God fastighetsmäklarsed 2007-03-26 Deposition
1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Avtal om handpenning... 4 3.2 Depositionsavtalet... 4 4. Krav på deposition... 4 5. Utformning av depositionsavtal... 5 5.1 Underskrifter... 5 5.2 Villkoren i depositionsavtalet... 5 6. Hantering av deponerade medel... 5 7. Utbetalning av deponerade medel... 6 8. Ränta på deponerade medel... 6 8.1 Räntebärande konto... 6 8.2 Uppgift om ränta... 7 8.3 Utbetalningen av ränta... 7 2
2. Förord Fastighetsmäklarnämnden utövar tillsyn över fastighetsmäklare och kontrollerar att de följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarlagen (1995:400), fortsättningsvis FML, innehåller handlingsregler för fastighetsmäklare men även en så kallad generalklausul 12 första stycket FML om god fastighetsmäklarsed av följande lydelse. Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. God fastighetsmäklarsed har i övrigt, i enlighet med lagstiftarens intentioner, under åren utvecklats och närmare preciserats bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens beslut och domstolsavgöranden i ett stort antal tillsynsärenden. Fastighetsmäklarnämndens verksamhet startade år 1995. I nämndens årsböcker har praxis i tillsynsärenden sammanställts från och med år 2000. Serien God fastighetsmäklarsed är framtagen för att på ett enkelt sätt göra vissa av nämndens överväganden och avgöranden tillgängliga för fastighetsmäklarna. Vi har försökt att på ett överblickbart sätt redogöra för ett antal frågor som är viktiga för fastighetsmäklare och konsumenter. I God fastighetsmäklarsed återges lagtext, förarbeten, kommentarer och praxis. Vad som återges vid rubriken är uttalanden som nämnden gjort i givna beslut. Det gäller inte nödvändigtvis beteenden som nämnden varnat för, den kanske bara uttryckt kritik eller påpekat, men ändå är uttalandet att betrakta som vägledning för mäklare, som har att iaktta god fastighetsmäklarsed. Eftersom materialet är hämtat från besluten och eventuellt omformulerat endast för att bli förståeligt, innehåller det olika verbformer såsom bör och skall. Det är meningen. Nämnden ser sig för närvarande förhindrad att återge annat än det som nämnden uttalat i sina beslut. Efter varje praxisåtergivande anmärks nämndens beslutsnummer såsom det anges i årsböckerna. I den mån ärendet behandlats i domstol återges domstol, dag för dom och målnummer (om domen inte vunnit laga kraft anges det särskilt). För en mer fullständig upplysning om respektive ärende och vad nämnd och domstol uttalat hänvisas läsaren till årsböckerna och domstolsavgörandena. Beslut som meddelats under innevarande år anges med beslutsdatum. Kommentarerna har tillkommit i syfte att underlätta läsningen och ge ytterligare vägledning för vad som bör anses utgöra god fastighetsmäklarsed. För frågor står Fastighetsmäklarnämnden till förfogande. 3
3. Allmänna förutsättningar 3.1 Avtal om handpenning Lagen Kommentar Enligt 12 andra stycket FML skall mäklaren utan dröjsmål överlämna handpenningen till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Mäklaren bör normalt verka för att köparen erlägger handpenning i samband med att köpekontrakt undertecknas. Syftet är att handpenningen utgör säkerhet för säljarens ersättningskrav vid köparens eventuella avtalsbrott. Mäklaren kan inte göra gällande någon självständig rätt till handpenningen. Det är säljaren och köparen som skall komma överens om huruvida handpenningen omedelbart skall vidarebefordras till säljaren eller om mäklaren skall ha hand om den. Det kan ligga i både säljarens och köparens intresse att handpenningen innestår hos mäklaren till dess att det finns ett bindande köp (prop. 1994/95:14 s. 54-55). 3.2 Depositionsavtalet Parterna kan ge mäklaren ett särskilt uppdrag att förvalta handpenningen. Ett sådant uppdrag skall grunda sig på ett avtal mellan säljaren, köparen och mäklaren. Mäklaren skall informera parterna om innebörden innan avtal om deposition träffas (jämför prop. 1994/95:14 s. 76). Avtal om deposition utgör en överenskommelse mellan köpare, säljare och mäklare. Om inte särskilt depositionsavtal tecknas bör i vart fall samtliga tre parter underteckna köpekontraktet (2004-01-21:10 med hänvisning till 2002-02-18:3). 4. Krav på deposition Kommentar I vissa situationer åligger det mäklaren att verka för att deposition sker (jämför prop. 1994/95:14 s. 54-55). Det förekommer att köparen ges rätt att inom en viss tid utföra besiktning av objektet och därefter ta ställning till om denne vill fullfölja köpet eller inte. Köpekontrakt kan även innehålla villkor om till exempel köparens finansiering av köpet, byten eller säljarens köp av nytt objekt. Andra återgångsvillkor kan avse förhållanden som omfattas av viss lagstiftning, som t.ex. fastighetsbildning, medlemskap i bostadsrättsförening, beslut av överförmyndaren eller kommunal förköpsrätt. I sådana situationer skall mäklaren verka för att avtal om deposition träffas mellan parterna. 4
En mäklare måste kunna avgöra när det finns anledning att föreslå parterna att handpenningen deponeras. Det följer av omsorgsplikten i 19 FML (2004-12-15:4). 5. Utformning av depositionsavtal 5.1 Underskrifter Överenskommelse om deposition av köpeskillingen är ett avtal mellan köparen, säljaren och mäklaren och skall bekräftas av samtliga tre parter (2005-02-23:2 med hänvisning till 2002-03-20:5). 5.2 Villkoren i depositionsavtalet Mäklaren skall se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen skall utbetalas. Överenskommelsen skall utformas så att mäklaren utifrån uppställda villkor skall kunna göra en självständig bedömning av vem som har rätt till medlen (2005-02-23:2 med hänvisning till 2002-03-20:5, även 2004-05-12:1 och 2006-11-15:3). Det åligger mäklaren att ombesörja att depositionsavtalet står i överensstämmelse med köpekontraktets villkor (2004-03-24:5). 6. Hantering av deponerade medel Lagen Enligt 12 tredje stycket FML skall pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning hållas skilda från egna tillgångar. Medlen anförtros mäklaren med redovisningsskyldighet. För att huvudmannen skall ha rätt till medlen framför andra borgenärer vid t.ex. en konkurs krävs att medlen hålls avskilda enligt lagen (1944:181) om redovisningsmedel. Mäklaren uppfyller normalt detta krav genom att sätta in klientmedlen på ett s.k. klientmedelskonto (2006-09-27:5). Mäklaren är skyldig att säkerställa att deponerade medel är skyddade från krav från såväl mäklarens som andras borgenärer samt att medlen finns tillgängliga för mäklaren för att omgående kunna redovisas när förutsättningar för detta föreligger (2006-09-27:5). Mäklaren skall hantera medlen i enlighet med överenskommelsen (2004-03-24:5). Se även faktabladet Bra för fastighetsmäklaren att veta om Klientmedel och klientmedelskonton. 5
7. Utbetalning av deponerade medel När en mäklare tar emot medel för förvaring på klientmedelskontot blir mäklaren redovisningsskyldig för dessa. Mäklaren har att på egen risk pröva huruvida den köpare eller säljare som kräver betalning har rätt till medlen. Mäklaren kan inte innehålla betalningen på den grunden att mottagarens rätt är vansklig att bedöma. Den omständigheten att den andra parten också gör anspråk på betalning utgör inte någon grund för att innehålla betalningen till dess parterna inbördes slitit tvisten om bättre rätt till medlen (2005-02-23:2 med hänvisning till HD:s dom 2001-05-09, T 339-99). När en part önskar frånträda en fastighetsaffär är det lämpligt att mäklaren kontaktar samtliga parter innan återbetalning sker av de medel som mäklaren förvaltar på uppdrag av parterna (2004-02-25:4 med hänvisning till 2002-03-20:2). Mäklaren har en skyldighet att utan dröjsmål fullgöra sin redovisningsskyldighet. Om mäklaren betalar till fel part upphör i princip inte mäklarens skyldighet att betala till den som rätteligen skall ha handpenningen (2004-05-12:8). Den omständigheten att mäklaren enligt överenskommelsen i depositionsavtalet haft rätt att vid redovisningen erhålla provision har inte ansetts medföra att mäklaren på grund av sin fordran mot säljaren haft rätt att innehålla köparens del av den deponerade handpenningen. Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare underlåter att redovisa deponerade medel när förutsättningarna för detta är uppfyllda även om det vid mäklarens avräkning för sin provision inte finns några medel kvar att utbetala (2006-12-13:2, ej laga kraft). Kommentar Mäklaren kan avtala med parterna om att deponerade medel inte behöver betalas ut förrän en eventuell tvist är löst genom lagakraftvunnen dom eller skriftlig förlikning. Om det är oklart vem av parterna som har rätt till handpenningen kan mäklaren låta deponera handpenningen hos länsstyrelsen med stöd av 1 andra stycket lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. 8. Ränta på deponerade medel 8.1 Räntebärande konto Mäklaren är skyldig att göra deponerade medel räntebärande (prop. 1994/95:14 s. 76). 6
8.2 Uppgift om ränta Mäklaren skall alltid lämna uppgift om den ränta som utgått på deponerade medel oavsett vad som avtalats om dess utbetalning. Härigenom får den som har rätt till de deponerade medlen en möjlighet att se i vad mån han även har rätt till ränta vid utbetalningen (2005-04-13:3, 2005-11-16:8, 2004-01-21:10). Vid redovisning av ränta bör uppgift lämnas om räntesats och det antal dagar som klientmedlen varit deponerade (2004-04-21:5). 8.3 Utbetalningen av ränta Mäklaren har inte någon rätt till den upplupna räntan. Denna skall oavkortad utbetalas till den som får kapitalbeloppet. Ersättningen för mäklarens arbete med hanteringen av handpenningen får anses ingå i den normala ersättningen för arbetet med ett uppdrag (prop. 1994/95:14 s. 76). Parterna kan genom avtal i samband med deposition komma överens om att ränta under 100 kr inte utbetalas av mäklaren (jämför protokoll FMN 11/99 p. 2). Det strider mot god fastighetsmäklarsed att en mäklare avtalar om att få tillgodogöra sig ränta som överstiger 100 kr (2005-04-13:3). 7