Planbesked 2016-11-09 Dnr: 2016:160 Kärnan 7 Söder, Jönköpings kommun Underlag för Planbesked
Planbesked Den som vill göra en åtgärd som kan innebära att en detaljplan behöver antas, upphävas eller förändras har rätt att begära ett planbesked. Detsamma gäller om en områdesbestämmelse behöver upphävas eller förändras. I begäran ska ändamålet med åtgärden framgå och en karta ska bifogas som visar vilket område som berörs. Ansökan som gäller byggnadsverk ska även innehålla en beskrivning av karaktären och den ungefärliga omfattningen. Det kan exempelvis vara husens högsta våningsantal, uppskattat antal lägenheter eller utformningen i stort, till exempel om husen ska vara friliggande eller sammanbyggda. Beslut om planbesked ska lämnas av Stadbyggnadsnämnden inom fyra månader från det att en fullständig ansökan kommit in till stadsbyggnadskontoret. Vid positivt besked redovisas när planarbetet bedöms vara klart. Ett positivt planbesked innebär dock ingen garanti för att en plan slutligen kommer att antas. Beskedet bekräftar bara att ett planarbete kan påbörjas. Vid negativt planbesked redovisas skälen för detta. Ett planbesked är ett kommunalt beslut som inte är bindande och inte möjligt att överklaga. Innehåll Ansökan Avsnittet ansökan innehåller enbart material som den sökande har lämnat och bifogat i sin ansökan. Det är detta material som beskrivs och bedöms i avsnitten Förutsättningar och Slutsats. Förutsättningar Stadsbyggnadskontorets beskrivning av ansökans förutsättningar utifrån tidigare beslut, kommunala policys och platsspecifika egenskaper. Slutsats Stadbyggnadskontorets slutsats, innefattande argument och motivering av förslag till beslut. Här kan det även finnas riktlinjer och material inför ett eventuellt detaljplanearbete. Förlag till beslut, process och tidplan. Stadsbyggnadskontorets förslag till beslut i Stadsbyggnadsnämnden. Bilaga Karta på fastigheten 2
Ansökan Fastighetsbeteckning Fastighet Kärnan 7 Fastighetsägare CA i Huskvarna AB Sökande Företag CA i Huskvarna AB Ansökan avser Huvudsakligt syfte Förändra planen för att möjliggöra en byggnation av hyresrätter i 4 våningar samt lite större för att skapa ekonomi i projektet Beskrivning Bygglovshandlingar finns framtagna Bilagor Bygglovshandlingar 3
Bygglovshandlingar enligt ansökan 4
Exploateringsskiss enligt ansökan 5
6
7
8
9
10
Förutsättningar Tidigare ställningstagande Översiktsplan 2002 Området är inte specifikt utpekat i översiktsplanen. Ansökan stämmer överens med översiktsplanens riktlinjer gällande förtätning inom redan bebyggt område. Utbyggnadsstrategi 150 000 invånare Området är inte utpekat som förtätningsområde i översiktsplanen men eftersom detta förslag medför förtätning bör det omfattas av riktlinjer gällande både tätortzon och förtätningsområden. Tätortsbebyggelsen ska utvecklas genom förtätning och omvandling avredan exploaterad mark. För att tillmötesgå människors olika behov av blandade bostadstyper ska den blandade staden eftersträvas med varierad bebyggelse och balans mellan bostäder, arbetsplatser och service. För att uppnå god tillgänglighet och minska bilbehovet i tätorterna ska en hög exploateringsgrad eftersträvas inom områden som ligger upp till 400 meter från kollektivtrafi kstråk. Exploateringsgraden kan vara något lägre inom områden som har mellan 400 och 600 meter till ett kollektivtrafi kstråk. Områden nära centrumfunktion ska även de ha en hög exploateringsgrad. Lågt exploaterade centrumområden bör få en högre exploateringsgrad för ett mer effektivt utnyttjande. Kommunen är positiv till hög bebyggelse i centrala områden där höga hus dels kan passa in i omgivningen och dels bidra till den stadsmässiga karaktären, bli ett landmärke som ger identitet åt platsen och kan underlätta orienterbarheten i tätorten. Kommunen strävar efter att uppnå en god livsmiljö, för att nå detta är närmiljön för invånarna viktig, här ska fi nnas blandad bebyggelse och varierat serviceutbud med god tillgänglighet. Markanvändningen inom tätorten ska vara varierad. Värdefulla grönområden ska inte exploateras. Värdet kan bestå av natur, friluftsliv och rekreation, kulturmiljö, lek- och idrottsområde, odlingslotter och/eller ekosystemtjänster. Riktlinjer för förtätningsområden Förtätnings- och omvandlingsområden som ligger utmed ett välutvecklat kollektivtrafi kstråk och/eller i närheten av en centrumfunktion eller större arbetsplats ska ges en särskilt hög exploatering för att erbjuda boende närhet till service. På sikt kan även behovet av bilresor minska och bidra till att nå den hållbara utveckling som kommunen eftersträvar. 11
Gröna ytor som har stort värde för rekreation, dagvatten eller stadsmiljön ska inte exploateras, medan en del grönytor som har ett låg nyttjandegrad och kvalitet kan omvandlas till annan användning. Digital Översiktsplan 2016 (antagandeversion) Jönköpings kommun har antagit en ny översiktsplan som inte har vunnit laga kraft ännu, vilket innebär att det fortfarande är översiktsplan 2002 och utbyggnadsstrategi 2011 som är gällande. Utbyggnadsstrategin antogs 2011-12-22 och rekommendationerna i denna följer till stor del Digital Översiktsplan 2016s riktlinjer. Bebyggelse Fastigheten ligger inom centrala tätorten, där bebyggelseutveckling enligt ÖP:s riktlinjer främst bör ske genom förtätning och omvandling av redan exploaterad mark. Bebyggelsen bör förläggas nära välutvecklad kollektivtrafik. Ansökan går i linje med denna strategi. Natur Fastigheten ligger inte i närheten av något område med höga naturvärden och de föreslagna åtgärderna bedöms inte påverka något naturområde. Kulturmiljö Fastigheten som ska bebyggas ligger inte i anslutning till något kulturmiljöområde, vilket gör att ingen påverkan föreligger. Hälsa & Säkerhet Fastigheten ligger inom kort avstånd från prioriterade utryckningsvägar (Kungsgatan och Klostergatan) och räddningstjänstens beräknade insatstider för livräddning är ca 10 minuter. Utrymning med hjälp av räddningstjänstens bärbara stegutrustning kan ske upp till 11 meter från mark till fönsterunderkant/ balkongräckets överkant. Samt upp till 23 meter med hjälp av maskinstege. De sekundära flödena som är utpekade i närheten av fastigheten enligt översvämningsstudie, bedöms inte påverka det förslagna området. Bullernivån på fastigheten är mellan 50 och 55 db(a). Kommunalt bostadsförsörjningsprogram (KBFP) Området ingår inte i bostadsförsörjningsprogrammet. Ålborgåtaganden Jönköpings kommun skrev i oktober 2007 under Ålborgåtagandena, och tar därigenom ett helhetsgrepp kring arbetet med hållbar utveckling. Bebyggelseutvecklingen ska äga rum på tidigare använd mark med befintlig infrastruktur och bidrar därigenom till åtagandenas riktlinjer gällande hållbar utveckling. 12
Detaljplan För området gäller Stadsplan för kvarteret Kärnan från 1946. Planen tillåter bebyggelse i tre våningar på en del av fastigheten där man har ansökt om att uppföra en ny byggnad. En del av den ansökta nybyggnationen ligger dock på en del av fastigheten där gällande detaljplan medger prickade mark, vilket innebär att mark inte får bebyggas. Gällande detaljplan mars1946 13
Förstudier Ansökan innebär nybyggnation inom 8 meters avstånd från den befintliga byggnaden i norr. Dock enligt en översiktig volymstudie bedöms det inte vara lämpligt att uppföra bebyggelse närmare än 10 meter från det befintliga huset. Den övergripande bedömningen tydliggör inte den exakta utformningen, placeringen eller storleken av en eventuell nybyggnation, dock visar den goda förutsättningar för en utökad byggrätt inom delar av det förslagna området. Detaljplanarbetet ska omfatta en fullständig volym-och solstudie. Övergripande volym-och skuggstudier för byggnation inom 10 meter från det befintliga huset. 20 mars kl 8 20 mars kl 11 20 mars kl 14 20 mars kl 11 20 juni kl 8 20 juni kl 11 20 juni kl 14 20 juni kl 17 14
Riksintressen Fastigheten ligger inom studieområde för framtida järnväg. Förslaget bedöms inte ha någon påverkan på rikintressen. Övriga frågor Befolkningsprognos Tilltänkt byggnation av hyresrätter på Kärnan 7 inte sedan tidigare återfinns i det kommunala bostadsförsörjningsprogrammet vilket gör att de barn i såväl förskole- som skolåldrar som väntas flytta in, inte heller återfinns i aktuella befolkningsprognoser. Fastigheten är belägen i ett område där det råder stor brist på både förskoleplatser och elevplatser. Det blir angeläget att kapacitetsförstärkningar på dessa närliggande enheter utförs för att klara av en barn- och elevökning utöver den som prognosticerats. Undersökningar och redovisningar För att säkerställa förslagets lämplighet kan olika utredningar komma att krävas. Parkering för nya bostäder bör utredas så att parkeringsnormen samt krav enligt BBR för både bil och cykel uppfylls. Hänsyn ska tas till handikapparkering. Befintlig infrastruktur ska beaktas och eventuell flytt av ledningar bekostas av byggherren. Befintliga kablar, kanalisation samt brunn i närområdet måste tas hänsyn till och hanteras i samråd med Jönköping Stadsnät. Även avfallshantering samt andra tillgänglighets- och säkerhetsfrågor skall utredas. Planlösningen ska uppfölja tillgänglighetskrav enligt BBR. Området är inte särskilt utsatt för störningar och buller från järnvägen eller vägen och dygnsekvivalenta ljudnivåer inom fastigheten är runt 50-55 db(a). Ytterligare studier kommer att krävas avseende husens volym, utseende, skuggning samt anpassning till helhetsmiljön och intilliggande byggnader. Ansökan innebär byggnation inom en del av fastigheten där byggnad inte får uppföras enligt gällande detaljplan (prickade mark). Möjlighet till mindre byggnation kan dock undersökas genom ett detaljplanarbete. Omfattning och utformningen av den tillkommande byggnaden kommer att bero på bl.a. volymstudier och skuggstudier. 15
Slutsats Negativa aspekter i genomförande av planförslaget Nybyggnation inom fastigheten innebär minskning av den befintliga utemiljön. Som följd av nybyggnation inom den ansökta delen av fastigheten, kommer några närboende att få försämrad utsikt från sina fönster och balkonger. Utsikt är dock inte någonting som man lagmässigt kan hävda att man är garanterad för all framtid. Några befintliga lägenheter kommer även under delar av dagen att få skugga från den ansökta byggnden. Ur gestaltningssynpunkt och med hänsyn till en översiktig solstudie, bedöms det inte vara lämpligt att uppföra bebyggelse närmare än 10 meter från det befintliga huset i norr. Förslaget medför även en viss marginell trafikökning i förhållande till dagsläget, det bedöms ändå inte leda till några betydande problem. Planförslaget innebär ingen påtaglig påverkan på övriga miljön. Positiva aspekter i genomförande av planförslaget En ökning av antal bostäder i kommunen bidrar till positiv utveckling av kommunen. Att lokalisera de nya bostäderna i närheten av befintlig infrastruktur är ett bra resursutnyttjande. Genom att förtäta och omvandla redan ianspråktagen mark, i anslutning till befintliga kvartersstrukturer, hushåller man även med marken. Ställningstagande till föreslagen exploatering Ett positivt planbesked innebär inte ett godkännande av sökandens exploateringsförslag, som är bifogad till ansökan om planbeskedet. Inlämnade skisser bör bearbetas avseende höjder, utformning och placering. I kommande detaljplanarbetet ska hänsyn tas till tekniska, sociala och arkitektoniska överväganden. I detta fall måste studeras anpassningen till den befintliga omgivningen och det kommande husets påverkan på de intilliggande byggnaderna. Sammanfattning En förtätning av bebyggelse via nybyggnation av bostäder inom det ansökta området stämmer överens med kommunens översiktliga riktlinjer för hållbar utveckling. Omfattningen, placeringen och utformningen av den tillkommande byggnaden behöver studeras vidare i detaljplaneskedet. Stadsbyggnadskontoret föreslår ett positivt planbesked. 16
Förslag till process och tidplan Stadsbyggnadskontoret föreslår att bevilja ansökan om planbesked och detaljplanen genomförs med standardförfarande. Detaljplanen bedöms vara laga kraft vunnen 1,5-2 år efter det att ett detaljplanearbete startas, under förutsättning att den inte överklagas. Tidplan för ärendet kommer att styras i förhållande till andra projekt inom kommunen, samt även hur det prioriteras i kommunens bostadsförsörjningsprogram. Detaljplanen bedöms tidigast kunna påbörjas 2017. Det kommer att krävas att ett exploateringsavtal träffas mellan kommunen och byggherren som reglerar kostnader för iordningställande av allmän plats vilken blir en följd av byggnationen. Stadsbyggnadskontoret Liselott Johansson Planchef Azarakhsh Sadeghzade Planarkitekt 17
Bilaga 1 Karta som visar fastigheten Det ansökta området Kärnan 7 18