FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET I ALINGSÅS En rapport från Fastighetsägarna GFR
INLEDNING OCH SYFTE En väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för ett väl fungerande samhälle. I Sverige bor nästan 3 miljoner människor i fastigheter som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Tillståndet i Fastighetsbranschen angår således många. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) för nionde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Vad anser branschens förträdare om företagsklimatet i regionen? Utöver att mäta fastighetsföretagarklimatet har vi också undersökt branschens inställning de nya mandatfördelningarna i riskdag och kommunfullmäktige samt stadskärnornas konkurrenskraft.
OM UNDERSÖKNINGEN Den första fastighetsföretagarundersökningen gjordes 2006. Undersökningen har genomförts årligen sedan dess. I denna rapport presenteras resultaten för 2014 års mätning. Resultaten jämförs över tiden. Under december 2014 genomförde Demoskop totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands, Värmlands, Hallands, Jönköpings, Kalmar och västra Östergötlands län ingår. Ansvarig för projektet inom Fastighetsägarna är David Björnberg. Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
SÅ BERÄKNAS FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index 100 motsvarar medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det första året undersökningen genomfördes, dvs år 2006. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Indexberäkningen är baserad på snittvärden för individer. Om individen väljer att inte besvara en enskild fråga finns inte den delfrågan med i individens snitt. Således är vet ej svar inte med i indexberäkningen. Andelen som anser att någonting stämmer mycket/ganska väl kan således sjunka utan att indexmåttet per definition sjunker. Så är ofta fallet i städer med många vet ej svar.
MÅLGRUPP, URVAL OCH ANTAL SVAR Undersökningspopulation var privata fastighetsföretagare i 20 kommuner som ligger i Fastighetsägarna GFRs region. För varje kommun anges antalet genomförda intervjuer. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. I Alingsås deltog 56 fastighetsföretagare i undersökningen. Alingsås 56 Arvika 18 Borås 87 Göteborg 106 Halmstad 75 Jönköping 80 Kalmar 71 Karlstad 77 Kungsbacka 39 Lidköping 38 Linköping 76 Motala 38 Mölndal 37 Skara 25 Skövde 56 Trollhättan 48 Uddevalla 67 Varberg 57 Värnamo 17 Västervik 32 Totalt 1 100
RESULTATET FÖR SAMTLIGA KOMMUNER Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index 100 motsvarar medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det första året undersökningen genomfördes, dvs år 2006. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2014 är 93 vilket är en förbättring med en indexpunkt jämfört med 2013. Det är första gången sedan 2007 som resultatet inte går bakåt jämfört med föregående år. Årets resultat är dock det näst lägsta sedan undersökningen startade. I majoriteten av kommunerna har Fastighetsföretagarindex ökat i 2014 års mätning. Linköping toppar listan med ett index på 100, det vill säga genomsnittet för samtliga kommuner år 2006. Mölndal är dock den kommun som går framåt allra mest under året, hela tio indexpunkter. Det är den största förbättringen i undersökningens historia. Borås är den kommun som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter. Det stora tappet innebär att Borås tillsammans med Uddevalla och Varberg är de kommuner som får lägst index i årets mätning.
RESULTATET I ALINGSÅS I Alingsås är årets index 95 vilket är över snittet för samtliga undersökta städer, och en förbättring med tre indexpunkter sedan 2013. Det är första gången på tre år som resultatet i Alingsås ligger över genomsnittet. Bäst resultat hade Alingsås 2007 då index låg på 105. Då ansågs fastighetsföretagarklimatet i Alingsås vara i topp bland de städer som undersöktes. Kommunens fastighetsägare är mest nöjda med stadens krav på sophanteringen. Hela 86 procent av de tillfrågade anser att dessa är rimliga. De svarande är dock betydligt mer missnöjda med stadens hantering av planfrågor. Enbart 38 procent anser att dessa frågor hanteras smidigt av kommunen.
INDEX ÖVER TID 110 105 105 100 95 90 100 100 101 99 99 101 99 98 98 96 93 94 90 92 92 95 93 Samtliga Alingsås 85 80 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2014 Index relativt totalen 2006 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 SAMTLIGA 100 101 99 98 98 96 94 92 93 1 Borås 101 104 101 99 101 100 95 97 92 5 Alingsås 100 105 99 101 99 93 90 92 95 3 Göteborg 98 96 95 92 92 90 90 88 95 7 Kungsbacka 97 97 95 96 98 95 91 90 97 7 Mölndal 99 97 98 95 94 96 91 88 98 10 Halmstad 97 97 99 98 97 95 95 92 93 1 Varberg 103 103 102 102 100 97 96 91 92 1 Jönköping 103 103 99 99 100 98 95 92 95 3 Kalmar 99 101 99 100 95 92 90 91 95 4 Västervik 99 105 99 98 101 92 89 90 97 7 Karlstad 100 105 100 99 99 99 95 98 98 0 Arvika 105 101 102 103 99 98 95 89 93 4 Linköping 98 99 101 102 99 102 97 97 100 3 Skövde 105 105 101 104 103 98 97 94 95 1 Skara 103 101 102 97 100 102 97 94 94 0 Uddevalla 97 100 98 96 97 95 92 87 92 5 Trollhättan 102 104 108 103 100 97 97 93 95 2 Motala 91 93 93 97 91 93 93 97 4 Värnamo 104 102 98 104 97 98 98 98 0 Lidköping 102 102 104 101 100 97 95 2 Kommentar: Blåa och röda rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
INDEX NEDBRUTET För att kunna avgöra mer exakt vad som är bra och dåligt med fastighetsföretagarklimatet i Alingsås behöver alla delfrågor redovisas separat. I uppkommande slides jämförs svaren i Alingsås mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. För att göra redovisningen mer pedagogisk har indexets 14 frågor delats in i tre olika kategorier: Förutsättningen för lönsamhet Service, handläggning och avgifter Samarbete med kommunen
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
ALINGSÅS JÄMFÖRT MED SNITTET Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra 90 80 84 81 74 79 72 70 66 60 50 48 40 30 40 Alingsås Samtliga 20 10 0 I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET ÖVER TID Kommentar: Andelen personer som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra över tid. 100 90 Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet 80 70 60 Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering 50 40 Näringslivsklimatet är gynnsamt 30 20 10 Konkurrens på lika villkor 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
ALINGSÅS JÄMFÖRT MED SNITTET Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra Alingsås Samtliga 100 90 86 86 80 70 77 74 60 58 50 40 39 38 33 45 42 43 38 30 20 10 0 De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar Byggärenden fungerar smidigt i min kommun smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER ÖVER TID Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra. 100 90 Kommunens krav på sophantering är rimliga 80 70 De allmänna kommunikationerna fungerar bra 60 Byggärenden fungerar smidigt i min kommun 50 40 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga 30 20 De kommunala avgifterna är rimliga 10 Planärenden fungerar smidigt i min kommun 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
ALINGSÅS JÄMFÖRT MED SNITTET Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra 80 70 60 63 59 70 63 68 67 50 46 40 30 37 Alingsås Samtliga 20 10 0 Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
SAMARBETET MED KOMMUNEN ÖVER TID Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra. 100 90 Kontakterna med tjänstemän fungerar bra 80 70 60 Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum 50 40 30 Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning 20 10 Kontakterna med politiker fungerar bra 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
HUR STICKER ALINGSÅS UT? Kommentar: I figuren redovisas skillnaden i procentenheter mellan svaren i Alingsås och genomsnittet för alla 20 kommuner. Jämfört med snittet anser de svarande i Alingsås att kommunens krav på sophantering är rimlig. De är dock betydligt mer missnöjda med de kommunala avgifterna än andra fastighetsägare i undersökningen. Kommunens krav på sophantering är rimliga 12 Kontakterna med politiker fungerar bra 9 Konkurrens på lika villkor 8 Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kontakterna med tjänstemän fungerar bra 7 7 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun 5 5 Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig 4 Goda förutsättningarna för att bedriva lönsam Byggärenden fungerar smidigt i min kommun 3 3 Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum 1 Näringsklimatet är gynnsamt De allmänna kommunikationerna fungerar bra 9 8 De kommunala avgifterna är rimliga 19 25 20 15 10 5 0 5 10 15
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2014 En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Alingsås står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den står sig bra. Totalt sett är det 82 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Detta kan jämföras med genomsnittet för samtliga kommuner på 62 procent. Endast 11 procent anger svaret Ganska dåligt och bara 2 procent säger att stadskärnan står sig mycket dåligt. Det bör dock noteras att tyngdpunkten ligger på svaret att stadskärnan står sig Ganska bra. Hela 55 procent har angett detta svar.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? Varberg 28 67 5 0 Lidköping 21 71 5 03 Alingsås 27 55 11 2 5 Karlstad 26 52 16 1 5 Värnamo 24 53 18 0 6 Jönköping Skövde 21 20 55 55 10 16 0 14 5 4 Mycket bra Borås Linköping 17 17 54 53 20 17 1 2 7 12 Ganska bra Kalmar 23 44 25 6 3 Samtliga Göteborg 16 17 46 45 22 24 9 8 6 6 Ganska dåligt Halmstad Motala 3 16 53 40 31 26 11 8 5 8 Mycket dåligt Västervik Arvika 6 11 47 39 28 44 6 13 0 6 Vet ej/ej svar Kungsbacka 5 28 31 31 5 Skara 4 28 32 36 0 Trollhättan 2 23 29 38 8 Uddevalla 1 16 36 43 3 Mölndal 3 14 51 27 5 0% 20% 40% 60% 80% 100%
EN NY POLITISK VERKLIGHET Valet 2014 innebar en ny mandatfördelning i riskdagen och i många kommunfullmäktige. Vi har frågat hur den nya parlamentariska sammansättningen kommer att påverka förutsättningarna för fastighetsföretagare. Generellt är de svarande i Alingsås mycket negativa till den nya mandatfördelningen i riksdagen. Hela 53 procent tror att förutsättningarna kommer att försämras, med bara 2 procent tror att de kommer att förbättras. De svarande är mindre negativa till den nya kommunfullmäktige. Ungefär en femtedel tror att förutsättningarna försämras medan 13 procent tror att de förbättras. Nästan hälften tror inte på någon skillnad alls. 60 53 50 46 40 34 30 Riksdagen 20 21 21 20 Kommunfullmäktige 13 10 2 0 Förutsättningarna förbättras Ingen skillnad Förutsättningarna försämras Vet ej/inget svar
OM FASTIGHETSÄGARNA GFR Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring 17 000 medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 17 000 fastigheter i Västra Götalands, Värmlands, Hallands, Jönköpings, Kalmar och västra Östergötlands län.
KONTAKT David Björnberg Utredare Fastighetsägarna GFR Tel: 031 755 33 03 david.bjornberg@fastighetsagarna.se