Erbjuden ersättning vid markförvärv

EXAMENSARBETE SAMHÄLLSBYGGNADSPROGRAMMET FASTIGHETSEKONOMI OCH FASTIGHETSJURIDIK GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2017 Erbjuden ersättning vid markförvärv - Påverkas ersättningens omfång av att ett högre marknadsvärde kan fastställas i domstol? Youssef Mehnaoui & Seif Saleh KTH INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE

Bachelor of Science thesis Title Offered compensation for land acquisition Is the scope of compensation affected by the fact that a higher market value can be determined in court? Authors Youssef Mehnaoui & Seif Saleh Department Department of Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis number TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:21 Archive number 411 Supervisor Jenny Paulsson Keywords compensation, acquisition of land, expropriation, property value Abstract In 2010 a new law was implemented in which acquisition of land is compensated with 125% of market value. As a starting point the land acquirer tries to seek an agreement with the concerned property owners. If no agreement is reached, the compensation will be decided in court. However, it seems unclear how great the compensation in terms of agreements is in practice, since different operators tend to offer compensation more than the statutory amount. In addition, there is always an uncertainty of valuation and therefore a certain risk for the land acquirer that the court determines a higher market value than the acquirer himself, and thus must pay a higher compensation. It is therefore interesting to investigate whether operators offer a financial supplement to make it easier to reach an agreement and to avoid the court deciding on a higher compensation. The purpose of this study is to investigate whether operators offer higher compensation than statutory because property owners can appeal against the amount of compensation and determine higher market value in court. In order to answer the purpose, a survey and an interview study has been conducted with operators in the market who frequently work with land acquisition and have good experience in the subject. In this way, the operators are directly asked how they respond to the question and how they act in practice. The result of the study shows that a majority of the respondents do not offer any financial supplement in addition to the statutory. In addition, most of the respondents on the market also do not perceive the risk of a higher market value being determined in court. The operators are confident in their valuation and consider that they value good in relation to the court. Thus, the participants in the study seem to not take into regard that the court can establish a higher market value as something that would lead them to offer a financial supplement. 2

Acknowledgement With this thesis, we finish our third year at the civil engineering program at the Royal Institute of Technology in Stockholm. This essay is written at the Department of Real Estate and Building and covers 15 credits. We would like to thank all of you who took your time to participate in our interviews and survey. Thank you for sharing your experiences and making this study possible. Finally, we would like to express our special thanks to our mentor Jenny Paulsson. Her help, thoughts and guidance have been important throughout the course of work. Stockholm, May 2017 Youssef Mehnaoui & Seif Saleh 3

Examensarbete Titel Erbjuden ersättning vid markförvärv Påverkas ersättningens omfång av att ett högre marknadsvärde kan fastställas i domstol? Författare Youssef Mehnaoui & Seif Saleh Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete Kandidatnivå nummer TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:21 Arkiv nummer 411 Handledare Jenny Paulsson Nyckelord ersättning, markförvärv, expropriation, marknadsvärde Sammanfattning År 2010 genomfördes en ny lag där inlösen av mark ersätts med 125% av marknadsvärdet. Som utgångspunkt försöker markförvärvaren nå en överenskommelse med berörda fastighetsägare. Når man ingen överenskommelse beslutas därefter om ersättningen i domstol. Det tycks dock vara oklart hur mycket ersättningen i praktiken uppgår till vid överenskommelser, då olika aktörer tenderar att erbjuda en ersättning utöver det lagstadgade. Dessutom återfinns alltid en värderingsosäkerhet och därför en viss risk för markförvärvare att domstolen fastställer ett högre marknadsvärde än vad aktören själv värderat, och på så vis tvingas betala en högre ersättning. Det är därför intressant att undersöka om markförvärvare erbjuder ett ekonomiskt tillägg för att enklare nå en överenskommelse, och undvika att domstolen beslutar om en högre ersättning. Syftet med denna studie är att undersöka om markförvärvare erbjuder en högre ersättning än det lagstadgade på grund av att fastighetsägare kan överklaga ersättningen och fastställa ett högre marknadsvärde i domstol. För att besvara syftet har en enkät- och intervjustudie genomförts med aktörer på marknaden som frekvent arbetar med markförvärv och har god erfarenhet inom ämnet. På så vis tillfrågas aktörerna direkt hur de ställer sig till frågan och hur de agerar i praktiken. Resultatet av studien visar att en övervägande del av alla respondenter inte erbjuder något ekonomiskt tillägg utöver det lagstadgade. Dessutom upplever majoriteten av dem tillfrågade aktörerna på marknaden inte heller någon risk att ett högre marknadsvärde fastställs i domstol. Aktörerna är säkra i deras värdering och anser att de värderar bra i förhållande till domstol. De deltagande i studien tycks alltså inte ta i hänsyn att domstolen kan fastställa ett högre marknadsvärde som något som skulle leda till att de erbjuder ett ekonomiskt tillägg. 4

Förord Med denna kandidatuppsats avslutar vi det tredje året på civilingenjörsprogrammet Samhällsbyggnad på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet är skrivet på Institutionen för Fastigheter och Byggande och omfattar 15 högskolepoäng. Vi vill rikta ett stort tack till alla er som tagit er tiden att deltaga i vår intervju- och enkätstudie. Tack för att ni delat med er av era erfarenheter och gjort studien möjlig att genomföra. Slutligen vill vi rikta ett särskilt tack till vår handledare Jenny Paulsson. Hennes hjälp, synpunkter och vägledning har varit betydelsefulla under arbetets gång. Stockholm, Maj 2017 Youssef Mehnaoui & Seif Saleh 5

Innehållsförteckning 1. Inledning... 7 1.1 Bakgrund...7 1.2 Syfte...8 1.3 Frågeställning...8 1.4 Metod...8 1.5 Felkällor...9 1.6 Avgränsningar... 10 1.7 Disposition... 10 2. Juridisk bakgrund... 11 2.1 Äganderätten... 11 2.2 Markförvärv... 11 2.3 Tvångsförvärv... 13 2.4 Expropriation... 14 2.4.1 Expropriationslagens framväxt... 14 2.4.2 Expropriationslagen - användning och ändamål... 15 2.4.3 Ersättning... 16 2.4.4 Tillvägagångssätt vid tvångsförvärv... 17 3. Marknadsvärdesteori... 18 3.1 Värderingsmetoder... 18 3.1.1 Ortsprismetoden... 18 3.1.2 Avkastningskalkylbaserade metoder... 18 3.1.3 Produktionskostnadsmetoden... 19 3.1.4 Beståndsmetoden... 20 3.2 Marginalvärde... 20 3.3 Värderingsosäkerhet... 21 4. Resultat... 23 4.1 Redovisning av enkätstudie... 23 4.2 Redovisning av intervjustudie... 28 5. Diskussion... 33 5.1 Analys och diskussion av enkätstudien... 33 5.2 Analys och diskussion av intervjustudien... 35 5.3 Slutsats... 38 5.4 Vidare studier... 38 6. Källförteckning... 39 7. Bilagor... 41 6

1. Inledning 1.1 Bakgrund Äganderätten är i Sverige ett lagstadgat skydd. 1 Det innebär bland annat att varje individuell ägare av lös och fast egendom, har rätten att använda, utesluta samt överlåta sin egendom. Betydelsen av äganderätten går inte att underminera, utan den framhålls som en förutsättning för demokratin och utgör en väsentlig del i den svenska rättsordningen. 2 Dock råder det vissa inskränkningar i äganderätten under särskilda förutsättningar. Dessa är exempelvis då aktörer vid en expropriation kan ta fastighetsägarens mark i anspråk med syftet att tillgodose allmänna angelägna intressen. Dessutom är fastighetsägaren i det fall att en expropriation äger rum berättigad till full ersättning för den skada han lider, vilket också följer av tillämplig lag. 1 Expropriation är förekommande när markanvändningen förändras, exempelvis till följd av en ny detaljplan som avser att uppfylla ett allmänt intresse. Marken kan tidigare ha haft en annan användning eller fastighetsindelning som inte längre stämmer överens med den nya planen. En anpassning till de nya avsedda förhållandena måste således ske. För att genomföra dessa förändringar så förvärvar man mark. 3 Ett beslut att förstärka äganderätten gjordes år 2010 efter att man antagit en ny lag vilken berör ersättningens storlek vid markförvärv. Enligt den nya lagen ska ersättning betalas motsvarande marknadsvärdet av fastigheten, eller en del av fastigheten, som inlöses. Därutöver skall ett schabloniserat tillägg på 25% av det bedömda marknadsvärdet betalas. I tidigare lagstiftning var däremot inte detta tillägg stadgat. 4 Det går däremot inte säkert att veta hur stor ersättningen mer precist blir i enskilda fall. Som utgångspunkt har markförvärvaren att nå en överenskommelse med fastighetsägaren om ersättningens storlek. Om en överenskommelse inte kan träffas mellan parter fastställs ersättningen i domstol. 4 Uppskattningsvis nås frivilliga överenskommelser oftast i 95 99% av fallen. Det uppges även att aktörer erbjuder ett extra tillägg utöver det lagstadgade, samt att storleken på tillägget kan variera för olika fall. Vad som antas vara orsaken för dessa tillägg är att aktören vill undvika den tid- och kostnadsökning som domstolsprocessen medför. 5 Det är dock i många fall oklart hur mycket mer än den lagstadgade ersättningen som aktörer erbjuder för att nå en överenskommelse, eller om aktörer överhuvudtaget erbjuder något sådant tillägg. Ytterligare är det oklart hur ett sådant tillägg motiveras. En tänkbar anledning är att man genom att ta ärendet till domstol riskerar att fastställa ett högre marknadsvärde än vad man själv värderar marken till vid en överenskommelse, och på så vis kan tvingas betala 1 2 kap. 15 RF 2 Motion 1990/91:K244, Grundlagsskydd för äganderätten och näringsfriheten. 3 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 93. 4 Justitiedepartementet, Faktablad. Ersättning vid expropriation. 5 SOU 2007:29, s. 138 139. 7

ut en högre ersättning. Det är därför av intresse att utreda vilken ersättning som kan fastställas i domstol och om denna tenderar att överstiga expropriandens erbjudna ersättning. Samt att undersöka i vilka scenarion man erbjuder en högre ersättning än den lagstadgade, hur detta motiveras och om ett sådant tillägg kan föranledas av att en högre ersättning kan fastställas i domstol. 1.2 Syfte Denna studie syftar till att undersöka om markförvärvare erbjuder en högre ersättning än det lagstadgade på grund av att fastighetsägare kan överklaga ersättningen och fastställa ett högre marknadsvärde i domstol. 1.3 Frågeställning Den övergripande frågeställning som denna studie skall besvara är: - Leder marknadsvärden som i domstol fastställts högre än vad som erbjudits vid en överenskommelse till att aktörer erbjuder en högre ersättning än 125% av marknadsvärdet? Denna fråga kan sedan delas in i delfrågor: - Hur mycket erbjuder aktörer vid frivilliga överenskommelser? - Tenderar ett högre marknadsvärde att fastställas vid domstol än vad exproprianden själv värderat? 1.4 Metod Inledningsvis har det i detta arbete genomförts en litteraturstudie tillsammans med lagar, förordningar och förarbeten för att studera reglerna och ge en omfattande bakgrund kring mark- och tvångsförvärv och den ersättning som därmed utgår. Även en litteraturstudie ligger till grund för förklaringen av de värderingsmetoder som är aktuella och det tillvägagångssätt som i praktiken används för att bedöma fastigheters marknadsvärde. Resultatet i denna undersökning baseras dels på en intervjustudie. Denna metod har ansetts bäst lämplig eftersom att frågeställningen handlar om hur olika aktörer agerar i praktiken, och det vore därför lämpligt att tillfråga dem direkt. På så vis kan man ta del av erfarenhet från de verksamma inom branschen, vilket inte står i litteratur. Dessutom upprättas en direktkontakt med ett fåtal aktörer som kan besvara hur de resonerar och agerar kring ersättningsfrågan på ett djupare plan i olika situationer. Detta ger en mer grundlig förklaring till de frågor som ställts, och en djupare förståelse för ett fåtal aktörers agerande, än vad någon annan typ av studie hade givit för svar. På grund av den begränsade tidsåtgången samt omfattningen av studien så har antalet 8

intervjuer bestämts till fem. Författarna anser det vara ett lagom antal för att inkludera flertalet perspektiv i frågan och hur olika aktörer agerar. Mer bestämt intervjuades de tre kommunerna Stockholm, Huddinge och Sundbyberg men även myndigheterna Trafikverket och Svenska Kraftnät. Grundtanken vid valet av intervjurespondenter var att tillfråga de tre största kommunerna sett till befolkningsmängd inom Stockholms län, inom vilken. Valet av Stockholms län beror på författarnas bosättning och begränsade tillgång. Kommuner med stor befolkningsmängd innebär också en erfarenhet av byggande för att tillgodose invånarna med bostäder och således även en kunskap och statistik om markförvärv. Dock var inte samtliga tre största kommunerna tillgängliga för en intervju. Det tredje valet föll därför på Sundbybergs stad vilken är den kommun som bygger mest, och av den anledningen är markförvärv högaktuellt för kommunen. Sundbybergs stad var därför extra intressant för vår del. Därefter har även två stora myndigheter valts att tillfrågas. Dessa två respondenter genomför oftast en annan typ av markförvärv än kommuner, har ett annat intresse i mark och ser därför på markförvärv på ett annat sätt. Till skillnad från kommuner har dessa myndigheter exempelvis inget politiskt ansvar och berörs inte av nöjda kommuninvånare. De har också väldigt stor erfarenhet och har därför valts för att vidga perspektivet och studera ersättningsfrågan från olika synvinklar. Intervjufrågorna som ställts har sänts ut i förhand via mail för att förbereda respondenterna. Följdfrågor har dock kunnat ställas på plats för att förtydliga respondenternas svar. Platsintervjuer har spelats in och transkriberats ordagrant. Resultatet fokuserar dock på det mest sakliga och det för frågan mest relevanta svaren. Därmed har författarna bortsett från exempelvis berättelser och exemplifieringar. En enkätstudie har också genomförts för att komplettera intervjuerna och för att ge en bredare, översiktlig och mer generell bild över vad som kan anses vara typiskt för olika aktörer inom Stockholms län. Fördelen med enkäter är att det är ett smidigt tillvägagångssätt för att nå ut till många samtidigt. Svar kunde därmed erhållas från relativt många på ett enkelt sätt eftersom att tidsbristen i arbetet inte gjort det möjligt att intervjua alla som tilldelats enkäten. För att fortsatt upprätthålla tidsramen så har enkäten tilldelats aktörer enbart verksamma inom Stockholms län. Enkäten sändes ut via mail till 24 kommuner inom Stockholms län och därutöver ytterligare sex privata aktörer och myndigheter verksamma inom markförvärv. Enkäterna har kunnat besvaras anonymt med syftet att öka antalet svaranden. 1.5 Felkällor Det bör understrykas att den genomförda studien avser och speglar just dessa respondenternas agerande. Svarsfrekvensen, på intervju såväl som enkäter, är alldeles för få för att på något sätt kunna anse att resultatet av studien är generellt eller representativt för samtliga aktörer runt om i landet. Egentligen agerar varje aktör självständigt och oberoende, vilket också framgår av resultatet. 9

Däremot skall inte heller förminskas det faktum att respondenterna i själva verket är stora myndigheter och erfarna när det kommer till markförvärv. Deras svar väger därför tungt och kan ge starka indikationer på hur även andra aktörer agerar och resonerar i olika situationer av markförvärv. Författarna vill även påpeka att vid en enkätstudie finns en viss risk att respondenterna missförstår eller misstolkar en fråga utan att författarna kan korrigera eller förtydliga den, såvida inte någon respondent påpekar en otydlighet i en fråga. Svaret kan då också bli missvisande. Dessutom kan särskild information vara känslig för de svarande, och kan vara sådant som författarna genom denna studie inte kan få tillgång till. Författarna väljer dock att analysera och diskutera utifrån de erhållna svaren och begränsar sig till just vad dessa respondenter svarat och knyta an det till samhället. 1.6 Avgränsningar Arbetet kretsar enbart kring expropriationslagens ersättningsbestämmelser vad berör markinlösen. Därför undersöks inte hur aktörer resonerar kring andra ersättningar som för exempelvis företagsskador och övriga skador. Dock berör studien alla möjliga typer av markförvärv och andra lagars hänvisningar till expropriationslagens ersättningsbestämmelser, såsom lednings- och vägrätt. På grund av arbetets tidsbegränsning samt författarnas begränsade möjligheter så har intervjuoch enkätstudien begränsats till att tillfråga aktörer verksamma inom Stockholms län. Även det strikta tidsspannet ligger till grund för antalet genomförda intervjuer. 1.7 Disposition I det första kapitlet av denna uppsats ges en problemformulerande inledning, syftet med uppsatsen samt en frågeställning och metod. Därefter följer kapitel två som en juridisk bakgrund kring markförvärv, tillvägagångssättet vid expropriation och expropriationslagens ersättningsbestämmelser. Kapitel tre ger en bakgrund kring markvärdering och värderingsmetoder som ligger till grund för bestämmande av ersättningen vid markförvärv. Därefter följer det fjärde kapitlet som presenterar resultatet från den genomförda intervju- och enkätstudien. Slutligen diskuteras resultaten och en slutsats presenteras i kapitel fem. 10

2. Juridisk bakgrund 2.1 Äganderätten Sedan 1995 gäller Europakonventionen som lag i Sverige. 6 Det är emellertid olagligt att använda Europakonventionens regler i strid mot svensk lag. 7 Äganderätten är dock reglerad och utformad på samma vis såväl i svensk lag som i Europakonventionen. I regeringsformen uttrycks det att Vars och ens egendom är tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller något annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad 8, vilket även överensstämmer med det föreskrivna i Europakonventionen. 9 Detta ger alltså varje individuell ägare rätten att använda sin egendom, rätten att utesluta andra från egendom samt rätten att överlåta egendom till annan. 10 Trots att äganderätten är en fundamental rättighet i Sverige så finns det undantag för då inskränkningar tillåts. Det innebär att inskränkningar i äganderätten får ske... när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen 8. För sådana fall då ägaren tvingas avstå egendom eller begränsas i användning ska dock ersättning utgå för all förlust. 11 Detta innebär alltså att enligt lag kan mark tas i anspråk med tvång så länge syftet med tvångstagandet av marken är av ett allmänt intresse. Det framstår naturligtvis som ett häftigt intrång i äganderätten, men det finns ett flertal motiv som berättigar tvångsförvärv av mark. Dessa motiv redogörs det vidare för i avsnittet Tvångsförvärv nedan. 2.2 Markförvärv En detaljplan rymmer enbart en liten del av kommunen och vars syfte är att ge en mer detaljerad reglering av markanvändning inom ett specifikt område. I en detaljplan anger kommunen hur pass användbart ett mark- eller vattenområde är för bebyggelse samt hur ett område avses att användas. Vid förändringar av markanvändningen ansvarar därmed kommunen för upprättandet av en ny detaljplan. 12 Fastighetsbildningen påverkas i stor utsträckning av markanvändningen. Det innebär också att i det fall att markanvändningen ändras eller får en ny användning så måste även fastighetsindelningen och ägarförhållanden förändras och anpassas efter det. Det beror främst på två orsaker. Det ena är då den ursprungliga fastighetsindelningen strider mot markanvändningen. Ett exempel är det fall att en ny järnväg ska byggas över flera fastigheter. Den andra orsaken är då de ursprungliga fastighetsägarna inte avser, eller har möjlighet, att 6 SOU 2007:29, s. 16. 7 2 kap. 19 RF 8 2 kap. 15 RF 9 Section III, Article 1, (1994:1219) 10 Ekbäck, P. Föreläsning i kursen Fastighetsutveckling och regelsystem, 2017. 11 2 kap. 15 RF 12 Julstad, B. Fastighetsindelning och markanvändning, 5 uppl. 2015, s. 57. 11

förvalta sin egendom på det sätt som den nya markanvändningen planerar att göra. Till exempel då en jordbruksfastighet ska användas för bostäder. 13 Som fastighetsägare anses man vara påverkad när detaljplaner genomförs och man ges därför en viss möjlighet att uttala sig och påverka markanvändningen. Kommunen har dock en större befogenhet i det fall att man äger mark och kan upplåta mark till företag och byggherrar som kan förvalta marken i kommunens intresse och ansvara för genomförandet av en detaljplan. Detta ger kommunen naturligtvis en större kontroll av markanvändningen. Det anges bland annat att under 1980-talet var 80% av de uppförda bostadslägenheterna byggda på kommunägd mark. Anledningen till det är att man under 1960-talet bedrev en markpolitik där man avsåg att förvärva mark för framtida bebyggelse, som man sedan överlät till byggherrar. 13 Dessutom finns det även en ekonomisk betydelse i att äga mark som kan komma att få en förändrad markanvändning. Mark vars användning ändras genomgår oftast en värdeutveckling, där markens värde stiger efter exploateringen. Ett scenario är då kommunen eller ett byggföretag förvärvar ett obebyggt område som man sedan bygger ut med exempelvis bostäder och säljer vidare på marknaden. Ett sådant scenario kan avläsas ur Figur 1, vilken visar den värdeökning som ett markområde kan genomgå. 13 Figur 1 14 - Markens värdeutveckling vid exploatering. Figur 1 visar inledningsvis det låga värdet som råder till följd av den befintliga markanvändningen. I samband med att nya idéer kring markexploatering uppkommer utvecklas också en förväntning av markens värdeökning till det fall att idéerna antas i en detaljplan. Allt eftersom att en detaljplan fastställs, genomförts och marken bebyggts så har marken genomgått den totala värdeökning som anges. Mot bakgrund av detta är alltså 13 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 93 94. 14 Liedholm, E. Föreläsning i Fastighetsutveckling och regelsystem, 2017. 12

tidpunkten för markförvärvet av stor ekonomisk betydelse. Att förvärva mark innan antagandet av detaljplan resulterar i såväl stora besparingar som förtjänster. De markförvärv som sker efter att en detaljplan antagits är oftast av sådan typ för att rätta in fastighetsindelningen och ägarstrukturen efter den nya planen. 15 2.3 Tvångsförvärv 16 Då fastighetsindelningen eller ägarstrukturen behöver förändras försöker man främst att nå en överenskommelse med berörda fastighetsägare kring ersättningen som ska utgå för marken. I andra hand har man dock möjligheten att med tvång ta marken i anspråk från fastighetsägare om en överenskommelse inte kan nås. I detta avsnitt redogörs för de motiveringar som ligger till grund för att tvångsförvärv är lagstadgat. Vid förändringar av markanvändning efterfrågas ett särskilt markområde. Varje område är unikt och all mark är inte anpassningsbar efter den nya markanvändning som avses. Fastighetsägaren känner också till detta och är vetandes om att markförvärvaren är i behov av just dennes mark. Markförvärvaren saknar alltså möjligheten att se sig om för andra alternativ. Det ger därmed fastighetsägaren en monopolsituation, vilket hade kunnat leda till mycket höga förvärvskostnader om tvångsförvärv inte hade varit genomförbart. Lagstiftat tvångsförvärv skyddar således förvärvaren, så att denna kan köpa mark utan att tvingas betala skyhöga priser. Dessutom i de fall där markförvärv ska ske för flera fastigheter riskerar man att uppnå höga transaktionskostnader och utdragna förhandlingar, till följd av att varje enskild säljare har en monopolsituation. Resultatet i sådana fall, utan lagstadgat tvångsförvärv, blir att bland annat infrastrukturprojekt blir svårt att genomföra på grund av lång tidsåtgång och för höga kostnader. Ett alternativt scenario är naturligtvis att fastighetsägare inte alls är villiga att sälja, oavsett pris. Sådana fastighetsägare kan ha ett högt affektionsvärde och anser marken som oersättlig, exempelvis sådana ägare som ärvt marken i flera generationer. Markförvärv kommer i sådana fall inte alls till stånd. Det som också bör tas i beaktning vid tvångsförvärv är att det endast får ske när det avser att tillgodose ett allmänt intresse. 17 Innebörden av att tillgodose ett allmänt intresse är att de samhällsekonomiska fördelarna överväger nackdelarna. Vad som däremot är gemensamt för ovanstående motiveringar för tvångsförvärv är att de påvisar de fall där den enskildes intressen ges företräde framför vad som, genom en förändrad markanvändning, skulle vara av ett allmänt intresse. Sammanfattningsvis är motiveringen till tvångsförvärv alltså att den enskildes intressen inte ska kunna väga tyngre än det allmänna intresset genom att säljaren erhåller en monopolsituation eller vägrar att sälja. 15 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 95 96. 16 Om ej annat anges baseras detta avsnitt på Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 97 98. 17 2 kap. 15 RF 13

2.4 Expropriation Då tvångsförvärv av mark är aktuellt är expropriationslagen tillämplig. I den regleras bland annat tvångsförvärv av mark, de ändamål som expropriation kan avse och ersättningen som ska utgå 18. Mark tas dock främst i anspråk genom andra lagar beroende på situationen och vad marken ska användas till. Exempelvis upplåts nyttjande av mark som ska användas för väg via vägrätt vilket regleras i väglagen 19. Liksom att byggandet av kraftledningar sker genom att mark tas i anspråk med ledningsrätt enligt ledningsrättslagen 20. Det innebär att exproprianden främst vänder sig till tillämplig lag beroende på ändamålet. Expropriationslagens regler kring själva markinlösen används alltså främst i andra hand. Vad som däremot är gemensamt för respektive situation och tillämplig lag är att de hänvisar till expropriationslagens ersättningsbestämmelser. Även hänvisningar till fastighetbildningslagens ersättningsregler förekommer, vilka dock främst berör den ersättning som utgår vid förändringar i fastighetsindelningen. Således sker tvångsförvärv genom upplåten rätt inom tillämplig lag, medan ersättningen vid markförvärv bestäms efter expropriationslagen. 21 Detta gäller bland annat såväl för vägrätt 22 som för ledningsrätt 23. I detta avsnitt ges fortsättningsvis en inblick i expropriationslagens historia, dess användningsområden och ersättningsbestämmelser. 2.4.1 Expropriationslagens framväxt Tvångsförvärv av mark kan spåras tillbaka till år 1734 då det först blev lagstadgat. Enligt denna lag var det tillåtet att tvångstaga mark för ändamål som bland annat en landsväg. På den tiden bestod ersättningen vanligen av att fastighetsägaren tilldelades en annan mark än den som avstods. 24 Det dröjde sedan lite mer än hundra år tills dess att den första expropriationsförfattningen utgavs, närmare bestämt kom den 1845. Förordningen berörde jords eller lägenhets avstående för allmänt behov. Redan då, liksom år 1734, formulerades ett slags undantag för att expropriation enbart får ske för att tillgodose någon form av allmänt behov. Vidare var expropriationsförfattningen från 1845 utmärkande eftersom att ersättningen för avstådd mark skulle utgå med en total på 150% av egendomens värde. Denna ersättningsregel kom dock att upphävas år 1866. Istället skulle ersättningen bestå av...vad jord eller lägenhet av lika beskaffenhet och godhet i orten högst gäller. 25 Uppfattningen kring 1866 års ersättningsbestämmelser var att kompensationen hellre blev för 18 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 99. 19 39 VägL 20 1 LL 21 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 99. 22 55 VägL 23 13 LL 24 Julstad, B. Fastighetsindelning och markanvändning, 5 uppl. 2015, s. 148. 25 SOU 2007:29, s. 17. 14

mycket än för lite, vilket angavs som motivering till varför lagen kom att ändras år 1917. Ersättningarna ansågs bli för kostsamma, och skulle istället utgå så att fastighetsägarens ekonomiska ställning förblev oförändrad som om expropriationen inte skett. Löseskillingen skulle därmed motsvara fastighetens fulla värde. Emellertid visade det sig att begreppet fulla uppmuntrade tendenser till att för höga ersättningar betalades. Det föranledde lagändringen 1949 då begreppet togs bort. 26 Det rådde ständigt en uppfattning om att ersättningar vid expropriation var för höga vilket också var motiveringen till de ändringar som expropriationslagen genomgick. Anledningen till denna ständiga överkompensation kan förklaras av att det förelåg en allmän inställning till att expropriation var ekonomiskt ogynnsamt för fastighetsägare. 27 Det var därför heller ingen tillfällighet att den lagändring som genomfördes år 1973 avsåg att undvika för höga ersättningar av avstådd mark. Lagändringen syftade till att reglera dessa stigande ersättningsnivåer och stegringar av marknadsvärden och medförde att presumtionsregeln infördes. Syftet med presumtionsregeln var att fastighetsägaren inte skulle kunna öka värdet på fastigheten genom att utföra värdehöjande åtgärder efter vetskap om en framtida expropriation av sin fastighet. Dessutom införde man begreppet intrångsersättning vilket innebar att ersättningen bestod av marknadsvärdesminskningen för avstådd fastighetsdel. 28 Först 2010 genomfördes nästa lagändring. Denna syftade till att stärka äganderätten genom att ge fastighetsägarna en ökad ersättning till 125% av marknadsvärdet, samtidigt som presumtionsregeln avskaffades. 29 Detta var naturligtvis ett annorlunda tankesätt än vad man tidigare haft vid lagändringar. Bakgrunden till ändringen var att fler expropriationer bedrevs i privat regi, samt att exproprierad mark använts som kommersiella fastigheter, vilket skapade konflikter avseende tillgodoseendet av allmänna intressen. Ytterligare erkändes att en värderingsosäkerhet av mark ständigt råder vilket tenderar att drabba fastighetsägaren negativt. Av den anledningen skulle fastighetsägarens ställning förstärkas. Lagstiftaren tvingades dock överväga ersättningens storlek eftersom att för höga ersättningar skulle medföra ökade utgifter för exproprianden och därmed hindra samhällsutvecklingen. Dock ansågs ett påslag på tjugofem procent måttligt. 30 2.4.2 Expropriationslagen - användning och ändamål I expropriationslagens första kapitel redovisas främst de olika rättigheter som expropriation kan avse. Denna anger att fastighet som ej tillhör staten kan exproprieras med avseende på äganderätt, nyttjanderätt samt servitut. 31 Mer specifikt medför detta att den exproprierande kan ta i anspråk både hel och del av fastighet, upplåta både nyttjanderätt och servitut samt ges rätten att upphäva särskild rätt som inte tillhör staten. 32 26 SOU 2007:29, s. 17 18. 27 SOU 2007:29, s. 19. 28 Prop. 2009/10:162, s. 40. 29 Justitiedepartementet, Faktablad. Ersättning vid expropriation. 30 Prop. 2009/10:162, s. 66 68. 31 1 kap. 1 ExL 32 Julstad, B. Fastighetsindelning och markanvändning, 5 uppl. 2015, s. 148. 15

Därefter redovisas för de ändamål som tvångsförvärv får ske i andra kapitlet. De olika ändamålen redovisas under enskilda paragrafer men kan sammanfattas enligt följande. - Tätbebyggelse (1 ) - Kommunikationsändamål (2 ) - Drivkraft, vatten och avlopp m.m. (3 ) - Näringsverksamhet (4 ) - Skydds- och säkerhetsområden (5 ) - Försvarsändamål (6 ) - Ändring av riksgränsen (6 a ) - Vanskött egendom (7 ) - Allmän fiskevård (7 a ) - Kulturella ändamål (8 ) - Naturvård och friluftsliv (9 ) - Verksamhet som staten eller kommun har att tillgodose m.m. (10 ) - Värdestegringsexpropriation (11 ) 33 Vidare framkommer av andra kapitlet att expropriation får ske till förmån för stat, kommun, landsting eller kommunalförbund. Tvångsförvärv får även överlåtas till annan om denne...på ett betryggande sätt kan svara för att egendomen används för avsett ändamål. 34 2.4.3 Ersättning Expropriationslagens ersättningar är utformade med avsikten att fastighetsägarens ekonomiska förutsättningar ska vara densamma efter, likväl som före, expropriationen. Det baseras givetvis på en grundläggande tanke om att expropriationen medför en skada eftersom att mark frångår fastigheten. 35 Regler om ersättningsbestämmelser regleras i expropriationslagens fjärde kapitel. Det finns två typfall då kompensation ska utbetalas. Ena fallet är då medel ska erläggas för själva markavståendet. (Det är denna typ av ersättning som detta arbete utgår ifrån och begränsas till.) Det andra typfallet är då en ersättning betalas till följd av en företagsskada som exproprianden orsakat med sin verksamhet, och som resulterat i en minskning av marknadsvärdet. 35 Enligt ersättningsreglerna för markavstående följer att i princip ska fastighetsägaren ersättas den minskning i marknadsvärde som fastigheten genomgår. Det innebär att För en fastighet som exproprieras i sin helhet ska /.../ löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde 36. Medan för det fall där en del av en fastighet tas i anspråk...ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde 36. På löseskillingen och intrångsersättningen ska dessutom ett tillägg på 25% erläggas. I annat fall ska även den övriga skada som fastighetsägaren orsakas 33 SOU 2007:29, s. 23. 34 2 kap. 12 ExL 35 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 102 103. 16

till följd av expropriationen ersättas, exempelvis då fastighetsägaren försörjt sig på marken. 36 Det är också noterbart att det rör sig om olika markvärderingar beroende på vilken typ av ersättning som avses. Vid löseskilling avser man ett genomsnittligt värde per kvadratmeter, medan när man ska uppskatta en intrångsersättning handlar det om en marginalvärdering. 37 Mer om de båda begreppen sker under avsnittet Marginalvärde. 2.4.4 Tillvägagångssätt vid tvångsförvärv Expropriationstillstånd prövas i vanliga fall av regeringen men under särskilda förutsättningar kan även länsstyrelsen medge tillstånd. Länsstyrelsen beviljar tillstånd exempelvis då ärendet är av mindre vikt eller den avsedda marken har ett betydelselöst värde, men också då det råder tvister kring den ersättning som ska utgå till fastighetsägaren, men fastighetsägaren accepterar själva expropriationen. 38 Vid en tillståndsprövning kontrolleras att villkoren för expropriation är uppfyllda. 39 Efter att beslut om expropriationstillstånd medgivits så bestäms ersättningen vid mark- och miljödomstolen. Detta sker efter att exproprianden lämnat in en stämningsansökan inom ett år efter expropriationstillståndet. Av stämningsansökan ska det bland annat framgå den ersättning som exproprianden är villig att erbjuda fastighetsägaren. Därmed står exproprianden för domstolskostnaderna i första instans. Vid ytterligare överklaganden är nästa instans Mark- och miljööverdomstolen och ärendet kan till sist kunna komma att prövas av Högsta domstolen. 40 I normalfallet får exproprianden tillträda marken först efter att den fastställda ersättningen betalats, men undantag kan förekomma genom att mark- och miljödomstolen fattar beslut om förhandstillträde. Det vill säga att marken kan tas i besittning i förtid, innan dess att ersättningen betalas ut. I expropriationslagen skiljer man på enkelt förhandstillträde, då exproprianden enbart får dispositionsrätt men inte får vidta rättsliga handlingar, samt kvalificerat förhandstillträde vilket ger samma rätt som om expropriationen fullbordats. 40 Det ger alltså aktörer möjligheter att påbörja expropriationen innan dess att ersättningsfrågan lösts. Möjligheter till förhandstillträde förekommer även i andra typer av markförvärv, exempelvis vid ledningsrätt 41. Vägrätten är däremot inte beroende av att ersättning betalas ut för att erhållas. 42 36 4 kap. 1 ExL 37 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 104. 38 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 107. 39 Julstad, B. Fastighetsindelning och markanvändning, 5 uppl. 2015, s. 149. 40 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 107. 41 25a LL 42 55 VägL 17

3. Marknadsvärdesteori Likt tidigare nämnt berör expropriationslagen olika typer av ersättningar beroende på om en hel eller en del av fastighet förvärvas. Det som både löseskillingen och intrångsersättningen har gemensamt är att de beräknas utifrån fastighetens marknadsvärde. Man måste således värdera den avstådda marken för att bedöma ersättningens storlek. Marknadsvärdet definieras som Det pris som fastigheten sannolikt skulle kunna säljas för om den bjudits ut på marknaden 43. Fastställandet av marknadsvärdet kan ske genom flera olika typer av värderingsmetoder vilka redovisas i detta kapitel. 3.1 Värderingsmetoder 3.1.1 Ortsprismetoden Ortsprismetoden utgår i grunden från marknadsanalyser där värderingsfastighetens marknadsvärde baseras på de priser som betalats för likartade fastigheter på en fri och öppen marknad, vilka kallas för jämförelseobjekt. 43 Jämförelseobjekten är beroende av vilka parametrar och egenskaper som anses vara jämförbara i förhållande till värderingsfastigheten. Sådana egenskaper kan exempelvis vara en viss fastighetstyp, ett geografiskt läge, en boendearea och en överlåtelseperiod. 44 Utifrån de jämförelseobjekt som erhålls och anses likvärdiga värderingsfastigheten, så normerar man köpeskillingarna och gör dem relaterbara 45. Detta sker exempelvis genom att relatera det betalda priset till objektets antal kvadratmeter. Det finns olika metoder att göra köpeskillingar relaterbara, där exempelvis areametoden baseras på det betalda pris som jämförelseobjekten har per kvadratmeter. För beräkning av värderingsobjektets marknadsvärde multipliceras då det erhållna kvadratmeterpriset med värderingsobjektets area. 46 Vid flera jämförelseobjekt viktas de erhållna kvadratmeterpriserna. Köpeskillingarna kan jämföras eller ställas i relation till andra viktiga egenskaper hos objektet exempelvis hyra, taxerad areal, taxeringsvärde och driftnetto. Till värdebedömningen ska även värdeutvecklingen som har skett mellan den tidpunkt som transaktionen gjordes och värdetidpunkten tas till hänsyn. 47 3.1.2 Avkastningskalkylbaserade metoder Avkastningskalkylbaserade metoder utgörs i principen av en nuvärdesberäkning av alla framtida driftnetton som värderingsobjektet generar. Detta kan begränsas till att nuvärdesberäkna över en kort tidsperiod eller i en oändlig framtid. Nuvärdesberäkning sker 43 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering, 5. uppl. 2015, s. 104. 44 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015, s. 332 45 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015, s. 335 46 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015, s. 340 47 Fastighetsstrategi, Real Advisor Group: Fastighetsvärdering, Tillgänglig http://www.fastighetsstrategi.se/web/page.aspx?refid=78 (Hämtad 2017-05-15) 18

med hjälp av en framräknad kalkylränta. Denna ränta används för att diskontera de driftnetton som värderingsobjektet generar, det vill säga räkna tillbaka en framtida intäkt till dess värde idag. De främsta avkastingsmetoderna är kassaflödesmetoden och direktavkastningsmetoden. Dessa metoder är i de flesta fallen uppbyggda utifrån fyra punkter 48 : 1. En kalkylmodell 2. Fastighetsekonomiska grunddata 3. Kalkylränta och direktavkastning 4. Ett eventuellt restvärde Kassaflödesmetod baseras på en bestämd kalkylperiod, oftast på 5 10 år. Under denna tidsperiod beräknas summan av nuvärdena från de årliga driftnetton, samt en slutlig nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet beräknas med en så kallad evighetskaptialisering av driftnettot året efter kalkylperiodens slut. Sedan bestäms ett direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Restvärdet fås genom att driftnettot divideras med direktavkastningskravet. Nuvärdesberäkning av restvärdet fås fram med kalkylräntan beräknat fram till värderingstidpunkten år 0. 49 Värdering genom direktavkastingsmetoden baseras på insamlad information om driftnetton och betalda priser för relevanta jämförelseobjekt på den aktuella marknaden. 50 Med hjälp av detta kan direktavkastningen och annan information observeras beträffande vad aktörer på marknaden har för krav och genererar för intäkter. Information för marknadsmässiga driftnetto samlas på så vis in och tillämpas på värderingsobjektet. Vanligtvis sker detta genom att relatera driftnettot till en viss area. Slutligen värderas fastigheten genom att dividera detta driftnetto med det viktade direktavkastningskrav som erhållits från jämförelseobjekten. Driftnettot och direktavkastningen är alltså representativt för delmarknaden. Noterbart i denna metod är att driftnettot endast avser ett första års normaliserat driftnetto och läggs som grund för en evig kalkylperiod, vilket medför att inget restvärde uppstår. 51 3.1.3 Produktionskostnadsmetoden 52 Marknadsvärdet framtaget genom produktionskostnadsmetoden beräknas utifrån summan av nedlagda kostnader för att återanskaffa fastigheten i fråga samt markkostnaden. De nedlagda kostnaderna för fastigheten kan exempelvis avse kostnader för byggmaterial vilket kan vara svårt att beräkna då värderaren behöver kunskap om byggmaterialet. I de flesta fall saknar markvärdet sådana produktionskostnader och det räknas därför inte in som en sådan post. Markvärdet uppskattas istället antingen genom en ortsprisanalys där köpeskillingar för andra obebyggda marker jämförs. Eller också genom hypotetiska avkastningsberäkningar där markvärdet bestäms som en restpost mellan det totala värdet och produktionskostnaden för gjorda investeringar. Värderingar för byggnader och anläggningar beräknas genom kostnaden 48 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015, s. 350 351 49 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015, s. 354 355 50 Lind, H. Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter. 2004, s. 13. 51 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015, s. 358 52 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015, s. 365 367. 19

för att återanskaffa egendomen där en reducering sker för värdeminskningen med avseende på ålder, bruk och funktionalitet. 3.1.4 Beståndsmetoden 53 Beståndsmetoden är en värderingsmetod vilken avser det enskilda beståndet för värderingsfastigheten. Faktorer som berör värdet för skogsfastigheter är skogliga och marknadsmässiga. Skogliga faktorer behandlar markens produktionsförmåga och de potentiella avkastningar som den befintliga skogen kan generera i pengar. De marknadsmässiga faktorerna är samspelet mellan köpare och säljare. Detta gör att avkastningsvärdet och marknadsvärdet också tas till hänsyn. Avkastningsvärdet är de förväntade framtida intäkterna och kostnaderna. Detta ger att marknadsvärdet är beroende av hur summan av avkastningsvärdet och de marknadsmässiga faktorerna såsom fastighetens belägenhet, det vill säga hur nära till strand fastigheten är samt boendemöjligheter, jaktvärden och andra faktorer samverkar med den potentiella köparens ekonomiska förutsättningar. 3.2 Marginalvärde Det är viktigt att skilja på de typer av markvärden som avses vid olika ersättningar. Exempelvis avser man ett genomsnittsvärde när ersättning ska betalas för en hel fastighet, det vill säga löseskilling. Dock syftar man på markens marginalvärde när man talar om intrångsersättning för en del av en fastighet. Genomsnittsvärdet är ett medelvärde per kvadratmeter, där varje kvadratmeter är lika värd. Marginalvärdet avser istället det värde av de kvadratmeter mark som frångår fastigheten inklusive värdet av de speciella kvalitéer som den överförda marken har. Normalt brukar marginalvärdet vara lägre än genomsnittsvärdet 54. Mer specifikt innebär marginalvärdet det värde av den sista kvadratmetern inom en tomt, det vill säga värdeminskningen som uppstår om en enda kvadratmeter tas ifrån tomten 55. De värdeskapande faktorerna på fastigheten, som exempelvis byggrätten, påverkas inte av arealförlusten vilket medför att marginalvärdet i normala fall kommer att vara klart lägre än genomsnittsvärdet. Enligt praxis är marginalvärdet för småhusfastigheter en tredjedel av genomsnittsvärdet. 56 Om mark däremot tas i anspråk med ledningsrätt brukar marginalvärdet uppskattas till ca 10 procent av genomsnittsvärdet 57. 53 Lantmäteriet, Beståndsmetoden: Fakta. Tillgänglig: https://www.lantmateriet.se/sv/fastigheter/andrafastighet/vardering/bestandsmetoden---bm-win/fakta/, 2017. 54 Liedholm, E. Föreläsning i kursen Fastighetsutveckling och regelsystem, 2017. 55 Lantmäteriet, Värderingshandboken. 2016, s. 111. 56 Lantmäteriet, Värderingshandboken. 2016, s. 111. 57 Lantmäteriet, Värderingshandboken. 2016, s. 309. 20

Figur 2 58 - Marginalvärdet i blått, i förhållande till genomsnittsvärdet i rött. Marginalvärdet uppskattas med hjälp av genomsnittsvärdet för tomten och är cirka 20 50 % av genomsnittsvärdet vid ledningsrätt. Ju längre bort från byggrätten den fråntagna kvadratmetern är, desto lägre blir alltså marginalvärdet. Denna relation presenteras i Figur 2. I vissa fall kan byggrätten för en småhusfastighet även enligt detaljplan vara kopplad till arealen. Detta måste tas i hänsyn när marginalvärdet uppskattas. Marginalvärdet kan variera mellan olika fall och uppskattas med hänsyn till hur marknaden ser ut samt hur attraktivt det är att bygga på den specifika orten. 59 3.3 Värderingsosäkerhet Ett värde kan till skillnad från ett pris aldrig observeras, bara bedömas. Det innebär alltså att vid värdering av fastigheter kan man inte nå ett korrekt eller riktigt marknadsvärde. Varje fastighet är unik. Utfallet av ett värde beror exempelvis på vilka jämförelseobjekt som använts och hur relaterbara de är till värderingsfastigheten. Värderingsfastigheten kan också ha något alldeles särskilt utmärkande, såsom extra stort garage, vilket inte är jämförbart med andra fastigheter. Eller att vid budgivning av ett jämförelseobjekt har priset blivit ovanligt högt. Således är alla värderingar behäftade med en osäkerhet. Trovärdigheten i respektive värdering faller exempelvis, som nämnt, på jämförbarheten av överlåtna fastigheter. 60 Dessutom innebär exempelvis att vid ett scenario med väldigt få jämförbara köp så är värderingen desto mer osäker. Medan värderingar med ett stort antal överlåtelser som anses jämförbara med värderingsobjektet ger en mer säker värdering. Även fastställandet av marginalvärdets storlek kan variera beroende på uppfattningen om arean av den bortförda marken och hur nära byggrätten den anses vara. 61 Mot bakgrund av detta ger nödvändigtvis inte alla värderingar på ett och samma objekt 58 Liedholm, E. Föreläsning i kursen Fastighetsutveckling och regelsystem, 2017. 59 Lantmäteriet, Värderingshandboken. 2016, s. 86. 60 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015 61 Institutet för värdering av fastigheter och SFF, 2015 21

samma utlåtande. Det hela beror på vilken värderingsmetod som respektive värderare använder, vilka jämförelseobjekt som denne anser vara relaterbara och hur köpeskillingar normeras. Vidare innebär det att vid markförvärv och utgående ersättning så kan värderingar skilja sig åt i det fall att markförvärvaren låter värdera marken med auktoriserade företag, eller då Lantmäteriet och domstol värderar fastighetsägarens mark då fastighetsägaren överklagat ersättningen. 62 62 Prop. 2009/10:162, s. 53. 22

4. Resultat 4.1 Redovisning av enkätstudie Enkäten tilldelades trettio olika aktörer, varav tjugofyra var kommuner. Totalt har arton besvarat enkäten. Samtliga respondenter förutom en privat aktör har angett sig vara offentliga aktörer. Då majoriteten av de svarande också vill vara anonyma så beslutas att alla svar behandlas anonymt. Fråga 1: Hur stor andel av era uppgörelser kring ersättning vid markförvärv sluter ni genom frivilliga överenskommelser? Ange i procent. Andel avtal 0% 5% 50% 90 95% 95% 97% 98% 99% 100% Antal 1 1 1 1 3 1 1 2 7 Totalt har femton av respondenterna svarat att de når som minst 90%, medan tre angivit ett svar lägre än 90%. Fråga 2: Erbjuder ni något ekonomiskt tillägg utöver det lagstadgade på 125% av marknadsvärdet för att kunna nå en överenskommelse? Bland de tre respondenter som valt svarsalternativet Övrigt så har följande kommentarer förekommit: I enstaka fall ja, normalt nej. Kan förekomma, särskild ersättning. Har mig veterligen inte hamnat i sådan situation än!. 23

Fråga 3: Hur stort är detta tillägg i genomsnitt, utöver det lagstadgade, i procent? Av de arton som svarade har totalt fyra besvarat frågan med att dem erbjuder ett tillägg på 1 10% över den lagstadgade ersättningen. Ingen har angivit att de erbjuder ett högre tillägg än så, samtidigt som en övervägande majoritet anger att de inte ger ett extra tillägg alls. Fråga 4: Vad är det som påverkar ifall ni erbjuder ett ekonomiskt tillägg eller inte? Flera svarsalternativ är möjliga. Eftersom att majoriteten av respondenterna inte erbjöd något tillägg har de flesta här också svarat att Inget påverkar dem för att erbjuda ett ekonomiskt tillägg. Bland andra svarsalternativ, vilka representerar de som erbjuder ett tillägg, har tre angett att tidsbristen har en inverkan. Två motiverar även det ekonomiska tillägget med att man vill undvika domstolskostnader. Bland de sju övriga kommentarerna förekommer bland annat följande svar: Särskilda skäl, exempelvis störning av verksamheten. Domstolskostnader, förhandlingsläge, vi undviker expropriation om vi kan erbjuda mer än dagens marknadsvärde + 25% och om vi kan lösa fastighetsfrågan innan detaljplanen går ut. på samråd/granskning, då minskar vi risken av överklagande (iom att vi äger fastigheten). 24

Fråga 5: Är det mer gynnsamt att nå en frivillig överenskommelse än att ta processen till domstol? På denna fråga är de som svarat eniga då samtliga 18 svarat ja, och anser att det är mer gynnsamt att nå frivilliga överenskommelser. Övrig kommentar eller motivering till ovanstående fråga. Bland de som har lämnat en förklaring till deras svar har det påpekats att tid och kostnader sparas genom frivilliga överenskommelser. Man anser även att det gör det lättare att samarbeta, men att det inte är mer gynnsamt när det kommer till ersättningsnivån. En lämnad kommentar som speglar detta lyder; En frivillig ök. är snabbare, tidsbesparande och ger "good will" för företaget. En annan svarande har angett att Vi försöker ha en bra dialog med fastighetsägare eftersom vi jobbar på politiskt uppdrag och nöjda medborgare kommer med större sannolikhet ge röster under kommande val. Fråga 6: Tror ni att ni värderar marken annorlunda än vad fastighetsägaren värderar marken i det fall att uppgörelsen sker vid domstol? Tretton svarande har svarat ja på frågan, medan resterande fem har svarat nej. Övrig kommentar eller motivering till ovanstående fråga. De som svarat ja på frågan menar att fastighetsägare värderar ofta känslor. Fastighetsägare värderar ofta känslor och prissätter högre utifrån det. Kommunen tittar på referensobjekt och eventuellt kommande exploateringsvärde, har en respondent skrivit. Dessutom anser de att man troligtvis är i domstol för att man har olika uppfattningar om värdet. Bland övriga respondenter som svarat nej på frågan hävdar en svarande att man inte värderar olika om man är i domstol eller inte, men att kommunen och fastighetsägaren nästan alltid värderar marken olika och att det på så vis råder olika uppfattningar från båda parters synvinklar. 25

Fråga 7: Hur stor andel av dem fall där ni tvingats till domstol fastställs ett högre marknadsvärde, eller en högre total ersättning, än vad ni bedömt vid förhandling för överenskommelse? De flesta har svarat att de inte har någon uppfattning, inte för någon sådan statistik och inte kan ge ett svar på frågan. Någon menar att det är väldigt få sådana fall och en annan anser att det är lägre än 50% av alla domstolsfall som slutat upp i en beslutad högre ersättning än vad som erbjudits vid dem frivilliga förhandlingarna. Fråga 8: Upplever ni en risk att få betala en högre ersättning, till följd av att ett annat marknadsvärde kan fastställas vid domstol, om ni låter frågan gå till domstol? Elva har svarat nej på frågan och resterande sju har svarat ja. De flesta upplever alltså ingen risk att domstolen ska besluta om ett högre marknadsvärde eller en högre ersättning. Fråga 9: I det fall att ni låter processen gå till domstol; yrkar ni på ett lägre marknadsvärde än vad ni hade gjort vid en frivillig överenskommelse? Vad beror det på? Här har enbart fyra svarat att de yrkar på ett lägre marknadsvärde vid domstol. Resterande fjorton yrkar alltså inte på ett lägre marknadsvärde om fastighetsägaren överklagar den erbjudna ersättningen. Bland de motiveringar som lämnats så anges att man inte yrkar på ett lägre marknadsvärde eftersom att man använder sig av auktoriserade värderare och att det vore tveksamt om man ska gå till domstol med ett annat belopp än vad värderarna kommit fram till. Dessutom säger nej -svarandena att man tror på sin värdering och yrkar lägre i undantagsfall, samt att man har kommunallagen och likabehandlingsprincipen att förhålla sig till. De som svarat ja på frågan menar däremot att man yrkar på en lägre ersättning vid domstol eftersom att de där inte erbjuder frivillighetstillägget. En annan har skrivit att man vill undvika en långdragen process och ombudsmannakostnader och därför yrkar på ett lägre värde. 26

Fråga 10: Tror ni att ni skulle erbjuda en högre ersättning vid en frivillig överenskommelse, ifall man vid domstol riskerar att fastställa ett högre marknadsvärde, och därmed en högre total ersättning? Tolv av de arton svarande har sagt nej och tror inte att de skulle erbjuda ett tillägg om man vid domstol tenderar att besluta om en högre ersättning. Resterande sex har svarat ja. Lämna gärna en allmän kommentar kring hela området. Några kommentarer som lämnats kring ämnet är som följer: - Hade behövt revidera värderingen eftersom vi då innan domstol hade haft kunskap om att den hade visat ett annat mv än vad en domstol hade beslutat. - Vi måste kunna försvara ersättningen som utbetalas, en kommun kan inte gynna enskilda privatpersoner eller företag. - Det är anmärkningsvärt att det finns en lagstiftning som ger fastighetsägare 25% högre ersättning medans vittnen som kallas till allmän domstol endast får ersättning för förlorad arbetsförtjänst. I likhetens och jämställdhetens namn borde vittnen få 25% högre ersättning för inställelse till allmän domstol (ett tvångsförfarande som vittnen inte kan neka till!). Det är vidare oklart eller finns ingen särskild motivering varför man valt just nivån 25% och inte tex 10% eller 50%. Tilltron till lagstiftarna blir då i avtagande! - Min syn är att kommunallagen och expropriationslagen anger ramarna för lämplig ersättningsnivå och hur vi bör behandla medborgarna utifrån ett sakligt och likvärdigt förhållningssätt. - Det beror helt på vilken skillnad det är i belopp. En värdering är en bedömning så INGEN kan säga vad en fastighet exakt är värd. Vi följer marknadsvärde med +25% i alla monetära ersättningar i exproprieringsliknande lägen. 27

4.2 Redovisning av intervjustudie Innehållet i denna del av resultatet grundar sig enbart på vad som framkommit av de intervjuer som genomförts med representanter från dem fem olika aktörerna. Fråga 1: Hur stor andel av era uppgörelser kring ersättning vid expropriation når ni genom frivilliga överenskommelser? Ange i procent. Huddinge Kommun uppger att den mark de oftast löser in är i så kallade omvandlingsområden, där gamla fritidshusområden blir permanentbostäder efter antagandet av en ny detaljplan. Då bygger man exempelvis ut gator och tvingas lösa in mark från fastigheter. I vissa av sådan områden har man upplevt att det är ett högre motstånd och expropriationen inte är uppskattad. Medan i andra områden ser många fram emot att det byggs ut. Sammantaget uppges att man når frivilliga överenskommelser i 95% av fallen. Detta är även en siffra som tycks gälla för övriga respondenter då även Svenska Kraftnät och Stockholms stad uppger att det är 95% av fallen som man når frivilliga överenskommelser. Undantaget är Trafikverket och Sundbybergs stad som uppskattar att de når fler frivilliga överenskommelser än så. Trafikverket uppskattar denna siffra till 99% medan Sundbybergs stad menar att de aldrig går till domstol, utan sluter 100% av deras uppgörelser genom att nå överenskommelser. Fråga 2: Erbjuder ni något ekonomiskt tillägg utöver det lagstadgade, på 125% av marknadsvärdet, för att kunna nå en överenskommelse? Hur stort är detta tillägg, utöver det lagstadgade, i procent? Stockholms stad uppger sig inte erbjuda något extra tillägg. Även Sundbybergs stad och Trafikverket säger sig inte utge något extra tillägg. Gemensamt för dessa tre aktörer är att de anser att man inte bör ge mer än vad som är lagstadgat. Sundbyberg betonar även vikten av att behandla alla fastighetsägare lika, samt att ett extra tillägg resulterar i att man ger mer än vad lagen har för avsikt att ge. Huddinge Kommun framhåller likaså vikten av att behandla alla fastighetsägare lika, och ger därmed inget ekonomiskt tillägg utöver det lagstadgade på 125%. Sådant ekonomiskt tillägg vore svårt att motivera, eftersom att all mark värderas under samma förutsättningar, menar Huddinge. Däremot råder ett förhandlingsutrymme när det kommer till tomtanläggningar. Sådana anläggningar som staket, häckar eller träd ersätts enligt Lantmäteriets föreskrifter. Dock kan det råda situationer där ett staket är förfallet eller ett träd når sitt fulla värde först då det vuxit sig större. Då förekommer överenskommelser där Huddinge Kommun erbjuder sig att bygga ett nytt staket, istället för att utge den låga ersättning som enligt Lantmäteriets tomtanläggningsmetod ska ges för staketet. Till skillnad från de övriga respondenterna så erbjuder Svenska Kraftnät en slags frivillighetsersättning. Det är oklart hur mycket ersättningen överstiger marknadsvärdet, men tilläggets storlek beror bland annat på hur stor den inlösta fastighetsdelen är, säger de. 28

Fråga 3: Vad är det som påverkar ifall ni erbjuder ett ekonomiskt tillägg eller inte? Likt nämnt i ovanstående fråga så erbjuder varken Sundbyberg eller Huddinge Kommun något extra tillägg, oavsett rådande förhållanden. Kommunerna har kommunallagen att förhålla sig till, och att utge en större ekonomisk ersättning till någon mer motstridig ägare vore inte rättvist mot övriga, säger respondenten från Huddinge Kommun. Stockholms stad, vilka inte heller ger något extra tillägg, meddelar att de inte påverkas av något som tvingar de att utge ett tillägg. Oftast inväntar man att detaljplanen vinner laga kraft, medan man i andra fall av markförvärv troligtvis kan använda sig av förhandstillträde. Det förtida tillträdet är något som även Trafikverket använder sig av, åtminstone när det kommer till vägrätten. Tidsåtgången är på så vis inget problem för varken Stockholm eller Trafikverket för att de ska tvingas nå snabbare överenskommelser. Däremot motiverar Svenska Kraftnät deras tillägg med att det gör det enklare att nå en överenskommelse och leder till nöjdare fastighetsägare. Fråga 4: Är det mer gynnsamt att nå en frivillig överenskommelse än att ta processen till domstol? Varför? Ja, det går mycket fortare och smidigare, säger Huddinge Kommun, samtidigt som även pengar, energi och tid sparas. Vidare betonar man även att det är bättre att nå överenskommelser för att undvika konflikt vilket leder till fler nöjda kommuninvånare, något som även Stockholms och Sundbybergs stad håller med om. Sundbyberg tillägger att det är mer gynnsamt eftersom att man slipper använda sig av tvångsåtgärder och att det är bättre att komma överens än att använda sig av expropriation. Stockholms stad nämner också att deras erbjudna ersättning är på samma nivå som vad fastställs i domstol och att det därför inte är mer gynnsamt ur den ekonomiska aspekten. Även Trafikverket menar att det inte är mer gynnsamt ekonomiskt ifall man når en överenskommelse eller låter domstol bestämma ersättningen. Trafikverket kan för övrigt inte påstå att det är mer gynnsamt med frivilliga överenskommelser; Det finns ju inget i lagen som säger att vi inte ska till domstol för att det är jobbigt eller tar tid. Så det är en inneboende motsättning på något sätt. Ur en ekonomisk synvinkel uppger även Svenska Kraftnät att det inte är mer gynnsamt. Det beror på då Lantmäteriet står för officialvärderingen så slutar den allra oftast lägre än den ersättning som Svenska Kraftnät erbjuder vid en överenskommelse. Vi är ganska generösa, uppger den svarande. Vidare har tidsaspekten sällan en betydelse eftersom att man kan medges förtida tillträde. På så vis är man inte beroende av att ha klargjort alla ersättningar innan man påbörjar byggarbetet. 29

Fråga 5: Hur går processen till när ni tvingas ta ersättningsfrågan till domstol? - Värderar Ni marken annorlunda än vad fastighetsägaren värderar marken till, i det fall att uppgörelsen sker vid domstol? - Hur fastställs marknadsvärdet vid domstol? Mitt emellan expropriandens och fastighetsägarens yrkanden? Generellt för alla aktörer är att första steget är en Lantmäteriförrättning, där man yrkar på att lantmätaren ska besluta om ersättningen, varpå Lantmäteriet tar fram en officialvärdering. Är fastighetsägaren därefter fortfarande missnöjd kan denne överklaga till mark- och miljödomstolen. Domstolen utför i sin tur ingen värdering eller tar in en oberoende värderare. Domstolen värderar istället de bevis som kommit fram från båda parter för att styrka det ansedda värdet. Allmänt anser aktörerna också att det kan råda en delad uppfattning kring markvärdet eftersom att man förhåller sig till lagen och värderar efter den senast antagna planen, medan fastighetsägare inte alltid är införstådda på hur det fungerar. Fråga 6: De fall där ni tvingats till domstol; hur ofta fastställs ett högre marknadsvärde, eller en högre total ersättning än vad ni värderat/erbjudit vid överenskommelsen? För Huddinge Kommuns del är det väldigt få fall där ett högre marknadsvärde och total ersättning slutat upp högre än vid försök till överenskommelse, även om det finns några enstaka fall vad respondenten kan minnas. Man bedömer att oftast blir ersättningen som erbjudits densamma som lantmätaren eller domstolen fastställer. Stockholms stad instämmer i det; Man bjuder i förhållande till domstolen. De båda kommunerna upplever alltså att de förhåller sig bra till Lantmäteriets eller domstolens värderingar, och att deras värderingar oftast slutat upp på samma nivå. Vanligen är det en lägre ersättning som fastställs för Svenska Kraftnät i det fall att Lantmäteriet eller domstolen beslutar om ersättningen, eftersom att Svenska Kraftnät erbjuder ett extra tillägg. Detta tillägg försvinner då man inte når en överenskommelse. Dock kan det förekomma svårigheter när man värderar en minskning i marknadsvärde, exempelvis vid företags- och miljöskador. Det kan då råda en annan uppfattning i domstol som kan resultera i en högre ersättning. Trafikverket påtalar att man inte för någon statistik och att det därför är svårt att uppskatta hur många fall som i domstol slutat upp i ett högre marknadsvärde. Däremot finns det fall om förlikning där man under domstolens överseende når en överenskommelse med fastighetsägare. I sådana förlikningsfall är det alltså betydligt oftare som ersättningen slutat högre upp än vad Trafikverket erbjudit vid startskedet innan domstol. Sundbybergs stad kan inte uttala sig i frågan eftersom att de alltid når överenskommelser och har därför aldrig gått till domstol. 30

Fråga 7: Upplever Ni att ni tar en risk att få betala en högre ersättning, till följd av att ett annat marknadsvärde kan fastställas vid domstol, om Ni låter processen gå till domstol? Då man har ramavtal med auktoriserade fastighetsvärderare är Huddinge ganska trygga med den värdering de kommer fram till. Även Lantmäteriet använder sig av auktoriserade värderare, och oftast når man ungefär samma värdering. Därför upplever kommunen ingen risk för att man ska värdera marken annorlunda. Detta gäller även vid domstol menar de, eftersom att om Huddinge och Lantmäteriet värderar marken ganska lika, så ska det mycket till för att domstolen ska nå en annorlunda ersättning. Stockholms stad såväl som Trafikverket understryker att all värdering är behäftad med en osäkerhet, men att vissa värderingar har en större osäkerhet än andra. De menar att man inte kan utesluta att domstolen skulle se situationen på ett annat sätt och nå en annan värdering, även om man oftast försöker hålla samma nivå som domstolens värdering. De situationer där domstolens värdering slutar högre handlar oftast om särskilda osäkra situationer där domstolen måste föregå med en standard. Likt tidigare nämnt är det främst en risk för Svenska Kraftnät att det råder olika uppfattning kring minskningen i marknadsvärdet vid exempelvis miljöskador. Där finns en viss risk att Lantmäteriet fastställer en högre ersättning. Men för ersättningen vid enbart ledningsrätten upplever man ingen risk att man ska få betala en högre ersättning om man inte når en överenskommelse, utan snarare en lägre. Sundbybergs stad saknar domstolserfarenhet och kan därför inte uttala sig i frågan. Fråga 8: I det fall att ni låter processen gå till domstol; yrkar ni på ett lägre marknadsvärde än vad ni hade gjort vid en frivillig överenskommelse? Huddinge Kommun yrkar inte på ett lägre marknadsvärde, utan yrkar på den värdering de tagit fram vid överenskommelsen, eftersom att det bevisligen finns ett visst värde. Man vill att det ska gå rättvist till mot fastighetsägaren, och inte att kommunen sparar pengar. Även Stockholms stad och Trafikverket gör likadant i att hålla och erbjuda samma nivå i domstol som man haft i den frivilliga delen, och yrkar alltså inte på en lägre ersättning. Svenska Kraftnät meddelar att de enbart erbjuder en lägre total ersättning på det sätt att frivillighetstillägget inte längre ges vid en Lantmäteriförrättning. Därefter yrkar man på den ersättning som Lantmäteriet fastställt. Det innebär också att man kan yrka på ett lägre marknadsvärde beroende på utfallet av Lantmäteriets värdering. Fråga 9: Tror ni att ni skulle erbjuda en högre ersättning ifall man vid domstol riskerar att fastställa ett högre marknadsvärde, och därmed högre total ersättning? Tanken är att ifall man ändå når en högre ersättning vid domstol, kan man erbjuda den från början för att nå en överenskommelse och spara tid/domstolskostnader? I sådana fall menar Huddinge Kommun att deras värdering skulle vara felaktig, och måste kompletteras med en högre ersättning. Då känner de till att fastighetsägaren kan överklaga och därmed förlora tid och kostnader. Trots det kan det vara fördelaktigt om det råder 31

misstankar om att ett enskilt fall inom ett visst område kan nå en högre ersättning, så är det mer lönsamt att ta det fallet till domstol. Annars tvingas man höja ersättningen för alla fastigheter inom området, eftersom att alla ska värderas lika med samma förutsättningar. Stockholms stad nämner att de har tomträtter och avgäldsregleringar vilket komplicerar förutsättningarna, men att de inte skulle erbjuda en högre ersättning till följd av att domstolen tenderar att värdera marken högre. Då alla ska behandlas lika anser vi inte att man ska frångå vad som värderingen sagt då detta kan leda till olika behandling om någon är villig och överklaga eller inte, meddelar Sundbybergs stad. De påpekar också att om de skulle ta ett fall till domstol så sker det utifrån de värderingar som är gjorda. Svenska Kraftnät uppger sig värdera efter vad som anges i domstol. Skulle domstolen därmed värdera ersättningen högre i flera fall skulle Svenska Kraftnät behöva revidera sina ersättningsprinciper, och på så vis öka sin ersättning. Man värderar efter de rättsfall som finns, och idag ligger man på en bra nivå i förhållande till Lantmäteriet eller domstol. Trafikverket framhåller vikten av att alltid kunna redovisa och motivera en värdering eller en erbjuden ersättning. Att därför erbjuda ett tillägg eller en högre ersättning kan vara svårt att ge skäl för. Därför skulle Trafikverket inte kunna tänka sig att erbjuda en högre ersättning. 32

5. Diskussion Även om intervju- och enkätstudien kompletterar varandra så har författarna här valt att dela upp diskussionen i två delar. Det beror på att återkopplingar görs till resultatet av båda studierna och för tydlighetens skull blir en uppdelning av diskussionen enklare och ger ett bättre flyt för läsaren. 5.1 Analys och diskussion av enkätstudien Femton av dem arton svarande har angett att de sluter minst 90% av sina uppgörelser om ersättning av markförvärv genom frivilliga överenskommelser. De övriga tre respondenterna angav att de når 0%, 5% respektive 50% frivilliga överenskommelser. De flesta aktörerna är alltså mer benägna att ingå i en frivillig överenskommelse än att ta ärendet till domstol, likt intervjurespondenterna. Det oväntade är däremot den stora skillnaden i antal frivilliga överenskommelser som de tre respondenterna har i förhållande till de andra femton, då differensen i överenskommelser är över 40%. Framförallt är det oväntat med tanke på att en överenskommelse enligt lag alltid bör vara utgångspunkten. Att aktörer då når en så låg andel överenskommelse ställer frågor som att det för aktören möjligen är mer gynnsamt att låta Lantmäteriet besluta om ersättningen. Skillnaden kan möjligen bero på att motparterna för vissa aktörer är mer motstridiga och inte lika tillmötesgående med att bli av med sin mark. Skälen till det kan vara att de är mer känslomässigt bundna till marken och att den ärvts i generationer. Skillnaden kan också bero på att markägaren anser att expropriandens markvärdering inte speglar det värde som fastighetsägaren själv anser vara skäligt. Det skulle dock vara häpnadsväckande om dessa orsaker ligger till grund för att så lite som 0% skulle nå en överenskommelse, då det sällan är i så pass stor utsträckning som aktörer stöter på motstridiga fastighetsägare. Tolv av de svarande erbjuder inte något ekonomiskt tillägg över det lagstadgade för att kunna nå en överenskommelse. Flera av intervjurespondenterna menar att ett tillägg inte är lagstadgat och att det därför inte finns något belägg för det då de följer lagen, något som troligtvis även dessa tolv i enkätfrågan håller med om. Tre av respondenterna erbjuder ett ekonomiskt tillägg utöver det lagstadgade samt tre angav alternativet övrigt. Fyra stycken uppger att tillägget är på 1 10% utöver det lagstadgade. Visserligen är dessa fyra en minoritet bland alla arton deltagare, men det kan möjligen visa på att det rör sig om förhållandevis små skillnader i tillägg för att få en överenskommelse till stånd. Tre respondenter har också angivit att tidsbrist och tidsåtgång är faktorer som påverkar beslutet om att erbjuda ett tillägg. Ett ekonomiskt tillägg är därmed ett sätt att få markägare att bli mer tillmötesgående och undvika domstolsprocesser, vilket sparar tid. Två aktörer anser att domstolskostnader påverkar om ett tillägg erbjuds. Möjligtvis kan det vara så att 33

domstolskostnader kan bli högre än vad ett ekonomiskt tillägg hade varit, men å andra sidan brukar expropriationer vara så pass påkostade att domstolskostnader är försumbara i sammanhanget. Det kan också bero på omfattningen av expropriationen. Bland de kommentarer som lämnats kan ekonomiska tillägg komma att uppstå vid särskilda skäl, såsom störning av verksamheten. Enkätrespondenterna är däremot eniga om att det är mer gynnsamt att nå en frivillig överenskommelse än att ta processen till domstol. Bland kommentarerna återfinns att en frivillig överenskommelse är snabbare, tidsbesparande och ger så kallad good will till företaget. Aktörer tycks alltså ta hänsyn till den allmänna bilden som man kan få om man inte når frivilliga överenskommelser. Aktören får ett rykte att de anses vara motsträviga och som en övermyndighet som inte tar markägarens intressen i hänsyn. En annan aktör kommenterade att de försöker ha en bra dialog med fastighetsägare då de arbetar på politiska uppdrag och att nöjda medborgare med större sannolikhet ger röster under kommande val. Detta kan innebära att markförvärv och de beslut som fattas har politiska grunder vilket är en väldigt intressant tanke. Genom att välja att samarbeta med motparterna och erbjuda en frivillig överenskommelse kan det leda till fler politiska röster i framtida val. I de flesta processerna verkar exproprianden ha den övre handen då myndigheter har rätt att ta mark i anspråk. Med tanke på att politiska agendor spelar en viss del i det hela verkar polerna skifta, där exploateringsprocessen inte bara blir att mark tas i anspråk i utbyte mot en ekonomisk ersättning men även att tillmötesgående markförvärvare kan ge fler politiska röster. När aktörerna svarade på frågan om de tror att fastighetsägarna värderar marken annorlunda än vad de själva gör om uppgörelsen går till domstol svarade tretton ja. Att majoriteten anser att parterna värderar marken olika är ingen stor överraskning med tanke på att förhandlingarna om frivillig överenskommelse tydligen inte gått i hamn, vilket förmodligen beror det på att motparterna är oense om markvärderingen. Bland dem som har svarat ja framkommer att fastighetsägare ibland värderar efter känslor och prissätter högre utifrån det medan kommunen tittar på referensobjekt och det kommande exploateringsvärdet. Detta kan bero på hur länge en fastighetsägare har haft marken och om den har ärvts i generationer eller om det är mark som fastighetsägaren försörjer sig på, i dessa fall är det förståeligt att fastighetsägaren har en högre marknadsvärdering. Det framkommer dock att aktörer inte för någon statistik kring hur ofta ett högre marknadsvärde fastställs i domstol. Övervägande delen av enkätsvaren menar att de inte har någon uppfattning om sådant. Det hade dock varit intressant om man fört en sådan statistik för att mer konkret kunna se i hur stor utsträckning som marknadsvärden slutar upp högre. Aktörerna verkar inte heller uppleva en risk att ett högre marknadsvärde kan fastställas om processen tas till domstol, där elva svarade nej. Det kan bland annat bero på att aktörerna är så pass säkra på sin värdering och har tillräckligt med belägg så domstolen inte lär ändra på den. Sju deltagande menade att det fanns en risk och motiverar det med att det alltid finns en risk när det inte är de själva som fastställer marknadsvärdet. Fyra aktörer yrkar på ett lägre marknadsvärde om processen tas till domstol jämfört om det 34

hade gått genom en frivillig överenskommelse medans fjorton inte gjorde det. Bland de fjorton som svarade nej är motiveringen att man använder sig utav auktoriserade värderare och att det vore tveksamt att yrka på ett annat marknadsvärde när processen tas till domstol. De flesta aktörerna tycks hålla sig till den värdering som finns på grund av att marknadsvärderingen är oberoende om processen går till domstol eller görs genom en frivillig överenskommelse, vilket är rimligt med tanke på att aktörerna inte låter exploateringskostnader påverka deras sätt att värdera marken. Bland de övriga svaren motiverades det med att man tror på sin värdering samt att man har kommunallagen och likabehandlingsprincipen att förhålla sig till. Det pekar på att aktörerna inte bara ser efter sitt eget intresse utan även markägarnas genom att behandla alla lika. Tolv svarade att de inte skulle ge en högre ersättning vid en frivillig överenskommelse ifall man i domstol skulle riskera att fastställa ett högre marknadsvärde och då behöva ge en högre ersättning till markägarna. Bland motiven återfinns att kommuner inte ska kunna gynna enskilda privatpersoner eller företag och ska då kunna försvara den ersättning som utbetalas. Det tyder på att aktören anser att man går på den värdering som gjorts och anser att den är tillräckligt tillförlitlig för att kunna försvara och inte behöva känna att de på något sätt är rädda att ersättningen kan bli högre vid domstol och inte bli påverkade av enskilda privatpersoner eller företag. Andra aktörer anser att om värderingen skulle visa sig vara felaktig hade den behövts revideras, och vid domstol kan vissa faktorer som aktörerna själva inte tidigare tagit hänsyn till vid sin värdering komma fram och då behöva ändras innan. Vissa andra aktörer anser att de enbart ska följa lagen med +25% av marknadsvärdet och att expropriationslagen och kommunallagen ger de ramar för lämplig ersättningsnivå som de måste hålla sig innanför och inte påverkas av vilka risker som kan komma att ske. En av aktörerna svarade att det beror på vilken skillnad det blir i belopp och att en värdering är en bedömning och att ingen fastighet har ett exakt värde. Detta tyder på att det finns en viss osäkerhet i värdebedömningen och beroende på storleken kan bedömningen av marknadsvärdet ändras. 5.2 Analys och diskussion av intervjustudien Noterbart är att samtliga av de intervjuade aktörerna når frivilliga överenskommelser i som minst 95% av alla situationer av markförvärv, vilket också stämmer med majoriteten av enkätsvaren. Huddinge Kommun menade att man inte kan nå överenskommelser med samtliga fastighetsägare då vissa inte ser fram emot förändringen och utbyggnaden. En del fastighetsägare är mer motstridiga än andra. Det är därför intresseväckande när Sundbybergs stad uppger att de uteslutande når överenskommelser. Fyra av de fem aktörerna har nått denna höga andel överenskommelser genom att hålla sig till ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen. Enbart Svenska Kraftnät erbjuder ett ekonomiskt tillägg för att snabbare komma överens med berörda parter. Huddinge Kommun uppger dock att de kan erbjuda sig att utföra ny- eller ombyggnader av tomtanläggningar. Detta är visserligen inte detsamma som att erbjuda en ekonomisk summa, men det är ett värde 35

som tillfaller fastighetsägaren, om man exempelvis låter bygga upp ett nytt staket. Frågan blir därför om inte det nybyggda staketets värde i pengar överstiger den ersättning som skall utges enligt Lantmäteriets metoder. Det går heller inte att utesluta att fler aktörer använder sig av likartade typer av icke-ekonomiska förhandlingar och erbjudanden. Denna fråga blir desto mer intressant då Huddinge kommun och Sundbybergs stad motiverar att de inte erbjuder ett ekonomiskt tillägg med att de har kommunallagen att förhålla sig till och behandlar samtliga fastighetsägare rättvist. Flera av respondenterna menar även att ett ekonomiskt tillägg inte är lagstadgat. Således är det också diskuterbart om inte ett icke-ekonomiskt tillägg, såsom Huddinge genomför med tomtanläggningar, också är att anse som något icke-lagstadgat. Eller om ett icke-ekonomiskt tillägg alls är rättvist då en fastighetsägare kan ha ett äldre eller större staket än en annan fastighetsägare. På så vis kan det ske en större eller mindre värdestegring i olika fall. En ekonomisk ersättning skulle däremot kompensera för det precisa värdet som exempelvis ett befintligt staket har. Det råder alltså delade uppfattningar där Svenska Kraftnät å ena sidan erbjuder ett ekonomiskt tillägg, medan Huddinge Kommun snarare utger ett slags icke-ekonomiskt tillägg och övriga respondenter menar att inget som helst tillägg är lagstadgat. Att ett tillägg inte är lagstadgat innebär inte att det är olagligt, men möjligen att det ger mer än vad lagen har för avsikt att ge. Konsekvenserna kan bli en ständig upptrissning av ersättningen, där fastighetsägare kan peka på andras erhållna tillägg och kräva detsamma, vilket både samhället och aktörer vill undvika. Är det hela ett resultat av ett vagt definierat lagrum? Eller snarare att varje enskild aktör berättigar sitt agerande? För fastighetsägare kan det också innebära att olika fastighetsägare får olika stor ersättning beroende på exempelvis vilken kommun eller vilken typ av markförvärv som man berörs av när man blir av med sin mark. Även om varje enskild aktör försöker behandla sina motparter rättvist så uppstår en övergripande orättvisa i samhället eftersom att olika aktörer agerar olika i ersättningsfrågan. I 1917 års lagförändring introduceras principen för ersättningsbestämmelserna som att fastighetsägarens ekonomiska ställning ska förbli oförändrad, som om expropriationen inte skett. Orsaken till lagändringen var just att för ersättningarna blev för kostsamma. Trots det förekommer alltså fortfarande tillägg utöver det lagstadgade, vilket också framkommer av enkätstudien. Dessutom får man ta hänsyn till att den senaste lagförändringen med ett tillägg på 25% syftar till att stärka äganderätten. Det bör tålas att diskutera hur ett sådant schabloniserat tillägg motiveras och bestäms till sin storlek. Ett schabloniserat tillägg förutsätter att alla fastighetsägare har ett likvärdigt intresse i sin fastighet, vilket är inkorrekt. Möjligen är detta ett problem för markförvärvaren som bär ett ansvar gentemot fastighetsägaren. De tillfrågade kommunerna ser vidare ut att vara eniga om att en överenskommelse är mer gynnsam än att lösa ersättningen via Lantmäteriet eller domstol. Trafikverket påpekar å andra sidan att det inte finns något som säger att man inte ska till domstol, och att det snarare 36

handlar om en inneboende motsättning hos aktörer. Att aktörer upplever det mer gynnsamt att nå överenskommelser borde teoretiskt också innebära att man försöker undvika domstolsprocesser. Men fyra av fem aktörer gör alltså inget försök till att enklare komma överens med fastighetsägarna. Detta främst då genom reglering av ersättningen storlek, då överklaganden och domstolsprocesser oftast orsakas av tvister kring ersättningsfrågan. Denna motsättning som Trafikverket menar på kan ha sin grund i att fastighetsägare aldrig kan få lägre än vad exproprianden yrkat på i domstol. Genom att därmed överklaga den erbjudna ersättningen har fastighetsägaren alltså, om än en mycket liten, chansen att i domstol fastställa ett högre marknadsvärde. Att döma av både enkät- och intervjusvaren så sker det dock väldigt sällan. Fastighetsägaren har trots det allt att vinna på att överklaga, medan exproprianden förlorar både tid och pengar. Man kan tycka att med redan sega och långdragna byggprocesser borde markförvärvare skyddas bättre. Vidare är fördelen med överenskommelser främst att det går snabbare och man slipper använda sig av tvångsregler. Det tycks alltså inte vara mer ekonomiskt gynnsamt att nå överenskommelse då aktörerna sällan upplever att man i domstol eller av Lantmäteriet fastställer ett marknadsvärde som är högre än den värdering man själva tagit fram. Huddinge tillsammans med Stockholms stad anser att det beror på att deras framtagna värdering står bra i förhållande till Lantmäteriets värderingar och domstolens beslut. Dessutom menar Huddinge Kommun att de är säkra och trygga i sin värdering och att de sällan upplever en risk att Lantmäteriet eller domstolen ska fastställa en helt annorlunda värdering. Däremot medger Stockholms stad tillsammans med Trafikverket att all värdering är behäftad med en osäkerhet och att risken att ett annat värde fastställs alltid finns. Det är alltså domstolen som sätter nivån som aktörer anpassar och förhåller sig till. Av den anledningen är det sällan som markförvärvaren värderar marken så lågt som möjligt eller försöker testa domstolen till en lägre nivå. Detta förklarar även varför respondenterna upplever att det är väldigt få fall som i domstol slutat upp i en högre ersättning än den man erbjudit. Att flera av respondenterna är medvetna om risken att en annan värdering ska fastställas vid ett överklagande, men att detta sällan sker i praktiken, tyder också på att domstolen föregår med god och tydlig praxis. De fall där domstolens värdering slutar högre verkar oftast handla om särskilda osäkra situationer där domstolen måste sätta en standard. För Svenska Kraftnät slutar till och med den totala ersättningen i ett lägre värde eftersom att det erbjudna tillägget dras in. Markvärdet förblir dock det samma. Ur en ekonomisk synvinkel tjänar alltså Svenska Kraftnät på att fastighetsägare överklagar den ersättning de erbjudit. Å andra sidan bedömer Svenska Kraftnät att ett ekonomiskt tillägg leder till nöjdare motparter, samtidigt som aktören sparat tid och enklare når överenskommelser. Därmed minskar aktörens risk för att ett högre marknadsvärde ska fastställas av Lantmäteriet eller i domstol drastiskt. Trafikverket, Stockholms och Sundbybergs stad skulle dock inte kunna tänka sig att erbjuda ett tillägg vid en överenskommelse, även om man hypotetiskt vid domstol skulle tendera att fastställa ett högre marknadsvärde. De betonar vikten av att alltid kunna redovisa och motivera en värdering. Ett tillägg är därför alltid svårt att ge skäl för. 37

Huddinge Kommun och Svenska Kraftnät, å andra sidan, förhåller sig ständigt till domstol. De anser att de i dagsläget står sig bra i förhållande till praxis och efter de rättsfall som finns. Däremot skulle de båda aktörerna vara tvungna att revidera sina värderingar i det fall att domstolen tenderar att fastställa ett högre värde. Deras värdering är i sådana fall fel i förhållande till den då nya högre nivån, menar de. Av den anledningen skulle de också behöva öka sin ersättning för att matcha nivån i domstol. 5.3 Slutsats Sammanfattningsvis så påverkas respondenterna inte nämnvärt av risken att ett annat värde fastställs i domstol eller av värderingsosäkerheten. Det är inget som de intervjuade har i åtanke vid en överenskommelse. Även om det förekommer erbjudna tillägg på som mest 1 10% av marknadsvärdet, så har inte tillägget motiverats med att ersättningen kan sluta upp högre i domstol. Sällan är det också som ett högre marknadsvärde, än vad markförvärvaren själv värderat, fastställs i domstol. Aktörerna uppger att de värderar i förhållande till domstol och försöker att hålla samma nivå. Alltså tycks det inte finnas något samband mellan att ett högre marknadsvärde i domstol skulle leda till att aktörer erbjuder ett ekonomiskt tillägg utöver den lagstadgade ersättningen. 5.4 Vidare studier Som ett förslag till vidare studier vilket spinner vidare på ämnet markersättning och värderingsosäkerhet är en studie av de rättsfall där domstolen fastställt ett högre marknadsvärde än vad exproprianden tagit fram. På så vis kan studien kretsa kring en kartläggning av de samband, faktorer och i vilka fall som domstolen beslutat om ett högre marknadsvärde. En annan forskning kan studera hur aktörer tolkar expropriationslagens ersättningsbestämmelser. Bakgrunden till frågan ligger i att olika aktörer agerar olika i frågan, samtidigt som lagen har som syfte att motarbeta den överkompensation som aktörer kan utge. Studien kan på ett djupare plan studera hur ett ekonomiskt tillägg förhåller sig till lagens syfte och om ett tillägg saknar motiv. 38

6. Källförteckning Litteratur Institutet för värdering av fastigheter och SFF (2015). Fastighetsekonomi och fastighetsrätt Fastighetsnomenklatur. Tolfte upplagan. Stockholm: Fastighetsnytt Förlags AB. Julstad, Barbro (2015). Fastighetsindelning och markanvändning. Femte upplagan. Stockholm: Norstedts Juridik AB. Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar (2015). Markexploatering. Femte upplagan. Norstedts juridik. Lantmäteriet (2016). Lantmäteriets värderingshandbok. Lind, Hans (2004). Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter En analys av begrepp, mätproblem, påverkande faktorer och användbarhet. Stockholm, Kungliga Tekniska Högskolan. Rättsliga källor Bildt, Carl et. al. Motion 1990/91: K244. Grundlagsskydd för äganderätten och näringsfriheten. Justitiedepartementet (2010) Faktablad. Ersättning vid expropriation. Prop. 2009/10:162. Ersättning vid expropriation. Justitiedepartementet. SOU 2007:29. Hur tillämpas expropriationslagens ersättningsbestämmelser? Stockholm: Regeringskansliet. Digitala källor Lantmäteriet, Beståndsmetoden: Fakta, Tillgänglig: https://www.lantmateriet.se/sv/fastigheter/andra-fastighet/vardering/bestandsmetoden--- BM-win/ (Hämtad: 2017-04-19) Fastighetsstrategi, Real Advisor Group: Fastighetsvärdering, Tillgänglig: http://www.fastighetsstrategi.se/web/page.aspx?refid=78 (Hämtad 2017-05-15) Muntliga källor Anonym, Intervju av Youssef Mehnaoui & Seif Saleh, 2017-04-10, Huddinge Kommunalhus Bergebo, Björn, Intervju med Youssef Mehnaoui & Seif Saleh, 2017-04-18, Stockholms Exploateringskontor Ekbäck, Peter (2017). Föreläsning i kursen Fastighetsutveckling och regelsystem, Kungliga Tekniska Högskolan. 39

Larsson, Per-Ola, Intervju med Youssef Mehnaoui & Seif Saleh, 2017-05-02, Trafikverket, Solna Palmqvist, Lars, Intervju med Youssef Mehnaoui & Seif Saleh, 2017-04-12, Svenska Kraftnät, Sundbyberg Sundbybergs stad, E-postkorrespondens med Youssef Mehnaoui & Seif Saleh, 2017 Bilder och figurer Liedholm, Eva (2017). Föreläsning i Fastighetsutveckling och regelsystem, Kungliga Tekniska Högskolan. 40

7. Bilagor Bilaga 1 - Aktörer som tillställts enkäten Botkyrka Kommun Danderyd Kommun Haninge Kommun Huddinge Kommun Järfälla Kommun Lidingö Kommun Nacka Kommun Norrtälje Kommun Nykvarn Kommun Nynäshamn Kommun Salem Kommun Sigtuna Kommun Sollentuna Kommun Stockholms stad Sundbybergs stad Södertälje Kommun Tyresö Kommun Täby Kommun Upplands bro Kommun Upplands Väsby Kommun Vaxholm Kommun Värmdö Kommun Österåker Kommun Trafikverket Svenska Kraftnät Energiföretagen Vattenfall E.ON LKAB Advokatbyrån Mark & Miljö AB 41

Bilaga 2 - Intervjufrågor 1. Hur stor andel av era uppgörelser kring ersättning vid markförvärv når ni genom frivilliga överenskommelser? Ange i procent. 2. Erbjuder ni något ekonomiskt tillägg utöver det lagstadgade, på 125% av marknadsvärdet, för att kunna nå en överenskommelse? - Hur stort är detta tillägg, utöver det lagstadgade, i procent? 3. Vad är det som påverkar ifall ni erbjuder ett ekonomiskt tillägg eller inte? (Tidsbrist? Domstolskostnader? Högre marknadsvärde vid domstol?) 4. Är det mer gynnsamt att nå en frivillig överenskommelse än att ta frågan till ex. domstolen? Varför? 5. Hur går processen till när ni tvingas ta ersättningsfrågan till Lantmäteriet eller domstol? - Värderar ni marken annorlunda än vad fastighetsägaren värderar marken till, i det fall att fastighetsägarna överklagat? - Hur fastställs marknadsvärdet vid Lantmäteriet/domstol? Sker en officialvärdering? 6. De fall där ni tvingats till domstol; hur ofta fastställs ett högre marknadsvärde, eller en högre total ersättning, än vad ni värderat/erbjudit vid en överenskommelse? 7. Upplever ni att ni tar en risk att få betala en högre ersättning, till följd av att ett annat marknadsvärde kan fastställas vid en överklagan, om ni låter processen gå till LM/domstol? 8. I det fall att processen går till LM/domstol; yrkar ni på ett lägre marknadsvärde än vad ni hade gjort vid en frivillig överenskommelse? 9. Tror ni att ni skulle erbjuda en högre ersättning ifall man vid domstol riskerar att fastställa ett högre marknadsvärde, och därmed högre total ersättning? Tanken är att ifall man ändå når en högre ersättningssumma vid domstol, kan man erbjuda den från början för att nå en överenskommelse och spara tid/domstolskostnader? 42

Bilaga 3 - Enkätfrågor 43

44

45