Patrik Larsson Jonas Lundgren Jens Nilsson Marcus Söderström Pär Öberg. Kommunanalys. - del 2: Lämpligast exploatering

Grupp 5 VFTA01 Patrik Larsson 2009-10-05 Jonas Lundgren Jens Nilsson Marcus Söderström Pär Öberg Kommunanalys - del 2: Lämpligast exploatering Bild 1: The Tower of Babel by Pieter Brueghel the Elder (1563) (källa: http://en.wikipedia.org/wiki/tower_of_babel (2009-10-01)) Handledare Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge 0 S ida

Sammanfattning I denna rapport har förutsättningar för att exploatera i tretton olika kommuner i Skåne jämförts med varandra. Uppdraget har varit att ge fastighetsutvecklaren, Babels AB, investeringsråd om den lämpligaste exploateringen i form av bostadsutbyggnad. Det har analyserats i vilken kommun, vilket område, vilken bostadstyp och i vilken omfattning som exploateringen bör ske. Inledningsvis gjordes en grovgallring för att sålla bort de minst lönsamma alternativen på ett tidigt stadium. Då analyserades de tretton kommunerna med tyngd på fem punkter. Punkterna var möjlighet till pendling, Tobins Q, skatt/inkomst, befolkningsprognos och utbud av tomtmark. Efter grovgallringen valdes tre kommuner ut för vidare analysering, vilka var Vellinge, Höganäs och Kävlinge kommun. För dessa tre kommuner gjordes en SWOTanalys och en analys av tomtutbuden i de olika kommunerna. Av denna analys framgick att Kävlinge kommun hade bäst egenskaper för en exploatering. Kävlinge kommun valdes främst p.g.a. stark befolkningstillväxt, bra kommunikation och bra köpkraft. I Kävlinge kommun analyserades vilka område och vilken typ av bostäder som var bäst för en bostadsutbyggnad. Den bostadstyp som bedömdes vara mest lönsam var gruppbyggda småhus. Kävlinge-Furulund och Löddeköpinge var de två områden som bedömdes vara de mest gynnsamma för exploatering, främst p.g.a. möjligheten till pendling samt service. På dessa områden gjordes en lönsamhetskalkyl, samt ytterligare en SWOT-analys på objektsnivå. Omfattningen bestämdes vara så stor som möjligt med hänsyn till hur stor efterfrågan skulle vara i de olika områdena, utan att riskera att bostäder inte skulle bli sålda, Enligt lönsamhetskalkylen bedömdes ett område i Kävlinge-Furulund ha de bästa förutsättningarna för exploatering. 1 S ida

Innehållsförteckning 1 Inledning 4 1.1 Syfte 4 1.2 Metod 4 2 Grovgallring 5 2.1 Bjuv 5 2.2 Burlöv 6 2.3 Eslöv 6 2.4 Hässleholm 7 2.5 Höganäs 7 2.6 Höör 8 2.7 Klippan 8 2.8 Kristianstad 9 2.9 Kävlinge 9 2.10 Svalöv 10 2.11 Vellinge 10 2.12 Åstorp 11 2.13 Ängelholm 11 2.14 Sammanfattning 12 3 Fördjupad analys 12 3.1 Höganäs 12 3.1.1 Styrkor 13 3.1.2 Svagheter 13 3.1.3 Möjligheter 13 3.1.4 Hot 13 3.2 Kävlinge 15 3.2.1 Styrkor 15 3.2.2 Svagheter 15 3.2.3 Möjligheter 16 3.2.4 Hot 16 3.3 Vellinge 17 3.3.1 Styrkor 17 3.3.2 Svagheter 18 3.3.3 Möjligheter 18 3.3.4 Hot 18 3.4 Val av kommun 19 2 S ida

4 Bostadstyp 20 5 Område för exploatering 21 5.1 Kävlinge Furulund 21 5.1.1 Styrkor 21 5.1.2 Svagheter 21 5.1.3 Möjligheter 21 5.1.4 Hot 22 5.1.5 Lämpliga exploateringsområden 22 5.1.5 Lönsamhetskalkyl & Omfattning 23 5.2 Löddeköpinge 25 5.2.1 Styrkor 25 5.2.2 Svagheter 25 5.2.3 Möjligheter 25 5.2.4 Hot 25 5.2.5 Lämpligt exploateringsområde 26 5.2.6 Lönsamhetskalkyl & Omfattning 26 6 Resultat 28 7 Feldiskussion 29 8 Källhänvisning 30 3 S ida

1 Inledning 1.1 Syfte Syftet med denna rapport är att hitta de mest lämliga tomter att exploatera för bostadsbebyggelse. Resultatet ska bli ett råd till fastighetsutvecklaren Babels AB med en föreslagen kommun för exploatering. I kommunen ska område samt typ och omfattning av exploateringen utredas. Kommunerna och områdena som är tillgängliga för exploatering framgår av kommunanalyser som är gjorda av studenter på lantmäteriprogrammet på LTH, som en del av detta projekt. 1.2 Metod De finns flera olika metoder för att komma fram till ett resultat. I denna rapport har uppgiften angripits genom se på problemet som de slutliga köparna av bostäderna. En köpare väljer ofta först vilken kommun han vill bosätta sig, letar sedan rätt på ett område i kommunen med den typ av bostad han efterfrågar. I rapporten har alltså först analyserats vilken kommun som är mest lämplig för en exploatering med hänsyn till utbud och efterfrågan. Sedan har det mest lämpade område i kommunen, med tillgänglig mark för bostäder, letats fram. Samtidigt har det analyserats vilken typ av bostäder som är lönsammast i kommunen och till sist i vilken omfattning som det är möjligt att exploatera. Nedan illustreras analysens uppbyggnad för att komma fram till resultatet. Kommun Vilken kommun har bäst förutsättningar? Område & Typ Vilket område och vilken typ av bostäder är lämpligast i kommunen? Omfattning I vilken omfattning ska exploateringen ske med valda bostäder och område? Figur 1: Metod för rapporten 4 S ida

2 Grovgallring För att kunna komma fram till vilken kommun som är den lämpligaste att exploatera i har en tabell sammanställts utifrån kommunanalyserna i del 1. I tabellen finns den fakta som anses relevanta för att slutligen bedöma vilken kommun som är mest lönsam att bygga bostäder i. Utifrån rapporterna och tabellen har sedan varje kommun analyserats utifrån främst fem punkter som anses vara av stor betydelse för en lönsam exploatering. De fem punkter som vikten har lagt på är möjligheten till pendling, värdet på Tobins Q, skatt/inkomst som delvis visar köpkraften, befolkningsprognos som visar potentiell efterfrågan i framtiden samt tomtpris. Samtlig information är hämtad från kommunanalyserna i del1. Det bör beaktas att uppgifterna från kommunanalyserna är svåra att jämföra, eftersom de dels är från olika tidpunkter och dels att många uppgifter kan vara olika beroende på vilken definition man använder. Det kan också variera beroende på hur uppgifterna har räknats fram. De fakta som är framtagna ger dock sammanlagt en rimlig uppfattning om hur läget ser ut i de olika kommunerna. Kommun Skatt Inkomst Tobins Q Arbetslöshet Befolkningsprognos /år Nettopendling Tomtpris Invånare Bjuv 31,28% 221 000 kr 0,77 7,0% * -1278 400 000 kr 14 300 Burlöv * * 1,31 7,4% * * * 16 000 Eslöv 31,39% * 1,04 2,9% 1,1% -3100 * 30 000 Hässleholm 31,00% 231 250 kr 0,65 4,5% * * 100-500 kr / kvm 49 993 Höganäs 30,12% 273 000 kr 1,38 5,0% * -3424 * 24 248 Höör 30,97% 237 584 kr 0,87 5,0% 0,8% -2347 * 15 039 Klippan 30,40% 217 000 kr 0,63 7,0% * -1161 40-200 kr / kvm 16 300 Kristianstad 31,25% 204 000 kr 0,94 5,0% 0,6% 635 200 000 kr 78 000 Kävlinge 28,90% 262 000 kr 1,26 2,7% 1,5% -6539 650 000 kr 28 300 Svalöv 30,88% 225 700 kr 0,82 5,0% 0,7% -2429 250 000 kr 13 184 Vellinge 28,89% 315 000 kr 1,82 3,0% 0,8% -7573 2 000 000 kr 33 000 Åstorp 30,68% 205 244 kr 0,77 13,0% * -600 225 000 kr 14 500 Ängelholm 29,53% 254 000 kr 1,17 4,0% * -2500 320 000 kr 40 000 *Uppgifter saknas från rapporterna från del1 Figur 2 Sammanställning av fakta från kommunanalyserna i del 1 2.1 Bjuv Bjuvs kommun ligger i nordvästra Skåne, ca 2 mil från Helsingborg. Idag bor ca 14 300 invånare i kommunen, många i tätorterna Bjuv, Billesholm och Ekeby. Bjuv har en positiv befolkningskurva och en medelålder på 40 år. Medelinkomsten i kommunen är på 221 000 kr per år, att jämföra med rikets genomsnittsinkomst på 252 000 kr per år. Detta kan delvis bero på att endast 14 % av befolkningen i Bjuv har eftergymnasial utbildning, när riksgenomsnittet ligger på ca 35 %. Större delen, ca 75 %, av invånarna bor i villor vilket, enligt kommunens översiktplan från 2006, ska locka småbarnsfamiljer. Byggandet av småhus har ökat de senaste åren, enligt Bjuvs planer. Tomtpriserna ligger mellan 200 000 och 400 000 kr beroende på läge och storlek. År 2007 låg Tobins Q på 0,77. 5 S ida

Bjuv kommuns närhet till de större städerna Helsingborg, Landskrona och Ängelholm ger låga pendlingstider men också effekten att folk pendlar till dessa kommuner för att arbeta, alltså en negativ nettopendling. Skattesatsen ligger på 31,28 %, vilket är ganska högt om man jämför med rikssnittet. Arbetslösheten i mars 2009 låg på ca 7 %, lite över genomsnittet i Sverige. Den stora fördelen med Bjuvs kommun är närheten till Helsingborg, endast 2 mil bort, vilket som sagt ger utmärkta pendlingsmöjligheter. Något som talar emot är det låga Tobins Q vilket faller avgörandet att vi inte kommer att gå vidare med kommunen. 2.2 Burlöv Pendlingsmöjligheterna är goda i kommunen, med tanke på närheten till de två större städerna Malmö och Lund samt att buss och tågtrafik finns tillgängligt. Tobins Q ligger på 1,31 vilket bör anses ge goda möjligheter att exploatera på nya markområden, men kommunen belastas mycket av elledningar, motorvägar, järnvägar samt kulturskyddade områden så erfar man att andelen mark som man kan exploatera i framtiden kommer att vara mycket begränsad vilket rimligtvis bör sänka värdet på Tobins Q framöver. Den bostadstyp som det råder störst efterfrågan på är mindre lägenheter för yngre och marklägenheter för seniorer. Frågan är då om detta är de bostadstyper som är mest lönsamma. Man kan tänka sig att dessa borde vara ganska prispressade eftersom dessa kategorier ofta har en låg köpkraft. En del av de punkter som vi tidigare har valt att analysera har ej funnits med i rapporten från del 1. Det framgår dock att Burlöv troligen inte är mest lönsam att exploatera. 2.3 Eslöv Kommunen har en befolkning på ca 30 000 personer, där staden Eslöv utgör ca 17 000, och en befolkningsökning på ca 1,1 % per år. Kommunen har en negativ nettopendling på ca 3000 personer, pendlingsmöjligheterna till Lund respektive Kastrup flygplats ligger på 10 minuter respektive 1 timmes avstånd, med kommunala transportmedel. Detta betyder att många väljer att bo i kommunen för att arbeta i de större närliggande städerna. Skattesatsen i kommunen ligger på 31,39 %. Tobins Q ligger på 1,04, medelinkomsten är ca 2,5 % lägre än i övriga Skåne, arbetslösheten är något lägre än i övriga Skåne. Enligt gällande översiktsplanen är de områden där framtida bebyggelse är att vänta runt om kommunens mindre byar, men det mest attraktiva exploateringsområdet ligger i anslutningen till Eslöv stad. Kommunen har en positiv nettoinflyttning på 1,0 %, kommunen efterfrågar främst villor och bostadsrätter eftersom folk bosätter sig här för att stanna. Fördelarna med att exploatera i denna kommun är främst en positiv befolkningstillväxt samt det bekväma avståndet till Lund 6 S ida

och Malmö, det som talar mot denna kommun är den relativt höga skattesatsen. Denna kommun är en hyfsat lönsam exploateringskommun ur helhetssynpunkt, men enligt analysen torde det finnas mer attraktiva kommuner. 2.4 Hässleholm Kommunen har en befolkning på 50 000 personer varav staden Hässleholm utgör den största med en befolkning på 18 000 personer. Kommunen har ett positivt flyttningsnetto på ca 450 personer per år. 57 % av befolkning är mellan 19-64 år. Arbetslösheten i kommunen ligger på 4,5 % vilket är mer än i övriga Skåne. Förvärvsinkomsten i kommunen ligger under riksgenomsnittet liksom Skånes genomsnitt. Kommunalskatten ligger på 31 %. Hässleholm fungerar som en järnvägsknutpunkt med goda förbindelser med Öresundstågen och X2000 till Stockholm. Enligt gällande översiktsplan ska satsningarna på exploatering ske kring kommunens tätorter främst kring Hässleholm stad. Idag ligger en klar majoritet av de utbjudna tomterna på den mindre attraktiva landsbygden, där arealen i genomsnitt ligger på ca 1000 m 2, med ett pris på ca 100-250 kr/m 2. Priset inne i Hässleholm ligger på ca 500 kr/m 2, det som efterfrågas mest i. Hässleholm stad är marklägenheter. Nästan alla utbjudna tomter ligger på detaljplanelagda områden i kommunen. Tobins Q ligger på 0,65 i kommunen. Det som talar mot denna kommun är främst det låga Tobins Q värdet, inkomstgenomsnittet ligger under genomsnittet för Skåne, arbetslösheten ligger över Skånes genomsnitt. Enligt bl.a. nämnda faktorer finns det därför andra attraktivare kommuner att inverstera i för Babels AB. 2.5 Höganäs Pendlingsmöjligheterna i Höganäs kommun är relativt goda. Det är framförallt i de större orterna Höganäs, Lerberget och Viken på västkusten där detta gäller. Nettopendlingen ligger på -3424, vilket kan ha sin förklaring i att många pendlar till sina jobb, framförallt, i Helsingborg och Landskrona. Befolkningstillväxten finns det inga dokumenterade uppgifter om. Skattesatsen i kommunen ligger på 30,12 och är därmed under snittet i Skåne. Medelinkomsten ligger på 273 000 kr, vilket är betydligt högre än medelinkomsten för hela Skåne. Köpkraften för invånarna i kommunen borde då uppskattningsvis vara rätt hög för att kunna köpa bostäder. Kommunen har ett jämförelsevis högt Tobins Q, som ligger på 1,38. Det är därmed gynnsamt att bygga nytt i kommunen. De större orterna i kommunen ligger framförallt vid kusterna, d.v.s. till väster och i norra delen av kommunen, bör ha ett Tobins Q värde en bra bit över 1,38, medan jordbrukslandskapen i mellersta delen av kommunen rimligtvis ligger under 1,38. 7 S ida

I den aktuella översiktplanen över kommunen så har man visat en klar ambition att framförallt bygga ut vid västra kusten av kommunen och följaktligen där det är som mest attraktivast att exploatera med nya bostäder. Ser man till kommunens läge, köpkraften hos invånarna samt tomtutbudet, så finns det goda förutsättningar för exploatering i kommunen. Vi kommer alltså därför att titta närmare på Höganäs. 2.6 Höör Höörs kommun ligger mitt i Skåne med ett invånarantal på ca 15 000, och precis som många andra kommuner i Skåne har befolkningen ökat varje år under 2000-talet. Ur exploateringssynpunkt finns det mycket ledig mark att bygga på, dock ofta med en jordmån som behöver behandlas innan den kan bebyggas. Precis som många andra undersökta kommuner är folk mellan 20 och 40 år underrepresenterade, förmodligen även av samma orsaker, men totalt sett har invånarantalet stigigt för varje år. Kommunens medelinkomst låg 2007 på 235 000 kr per år, och den totala skattesatsen låg 2009 på 30,97 %. Höör kommuns största arbetsgivare är den offentliga sektorn, där ca 24 % är anställda. I mars 2009 låg arbetslösheten på 5 %, alltså lite under riksgenomsnittet på 7 %. Liksom några av kommunerna ovan har Höör kommun en negativ nettopendling på -2347 personer och Tobins Q ligger på 0,87. Höör är, med avseende på undersökta parametrar, en ganska medelmåttig kommun som varken är bättre eller sämre på något. Det är därför inte någon av de bättre kommunerna vilket gör att det inte kommer att tittas närmare på kommunen. 2.7 Klippan Klippan är till invånarantalet en ganska liten kommun belägen i kanten av den expansiva Öresundsregionen. Som många andra kommuner utan större tätorter flyttar en stor del unga till andra kommuner för att studera eller arbeta. Medianinkomsten i kommunen ligger en bit under genomsnittet, och den största arbetsgivaren är den offentliga sektorn, speciellt vård och omsorg. Klippans gynnsamma läge samt den välutvecklade infrastrukturen gör att kommunen utgör en lämplig bas för logistikföretag. I mars 2009 låg arbetslösheten på 7 %, att jämföra med riksnittet 6 %. Regionalskatten är 30,40 %. Liksom andra kommuner med liknande förutsättningar har Klippan en negativ nettopendling på -1161 personer, samt ett ganska lågt Tobins Q på 0,63. Det finns redan detaljplanerad mark för både bostäder och industrier, med ett markpris på 40-200 kr per kvadratmeter. I nuläget finns det inget överutbud av bostadslägenheter, allt som byggs säljs mer eller mindre omgående. Klippan kommuns fördelar är det låga markpriset och det geografiska läget. I frågan om denna kommun är lämplig att exploatera är det framför allt en sak som talar emot, och det är 8 S ida

det låga Tobins Q. Klippan har lägst Tobins Q av alla undersökta kommuner vilket bland annat har påverkat vårt beslut att fokusera på andra, mer attraktiva, kommuner. 2.8 Kristianstad Kristianstad kommun är en kustkommun som ligger i den nordöstra delen av Skåne. Kommunen drar i viss omfattning nytta av Öresundsregionens expandering, men avståndet till Malmö och Köpenhamn är för stort för att man kan anse att Kristianstads kommun är en del av denna region. Det går visserligen att pendla till Malmö, men det finns andra kommuner som ligger betydligt bättre till om man ska pendla dit. Kristianstads kommun är snarare en kommun som man pendlar till. Nettoinpendlingen är nämligen positiv och ligger på 635 personer. Kommunen har relativt många tätorter, men de som är mest attraktiva är Kristianstad och Åhus. Tobins Q ligger på 0,94 som genomsnitt över hela kommunen, men man kan uppskatta att den är högre i just Kristianstad och Åhus. I Åhus finns det mestadels villor medan Kristianstad präglas av flerbostadshus. Skatten i Kristianstad är något lägre än rikssnittet medans medelinkomsten är ganska låg på 204 000 kr. Detta tyder på att köpkraften i Kristianstad är relativt låg och det kan bli svårt att få ut maximall lönsamhet genom att exploatera i kommunen. Det som talar för kommunen är att det finns både efterfrågan på lägenheter och mark att exploatera. Dock är läget i förhållande till Öresundsregionen inte det bästa och det finns risk att efterfrågan kommer minska i framtiden om fler arbetstillfällen skapas i västra delen av Skåne istället för den östra. Exploateringsmöjligheterna i kommunen är där med mycket begränsade i dagsläget och kommunen kommer därmed inte vara en av dem vi analyserar mer av. 2.9 Kävlinge Kävlinge kommun har goda kommunikationer med tanke på att man har ett väl fungerande järnvägssytem samt bussförbindelser, vilket gör det lätt att ta sig till Malmö, Lund, Landskrona och Helsingborg. Kommunen befinner sig i det mycket expansiva Öresundsregionen och dessutom på behörigt avstånd från de ovan nämnda städerna och därmed går det relativt fort att pendla till och från jobbet. Nettopendlingen ligger på -6539. Befolkningstillväxten i kommunen ligger på 1,5 % per år och prognosen säger att detta kommer att hålla i sig många år fram över. Detta ger en indikation på att exploatering för bostäder är mycket bra eftersom behovet finns där. Skatten i kommunen ligger på 28,90 % vilket är Sveriges näst lägsta och medelinkomsten ligger på 260 000 kr, vilket är över snittet både i Skåne och i hela riket. Skatten och medelinkomsten ger en uppfattning om hur stor köpkraften är för invånarna i kommunen, vilket i detta fall bör anses vara goda för privatpersoner att köpa bostäder i kommunen. 9 S ida

Tobins Q ligger på 1,28 och kommunen kommer att anta en ny översiktsplan 2010 där man kommer att släppa loss en hel del ny tomtmark i stort sett hela Kävlinge. Därmed är förutsättningarna att exploatera i kommunen mycket goda och är en av kommunerna som ska analyseras mer på djupet. 2.10 Svalöv Kommunikationsmöjligheterna påminner mycket hur det ser ut i Kävlinge kommun, det vill säga buss- och tågtrafik finns, men i de mindre samhällena inom kommunerna så finns det endast begränsad busstrafik. Nettopendlingen ligger på -2429. Befolkningstillväxten fram till år 2020 ligger på ca 0,5 % per år där prognosen säger att det är framförallt pensionärer i åldrarna 65-79 som kommer att stå för den större delen av ökningen. Denna grupp har en förhållandevis låg köpkraft, vilket leder till låg lönsamhet om man exploatera för bostäder som de efterfrågar. Skatten i kommunen ligger på 30,88 %, vilket är något högre än snittet i Skåne. Medelinkomsten ligger på ca 225 000 kr, vilket är lägre än medelinkomsten i Skåne och i riket. Bland invånarna bör köpkraften vara förhållandevis låg jämfört med övriga invånare i Skåne. Tobins Q ligger på 0,82. Därmed är det inte lönsamt att bygga nytt i kommunen. Rimligtvis är Tobins Q värdet högre i de större orterna, ev. över 1. Översiktplanen anger att mark på 425 ha kommer att släppas loss och då framförallt i de större orterna Svalöv, Teckomatorp och Kågerup, vilket bör höja Tobins Q värdet ytterligare. Trots detta så är Svalöv kommun inte en av kommunerna som ska analyseras vidare, främst p.g.a. köpkraften och den låga befolkningstillväxten. 2.11 Vellinge Vellinge kommun ligger i sydvästra Skåne och är en utmärkt pendlingskommun, vilket nettoutpendlingen på -7550 vittnar om. Detta gör kommunen attraktiv för de som vill jobba i en storstad men bo lugnt och lantligt. Tobins Q i kommunen ligger på 1.82 vilket är högt och gör det attraktivt att bygga i kommunen. Kommunens skattetryck är Sveriges lägsta på 28,89 % vilket tillsammans med den höga medelinkomsten på 315 000 kr i allra högsta grad gör kommunens invånare köpstarka. Den beräknade befolkningstillväxten är 0,8 % per år alltså kommer det att finnas potentiella köpare i framtiden. Vellinge har ett genomsnittligt pris på sina tomter, ca 2 000 000, vilket är mycket högt om man jämför med övriga kommuner i analysen. Utifrån denna information om kommunen verkar den absolut vara attraktiv för ett exploateringsprojekt då speciellt villor eller möjligen 10 S ida

bostadsrätter. Därför har beslut tagit om att undersöka möjligheterna i denna kommun ytterligare. 2.12 Åstorp Åstorps kommun ligger i Nordöstra Skåne och är med sin närhet till Helsingborg en bra pendlingskommun, trots detta har kommunen endast en nettopendling på -600 personer vilket kan tyckas ganska lågt. Kommunens Tobins Q är 0,77 vilket inte gör det speciellt attraktivt att bygga i kommunen. Skattetrycket i kommunen ligger på 30,68 som är i nivå med Skånesnittet. Medelinkomsten i kommunen är ca 205 000 kr som är lågt för att vara Skåne. Den låga inkomsten i kombination med skatten gör att kommunens invånare inte är någon köpstark kategori. I rapporten från del 1 finns inga uppgifter om någon befolkningsutveckling i kommunen, så några slutsatser om det inte kan dras. Tomtpriset ligger i snitt på 225 000 kr. Den ökande befolkningen tillsammans med skatten och den låga inkomsten gör att man skulle kunna tänka sig att bygga hyresrätter eller marklägenheter, men det låga Tobins Q och den dåliga pendlingen i kombination med den höga arbetslösheten på 13 % avskräcker. Därför kommer inte någon vidare undersökning av kommunen att kommer göras. 2.13 Ängelholm Med sitt läge i Nordöstra Skåne har kommunen bra pendlingsmöjligheter till Helsingborg och man har en normalstor nettopendling på -2500 personer vilket visar att folk är beredda att bo här och jobba någon annanstans. Kommunen har ett Tobins Q på 1,17 denna siffra kan dock vara lite missvisande eftersom kommunen säljer tomter till privatpersoner till förmånliga priser. Det tyder ju trots allt på att det är lönsamt att bygga nytt i kommunen. Kommunens skattesats ligger 1 % under Skånes genomsnitt samtidigt som man har en relativt normal medelinkomst på 254 000 kr, detta gör invånarna är relativt köpstarka. Några uppgifter om befolkningsprognoser har ej hittats i del 1 och kan därför ej analyseras. En tomt i Ängelholms kommun kostar ca 320 000 och man säljer främst tomter till privatpersoner vilket gör ett exploateringsprojekt svårt. För övrigt verkar kommunen hyfsad för exploatering av små villor eller hyresrätter, men eftersom det finns en del andra mer attraktiva kommuner i analysen så avstår vi från vidare undersökning av denna. 11 S ida

2.14 Sammanfattning Efter denna inledande grovgallring finns tre potentiella exploateringskommuner kvar nämligen Höganäs, Kävlinge och Vellinge. Övriga kommuner har valts bort, eftersom deras grundförutsättningar är sämre. Motiveringen till att de har valts bort kan läsas ovan, men det har varit att antingen en eller flera punkter som har analyserats som har ansetts vara för dåliga för att exploateringen ska vara så lönsam som möjligt. De tre kommuner som återstår ska nu analyseras mer ingående. Tomtutbudet ska undersökas i kommunerna och en SWOT-analys ska göras. 3 Fördjupad analys Här görs en fördjupad analys av de tre kvarvarande kommunerna. För att få reda på kommunens förutsättningar för en lönsam utbyggnad har en SWOT-analys gjorts för var och en av kommunerna. Det har också analyserats närmare vilka tomter som finns tillgängliga i respektive kommun. Informationen är hämtad från kommunanalyserna om inget annat anges. 3.1 Höganäs Enligt kommunens översiktsplan är västkusten den del av kommunen där ny bebyggelse är att vänta. Det är här som de största tätortsbebyggelserna och verksamheterna är lokaliserade. Marken är privatägd där den planerade exploateringen är att vänta, förutom i tätorterna Lerberget och Höganäs. Vid ett exploateringsavtal betalar kommunen som regel mellan 20-30 kr/m 2, med ett högsta pris 50 kr/m 2 ( smärtgräns ). Vid orten Lerberget finns områden där kommunen äger nästan all av den mark som planeras för tätortsbebyggelse. Orten anses ha de kvaliteter för att en exploatering ska vara lönsam. Med tanke på det höga Tobins Q- värdet, samt att kommunen är markägare gör detta området till det mest optimala i kommunen. Här skulle tomter för småhus vara att föredra. Lerberget har goda kommunikationer till Helsingborg, och anses vara ett område dit många barnfamiljer skulle flytta till, för att pendla till de större orterna som t.ex. Helsingborg. Kommunen har en högre medelinkomst än Skåne i helhet, samt en lägre kommunalskatt. I de presenterade uppgifterna från del 1 finns ingen framtida prognos av befolkningstillväxten, men genom en bedömning på tidigare års befolkningstillväxt beräknas framtida tillväxt vara mellan 0,8-1,0 %. Detta betyder en ökning på ca 240 personer/år. En klar majoritet kommer att bosätta sig på västkusten framförallt i Viken, Lerberget och Höganäs, där troligen den största inflyttning kommer ske till tätorten Höganäs. 12 S ida

3.1.1 Styrkor Höganäs har ett utmärkt geografiskt läge. Kommunen befinner sig i Skånes nordvästra hörn, med lång kustremsa, vilket generar i många attraktiva tomter. Det är inte heller någon genomfartskommun, vilket medför en låg risk att bli utsatt för nya genomfartsleder och dylikt, som tar det vackra landskapet i anspråk och genererar oönskad trafik. Skattesatsen ligger på 30,12 % vilket ligger under snittet i Skåne på 30,68 %. Även medelinkomsten i Höganäs ligger under snittet i Skåne. 273 000 kr för Höganäs kommun respektive 234 000 kr för Skåne län. Den låga skatten i kombination med den höga medelinkomsten utgör en relativt stark köpkraft för invånarna i kommunen. Kommunens Tobins Q ligger i nuläget på 1,38. Det är därför mer gynnsamt att bygga nytt än att förvärva befintliga bostäder. 3.1.2 Svagheter Nettopendlingen i kommunen ligger på -3424. Detta kan man se som en negativ aspekt eftersom det är fler som pendlar ut ur kommunen än som pendlar in och kan därmed leda till minskade näringsintäkter p.g.a. att man konsumerar det man behöver medan man jobbar andra kommuner. Pendlingsmöjligheterna är ojämnt fördelade inom kommunen. Det är framförallt på västra kusten bland orterna Höganäs, Lerberget och Viken som kommunikationerna finns i stor utsträckning, medan i övriga delen av kommunen är de mer begränsade. 3.1.3 Möjligheter Befolkningstillväxten i kommunen har ökat stadigt de senaste åren, vilket indikerar på att det blir mer och mer attraktivt att bo i Höganäs. Om tillväxten håller i sig så kan man fortsätta att exploatera mark för bostäder i högre grad. Infrastrukturen håller på att få sig ett lyft i dagsläget. En förbifart vid tätorterna på västkusten håller på att byggas, vilket skulle underlätta pendlingen för en stor del av befolkningen i kommunen som vill pendla söderut, t.ex. mot Helsingborg. 3.1.4 Hot En hotbild många kommuner har i åtanke att lösa är hur man ska tackla problemet med att prognosen på nybyggnationen av bostäder inte stämmer överens med den faktiska efterfrågan, vilket i Höganäs fall kan leda till ett överskott/underskott i utbudet av bostäder. I den aktuella översiktsplanen har kommunen visat på en klar ambition på att mestadels koncentrera exploateringen kring västkustområdet. Detta kan skapa irritation bland invånare 13 S ida

som har bostad i andra delar av kommunen, eftersom man inte känner sig lika prioriterad och därför vill att man ska expandera och förtäta i de mindre orterna. Kommuns kustremsa skapar många möjligheter till att bygga ut med attraktiva och natursköna tomter, men samtidigt uppstår det ett flertal hinder som kommunen måste övervinna i hopp om att få bygga ut vid kusten. Dels måste man få dispens från länsstyrelsen om att få bygga på strandskyddade områden, dels kan det vara andra naturskyddsrelaterade belastningar på områden som man får beakta. Strengths Hög medelinkomst Högt Tobins Q Weaknesses Negativ nettopendling Ojämnt fördelade kommunikationer Höganäs Opportunities Stadig befolkningstillväxt Ökad infrastruktur Threats Fragmenterad exploatering Oförmåga att bygga ut vid kusterna Figur 3: SWOT-analys Höganäs 14 S ida

3.2 Kävlinge Det finns många planerade bostadsområde i kommunen vilket ökar möjligheterna för att hitta lämplig tomtmark för en lönsam bostadsutbyggnad. Enligt kommunanalysen om Kävlinge kommun så finns det planerade område för bostadsutbyggnad i de flesta orterna i Kävlinge. Det finns dessutom flera områden som utreds för en vidare bostadsutbyggnad. I både den norra och södra delen av Kävlinge finns det ett område planerad för fristående villor och i de centrala delarna, där tillgängligheten till kommunikation är väldigt god, planeras flerbostadshus. I Furulund som ligger alldeles i närheten av Kävlinge planeras också enbostadshus. I Löddeköpinge planeras dels en förtätning av nuvarande bebyggelse och dels finns det ett större planerat område för bostadsbebyggelse. Vid södra Hofterup finns det största området i kommunen tillgängligt för planerad bostadsbebyggelse. Närmare kusten finns Barsebäcks by som har ett område planerat för bostäder. Längst ute vid kusten ligger Barsebäcks nedlagda kärnkraftsverk. Detta har kommunen stora visioner om att göra till ett attraktivt bostadsområde, men för tillfället utreds markens möjligheter och därmed finns inga tomter tillgängliga i dagsläget. I Barsebäckshamn finns också planer på en utbyggnad av bostäder, men är också för tillfället endast under utredning. I Dösjebro är det planerat för en förtätning, eftersom det finns planer på att västkustbanan kommer att få en ny sträckning där, men detta ligger förmodligen några år framåt i tiden. Det borde därför vara för riskabelt att satsa på att bygga där i dagsläget. Tomtpriset i Kävlinge kommun ligger runt 650 000 kr per tomt. Tomterna är mellan 600-1000 m 2 stora. Det finns inga exakta uppgifter på hur tomtpriset är i de olika delarna i kommunen, men längre västerut är blir priserna högre och österut lägre. Högst priser är det vid kusten (Kävlinge kommuns ÖP 2010). 3.2.1 Styrkor Kävlinge kommun har många styrkor. En styrka är kommunens geografiska läge. Kommunen ligger precis norr om Lund och erbjuder utmärkta pendlingsmöjligheter till både Lund och Malmö. Det är också goda pendlingsmöjligheter till Landskrona och Helsingborg. Alltså kommunen har väldigt bra närhet till en stor arbetsmarknad. Skattesatsen är endast 28,90 %. Kommunen kan också erbjuda bra natur genom dess läge intill havet. En annan styrka som kommunen har är den låga skatten. Den är näst lägst i Sverige. Medelinkomsten i kommunen är också relativt hög. Dessa faktorer borde locka människor med fast inkomst och ge en god köpkraft i Kävlinge. 3.2.2 Svagheter Kävlinges styrka är som tidigare nämnt dess läge och pendlingsmöjligheter till större städer, men detta skulle också kunna ses som en svaghet. Att många pendlar ut ur kommunen innebär att de också gör sina dagliga inköp i andra kommuner, vilket kan minska kommunens skatteintäkter. Kommunens låga skatt skulle också kunna innebära att skatteintäkterna blir lägre. Detta gör att kommunen måste dra in på kostnader, vilket i sin tur kan påverka servicen i kommunen. Det är också många tätorter i kommunen som har dåliga 15 S ida

kommunikationsmöjligheter. För närvarande är det inte många av kommunens bostadsområde som ligger i närheten av kustzonen, vilket minskar naturvärdena. 3.2.3 Möjligheter Kävlinge ligger i den expansiva Öresundsregionen och vid en fortsatt tillväxt kan Kävlinge dra nytta av detta. Det förväntas också bli en hög befolkningstillväxt i kommunen. Befolkningen förväntas öka med 1,5 % per år vilket innebär att det kommer bli ett behov av nya bostäder. Det kommer att anläggas ett forskningscenter i Lunds kommun (ESS), vilket kommer innebära ökat tryck på bostäder. Utbudet av bostäder i både Lund och Malmö är redan lågt, vilket kan innebära en ökad efterfrågan i Kävlinge. En annan möjlighet för en lönsammare utbyggnad i kommunen är om infrastrukturen utvecklas ännu mer. Det skulle i så fall innebära att fler skulle välja att bo i Kävlinge kommun, eftersom möjligheterna till pendling blir ännu bättre. Det är också en möjlighet att kunna utnyttja läget vid havet till ny bostadsbebyggelse. Om tidigare använda verksamhetsområde så som Barsebäcksverket börjar användas igen, kan detta leda till fler arbetstillfällen och ökat tryck på bostäder, eller om det beslutas att det inte kommer att användas så kan bostäder byggas på den attraktiva marken. 3.2.4 Hot Det finns alltid en risk att kommunen kommer växa för fort och få ett bakslag med en minskad efterfrågan. Om bebyggelsetrycket fortsätter att öka skulle det kunna innebära att landskapets naturmiljöer försämras. Om infrastrukturen inte fortsätter att utvecklas kan andra kommuner gå om med bättre kommunikationsmöjligheter. Om trafiken på väg E6 som går genom Kävlinge kommun ökar så kan det leda till att boendemiljön intill vägen försämras. Strengths Geografiskt läge (pendling) Högt Tobins Q Låg skattesats Weaknesses Bostadsområdena långt ifrån kusten Delar av kommunen har dålig kommunikation Kävlinge Opportunities Öresundsregionens tillväxt Stark befolkningstillväxt Öka kustnära boende ESS Treaths Fördröjd infrastruktur utveckling Kommunen växer för fort Figur 4: SWOT-analys Kävlinge 16 S ida

3.3 Vellinge Kommunen har i dagsläget få färdiga tomter till försäljning. De obebyggda områdena präglas av bördiga jordbruksområden, kulturvårdsområden och naturområden, där många är riksintressen, vilket kraftigt försvårar kommunens möjligheter att få fram ny exploaterbar mark. Det finns inget större intresse för etablering av nya industrier, dock vill kommunen få dit företag i form av kontor osv. I diagrammet till vänster ser man att en hel del nya småhus har byggts de senaste åren vilket pekar på att det i alla fall har varit lönsamt att nyexploatera, om det inte fortfarande är det. Ett intressant område är ett tegelbruk i Hököpinge som planeras att bygga om till bostäder. Därtill vill kommunen även bygga ytterligare hundra lägenheter och hundra villor. Figur 5: Antal nybyggda lägenheter i Vellinge (källa: kommunanalys del1 för Vellinge) Något som definitivt talar emot Vellinge är det höga markpriserna som ligger högt över priserna i de andra jämförda kommunerna. De kulminerar längst ut vid näset vid Skanör- Falsterbo som ses nedan i tabellen: Område Ungefärligt pris Tomtareal Skanör/Falsterbo 3,000,000 kr 500-600 m 2 Höllviken 3,000,000 kr 600-700 m 2 Vällinge 1,200,000 kr 700-900 m 2 Vingelstad 700,000 kr 700-900 m 2 Figur 6: Tabell över tomtpriser i Vellinge (källa: kommunanalys del1 för Vellinge kommun) I Vellinge kommun har invånarantalet ökat med 8,5 % de senaste tio åren vilket tyder på en liten men stabil tillväxt. Befolkningsbilden är något skev där åldersgrupperna 30 50 år samt 60 70 år dominerar, och 20 30-åringar är underrepresenterade. Kommunen har vidare en hög medelinkomst, låg arbetslöshet och låg kommunalskatt. Vellinge har också en stor nettoutpendling där många pendlar till Trelleborg, Malmö och Köpenhamn. 3.3.1 Styrkor Vellinge kommun har flertalet styrkor. Till att börja med har dem den lägsta kommunalskatten i Sverige vilket helt klart tyder på hög välfärd och ökar attraktiviteten avsevärt. Det visar, tillsammans med Vellinges höga Tobins Q, att nyexploateringar torde 17 S ida

vara mycket lönsamma. En annan styrka är den mycket låga arbetslösheten som tyder på en välmående kommun. Vellinge är också en mycket vackert belägen kommun med dels natursköna havsområden och stränder och dels böljande jordbrukslandskap. Kommunen ligger också mycket bra till geografiskt sett då det inte är långt till vare sig Malmö, Trelleborg och Köpenhamn. 3.3.2 Svagheter Det faktum att så många pendlar ut ur kommunen leder till vissa skatteförluster då invånarna gör dagliga köp av produkter och tjänster i andra kommuner. Sedan kan även den låga skattesatsen ses som något negativt eftersom kommunen kan, med lägre inkomst, tvingas att skära ner på kommunal service, som utbildning och vård och omsorg. Det höga tomtpriset an också ses som en svaghet, samt det låga tomtutbudet. 3.3.3 Möjligheter En möjlighet till förbättring inom Vellinge kommun är den möjliga utbyggnaden av väg 100 som går från Vellinge ner mot Skanör-Falsterbo. Den är idag tidvis övertrafikerad vilket skapar förseningar och effektivitetsförluster. En annan möjlighet är utveckla kollektivtrafiken med någon form av spårtrafik från Malmö ner till Skanör-Falsterbo som skulle minska belastningar på väg 100 samt skapa ett miljövänligare alternativ till vägtrafik. 3.3.4 Hot Ett direkt hot mot Vellinge kommun är den globala uppvärmningen. Havsnivån i Öresundsområdet förväntas stiga med ca 1,5 m inom de närmsta hundra åren vilket skulle innebära inrättandet av skyddsvallar längs kusten. Det skulle inte bara bli stora investeringskostnader med också försämra den åtråvärda havsmiljön runt om i kommunen. Strengths Låg arbetslöshet Låg skattesats Högt Tobins Q Naturen Pendlingsmöjligheter Weaknesses Högt tomtpris Låg skattesats Hög utpendling Vellinge Opportunities Utbyggnad av väg 100 Spårtrafik Threats Global uppvärmning Figur 7: SWOT-analys för Vellinge kommun 18 S ida

3.4 Val av kommun Samtliga tre kommuner som har analyserat har en potentiell lönsamhet. Det är tre kommuner som har goda förutsättningar om man bara tittar på ren statistik, alltså arbetslöshet, inkomst, befolkningsutveckling och skatt m.m. En stor skillnaderna är att skatten är högre i Höganäs än både Vellinge och Kävlinge. Dessa två kommuner har Sveriges två lägsta skatter. Inkomsten är högre i Vellinge meden medelinkomst på ca 315 000 kr, vilket kan jämföras med Kävlinge och Höganäs som har en medelinkomst på ca 260 000 kr respektive 270 000 kr. Alla tre kommuner har bra pendlingsmöjligheter. Kävlinge sticker ändå ut från de andra två då den kommunen ligger allra bäst till för att pendla till både Malmö och Lund. Dessutom är det goda pendlingsmöjligheter till både Landskrona och Helsingborg från Kävlinge. Pendlingsmöjligheter är något främst de som har arbete är intresserade av medans de som är äldre uppskattar kanske naturvärden mer. Om man tittar på naturvärden så har Vellinge och Höganäs bättre förutsättningar än Kävlinge, då dessa har mer bostäder nära kusten. Sammantaget kan det antas att efterfrågan är ungefär lika i samtliga tre kommuner. Kävlinge är en utmärkt pendlingskommun, medan Höganäs och Vellinge lever lite grann på deras naturvärden och avskildhet, men även dessa har också goda pendlingsmöjligheter. Det som blir avgörande i detta fall blir utbudet av tomtmark. I Vellinge kommun finns det väldigt många begränsningar av olika slag, vilket innebär att det nästan inte finns någon tomtmark tillgänglig. Den tomtmark som finns är inte i de mest attraktiva lägena i kommunen som innebär att det kan bli svårt att få ut hög lönsamhet. Det skulle innebära en risk att bygga i ett område som efterfrågan inte är garanterad. För att ta denna risk krävs en högre lönsamhet, vilket innebär att Kävlinge och Höganäs borde vara bättre alternativ. Återstår gör då Kävlinge och Höganäs. Köpkraften är en bidragande faktor till att lönsamheten borde vara hög i både Höganäs och Kävlinge. Inkomsten är som tidigare nämnt något högre i Höganäs, men Kävlinge har mycket lägre skatt. Båda har också ett väldigt högt Tobins Q vilket tyder på att det är mer lönsamt att bygga nytt än att köpa ett färdigt hus. I Kävlinge finns de dyraste fastigheterna utmed kusten med de största naturvärdena. Enligt översiktsplanen finns det dock ingen ledig tomtmark här. Detta gör att en exploatering får ske i de orter som ligger inne i kommunen. Anledningen att bosätta sig här borde vara p.g.a. de goda pendlingsmöjligheterna vilka är betydligt bättre än Höganäs. Höganäs har en fördel i att det finns tillgänglig tomtmark vid de attraktiva lägena intill kusten. Nackdelen i Höganäs är att priserna är högre än i Kävlinge. Dessutom är en viktig faktor tomtpriset. I Höganäs ligger fastighetspriserna betydligt högre än i Kävlinge, vilket borde innebära högre tomtpriser. En så hög investering som krävs då, kräver en högre avkastning för att det ska vara värt risken. Att Höganäs skulle ge en så mycket högre avkastning på satsat kapital finns det inget som tyder på i analysen. Vid jämförelse av analyserna av de tre kommunerna så anses Kävlinge ha de bästa förutsättningarna för den mest lönsamma exploateringen. Det finns relativt många områden med mark till bostadsbebyggelse och priserna är relativt låga. Dessutom har Kävlinge väldigt 19 S ida

goda förutsättningar för en stor efterfrågan på bostäder då både Malmö och Lund har ett minskat utbud. Efterfrågan kommer förmodligen öka i Kävlinge kommun. 4 Bostadstyp Valet av vilken typ av bostäder som är den lämpligaste att bygga avgörs mycket av vad det är för människor som flyttar till kommunen. Valet kan också begränsas av vad kommunen har för planer. I Kävlinge kommun är man positivt inställd till både nybyggda småhus och flerfamiljshus. Enligt översiktsplanen 2010 är det störst del småhus som efterfrågas. Nedan finns ett diagram över nybyggnationen i Kävlinge kommun de senaste åren. Denna visar att det är just småhus som det byggs mest av. Det byggdes dock ovanligt många flerbostadshus det senaste året, 2008. Detta skulle kunna tolkas som att efterfrågan på flerfamiljshus har ökat markant det senaste året. Det mest troliga är dock att det 2008 var ett exploateringsprojekt med många flerfamiljshus som byggdes. Detta borde betyda att det nu råder att relativt stort utbud av just flerfamiljshus och att det i fortsättningen kommer att efterfrågas småhus. Figur 8: Antal nybyggda lägenheter i Kävlinge (källa: kommunstatistik Kävlinge kommun, www.kavlinge.se (2009-09-29) Vid analys av befolkningsstrukturen så ser man att det främst är människor i medelåldern (30-50 år) som bor i Kävlinge kommun. Detta beror troligen på att yngre väljer att bo i de större städerna. De som är mellan 30 och 50 år är ofta de som ska eller har bildat familj. De behöver därför ett småhus med tomtmark som hela familjen får plats i. Fristående småhus borde därför vara lönsammare än både radhus och kedjehus. Detta antagande baseras på att utbudet av tomtmark är ganska stort i Kävlinge och priset för marken inte är så högt. Detta innebär att ett högre försäljningspris kan tas ut för fristående småhus med tanke på större tomtmark och frihet än kedjehus/radhus. Enligt mäklarstatistik är genomsnittsvillan i Sverige 140 m 2. Då tomtmarken inte är så dyr kan det vara lönsammare att ha relativt mycket för att öka försäljningspriset. En tomtmark på 1000 m 2 bör ge god lönsamhet då en normalstor tomt i området är något mindre. I fortsättningen görs lönsamhetskalkyler för de analyserade områdena med dessa förutsättningar. 20 S ida

5 Område för exploatering I Kävlinge finns som tidigare nämnt många områden med tillgänglig mark för bostadsbyggnad. Det finns dock ingen tomtmark vid kusten, enligt Översiktsplanen 2010, för Kävlinge. Anledningen till att bosätta sig i kommunen är då mest p.g.a. pendlingsmöjligheterna. Detta förutsätter att det finns närhet till bra kommunikation i de områden som en exploatering ska ske. Efterfrågan bedöms vara betydligt mindre i de orter i kommunen där pendlingsmöjligheterna är sämre, vilket med ungefär samma markpris innebär en sämre lönsamhet. De orter som blir intressanta i Kävlinge blir då de med bäst möjlighet till pendling. Orten Kävlinge är den ort med bäst möjlighet i form av pågatågsstation. Även Löddeköpinge har bra kommunikationer med väg E6 som går genom orten. Även Hofterup ligger intill väg E6. Det antas dock att efterfrågan är större på bostäder i Löddeköpinge, eftersom både arbetstillfällen och service är bättre i den större orten. I Löddeköpinge ligger nämligen köpcentret Center Syd med många arbetsplatser. Dösjebro är också en ort med bra förbindelser. Samma spår som går genom Kävlinge går genom den relativt lilla orten och det finns också här en pågatågsstation. Dösjebro har dock för liten service för att det ska antas vara tillräckligt stor efterfrågan i orten. De orter som bedöms ha den högsta efterfrågan och ha potential till den högsta lönsamheten är Löddeköpinge eller Kävlinge. De övriga orter med tillgänglig tomtmark bedöms antingen ha för dåliga pendlingsmöjligheter eller var för små för att det ska vara säkert med en investering med hänsyn till efterfrågan. Nedan kommer en djupare analys av orterna Kävlinge och Löddeköpinge. 5.1 Kävlinge Furulund Kävlinge-Furulund är ett av de områden i kommunen som verkar vara extra intressant att exploatera. Huvudorten Kävlinge har 8800 invånare och har generellt bäst service och kommunikationsmöjligheter. Enligt 2010 års översiktsplan planeras och utreds ett antal nya bostadsområden i och utanför tätorten. Kävlinge har det senaste århundradet vuxit samman med det gamla stationssamhället Furulund, med ca 4000 invånare. Viktig för området är den meandrande Kävlingeån som rinner mellan Kävlinge och Furulund runt vilken potentialen är stor för exploatering. Landskapet runt orten präglas av böljande jordbruksområden samt mindre skogspartier(kävlinge kommuns ÖP 2010). 5.1.1 Styrkor Jämfört med Löddeköpinge har Kävlinge-Furulund mycket bättre pendlingsmöjligheter med till exempel en redan fullt fungerande tågstation för både pågatåg och öresundståg. Eftersom orten är störst i kommun och även centralort kan de erbjuda bättre service och fler alternativ. 5.1.2 Svagheter Runt om tätorten Kävlinge-Furulund finns åtskilliga skyddsvärda kultur- och naturmiljöer som kan utgöra ett hinder för framtida exploateringar. För bilister som färdas ut ur kommunen är avståndet till E6 snäppet längre än från Löddeköpinge. 5.1.3 Möjligheter Kävlingeån, som nedströms blir Löddeå, utgör en relativt outnyttjat naturresurs, runt vilken man till exempel kan anlägga rekreationsområden. Idag utgör hela ån ett populärt sportfiskeområde som är värt att bevara. 21 S ida

5.1.4 Hot Ett framtida hot kan vara att det råder en viss risk för översvämning vilket kan påverka åns närområde negativt. Även ökad trafik på E6 kan i framtiden skada de omkringliggande områdena i kommunen med buller och föroreningar. Strengths Bra pendlingsmöjligheter Bra service Huvudort Weaknesses Exploatering i skyddsvärd kulturmiljö Längre till E6 Kävlinge- Furulund Opportunities Kävlingeån Lommabanan till Furulund Threats Översvämningsrisk i Kävlingeån Figur 9: SWOT-analys för Kävlinge-Furulund 5.1.5 Lämpliga exploateringsområden Nedan ses en karta med potentiella exploateringsområden. I Kävlinge finns det tre möjliga områden att exploatera inom en snar framtid nämligen område 1,2 och 3. Område 3 känns allt för avlägset från stationen i Kävlinge och faller därför bort. Enligt Översiktsplanen 2010 är hela område 1 planerat för uteslutande flerfamiljshus. Valet av exploateringsområde har därför fallit på en del av område 2 Almelund som ligger ca 1,5 km från stationen. Mycket stor potential ses i det här området med sin närhet till Kävlingeån men samtidigt inte för nära för att risken för översvämningar ska vara överhängande. 22 S ida

Figur 10: Översiktplan 2010 över Kävlinge-Furulund (Källa: www.kavlinge.se (2009-10-01)) 5.1.5 Lönsamhetskalkyl & Omfattning Här följer ett försök till beräkning av lönsamheten av en exploatering i områdena runt Kävlinge-Furulund. I Kävlinge-Furulund bor det sammanlagt ca 12 800 personer. Om vi enligt översiktsplanen 2010 räknar med en befolkningsökning på 1,5 % kommer befolkningen under nästa år att öka med 192 personer ((1,015 * 12800) 12800)). Av dessa beräknas ca 75 % vilja bosätta sig i småhus runt om på orten, alltså 144 personer (0,75 192). Det antagandet beror dels på kommunens åldersfördelning och statistik på att småhusbebyggelse dominerar i kommunen. Projektet siktar på att skapa bostäder för ca 50 % av dessa bostadsbehövande, ca 72 personer (0,5 * 144). Vidare antas det vara mestadels småbarnsfamiljer med i genomsnitt 4 personer som bosätter sig i varje hus, vilket i sin tur innebär att vi skulle behöva bygga 18 småhus (72/4). För att inte riskera att få osålda hus stående tomma kommer endast 15 hus att byggas. Tomtpriset i orten Kävlinge-Furulund ligger runt 650 000 kr oavsett storlek, enligt Kävlinges kommunanalys. Byggkostnaden för ett småhus bygger på en genomsnittssiffra från SCB för hur mycket ett nytt småhus kostar totalt per kvadratmeter, inklusive anslutningsavgift, arbetskostnader m.m. Den uppgår till 15 831 kr per m² (SCB, länsregion 3). Eftersom det pris man kan få för varje hus kan variera väldigt, beroende på köpare m.m., har förtjänsten för två olika försäljningspris beräknats. I alternativ 1 används försäljningspriset 3 500 000 som 23 S ida

bygger på en prisjämförelse av närliggande, storleksmässigt likvärdiga sålda hus i området. I alternativ 2 används en genomsnittssiffra per m² för försäljning för hela kommunen (www.maklarstatistik.se). Det ger följande lönsamhetskalkyl för varje hus, beroende på alternativ: Intäkter Alternativ 1 Alternativ 2 Försäljningspris 3 500 000 2 625 000 Kostnader Tomtinköp 650 000 650 000 Byggnation (140 m 2 ) 2 216 000 2 216 000 Resultat per hus 634 000-241 000 Antal hus 15 15 Total förtjänst 9 510 000-3 615 000 Slutsatsen som kan dras är att projektets lönsamhet är helt beroende på det slutgiltiga försäljningspriset och är därmed mycket riskfyllt, eftersom större delen av investeringarna sker före föresäljningstillfället. Alternativ 2 baseras som sagt på ett försäljningspris som är genomsnitt av alla försäljningar i hela kommunen. Detta innebär att en hel del små, gamla hus drar ner genomsnittet. De tänkta husen bör därför kunna säljas till ett pris i närheten av alternativ 1. Det viktigaste är dock jämförelsen med Löddeköpinge. 24 S ida

5.2 Löddeköpinge Orten belägen i sydvästra kommunen bor det idag 6500 invånare, det finns kommunal service i orten i form av förskola, skola, idrottsanläggningar och bibliotek. På Center Syd arbetar det 600 personer och 3,7 miljoner personer per år besöker handelsplatsen(kävlinge kommuns ÖP 2010). 5.2.1 Styrkor Kommunens största verksamhetsområde, Center Syd, ligger i anslutning till trafikplats E6, vid Löddeköpinge. 5.2.2 Svagheter I dagsläget finns det inga befintliga tågförbindelser från Löddeköpinge vilket därmed ökar beroendet av bilar. 5.2.3 Möjligheter Kommunen har som ambition att bygga ut tågtrafiken på längre sikt. Center Syd har potential att utvecklas till den ledande handelsplatsen i öresundsregionen. 5.2.4 Hot Vid en framtida exploatering av området finns risken att Löddeköping kommer betraktas som en förort till Lund och Malmö. På senare år har konkurrensen ökat från andra stora handelsplater i Lund, Malmö och Burlöv, vilket kan påverka handeln kring Center Syd. Strengths Handelsplats Center Syd Tillgänlig mark för verksamhetsutbyggnad Weaknesses Bilberoendet Jordbruksmark av klass 6-9 kommer att exploateras Löddeköpinge Opportunities Utveckling av tågtrafiken Utveckla handelsplats Center Syd Threats Kan komma att betraktas som "förort" Konkurrens från externa handelsplatser. Figur 11: SWOT-analys för Löddeköpinge 25 S ida

5.2.5 Lämpligt exploateringsområde Enligt kommuns översiktsplan, som kommer att antas år 2010, finns det fyra stycken huvudområden som är aktuella för bostadsbebyggelse, vilket man kan se i figuren nedan. Det område vi väljer att exploatera i är nummer 4. Anledningen till detta beslutet är p.g.a. närheten till Kävlinge tätort, storleken på området ger större förutsättningar för kreativa exploateringslösningar samt att exploateringen underlättas eftersom den kommer att ske på jordbruksmark. Figur 12: Översiktplan 2010 över Löddeköpinge (Källa: www.kavlinge.se (2009-10-01)) 5.2.6 Lönsamhetskalkyl & Omfattning I dagsläget ligger priserna på tomtmark i östra delen av kommunen runt 650 000 kr för en area mellan 600-1000 m 2. Ju närmre kusten man kommer i väst, ju högre blir tomtvärdet. Ett rimligt antagande är att tomtpriserna i Löddeköpinge kommer ligga på en liknande nivå som Kävlinge tätort, eftersom kommunikationsmöjligheterna i Kävlinge är bättre, vilket kan indikera på att efterfrågan att bo i Löddeköpinge förmodligen är lika stor som i Kävlinge tätort. Därmed bör tomtpriserna i Löddeköpinge ligga runt 650 000 kr enligt resonemanget ovan. Befolkningstillväxten för hela kommunen ligger på 1,5 % per år, vilket innebär en ökning på ca 420 personer om året. Kommunen har som ambition att göra en homogen satsning för alla tätorter, något som leder till en jämn spridning av inflyttade personer i kommun och ökar segregationen. Av dennna anledningen gör vi ett antagande att en procentuell fördelning av de 26 S ida

inflytande kommer att basera sig på den nuvarande befolkningsantalet för varje ort. Idag bor 23 % av befolkningen av kommunen i Löddeköpinge, vilket innebär att ca 95-100 personer kommer att flytta till Löddeköpinge årligen, varav bedömt 80 %, tillika ca 80 personer, av dessa kommer att köpa fastighet i vårt område. Detta antagande grundar sig på att vårt område står för ungeför 80 % av den totala exploateringsytan i orten samt har ett mer attraktivt läge. För att minimera risken att få osålda fastigheter, så räknar vi med att 75 % av dessa 80 personer, tillika 60 personer, köper fastigheterna i området. Enligt nuvarande befolkningsprognos kommer den största ökningen av befolkningen bestå av folk mellan 25-64 år, vilket indikerar att det är barnfamiljer på ca 4 personer som vi bör exploatera för. Enligt dessa förutsättningar så rekommenderar vi en exploatering på 15 (60/4) färdigbyggda tomter med småhus. Efter en gransking över fastighetspriser på hemnet.se kring vårt exploateringområde, fann vi att ett genomsnittligt försäljningspris ligger på runt 3 000 000 kr. Man bör ha i åtanke att många av dessa hus är flera decennier gamla. Ett rimligt antagande är att ett nybyggt hus på en tomt i på vårt exploateringsområde borde säljas för ungefär 3 250 000 kr. Byggnadspriser antas vara samma som i lönsamhetskalkylen för Kävlinge, vilket innebär ett byggnadspris på 2 216 000 kr. I alternativ 2 blir det samma resultat som i Kävlinge då medelpris för försäljning över hela kommunen har använts. Intäkter Alternativ 1 Alternativ 2 Försäljningspris 3 250 000 2 625 000 Kostnader Tomtinköp 650 000 650 000 Byggnation (140 m 2 ) 2 216 000 2 216 000 Resultat per hus 384 000-241 000 Antal hus 15 15 Total förtjänst 5 760 000-3 615 000 Med anledning till att alternativ 2 bygger på ett genomsnittspris över hela kommunen, sanses alternativ 1 vara mest rimligt. Det viktigaste är dock att jämföra resultatet med det för Kävlinge-Furulund. Det som blir skillnaden är det lägre uppskattade försäljningspriset för Löddeköpinge än Kävlinge-Furulund. 27 S ida

6 Resultat Efter en ytterligare grovgallring av samtliga undersökta kommuner i kommunanalysen, valdes de två kommuner med bäst förutsättningar ut, nämligen Höganäs och Kävlinge. En djupare jämförelse av förutsättningarna i respektive kommun gjordes var efter Kävlinge fastslogs vara den lämpligaste kommunen att exploatera. Den bostadstyp som bedöms vara mest lönsam är gruppbyggda småhus. Detta beror dels på att tomtutbudet ar relativt stort och tomtpriset relativt lågt. En annan orsak är att efterfrågan bedöms vara störst på dessa bostäder då många med familj flyttar till Kävlinge. Inom Kävlinge kommun fanns ett antal tänkbara områden färdiga för exploatering men beslut togs att fokusera närmare på orterna Kävlinge och Löddeköpinge och på deras aktuella exploateringsområden. På de intressantaste områdena i varje ort gjordes en lönsamhetskalkyl för att utröna var det är mest lönsamt att exploatera. Omfattningen bedöms vara så stor som möjligt med hänsyn till efterfrågan på småhus i det specifika området. Dock behövs en marginal för att inte riskera att bostäder står tomma, då detta anses för kostsamt. Efter dessa jämförelser kan slutsatsen dras att det mest lönsamma alternativet är exploatering i Kävlinge-Furulund där förtjänsten beräknas vara störst. Orsaken till detta är främst att försäljningspriset är högre, delvis beroende på bättre pendlingsmöjligheter, större befolkning och att det är kommunens centralort. Området är markerat med pil nedan. Här anses också därför risken vara minst för att få osålda hus stående tomma Vi råder då Babels AB att bygga 15 småhus i anvisat område i utkanten av Kävlinge tätort i Kävlinge kommun. Figur 14: Kävlinge kommuns läge i Skåne (källa: www.kavlinge.se (2009-10-01)) Figur 13: Markerat område i Kävlinge (källa: Kävlinge ÖP 2010 (www.kavlinge.se )) 28 S ida