Företagsvärderande nyckeltal

Emelie Lundberg Företagsvärderande nyckeltal Nyckeltal som beskriver aktiekursen hos fastighetsbolag Financial ratios in company valuation Key figures describing stock market index to Swedish real estate companies Företagsekonomi C-uppsats Termin: HT 2014 Handledare: Bengt Bengtsson

Förord Denna C-uppsats inom ämnet företagsekonomi är skriven vid Handelshögskolan hos Universitetet i Karlstad under höstterminen år 2014. Jag vill rikta ett tack till min handledare, Bengt Bengtsson som är Ekonomie doktor i redovisning. Som med sin erfarenhet och sitt intresse för ämnet har väglett mig med goda idéer och synpunkter. Vidare vill jag tacka min familj, nära och kära som har följt mitt arbete och stöttat mig under processens gång. Karlstad, januari år 2015 Emelie Lundberg

Sammanfattning Bakgrund och problemformulering: Företagsvärderingar och branschanalyser kan se olika ut och rikta sig till olika intressenter. För att kunna jämföra ekonomisk information krävs en god uppfattning om vad som är värderelevant att undersöka närmare i företagens redovisningar inför investeringar i den valda branschen. Målet för samtliga investerare är att risken för hela portföljen eller investeringen ska vara så låg som möjligt och samtidigt ge största möjliga avkastning. Olika redovisningsmått kan då användas för att utvärdera finansiella rapporter från företagen inför investeringar på aktiemarknaden. Syfte: Studiens syfte är att objektivt utvärdera om det finns något enskilt nyckeltal uträknat från årsredovisningen hos sju fastighetsbolag som bäst beskriver deras marknadsvärde på Stockholmsbörsen. Avgränsningar: Studien grundar sig på sju svenska fastighetsbolag med sex stycken nyckeltal. Data har samlats in från år 2005 till år 2013. Metod: Metoden är en kvalitativ studie. Genom att samla in historisk aktiedata från företagen via Stockholmsbörsen fem dagar efter att den fjärde kvartalsrapporten släpptes varje år och jämföra med uträknade redovisningsmått, så har signifikansnivån visat nyckeltalens samvariation till respektive företags aktiedata. Teoretisk referensram: Värderelevans är ett begrepp som visar kopplingen mellan aktiemarknaden och redovisningen. Världsmarknadsekonomin förändras ständigt, precis som de flesta olika branscher och därmed bör företagsvärderingar följa utvecklingen. Genom en värdeskapande redovisning så kan många investerare finna den ekonomiska information som krävs till investeringar på aktiemarknaden. Slutsats: Denna mindre kvalitativa studie har visat att vinstmarginalen, räntetäckningsgraden och soliditeten är värderelevant i årsredovisningarna hos fastighetsbolagen. Detta genom att visa en god samvariation och hög signifikansnivå till aktiemarknaden, resultatet visar en hög trovärdighet genom tidigare studier. Denna slutsats kan enbart dras till dessa fastighetsbolag och den visar ingen generell modell för andra branscher.

Innehåll 1 Inledning... 6 1.1 Bakgrund... 6 1.2 Problemdiskussion... 7 1.3 Problemformulering... 9 1.4 Syfte... 9 1.5 Avgränsning... 9 2 Teoretisk referensram... 10 2.1 Syftet med redovisningen... 10 2.1.1 Redovisningens kvalitet och relevans... 10 2.2 En effektiv marknad... 11 2.2.1 Redovisningens relation till aktiemarknaden... 12 2.3 Diversifiering och samvariation... 13 2.4 Värderelevans... 15 2.4.1 Värderelevans hos fastighetsbolag... 15 2.4.2 Internationella värderelevansstudier... 15 2.5 Analys och företagsvärdering... 18 2.5.1 Verkligt värde enligt IAS 40... 19 3 Metod... 20 3.1 Val av metod... 20 3.2 Urval av fastighetsbolag... 21 3.3 Redovisningsmått... 21 3.4 Datainsamling... 21 3.5 Genomförande & tillvägagångssätt... 22 3.6 Trovärdighet utifrån reliabilitet och validitet... 23 4 Resultatredovisning och analys... 24 4.1 Atrium Ljungberg... 24 4.2 Castellum... 26 4.3 Fabege... 27 4.4 Hufvudstaden... 28 4.5 Klövern... 29 4.6 Kungsleden... 30 4.7 Wallenstam... 31 5 Reflektion... 32 5.1 Forskningsfrågan besvaras... 32 5.1.1 Nyckeltalen med starkast samvariation till aktiekurserna... 33

5.2 Studiens koppling till utvalda teorier... 34 5.2.1 Vidare koppling till studien genom valda artiklar... 35 6 Slutsatser... 37 6.1 Förslag till vidare forskning... 37 Referenslista... 38

1 Inledning Publicerade årsredovisningar, finansiell information och uttalanden om aktier det kan vara svårt att bilda sig en uppfattning och se samband mellan dessa även för någon med lång erfarenhet. Det finns många som tar del av informationen så det är därför viktigt att göra den så värdeskapande som möjligt, för så många som möjligt. Den här studien undersöker några utvalda nyckeltal hos fastighetsbolag för att visa sambandet mellan finansiell information från bolagens årsredovisningar till aktiemarknaden. 1.1 Bakgrund Det finns många studier kring värderelevansteorier som kopplar ihop redovisningen till aktiemarknaden. För att göra en analys av olika branscher och kunna få fram en rimlig värdering om marknadsvärdet hos företag så finns det mängder av olika värderingsmått som kan användas. Den externa redovisningen ska finnas som en vägvisare till olika intressenter som ställer krav på företagen att visa ekonomisk information, som är värderelevant för dom som investerar på olika sätt i företaget (Thomasson 2011). Genom tidigare värderelevansstudier som presenteras längre fram i teorin, så visar marknadsvärdet hos aktien en relation till redovisningen som kan visa olika grad av styrka, en stark eller mindre stark koppling enligt De Ridder (2003). Teorier och större kvantitativa undersökningar hänvisas från internationella studier, därför finns det utrymme att objektivt visa vilka redovisningsmått som lämpar sig bättre på den svenska marknaden för att visa ett företags marknadsvärde. Denna studie ställer sig frågan om det går att förenkla företagsvärderingen hos svenska fastighetsbolag genom att begränsa sig till specifika nyckeltal. Syftet är att underlätta investeringsbesluten på aktiemarknaden hos fastighetsbolagen. Tidigare studier visar att det finns samband mellan aktiemarknaden och redovisningsinformation, men eftersom det är många faktorer som påverkar räkenskapsanalyser som denna, exempelvis makroekonomiska händelser så finns det behov av mer information och studier kring vad som är värdeskapande i redovisningen. Detta leder till att nyckeltal kan behöva kombineras för att ge en god uppfattning om verkligheten, eller att samma nyckeltal visar en varierande samvariation mellan olika företag och aktiemarknaden. 6

1.2 Problemdiskussion När det studeras kring värderelevansstudier så handlar det om kopplingen mellan redovisningen och aktiemarknaden. Det bokförda värdet på eget kapital skiljer sig oftast med marknadsvärdet på eget kapital, vilket är antalet aktier multiplicerat med aktiekursen. Detta har flera orsaker men en stor orsak är skillnader i intressenternas inriktning. Många investerare bygger upp förväntningar kring kursrörelserna på börsen och använder sig av detta som underlag till att göra kortsiktiga beslut till nya investeringar. Enligt Bengtsson (2008) så kallas det för en teknisk analys när investerare utgår från svängningar i börskurser istället för att fokusera på själva rapporten från redovisningen. Aktiekurser beror till viss del på förväntningar vilket gör att kopplingen mellan redovisningen och aktiemarknaden inte alltid visar en positiv korrelation. En positiv rapport genom den externa redovisningen behöver inte göra att aktiekursen ökar, inte heller sjunka vid en negativ rapport. Samtidigt så kan en god samvariation mellan redovisningen och aktiemarknaden visa att investerare har följt utvecklingen i rapporterna och använt dessa som informationskälla till sina beslut. Förväntningarna är grunden till vad som kommer hända med aktiekursen efter att en ny rapport kommer ut. När det finns höga förväntningar på en mycket positiv rapport och en redovisning inte lever upp till förväntningarna så kommer kursen att sjunka. Investerarna försöker då med hjälp av verktyg som nyckeltal att ta reda på vilka hjälpmedel som närmast kan leda dom i rätt riktning. P/E-talet är vanligt förekommande, där desto högre P/E-tal gör att aktien blir dyrare (De Ridder 2003). När det bokförda värdet på eget kapital och marknadsvärdet inte har en perfekt koppling så finns det utrymme till att undersöka vad som är värderelevant i redovisningen för att kunna göra en så god investering som möjligt på aktiemarknaden, där aktien förhoppningsvis kommer stiga i värde. Därmed kommer denna studie att undersöka om det finns redovisningsmått som är mer relevanta än andra när någon investerar i aktier. Dessa värden ger en förenklad och samtidigt koncentrerad bild av finansiell information som är mer komplex. Genom att jämföra samma företags utveckling under flera tidsperioder så är syftet med nyckeltalen att underlätta jämförande analyser för intressenter. De ger en uppfattning om hur de utvalda delarna i redovisningen förhåller sig till varandra och ger underlag till beslut 7

kring företaget. Olika branscher använder sig av olika värden och anledningen till valet av nyckeltal i denna uppsats är att de nämns i de utvalda företagens årsredovisningar men att det saknas kvalitativa studier kring vilket eller vilka som är mest värderelevanta och avspeglar aktiekursen på Stockholmsbörsen. De första två nyckeltalen som kommer att undersökas är soliditeten och räntetäckningsgraden, eftersom de förkommer i samtliga sammanfattningar i fastighetsbolagens årsredovisningar. Detta stärker studiens syfte att undersöka om och i så fall till vilken grad de är värderelevanta för intressenter som investerar i företagets aktier eftersom fastighetsbolagen själva anser att de bör vara med tidigt i årsredovisningarna. Soliditeten visar hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Det uttrycks ofta i procent och beskriver hur känsligt företaget är för ränteförändringar. Företagens huvudmål är vanligen av finansiell karaktär och uttrycks därför med redovisningsmått som soliditeten, enligt Ax et al. (2007). Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal som anger företagets förmåga att täcka sina finansiella kostnader (räntekostnader). När räntetäckningsgraden ligger på över 100 % så räcker företagets resultat till att täcka de finansiella kostnaderna. Nyckeltalet är förkortat i studien med antalet gånger (ggr) som företagets resultat kan täcka sina finansiella kostnader. Vidare så har räntabiliteten på eget och totalt kapital, balanslikviditeten och vinstmarginalen testats eftersom de är vanligt förekommande i kurslitteratur och annan litteratur kring företagsvärdering där de anses vara relevanta nyckeltal, fast där det som tidigare nämnt saknas kvalitativa studier. Räntabiliteten är ett redovisningsmått som beskriver resultatet i förhållande till investerat kapital, med andra ord företagets förmåga att ge avkastning på kapitalet. Skillnaden på räntabilitet på eget kapital och räntabiliteten på totalt kapital är att det förstnämnda räknas ut genom att använda resultatet efter finansiella poster i relation till eget kapital, och det senare räknas ut från det totala kapitalet men där man bortser från hur företaget är finansierat genom finansiella kostnader. Balanslikviditeten återger företagens betalningsförmåga och om måttet är större än 100 % så visar det på att betalningsförmågan är större än de kortsiktiga utbetalningarna. Det sjätte och sista redovisningsmåttet är vinstmarginalen som visar hur stor vinsten hos företagen är per omsättningskrona. Det som definierar vinstmarginalen är att det inte tar hänsyn till hur företaget är finansierat utan istället kan beskrivas som en kapitalersättningsmarginal. 8

1.3 Problemformulering Har redovisningsmåtten i studien haft någon effekt genom samvariation till börsvärdet hos fastighetsbolagen? Hur ser samvariationen i så fall ut över tiden? Är redovisningen från fastighetsbolagen värderelevant för aktiemarknaden? 1.4 Syfte Studiens syfte är att objektivt utvärdera om det finns något av de sex redovisningsmåtten uträknat från årsredovisningarna, hos sju fastighetsbolag som bäst beskriver marknadsvärdet på Stockholmsbörsen från år 2005 och framåt. 1.5 Avgränsning Den forskningsfråga som denna studie ska begränsa sig till är om det finns ett samband mellan ett eller flera kombinerade redovisningsmått hos fastighetsbolag i Sverige som är mest värderelevant i förhållande till den svenska aktiemarknaden under en given period. Begränsningen leder till en mer kvalitativ studie som från början var tänkt att bli kvantitativ och bredare. Alla bolag i studien är börsnoterade. Genom att öka trovärdigheten i studien så jämförs dessa nyckeltal med historiska aktiekurser på Stockholmsbörsen. Historiska aktiekurser som ger en bild av hur verkligheten har utspelat sig och om nyckeltalen kan vara värderelevanta för olika intressenter att räkna på utifrån företagens årsredovisningar. Det är viktigt att visa aktiekursen från rätt tidpunkt vilket blir från i början av varje år då rapporter från bolagen rapporterar om den fjärde kvartalsrapporten. 9

2 Teoretisk referensram Teorin i kommande avsnitt ska ge en fördjupad insikt kring redovisningens relation till aktiemarknaden. 2.1 Syftet med redovisningen Det främsta syftet med den externa redovisningen är att ge finansiell information till företagets olika intressenter. Att presentera en rapport kring företagets ekonomi från året som gått till kunder, leverantörer, anställda, aktieägare, långivare, stat och till övriga intressenter i samhället. Redovisningen presenterar årets ekonomiska ställning och företaget kan visa hur de motsvarar sina intressenters krav genom redovisningsmått som jämförs i förhållande till året innan. Det intressanta ligger i hur redovisningen ska se ut för att så många som möjligt ska få så stor nytta av den som möjligt. Den ekonomiska styrningen kring företaget ska underlättas och eftersom olika intressenter har olika informationsbehov så krävs det att redovisningen är så värdeskapande som möjligt (Thomasson 2011). 2.1.1 Redovisningens kvalitet och relevans Det finns ett antal kvalitativa egenskaper som redovisningen har till uppgift att uppfylla. Egenskaper som har sin utgångspunkt i informationsbehovet från intressenter. Svårigheten ligger i att den utvalda ekonomiska informationen som ges ut via en redovisning är en ekonomisk aktivitet som kostar pengar. Detta måste vara ett fokus när företaget väljer hur redovisningen ska vara uppbyggd eftersom en utökad redovisning måste medföra en förbättrad information kring företagets ekonomiska situation. Kostnaden från att ta fram och redovisa detta måste vara i proportion till det ökande värdet av den utökande och förbättrade informationen. För att redovisningen ska ge intressenterna en värdeskapande rapport så krävs det att informationen är relevant. Denna värderelevanta information ska återge företagets verkliga värde och användas av intressenterna i deras beslutfattande kring företaget (Sundgren et al. 2013). Det finns olika tillvägagångssätt och nyckeltal för att avgöra om den redovisade informationen är värderelevant. Att med utgångspunkt i den befintliga redovisningen från 10

några år tillbaka kunna utöka befintlig uppfattning kring företaget och testa framtagna beräkningsmetoder som olika nyckeltal. Som nämndes tidigare så finns det många intressenter runt ett företag och bransch, så även olika syften med produktion av redovisningskunskap. Beroende på vilket synsätt och intresse som finns av redovisningen så resoneras det med olika synsätt kring den. Det finns orsaker till syftena och principer kring redovisningen, vilket leder till tillämpningen. Med tillämpningen menas hur den praktiskt redovisas (Artsberg 2005). Några av dessa intressenter är långivare och aktieägare som har behov av att ta del av företagets ekonomiska ställning och värde. För dessa så blir redovisningen relevant om det på något sätt kan påverka priset på en aktie. Bolagets redovisade värde visar ett samband med aktiemarknadens värdering av detta bolag om redovisningen är värderelevant (De Ridder 2003). 2.2 En effektiv marknad När en marknad klassificeras som effektiv så måste den uppfylla några krav. För det första så är det stora antalet aktörer på marknaden rationella och de inriktar sig mot att vara vinstmaximerande på marknaden. För det andra så har alla aktörer tillgång till relevant och värdeskapande information. För det tredje och sista så kan ingen av dessa aktörer påverka priset hos dessa finansiella tillgångar på egen hand. Priset på tillgångarna påverkas enbart när det tillkommer ny information. Vid dessa effektiva marknader så kan ingen av aktörerna göra någon vinst eftersom alla har fullständig information om marknaden. När detta sker så finns det heller inga under- eller övervärderade aktier (De Ridder 2003). Marknadseffektiviteten kan återspeglas i tre former av styrka; stark, mellanstark och svag. När den är stark så återspeglas den historiska aktiekursen, den allmänna informationen i redovisningen och insider -information i företagets aktiekurs. När den är mellanstark så återspeglas enbart den historiska aktiekursen och den offentliga ekonomiska informationen, vilket är mest vanligt förekommande. Marknaden är effektiv i den mellanstarka formen när aktiekursen anpassas direkt efter att ny information blir offentlig. Det går inte att förutsäga priset på aktier i framtiden vid varken den mellanstarka eller svaga formen på en effektiv marknad, även om det tillkommer offentlig information vid mellanstark marknadseffektivitet. 11

All information blir därför mer relevant för marknaden desto kortare tiden till den avgörande händelsen det är, enligt De Ridder (2003). 2.2.1 Redovisningens relation till aktiemarknaden Genom att möta intressenternas behov av finansiell information från företaget har länge varit redovisningens uppgift. Det har vidare utvecklats till ett stort intresse för allmänheten som blivit till ett kapitalmarknadsintresse. Sedan i början av 2000-talet så har möjligheterna och antalet aktörer på aktiemarknaden ökat, vilket gör att det finns olika typer av aktieplacerare. Det finns de som har kortare tidsintervaller eller de som vill investera på längre sikt. Det är viktigt att förstå att det finns olika aktörer vars roll inför kursbildningen har betydelse på aktiemarknaden, samt för att förstå relationen mellan redovisningen och aktiekursen. Ett antagande kan därmed vara att kvartalsrapporteringar inte används i samma utsträckning av de aktörer som placerar på kort sikt jämfört med de som har till intresse att placera på längre sikt. Aktörernas förväntningar på aktiemarknaden är det som driver aktiekurserna. Förväntningar som inför ett rapporteringstillfälle från årsrapporter kan påverka kursen direkt efter att den nya informationen kommer ut. Rapporter från redovisningar justerar dessa förväntningar på kort sikt men behöver inte påverka eller ge effekt på tilltron till företaget på längre sikt (Bengtsson 2008). När en investerare sedan väljer att undersöka en bransch närmare, då inleds en jämförande värdering av ett företags värde på marknaden inom den branschen genom att använda olika nyckeltal. Ett vanligt förekommande första nyckeltal att mäta är då P/E-talet (Price earnings ratio), som ger en uppskattning om rimligt värde. Detta nyckeltal värderar företagets börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultatet efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullade tolvmånadersperioden. Med andra ord; priset på aktien dividerat med vinst per aktie, som är ett första steg vid värdering av företag. Dess betydelse är att ett högre P/E-tal ger företag en lägre riskjusterad avkastning jämfört med företag som visar ett lägre tal. Talet har den fördelen att oavsett prisnivå på aktien så går det att jämföra olika aktiers lönsamhet (De Ridder 2003). För att bilda sig en uppfattning av ett företags marknadsvärde så måste investeraren för den branschen se till helheten. Det ingår då att lyfta fram faktorer som påverkar lönsamheten för 12

hela branschen och vad som skapar mervärde. Det syftar till att räkna ut om den nuvarande lönsamheten förväntas vara långsiktig och medföra eventuell framtida tillväxt. Det är en kvalitativ undersökning av branschen och är användbart när det avgörs vilka faktorer som har varit värdeskapande från tidigare, för att användas till realistiska investeringar i framtiden. I nästa skede används redovisningsanalyser för att mäta och rapportera branschen som då har valts ut. Genom mätningar med nyckeltal från årsredovisningar så framgår det en bild över den ekonomiska ställningen hos företaget som är av intresse för de som planerar att investera på lång sikt (Nilsson et al. 2002). Det ägnas mycket tid inom företagsredovisning att mäta verksamheten och jämföra sig mot övriga i branschen. Prestationsmätningen utgår i från vad som har åstadkommits, vad som har utförts och genomförts. Dessa redovisningsmått som räknas ut visar denna prestation vilket ger information till intressenterna. Prestationsmått heter med andra ord nyckeltal eller mätetal. Finansiella mått från finansiella prestationer kan visa avvikelser från planer, men informationen kan även visa för lite av vad som skapar framtida lönsamhet och framtida värde (Ax et al. 2007). 2.3 Diversifiering och samvariation För att minska risken i sin aktieportfölj så är det viktigt att sprida risken genom att investera i olika branscher. När en bransch har valts ut av en investerare där det förväntas vara lönsamt att investera på sikt så är det viktigt att finna andra investeringar som kompletterar denna placering. Genom att sprida sina investeringar och så minskar risken i aktieportföljen eftersom världsmarknadsekonomin ständigt är i rörelse och går åt olika håll. Så när en investering går bra i exempelvis en Asienfond så kan det gå sämre vid investeringen som är gjord i Europa, vilket senare kan gå åt motsatt håll när det sker förändringar i världsekonomin på nytt. Detta kallas för diversifiering och betyder riskspridning där placeringar reagerar olika på makroekonomiska förändringar. Detta gör att aktieportföljen i sin helhet håller ett jämnt sparande på sikt om man sprider risken över olika branscher och marknader världen över (Beckman et al. 2014). Samvariationen mellan två olika slumpvarianter kan mätas genom korrelation och kovarians. Om korrelationen är nära -1 eller 1 så har variablerna en stark tendens att avvika från 13

respektive utgångsläge och avvika i samma riktning. Om korrelationen är 0 så är även kovariansen 0. Om två bolags vinster ökar när efterfrågan på deras gemensamma råvara som utvinns ökar och på motsvarande sätt vinsten minskar när efterfrågan på denna råvara minskar - då är korrelationen positiv mellan bolagen. Om två företag i sin tur tillverkar produkter som används under olika säsonger, då har de en negativ korrelation. På detta sätt kan en portfölj skapas eftersom det enklaste fallet är när olika riskfyllda tillgångar kombineras. Målet är att samvariationen inte får vara för hög då det blir sämre riskminskningseffekt. Risken minskar när korrelationen är låg, så slutsatsen blir att ju mindre korrelation mellan investeringarna i aktieportföljen, desto lägre risk. Så relationen mellan risken hos tillgångarna och den förväntade avkastningen kan förbättras genom att kombinera olika tillgångar genom diversifiering. Denna diversifiering kan minska risken, däremot finns det en gräns för hur många tillgångar det gäller, eftersom nyttan minskar med antalet (Beckman et al. 2014). Diversifieringen blir lättare mellan olika branscher och på svenska börsen finns 24 olika grupper representerade. Genom ovanstående metod så räknas korrelationen ut som ska vara så låg som möjligt, där det visas hur följsamma de är med varandra. Framför allt så är det bra att diversifiera sina tillgångar och risker i olika länder. Detta skapar en så kallad världsmarknadsrisk som ökar riskspridningen. Nyckeln till en god spridning i aktieportföljen är som tidigare nämnt att inneha värdepapper som rör sig åt olika håll. Med denna världsmarknadsrisk menas att olika delar av världen befinner sig i olika ekonomiska cykler vilket motiverar till en högre avkastning vid investering i olika utländska företag (Oxenstierna 2009). En ökning av aktörer på marknaden genererar i en ökad ekonomisk tillväxt där aktiemarknaden växer. Det blir svårt att kategorisera alla aktörer, men en stor faktor till varför det sker kursrörelser på aktiemarknaden är det växande antalet aktörer och förändringar i det ekonomiska klimatet. Makroekonomiska förändringar som påverkar den större marknaden och det ekonomiska klimatet i sin helhet genom bland annat inflationer. Investerare har olika förväntningar på marknaden under perioder när det sker större makroekonomiska förändringar, vilket sedan ger resultat på aktiemarknaden (Runsten 1998). 14

2.4 Värderelevans Begreppet värderelevans står för aktiekurs eller börsvärde som relateras till ett företags redovisningsmått eller nyckeltal från redovisningen. Detta aktievärde baseras på förväntningar kring redovisningen och det blir värderelevant om marknaden på ett optimalt sätt har utnyttjat all tillgänglig information. Information från redovisningen kan vara värderelevant oberoende av vad placerare på aktiemarknaden tror eller uppfattar om värderelevansen i den finansiella information som finns tillgänglig. Det ska dock poängteras att graden av värderelevans i redovisningar kan variera (Skogsvik 2002). 2.4.1 Värderelevans hos fastighetsbolag Vid värderingar av fastigheter så hamnar fokus på marknadspriset, det har medfört en efterfrågan till en mer stabil värdering under perioder vid hög- och lågkonjunktur. Som konsekvens till osäkra värderingsmetoder på fastighetsmarknaden så har det blivit svårt att värdera fastigheter till längre perioder än ungefär sex månader framåt. Detta leder till att det blir svårt att veta vad som är värderelevant hos fastighetsbolagen på aktiemarknaden, där framtidsutsikten blir osäker och leder till en osäkerhet vid investeringar. Investeringsbeslut tas då från rationella förväntningar från en allmän uppfattning av marknaden, som bygger på erfarenhet och teorier som grundas på tidigare marknadsutveckling. Det forskarna kommer fram till i slutändan är att marknadspriset samtidigt är viktig för att marknaden ska vara effektiv. När alla aktörer har all tillgänglig information så är marknaden effektiv oavsett om ekonomin genomgår olika ekonomiska förändringar. Det som skulle bidra till en mer stabil värdering är att investerare tar lärdom av tidigare händelser när ekonomin har visat liknande förändringar. Genom att se tillbaka på vad som har varit värderelevant i kopplingen mellan aktiemarknaden och redovisningen under hög- och lågkonjunkturer från tidigare så kan investerare undvika att upprepa samma misstag enligt Lind (2005). 2.4.2 Internationella värderelevansstudier I artikeln av Nobes (1998) så redogör han hur redovisning skiljer sig internationellt. Han menar att en del visar en alltför bred redovisning som borde vara smalare och vara mer specifik i sitt syfte. Rapporter som kan sakna den skriftliga och berättande finansiella 15

information som är nödvändig för en del investerare. Artikeln ger förslag på en redovisning som grundar sig på kulturella skillnader som skulle kunna anpassas in i olika samhällen och till de internationella skillnaderna. Det skulle då falla sig naturligt till hur branscherna var uppbyggda och det skulle visa vilken information som aktiemarknadens aktörer var intresserade att ta del av. Detta skulle underlätta för investerarna när de ville hitta information som var värdeskapande för dem. Den stora frågan var fortfarande hur den internationella handeln skulle kunna fungera när redovisningen var anpassad till olika affärskulturer. Modeller utvecklades genom att redovisningen och finansiella rapporter anpassades efter samhällets finansiella uppbyggnad. Däremot så kan praxis kring redovisningen fastna i lagar och regler, vilket hämmar utvecklingen menar Nobes (1998). Finansiella rapporter blir då mindre värderelevanta och kunde inte följa utvecklingen på marknaden när samma praxis gäller i olika branscher. Slutsatsen blev att globaliseringen och att handeln med andra länder medför att internationella organisationer lägger grunden och skapar förändringar i redovisningen. Regler och uppbyggandet kring finansiella rapporter är ofta importerade från andra länder där det finansiella klimatet och den affärsmässiga kulturen kan se annorlunda ut. Det diskuteras även i artikeln hur regler kring redovisningen grundar sig på samhällens system kring skatter. En mer generell modell skulle underlätta vid internationella investeringar för att se ett bolags verkliga värde. Genom system som hänvisar ett bolags redovisning enligt en viss bransch och inte att varje land har flera olika system som dessutom skiftar över tiden. Syftet var att på ett objektivt sätt undersöka om det gick att hitta standardiserade modeller för att återge bolagets verkliga värde (Nobes 1998). Det finns många åsikter och definitioner om vad effektiva finansiella rapporter är för något. Med finansiella rapporter menas här ekonomiska redovisningar som företagen är skyldiga att lämna ut. Vad som många aktörer är intresserade av i en redovisning är att se om det finns möjligheter att tjäna pengar på företagets aktier med hjälp av höga förväntningar på en framtida positiv avkastning. Genom minskade meningsfulla uttalanden, har behovet av information hos investerare växt i snabbare takt än vad det erbjuds värderelevant information, trots att kvantiteten av information ökar i det stora hela. I artikeln från Francis och Schipper (1998) så utreder de om finansiella rapporter ger värderelevant information på längre sikt. De menar att även om det hade skett ändringar och nya regler i redovisningen på sikt så var de inte tillräckliga i den kvalitativa utsträckningen. Värderelevansen i rapporterna har inte visat någon systematisk förändring, vilket kan bero på att investerare inte vet vad de ska leta efter. Graden av värderelevanta finansiella rapporter på marknaden visade sig vara låg i deras studie 16

och det behövdes en ändring som var mer generell och bredare. I deras studie testar de utfallet av olika aktieportföljer och kopplar de till deras informationskälla som investeringsvalet grundade sig på. Deras slutsats uppmuntrar till strategier som riktar sig till olika branscher. För att kunna göra lönsamma investeringar i olika branscher så bör investerare på egen hand göra en analys och undersöka vilka nyckeltal och redovisningsmått som bäst lämpar sig till den utvalda branschen (Francis & Schipper 1998). Det finns skillnader i redovisningen mellan länder vilket kan missgynna investerare och manipuleras av företagsledning. Att företag har en tendens att ge fler optimistiska uttalanden när de märker att skyddet för aktieägare är svagt. Det här är en negativ effekt från att det inte finns internationella regler för redovisning och att det är svårt att jämföra internationella finansiella rapporter med varandra. Om det skulle finnas starkare skydd för aktieägare så skulle det även skärpa reglerna på finansiella uttalanden, vilket skulle skapa mervärde. Hung (2001) efterfrågar en modell där investerarens skydd ska stärkas. Genom att undersöka skyddet för investerare på ett kvantitativt sätt i olika länder och inom olika branscher så är slutsatsen att värderelevansen i redovisningen skiljer sig och att skyddet för investerare varierar. Studien visar att länder med starkare skydd på aktiemarknaden gynnar i sin tur samhället och den ekonomiska tillväxten. Studien är dock begränsad till en viss bransch och bör enbart generaliseras inom den branschen. Att slutresultatet gynnade samhället leder till en mer effektiv aktiemarknad och framtida investeringsmöjligheter. Ett ökat skydd för investerare och starkare krav för en mer värderelevant redovisning genom lagar och praxis gav goda resultat till tillväxt och lönsamhet enligt Hung (2001). En annan vetenskaplig artikel som utvärderar modeller från tidigare värderelevansstudier är från Holthausen och Watts (2001), som jämför redovisningspraxis mellan länder och drar slutsatser kring finansiella rapporter. De menar att det viktigaste för investerare är att koncentrera sig på företagens redovisning och genom så liknande standardiserade modeller som möjligt i redovisningen så ska jämförelser mellan bolag lättare kunna göras. Det som poängteras är vad som är viktigt för investerare, att istället för att hitta likheter mellan redovisningen och aktiemarknaden, så borde fokus ligga på vad investerare anser skapar mervärde och är värderelevant. De menar att i teorin så kan jämförelser mellan redovisningen och börsvärdet ge en god indikation på vad som tidigare har varit anledningen till en bra investering, men för att skapa framtida lönsamma investeringar krävs det att redovisningen 17

bör grunda sig på de förväntningar och informationsbehov som intressenterna har på företaget (Holthausen & Watts 2001). Senare fortsätter forskare debatten från motsatt håll, att istället för att se till vad investerare anser skapa mervärde i framtiden så finns det faktorer som pekar på att det är redovisningen som allt utgår ifrån. Att redovisningen grundar sig på redan gjorda investeringar vilket är av största intresse, samt att den ger en möjlighet för investerare att få en inblick i företagen och få svar på frågor som ligger till grund för framtida investeringar. Det poängteras att syftet med finansiella rapporter är att värdera företagets värde och inte att göra en företagsvärdering, vilket är två olika saker enligt studien. Det tar tid att lära sig hitta viktiga detaljer i finansiella uttalanden och när marknaden växer med mer företag som utgör fler aktörer så behövs det en klar strategi. När blir svårare och mer komplicerat att finna värderelevant information till investeringsbeslut är slutsatsen att det är viktigt att investerare behåller samma strategi på lång sikt och utgår från redovisningen (Barth et al. 2001). 2.5 Analys och företagsvärdering Genom att testa hur effektivt finansiella rapporter får genomslag på marknaden så testas vanligen aktiedata de kommande dagarna efter att ny finansiell information från företaget släpps. Den finansiella informationen utvärderas i förhållande till marknadsvärdet och framför allt undersöks ofta de makroekonomiska förhållandena från den perioden. Studier som dessa och liknande undersökningar brukar ha stark genomslagskraft hos många intressenter och underlättar vid ekonomiska beslut vid investeringar. Sådana vetenskapliga artiklar visar som tidigare studier att det är lättare att se bakåt i tiden än att göra uttalanden om framtiden (Kothari 2001). Liknande uttalanden finns att hitta något år senare då Arce och Mora (2002) argumenterade kring stora skillnader i redovisningar mellan länder i Europa. De undersökte vad som skiljde värderelevansstudier åt beroende på olika sätt att lägga upp redovisningen. Sedan tog de även hänsyn till aktiedata som en jämförande faktor. Deras resultat kunde vara underlag till att göra beslut om hur de internationella reglerna kring redovisning ska se ut. Slutsatsen var att skillnaderna i värderingen av bolagets värde inte kunde hänvisas till makroekonomiska 18

faktorer utan att enbart kunde hänvisas till branschens och företagens redovisningar (Arce & Mora 2002). 2.5.1 Verkligt värde enligt IAS 40 Priset som kan erhållas för en fastighet på balansdagen, alltså fastighetens marknadsvärde, är principen bakom att redovisa till verkligt värde enligt IAS 40. Att tillgången ska kunna överlåtas till ett verkligt värde. Redovisningens förmåga att återge bolagets verkliga värde syftar till egenskaper som tillförlitlighet, verifikation och realisation. Om dessa egenskaper kommer till nytta och är relevanta beror på vem ska utnyttja informationen. Anskaffningsvärdet har använts som måttstock till verkligt värde, men det är enligt IAS 40 meningen att från år 2005 ge en mer rättvisande och förbättrad bild av företagens ekonomiska situation. Som relationen mellan aktiekursen och det redovisade egna kapitalets utveckling vilket Bengtsson (2008) visar i sin avhandling. Värderelevansen i redovisningen hos fastighetsbolag förbättrades genom de nya reglerna från IAS 40, främst för redovisat eget kapital som visar en god samvariation till företagets börsvärde (Bengtsson 2013). Att redovisa till verkligt värde skulle effektivisera marknaden och bredda den internationella marknaden för investerare. Tack vare att liknande lagar och praxis infördes så växte den internationella marknaden eftersom värdet hos företagen lättare kunde utvärderas. Företagen och de länder som började redovisa enligt IAS 40 visade sig få högre värderelevans i sina redovisningar med förbättrad kvalitet jämfört med de länder som inte gjorde det. På längre sikt kan den verkliga effekten träda fram och visa om den allmänna investerarens beslut på aktiemarknaden kunde underlättas genom detta. Faktorer kring makroekonomi och yttre faktorer konstaterades fortfarande spela en stor roll och ha stor effekt på marknaden (Barth et al. 2008). 19

3 Metod Under följande metodavsnitt redogörs hur studiens empiriska undersökning har valts att genomföras. Metoden kopplas till uppsatsens syfte, för att sedan avslutas med en analys kring trovärdigheten utifrån begreppen reliabilitet och validitet. 3.1 Val av metod När en undersökning påbörjas så finns det två vägar att gå, antingen en bredare linje som är av ett kvantitativt slag eller en djupare undersökning där undersökningen utreder frågeställningen djupare. Den intensiva och djupare inriktningen vill försöka få fram så många och olika nyanser som möjligt av en viss variabel, där av namnet till en kvalitativ studie. Syftet är då att få med en mer exakt beskrivning av problemets hela utsträckning (Jacobsen 2009). Från början var valet att göra studien så bred som möjligt och få med så mycket information kring fastighetsbolagen som var möjligt. Men studien fick anpassas till tiden som fanns tillgänglig och det blev därför en kvalitativ studie. Ett mindre antal bolag med fokus på sex olika redovisningsmått gjorde att studien blev mer noggrann. Då blev den djupare och intensiva utredningen mest lämpad till studiens empiriska undersökning. Enligt Jacobsen (2009) så är det viktigt att få enheter ur olika sammanhang för att ge högre trovärdighet och ge studien en insikt ur olika synvinklar. Genom att samla ett antal fastighetsbolag som alla är börsnoterade och representerar olika områden samt städer av fastighetsbranschen i Sverige så bör studien ge en bild av fastighetsbranschen från olika håll. Det finns många intressenter i fastighetsbranschen som är intresserade av värderelevant redovisningsinformation och det motiverar till en så bred men samtidigt kvalitativ undersökning som möjligt. Fördelen med detta sätt att angripa syftet med studien är att det ger en rikare och mer detaljerad bild av kopplingen mellan redovisningen och aktiemarknaden. Det svaga med att göra en kvalitativ undersökning är att det blir svårt att generalisera utanför undersökningen. Däremot så kan denna effekt minskas då det breda urvalet av fastighetsbolag i Sverige har valts ut (Jacobsen 2009). 20

3.2 Urval av fastighetsbolag I kvalitativa studier krävs ett område där det finns tillräckligt mycket data för att kunna göra en trovärdig undersökning. För att kunna få fram den mängden data inom samma bransch så valdes sju fastighetsbolag ut från den svenska marknaden. Inom den branschen finns både en rik mängd finansiella uttalanden i rapporter men även jämförbar aktiedata. Inom fastighetsbranschen finns det många etablerade bolag som sedan länge är börsnoterade och visar jämförbara marknadsvärden. För att öka trovärdigheten på studien så hämtades data från år 2005 och framåt vilket ger en bild av utvecklingen på längre sikt. De fastighetsbolag som valdes ut är Atrium Ljungberg, Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Klövern, Kungsleden och Wallenstam. Samtliga är börsnoterade på Stockholmsbörsen där information kring den historiska aktiekursen har hämtats ifrån. 3.3 Redovisningsmått Urvalet av nyckeltal är baserat från kurslitteratur från kurser i Ekonomistyrning (Ax et al. 2007) och Externredovisning (Thomasson 2011). Informationen från kurslitteratur lyfter fram de mest vanligt förekommande nyckeltalen och denna studie fokuserar på sex stycken. Räntabilitet på eget kapital, räntabilitet på totalt kapital, vinstmarginal, balanslikviditet, soliditet och räntetäckningsgraden. Syftet med att välja nyckeltal från kurslitteratur utgår även från att se hur väl teorin stämmer överens med verkligheten. Detta val av redovisningsmått grundar sig i gapet av information kring dessa nyckeltal från tidigare studier. Om nyckeltal från tidigare studier hade valts ut så finns det risk för att läsaren och studien redan har bestämda förväntningar på resultatet i empirin. Samtidigt så finns det så mycket information och forskning kring dessa redovisningsmått att det går att förvänta sig en god samvariation mellan nyckeltalen och aktiemarknaden (Holme & Solvang 1997). 3.4 Datainsamling Det metodologiska angreppssättet har varit en kvalitativ inriktad undersökning. Det har använts statistiska bearbetningsmetoder som bygger på aktiedata från Stockholmsbörsen och 21

finansiell information från årsredovisningar. Studien fokuserar på en kvalitativ forskningsmetod genom att samla in data från årsredovisningar och Stockholmsbörsens hemsida. Denna metod är en samhällsvetenskaplig samlingsmetod där studiens empiriska data har samlats in. Sedan sammanställs den genom en statistisk uträkningsmetod. Datainsamlingen började med att hämta historiska aktiekurser från år 2005 och framåt på Stockholmsbörsen. Genom information från fastighetsbolagen om när fjärde kvartalsrapporten släpptes varje år så kunde ett datum på aktiens data hämtas. Utifrån det datumet och fem dagar framåt så räknades medelvärdet ut. Genom detta medelvärde så framgick ett tal som representerar händelsen med aktien i samband med bokslutet. Detta medelvärde representeras som aktiedata i resultatdelens tabeller och jämförs med kommande nyckeltal. Nyckeltalen har räknats ut genom formler och beräkningar från tidigare nämnda böcker i bakgrunden samt fakta från boken BAS Nyckeltal (2006). Nyckeltalen redovisas i resultatet och förkortas med följande bokstäver: A: Räntabilitet på eget kapital B: Räntabilitet på totalt kapital C: Vinstmarginal D: Balanslikviditet E: Soliditet F: Räntetäckningsgraden 3.5 Genomförande & tillvägagångssätt Det statistiska testet utgår från något som kallas för ett bionominalt test (Aczel & Sounderpandian 2009). Antagandet är att det är 50 procent chans att nyckeltalet följer samma riktning som marknadsvärdet hos aktien det året och vice versa 50 procent chans att de går åt motsatt riktning. Antalet försök är åtta gånger och samvariationen visar vilket av nyckeltalen som stämmer överens med respektive aktiedata flest gånger genom åren. Därefter visas signifikansen enligt det bionominala statistiska testet som framgår i procent vid den nedersta tabellen hos varje företag. På detta vis kopplas företagens finansiella uttalanden från årsredovisningar ihop med marknadsvärdet hos aktien vid tidpunkten dessa rapporter kom ut. 22

För att kunna dra slutsatser som rör branschen kring ett företag krävs data om företaget. Viktiga källor som den finansiella och ekonomiska redovisningen utgör utgångspunkten för denna studie och vid de flesta andra företagsanalyser. För att begränsa en företagsanalys kan det vara en början att göra en räkenskapsanalys. Att genom att använda den externa redovisningen göra egna beräkningar. Genom en sådan analys kan helheten från flera år tillbaka bedömas på ett översiktligt sätt med endast tillgång till den externa redovisningen, alltså den information som är offentlig. En sådan räkenskapsanalys bygger på jämförelser som i denna empiriska studie (Thomasson 2011). 3.6 Trovärdighet utifrån reliabilitet och validitet Studiens struktur och tillförlitlighet är tydlig och resultatinriktat. Denna reliabilitet gör att studien kan upprepas hos vidare studier. Detta förstärks också genom att studien är objektiv och metoden gör att uträkningarna ger en likvärdighet mellan företagen. Att studien är objektiv betyder att uträkningarna enbart grundats på finansiella siffror och inga uttalanden. Validiteten stärks genom att tabellerna tydligt visar vad nyckeltalen var avsedda att visa; en jämförande bild av marknadsvärdet. Giltigheten stärks genom antalet vetenskapliga artiklar som kopplas till syftet och bakgrunden (Holme & Solvang 1997). 23

4 Resultatredovisning och analys Resultatet i denna studie bygger på information från sju fastighetsbolag som är några av de största fastighetsägarna i Sverige. Varje bolags resultat från redovisningsmåtten beskrivs genom en förklarande text, för att sedan följas upp med resultatet av samvariation till aktiemarknaden. Syftet är att utreda vilket/vilka av nyckeltalen som är värderelevanta och hur hög graden är av värderelevans presenteras i decimaltal genom en signifikansnivå. Resultatredovisningen består av aktiedata (Stockholmsbörsen 2015) från år 2005 och framåt, som sedan jämförs med sex nyckeltal från samma år. Nyckeltalen har tagits fram från respektive bolags årsredovisning (länkar till respektive fastighetsbolags hemsida finns sist i referenslistan), med fokus på koncernen. Den andra tabellen visar om bolagets aktiedata går i samma riktning som nyckeltalen från år till år. Positivt vid samma riktning och negativt om de går åt olika håll. Informationen från den andra tabellen behövs till den tredje och sista tabellen som visar det bionominala testet. Det bionominala testet har räknats fram med hjälp från hemsidan Stat Trek (2015) som är en hemsida som underlättar vid statistiska test (se länk i referenslistan). Det bionominala testet mäter antalet lyckade försök vid undersökningar med positiva och negativa utfall. Försöken måste vara fristående från varandra och ska inte haft möjligheten att påverka något annat försök. Det samlade antalet försök med positiva utfall sammanställs och utgör en signifikansnivå genom det statistiska testet (Körner & Wahlgren 2006). 4.1 Atrium Ljungberg År Aktiekurs A B C D E F 2005 51,98 7,76% 5,19% 39,22% 32,59% 42,01% 2,69 ggr 2006 92,58 3,51% 2,24% 41,26% 7,88% 43,31% 3,13 ggr 2007 68,05 6,57% 4,47% 49,28% 34,03% 45,35% 2,98 ggr 2008 60,15 6,32% 4,50% 48,82% 15,24% 42,22% 2,46 ggr 2009 66,9 7,93% 5,07% 50,82% 15,00% 42,43% 2,97 ggr 2010 80,35 7,35% 4,66% 51,09% 11,64% 42,90% 3,09 ggr 2011 82,3 7,28% 4,59% 52,73% 19,19% 41,17% 2,88 ggr 2012 93,93 7,21% 4,67% 57,30% 10,46% 40,27% 2,64 ggr 2013 96,65 7,52% 4,66% 52,92% 50,72% 41,08% 2,97 ggr 24

Aktiekursen är hämtad från den dagen då koncernens fjärde kvartalsrapport kom ut och fem dagar framåt. Värdet på aktien vid stängning från de dagarna har sammanställts genom att räkna fram medelvärdet. Det är medelvärdet som i tabellen representerar börsvärdet. Det som sedan följer är alla uträknade nyckeltal som är förkortade med en bokstav, vilket framgår i metodavsnittet. Varje rad representerar sedan vilket år börsvärdet och redovisningsmåtten är hämtade ifrån. År A B C D E F 2005-2006 - - + - + + 2006-2007 - - - - - + 2007-2008 + - + + + + 2008-2009 + + + - + + 2009-2010 - - + - + + 2010-2011 - - + + - - 2011-2012 - + + - - - 2012-2013 + - - + + + Från denna andra tabell går det att utläsa kopplingen mellan börsvärdet och nyckeltalen. När de båda går åt samma håll så visar resultatet ett positivt besked. Tvärtom så visar tabellen ett negativt utfall där börsvärdet och nyckeltalet går åt olika håll från ett år till nästa. A B C D E F Samvariation 3/8 2/8 6/8 3/8 5/8 6/8 Signifikansen 0,3632 0,1445 0,9648 0,3632 0,8554 0,9648 Denna tredje och sista tabell visar resultatet från det statistiska bionominala testet från hemsidan Stat Trek (2015). Här går det att utläsa samvariationens resultat från alla år, från år 2005 och framåt. Vilket visar att alla nyckeltal visar en värderelevans och att vinstmarginalen (C) och räntetäckningsgraden (F) har den starkaste kopplingen mellan börsvärde och redovisningsmått. Signifikansnivån från testet visar att de har en hög grad av värderelevans med 96,48 % koppling mellan aktiemarknaden och redovisningen för Atrium Ljungberg. 25

4.2 Castellum År Aktiekurs A B C D E F 2005 72,2 9,17% 5,64% 63,19% 10,26% 41,82% 3,13 ggr 2006 94,7 8,67% 5,11% 62,07% 27,78% 41,66% 3,41 ggr 2007 69,45 8,25% 5,10% 62,95% 20,56% 40,17% 2,86 ggr 2008 59 9,68% 5,45% 64,09% 22,47% 34,18% 2,54 ggr 2009 68,15 11,66% 5,68% 62,10% 24,47% 32,88% 3,08 ggr 2010 86,92 10,30% 5,37% 62,20% 15,35% 34,70% 2,98 ggr 2011 89,3 10,47% 5,37% 62,86% 26,49% 32,79% 2,77 ggr 2012 93,54 10,40% 5,31% 63,29% 26,11% 32,94% 2,82 ggr 2013 106,32 10,25% 5,38% 63,16% 29,41% 34,44% 2,91 ggr Som tidigare beskrivet för Atrium Ljungberg så följer samma upplägg för Castellum och kommande fastighetsbolag. År A B C D E F 2005-2006 - - - + - + 2006-2007 + + - + + + 2007-2008 - - - - + + 2008-2009 + + - + - + 2009-2010 - - + - + - 2010-2011 + - + + - - 2011-2012 - - + - + + 2012-2013 - + - + + + Här presenteras utfallen som är antingen positiva eller negativa, eftersom kopplingen mellan redovisningen och aktiemarknaden går antingen åt samma eller olika håll. A B C D E F Samvariation 3/8 3/8 3/8 5/8 5/8 6/8 Signifikansen 0,3632 0,3632 0,3632 0,8554 0,8554 0,9648 Samvariationen för Castellum visar att alla nyckeltal även här är värderelevanta och visar en koppling till börsvärdet. Det visar sig att från sex år av åtta år så har räntetäckningsgraden visat sig ha positiva utfall. Detta betyder att under dessa åtta år så har räntetäckningsgraden varit mest värderelevant genom den högsta signifikansen och visat den starkaste graden av koppling mellan Castellums redovisning och marknadsvärde på börsen. 26

4.3 Fabege År Aktiekurs A B C D E F 2005 72,95 8,98% 6,45% 60,08% 33,81% 41,43% 2,36 ggr 2006 94 5,31% 4,35% 55,74% 13,42% 40,58% 1,94 ggr 2007 61,85 6,16% 4,00% 61,47% 9,55% 35,95% 1,98 ggr 2008 31,82 5,75% 4,58% 63,19% 25,29% 32,33% 1,67 ggr 2009 43,78 8,41% 4,58% 64,13% 23,45% 32,48% 2,47 ggr 2010 67,88 6,94% 4,40% 64,18% 24,08% 38,53% 2,43 ggr 2011 63,56 4,74% 3,79% 64,58% 10,64% 38,72% 1,87 ggr 2012 69,23 6,09% 3,56% 64,26% 7,20% 33,77% 1,80 ggr 2013 84,75 4,89% 3,82% 65,66% 10,19% 35,42% 1,84 ggr År A B C D E F 2005-2006 - - - - - - 2006-2007 - + - + + - 2007-2008 + - - - + + 2008-2009 + - + - + + 2009-2010 - - + + + - 2010-2011 + + - + - + 2011-2012 + - - - - - 2012-2013 - + + + + + A B C D E F Samvariation 4/8 3/8 3/8 4/8 5/8 4/8 Signifikansen 0,6367 0,3632 0,3632 0,6367 0,8554 0,6367 Hos Fabege har undersökningens nyckeltal visat en svagare signifikansnivå när det har varit sämre samvariation mellan nyckeltalen och börsvärdet jämfört med tidigare nämnda fastighetsbolag. Detta betyder att samma nyckeltal kan ha olika värderelevans beroende av företag. Slutsatsen för detta är att investerare behöver flera nyckeltal i sina undersökningar till investering eftersom nyckeltal har olika grad av värderelevans även om företagen ingår i samma bransch. Soliditeten har för Fabege visat den starkaste samvariation mellan börsvärde och redovisningsmått. Soliditeten och räntetäckningsgraden är de mått som alltid står med hos fastighetsbolagens sammanfattning från de finansiella rapporterna. De är nyckeltal som historiskt sett har visat en högre grad av värderelevans hos fastighetsbolag jämfört med denna studies övriga nyckeltal. 27