1 (11) Bilaga 2 Anbudstävling 2015-09-23 Dnr KS 2013/0163 Bilaga 2 till Prospekt avseende förvärv av mark för och uppförande av vård- och omsorgsboenden för äldre inom fastigheterna Danderyd Ginnungagap 1 och 2, Djursholm. Utkast till Avtal om exploatering med överlåtelse av mark inom Kv Ginnungagap, Djursholm, i Danderyds kommun Mellan Danderyds kommun genom dess kommunstyrelse, nedan kallad Kommunen, och [Företagsnamn] (org.nr. [xxxxxx-xxxx]), nedan kallat Bolaget, har under de förutsättningar som anges i 4.7 nedan träffats följande Avtal om exploatering med överlåtelse av mark inom Kv Ginnungagap, Djursholm, i Danderyds kommun 1 ANBUDSTÄVLING OCH DETALJPLAN 1.1 Anbudstävling Danderyds kommunstyrelse har enligt beslut 2015-02-16 32 uppdragit åt kommunledningskontoret att i samverkan med berörda förvaltningar genomföra en anbudstävling för uppförande och drift av ett nytt vård- och omsorgsboende för äldre på fastigheterna Ginnungagap 1 och 2 inom Kv Ginnungagap, Djursholm. Det nya vårdoch omsorgsboendet ska inledningsvis ta emot hyresgäster från de äldre vård- och omsorgsboenden som Kommunen ska lägga ner. Kommunen utsåg 2016- -- Bolaget till vinnare av anbudstävlingen. Parterna har med anledning av detta träffat detta Avtal om exploatering med överlåtelse av mark, nedan kallad Avtalet.
2 (11) 1.2 Detaljplan Parterna förbinder sig ömsesidigt att verka för att detaljplan för Ginnungagap 1 och 2 i Djursholm antages och vinner laga kraft i huvudsaklig överensstämmelse med antagandehandling 2016- -, nedan kallad Detaljplanen, Bilaga 1 (samrådshandlingen med bearbetning enligt vinnande tävlingsförslag, se Bilaga 2) Det geografiska område som omfattas av Detaljplanen benämns nedan Planområdet. Bolaget är införstått med att planbestämmelserna i antagandehandlingen ska reglera att Fastigheten endast får användas för vård- och omsorgsboende. 2 FASTIGHETSBILDNING OCH MARKÖVERLÅTELSE 2.1 Fastighetsbildning Kommunen skall vidta de åtgärder som ankommer på Kommunen i egenskap av fastighetsägare för bildandet av en fastighet för vård- och omsorgsboendet av delar av fastigheterna Ginnungagap 1 och 2 inom Kv Ginnugagap samt smärre delar av Djursholm 2:241, nedan kallad Fastigheten, och med i huvudsak det läge och de gränser som anges med streckade blå begränsningslinjer för kvartersmark med ändamål B 1 vård- och omsorgsboende) och D (vård) på bilagd detaljplanekarta, Bilaga 1. Bolaget accepterar utan krav på ersättning eller minskning av köpeskillingen de smärre justeringar/tolkningsändringar av fastighetsgränserna som kan beslutas vid fastighetsbildningen. Bolaget skall bekosta fastighetsbildningen samt de förrättningar som krävs för gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter. Bolaget ansvarar för och bekostar beställning av nybyggnadskarta. (Pågående sammanläggning av Ginnungagap 1 och 2 till en fastighet bekostas av kommunen.) Kommunen svarar också för att inom Planområdet bilda en separat intilliggande fastighet för korttidsboende, nedan kallad Korttidsboendetomten, markerade med streckade blå begränsningslinjer på bilagd detaljplanekarta, Bilaga 1. 2.2 Överlåtelse Kommunen överlåter med äganderätt till Bolaget Fastigheten dvs, ca. kvadratmeter av fastigheterna Ginnungagap 1 och 2 i Djursholm inom Danderyds kommun, för en överenskommen preliminär köpeskilling om [pris i bokstäver] ([pris i siffror]) kronor. Den preliminära köpeskillingen är baserad på ett pris i prisläge [åååå-mm-dd] (Värdetidpunkten). Ovanstående pris skall regleras uppåt fram till betalningstidpunkter (se 2.3) i relation till eventuell ökning av konsumentprisindex (KPI 1980 eller det index som kan komma att ersätta detta) från indextal oktober 2015 till senast publicerade indextal vid tillträdet.
3 (11) I ovan nämnda köpeskilling ingår gatukostnadsersättning enligt 2.12. Om Bolaget erhåller statligt stöd/bidrag för uppförande av vård- och omsorgsboendet inom Fastigheten ska Bolaget erlägga en tilläggsköpeskilling om 50 % av erhållet stöd. 2.3 Tillträde Bolaget tillträder Fastigheten senast inom en vecka från det att fastighetsbildning enligt 2.1 ovan vunnit laga kraft, nedan kallad Tillträdesdagen. 2.4 Betalning m m Betalning av köpeskillingen (uppräknad enligt 2.2 ovantill respektive betalningstidpunkt) sker enligt följande: Senast inom två veckor från det att kommunfullmäktiges beslut att godkänna denna överenskommelse har vunnit laga kraft På Tillträdesdagen Summa köpeskilling före indexuppräkning (10 % av köpeskillingen) (90 % av köpeskillingen) (100% av köpeskillingen) När Bolaget har betalat hela köpeskillingen (uppräknad i enlighet med 2.2 ovan) utfärdar Kommunen ett kvitterat köpebrev. Kommunen skall på Tillträdesdagen överlämna till Bolaget de handlingar rörande Fastigheten som är i Kommunens ägo och som bör tillkomma Bolaget i egenskap av ägare till Fastigheten. Bolaget ska betala eventuell Tilläggsköpeskilling inom två veckor från det att eventuellt utgående statligt stöd/bidragsbelopp har inbetalats till Bolaget. 2.5 Kostnader och intäkter Alla skatter, räntor och andra kostnader för Fastigheten som belöper på tiden före Tillträdet skall betalas av Kommunen och för tiden därefter av Bolaget. Motsvarande skall gälla för intäkterna av Fastigheten. 2.7 Inskrivningar Kommunen garanterar att Fastigheten på tillträdesdagen inte besväras av andra inskrivningar och avtal än de som anges i bifogat utdrag ur fastighetsdatasystemet, Bilaga 3.
4 (11) 2.8 Fastighetens skick m m Bolaget, som har besiktigat Fastigheten, förklarar sig härmed godta Fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot Kommunen på grund av fel och brister i Fastigheten. Beträffande markföroreningar se 2.9. Bolaget är medvetet om att Fastigheten tidigare varit bebyggd med förskola som Kommunen har rivit/ska riva ner till pålplattor och att den därmed kan innehålla lämningar från tidigare verksamheter, exempelvis stödmurar, ledningar mm. Bolaget tar på sig ansvaret för att avlägsna dessa anläggningar. Kommunen ska överlämna dokumentation över rivningen. Bolaget är också medvetet om att det genom Fastigheten går VA-ledningar som har tagits/ska tas ur drift. (Enligt bestämmelse på plankartan kan bygglov ges först sedan VA-ledningen är borttagen från fastigheten men det ska ändras till tagen ur drift i gransknings-anatagandehandlingen.) 2.9 Markföroreningar Skulle inom Fastigheten finnas markföroreningar som behöver saneras/efterbehandlas för att genomföra byggnation ska Kommunen ersätta Bolaget för kostnader för detta överstigande 500 000 kr. En förutsättning för att Bolaget ska erhålla ersättning är att Bolaget före arbeten som Bolaget vill ha ersättning för samråder med Kommunen om förslag till omfattning och genomförandet av saneringen/efterbehandlingen och att Kommunen skäligen kan godkänna Bolagets förslag till uppläggning. 2.10 Lagfartskostnader Bolaget skall ansöka om och bekosta erforderlig lagfart för förvärvet av Fastigheten. Lagfart får endast sökas efter det att köpebrev har utfärdats enligt 2.4 ovan.
5 (11) 2.11 Servitut och ledningsrätter Belysning, ledningar mm Bolaget medger Kommunen eller den som Kommunen sätter i sitt ställe, att på Fastigheten utan ersättning för all framtid anlägga, nyttja, underhålla och ombygga - allmänna ledningar med därtill hörande anordningar inom det område, som angivits med u på bilagda detaljplanekarta, Bilaga 1, samt - belysning och skyltar för allmänna gator och vägar. Bolaget medger att ovan angivna rättigheter får inskrivas som servitut med bästa rätt i Fastigheten till förmån för fastigheterna [fastighet] och [fastighet], eller upplåtas med ledningsrätt utan krav på ersättning härför. 2.12 Gatukostnader och anläggningsavgifter Efter genomförande av detta avtal är Bolaget såsom ägare till Fastigheten befriat från gatukostnadsersättning enligt Detaljplanen. Detta gäller inte kostnader för framtida förbättringar av gator eller andra allmänna platser med därtill hörande anordningar. Bolaget svarar för alla övriga kostnader för Fastigheten så som kostnader för anslutning av vatten- och avlopp, el m. m. 3 GENOMFÖRANDE AV EXPLOATERING 3.1 Samordning och tidplan Bolaget förbinder sig att genomföra exploatering av Fastigheten enligt en av Bolaget i samråd med Kommunen upprättad huvudtidplan. Därvid gäller att vård- och omsorgsboendet ska vara klart för inflyttning senast inom 2 år från det att giltighetsvillkoren i 4.7 är uppfyllda. Bolaget är skyldig att samordna sina entreprenader med de ledningsdragande bolagen. Bolaget skall vid inflyttningen helt ha färdigställt den yttre miljön, så att de boende får en avsedd kontakt med gator och parker
6 (11) 3.2 Vård- och omsorgsboende för äldre Bolaget ska inom Fastigheten uppföra vård- och omsorgsboenden för äldre med 63 lägenheter varav minst 2 st tvårumslägenheter för parboende med tillhörande gemensamma utrymmen (c:a [antal] m2 BTA), allt enligt Bolagets tävlingsförslag med tillhörande bearbetningsanteckningar enligt Bilaga 2. Om staten inför ekonomiska stöd/bidrag till byggande av vård- och omsorgsboenden ska Bolagets utbyggnad uppfylla reglerna för sådant stöd och Bolaget söka detsamma. 3.3 Speciallägenheter för korttidsplatser. Bolaget har i tävlingsförslag enligt Bilaga 2 redovisat princip för hur byggnad för korttidsboende kan utformas inom den del av Planområdet som Kommunen behåller. Bolaget medger Kommunen att utan ersättning till Bolaget eller till av Bolaget anlitade konsulter nyttja det utformningsförslaget för avsedd del av Planområdet. 3.4 Bygg- och anläggningskostnader Bolaget ansvarar för och bekostar projektering samt bygg- och anläggningsarbeten inom Fastigheten. Bolaget ansvarar för och bekostar därvid även projektering och genomförande av återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid Fastigheten och som är en följd av bolagets bygg- och anläggningsarbeten på Fastigheten. 3.5 Gemensamhetsanläggningar (om tillämpligt mht Bilaga 2) Bolaget förbinder sig att söka, bekosta samt medverka till genomförandet av erforderliga förrättningar enligt anläggningslagen. Bolaget ombesörjer och bekostar utförandet av på Bilaga 2 markerade gemensamma anläggningar för särskilda vård- och omsorgsboendet och korttidsboendet (t ex vid gemensam infart) och överlämnaranläggningarna utan vederlag till den gemensamhetsanläggning och samfällighetsförening som bildas förändamålet. 3.6 Kommunala anläggningar Kommunen avser ej att bygga ut gator, park eller annan allmän plats i samband med exploateringen av Kv Ginnungagap. 3.7 Flyttning av ledningar Kommunen kopplar ur den VA-ledning som går genom Fastigheten och ersätter den med ny ledning dragen i allmän platsmark.
7 (11) 3.8 Befintlig vegetation och park Park- och naturmark samt gatuplanteringar Bolaget ansvarar för att gatu-, park- och naturmarksträd samt annan vegetation på allmän platsmark intill Fastigheten inte skadas under den tid exploateringen genomförs. Bolaget skall skydda träd och vegetation på ett betryggande sätt genom att avgränsa Fastigheten med ett stabilt två meter högt staket. Bolaget ansvarar för att Bolaget, eller något företag som Bolaget anlitar, inte på något sätt nyttjar denna mark utan skriftligt tillstånd från Kommunen. Vid överträdelse skall Bolaget utge vite med 50 000 kronor per skadat träd, (gäller när stammens diameter > 10 cm mätt 1 m ovan mark). Vid annan skada ansvarar Bolaget för att reparera skadan, eller för att bekosta Kommunens reparation av skadan. Om Bolaget nyttjar park- och naturmark samt gatuplanteringar intill Fastigheten utan tillstånd skall Bolaget utge vite i enlighet med 3.10 nedan. Kvartersmark Bolaget åtar sig att bevara de vid tillträdet befintliga träd inom Fastigheten, som angivits på Detaljplanekarta, Bilaga 1 (markeringar på blivande granskningshandling med beaktande av tävlingsförslaget etc Bilaga 2). Om något eller några av dessa träd, på grund av Bolaget, eller något företag som Bolaget anlitar, allvarligt skadas, avlägsnas eller dör före [åååå-mm-dd] skall Bolaget vid vite med 10 000 kronor per träd plantera motsvarande antal nya relativt fullväxta träd. Innan byggstart skall parterna gemensamt inspektera träd och annan vegetation som omfattas av denna 3.8. Vid denna inspektion skall status och eventuella skyddsåtgärder för berörda träd och annan vegetation säkerställas. 3.9 Bygg- och informationsskyltar Bolaget förbinder sig att utan kostnad för Kommunen med skyltar på plats kontinuerligt informera allmänheten om projektet och byggnadsarbetena och därvid ange Kommunens medverkan i projektet. Text på byggskylten angående Kommunens medverkan i projektet ska utformas efter anvisningar från Kommunen. 3.10 Byggytor och byggetablering Bolaget skall tillse att Bolaget, eller av Bolaget anlitad entreprenör, i god tid före byggstart samråder med Kommunen om vilka ytor som behövs för byggetablering och under hur lång tid dessa behövs. Upplåtelse av allmän plats för byggetablering kräver polistillstånd och debiteras enligt taxa fastställd av kommunfullmäktige. Ansvarig förvaltning för upplåtelse av allmän plats är för närvarande Trafikkontoret. Bolaget skall tillse att Bolaget, eller av Bolaget anlitad entreprenör, håller sig inom Fastigheten och godkänd byggetableringsyta upplåten med polistillstånd enligt
8 (11) ordningslagen. Om så ej sker och detta har påpekats av Kommunen skall vite utgå 200 kronor per påbörjad vecka och kvadratmeter mark som Bolaget eller dess entreprenörer nyttjar utanför Fastigheten och godkänd byggetableringsyta. Fastigheten och den godkända etableringsytan skall avgränsas med ett stabilt två meter högt stängsel. 3.11 Dagvatten I enlighet med Kommunens styrdokument för dagvatten (KF 2012-06-11 59) förbinder sig Bolaget, genom val av byggnadsmaterial, att inte förorena Fastighetens dagvatten med tungmetaller eller andra miljögifter. (Styrdokumentet ingår i tävlingsunderlaget på Kommunens hemsida). Allt dagvatten skall renas, fördröjas och infiltreras inom Fastigheten i största möjligaste mån. Dräneringsvatten samt dagvatten från nödvändig avvattning av grönytor får anslutas till kommunens förbindelsepunkt för dagvatten. 3.12 Inrapportering av geotekniska utredningar Bolaget skall sända in resultatet av alla geotekniska undersökningar som genomförs inom Planområdet till Kommunens geoarkiv. 3.13 Avfallshantering För avfallshantering gäller Föreskrifter om avfallshantering för Danderyds kommun TN 2013/0687. (Ingår i tävlingsunderlaget på Kommunens hemsida). 4 ÖVRIGA VILLKOR 4.1 Upplåtelse av bostäder Bolaget ska upplåta lägenheterna med hyresrätt för vård- och omsorgsboende för äldre med biståndsbeslut. Formerna för anvisning av bostäder m m framgår av Kommunens vid varje tidpunkt gällande LOV-underlag för vård- och omsorgsboenden. 4.2 Platser inledningsvis för evakuering och hemtagning Bolaget ska vid första inflyttning kunna ta emot hyresgäster enligt socialkontorets anvisningar från andra vård- och omsorgsboenden i Kommunen som ska läggas ner samt för hemtagning av boende av Kommunen placerade i andra kommuner. 4.3 Kvartersmark som inte får spärras av
9 (11) Det område inom Fastigheten som markerats med snedstreck på bilagda karta, Bilaga 1, får inte spärras med hinder i någon form. Området är primärt avsett för Fastighetens behov. Anläggningar inom området anläggs, ägs och förvaltas av Bolaget på samma sätt som övrig kvartersmark. Allmänheten får dock passera området till fots eller med cykel. Kommunen har rätt att säkra denna rätt genom avtalsservitut eller annan åtgärd. 4.4 Säkerhet Inför kommunfullmäktiges antagande av Detaljplanen ska Bolaget till Kommunen, som säkerhet till för rätta fullföljandet av Avtalet, överlämna en ovillkorlig icke tidsbegränsad bankgaranti utställd av svensk bank om 20 000 000 kronor. Garantin ska återlämnas av Kommunen när Bolagets utbyggnadsåtagande enligt detta Avtal har genomförts och vård- och omsorgsboendet ingår i Kommunens valfrihetssystem för vård- och omsorgsboenden (LOV). 4.5 Viten Bolaget förbinder sig vid vite av 200 000 kronor per förseningsvecka, i penningvärde [åååå-mm-dd], att senast 2 år efter Tillträdet ha uppfyllt samtliga åtaganden enligt denna överenskommelse och driftsatt det då för inflyttning klara vård- och omsorgsboendet. Bolaget förbinder sig dessutom vid vite av 100 000 kronor per förseningsvecka, i penningvärde [åååå-mm-dd], att vård- och omsorgsboendet efter driftsättningen ingår i Danderyds kommuns valfrihetssystem för boendet (LOV) genom att Bolaget eller Bolagets vårdutövare godkänts för och tecknat LOV-avtal för boendet med kommunen. Om Bolaget inte håller tidsfristerna är vitena omedelbart förfallna till betalning och faktureras månadsvis av Kommunen. Om försening uppstår och detta ej beror på Bolaget förskjuts tidpunkten då vite ska utgå med tid som motsvarar förseningens omfattning. Beträffande vite för skador på träd se 3.8 och för nyttjande av mark utanför godkänd etableringsyta se 3.10 ovan Vitet skall omräknas till penningvärdet vid den tidpunkt då vitet förfaller till betalning genom användning av konsumentprisindex eller det index som kan komma att ersätta det. 4.6 Överlåtelse av Fastigheten eller Avtalet till annan Bolaget förbinder sig att vid överlåtelse av äganderätten till Fastigheten tillse att de nya ägarna övertar samtliga förpliktelser enligt denna överenskommelse genom att i respektive avtal angående överlåtelse införa följande bestämmelse:
10 (11) Köparen förbinder sig att i av Danderyds kommun påfordrade delar efterkomma mellan Danderyds stad kommun och [Företagsnamn] träffat Avtal om exploatering med överlåtelse av mark inom Kv Ginnungagap daterat. Avtalet bifogas i avskrift. Köparen skall vid överlåtelse av äganderätten tillse att varje köpare som följer därefter binds vid överenskommelsen, vilket skall fullgöras genom att denna bestämmelse, med i sak oförändrad text intages i överlåtelsehandlingen. Om överlåtelse sker skall Bolaget snarast efter det att överlåtelsen skett till Kommunen översända en bestyrkt avskrift av överlåtelsehandlingen. Bolaget får ej överlåta Avtalet på annan utan att först inhämta Kommunens medgivande. Vid överlåtelse av Fastigheten och/eller Avtalet till annan kvarstår Bolaget som solidariskt ansvarig med övertagande part gentemot Kommunen för Avtalets rätta fullgörande. Detta gäller även vid överlåtelser i flera led. 4.7 Avtalets giltighet Denna överenskommelse är till alla delar förfallen utan ersättningsrätt för någondera parten om inte dels Danderyds kommunfullmäktige senast [åååå-mm-dd] godkänner överenskommelsen genom beslut som senare vinner laga kraft. dels Danderyds kommunfullmäktige antar ny detaljplan i huvudsaklig överensstämmelse med Detaljplan enligt 1.2 senast [åååå-mm-dd], genom beslut som senare vinner laga kraft, Bolaget är medvetet om att att kommunfullmäktige beslutar om att anta detaljplan. Beslut om att anta detaljplan ska föregås av samråd med dem som berörs av planen och andra beredningsåtgärder. Bolaget är även medvetet om att sakägare har rätt att anföra besvär mot beslut att antaga detaljplan och att beslut om antagande av detaljplan kan prövas av länsstyrelsen och regeringen samt bli föremål för rättsprövning, detta avtal inte är bindande för kommunens organ, med undantag för kommunstyrelseen, vid prövning av förslag till detaljplan. * * * * * Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt. Danderyd den
11 (11) Danderyds kommun genom dess kommunstyrelse [Företagsnamn]...... ( ) ( )...... ( ) ( ) Bevittnas:...... ( ) ( )...... ( ) ( ) BILAGOR (alla vakanta i detta utkast) 1. Detaljplanekarta med Fastigheten markerad. (Kan behöva flera kartblad/bilagor om mycket ska visas på den.) 2. Tävlingsförslag med bearbetningsnoteringar. 3. Utdrag ur fastighetsregistret för Danderyd Ginnungagap 1 och 2.