Bundna bolån Vad anser svenska folket Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se
2 (8) Innehåll Enkät om bolåneräntor... 3 Bakgrund... 3 Mål och Syfte... 3 Sammanfattning av resultatet... 4 Analys... 4 Frågor och resultat... 5 Fakta om ränteskillnadsersättning... 6 Exempel... 6 Vad bör göras?... 7 Villaägarnas förslag... 7 Exempel... 7
3 (8) Enkät om bolåneräntor Under november 2012 genomförde Villaägarnas Riksförbund en enkätundersökning om hur bolånetagare ser på sina bundna bostadslån. Undersökningen genomfördes via webben och marknadsfördes bl.a. genom Villaägarnas nyhetsbrev. Bakgrund Villaägarnas Riksförbund arbetar för ökad konkurrens på bolånemarknaden. Ett hinder för kunders rörlighet är att bolånekunder väljer att dela upp sitt bostadslån i flera små lån för att sprida riskerna. Risken i sammanhanget utgörs av faran att ett lån förfaller när ränteläget råkar vara högt. Därför ger många bankekonomer rådet att dela upp bostadslånet i flera delar med olika förfallodag. Nackdelen med att dela upp ett bostadslån i flera delar på olika löptider är att det alltid uppstår en kostnad i form av s.k. ränteskillnadsersättning för de lån som har löptid kvar. En bolånekund med flera lån på olika löptider är aldrig helt rörlig. Mål och Syfte Enkätundersökningens mål var att ta reda på om bolånetagare är nöjda med att ha bundna bolåneräntor, vem som var drivande i beslutet för det enskilda hushållet att välja bundna bostadslån och om banken ifråga informerade om kostnaden för att bryta ett bundet bostadslån i förtid s.k. ränteskillnadsersättning.
4 (8) Sammanfattning av resultatet 1495 svar varav 1484 har bolån 1061 av de svarande har flera bundna bolån på spridda löptider 359 (34%) av 1061 har någon gång ångrat att man har flera bundna lån på spridda löptider 388 (37%) av 1061 bedömer att man förlorat ekonomiskt på att ha flera lån på olika löptider 333 (32%) av de som har bundna och spridda lån uppger att: Min bankkontakt var klart ledande i beslutet att dela upp bostadslånet på flera löptider och jag känner inte att jag blev informerad om konsekvenserna av det beslutet. 818 av 1395 svarande uppger att banken inte informerade om vad det kostar att bryta ett bundet bolån (ränteskillnadsersättning) 272 av de 371 som uppgav att Min bankkontakt var klart ledande uppger att banken inte informerade om kostnaden för att bryta ett bundet bolån Analys Ca. en tredjedel, 34 och 37 procent av de som har bundna och spridda lån ångrar och anser sig ha förlorat ekonomiskt på detta Betydligt fler med bundna lån (32%) anser att bankkontakten var ledande i beslutet att binda lånen än de inte har bundit lånen (19%) Under hälften av dem med bundna lån (29%) uppger att man fattade sitt räntebeslut helt själv jämfört med dem som inte valt bundna lån (61%) Både bland bolånetagare med bundna och lån och bland de som inte har det anses informationen från banken om ränteskillnadsersättning vara otillräcklig
5 (8) Frågor och resultat 1. Har du eller har haft bostadslån? Ja 1485 Nej 11 Totalt 1496 2. Har du delat upp ditt bostadslån i mer än ett lån och spridit ut löptiderna? Ja 1061 72% Nej 418 28% Totalt 1479 100% 3. Om "ja" på 2. Har du någon gång ångrat att du splittrade upp ditt bostadslån på flera lån på olika löptider? Ja 359 34% Nej 693 66% Totalt 1052 100% 4. Om ja på 2. Bedömer du att du förlorat ekonomiskt på att du splittrat upp ditt bostadslån på flera små lån på olika löptider? Ja 388 37% Nej 664 63% Totalt 1052 100% 5. Uppfattar du att du själv kom fram till att du skulle dela upp ditt bostadslån på flera mindre lån på olika löptider eller att det mer var din bankkontakt som gav det rådet och du följde det? Välj det alternativ som bäst beskriver hur beslutet gick till. Svarade ja på fråga 2. (Har bundna lån) Svarade nej på fråga 2. (Har inte bundna lån) a. Jag fattade beslutet helt själv och förstod konsekvenserna. 300 29% 119 61% b. Jag fattade beslutet helt själv men har först senare förstått att det fått konsekvenser för mina möjligheter att byta bank. c. Jag fattade beslutet tillsammans med min bankkontakt men han/hon gjorde klart för mig konsekvenserna. d. Min bankkontakt var klart ledande i beslutet att dela upp bostadslånet på flera löptider och jag känner inte att jag blev informerad om konsekvenserna av det beslutet. 249 24% 20 10% 164 16% 18 9% 333 32% 38 19% Totalt 1046 100% 195 100% 6. Blev du informerad av din bank vad det kostar dig att i förtid avbryta ett bundet bolån s.k. ränteskillnadsersättning? Svarade ja på fråga 2. (Har bundna lån) Svarade nej på fråga 2. (Har inte bundna lån) Ja 429 41% 148 44% Nej 626 59% 192 56% Totalt 1055 100% 340 100%
6 (8) Fakta om ränteskillnadsersättning Om ett hushåll pga. någon oförutsedd händelse som dödsfall, skilsmässa, utlandsflytt eller annan orsak väljer att sälja sin bostad och återbetala sitt bostadslån i förtid har banken rätt till kompensation. Kompensationen kallas ränteskillnadsersättning och ska kompensera banken för den förlust som uppstår när kunden inte längre betalar avtalad ränta på sitt bundna lån. Ränteskillnadsersättning regleras genom 36 Konsumentkreditlagen. Den anger att bolåneinstitutet har rätt att kräva den avtalade räntan av kunden minus närmast liggande statslåneräntor (före och efter förfallodag) med ett tillägg om en procent. Exempel En kund har ett bundet bolån som uppgår till 1,3 miljoner kronor som förfaller den 7 december 2015. Bolånet är från början femårigt. Listräntan för femåriga bolån var den 7 december 4,50-4,60 %. Avtalad räntan i detta fall antas vara 4,50%. Under hösten 2012 måste kunden av något skäl avbryta bolånet. Det kan bero på dödsfall, skilsmässa eller annan orsak som kunden inte kunde förutse när bolånet bands. Dödsboet eller kunden själv betalar av lånet efter snabb försäljning den 14 december 2012. I det här exemplet blir kunden skyldig banken ca. 102 500 kronor utöver återbetalningen av lånet i s.k. ränteskillnadsersättning. Kostnaden utgörs av skillnaden mellan 4,50% och närmaste statslåneränta plus 1 procentenhet total ca. 1,75%. Kunden får även tillgodoräkna sig nuvärdet av återbetalningen. Kundens skuld till banken blir således detsamma som att lånet fortsatt att löpa fast med en ränta om 2,75%. Detta trots att banken återfått hela lånet och kan låna ut hela summan till en annan kund.
7 (8) Vad bör göras? Villaägarnas Riksförbund arbetar för mer rimliga villkor för hushåll som av olika måste bryta bundna lån i förtid samt bättre informationsgivning från bankernas sida så att hushållen inser konsekvenserna av att ha bundna bolån och i synnerhet spridda sådana. För närvarande pågår ett internt arbete på Justitiedepartementet och Finansdepartementet med att se över reglerna för ränteskillnadsersättning. Regeringen aviserade i budgetpropositionen för 2013 att förändringar kan komma att ske. Villaägarnas förslag Den kund som bryter ett bundet bolån bör vara skyldig att kompensera banken för det. Om det är en alltför låg kostnad för en kund att avbryta ett bundet lån kommer bankerna att prissätta långa bundna lån med höga räntor vilket innebär att hushållen inte får samma tillgång till långfristiga lån som idag. Det anser inte Villaägarna är att eftersträva. Dock måste den böter som drabbar en bolånekund som avbryter ett bundet lån genom ränteskillnadsersättning mildras något. Villaägarna anser att bankens upplåningskostnad är en mer rimlig referenspunkt än statslåneräntan som för närvarande utgör grunden för ränteskillnadsersättning. Statslåneräntan är för närvarande låg. Dessutom har flera bankföreträdare under 2012 uttalat att sambandet mellan statslåneräntor och bolåneräntor försvagats som ett resultat av finanskrisen som började 2008. Istället för statslåneräntan bör därför bostadsobligationsräntorna och Stiborräntorna utgöra referensräntor. Dessa räntor beskriver bättre bankernas alternativkostnad när en kund avslutar ett bundet lån i förtid. EXEMPEL Marknadsräntor 14 dec 2012 STIBOR 3M STIBOR 6M STIBOR 9M STIBOR 12M BoObl 2Y BoObl 5Y 1,448 1,54 1,638 1,742 1,29 1,855 Enligt Villaägarnas förslag ska referensräntan hämtas från räntesatserna i tabellen ovan. I exemplet förfaller lånet som sägs upp i förtid om tre år. De närmast liggande marknadsräntorna är bostadsobligationsräntorna (BoObl 2Y och BoObl 5Y). En interpolering av dessa ger en referensränta på 1,43%.
8 (8) Till referensräntan läggs som i nuvarande regler en procentenhet vilket gör att kunden kan tillgodoräkna sig 2,43% istället för 1,75% med nuvarande regler. Ränteskillnadsersättningen blir i så fall 78 000 kronor istället för 102 500 kronor när en kund bryter ett bolån på 1,3 miljoner tre år i förtid med en bunden ränta på 4,5%. I tidigare beskrivet exempel med nuvarande regler blir resultatet en något lägre ränteskillnadsersättning än med nuvarande regler. Dock alltjämt ett så kännbart belopp att kunden knappast säger upp lånet av ekonomiska skäl..