Ungas möjligheter att ta sig in på bostadsmarknaden Långsiktiga effekter av att äga och hyra sin bostad 217 5 16 Bofrämjandet 1
Allt svårare för unga att etablera sig på bostadsmarknaden 5% 4% 3% 2% 1% % Andel av befolkningen som gjort minst en inrikes flytt för olika åldersgrupper 2 21 22 23 24 25 26-18 19-25 26-35 36-45 46-55 56-65 66-75 75- Samtliga Källa: SCB och Evidens 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 35 3 25 2 15 1 5 Andel 2-27 åringar i olika boendeformer 21-215 i Stockholm 21 23 25 27 29 211 213 215 Egna hem Andra hand Studentbostad Med kompisar Anhörig Hyr rum Annat 217 5 16 Bofrämjandet 2
Högre boendeutgifter i hyresrätt än i bostadsrätt Tkr 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Boendeutgift per hushåll, alla hushåll, medianvärde, tkr 215 Riket Stockholm Göteborg Hr Br Äganderätt Tkr Boendeutgift per hushåll, alla hushåll, medianvärde, tkr 215 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 rum och kök 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök hyresrätt bostadsrätt äganderätt Källa: SCB 217 5 16 Bofrämjandet 3
Gäller också för svagare grupper. Skillnaderna ökar i nyproduktionen Tkr 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Boendeutgift per hushåll, ensamstående med barn, medianvärde, tkr 215 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök hyresrätt bostadsrätt äganderätt Månadskostnad 215 i en nybyggd lägenhet Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Kommuner större än 75 inv Kommuner mindre än 75 inv Riket 7 kvm 2 4 6 8 1 12 Kr/månad 7 kvm Källa: SCB och Hyresgästföreningen 217 5 16 Bofrämjandet 4
Varför är boendeutgifterna generellt sett högre i hyresrätt än i bostadsrätt? Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 35 kr/kvm, Eget kapital 3 procent, Lån 7 procent. Låneränta 4 procent för hyresrätt, 2,8 procent för bostadsrätt (4 % med 3 % skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 6 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgifter och boendekostnad för BR och HR över tid 2 2 Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år Kr/kvm/år 2 1 8 1 6 Kapitalkostnad 1 4 1 61 1 16 686 Varav eget kapital 63 42 Varav lånat kapital 1 4 98 686 686 Drift och underhåll 35 35 35 35 Total utgift/ kostnad 1 75 1 96 1 456 1 36 1 4 1 2 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 111 121314151617181922122232425 År Boendeutgift BR Boendekostnad BR Boendekostnad HR 217 5 16 Bofrämjandet 5
Unga hänvisas ofta till nyproducerade hyresbostäder pga kortare kötid ger högre boendeutgift än borätt Kr/kvm och år 2 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 Boendekostnad i bostadsrätt och hyresrätt i Stockholm närförort 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Boendekostnad bostadsrätt Boendekostnad hyresrätt Bendekostnad nyproducerad hyresrätt Källa: SCB, Mäklarstatistik, Swedbank och Evidens Kr/kvm och år 2 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 Boendekostnad i bostadsrätt och hyresrätt i Västerås 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Boendekostnad bostadsrätt Boendekostnad hyresrätt Boendekostnad nyproducerad hyresrätt 217 5 16 Bofrämjandet 6
Det unga hushållet i en liten BR får över tid ett betydande sparkapital Kronor Beräknat sparkapital för ensamstående boende i 35 kvm samt värdeförändring bostadsrätt Stockholm närförort 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Sparkaptial Värdeförändring Källa: SCB, Mäklarstatistik, Swedbank och Evidens 1996-2 21-25 26-21 211-215 Kronor 6 5 4 3 2 1 Beräknat sparkapital för ensamstående boende i 35 kvm samt värdeförändring bostadsrätt Västerås 1996-2 21-25 26-21 211-215 Sparkaptial Värdeförändring 217 5 16 Bofrämjandet 7
Större skillnader i förmögenhetsställning vid en jämförelse med nyproducerad hyresrätt 6 Beräknat sparkapital för ensamstående boende i 35 kvm samt värdeförändring bostadsrätt i Västerås 8 Beräknat sparkapital för ensamstående boende i 35 kvm samt värdeförändring bostadsrätt i Västerås 5 7 Kronor 4 3 2 1 Nyproducerad hyresrätt Nyproducerad hyresrätt Nyproducerad hyresrätt Nyproducerad hyresrätt Kronor 6 5 4 3 2 1 Nyproducerad hyresrätt Nyproducerad hyresrätt 1996-2 21-25 26-21 211-215 Sparkaptial Värdeförändring 1996-25 26-215 Sparkaptial Värdeförändring 217 5 16 Bofrämjandet 8
Utan eget kapital blir boendeutgifterna höga utestänger stora grupper unga Kronor per månad 14 12 1 8 6 4 2 Boendeutgifter vid olika belåningsgrader för BR på 35 kvm i Stockholms närförort 11 893 1 162 3 19 7 712 2 395 2 395 3 421 3 421 Mamma & pappa-effekt 6 686 1 972 2 818 4 311 1 49 1 6 1 896 1 896 1 896 1 896 1% 85% 7% 5% Belåningsgrad Avgift Amortering bottenlån Ränta bottenlån Amortering topplån Ränta topplån Kronor per månad 16 14 12 1 8 6 4 2 Boendeutgifter vid olika belåningsgrader för småhus på 12 kvm i Östersund 13 482 1 658 3 15 8 89 2 392 2 392 3 417 3 417 7 784 1 97 2 814 5 412 1 47 1 5 3 3 3 3 1% 85% 7% 5% Belåningsgrad Avgift Amortering bottenlån Ränta bottenlån Amortering topplån Ränta topplån 217 5 16 Bofrämjandet 9
Många unga har låga inkomster och en mycket stor andel (+ 9 %) är ensamstående 45 4 35 3 25 2 15 1 Antal hushåll i Göteborgs närförort per inkomstsegment, ensam- och sammanboende, 2-3 år 5 1-2 2 1-3 3 1-4 Ensamboende 4 1-5 5 1-6 6 1-7 7 1-8 8 1-9 Sammanboende 9 1-1 1 1-6% 5% 4% 3% 2% 1% % Andel hushåll i Göteborgs närförort per inkomstsegment, ensam- och sammanboende, 2-3 år 1-2 2 1-3 3 1-4 Ensamboende 4 1-5 5 1-6 6 1-7 7 1-8 8 1-9 Sammanboende 9 1-1 1 1-217 5 16 Bofrämjandet 1
Bolånetaket utestänger men även krav på amortering de första åren påverkar unga starkt Stockholms närförort. Grundscenario dagens förutsättningar (bolånetak + amorteringskrav) Belåningsgrad Stockholms närförort. Utan löpande amortering Belåningsgrad Ensamboende Sammanboende Ensamboende Sammanboende kvm 1 % 85 % 7 % 5 % 1 % 85 % 7 % 5 % kvm 1 % 85 % 7 % 5 % 1 % 85 % 7 % 5 % 35 3 % 18 % 3 % 57 % 22 % 6 % 7 % 88 % 35 45 % 57 % 61 % 66 % 8 % 88 % 9 % 91 % 5 2 % 9 % 15 % 44 % 1 % 43 % 55 % 8 % 5 28 % 45 % 51 % 57 % 69 % 8 % 84 % 88 % 12 % % 1 % 5 % % 1 % 4 % 33 % 12 1 % 5 % 11 % 22 % 7 % 34 % 47 % 64 % 217 5 16 Bofrämjandet 11
Skuldkvotstak ökar utestängningseffekterna ytterligare Göteborgs närförort. Grundscenario dagens förutsättningar (bolånetak + amorteringskrav) Med skuldkvotstak på 5 % (bolånetak + amorteringskrav + skuldkvotstak) Belåningsgrad Belåningsgrad kvm Ensamboende Sammanboende kvm Ensamboende Sammanboende 1 % 85 % 7 % 5 % 1 % 85 % 7 % 5 % 1 % 85 % 7 % 5 % 1 % 85 % 7 % 5 % 35 3 % 22 % 32 % 53 % 28 % 65 % 73 % 87 % 35 3 % 8 % 21 % 43 % 28 % 62 % 73 % 87 % 5 1 % 8 % 14 % 4 % 11 % 47 % 57 % 79 % 5 1 % 4 % 9 % 33 % 11 % 47 % 57 % 79 % 12 % % % 8 % % 2 % 5 % 46 % 12 % % % % % 1 % 2 % 19 % 217 5 16 Bofrämjandet 12
Kombinationen av bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak en oöverstigligt hög tröskel Unga hindras att tillgodogöra sig utbudet på den stora och varierade marknaden för ägda bostäder Svårt att etablera sig Får högre boendeutgifter Svårare att tillgodogöra sig sparande och förmögenhetsbildning Lägre framtida konsumtion Möjligheter Bosparande Startlån Stöd till egen kapitalinsats betydligt mer effektivt, statsfinansiellt hållbart och träffsäkert än utbudssubventioner Intelligenta kreditrestriktioner, exempelvis Höjt bolånetak vid bosparande Initial amorteringsfrihet Undantag från skuldkvotstak Stora och ökande skillnader mellan generationer och grupper av hushåll 217 5 16 Bofrämjandet 13