Årsrapport 2012 Hyresfastigheter Holding III AB
Innehåll Viktiga händelser 2012... 5 Översikt över Hyresfastigheter Holding III AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Umeå... 11 Kiel... 12 Romanum... 13 Puchheim... 14 Mozart Tosca... 15 Lohengrin (Berlin)... 16 Max Frisch... 17 Nyckeltal... 18 Årsredovisning... 20 Förvaltningsberättelse... 22 Resultaträkning... 25 Balansräkning... 26 Redovisnings- och värderingsprinciper... 28 Noter... 29 Revisionsberättelse... 32 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 3
Umeå 4 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Viktiga händelser 2012 UTVECKLING FÖR FASTIGHETSVÄRDENA Under 2012 ökade fastighetsvärdena i de tyska portföljerna med 4,1 procent i lokal valuta. I kronor har Mozart &Tosca stått för den största värdeökningen medan Puchheim har haft den största procentuella ökningen med sina tio procent. FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET I I UMEÅ De ombildningar till bostadsrättsföreningar som inleddes 2011 slutfördes per 1 mars 2012. 27 lägenheter såldes för cirka 30,5 miljoner kronor. Detta motsvarar en avkastning på investerat kapital på cirka 135 procent. ÖKAT KASSAFLÖDE Som nämndes i fjolårets årsredovisning refinansierades portföljerna Lohengrin och Mozart &Tosca under 2011. Totalt är lånet på cirka 240 miljoner euro. Tack vare låga räntenivåer i euroområdet har dessa två refinansieringar medfört betydligt bättre kassaflöde för koncernen. För dessa portföljer har räntekostnaderna reducerats med sex miljoner euro jämfört med 2010. BRA UTVECKLING I MAX FRISCH Vakansgraden i Max Frisch sjönk väsentligt under andra halvan av 2012 och låg vid utgången av 2012 på 3,9 procent, vilket är den lägsta nivån sedan övertagandet av portföljen. Framtidsutsikterna för portföljen har därmed förbättrats. REFINANSERINGAR 2013 Portföljerna Puchheim och Romanum skall refinansieras under 2013. Refinansieringsprocessen har inletts och enligt preliminära indikationer från bankerna kommer det att krävas cirka tio miljoner euro i eget kapital. UTBETALNING Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2012 och bolagets likviditetssituation föreslagit att utbetala 0,80 kronor per A-aktie, motsvarande fyra procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Utbetalningen sker genom inlösen av B-aktier. Slutligt beslut fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 5
Cirka 4 000 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 4 400 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) ca 67 % Hyresfastigheter Holding IIIGul AB (Sverige) ca 33 % Hyresbostäder i Sverige III Gul AB 91 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % Umeå (Sverige) Kiel (Tyskland) Romanum (Tyskland) Puchheim (Tyskland) MozartTosca (Tyskland) Lohengrin (Tyskland) Max Frisch (Tyskland) Umeå 650 lägenheter 37 230 kvm Dec 2005 Kiel 3 579 lägenheter 208 421 kvm Nov 2005 Spridd 1 652 lägenheter 116 000 kvm Dec 2005 München 440 lägenheter 28 966 kvm Mars 2006 Spridd 1 841 lägenheter 123 309 kvm Maj 2006 Berlin 5 227 lägenheter 272 372 kvm Juni 2006 Spridd 1 935 lägenheter 126 574 kvm Sept 2006 Årlig hyra MSEK 41 Årlig hyra MEUR 12.7 Årlig hyra MEUR 8.0 Årlig hyra MEUR 2.8 Årlig hyra MEUR 9.7 Årlig hyra MEUR 16.1 Årlig hyra MEUR 6.2 Hyresfastigheter Holding III AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Tyskland samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding III AS (HFH). Struktur och översikt HFH är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder. Fastigheterna har centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation inom EU/EES-området. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding III AS ( BUH ) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige III AB ( HBS ). Bolaget äger totalt sju fastighetsportföljer, varav en i Sverige och sex i Tyskland. Portföljen har normal driftstatus och det arbetas kontinuerligt med åtgärder för att minska vakanserna, sänka kostnaderna samt hitta investeringar med god avkastning. Koncernen äger totalt 15 324 lägenheter utöver kommersiella lokaler som utgör mindre än fem procent av portföljen. Kartan på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Elmschenhagen, Kiel 6 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Flensburg 1 Umeå 1 4 Kiel Östersund 4 Cuxhaven 4 6 Hamburg Karlstad Eskilstuna Söderhamn STOCKHOLM 2 6 2 Bremen 6 Bielefeld 2 4 2 Hannover 4 4 BERLIN 5 Göteborg Linköping Jönköping 2 2 6 Essen 6 Düsseldorf 6 Köln 4 6 Bonn 4 4 Jena Leipzig Dresden Chemnitz 2 Frankfurt am Main 4 Malmö 6 Saarbrücken Mannheim 2 4 Nürnberg 4 Stuttgart 2 3 2 4 München Fastigheter Sverige Tyskland 1. Umeå 1. Kiel 4. Mozart Tosca 2. Romanum 5. Lohengrin 3. Puchheim 6. Max Frisch Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 7
BNP tilväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden De nordiska marknaderna har påverkats av finansoron i euroområdet i varierande grad. Oslo och de tre storstadsområdena i Sverige klarar sig fortsatt bra, medan Helsingfors och Köpenhamn har en svårare situation. För Norden har det gått bättre än för andra europeiska ekonomier. 2013 blir troligen ett krävande år för de flesta marknader, även om prognoserna för Oslo är positiva. Fastighetsmarknaderna i Sverige och Norge utvecklades starkt under det första kvartalet 2012. Under andra kvartalet stagnerade transaktionsvolymen i Norge på grund av strängare kreditkrav hos bankerna medan transaktionsvolymen i Sverige var oförändrad. Skuldkrisen bland de europeiska länderna inverkade under 2012 negativt på transaktionsmarknaden i Danmark och Finland, som låg en bra bit lägre än före finanskrisen. Bra bankkontakter och tillgång till kreditobligationsmarknaden blev ännu viktigare under hösten då den europeiska skuldkrisen eskalerade. Under fjärde kvartalet 2012 rådde hög transaktionsaktivitet, särskilt i Oslo och i svenska storstadsområden. Exempelvis utgjorde transaktionsvolymen i Sverige under fjärde kvartalet 49 av totalt 115 miljarder kronor för hela 2012. I Oslo skedde 40 procent av alla transaktioner under fjärde kvartalet. Gemensamt för de nordiska länderna under 2012 var ett konsekvent intresse bland investerarna för attraktiva fastigheter med bra läge. Omsättningen av sekundära fastigheter utanför storstadsområden har minskat i takt med att riskbenägenheten i banksektorn gått ner. Avkastningskraven/»yield» 1 har legat stabilt på de flesta nordiska marknader och denna trend förväntas hålla i sig under det kommande året. På hyresmarknaden har intresset varit störst för moderna och effektiva kontorslokaler med bra läge. På de flesta nordiska marknader har utbudet av attraktiva kontorslokaler varit begränsat medan volymen för nya kontorslokaler samtidigt varit blygsam. I Helsingfors ökar vakansgraden på grund av fler stora byggnadsprojekt. Hyresnivåerna har under 2012 varit stabila med undantag av Stockholm och Oslo som upplevt en ökning på cirka fem procent under året. Hyresnivåerna i CBD i Stockholm antas inte stiga över den nuvarande nivån på 4 400 kronor per kvadratmeter under 2013. Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige BNP-tillväxten var 0,8 procent under 2012, vilket är en betydlig minskning jämfört med nivån för år 2011, som var på cirka fyra procent. Riksbanken spår fortsatt låg tillväxt under 2013 med en prognos på 1,2 procent. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad till början av 2014, vilket är nödvändigt för att stimulera tillväxten framöver. Skuldkrisen i euroområdet är fortsatt en osäkerhetsfaktor som påverkar tillväxtutsikterna i Sverige för det kommande året. 70 procent av den svenska exporten går till Europa, som befinner sig i recession och tillväxtutsikterna för 2013 är svaga. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige bromsade in i slutet av 2011 och arbetslösheten ligger nu på 8,5 procent. Produktions- och anläggningsverksamhet har det särskilt svårt. Orderingången och byggproduktionen har sjunkit och företagen har tvingats göra ytterligare personalnedskärningar. Arbetslösheten spås bli fortsatt hög fram till 2014 innan den vänder nedåt igen. 1 Direktavkastning/»yield» kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (genomsn. SEK per kvm) 1000 950 900 850 800 750 700 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kilde: SCB BNP tillväxt i Tyskland 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013e Kilde: IMF, ECB Tyskland EU Hushåll och företag är fortsatt osäkra vilket kännetecknas av försiktighet och uppskjutna investeringar. Det finns ändå några ljuspunkter i omvärlden som kan få den svenska tillväxten på fötter snabbare. Många tillväxtekonomier ökar starkt och de ekonomiska utsikterna i USA förbättras ständigt. Med positiva tillväxtsignaler och minskad finansiell oro antas konsumtionen i Sverige att återhämta sig framöver. Investerarna fokuserar fortsatt på segment med relativt låg risk såsom bostäder i tillväxtområden, främst i större städer. I takt med att rädslan avtar på finansmarknaderna och de låga räntenivåerna ligger kvar, förväntas efterfrågan på mer riskabla tillgångsslag att öka med högre förväntad avkastning som följd. Således är en ökad riskbenägenhet att vänta även på fastighetsmarknaden framöver. Källor: SCB, Riksbanken vid ingången av 2013 var vakansen 6,5 procent, vilket är den lägsta nivån på tio år. I Stockholm ökade vakanserna något under andra halvan av 2012 och låg vid årsskiftet på 9,6 procent. Det har blivit vanligare att söka alternativa finansieringskällor såsom obligationslån, eftersom bankerna fortsatt är relativt återhållsamma med sin utlåning. Under första delen av 2013 har det ändå funnits tecken som tyder på att flera banker åter är mer aktiva på finansieringssidan. Likväl förväntas kredittillgången bli fortsatt stram och marginalerna kommer att vara höga under en lång tid framöver och det räknas därför med att marknaden i allt större utsträckning kommer att domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: Newsec, JLL Fastighetsmarknaden i Sverige Aktiviteten på fastighetsmarknaden tog sig rejält under det fjärde kvartalet 2012 med en transaktionsvolym på 49 miljarder kronor, motsvarande drygt 40 procent av hela transaktionsvolymen för 2012. Utländska aktörer utgjorde under andra halvåret 45 procent av transaktionsvolymen i Sverige och ligger därmed betydligt högre än övriga nordiska länder där motsvarande andel ligger under tio procent. En stor del av transaktionerna sker i de centrala områdena i storstäderna men sekundära lägen är fortsatt mindre attraktiva. Här är tillgången på investeringskapital också mer begränsad. Avkastningsnivåerna har varit förhållandevis stabila under 2012 och inga större förändringar väntas heller under 2013. Hyresnivåerna har också legat relativt stabilt det senaste året med undantag för de bästa lägena i Stockholm och Göteborg som haft hyresökningar på upp till fem procent. Utvecklingen under 2013 tros bli flack. I Göteborg utvecklades vakansgraden i positiv riktning under 2012 och Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under de senaste decennierna. Den svenska bostadsmarknaden är uppdelad i två segment: en reglerad hyresmarknad och en bostadsrättsmarknad som är fri. Värdet på hyreslägenheter påverkas i centrala och attraktiva områden av möjligheten att ombildas till bostadsrätter. Under 2012 minskade antalet ombildningar drastiskt med uppskattningsvis 40 procent. Huvudorsaken till detta var sämre kredittillgång för såväl privatpersoner som bostadsrättsföreningar, men även därför att flera av de stora kommunerna har avslutat de säljprogram som pågått de senaste åren. Efterfrågan på hyresbostäder är hög i svenska storstäder med god befolkningstillväxt. En investering i hyresbostäder är förknippad med låg risk och ett stabilt och säkert kassaflöde, framför allt i områden med underskott på hyresbostäder. Antalet svenska kommuner som har Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 9
underskott på hyresbostäder har ökat de senaste åren och utgör nu cirka 80 procent. Anledningen till detta är att det inte byggs mycket nytt och att befolkningen ökar. Över tid har hyresbostäder givit en mycket attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med aktiemarknaden. Enligt analysföretaget Investment Property Databank (IPD) har hyresbostäder i Sverige genererat en avkastning på totalt 6,8 procent i genomsnitt under de senaste fem åren, jämfört med 8,6 procent för Stockholmsbörsen (SIX Return Index). Rikshem och Willhem (som ägs av AP-fonderna) var de mest aktiva köparna på bostadsmarknaden under 2012. De beräknas också vara aktiva under 2013. På sistone har diskussioner pågått om underhållsbehovet i flera av de kommunala bostadsbolagen och flera av dessa förväntas sälja en del av sina tillgångar för att kunna finansiera nybyggnation och renoveringar av befintliga fastigheter. Av den anledningen beräknas transaktionsvolymen öka på denna marknad framöver. Under 2013 spås en fortsatt positiv värdeutveckling för väl underhållna bostadsfastigheter i tillväxtområden. För fastigheter i svagare områden och fastigheter med stort underhållsbehov spås en svag negativ utveckling för 2013. Källor: NAI Svefa, Newsec, IPD Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin hade två bra år under 2010 och 2011 men var under 2012 något svagare och BNP-tillväxten landade på 0,9 procent. Den svaga trenden beräknas fortsätta under 2013 då det råder stor osäkerhet kring hur eurokrisen ska lösas och BNP beräknas öka med 0,6 procent. Detta osäkerhetsmoment och Tysklands centrala roll i lösningen inverkar negativt på Tysklands ekonomi på två specifika områden. För det första har Tysklands regering redan bidragit med garantier på flera hundra miljarder euro och därför är kapitalet inte tillgängligt för nationella investeringar. Det andra området som påverkas negativt är tysk export eftersom euroområdet står för 40 procent av Tysklands exportmarknad. Arbetslösheten ökade något i början av 2012 och låg i september på 6,8 procent men efter en stark slutspurt hade siffran sjunkit till 5,9 procent vid sista mätningen i januari 2013. Inflationen i Tyskland ligger nu på 2,0 procent, vilket är något högre än ECB:s målsättning. Några förändringar är inte att vänta under 2013. Källa: Destatis. Postbank, IMF, Savilles Bostadsmarknaden i Tyskland Under 2012 ökade värdet på tyska bostäder med 3,1 procent jämfört med motsvarande period i fjol. Prisökningen är precis som tidigare år starkast i storstäder med bra infrastruktur, stort kulturellt utbud och så vidare. Det tyska hyresindexet visar att hyrorna stigit med 2,2 procent under 2012, vilket var svagare än väntat. München är den starkaste lokala marknaden i Tyskland och en bostad kostar här 2,9 gånger så mycket som genomsnittet Tyskland. Det genomsnittliga marknadsvärdet för bostäder i Tyskland är cirka 1 000 euro per kvadratmeter. Det finns flera orsaker till värdeökningen på bostäder i Tyskland. Nybyggnadsaktiviteten har länge varit låg, vilket lett till att utbudet inte hållit jämna steg med efterfrågan. Dessutom gör den låga räntenivån i euroområdet det attraktivt att investera i fastigheter. Fastighetsinvesteringar anses också ge inflationsskydd då hyresnivåerna ofta går hand i hand med prisökningen. Vidare betraktas Tyskland som ett stabilt land i Europa, där det annars råder osäkerhet kring den ekonomiska utvecklingen. Flera investerare lockas därför av den tyska bostadsmarknaden. Den totala transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden i Tyskland uppgick till 36 miljarder euro under 2012, motsvarande en ökning på elva procent sedan året dessförinnan och är den högsta omsättningen sedan toppåren 2006 och 2007. Av dessa utgjorde bostadsmarknaden elva miljarder euro. En stor del av uppgången skedde de sista dagarna i december och är därmed ett tydligt tecken på att såväl lokala som internationella investerare tror på den tyska fastighetsmarknaden. Källor: Destatis, Deutsche Bundesbank,Statista, LBS, Ernst and Young, CBRE 10 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
1. 3. 5. 7. 1. Safiren 7 2. Rubinen 3 3. Mulbetet 22 4. Lönnen 2 5. Leoparden 3 6. Konstnären 10 7. Konstnären 8 8. Domherren 9 2. 4. 6. 8. Umeå Portföljen består av 24 fastigheter med 650 lägenheter och med huvudsakligen centrala lägen i Umeå. Byggnaderna är uppförda under perioden 1950 2001 och har genomgående en god teknisk standard. HBS III äger 91 procent av portföljen, medan nio procent ägs av en lokal aktör som också ansvarar för den dagliga driften. Umeå ligger i Västerbottens län i norra Sverige och har cirka 111 000 invånare. Staden är sedan flera decennier en av Sveriges snabbast växande städer och förväntas fortsätta växa. Staden domineras av universitetet som har cirka 29 000 studenter och 4 200 anställda. Bolagets förvaltare, Lerstenen AB, förvaltar cirka 2 000 lägenheter i Umeå, vilket ger stordriftsfördelar i form av effektiv förvaltning och låga driftskostnader. Bortsett från några mindre lokaler som inte är uthyrda har portföljen ingen vakans. Portföljen förväntas generera ett bra kassaflöde även under 2013. Försäljningen genererade cirka 135 procents avkastning på investerat eget kapital. Flera liknande säljprocesser utvärderas och bolaget har för avsikt att starta upp en till två processer under första halvan av 2013. En fastighet på cirka 2 100 kvadratmeter såldes till en nyetablerad bostadsrättsförening i Umeå för cirka 30,5 miljoner kronor under våren 2012. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 24 Antal lägenheter 650 Yta 37 230 kvadratmeter andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 41 Investeringstillfälle december 2005 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 11
1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 4. Wellingdorf 5 7. Elmschenhagen 8. Dietrichsdorf Dorfstraße Fördestraße Kiel Fastigheterna ligger i stadsdelarna Elmschenhagen, Wellingdorf och Dietrichsdorf Neu. Byggnaderna i Elmschenhagen är delvis uppförda före och under andra världskriget, medan övriga byggnader är från 1960- och 70-talen. Kiel är huvudstaden i delstaten Schleswig-Holstein. Staden ligger i norra Tyskland vid den sydvästra delen av Östersjön. I Norden är staden känd som en kommunikationsknutpunkt med färjor till och från Sverige och Norge. Staden är också känd för Kielerkanalen som gör att fartygstrafiken slipper gå den långa vägen runt Skagen. Staden har cirka 230 000 invånare och befolkningsutvecklingen har varit svagt stigande under de senaste åren. Projensdorf Hasseldleksdamm Hassee Olof-Palme Damm Kiel-Holtenau Wik Blücherplatz K i e l e r F ö r d e Poppenbrügge Altstadt Howaldtswerke- Exerzierplatz KIEL Deutsche Werft AG Mönkelberg Ravensberg Düsternbrook Neumühlen-Dietrichsdorf Brunswik Ellerbek Gaarden-Ost K 33 Wellsee B 502 Preetzer Chaussee Ölberg K 31 Ostring K 34 Klausdorf Dreikronen Schönkirchen Oppendorf Dietrichsdorf Siedlung Oppdendorf Brodersdorf Passade Probstellerhagen Tökendorf Dobersdorf D o b e r s d o r f e r S e e Dorfstraße Wulfsdorfer Weg Lillenthal Portföljen har en fortsatt positiv utveckling och vakansgraden ligger under 1,5 procent, vilket är en avsevärd minskning från 2007, då vakansgraden låg på drygt fem procent. Den låga vakansgraden och en bra uthyrningsmarknad gör att hyresnivåerna vid ny uthyrning är högre än den befintliga hyran. Detta förstärks av att produktionen av nya bostäder är låg och förväntas ligga kring 50 till 60 enheter per år. Målsättningen framöver är att upprätthålla ett bra kassaflöde genom fortsatt få vakanser och fokus på hyreshöjningar där så är möjligt. Lütjenburger Straße Lägre medelålder bland hyresgästerna är en tydlig trend och insatser som riktar sig mot den här gruppen måste därför prioriteras. Detta sker bland annat genom aktiv marknadsföring på skolor och universitet. För att upprätthålla hög standard på fastigheterna kommer underhåll och renovering av fastighetsbeståndet att prioriteras ännu mer under de närmaste åren. Andel av årliga hyresintäkter 21 % Nyckeltal Antal fastigheter 168 Antal lägenheter 3 579 Yta 208 421 kvadratmeter andel bostäder 100 % andel kommersiella lokaler 0 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 12.7 Investeringstillfälle november 2005 12 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
1. 2. 4. 6. 1. Dusseldorf 2. Gelsenkirchen 3. Frankfurt 4. Haar 5. Krefeld 6. Munchen 7. Osnabruck 3. 5. 7. Flensburg Kiel Cuxhaven Romanum Bremen Hamburg BERLIN Portföljen består av 39 fastigheter som ligger utspridda i eller i närheten av de mest befolkningstäta områdena i Tyskland. Cirka 55 procent av portföljen ligger i Nordrhein Westfalen och Niedersachsen-området. Resterande del av portföljen ligger i Hessen/Frankfurt-området (28 procent) och Bayern (17 procent). Fastigheterna är i huvudsak byggda mellan 1945 och 1985. Portföljen har en bred spridning med avseende på kvalitet och läge för fastigheterna. Portföljen innehåller totalt 1 652 lägenheter. Essen Düsseldorf Köln Bonn Bielefeld Hannover Frankfurt am Main Jena Leipzig Dresden Chemnitz Portföljen har sedan januari 2011 förvaltats av Cenda Management. Under 2012 har fokus legat på investeringar som höjer hyran men även vakansgraden har sjunkit mot slutet av året. Snitthyran har ökat något och nivåerna vid ny uthyrning ligger högre än snitthyrorna i portföljen. Ytterligare möjligheter att öka hyresnivåerna har identifierats och för 2013 är målsättningen att höja hyran med två procent. Saarbrucken Mannheim Stuttgart Nürnberg München Hög vakans för kommersiella lokaler har varit ett problem i denna portfölj. Emellertid har nya avtal med löptid från andra kvartalet 2013 tecknats, vilket innebär en betydligt lägre vakansgrad. Förlusten på fordringar har också minskat och låg på en acceptabel nivå under 2012. Bolaget anser att det finns potential att förbättra rutinerna för uppföljning av fordringar och därigenom minska förlusten på fordringar ytterligare. En del investeringar som gjorts under 2012 har belastat likviditeten i portföljen. Dessa har dock varit nödvändiga. Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeltal Antal fastigheter 39 Antal lägenheter 1 652 Yta 116 000 kvadratmeter andel bostäder 93 % andel kommersiella lokaler 7 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 8.0 Investeringstillfälle december 2005 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 13
Puchheim Einsbach Dachau Unterschleißheim Portföljens 24 fastigheter ligger samlade i Puchheim cirka två mil utanför München (Bayern). Fastigheterna är starkt koncentrerade till ett mindre område. Fastigheterna är i huvudsak byggda mellan 1972 och 1974. Fastigheten har en bra teknisk standard med hänsyn tagen till ålder och byggnadstyp. Portföljen har ett kommunikationsmässigt bra läge och ligger på gångavstånd från järnvägen. Det tar cirka 20 minuter med tåg till Münchens centrum. Puchheim ligger i ett av de områden i Tyskland som har starkast tillväxt och där arbetslösheten är relativt låg. Detta läge i kombination med relativt låg hyra gör portföljen attraktiv. E 52 B 471 A 8 Malsach Olching Fürstenfeldbruck Germering A 96 E 54 Gräfelfing B 2 W ü r m k a n a l Untermenzing E 533 Fasanerie Bavaria Am Hart Maxvorstadt MÜNCHEN Isarvorstadt A 8 Garching E 52 Unterföhring A 94 MS 18 Investeringen i Puchheim genomfördes under 2006 och var alltså en av de första investeringarna i Tyskland, tillsammans med Lohengrin och Kiel. Trots ett relativt bra läge i utkanten av München lyckades inte förvaltaren utveckla investeringen på ett tillfredsställande sätt och vakanserna låg på mellan 4,5 procent och 5 procent under perioden fram till 2010. I början av 2010 beslutades att byta förvaltare till Integra, som var bekant från andra tyska investeringar där de hade levererat positiva resultat. Vakansgraden som tidigare låg på mellan fyra och fem procent har minskats till ett minimum och varierar bara marginellt. Orsaken till den positiva utvecklingen är ett strukturerat uthyrningsarbete i kombination med lokal närvaro. Under 2012 fanns det i Weichselbaum W ü r m Buchendorf Neuried Unterhaching Potzham ST2065 praktiken inte några vakanser Baierbrunn i portföljen. Driften har legat på bra nivåer och hyrorna har höjts enligt plan. Fokus framöver är att bibehålla den positiva utvecklingen samt refinansiera portföljen. Portföljen har under innevarande år haft en positiv värdeutveckling och bankerna har hittills signalerat att det går att ersätta dagens lån med ett lån av motsvarande storlek. Med dagens räntenivåer finns goda utsikter till ett förbättrat kassaflöde i portföljen framöver. B 11 A 995 E 54 E 52 Otterloh Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal fastigheter 24 Antal lägenheter 440 Yta 28 966 kvadratmeter andel bostäder 98 % andel kommersiella lokaler 2 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 2.8 Investeringstillfälle mars 2006 14 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
1. 3. 5. 7. 1. Soltau 2. Munchen 3. Meckenheim 4. Leipzig 5. Kiel 6. Hildesheim 7. hamburg 8. Braunschweig 2. 4. 6. 8. Tosca Mozart Flensburg Portföljen består av 20 fastigheter som ligger spridda i eller i närheten av de mest befolkningstäta områdena i Tyskland. Huvuddelen av portföljen ligger i München (18 procent), Kiel (14 procent), Meckenheim utanför Bonn (11 procent), Hildesheim vid Hannover (tio procent), Cuxhaven (tio procent) och Hamburg (nio procent). Byggnaderna i portföljen är uppförda under perioden 1950 1990 och anses genomgående ha en god teknisk standard. Totalt innehåller portföljen 1 841 bostadsenheter. Cuxhaven Bremen Kiel Hamburg Hannover BERLIN Bielefeld Portföljen har två förvaltare. Integra förvaltar den del av portföljen som kallas Tosca medan det är Pecunia som förvaltar portföljen Mozart. Båda förvaltarna tog över respektive portfölj i början av 2011 och 2012 var således andra året som portföljerna förvaltades av aktörerna ovan. Essen Düsseldorf Köln Bonn Jena Leipzig Chemnitz Dresden Båda portföljerna utvecklades väl under 2012. Mozartportföljerna har gått särskilt bra med färre vakanser och lägre kreditförluster samtidigt som kostnaderna är under kontroll. Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Nürnberg I Tosca-portföljen fick bolaget slutligen bygglov för utbyggnaden av cirka 3 400 kvadratmeter vindslägenheter i München. Byggstart var i november 2012 och första delen av projektet övertogs från entreprenören i januari 2013. Övertagandet av resterande delar kommer att ske successivt under våren och projektet beräknas vara slutfört under tredje kvartalet 2013. Den uppskattade intäktsökning som är knuten till detta projekt är 600 000 euro per år, vilket förväntas öka portföljens värde betydligt. Lånet i portföljen refinansierades under sommaren 2011 och lånet är nu 12 miljoner euro lägre än tidigare lån. Lägre lånesumma i kombination med lägre ränta har medfört att räntekostnaderna för 2012 blev cirka tre miljoner euro lägre än för 2010. Stuttgart München Nyckeltal Antal fastigheter 20 Antal lägenheter 1 841 Yta 123 309 kvadratmeter andel bostäder 90 % andel kommersiella lokaler 10 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 9.7 Investeringstillfälle mai 2006 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 15
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. Wedding Reinichendorf 2. Berlin 3. Britz Grunlingweg 4. Spandau Askanierring 5. Spandau Brokzeile 6. Spandau Petzoldweg 7 8. Tegel Lohengrin (Berlin) Blankenfelde Berliner Ring Portföljens 5 227 lägenheter finns i olika delar av Berlin. Huvuddelen av portföljen ligger i gamla Västberlin och 40 procent av portföljen ligger i Spandau. 1 700 av lägenheterna ligger i Östberlin med betoning på Britz, där det finns 956 lägenheter. Portföljen är koncernens största. Tegel A 105 Buchholz Rosenthal Viertel Blankenburg Niederschönhausen Reichendorf Seestraße Wedding Malchow Prenzlauer Berg Weiβensee Lindenberg Falkenberg Marzahn Berlin är huvudstad och den i särklass största staden i Tyskland med 3,5 miljoner invånare. Trots att stadens ekonomi har drabbats hårt av lågkonjunkturen i Tyskland har befolkningen legat på en stabil nivå under de senaste 20 25 åren. Berlin är säte för den tyska regeringen och för centrala statliga institutioner. Utvecklingen i portföljen är i likhet med tidigare år god. Vakansgraden är låg och hyresnivåerna uppvisar en stigande trend. Hyresintäkterna var under 2012 högre än budgeterat men på grund av ett underhållsbehov rörande balkonger i en byggnad blev det totala resultatet för portföljen som budgeterat för 2012. Lånet refinansierades 2011 hos den danska banken Nykredit. Detta har lett till en kraftig minskning av bolagets räntekostnader och räntebetalningarna var under 2012 cirka tre miljoner euro lägre än under 2010 trots att lånet ökats med cirka sju miljoner euro. Avus Olympic Stadium Heerstraβe E 51 Granewald Tiergarten Charlottenburg A 104 Alt-Treptow BERLIN Kreutzberg Schoneberg A 100 Mariendorf B 101 B 96 Danziger Straße Friedrichshain Alt- Treptow Baumschlungenweg Landsberger Allee Fempfuhl Rummelsburg Spree Plänterwald Johannisthal A 113 Gropiusstadt Värdet för portföljen steg också mer än genomsnittet under 2012. Värdet är det största för alla portföljer i mätt i euro och procentuellt sett ökade värdet med fem procent under 2012. Sammantaget fungerar den underliggande driften bra med stabila intäkter och förutsägbara kostnader. Adlergestell Andel av årliga hyresintäkter 26 % Nyckeltal Antal lägenheter 5 227 Yta 272 372 kvadratmeter andel bostäder 99 % andel kommersiella lokaler 1 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 16.1 Investeringstillfälle juni 2006 16 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Max Frisch Flensburg Kiel Investeringen består av 1 935 lägenheter på olika platser i västra Tyskland. Cirka 80 procent av portföljen ligger i Oberhausen, Köln och Hamburg. Byggnaderna är uppförda under perioden från förra sekelskiftet och fram till början av 1990-talet och har en normal teknisk standard. Byggnaderna står på arrendetomter och hyrs på 200-åriga kontrakt. HBS III äger 70 procent av aktierna i portföljen, medan HBS IV äger resterande 30 procent. Cuxhaven Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN Max Frisch-portföljen utvecklades som planerat under 2012. Bostadsdelen av portföljen minskade vakansgraden rejält under andra halvan 2012 och låg vid årets slut på 3,9 procent, vilket är den lägsta nivån sedan köpet av portföljen. Förvaltarbytet till Cenda med ett nytt förvaltningskoncept fungerar bra och förvaltningen har stärkts både på fastighets- och hyresgästsidan. Under 2012 såldes fyra byggnader med totalt 107 små lägenheter och fyra kommersiella lokaler i Köln i två transaktioner till en lokal entreprenör och investerare. Totalt såldes 3 656 kvadratmeter. Samtliga fastigheter hade brister i den tekniska standarden. Det totala försäljningspriset uppgick till 4,325 miljoner euro. Efter återbetalning av allokerat lånebelopp inklusive tio procent till banken, gav avyttringen cirka 1,2 miljoner euro i positivt kassaflöde. Essen Düsseldorf Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden Under 2013 kommer hyreshöjningar att genomföras München motsvarande cirka en procent av totalhyran i portföljen. I Oberhausen renoveras tomma lägenheter vilket förväntas leda till bättre uthyrningsmöjligheter och högre hyresnivåer. Jena Andel av årliga hyresintäkter 10 % Nyckeltal Antal lägenheter 1 935 Yta 126 574 kvadratmeter andel bostäder 89 % andel kommersiella lokaler 11 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 6.2 Investeringstillfälle september 2006 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 17
Nyckeltal Hyresfastigheter Holding III Gul AB («HFH III») äger 32,61 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige III Gul AB («HBS III»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH III omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS III. Hyresbostäder i Sverige III Gul AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2012 2011 Intäkter 787 952 777 383 Driftskostnader -420 641-446 839 Övriga kostnader -36 822-36 397 Avskrivningar -51 734-53 913 Nedskrivningar 21 107 43 529 Driftsresultat 299 862 283 763 Finansiellt resultat -169 007-238 185 Resultat före skatt 130 855 45 578 Skatt -5 813-18 360 Resultat efter skatt 125 042 27 218 Minoritetsandel -312 1 394 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2012 2011 Materiella anläggningstillgångar 6 631 719 6 913 823 Finansiella anläggningstillgångar 10 689 7 768 Summa anläggningstillgångar 6 642 408 6 921 591 Omsättningstillgångar 663 435 727 849 Summa Tillgångar 7 305 843 7 649 440 Eget kapital 2 174 775 2 270 565 Minoritetsandel 45 564 54 074 Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) 2 220 339 2 324 639 Avsättningar och obeskattade reserver 20 118 18 041 Långfristiga skulder 4 886 748 5 117 014 Kortfristiga skulder 178 638 189 746 Summa skulder 5 065 386 5 306 760 Summa Eget kapital och skulder 7 305 843 7 649 440 18 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Information om finansiering Bolagets lånefinansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp ***) Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Umeå (91%) 1) Handelsbanken 380 900 15.03.13 NA 80 % NA 74 % Kiel HSH Nordbank 100 027 31.12.14 1,30 85 % 1,38 64 % Romanum Deutsche Pfandbriefbank 85 000 25.07.13 1,25 85 % 1,48 72 % Puchheim 2) Deutsche Pfandbriefbank 29 501 30.04.13 1,40 NA 1,56 NA Mozart Tosca Nykredit 94 360 14.07.21 1,30 80 % 2,84 58 % Lohengrin Nykredit 142 052 14.07.21 1,30 80 % 3,08 63 % Max Frisch Deutsche Pfandbriefbank 73 911 15.04.14 1,40 90 % 2,03 71 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de flesta låneavtal har en egen definition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på marknadsvärdet av fastighetsportföljen. ***) Lånebelopp är per projekt i lokal valuta (SEK och EUR). 1) Bolaget har ingått ett nytt låneavtal med samma bank. Det nya lånet löper till 15.03.2014. 2) Lånet är förlängt till 31.07.2013, och kommer då att refinansieras tillsammans med lånet i Romanum. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Umeå Handelsbanken 129 000 SEK 2,38 % 26.10.11 26.10.16-5 171 Umeå Handelsbanken 240 000 SEK 2,53 % 09.11.12 09.11.17-12 373 Kiel HSH Nordbank 20 476 EUR 3,84 % 03.11.08 31.12.14-1 493 Kiel HSH Nordbank 81 906 EUR 3,76 % 10.01.06 28.01.15-6 562 Romanum Deutsche Pfandbriefbank 85 000 EUR 4,50 % 27.07.12 27.07.13-2 759 Puchheim Deutsche Pfandbriefbank 29 501 EUR 4,17 % 15.09.12 15.09.13-876 Lohengrin Nykredit 100 000 EUR 2,75 % 28.07.11 31.03.16-7 855 Mozart Nykredit 26 000 EUR 2,75 % 28.07.11 31.03.16-2 042 Tosca Nykredit 39 000 EUR 2,75 % 28.07.11 31.03.16-3 063 Max Frisch Deutsche Pfandbriefbank 75 000 EUR 3,96 % 26.04.07 15.04.14-2 995 Summa orealiserad vinst / (-) förlust i EUR -27 646 Summa orealiserad vinst / (-) förlust i SEK -17 543 Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per 31.12 och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari 2013. Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per 31.12 genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj / bolagsnamn Bokfört värde för årets nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering EUR Romanum, Zeven Gul AB 22 317-335 - 21 983 2 560 Romanum, West Deutschland Gul AB 378 497-4 997 383 494 44 660 Max Frisch 882 620-8 021 890 641 103 720 Mozart 483 017-8 158 491 174 57 500 Totalt netto nedskrivet balansvärde under året -335 21 176 Omräkningsdifferans -5 271 Netto nedskrivning över resultatet -340 21 447 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 19
Årsredovisning Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 Räkenskapsår 2012-01-01-2012-12-31 20 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 1 (11) Årsredovisning för räkenskapsåret 2012-01-01-2012-12-31 Styrelsen och verkställande direktören för Hyresfastigheter Holding III Gul AB avger härmed följande årsredovisning. Innehåll Sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 5 Balansräkning 6 Tilläggsupplysningar 8 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr). Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 21
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 2 (11) Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Hyresfastigheter Holding III Gul AB (HFH) är en fastighetsportfölj vilken skall bestå av hyreslägenheter med centralt läge avseende befolkning och kommunikation i EU- och EES-länder. HFH äger tillsammans med det norska systerföretaget Boligutleie Holding III AS (BUH) företaget Hyresbostäder i Sverige III Gul AB (HBS). Investeringarna i fastighetsportföljerna genomförs genom det gemensamt ägda bolaget HBS. Indirekt via HBS äger HFH tillsammans med BUH per den 31:a december 2012 cirka 15 000 lägenheter fördelat på sju portföljer. En är belägen i Umeå och ägs till 91 procent av HBS. Vidare äger HBS sex fastighetsportföljer i Tyskland. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Den löpande driften har fungerat tillfredställande under 2012 och kassaflödet är något bättre än budgeterat för 2012. Bolaget har haft en god utveckling för de tyska portföljerna under året och värdeutvecklingen har varit positiv i flertalet portföljer. Kassaflödet har under 2012 påverkats särskilt av de refinansieringar som genomfördes under 2011. Till en följd av det låga ränteläget i Eurozonen vid tidpunkten då lånen togs har finansieringskostnaderna i Mozart & Tosca- och Lohengrinportföljerna sjunkit väsentligt och bidragit till att kassaflödet i koncernen har stärkts. Även de övriga tyska portföljerna har utvecklats väl med Lohengrin och Kiel som de största investeringarna. Detta är fastigheter med fördelaktigt läge och vakansen är låg i båda investeringarna. Marknaden i både Kiel och Berlin (Lohengrin) är stark med stigande uthyrning i båda städerna. Utvecklingen har som nämnts ovan varit enligt budget för 2012 men är svagare än förväntat vid investeringstidpunkten. Det är framför allt Romanum, Max Frisch och Mozart & Tosca som ligger under de ursprungliga förväntningarna, medan Kiel och Lohengrin är i nivå med vad som förväntades vid investeringstidpunkten. Värdeutvecklingen har varit positiv för alla investeringar under 2012, där Mozart & Tosca har haft den beloppsmässigt största ökningen. Investeringen i Umeå fungerar också väl, med låg vakans. Den första mars 2012 genomfördes en försäljning av 27 lägenheter i samband med ombildning till bostadsrättsföreningar om 30,5 miljoner svenska kronor. Avkastningen på investerat kapital blev 135 procent. Det har inte inträffat några kända händelser under 2013 som har väsentlig betydelse för upprättande av årsredovisningen för räkenskapsåret 2012. 22 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 3 (11) Framtida utveckling HBS-koncernens framtida kassaflöden är beroende av utvecklingen på bolagets intäkter, driftskostnader och finansieringskostnader. Framöver förväntas en jämn ökning i intäkter, i takt med utvecklingen på uthyrningsmarknaden. Bolagets investeringar är belägna i områden där hyran till viss del är reglerad, vilket motverkar större intäktssvängningar. Kostnaderna för HBS-koncernen förväntas utvecklas i takt med kostnadsutvecklingen i samhället i övrigt medan finansieringskostnaderna på lång sikt kommer påverkas av utvecklingen på räntemarknaden. Det preciseras att det råder osäkerhet i bedömningen av framtida förhållanden. Under 2012 har styrelsen observerat att den turbulens som upplevts tidigare år minskat något, även om det fortfarande råder betydande osäkerhet kring situationen i södra Europa. Den tyska fastighetsmarknaden har hittills varit skonad från de största negativa effekterna, och fastighetsvärdena har generellt sett ökat under 2012. Det råder emellertid inget tvivel om att det fortfarande råder fortsatt osäkerhet på marknaden, som bland annat kan ge sig uttryck i en försvårad finansieringssituation. HBS- koncernen har lån i Tyskland på totalt 114 500 TEUR som förfaller i 2013. Det kan inte förväntas att bolagets låneportfölj kan refinansieras på dagens nivå och med nuvarande finansmarknad finns risk att koncernen inte har likviditet till att refinansiera hela låneportföljen. Styrelsen värderar situationen löpande och detta kan komma att påverka bolagets försäljningsstrategi. Utvecklingen på de underliggande investeringarna har varit god under 2012 och åtgärder som exempelvis har genomförts på förvaltningssidan i Romanum, Max Frisch och Puchheim har gett goda resultat. Fokus för dessa portföljer kommer fortsatt att ligga på att sänka vakansgraden genom ett aktivt uthyrningsarbete. För Kiel och Lohengrin (Berlin) kommer fokus att ligga på att upprätthålla den goda driften med fokus på hyreshöjningar i den mån det är möjligt. Marknaderna i båda dessa städer är goda och det förväntas finnas möjlighet för hyreshöjningar även under 2013. Finansiell risk Bolagets egna kapital är utsatt för valutafluktuationer i förhållandet svenska kronor till euro. Valutasäkringskontrakt har tecknats för att minska denna risk. Till följd av den extraordinära turbulensen på valutamarknaden i slutet av 2008 och ingången av 2009 minskades säkringsgraden väsentligt för att reducera exponeringen av bolagets likviditet på kort sikt och således är det värdejusterade egna kapitalet i bolaget mer utsatt för valutasvängningar än tidigare år. HBS-koncernen är utsatt för ändringar i räntenivå, då delar av extern finansiering har rörlig ränta. Det har ingåtts räntederivat för att reducera denna risk. HBS-koncernen är även exponerad för utveckling i avkastningskrav och den allmänna ekonomiska utvecklingen på marknader där koncernen har investeringar Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 23
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 4 (11) Flerårsöversikt (tkr) 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning 0 0 0 0 Resultat efter finansiella poster 74-2 084 4 553-2 371 Balansomslutning 725 006 771 703 834 909 836 451 Soliditet (%) 92 92 92 91 Antal anställda 0 0 0 0 För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst 409 155 685 överkursfond 241 232 759 årets vinst 73 868 disponeras så att 650 462 312 som överkursfond balanseras 241 232 759 som balanserad vinst överförs 409 229 553 650 462 312 24 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 5 (11) Resultaträkning Tkr Not 2012-01-01-2012-12-31 2011-01-01-2011-12-31 Nettoomsättning 0 0 0 0 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 1-555 -797 Rörelseresultat -555-797 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 2 0 0 Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 2 516 1 399 Räntekostnader -1 887-2 686 629-1 287 Resultat före skatt 74-2 084 Skatt på årets resultat 0 0 Årets resultat 74-2 084 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 25
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 6 (11) Balansräkning Tkr Not 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 4, 5, 7 711 038 759 958 Summa anläggningstillgångar 711 038 759 958 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 21 34 21 34 Kassa och bank 13 947 11 711 Summa omsättningstillgångar 13 968 11 745 SUMMA TILLGÅNGAR 725 006 771 703 26 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 7 (11) Balansräkning Tkr Not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 Bundet eget kapital Aktiekapital (82 443 769 aktier) 16 489 17 302 Reservfond 3 455 2 642 19 944 19 944 Fritt eget kapital Överkursfond 241 233 241 233 Balanserat resultat 409 156 451 929 Årets resultat 74-2 084 650 463 691 078 Summa eget kapital 670 407 711 022 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 66 Övriga skulder 54 570 60 585 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 30 Summa kortfristiga skulder 54 599 60 681 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 725 006 771 703 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 27
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 8 (11) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar, skulder samt avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Nedskrivning sker även med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. 28 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB
Hyresfastigheter Holding III Gul AB Org.nr 556645-9722 9 (11) Noter Tkr Not 1 Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner har ej utbetalats. Till styrelsen har utgått arvode med 53 (52) tkr. Not 2 Resultat från andelar i koncernföretag 2012 2011 Erhållna utdelningar 48 920 65 225 Nedskrivningar -48 920-65 225 0 0 Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2012 2011 Ränteintäkter, bank 218 213 Vinst valutakontrakt 2 298 1 186 2 516 1 399 Not 4 Andelar i intresseföretag 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 866 038 866 038 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 866 038 866 038 Ingående nedskrivningar -106 080-40 855 Årets nedskrivningar -48 920-65 225 Utgående ackumulerade nedskrivningar -155 000-106 080 Utgående redovisat värde 711 038 759 958 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding III AB 29