Kvartalsrapport Q1 2011 SveaReal AS Kvartalsrapport Q1 2011 1
Kvartalet i korthet Den ekonomiska vakansgraden nådde rekordlåga 4,8 procent. Detta motsvarar en ytvakans på 6,1 procent av den totala uthyrnings bara ytan om 732 000 m². Hyresintäkterna uppgick till 117 MSEK (114 MSEK). Ökningen beror framförallt på minskad vakans samt positivt index. Fastighetskostnaderna uppgick till 45 MSEK (42 MSEK). Ökade underhålls åtgärder gentemot föregående år. Driftsöverskottet uppgick till 72 MSEK (71 MSEK). Periodens resultat efter skatt uppgick till -2 MSEK (-2 MSEK). Fastigheternas marknadsvärden bedöms ha haft en fortsatt positiv utveckling, extern värdering utförs per halvårsskiftet. Positiv värdeförändring på räntederivat uppgick till 54 MSEK. Ingår inte i det bokförda resultatet. Investeringarna uppgick till 16 MSEK för det första kvartalet och avser anpassningar till nya och befintliga hyresgäster. Vision SveaReal ska vara ett framgångsrikt fastighets bolag inom logistik och kontor som långsiktigt levererar både direktavkastning och värdetillväxt. SveaReal är ett bolag med en tydlig profil och i tillväxt för att attrahera kunder, medarbetare, aktieägare, affärspartners och kapitalmarknaden. Affärsidé SveaReal äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för lager, logistik och kontor på tillväxtorter och i logistikcentrum. SveaReals framgång bygger på medarbetarnas kunskap om kundernas behov och förmåga att utveckla fastigheterna. Aktie- och ägarinformation SveaReal AS har 344 aktieägare bestående av institutionella kapital placerare, kommunala pensionskassor, privata bolag och priva t personer. Nästan samtliga aktieägare är hemmahörande i Norge. De tre största ägarna är Fortin AS (41 %), Trondheim Kommunala Pensionskassa (8 %) och Stiftelsen UNI (4 %). Vid årsskiftet fanns 139 133 aktier. Handel med aktien sker via aktiehandlare på den norska marknaden. 2 SveaReal AS Kvartalsrapport Q1 2011
Kommentarer från VD Året inleddes med bra affärstempo, trots den kalla och snörika fortsättningen på 2010. Kylan och snön har även under första kvartalet varit en faktor som belastat vårt resultat. Det berör inte bara de direkta uppvärmnings- och snöröjningskostnaderna utan har även inneburit ett utökat underhåll som en följd av vatteninträngningar och skador. De ökade kostnaderna under perioden har medfört att resultatet är sämre än förväntat, intäkterna ligger dock på rätt nivå och vi har nu lämnat vintersäsongen helt bakom oss. Positivt är att hyresmarknaden fortsätter att utvecklas i rätt riktning. Våra vakanser är lägre än någonsin och affärsvolymen för perioden uppgick till drygt 5 MSEK. Efterhand som den totala marknadsvakansen minskar och konkurrensen om lokalerna ökar, kommer även hyresnivåerna att påverkas positivt framöver. Den generella omsättningen av fastigheter på den svenska marknaden har ökat under perioden vilket med stor sannolikhet kommer att leda till en fortsatt positiv utveckling av våra Hyresmarknaden fortsätter att utvecklas i rätt riktning. Våra vakanser är lägre än någonsin. marknadsvärden. Min bedömning är att marknadsvärdet på våra fastigheter under perioden har ökat i nivån 0,5 1,0 procent. Aktiviteten på lokalhyresmarknaden och bland våra befintliga kunder ökar, vilket ställer allt högre krav på oss i allt från uthyrningar till lokalanpassningar. Jag vill därför framhålla den stora insats som samtliga medarbetare gjort så att vi även fortsättningsvis kan ha en hög service nivå för våra kunder. Claes Malmkvist VD Nyckeltal Nyckeltal 31 mars 2011 31 mars 2010 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter, st 79 79 Uthyrbar area, Tkvm 732 738 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 4 546 4 382 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 93,5 Ytmässig uthyrningsgrad, % 93,9 91,3 Ekonomisk löptid, år 4,0 3,9 Finansiella Direktavkastning (marknadsvärde), % 1,6 1,6 Avkastning eget kapital, % -0,2-0,2 Soliditet, % 20,9 19,1 Belåningsgrad (marknadsvärde), % 78,9 82,9 SveaReal AS Kvartalsrapport Q1 2011 3
Resultaträkning Koncernen (MSEK) jan mars 2011 jan mars 2010 Hyresintäkter 117 114 Driftskostnader -31-33 Fastighetsskatt -4-4 Tomträttsavgäld -2-2 Underhåll -8-3 Totala fastighetskostnader -45-42 Driftsöverskott 72 71 Central administration -9-12 Avskrivningar -13-11 Realiserat fastigheter/inventarier 0 2 Resultat före finansnetto 49 50 Finansnetto -51-52 Resultat före skatt -2-2 Skatt 0 0 PERIODENS RESULTAT -2-2 Balansräkning Koncernen (MSEK) 31 mars 2011 31 mars 2010 Tillgångar Fastigheter 4 531 4 515 Maskiner och inventarier 2 4 Långsiktiga fordringar 2 3 Kortfristiga fordringar 20 16 Kassa och bank 299 224 Summa tillgångar 4 854 4 763 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 012 912 Uppskjutna skatter 30 24 Långfristiga räntebärande skulder 3 588 3 632 Övriga långfristiga skulder 29 0 Kortfristiga skulder 195 196 Summa eget kapital och skulder 4 854 4 763 4 SveaReal AS Kvartalsrapport Q1 2011
Intäkter, kostnader, resultat och investeringar Hyresintäkter Hyresintäkterna för Q1 2011 uppgick till 117 MSEK jämfört med 114 MSEK motsvarande kvartal i fjol. Uppgången beror på vakansreduktion, låga kundförluster samt positivt index. Under perioden har hyreskontrakt tecknats om totalt 8 000 kvm med en årshyra om 6 MSEK, medan uppsägningar för avflyttning har uppgått till 2 000 kvm med en årshyra om 2 MSEK. 18 hyresavtal omförhandlades till ett hyresvärde om 23 MSEK med en yta om 40 000 kvm, effekten blev 4 procent ökning i årshyra till 24 MSEK. Positiv nettoeffekt uppgick således till 5 MSEK. Skatt I det svenska moderbolaget, SveaReal AB, uppgår det skattemässiga underskottet till ca 100 MSEK. Detta innebär att den svenska koncernens kommande års vinster kvittas mot underskottet och vinstskatt kommer inte behöva betalas ut inom de närmaste åren. Investeringar Investeringarna under kvartalet uppgick till 16 MSEK och avser i huvudsak hyresgästanpassningar i befintliga fastigheter. Kvartalets investeringar indelas i tre kategorier: Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader var något högre än ifjol på grund av en viss ökning av underhållsåtgärder. Året inleddes även med en snörik och kall vinter vilket medfört att driftoch underhållskostnader var något högre än förväntat. Vissa driftsinvesteringar, med målet att minska energiförbrukning, har senarelagts till Q2 och kommer få positiv resultateffekt under andra halvåret 2011. Fastighetskostnaderna uppgick för första kvartalet till 45 MSEK. Typ av investering MSEK Investering befintlig kund 4 Investering ny kund 10 Driftsinvestering 2 Totalt 16 Administration Administrationskostnaderna har reducerats genom omförhandling av ursprungliga rådgivnings- och managementavtal. Finansnetto Räntekostnad på bankfinansieringen uppgick till 45 MSEK vilket motsvarar 5,6 procent i ränta. Lånet är säkrat med fyra olika räntederivat. Räntekostnad på reverslånen uppgick till 6 MSEK, räntenivån på reverslånen är 6,9 procent fast ränta. Lånestruktur Typ av lån Förfalloår Lån MSEK Ränta Bankfinansiering 2013 3 238 5,6 % Reverslån 1 2013 175 6,9 % Reverslån 2 2013 175 6,9 % Totalt 3 588 5,7 % SveaReal AS Kvartalsrapport Q1 2011 5
Makroanalys Sverige Makroekonomi 2010 var ett rekordstarkt år för svensk ekonomi och den ekonomiska tillväxten hämtade sig från den svaga utvecklingen under 2009. Den ekonomiska tillväxten avtar visserligen, men den ser ut att bli mindre ostadig de närmaste åren. Sysselsättningen ligger också på rekordnivå och arbetslösheten fortsätter att sjunka. Ekonomisk tillväxt BNP Svensk export utgör en stor del av den svenska ekonomin och var därmed en stor orsak till nedgången 2008 2009. Internationell konsumtion och investering föll drastiskt, och osäkerheten kring den ekonomiska utvecklingen var stor. Ekonomins stora exportandel gjorde att Sverige drabbades hårdare än jämförbara länder, men också att återhämtningen blev mycket kraftig när utvecklingen vände, och exporten är nu nästan uppe i samma nivå som före finanskrisen. Jämfört med 2010 förväntas däremot tillväxten i BNP under 2011 att avta något på grund av en avtagande ökning av efterfrågan av exportvaror. Exportindustrin märker även en ökande press på grund av den starka kronan. Konjunkturinstitutet förutspår ändå en BNP-tillväxt på över 4 procent, jämfört med 5,3 procent 2010. Räntor och inflation Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari och därefter till 1,75 procent i april 2011, vilket överensstämmer med signalerna på successiva räntehöjningar de kommande åren. Riksbankens ränteprognoser pekar på ytterligare ökning till 2 procent under 2011 och 3 procent 2012. Låga räntor internationellt sett begränsar dock Riksbankens möjlighet att höja räntan mycket, eftersom det skulle skapa lägre inhemsk efterfrågan och en starkare krona. Den underliggande inflationen är fortsatt låg. Trots den starka utvecklingen på arbetsmarknaden har lönetillväxten varit begränsad. Konjunkturinstitutet förväntar sig däremot att konsumentprisindex KPI, som inkluderar de stigande räntekostnaderna, hamnar på 3,2 procent 2011, vilket ligger betydligt över inflationsmålet. Under 2011 pressas inflationen även upp av högre energipriser, men förväntas gå tillbaka under 2012 till 2,2 procent. Styrränta med osäkerhetsintervall: KPI med osäkerhetsintervall: (Källa: Sveriges Riksbank) Arbetsmarknaden Antalet sysselsatta i Sverige har under 2010 stigit till rekordnivå, och det är en utveckling som har fortsatt under 2011. Det innebär att sysselsättningen nästan är tillbaka på samma nivå som före finanskrisen. Allt eftersom den ekonomiska tillväxten avtar under 2011 och 2012 förväntas ökningen i sysselsättningen också avta, men stabiliseras på en relativt hög nivå. Arbetslösheten har sjunkit under 2010 och låg på 8 procent det fjärde kvartalet 2010. Konjunkturinstitutet förutspår fortsatt sjunkande arbetslöshet, men utvecklingen förväntas avta i samband med en sjunkande aktivitet i ekonomin och med en ökande tillgång på arbetskraft. Prognoserna pekar på en arbetslöshet på 7,3 procent i slutet av 2011, som sjunker till 6,9 procent under 2012 en något starkare utveckling än man tidigare väntat sig. 6 SveaReal AS Kvartalsrapport Q1 2011
Ökat miljöengagemang Vi samarbetar med våra kunder för att tillsammans uppnå våra miljömål. På SveaReal har vi som målsättning att aktivt ta ansvar för vår miljö ur ett långsiktigt perspektiv. Vi har påbörjat ett antal åtgärder och aktiviteter för att inom en snar framtid bland annat bli GreenBuilding-partner. Ett flertal driftinvesteringar görs nu löpande för att sänka energiförbrukningen i SveaReals bestånd med målet att sänka den totala energiförbrukningen med 5 procent under 2011. Vi hoppas att några av dessa investeringar kan ge en besparing på 25 procent och då finns möjligheten att Green Building-certifiera även dessa fastigheter, säger Henrik Rönndahl, miljöansvarig på SveaReal. SveaReal har även som målsättning att inom kort helt ersätta samtliga oljeuppvärmda fastigheter med miljövänligare alternativ. Vi samarbetar med våra kunder för att tillsammans uppnå våra miljömål vi fokuserar bland annat på mer miljövänliga och energisnåla fastigheter. I dagsläget återstår två fastigheter som är oljeuppvärmda men de är på väg att bytas ut inom kort, konstaterar Henrik Rönndahl. Eventuell nyproduktion och tillbyggnation av SveaReals fastigheter kommer att utföras enligt GreenBuildings normer. Avstämning miljömål 2011 En fastighet skall vara GreenBuilding-certifierad innan 31 december 2011. Ansökan om certifieringen av Svinbådan 4 i Malmö är inskickad till Green Building Council i april. Arbetet beräknas utföras under hösten 2011. Sammanställning av betydande miljörisker för hyresgäster och fastigheterna till exempel PCB, radon, minska koldioxidutsläppen. Pågående beräknas klart september 2011. PCB, gäller fastigheter byggda mellan 1956 1973, slutmålet är att samtliga fastigheter skall vara inventerade under 2011. Fastigheterna i Öresundsregionen samt Borås är klara. Inventering pågår i Stockholm och Västerås. Totalt är elva av 24 fastigheter inventerade. Sex av dessa är sanerade. (Saneringen skall vara genomförd 2014 2016 beroende på fastighetstyp och ålder.) Ersätta oljeuppvärmda fastigheter med annan uppvärmningsform. Processen är i sitt slutskede. SveaReal AS Kvartalsrapport Q1 2011 7
Kontakt SveaReal AB Box 265 401 24 GÖTEBORG Besöksadress: Stampgatan 14 Telefon: 031-63 65 80 www.sveareal.com För ytterligare information, kontakta VD Claes Malmkvist, 031-63 65 90 eller CFO Jesper Mårtensson, 031-63 65 81. 8 SveaReal AS Kvartalsrapport Q1 2011