Promemoria samt rekommendation avseende krediter som är förenade med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt m.m.

Transkript

1 1 Svenska Bankföreningen Promemoria samt rekommendation avseende krediter som är förenade med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt m.m. (bolån) I den nya konsumentkreditlagen särregleras bolån i vissa avseenden. Eftersom Bankföreningen inte har något befintligt formulär anpassat för bolån har föreningen valt att, istället för att ta fram ett sådant formulär, informera medlemmarna om några speciella aspekter kring bolån samt ge vägledning kring hur vissa avtalsvillkor skulle kunna utformas. Andra viktiga förändringar i konsumentkreditlagen som generellt påverkar skuldebrevs utformning framgår av revideringarna i formuläret Skuldebrev 1 K. 1. Ny definition av bolån I tidigare konsumentkreditlag användes uttrycket kredit för bostadsändamål som begrepp. Den nya konsumentkreditlagen innehåller vissa särregler för: en kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller som är förenad med motsvarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet Detta kan ses som en ny definition av det som vardagligt benämns bolån eller bostadskrediter. Som fast egendom räknas också andelslägenheter. Med liknande rätt avses t.ex. andel i bostadsförening. Ändringen innebär att det inte är nödvändigt att utreda och eventuellt föra bevisning om ändamålet med en viss kredit. I stället räcker det med att konstatera att säkerhet av visst slag har lämnats. Till exempel omfattas numera situationen om en konsument belånar sin fastighet för att köpa en bil av begreppet. Samtidigt kan vissa krediter som tidigare ansetts vara för bostadsändamål nu falla utanför, t.ex. då kunder temporärt pantsätter spärrmedel med bunden ränta i samband med nybyggnation. Detta kan få konsekvenser vid beräkningen av ränteskillnadsersättningen, se avsnitt 6 nedan. En fråga som uppkommer är hur man bör se på en kredit har både fast och lös egendom som säkerhet. Konsumentkreditgruppen menar reglerna som tar sikte på krediter som har pant rättfast egendom, tomträtt etc. rimligtvis bör gälla även för krediter där panträtten i fast egendom eller liknande kombineras med annan säkerhet. Nedan anges bolån som en samlande beteckning för kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller som är förenad med motsvarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet. 2. Förhandsinformation

2 2 I den nya konsumentkreditlagen uppställs krav på kreditgivare att tillhandahålla utförlig förhandsinformation genom en särskild blankett Standardiserad europeisk konsumentkreditinformation. För bolån har dock ett viktigt undantag gjorts. Eftersom det för bostadskrediter finns en frivillig europeisk bolånekod samt att flertalet kreditgivare i Sverige har åtagit sig att följa koden är det enligt lagstiftarens mening tillräckligt att lämna denna förhandsinformation till konsumenter. Bolånekoden har godkänts av Europeiska kommissionen, som den 1 mars 2001 utfärdade en rekommendation, C (2001) 477, om förhandsinformation som ska lämnas av långivare som erbjuder bostadslån. Införandet av koden har skett genom att de enskilda instituten utfäst sig att följa koden. Detta har anmälts till EU-kommissionen för införande i ett register över de institut som antagit koden. Koden började tillämpas under hösten Alla medlemmar i Bankföreningen, som när koden infördes förmedlade bolån, har anslutit sig till koden. Information om koden och om de anslutna instituten finns på kommissionens hemsida: Lagstiftaren har dock valt att inte helt undanta bostadskrediter från krav på förhandsinformation i lagen, mot bakgrund av att bolånekoden är frivillig. Oavsett om ett institut är ansluten till bolånekoden eller inte ska som förhandsinformation alltid framgå: information om krediträntan, avgifter, den effektiva räntan, kreditbeloppet samt avtalets löptid. Eftersom dessa uppgifter också ska lämnas enligt bolånekoden bör dock denna kod vara tillräcklig. 3. Information om ränteändringar Enligt 19 i nya konsumentkreditlagen ska kreditgivaren underrätta konsumenten om en ränteändring innan den börjar gälla, eller periodvis om ändringen enbart beror på en ändring i referensräntan periodvis, under förutsättning att parterna har avtalat om det och den nya referensräntan har offentliggjorts och är tillgänglig hos kreditgivaren. För bolånen får kreditgivaren dock, såsom tidigare, istället informera om ränteändringar genom annonsering i dagspress. Sker underrättelsen genom annonsering, ska konsumenten underrättas personligen senast i samband med nästa avisering eller kontoutdrag. I lagtexten står det att kreditgivaren får underrätta genom annonsering i dagspress. Det finns alltså inte något hinder för att informera om ränteändringar avseende bolån innan de sker. Konsumentkreditgruppen rekommenderar att det i villkor avseende bolån införs ett villkor med följande innebörd: Banken informerar om ändrad räntesats genom att kredittagaren underrättas innan ändringen antingen genom särskilt meddelande eller genom annonsering i dagspress följt av ett meddelande om ändringen i nästa låneavisering till kredittagaren. Sker ränteändringen enbart till följd av förändringar av referensräntan får kredittagaren underrättas periodvis efter att ändringen börjat gälla t.ex. i samband med nästa låneavisering. Information om den aktuella nivån på referensräntan finns dock alltid tillgänglig hos banken så snart som den nya referensräntan har offentliggjorts. 4. Information om den sammanlagda kreditkostnaden Av konsumentkreditlagen 14 2 st. (som hänvisar till 8 p 7) följer att det sammanlagda belopp som konsumenten ska betala ska anges i kreditavtalet. Med det sammanlagda belopp som konsumenten ska betala avses summan av kreditbeloppet och kreditkostnaden. Kreditkostnaden är det sammanlagda beloppet av räntor, avgifter och andra kostnader som konsu-

3 3 menten ska betala med anledning av krediten, dock med undantag för notariatsavgifter (vilket inte är aktuellt för svensk del). För bolån är det mycket svårt att ange det sammanlagda beloppet. Bolånen löper ofta under mycket lång tid, kanske 50 år, och det är i princip omöjligt att förutse vad kostnaden kommer i slutändan eftersom ränteläget ändras över tiden och kunden kanske väljer att binda räntan under viss tid etc. Oavsett vilket belopp som kommer att anges i avtalet riskerar det att bli missvisande för kunden. Trots detta måste dock informationen om det totala beloppet anges enligt den nya lagen. Konsumentkreditgruppen rekommenderar att det i villkor som rör bolån förs in en rad med rubriken Det totala beloppet som motsvarar blankettdelen av formulär Skuldebrev 1 K: Det totala beloppet som ska betalas Se punkten X i Allmänna villkor och därtill en text i allmänna villkor enligt följande: Det totala beloppet som ska betalas är summan av kreditbeloppet och kredittagarens samlade kreditkostnader. Det totala beloppet som anges i avtalet ger endast en indikation på vad det totala beloppet kan komma att bli. Eftersom bolån löper under mycket lång tid samt lånets löptid kan det totala beloppet för krediten inte förutses vid tidpunkten för skuldebrevets upprättande. Det totala beloppet beräknas istället utifrån de förutsättningar som gäller vid tidpunkten för skuldebrevets upprättande och bör endast ses som ett exempel. 5. Betalningsplan Konsumentkreditagens bestämmelser om betalningsplan (16 ) gäller inte för bolån. Lagstiftaren har medgett undantag från kravet att tillhandahålla betalningsplan under avtalets löptid för bolån eftersom dessa ofta är indelade i olika villkorsperioder. Räntevillkoren och amorteringstakten ändras i och med att en ny villkorsperiod inträder. Notera dock att det enligt bolånekoden punkt 14 framgår att långivaren i förhandsinformationen bör lämna ett exempel på en fullständig amorteringsplan med åtminstone följande uppgifter: månads- eller kvartalsbetalningar (om så är fallet) under det första året. därefter årsbelopp under hela lånets löptid. Planen bör innehålla uppgifter om kapitalbelopp att återbetala per år, räntebelopp per år, kvarstående skuld, belopp för varje amortering, summan av räntor och amorteringar under lånets löptid. Det bör tydligt anges att planen enbart är ett exempel och att avvikelse kan ske t.ex. om det erbjudna bostadslånet löper med rörlig ränta. 6. Beräkning av ränteskillnadsersättning Kreditgivaren har, såsom tidigare, rätt till ränteskillnadsersättning, under förutsättning att det framgår av avtalet och att räntan är bunden när förtidsbetalningen sker. Metoden för att be-

4 4 räkna ersättning vid förtidsbetalning av bostadskrediter har inte ändras. För andra krediter införs en ny schablonberäkningsmodell. Den nya konsumentkreditlagen medför emellertid att det av avtalet ska framgå konsumentens rätt till förtidsbetalning samt kreditgivarens rätt till ränteskillnadsersättning och hur denna ersättning ska beräknas. Formuläret skuldebrev 1 K utgår från förutsättningen att krediten löper med rörlig ränta och eftersom ränteskillnadsersättning då inte blir aktuellt är formuleringarna i allmänna villkor kortfattade. För bolån bör dock en utförligare villkorstext utformas, förslagsvis: Kredittagaren har rätt att när som helst helt eller delvis betala krediten i förtid. Betalar kredittagaren krediten i sin helhet ska kredittagaren härutöver betala ränta och andra kostnader för krediten för krediten fram till tiden för förtidsbetalningen men inte för tiden därefter. Om krediträntan är rörlig när förtidsbetalningen sker får banken inte tillgodoräkna sig någon ersättning för att krediten betalas i förtid. Om krediträntan är bunden när förtidsbetalningen sker har kreditgivaren rätt att för den tid som återstår ta ut ränteskillnadsersättning. Det gäller dock inte för den del av räntan som motsvaras av en kreditgarantiavgift, när statlig kreditgaranti har lämnats och avgift utgår för garantin. Ränteskillnadsersättningen får högst motsvara skillnaden mellan räntan på krediten och räntan på statsskuldväxlar med en löptid som motsvarar återstående räntebindningstid ökad med en procentenhet, om den tid för vilken ersättningen ska betalas är kortare än ett år. Om betalningstiden överstiger ett år får ränteskillnadsersättningen högst motsvara skillnaden mellan räntan på krediten och räntan på statsobligationer med en förfallotid som motsvarar återstående räntebindningstid ökad med en procentenhet. Om krediten löses i förtid genom en betalning från en försäkring som garanterar återbetalningen, och täcker försäkringen inte ränteskillnadsersättning, har kreditgivaren inte rätt att ta ut ränteskillnadsersättning av kredittagaren. Av 36 fjärde stycket framgår att ersättning inte får tas ut vid en betalning från en försäkring som garanterar återbetalningen av krediten. Det rör sig t.ex. om försäkringar liknande borgen eller bankgaranti eller en försäkring som innebär att konsumentens betalningsansvar upphör för hela eller en del av krediten vid exempelvis sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall kan också omfattas, under förutsättning att försäkringen är sådan att den kan sägas garantera återbetalningen. I dessa fall har kreditgivaren inte rätt att ta ut ränteskillnadsersättning av konsumenten. Det finns dock inte något hinder för att det ingår i själva försäkringen att försäkringsbolaget täcker bankens krav på ränteskillnadsersättning då försäkringen utfaller. Som nämndes i avsnitt 1 har tidigare ordalydelse för bostadsändamål strukits från bestämmelsen om ränteskillnadsersättning. Detta kan få till följd att vissa krediter som tidigare ansetts vara för bostadsändamål nu kommer att falla utanför, t.ex. då kunder temporärt pantsätter spärrmedel med bunden ränta i samband med nybyggnation. För krediter som inte är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller som är förenad med motsvarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet gäller istället den nya schablonberäkningsmetoden där ersättningen får vara högst 0,5 procent av det förtidsbetalade beloppet om det är mindre tid än ett år kvar på kreditavtalets ordinarie löptid och i andra fall högst en procent av beloppet. Ytterligare ett exempel på en situation som kan bli problematisk är vid säkerhetsbyten, t.ex. ett bolån där pantbreven efter några år byts mot t ex spärrmedel. Det är oklart om det ingångna avtalet men den ursprungliga beräkningen för RSE gäller eller om den nya schablonberäkningsmodellen blir tillämplig. 7. Ångerrätt Bolån undantas uttryckligen från ångerrätten i konsumentkreditlagen. I avtalet ska emellertid såväl förekomst som avsaknad av ångerrätt redovisas. Av den anledningen föreslås följande text:

5 5 Avsaknad av ångerrätt Någon ångerrätt gäller inte för detta kreditavtal. 8. Uppsägning av kreditavtal med obestämd löptid i 37 I konsumentkreditlagen har det infört en ny bestämmelse om kreditavtal som löper med obestämd löptid. Det finns dock ett utryckligt undantag för bolån från denna bestämmelse. 9. Antal amorteringstillfällen En nyhet i förhållande till års lag är att antalet amorteringstillfällen tydligt bör framgå av avtalet, 14 2 st som hänvisar till 8 p 8. En ruta i befintligt fält har lagts till i Skuldebrev 1 K och en motsvarande formulering bör läggas till i skuldbrev för bolån. Förfallodagar Ränta och amortering, varje (månad, dag) Första förfallodag för ränta (år, månad, dag) Första förfallodag för amortering (år, månad, dag) Antal amorteringstillfällen: 10. Effektiv ränta Förklaringen till vad som avses med kreditkostnaden har ändrats i förhållande till 1992 års konsumentkreditlag. I formulär 1 K har tidigare mening Kreditkostnaden (ränta och särskilda avgifter enligt ovan) ersatts med uppräkningen (ränta, särskilda avgifter och andra obligatoriska kostnader). Detta med anledning av att kreditkostnad definieras i 2 såsom det sammanlagda beloppet av räntor, avgifter och andra kostnader som konsumenten ska betala med anledning av krediten, dock med undantag för notariatsavgifter. Det ska vara fråga om kostnader med anledning av krediten. Det innebär att även kostnader för t.ex. en försäkring avseende återbetalning ska inkluderas i kreditkostnaden, om försäkringen är obligatorisk. Också en eventuell skatt omfattas. Motsvarande ordalydelser bör föras in i skuldebrev som avser bolån. Effektiv ränta Årlig ränta f.n. % Kreditkostnaden (ränta, särskilda avgifter och andra obligatoriska kostnader) angiven som en årlig ränta beräknad på kreditbeloppet 11. Separata säkerheter I Skuldebrev 1 K har ett nytt avsnitt har förts in till följd av att begärda säkerheter måste framgå av avtalet, 14 som hänvisar till 8 punkten. I de flesta fall framgår pant eller borgensåtagandet av ett och samma skuldebrev, men i vissa fall kan den begärda säkerheten finnas i en separat handling t.ex. en separat borgensförbindelse eller en generell pantförskrivning. Förekomsten av sådan säkerhet bör emellertid framgå av avtalet. Det är enligt förarbetena tillräckligt att i allmänna termer informera om vilken typ av säkerhet som krävs, t.ex. pant i fast egendom eller borgen, utan att det preciseras i vilken egendom panten ska lämnas eller vem som ska ingå borgensåtagandet. Motsvarande skrivelser bör läggas in i skuldebrev som avser bolån.

6 6 Därutöver separat ställda säkerheter Borgen Pant Se separata handlingar En ny mening i har tillförts i villkorsdelen i Skuldebrev 1 K som förtydligar att pant kan förekomma i en separat handling. Panten ska utgöra säkerhet för borgensmans återkrav (regresskrav) mot kredittagaren i den mån banken inte tar panten i anspråk för kredittagarens förpliktelser enligt kontraktet eller annan förpliktelse gentemot banken för vilken denna pant också utgör säkerhet. Motsvarande mening bör föras in i skuldebrev avseende bolån. 12. Brandförsäkring I Skuldebrev 1 K har hela stycket avseende brandförsäkring har tagits bort eftersom formuläret utfår från pant i lösöre. Vidare har intygandet om att egendomen som pantsätts är brandförsäkrad strukits samt förbindelsen att vidmakthålla brandförsäkringen i minst samma omfattning så länge pantsättningen gäller tagits bort. För bolån bör emellertid dessa skrivelser vara kvar oförändrade. Brandförsäkring Försäkringsbolag Fullvärdeförsäkring Försäkringsbelopp, kr (om Nej ) Självrisk Ja Nej Nej Ja Kr (om Ja ) Jag/Vi bekräftar - att jag/vi har tagit del av ovanstående information och de villkor som anges i skuldebrevet, inbegripet Allmänna villkor för krediten, samt - att den egendom som pantsätts är brandförsäkrad enligt ovan. Jag/Vi förbinder mig/oss att vidmakthålla brandförsäkring enligt ovan av minst samma omfattning så länge pantsättningen gäller. Jag/Vi pantförskriver ovan angivna egendom till säkerhet för kredittagarens förpliktelser enligt detta skuldebrev. Pantsättningen sker på de villkor som anges i skuldebrevet, inbegripet Allmänna villkor för krediten. 13. Ytterligare begärd försäkring Av 14 2 st. punkten 4 i nya konsumentkreditlagen framgår att begärda försäkringar bör framgå av avtalet. I Skuldebrev 1 K har därför ett nytt avsnitt har lagts till med rubriken Begärd försäkring. Motsvarande rubrik bör införas i skuldebrev som avser bolån men med den justeringen att rubriken blir Ytterligare begärd försäkring eftersom brandskyddsförsäkring rimligtvis fortfarande ingår. Det som främst kan komma i fråga är när låneskyddsförsäkring begärs, men eventuellt andra försäkringar bör också anges.

7 7 Låneskydd/Annan försäkring Försäkring Försäkringsbolag 14. Borgen I Skuldebrev 1K har informationsrutan Att gå i borgen såsom för egen skuld -Information kompletterats med en skrivning om vad som gäller vid skuldsanering i enlighet med Bankföreningens rekommendationer i Direktionsbrev 1/2009 ( ). Den text som läggs in är: Skuldsanering inverkar inte på den rätt en borgenär har mot en borgensman. Motsvarande kompletteringar bör göras i skuldebrev avseende bolån. 15. Villkor för utnyttjande av krediten Enligt den nya konsumentkreditlagen ska villkoren för utnyttjande av krediten framgå av avtalet (enligt 14 2 st. som hänvisar till 8 p 3). En mening om att krediten utbetalas på det sätt och vid den tidpunkt som banken och kredittagaren kommer överens om har därför tillkommit i Skuldebrev 1 K och motsvarande skrivelse bör kompletteras i avtal avseende bolån. Krediten utbetalas på det sätt och vid den tidpunkt som banken och kredittagaren kommer överens om. 16. Meddelanden m.m. I skuldebrev 1 K har nya ordalydelser förts in som preciserar hur banken meddelar kredittagaren i fråga om krediten. Skrivelserna om meddelanden bör läsas tillsammans med avsnittet som rör ränteändringar. I fråga om bolån får dock kreditgivaren underrätta konsumenten om en ränteändring genom annonsering i dagspress följt av att konsumenten underrättas personligen senast i samband med nästa avisering eller kontoutdrag. Mot bakgrund av att avsnittet i allmänna villkor som rör meddelande har ändrats i Skuldebrev 1 K bör motsvarande ändringar framgå av skuldebrev för bolån, dock med en särskild hänvisning till villkoret som rör ränteändringar. Om kredittagaren är ansluten till bankens internettjänst eller annan elektronisk kommunikationstjänst kan banken tillhandahålla information och meddelanden till kredittagaren därigenom. I annat fall skickas information och meddelanden per post till den adress som är registrerad hos banken eller som i annat fall är känd för banken. I fråga om information angående ränteändringar gäller vad som föreskrivs i Punkt X Ränta. Information och meddelanden som lämnas via bankens internettjänst eller annan elektronisk kommunikationstjänst anses ha nått kredittagaren så snart den gjorts tillgänglig. Rekommenderat brev om krediten, som banken sänder till kredittagaren, borgensman och pantsättare ska anses ha nått adressaten senast på sjunde dagen efter avsändandet, om brevet sänts till den adress som är angiven i skuldebrevet eller som i annat fall är känd för banken. Kredittagaren, borgensman och pantsättare ska underrätta banken om ändring av adress och telefonnummer. 17. Tillämplig lag och domstol

8 8 I enlighet med Bankföreningens rekommendation om lagvals- och forumklausul enligt direktionsbrev 11/2007 föreslås att det i skuldebrev avseende bolån tas in följande mening: På detta skuldebrev/kreditavtal ska svensk rätt vara tillämplig. Om talan väcks av banken ska tvisten avgöras av svensk domstol. Banken har dock rätt att väcka talan vid domstol i annat land. 18. Övriga upplysningar Rubriken övriga upplysningar har tillkommit i formuläret Skuldebrev 1 K och bör även finnas med i skuldebrev avseende bolån. Sedan tidigare fanns i Skuldebrev 1 K information om uppgiftslämnande för kreditupplysningsändamål samt behandling av personuppgifter. Dessa avsnitt har lämnats oförändrade. Följande avsnitt har nu tillförts: Tillsynsmyndighet Nytillkommen information om Finansinspektionen till följd av 14 2 st. punkt 9. Det bör enligt Konsumentkreditgruppen vara tillräckligt att ange Finansinspektionen och inte Konsumentverket. Tillsynsmyndigheten för bankens verksamhet är Finansinspektionen, Box 7821, Stockholm. Klagomålshantering Nytillkommen information om klagomålsansvarig/kundombudsman till följd av 14 2 st. punkt 8. Klagomål avseende krediten bör i första hand framföras till den kontaktperson eller enhet inom banken som tillhandahållit krediten. Möjlighet finns också att kontakta klagomålsansvarig/kundombudsman i banken. Tvisteprövning utanför domstol Nytillkommen information om ARN samt adress. Enligt 14 2 st. punkten 8 ska det dessutom lämnas förklaring om hur konsumenten ska gå till väga. En mening om att en anmälan till nämnden måste vara skriftlig har därför lagts in samt information om att det finns vissa värdeoch tidsgränser för att nämnden ska pröva ärendet. Vid tvist med banken har kredittagaren möjlighet att vända sig till Allmänna reklamationsnämnden, Box 174, Stockholm. En anmälan till nämnden måste vara skriftlig. För att nämnden ska pröva ärendet finns bland annat vissa värde- och tidsgränser.