Bostadsmarknaden i Falun 2014 2

Bostadsmarknaden i Falun 2014

Bostadsmarknaden i Falun 2014 2

INLEDNING... 4 1 BOENDET I FALUN... 4 1.1 Bostadsbehov för olika grupper... 4 1.1.1 Ungdomar... 4 1.1.2 Studenter... 5 1.1.3 Boende för äldre i Falu kommun... 5 1.1.3.1 Vård- och omsorgsboende (särskilt boende för äldre enligt Socialtjänstlagen)... 5 1.1.3.2 Trygghetsboende... 6 1.1.3.3 Seniorboende... 6 1.1.3.4 Hur vill äldre bo?... 7 1.1.3.5 Framtida behov av vård- och omsorgsboenden, trygghetsboende och seniorboende... 8 1.1.3.5.1 Behov av vård- och omsorgsboende, trygghetsboende och seniorboende i förhållande till den demografiska utvecklingen.... 8 1.1.3.5.2 Behov av vård- och omsorgsboende, trygghetsboende och seniorboende i förhållande till den demografiska utvecklingen med 20 % hälsoförbättring... 9 1.1.3.5.3 Behov av vård- och omsorgsboende utifrån ekonomisk kalkyl... 11 1.1.4 Särskilda boendeformer / särskilt boende... 12 1.1.4.1 Bostäder för personer med funktionsnedsättning... 12 1.1.4.2 Bostäder för socialt utsatta... 13 1.1.5 Flyktingar... 13 1.2 Boende utanför Falu tätort... 13 1.3 Boendemiljö... 15 1.3.1 Attraktivt boende... 15 1.3.2 Hälsosam boendemiljö... 15 2 STATISTIK M.M.... 16 2.1 Bostadsbeståndet... 16 2.2 Befolkning och arbetsmarknad... 16 2.2.1 Rörlighet på bostadsmarknaden... 17 Bostadsmarknad... 18 2.2.2 Nyproduktion... 18 2.2.3 Lägenhetsefterfrågan... 19 2.2.4 Efterfrågan på villor... 19 2.2.5 Tomtkö... 20 2.2.6 Ombyggnad och rivning... 20 2.2.7 Bostadsrätt... 21 Bostadsmarknaden i Falun 2014 3

INLEDNING Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska kommunerna besluta om kommunala riktlinjer för bostadsförsörjningen minst en gång per mandatperiod. Varje kommun är skyldig att planera för bostadsförsörjningen i kommunen i syfte att skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Riktlinjer och mål för kommunens bostadsplanering 2012-2014 framgår av Bostadsprogram 2012-2014. Till Bostadsprogrammet hör Åtgärdsplan och Utbyggnadsplan. Denna handling, Bostadsmarknaden i Falun, är ett beslutsunderlag som kommer att uppdateras årligen. Bostadsmarknaden i Falun är en beskrivning av hur bostadsmarknaden ser ut i Falun med statistik och annat underlag. Syftet med Bostadsmarknaden i Falun är att ge viktig information till fastighetsägare, exploatörer och allmänhet. Med anledning av att Faluns äldre befolkning ökar i antal tar beskrivningen av boendet för äldre ett relativt stort utrymme i årets upplaga. Det finns även en Boendeplan för äldre 2011-2030 som tagits fram av Omvårdnadsförvaltningen som har ansvaret för vård- och omsorgsboendet och som godkändes av kommunfullmäktige den 8 september 2011 och som har uppdaterats genom beslut i kommunfullmäktige den 14 mars 2014. 1 BOENDET I FALUN 1.1 Bostadsbehov för olika grupper 1.1.1 Ungdomar Ungdomar efterfrågar särskilt små, centralt belägna lägenheter med låg hyra. Kopparstaden hade tidigare särskilda ungdomskontrakt, som innebar att en ungdom 18-25 år fått hyra en större lägenhet, som plomberats till ett rum och kök, till subventionerad hyra. När efterfrågan på större lägenheter nu har ökat har detta upphört och det finns för närvarande inga ungdomskontrakt. Det är brist på små och centralt belägna lägenheter. Vid nyproduktion blir hyran högre än vad ungdomar önskar och/eller har råd med. Det är viktigt att värna de små och de billiga lägenheterna i det befintliga beståndet, så att de inte byggs bort i samband med renoveringar och ombyggnader. Det behövs en omflyttning i beståndet, för att frigöra lägenheter för unga. Nyproduktion av både villor och lägenheter ger s.k. flyttkedjor, som i slutändan kan frigöra små lägenheter. I det nya kvarteret Brigaden på Stenbocks väg bygger Kopparstaden 89 lägenheter där 40 stycken är 1:or riktade till den vanliga bostadskön och möjliggör för ungdomar att hitta ett första boende till rimlig hyra. Idag befinner sig stora ungdomskullar i den ålder då de önskar flytta hemifrån. Ungdomars bostadsefterfrågan är också starkt beroende av om de får jobb eller inte. Den lågkonjunktur Sverige nu tagit sig ur, kombinerat med pensionsavgångar på arbetsplatser i regionen, kommer med stor sannolikhet att leda ökad sysselsättning för ungdomarna. Det ger dem större möjligheter att kunna flytta till ett eget boende, vilket kommer att innebära ökad efterfrågan. Bostadsmarknaden i Falun 2014 4

Att ungdomar flyttar från Falun, är dock troligen inte i första hand beroende på brist på lägenheter, utan det är faktorer som utbildning, arbete, möjligheter till aktiviteter på fritiden, önskan att se sig om, som är avgörande. 1.1.2 Studenter Idag är en student inte alltid en som kommer direkt från gymnasiet. Många är lite äldre och har redan etablerat sig på bostadsmarknaden, har familj, eller pendlar från en annan kommun i Dalarna. Många studerar också på distans. 2012 hade ca 3 500 av Högskolan Dalarnas studerande sin undervisning i högskolans lokaler i Falun. Ett minskat bidrag från staten fr.o.m. 2012 innebar ett minskat antal studieplatser vilket även medförde en minskning av antalet studenter med ca 700 jämfört med 2011. Högskolans studieplatser minskas med ytterliggare 13 % 2013. De stora ungdomskullarna medför ett ökat antal studerande, och de efterfrågar ofta en studentbostad. I kommunen finns det ca 400 egentliga studentbostäder som är tillgängliga för uthyrning. Utöver det har ca 150 vanliga lägenheter utnyttjats som studentboende där två studenter har delat på t.ex. en trerumslägenhet. Detta har fungerat väl då efterfrågan på vanligt boende varit låg i vissa områden. Idag skulle de vanliga lägenheterna behövas till de kunder som efterfrågar den typ av bostad. Varje vår står ca 100 studentlägenheter vakanta men samtliga blir uthyrda i samband med högskolestarten på hösten. Det är ändå brist på sådana lägenheter som just studenter efterfrågar dvs lägenheter för enskilt boende. För att parera den minskande efterfrågan på studentbostäder som Högskolans minskade antal studieplatser medför, och möta en ökad efterfrågan på vanliga lägenheter, minskades antalet delade studentlägenheter 2013 med ca 50 st till 100. Minskningen har fortsatt och i maj 2014 finns det 55 lägenheter som bebos av ca 120 studenter med delade kontrakt. Kopparstaden kommer att fortsätta att fasa ut studentboende från de vanliga delade lägenheterna. För att inte stå med många tomma studentrum på sommaren erbjöd Kopparstaden 2013 Sommarbo, Ett korttidsboende för t.e.x. personer som kommer till Falun för ett sommarjobb. Något man även kommer att göra 2014. Kopparstaden har påbörjat byggnationen av bostäder vid Stenbocks väg och där kommer 27 studentlägenheter att finnas tillgängliga från 2015. 1.1.3 Boende för äldre i Falu kommun 1.1.3.1 Vård- och omsorgsboende (särskilt boende för äldre enligt Socialtjänstlagen) I Falun finns idag ca 515 lägenheter inom det som är särskilt boende för äldre (i fortsättningen benämnt vård- och omsorgsboende) enligt socialtjänstlagen och som används som permanent boende. Till detta kan läggas ca 30 lägenheter som används till ca 50 korttidsplatser. I slutet av 1990-talet fanns ca 1100 lägenheter enligt samma definition. Från 2000-talets början och fram till idag har alltså ca 600 lägenheter avdefinierats som särskilt boende. Det som plockats bort är de servicehus och pensionärsbostäder som byggdes under 1970 och 80 talet. Kvar finns idag vård- och omsorgsboende för de mest sjuka äldre som inte kan bo kvar i sin ordinarie bostad och där inte hjälp i hemmet i form av hemtjänst är ett fullgott alternativ för att skapa trygghet. Omvårdnadsförvaltningens bedömning är att vi idag har nått en balanserad nivå på antalet särskilda boende i förhållande till behovet som kan utgöra en nollpunkt för framräkning av framtida behov utifrån den demografiska utvecklingen i enlighet med den antagna boendeplanen för äldreomsorgen. Bostadsmarknaden i Falun 2014 5

1.1.3.2 Trygghetsboende I äldreboendedelegationens slutbetänkande Bo bra hela livet (SOU 2008:113) lades ett förslag om att i första hand ge kommunerna befogenheter men inte skyldighet att, utan föregående behovsprövning enligt socialtjänstlagen, tillhandahålla trygghetsbostäder till äldre. Någon lagstiftning i frågan finns för närvarande inte som vare sig ger kommunen befogenheter eller skyldighet att inrätta trygghetsboenden för äldre. Regeringen har däremot i förordningen om investeringsstöd till särskilda boenden, beslutat om att investeringsstödet även omfattar trygghetsbostäder. För att få tillgång till det investeringsstödet ställs följande villkor: Trygghetsbostäder kan upplåtas med hyresrätt, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt. En mångfald kan råda i fråga om ägande, former för upplåtelse, samverkan om drift och verksamhet. Trygghetsbostäder kan upplåtas till personer som fyllt 70 år. Utöver lägenheter med god tillgänglighet ska finnas utrymme för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation. Trygghetsboende ska bemannas med personal på vissa tider varje dag för att skapa kontakt med de boende, erbjuda gemensamma måltider och erbjuda kulturella aktiviteter. Trygghetsbostäder ska vara planerade så att det är möjligt att bo kvar om man får en funktionsnedsättning som kräver hjälpmedel för förflyttning. Idén om trygghetsboende för äldre har välkomnats av många då den i många kommuner kan fylla ett tomrum som uppstått mellan det särskilda boendet, som ges efter behovsprövning enligt socialtjänstlagen, och de bostäder som finns på den ordinära bostadsmarknaden. Trygghetsboendet har i sin mest välfungerande form också en potential att skjuta upp behovet av att söka särskilt boende. I november 2011 invigdes Sandtäktsgården i Bjursås som ett Trygghetsboende och 2013 gjordes även Britsarvsgården om till ett trygghetsboende. Under 2014 pågår ett arbete och diskussion om att definiera Hosjögården som ett trygghetsboende. 2015 planeras även Smedjan att göras om till ett Trygghetsboende. 1.1.3.3 Seniorboende I Falun finns också ca 400 lägenheter som mer eller mindre tydligt riktar sig till den äldre befolkningen. Av dessa finns ca 275 tydligt definierade och marknadsförda hos Kopparstaden som seniorboenden och ca 150, som inte är tydligt definierade och marknadsförda, finns hos kommunfastigheter. Under 2013 byggdes 27 nya seniorlägenheter i kvarteret Vitsippan. Merparten av dessa seniorboenden eller seniorboendeliknande lägenheter utgörs av lägenheter som tidigare definierats som särskilt boende enligt socialtjänstlagen. Omvårdnadsförvaltning- Bostadsmarknaden i Falun 2014 6

ens bild av efterfrågan på dessa lägenheter är att det är en stor efterfrågan och att efterfrågan ytterligare kan förstärkas med en tydligare profilering och riktad marknadsföring. Den nuvarande nivån kan utgöra en nollpunkt för framräkning av framtida behov utifrån den demografiska utvecklingen. 1.1.3.4 Hur vill äldre bo? I den undersökning som omvårdnadsförvaltningen har gjort i samband med förebyggande hembesök hos personer födda 1927 och 1928 och som inte har någon insats enligt socialtjänstlagen och i den undersökning som Dalarnas Forskningsråd har gjort (Trygghet, livskvalitet och boende, Kostela och Dahlberg 2010) så framkommer att de äldre i dessa undersökningar vill bo i sin ordinära bostad så länge som möjligt. Något som är helt i linje med det bostadspolitiska målet från början av 1960-talet. I Kostela och Dahlbergs undersökning så framkommer också att 60 % av de äldre inte ser något behov av att förändra sitt boende avseende storlek om en fem år. 30 % kan tänka sig ett mindre boende om fem år. Vidare kan 10 % av de äldre som bor i villa tänka sig att bo i lägenhet och 5 % av de som bor i lägenhet kan tänka sig att bo i villa. Av de äldre som äger sin bostad kan 4 % tänka sig att hyra och av de äldre som hyr sin bostad kan 10 % tänka sig att äga sin bostad. I undersökningen framkommer också att sociala kontakter med grannar och ett tryggt område är betydelsefullt för trivseln. Den egna hälsan, ekonomisk ställning och om man bor i lägenhet eller inte är av betydelse för framtidstron. De som bor i lägenhet upplever lägre livskvalitet och mindre framtidstro. Det är inte osannolikt att framtidstro och livskvalitet har betydelse för förmågan att klara sitt dagliga liv och planera för framtiden. En slutsats som kan dras ovanstående är att äldre vill bo i ett tryggt område där man kan ingå i ett socialt sammanhang, har god kontakt med grannar och där man äger sin bostad. Bostaden ska då helst inte vara en lägenhet. I det ljuset så framstår de pensionärslägenheter som byggdes i Falun i början av 1970-talet som nära det idealet. De finns idag förvaltade hos kommunfastigheter och är belägna i Korsnäs, Danholn, Bjursås, Enviken och Svärdsjö. De totalt 94 lägenheterna har en karaktär av egna små hus som ligger grupperade så att god grannkontakt kan uppnås och därmed också möjlighet till social samvaro och trygghet. Dessa lägenheter bebos idag till 78 % av ålderspensionärer. 83 % är 55 år eller äldre. Åldersspannet är från 22 år till 102 år. De två återstående byggnaderna som förvaltas av kommunfastigheter, Sandtäktsgården och Hosjögården, och som kan kategoriseras som seniorbostäder utgör också ett attraktivt alternativ för den seniora befolkningen. Så gott som samtliga som bor i de totalt 59 lägenheterna är 55 år eller äldre och 93 % är ålderspensionärer. Åldersspannet är här från 37 år till 96 år. Med en tydligare marknadsföring och profilering av ovanstående bostäder kan efterfrågan och attraktionskraften ytterligare förbättras. Dessa bostäder kan med relativt enkla medel också kategoriseras som trygghetsboende. Även Kopparstadens seniorbostäder faller klart inom ramen för den typ av bostäder som äldre efterfrågar. Dessa bostäder är tydligt marknadsförda som seniorbostäder och har en stor attraktionskraft på målgruppen. Ungefär hälften av dessa bostäder skulle med relativt enkla medel kunna kategoriseras som trygghetsboende. Bostadsmarknaden i Falun 2014 7

I de undersökningar omvårdnadsförvaltningen haft tillgång till finns det inget som pekar på att den äldre befolkningen generellt vill flytta till vård- och omsorgsboende. Efterfrågan på vårdoch omsorgsboende är starkt kopplat till ej önskvärda försämringar av den egna hälsan och funktionsförmågan. De senaste 10 åren har antalet personer som får hemtjänst eller vård- och omsorgsboende inte ökat. Däremot så har vård- och omsorgsbehovet hos dem som får någon typ av insats ökat. Personer som har behov av omfattande vård- och omsorg i hemmet och inte har kognitiva funktionsnedsättningar p.g.a stroke eller demenssjukdom kan i många fall få sina behov av både hälso- och sjukvård och vård- och omsorg tillgodosedda i ordinärt boende. De hinder som finns för detta är den upplevda tryggheten och bostadens tillgänglighet. Kan detta lösas så väljer människor att vistas i sin invanda boendemiljö. 1.1.3.5 Framtida behov av vård- och omsorgsboenden, trygghetsboende och seniorboende Följande prognoser av det framtida behovet av vård- och omsorgsboende (särskilt boende enligt socialtjänstlagen), trygghetsboende och seniorboende bygger på följande sannolika antaganden: Utbudet av antalet lägenheter i vård- och omsorgsboende är i dag i balans med behovet. Utbudet av antalet lägenheter i seniorboende/trygghetsboende är idag i balans med efterfrågan. Utbudet av antalet lägenheter i seniorboende/trygghetsboende och utbudet av lägenheter i vård- och omsorgsboende påverkar efterfrågan inom respektive kategori. 1.1.3.5.1 Behov av vård- och omsorgsboende, trygghetsboende och seniorboende i förhållande till den demografiska utvecklingen. Behov av våbo 700 600 500 437 453 468 483 496 511 522 532 543 553 561 573 Antal 400 300 Summa Förändring 200 100 15 30 43 58 69 79 90 100 108 120 0 Antal i säbo 2009 Antal i säbo 2010 Behov 2011 Behov 2012 Behov 2013 Behov 2014 Behov 2015 Behov 2016 Behov 2017 Behov 2018 Behov 2019 Behov 2020 År Källor: Verksamhetsstatistik från omvårdnadsförvaltningen Jonas Hampus, 2010 och Demografisk prognos för Falun 2010 2020, Beställda av SCB 2010. Ovanstående diagram visar behovet av vård och omsorgsboende om nuvarande andel av 65 år och äldre som konsumerar vård- och omsorgsboende bibehålls fram till 2020. Befolknings- Bostadsmarknaden i Falun 2014 8

prognos fram till 2030 saknas på kommunnivå. På nationell nivå så beräknas åldersgruppen 65 år och äldre öka med ytterligare 13 % från 2020 och fram till 2030. Det innebär i det här scenariot att antalet vård- och omsorgsboende behöver öka med 193 lägenheter från nuvarande nivå fram till 2030. 600 500 400 400 414 427 438 451 461 470 479 488 496 506 300 Seniorboende Förändring 200 100 0 106 96 88 79 70 61 51 27 38 14 0 2009* 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Källor: Verksamhetsstatistik från kommunfastigheter och Kopparstaden AB 2010. Demografisk prognos för Falun 2010 2020, Beställda av SCB 2010. Ovanstående diagram visar det framtida behovet av trygghetsboende/seniorboende om nuvarande relation mellan antalet lägenheter i det segmentet och antalet 65 år och äldre bibehålls fram till 2020. Befolkningsprognos fram till 2030 saknas på kommunnivå. På nationell nivå så beräknas åldersgruppen 65 år och äldre öka med ytterligare 13 % från 2020 och fram till 2030. Det innebär i det här scenariot att antalet trygghetsboende/seniorboende behöver öka med 172 lägenheter från nuvarande nivå fram till 2030. 1.1.3.5.2 Behov av vård- och omsorgsboende, trygghetsboende och seniorboende i förhållande till den demografiska utvecklingen med 20 % hälsoförbättring För att anta något om framtiden behöver man ibland titta bakåt. I Folkhälsorapport 2009 (Socialstyrelsen 2009) kan utläsas på sid 33, fig. 18 att de som uppger sig ha ett dåligt allmäntillstånd för den grupp äldre som undersökts under en 20 års period har sjunkit med mellan 20 25 %. För att ge en bild av vad det skulle innebära för efterfrågan på vård- och omsorgsboende om den utvecklingen skulle fortsätta 20 år framåt. Här förutsätts att det upplevda dåliga allmäntillståndet har en påverkan på efterfrågan på vård- och omsorgsboende. Det är inte vetenskapligt bevisat men inte ett helt orimligt antagande. Bostadsmarknaden i Falun 2014 9

Behov av särskilt boende vid hälsoförbättring 600 500 464 474 481 490 496 500 505 509 511 515 Antal 400 300 Platsbehov vid hälsoförb 200 Förändring vid hälsoförbättring 100 11 21 28 37 43 47 52 56 58 62 0 2011 Behov 2011 2012 Behov 2012 2013 Behov 2013 2014 Behov 2014 2015 Behov 2015 2016 År Behov 2016 2017 Behov 2017 2018 Behov 2018 2019 Behov 2019 2020 Behov 2020 Källor: Verksamhetsstatistik från omvårdnadsförvaltningen Jonas Hampus, 2010 och Demografisk prognos för Falun 2010 2020, Beställda av SCB 2010. Ovanstående diagram visar hur en antagen hälsoförbättring påverkar behovet av vård- och omsorgsboende. En utveckling fram till 2030 i detta scenario pekar på ett behov av 122 lägenheter inom vård- och omsorgsboende utifrån nuvarande nivå. Bostadsmarknaden i Falun 2014 10

Behov av trygg/seniorboende 500 450 400 400 409 417 423 431 435 438 442 444 446 449 350 300 250 Seniorboende Förändring 200 150 100 50 0 9 17 23 31 35 38 42 44 46 49 0 2009* 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 År Källor: Verksamhetsstatistik från kommunfastigheter och Kopparstaden AB 2010. Demografisk prognos för Falun 2010 2020, Beställda av SCB 2010. Ovanstående diagram visar hur en antagen hälsoförbättring påverkar behovet av trygghetsboende/seniorboende. En utveckling fram till 2030 i detta scenario pekar på ett behov av 107 lägenheter inom trygghetsboende/seniorboende utifrån nuvarande nivå. 1.1.3.5.3 Behov av vård- och omsorgsboende utifrån ekonomisk kalkyl Uppemot 30-40 personer årligen får så mycket insatser i ordinärt boende att det utifrån ekonomisk synpunkt skulle vara betydligt mer kostnadseffektivt att erbjuda dessa personer vårdoch omsorgsboende. Problemet är att dessa personer inte söker vård- och omsorgsboende och kan därmed inte heller beviljas och anvisas ett sådant. Även om omsorgsförvaltningen skulle begränsa hemtjänstinsatserna med hänvisning till att behoven bäst kan tillgodoses i ett vårdoch omsorgsboende så finns det i dagsläget ingen entydig rättspraxis som ger ett sådant ställningstagande ett generellt stöd. Dessutom så måste vi, för att behålla trovärdighet i ett sådant agerande, kunna erbjuda ett vård- och omsorgsboende tämligen omgående. Detta är inte fallet idag då vi balanserar efterfrågan och tillgång på en knivsegg. Samtidigt är det faktum att vi i Falun, i jämförelse med andra kommuner, har relativt många storkonsumenter av hemtjänst ett tecken på att vi har en aktuell brist på vård- och omsorgsboende i jämförelse med andra kommuner. Det är också ett tecken på att vi har en väl fungerande hemtjänst som gör att människor upplever trygghet och får möjlighet att bo i sin invanda boendemiljö. För att använda den här typen av resonemang som underlag för att säga något om behovet av vård- och omsorgsboende krävs en mer genomgripande undersökning av de individer som ingår i den grupp som är storkonsumenter av hemtjänst innan några slutsatser kan dras. Behovet av nya vård- och omsorgsboenden tillgodoses idag successivt genom verkställande av den plan för utbyggnad som finns i Boendeplan för äldre 2014-2030. Trygghetsboenden och seniorboenden tillförs också bostadsbeståndet kontinuerligt i linje med planen. Bostadsmarknaden i Falun 2014 11

1.1.4 Särskilda boendeformer / särskilt boende 1.1.4.1 Bostäder för personer med funktionsnedsättning Lagen om stöd och service för funktionshindrade (LSS) reglerar de former av boende som Kommunen måste tillgodose för de funktionsnedsatta. I huvudsak finns det tre former av bostäder: Servicebostad, gruppbostad och särskilt anpassad bostad. Servicebostaden är en bostad som har tillgång till gemensam service i form av måltider, personlig service eller omvårdnad och utgör en mellanform av bostad mellan ett helt självständigt boende och ett boende i gruppbostad. De boende klarar det mesta själva men behöver stöd och hjälp med vissa saker. Gruppbostaden är en bostad med gemensamhetsutrymmen och en dygnet-runt-omvårdnad. Tillsynsbehovet är omfattande och gruppbostaden har därför stor personaltäthet dygnet om. De som bor i gruppbostad klarar inte ett eget boende eller ett boende i servicebostad. Den tredje formen, särskild anpassad bostad, är en bostad som med viss grundanpassning som gör att den funktionsnedsatte med stöd av vissa socialtjänstinsatser klarar ett eget boende. Här är det fråga om en egen lägenhet i ett vanligt bostadsområde. I Falu kommun finns 160 lägenheter i form av service- och gruppbostäder. 2014 tillkommer en ny gruppbostad och under 2015 tillkommer två nya gruppbostäder med sex platser i varje. 2016-2017 planeras för ytterligare en gruppbostad. I april 2015 tillkommer det en ny servicebostad. Falu Kommun har även verksamhet för personer med psykisk funktionsnedsättning och för denna grupp finns idag 32 lägenheter. Under de närmaste åren måste en del av dessa lägenheter ersättas med bättre handikappanpassade lägenheter. Särskilt boende för denna grupp har successivt minskat och ambitionen är att i stället erbjuda boendestöd i eget boende. För närvarande är de särskilda boendena fullbelagda. Behovet av plats på särskilt boende bedöms nu inte minska ytterligare utan tendensen bedöms vara att behoven kommer att öka något. Bostadsmarknaden i Falun 2014 12

1.1.4.2 Bostäder för socialt utsatta Socialtjänsten har märkt av en hårdare bostadsmarknad eftersom bostadsbolagen har blivit tuffare i sina krav på hyresgäster. I lågkonjunkturer fördjupas dessutom pressen på de redan svaga i samhället. Det slår framförallt mot socialt utsatta, t ex personer som har svårt att klara sin försörjning, har betalningsanmärkningar, de som inte hunnit etablera sig på bostadsmarknaden, missbrukare och våldsutsatta kvinnor. Socialförvaltningen får agera som bostadsförmedling och det blir allt vanligare med sociala kontrakt med socialtjänsten som hyresvärd. Det kan vara positivt för en kort tid, men risken är stor att enskilda inte kommer ur det, utan bara får fortsätta att hyra via socialtjänsten. Detta blir ännu tydligare när det finns få lediga lägenheter. Kopparstaden har sålt ut lägenheter och det har medfört färre bostäder att hyra för socialt utsatta familjer om man inte kan etablera kontakt även med privata hyresvärdar. 1.1.5 Flyktingar Falu Kommun har sedan 2013 en tillsvidareöverenskommelse med Länsstyrelsen om att ta emot 120 flyktingar per år. Denna överenskommelse inkluderar även ensamkommande barn. En viktig förutsättning för att uppnå ett integrerat samhälle är allas möjligheter att välja sitt boende. De kommunala bostäderna ska vara öppna för alla och hyresgästerna ska känna att man är delaktiga i och har möjlighet att påverka sitt boende. Ett bra samarbete mellan kommunens integrationskontor, Kopparstaden och externa aktörer har lett till att det finns goda möjligheter till ett integrerat Falun. Merparten av dagens flyktingar och invandrare bor i lägenheter som tillhör det kommunala bostadsföretaget Kopparstaden. I dagsläget är det fortfarande svårt att hitta ettor och stora lägenheter (fyror och uppåt). Tillgång till bostäder är i stort sett den avgörande faktorn gällande kommunens möjligheter att fullfölja överenskommelsen om att ta emot 120 flyktingar per år. Ensamkommande barn som når myndig ålder och behöver eget boende är den målgrupp som blir drabbad mest när tillgången till små lägenheter är liten. Genom en ändring i lagen (1994:137) om mottagande av asylsökande m.fl. fr.o.m. den 1 januari 2014 får Migrationsverket ökade möjligheter att anvisa kommuner asylsökande ensamkommande barn. Detta innebär enligt prognosen från Migrationsverket och Länsstyrelsen att Falu kommuns mottagande av ensamkommande barn troligen kommer att fördubblas under 2014. 1.2 Boende utanför Falu tätort I Falu kommun bor en relativt stor andel av befolkningen utanför centralorten Falu tätort (en tredjedel), jämfört med många andra kommuner. Det är dels boende i byar med 1500 2500 invånare (Bjursås, Borgärdet, Grycksbo), dels mindre byar med färre än 1000 invånare, och dels på ren landsbygd. Det finns många som uppskattar kvaliteterna i boende på landsbygden. Samtidigt finns ett hot om avbefolkning när arbetstillfällen och kommersiell och offentlig service minskar. Kommunen arbetar därför särskilt med landsbygdsfrågorna. Bl.a. har utretts hur Kommunen, lokalt näringsliv och boende på orten i samverkan kan arbeta fram olika lösningar för service, s.k. servicepunkter. Kommunfullmäktige godkände den 12 juni 2008 en serviceplan för Falu kommun för åren 2008-2010. Serviceplanen fortsätter att gälla och den servicedatabas som finns uppdaterades 2010. Serviceplanen redovisar kommunens syn på service och ska utgöra en resurs för länsstyrelsen i ställningstagande rörande beslut om stöd till kommersiell service. Serviceplanen ska också vara ett underlag för åtgärder när situationen i ett område förändras Bostadsmarknaden i Falun 2014 13

när t.ex. en lokal butik läggs ned. Det är viktigt att samordna kommunens resurser för att stärka kommundelar och orter, i enlighet med serviceplanen, så att de blir kompletta vad gäller t.ex. skola, handel och barnomsorg. Tillgången på arbetstillfällen har också betydelse för om människor ska välja att bo utanför Falu tätort, även om många accepterar att pendla. De flesta bygglov som söks utanför Falu tätort, söks inom radie av ca 1,5 mil från Falun. Närheten till arbetstillfällen och service kan antas vara avgörande för det. Det är fortfarande så att begagnade småhus utanför Falu tätort är betydligt billigare än att bygga nytt. Det påverkar viljan att satsa på ett nybyggt hus och därmed också efterfrågan på tomter. Den som köper ett billigt småhus får låga boendekostnader. Det gör att flerbostadshusens hyror får svårt att konkurrera. För villatomterna blir kraven högre på att det måste vara riktigt bra lägen. Det blir allt fler äldre i Falun och det kommer att krävas för tillgängliga bostäder även på landsbygden för de som inte klarar av att bo kvar i sina småhus men som ändå vill bo kvar i den egna kommundelen. Det behövs alltså lägenheter i flerbostadshus, med god tillgänglighet för funktionsnedsatta, för att de äldre som vill flytta från sin villa ska kunna göra det. På det sättet frigörs också billiga bostäder där nya barnfamiljer kan flytta in. Tillgången till lägenheter i flerbostadshus är därför en viktig fråga för landsbygdens utveckling men svår att lösa. Se även kapitel 1.1.3 Boende för äldre i Falun. Bostäder tillgängliga för personer med funktionsnedsättning kommer i huvudsak att kunna tillskapas genom uppdatering av det befintliga lägenhetsbeståndet. Nya småhus utanför Falu tätort uppförs i allmänhet på privata tomter. Den som bygger här ställer ofta extra höga krav på att läget ska vara attraktivt. Alternativt bygger man på mark som köps från någon släkting. I många byar finns mark som redan är planlagd för bostadsändamål. I områden där detaljplan saknas prövas ärendena från fall till fall. Den 13 februari 2014 antog kommunfullmäktige VA-plan för Falu kommun. Syftet med VAplanen är att på ett strukturerat sätt arbeta för en långsiktigt hållbar vatten- och avloppsförsörjning i kommunen. VA-planen ger en större tydlighet och framförhållning för den kommunala organisationen, kommuninvånarna och andra som äger fastigheter i Falu kommun. I VAplanen finns en VA-utbyggnadsplan som listar områden med behov av allmänt VA och i vilken ordning dessa planeras byggas ut under den kommande 20-års perioden. De områden som utanför Falu tätort står på tur för en VA-sanering är Länsbodarna (2014), Herrgårdsviken-Sundet (2014-2015), Danholn (Överbacka) (2015), Enviksbyn (2016), Hedgårdarna (2017), Bergsgården (2017) och Aspeboda 2018. VA-sanering har de senaste åren genomförts i Kårtäkt, Enviksbyn, Gårdvik och Länsbodarna. Saneringarna sker enligt tidspla- Bostadsmarknaden i Falun 2014 14

nen under förutsättning att finansieringen löses. När utbyggnaderna är genomförda kommer det att finnas nya möjligheter till kompletterande bebyggelse i dessa byar. Attraktiviteten för bostadsbyggande i dessa byar är dock även beroende av tillgången på service och kommunikationer. Kommunen äger inte någon mark i de aktuella områdena. 1.3 Boendemiljö 1.3.1 Attraktivt boende Kommunen utredde i projektet Attraktiva tomter 2002 attraktiva lägen för småhusbebyggelse. Kriterierna var attraktivt läge (sjönära, vacker utsikt eller centralt), små objekt (utan större nettokostnad eller risk) och ett varierat utbud, d.v.s. hellre flera mindre objekt på olika platser än ett stort. Uppdragen inom projektet har numera övergått i bostadsförsörjningsprogrammet och de flesta objekten har genomförts. Kommunen har de senaste åren arbetat med att få fram större områden med småhustomter med anledning av den relativt stora efterfrågan. Men arbetet med att finna fler mindre områden, gärna som tillskott i befintliga bostadsområden, fortsätter också. Andra kriterier som har betydelse för att boendet ska uppfattas som attraktivt är tillgången på kommersiell och offentlig service i närheten, speciellt livsmedelsbutik, skola och daghem, kommunikationer, kollektivtrafik, säkra skolvägar och grönområden. För boende i byar och på landsbygden är inte tillgången på grönområden något större problem. Istället kan brist på aktiviteter på fritiden vara avgörande, särskilt för ungdomar. Undersökningar, bl.a. SABO:s enkäter, visar att människor uppfattar det viktigare att bo i ett attraktivt bostadsområde än att ha nära till arbetsplatsen. De kan alltså tänka sig att pendla. Region Dalarna har gjort en livsmiljöenkät Dalapejling 2009. Folk i Dalarna trivs överlag med sin livsmiljö men det finns vissa stadsdelar i Falun med sämre resultat. Falu Kommun bör därför studera enkätresultatet nedbrutet på mindre områden. Unga kvinnor, 18-24 år, upplever en sämre livskvalitet än andra grupper och det är också den gruppen som i större utsträckning flyttar från Dalarna. Även utomeuropeiska invandrare upplever en sämre livskvalitet. För äldre personer är en god miljö med gröna rum både ute och inne mycket hälsosamt och bör därför vara särskilt viktigt i de typer av boenden som riktar sig till denna kategori. 1.3.2 Hälsosam boendemiljö Miljöfrågor, och då främst innemiljön i bostäder, hanteras i Bostadsprogrammet men de mer övergripande miljöfrågorna hanteras i miljöprogrammet och folkhälsoprogrammet. Bostadsmarknaden i Falun 2014 15

2 STATISTIK M.M. I det följande redovisas några utgångspunkter i form av fakta om bostadsbestånd, befolkning, arbetsmarknad, bostadsmarknad, bostadsbehov m.m., vilka utgör underlag för bostadsbyggandet i kommunen. 2.1 Bostadsbeståndet Vid utgången av 2012 fanns det i Falu kommun ca 27.900 bostäder enligt uppgift från SCB. Ca 51 % av bostäderna fanns i flerbostadshus och ca 49 % i småhus. Under 2013 har antalet bostäder ökat med 78 varav 34 avser nyproduktion av småhus och 44 lägenheter i flerbostadshus (SCB). Upplåtelseformerna fördelar sig på äganderätt ca 47 %, hyresrätt ca 35 % och bostadsrätt ca 12 % och specialbostäder och övrigt ca 5 %. Uppgifterna grundar sig på statistik från SCB avseende hushållens fördelning 2012 på olika boendeformer. Lägenhetsstorlekar år 2008 (fördelningen bedöms vara lika 2013), antal rum och kök: 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6+ rok Uppgift Totalt saknas % 11 22 24 20 13 9 1 100 2.2 Befolkning och arbetsmarknad Under perioden 2000 t.o.m. 2011 ökade befolkningen med ca 2000 personer. Under år 2010 ökade befolkningen med 359 personer för att även under 2011 och 2012 öka med ytterligare 80 respektive 308 personer. Ökningen 2013 fördelar sig på ett födelseöverskott på 44 personer och ett flyttningsskott på 287 personer. Total folkmängd den 31 december 2013 var 56.767 vilket är en ökning med 335 personer från 2012 och 129 fler personer än prognosen för 2013. Prognosen som togs fram 2013 gäller även i år. Förslag till befolkningsprognos 2013-03-21 Folkmängd efter ålder Ålder: År 0 1-5 6 7-15 16-18 19-29 30-49 50-64 65-79 80-89 90- Summa 2012 648 3210 623 5463 2135 8141 13808 11079 8268 2513 544 56432 2013 645 3263 606 5611 1971 8250 13849 10871 8542 2455 575 56638 2014 669 3302 652 5658 1880 8309 13830 10743 8868 2399 603 56913 2015 681 3365 665 5766 1814 8302 13820 10693 9069 2399 614 57188 2016 692 3431 674 5835 1889 8185 13816 10638 9246 2415 629 57450 2017 699 3496 683 5988 1848 8004 13862 10575 9438 2449 619 57661 2018 703 3553 698 6076 1894 7801 13938 10521 9546 2533 611 57874 2019 704 3613 703 6167 1908 7636 14107 10443 9618 2625 609 58133 2020 699 3647 727 6253 2003 7294 14395 10244 9765 2708 600 58335 2021 691 3665 739 6302 2089 7040 14528 10211 9906 2764 590 58525 2022 680 3665 749 6429 2091 6839 14666 10168 9972 2851 589 58699 2023 668 3647 757 6573 2081 6708 14754 10152 9946 2978 590 58854 2012-23 20 437 134 1110-54 -1433 946-927 1678 465 46 2422 2012-23 % 3,1% 13,6% 21,5% 20,3% -2,5% -17,6% 6,9% -8,4% 20,3% 18,5% 8,5% 4,3% Bostadsmarknaden i Falun 2014 16

Som framgår av kommunens befolkningsprognos ovan förväntas befolkningen öka med ca 2.100 personer fram t.o.m. år 2023 dvs ca 210 personer per år. Befolkningen väntas öka med ca 150 personer år 2014 och med ca 750 personer åren 2015-2017. Hushållsstorleken i Falu kommun var 2,18 personer den 31 december 2013, vilket är något under riket som helhet, och antas vara oförändrat de kommande tio åren. Detta innebär i genomsnitt en ökning med ca 110 hushåll per år under programperioden 2015-2017. En relativt liten förändring i hushållsstorleken påverkar bostadsbehovet betydligt. Antalet öppet arbetslösa uppgick i januari 2014 till 3,4% av total befolkning 16-64 år. Motsvarande andelar var i januari 2013 3,9% och januari 2012 3,8%. För mer befolknings- och arbetsmarknadsstatistik hänvisas till Kommunens gemensamma planeringsförutsättningar (GPF 2011). 2.2.1 Rörlighet på bostadsmarknaden Flyttningen inom kommunen var 5.233 personer 2013, vilket är jämförbart med 2012. Hos Kopparstaden var omflyttningsfrekvensen totalt ca 22 % år 2013 (22 % 2012). Bostadsmarknaden i Falun 2014 17

Bostadsmarknad 2.2.2 Nyproduktion Enligt uppgifter från SCB färdigställdes 34 småhus under 2013 och ett 20-tal lägenheter i flerbostadshus. Under våren 2014 har inflyttning skett i ytterligare 60 lägenheter varav 48 avser det nybyggnad vårdboendet på Galgberget. Bostadsmarknaden i Falun 2014 18

Bostadsbyggandet i förhållande till befolkningsutvecklingen: 2.2.3 Lägenhetsefterfrågan Antalet outhyrda lägenheter i Kopparstadens bestånd har under de senaste åren minskat betydligt, från närmare 800 lägenheter sommaren 1998. Antal lediga lägenheter uppgår i mars 2014 till ca 50 st varav ca 40 är undantagna för reparation och evakueringar. Utöver Kopparstadens lediga lägenheter vet vi att det också finns ytterligare ett fåtal i andra fastighetsägares bestånd. Det innebär att den totala vakansgraden i hyreslägenhetsbeståndet är ca 1% våren 2014. Ett problem är att vakanserna finns där efterfrågan är minst. I centrala lägen skulle det behövas ett tillskott av hyreslägenheter. Det är även brist på vissa lägenhetsstorlekar. Kopparstaden har under 2013 sålt ca 430 lägenheter på Tallbacken och i Herrhagen och det kan medföra färre bostäder att hyra för socialt utsatta familjer. Antalet tomma lägenheter har minskat kraftigare än vad som motsvarar befolkningens ökning de senaste åren. Det kan antas bero på att fler ungdomar kunnat flytta hemifrån när det varit lättare att få jobb. Vilken roll Kopparstaden ska ha i kommunens bostadsförsörjning är något som regleras i ägardirektivet. 2.2.4 Efterfrågan på villor Efterfrågan på villor i Falu tätort är hög. Det påverkar priserna, som därför har stigit till en så pass hög nivå att det sedan några år åter blivit efterfrågan på att bygga nytt. Hur efterfrågan på tomter för nyproduktion kommer att se ut de närmaste åren är svårt att förutse. Det är många faktorer som spelar in såsom t.ex. befolkningsutveckling, prisutvecklingen på begagnade hus, räntenivåer och den lokala arbetsmarknaden. Bostadsmarknaden i Falun 2014 19

2.2.5 Tomtkö För närvarande i maj 2014 står ca 460 sökande i tomtkön. Det är en nettominskning med ett 10-tal sedan samma tid föregående år. Alla i tomtkön är inte aktivt sökande utan den som ställer sig i kön kan omedelbart få en tomt. Under våren 2013 bjöds de sista 4 tomterna på Södra Galgberget ut till tomtkön. Under vintern 2014 har den privata exploatören Lilla Källviken ABs tomter och bostadsrättshus bjudits ut till tomtkön. Detta kommer även att ske fortsättningsvis allteftersom området Lilla Källviken byggs ut. 2.2.6 Ombyggnad och rivning Det har i princip inte rivits några bostäder de senaste åren. Det är också relativt få bostäder som tillkommit genom ombyggnad. Under 2006 söktes dock bygglov för ombyggnad av kontor till totalt ca 70 lägenheter varav ca hälften färdigställdes 2007. Under 2007 blev ombyggnaden av den s.k. B-kasernen på Dalregementet klar, vilket gav 116 studentbostäder. Den nyligen genomförda ombyggnaden av de fd elevhemmen vid Haraldsboskolan har inneburit ett tillskott med ca 20 nya hyresrättslägenheter. I anslutning till de fd elevhemmen har nybyggnation av ett hus 4 hyresrättslägenheter skett med inflyttning 2011. Byggrätt finns för ytterligare ett hus med 4 lägenheter. 2010 påbörjades också ombyggnaden av Främby gamla skola till 13 hyresrättslägenheter där inflyttning skedde i 3 lägenheter 2011. Resterande 10 lägenheter blev klara för inflyttning 2012. På Blindgatan har ombyggnad inneburit inflyttning i 18 lägenheter under vintern 2013. Ombyggnad av ett kontorshus på Parkgatan, det sk Böndernas hus, beräknas påbörjas 2014 och kommer att innebär ett tillskott om ca 15 bostadsrättslägenheter. Även en ombyggnad av en gammal sanatoriebyggnad på Högbo beräknas påbörjas 2014 vilken även den ger ett tillskott om ca 15 bostadsrättslägenheter. Bostadsmarknaden i Falun 2014 20

2.2.7 Bostadsrätt Efter beslut i riksdagen behöver fr.o.m. den 1 juli 2007 kommunala bostadsföretag inte längre tillstånd av Länsstyrelsen för att sälja någon del av sitt fastighetsinnehav. Ovan nämnda ändring i lagen om allmännyttiga bostadsföretag kan medföra att fler lägenheter ombildas till bostadsrätter. Ett ökat antal bostadsrätter på marknaden kan i sin tur medföra att priserna på bostadsrätter sjunker. Kravet på hur stor majoritet bland hyresgästerna som krävs för att få bilda bostadsrättsförening kan komma att sänkas från 2/3-delar till 50 %. För närvarande är dock detta inte aktuellt, men en sådan ändring skulle kunna innebära ett ökat utbud av bostadsrätter. I Falun har endast ett fåtal försäljningar av flerbostadshus till bostadsrättsföreningar förekommit på senare år. Bostadsmarknaden i Falun 2014 21