljer på de tillägg som räknas som hyra (värme etc.) och de tillägg som inte ses som hyra utan räknas som undantagna avgifter (moms och fastighetsskatt). Dessa tillägg behandlas på samma sätt trots att hyresvärden inte kan påverka avgifterna för moms och fastighetsskatt men kan påverka andra tillägg till hyran eftersom hyresvärden där upphandlar med privata parter. Se bild 4.1 nedan. Hyresgästen betalar hyrestilläggen precis som tilläggen för moms och fastighetsskatt - efter en procentandel som anges enligt en beräkningsgrund antingen efter förhyrd lokalandel i förhållande till hela centrumets area, eller efter hyran i förhållande till total hyra från alla hyresgäster. T.ex. ska hyresgästen enligt särskilda bestämmelser, en bilaga till hyreskontraktet, stå för sin procentandel av de totala kostnaderna för de gemensamma ytorna enligt detta beräkningssätt. Anses detta utgöra en tillräckligt preciserad beräkningsgrund? Hur definieras en tillräckligt preciserad beräkningsgrund? 20

21 Bild 4.1 Problematiken med hyrestillägg. Några andra frågor är: Är en indexreglering av hela bashyran godtagbar? Är det acceptabelt att både indexreglera och debitera rörliga tillägg för drift- och underhållskostnader för lokalen, när tanken med indexreglering enligt förarbetena var att kompensera hyresvärdarna för ökade drift- och underhållskostnader? 4.2 Marknadsföringsbidrag och problematiken kring företagarföreningar Hyresgästen betalar också marknadsföringsbidrag till företagarföreningen med anledning av centrumanläggningens gemensamma marknadsföring. Hyresgästen är skyldig att betala marknadsföringsbidraget enligt en klausul i bilagan särskilda bestämmelser i hyresavtalet och detta regleras vidare i företagarföreningens stadgar. Marknadsföringsbidragen betalas via hyresvärden men tillkommer och förvaltas av företagarföreningen. Juridiskt sett uppstår en problematik p.g.a. kopplingen mellan företagarföreningens stadgar och hyreskontraktets bestående. Hyreskontraktet i ett centrumavtal är vanligtvis kopplat till företagarföreningens stadgar genom att det kan stå att företagarföreningens stadgar är en del av hyresavtalet och bryter hyresgästen mot en bestämmelse där, som är av synnerlig vikt för hyresvärden, kan detta leda till förverkande av hyresrätten. Följer inte hyresgästen stadgarna, dvs. betalar marknadsföringsbidraget, kan denne alltså bli utesluten ur föreningen. Att hyresgästen inte längre är medlem medför att rätten att nyttja den förhyrda lokalen upphör. Frågor som uppstår är: Skulle marknadsföringsbidraget kunna klassas som hyra? Har det betydelse att avgiften betalas via hyresvärden? Att hyresvärden i vissa företagarföreningar har vetorätt i företagarföreningens marknadsföringsbeslut? Är kopplingen giltig? Kan hyreslagens bestämmelser tillämpas på hela centrumavtalet, även på företagarföreningens stadgar? Ett ytterligare problem med att företagarföreningens medlemskap är kopplat till hyresrättens bestående är att detta strider mot lagen om ekonomiska föreningar eller öppenhetsprincipen. Enligt centrumavtalet måste hyresgästen vara medlem i företagarföreningen men enligt öppenhetsprincipen har en medlem i en förening rätt till fritt utträde. 21