2016-12-15 KS/2016:269 Planutskottet Start-PM Förslag till detaljplan för del av Klockbojen 4 Ärendet Fastighetsägaren John Mattson Fastighets AB har ansökt om planbesked för att upprätta detaljplan med syftet att möjliggöra ett nytt bostadshus för ungdomsbostäder med upplåtelseform hyresrätt på parkeringsplatsen med adressen Agavägen 24-28. De vill erbjuda ungdomar ett prisvärt första boende i mindre lägenheter på en plats med attraktivt läge, goda kommunikationer, närhet till natur och vatten, handel, utbildning och service. Fastigheten Klockbojen 4 ligger i stadsdelen Larsberg söder om Agavägen och ICA Kvantum, just intill Larsbergs centrum. På fastigheten finns två bostadshus i sju våningar och en lägre byggnad som idag inrymmer ett motionscenter. Ungefärligt planområde
Ungdomsbostäder underlättar för unga att komma in på bostadsmarknaden eftersom boendet reserveras för personer vanligtvis mellan 18-25 år. Oftast gäller det små hyreslägenheter med en relativt låg kostnad. Parallellt med planarbetet kommer diskussioner kring kontraktsformer att drivas. Projektet är tänkt att drivas i expressfart, dvs. ett effektivt planarbete som förhoppningsvis ska generera en antagen detaljplan inom ett år och inflyttning under 2019. I Larsberg pågår just nu flera nya plan- och bostadsprojekt. På den intilliggande fastigheten Klockbojen 2 har John Mattson nyligen fått bygglov för två nya bostadshus med 90 lägenheter och på Fyrtornet 5 pågår ett planarbete för att möjliggöra nya bostäder. Syfte Planens syfte är att möjliggöra ny bebyggelse för ungdomsbostäder på den parkeringsplats som idag finns på fastigheten. Planområdets exakta gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen. Geografisk avgränsning och markägoförhållande Området är beläget i stadsdelen Larsberg och utgörs av en del av Klockbojen 4. Fastigheten är ungefär 10 200 kvm och ägs av John Mattson Fastighets AB. Fastighetsgräns Ungefärligt planområde 2
Ansökan Begäran om planbesked inkom den 18 november 2016. Förslaget är en nybyggnation vid Agavägen 24-28 på en del av fastigheten Klockbojen 4 där det idag finns en parkeringsplats. Förslag på byggnad är ett friliggande lamellhus med 6-10 våningar som rymmer 70-80 lägenheter totalt. Lägenheterna är tänkt att vara areaeffektiva en- och tvårummare samt ett mindre antal lägenheter för kollektivboende. Nedan visas ett exempel på hur en byggnad skulle kunna utformas med en mycket grov volymskiss. Volym och gestaltning av byggnaden måste studeras i fortsatt arbete. Den föreslagna byggnaden är placerad i vinkel med en lägre volym med sex våningar som ligger parallellt med Agavägen. Den andra vinkeln placeras i nordsydlig riktning och är 10 våningar. Förslaget är en relativt smal byggnadskropp och husets vinklade form bildar en tydlig gård med en mindre boende/besöksparkering och även vändmöjlighet för sopbilar. På gården ryms även uppställningsplats för räddningsfordon som kan nå samtliga lägenheter från denna plats. Förslag på situationsplan Grov volymskiss Grov volymskiss 3
Planförhållanden och riktlinjer Översiktsplan I översiktsplan 2012 redovisas planområdet som område för bostad, inklusive park, skola och andra bostadskomplement. Området just intill fastigheten, åt väster och norr, är markerat som centrum/service och verksamhet/kontor och är ett viktigt stadsdelscentrum (ÖP, 2012 s. 35). I översiktsplanen (2012, s. 43) är hela Larsberg utpekat som utvecklingsområde med möjlighet till förtätning som ska syfta till att länka samman Baggeby, Bodal, Larsberg och Dalénum och öka tryggheten. Hela området är i behov av förnyelse för bredare bostadsutbud. Mycket lite har skett i områdena sedan deras tillkomst. De är i behov av en allmän översyn kring tillgänglighet, trygghet och buller från Lidingöbanan. Program för utveckling av Larsberg, SBK 2004:178III Ett planprogram för stadsdelen Larsberg, innefattande bl.a. de aktuella kvarteren, togs fram och godkändes av kommunstyrelsen den 1 april 2004, 4.03. Programmet säger att en förtätning och vidareutveckling av Larsberg är angelägen och att ett första steg är att utveckla Larsbergs centrum med mer bostäder. Området beskrivs ha goda förutsättningar för bra boendemiljöer och ett ökat befolkningsunderlag bedöms ha positiva effekter för området som helhet med exempelvis handel och närservice. Gällande detaljplan Gällande detaljplan för området är den stadsplan som fastställdes 1967-07-10 (aktbeteckning 0186-55/1967E). För aktuellt planområde anger idag planen mark som ej får bebyggas. På övriga delar av Klockbojen 4 anges bland annat område för bostadsändamål och handel. Fastighetsplan Gällande fastighetsplan är den tomtindelning som fastställdes 1979-09-10 (aktbeteckning 0186-65/1979C). Utsnitt ur gällande stadsplan för området 4
Strandskyddsförordnande, naturreservat m.m. Planområdet omfattas inte av strandskydd eller naturreservat. Förutsättningar och förändringar Stads- och landskapsbild Bebyggelseområden Stadsdelen Larsberg byggdes som ett stort flerbostadsområde åren 1965-1973 med John Mattson Fastighets AB som byggherre. Redan 1969 hade Larsberg 1200 lägenheter och ett centrum med detaljhandel, skola och andra samhällsfunktioner. På 1970-talet tillkom flerbostadshusen på Ekbacken längst i söder. 1984-1985 byggdes Larsbergs centrum ut med ett nytt centrumhus i kvarteret Klockbojen. 2006 om- och påbyggdes garagebyggnader med flerbostadshus nära centrum. Idag utvecklas området kring Larsbergs station och AGA/Dalenum till ett nytt centrum för södra Lidingö. Höga punkthus och lite lägre skivhus sätter prägel på Larsberg som byggdes upp 1965 1973 med John Mattson Byggnads AB som byggherre. Arkitekter var Arkitektfirman Ancker, Gate, Lindegren (Stig Ancker, Bengt Gate och Sten Lindegren). I centrumkvarteret Fyrmästaren uppfördes byggnader för bostäder, handel, bank och kontor samt separat parkeringshus. Klockbojen 1 och 4 omfattade förutom bostäder även lokaler för hälso-, sjuk och socialvård samt för daghem och förskola. Det tänkta planområdet Skivhus intill planområdet från 1982 (t. h.) och 1967 (t. v.) 5
Punkthus från 1965 Båghus från 1972 Larsbergs centrum Bostadshus från 2006 Natur och grönområden På det aktuella planområdet finns ingen natur förutom små gräsytor. Just öster om fastigheten finns däremot naturmark med höga värden. I den grönplan som antogs av Lidingö stad 2014 klassas detta område som högt naturvärde och består av ädellövskog. Det pekas också ut som ett värdefullt grönområde och stråk för rekreation. Som planförslaget ser ut idag kommer inget a naturmarken att tas i anspråk. Kulturmiljö Larsberg utgör en kulturhistoriskt särskilt värdefull miljö. Kulturvärdena bygger på stora kunskapsvärden och mycket stora upplevelsevärden. Dessa består framför allt av arkitekturhistoriska, socialhistoriska och stadshistoriska värden. Dessutom står arkitektoniska värden, samt samhällshistoria, miljöskapande, identitet och representativitet för mycket stora värden. Kulturmiljön Larsberg utgör en väl sammanhållen enhet av grupphusbebyggelse som präglas av en stark strävan efter kvalitet i landskapsanpassning och byggnadsutformning. Detta ger bebyggelsen dess grundkaraktär av en väl genomtänkt planering och gestaltning av flerbostadsbebyggelse från folkhemsepokens rekordår på 1960-talet. Stadshistoriskt är området förankrat i en av Lidingö stads största expansionsperioder. Markförhållanden Marken på Klockbojen 4 består av berg vilket ger goda grundläggningsförhållanden. 6
Gator och trafik Norr om planområdet löper Agavägen som fortsätter ner till Dalénum. Norr om Agavägen går Södra kungsvägen som sträcker sig från Lidingöbron till Gåshaga. En angöringsväg finns från Agavägen till planområdet. Agavägen är idag led för farligt gods vilket försvårar för ny bebyggelse. Det tänkta planområdet ligger idag delvis i den närmsta riskzonen (röd) vilket innebär 0-25 m från vägkant vilket enligt Länsstyrelsen inte lämpar sig för bostadsbebyggelse. Som det ser ut nu kommer dock Agavägen att tas bort som led för farligt gods då den nya rondellen på Södra kungsvägen står klar. Detta gör då att det blir möjligt att bygga bostäder på fastigheten. Enligt Länsstyrelsen kommer planen att kunna antas innan vägen tagits bort som led för farligt gods men inflyttning får inte ske innan dess. Buffertzoner för farligt gods Planområde Parkering Idag finns totalt 20 parkeringsplatser på planområdet, 11 uthyrda och 9 gästplatser. Dessa kommer att försvinna vid nybyggnation och man kommer istället hänvisa till det närliggande parkeringsgaraget i Larsbergs centrum. Gång- och cykelvägar Gång- och cykelvägar finns idag längs Agavägen, Södra kungsvägen och genom skogen öster om fastigheten. Den gång- och cykelbro som planeras att bygga mellan Högsätra och Larsberg landar i anslutning till fastigheten. Kollektivtrafik Planområdet har nära till kommunikationer med Lidingöbanan och bussar inom ett par minuters promenadavstånd. Längs Södra kungsvägen når man snabbt övriga Lidingö, Ropsten och Stockholms innerstad. 7
Teknisk försörjning Vatten och avlopp Kommunalt vatten och avlopp finns utbyggt i området och det går att ansluta ny bebyggelse utan att det blir problem för befintliga bostäder. Idag går en friskvattenledning genom fastigheten som man kommer behöva dra om vilket kommer medföra en extra kostnad. Dagvatten Idag är stora ytor hårdgjorda på fastigheten och en planläggning ökar därför möjligheterna att ta hand om dagvattnet inom fastigheten, till exempel genom att tillföra vegetation på gården till det nya huset. Värme, el & bredband Möjligheter finns att ansluta den nya byggnaden till värme-, el- och bredbandsnät. Avfall I området finns kommunal avfallshämtning. Störningar Buller Området är förmodligen bullerstört och en bullerutredning kommer behöva tas fram. Tillgänglighet Frågor gällande tillgänglighet ska studeras vidare i planprocessen. Miljökonsekvenser En behovsbedömning av planens miljökonsekvenser kommer att tas fram under planarbetet. Kommunal service Planområdet ligger intill Larsbergs centrum med god kommunal och kommersiell service. I Larsberg finns tre förskolor och en grundskola, fler förskolor och skolor finns i omgivande stadsdelar. Eftersom det planeras för ungdomsbostäder bedöms antalet barn som flyttar in färre än normalt. Norr om planområdet, på andra sidan Södra Kungsvägen, finns en vårdcentral. Sport-, is- och simhallar ligger i närområdet. Matvaruaffär och restaurang finns i området medan bibliotek och köpcentrum finns i Lidingö centrum dit det är ca 2,5 km. Frågor att utreda Under programarbetet/planarbetet återstår en rad frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda vidare. Plangräns Den tillkommande byggnadens placering, volym och gestaltning Led för farligt gods 8
Anpassning till den nya cykel- och gångbron mellan Högsätra och Larsberg. Dagvattenhantering Buller Sol- och vindförhållanden Angöring Genomförande och ekonomi Plankostnadsavtal Plankostnadsavtal upprättas mellan sökande part och staden. Planprocess och tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med utökat planförfarande utan program och kan under förutsättning att planutskottet fattar beslut om föreliggande start-pm handläggas enligt följande tidsplan: Samråd 1 kvartalet 2017 Granskning 2 kvartalet 2017 Antagande 4 kvartalet 2017 Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Planområdet bedöms vara ett bra område för ny bebyggelse med tanke läget i centrum av Larsberg. Det bedöms vara möjligt att skapa goda boendemiljöer (med närhet till både service och grönområde), samtidigt som det medför flera positiva effekter för området som helhet, som att öka befolkningsunderlaget för närservice och att stärka kopplingen mellan centrum och centrumpark. Detta under förutsättning att förtätningen görs varsamt och med stora arkitektoniska och miljömässiga kvaliteter. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Per Wilhelmsson Planchef Sara Hultqvist Planarkitekt 9