1 (14) 2016-05-31 Fastighetskontoret 2016/285-FN Fastighetsnämndens delårsrapport per 2016-04-30 I efterdyningarna av fjolårets stora försäljningsaktivitet har 310 småhustomträtter friköpts. Flera tomträttshavare har begärt handlingar för friköp av flerbostads-och industritomträtter så fler sådana försäljningar kan bli aktuella. Minskningen i avgäldsintäkter med anledning av förra årets många friköp ligger mellan 20 och 25 mnkr, vilket till viss del påverkar Fastighetskontorets ekonomiska resultat. Beredningsgruppen startade sitt arbete i oktober. Gruppen hanterar alla projektidéer avseende nybyggnationer av bostäder som kommer in till staden (både på stadens mark och på privat mark), samordnar staden syn på projekten och återkopplar till de som lämnat idéer. Nästan 120 förlag har inkommit sedan gruppen började sitt arbete. Cirka 20 förslag har hittills bedömts som intressanta och möjliga att gå vidare med genom att teckna markanvisningsavtal och begära detaljplan. Inom kort kommer 155 bostäder i Gäddeholm att markanvisas. Tre större näringslivstomter har sålts; en inom vardera Hacksta, Erikslund och Långängarna. Fastighetsnämnden fattade i slutet av april tilldelningsbeslut avseende fastighetsdriften. Enligt planerna ska den nya entreprenören tillträda 1 sept 2016. Under våren har ett projekt bedrivits i syfte att implementera Fastighetskontorets underhållsplanering i kontorets fastighetssystem. Detta beräknas ske vid årsskiftet. Energianvändningen i fastighetsbeståndet fortsätter att minska. Bedömningen är att målet för 2016 kommer att nås. Även målet för CO2 kommer att nås. Energieffektiviseringsarbetet fortgår enligt tidigare lagda planer med en framtida inriktning mot s k totalprojekt.
Bedömningen är att investeringsvolymen inte kommer att uppgå till det som budgeterats. Inom några projekt har det förekommit avvikelser på grund av ändrade omfattningar och ett ansträngt marknadsläge. 2 (14) Fastighetsnämnden har fattat anskaffningsbeslut för ett nytt inomhusbad på Lögarängen. Flera förskolor ligger i planeringsfasen för anskaffning under 2017-2018. Arbeten med projekteringar av kajer och ytor i hamnen pågår liksom åtgärder för förbättrad dagvattenhantering. Underhållsåtgärderna i stadshuset fortgår enligt plan och beräknas vara klart under 2018. Avvecklingen av skolverksamheterna i Wenströmska skolan fortgår med sikte på att vara genomfört vid årsskiftet 2017/2018. Intäkterna bedöms bli något högre för 2016 eftersom uthyrningsläget har förbättrats och utflytt av vissa gymnasieskolor är försenade. Migrationsverket sänker prognosen för hur många asylsökande som väntas komma till Sverige i år. Enligt den nya prognosen kommer mellan 70 000 och 140 000 asylsökande i år, med siffran 100 000 som huvudscenario. Men siffran är mycket osäker.
3 (14) UPPFÖLJNING AV STYRKORT Perspektiv Kund Uppföljning Delår 1 Övergripande mål Vi har nöjda kunder och invånare Kritiska framgångsfaktorer Fastighetsnämnden levererar tjänster utifrån koncernnytta och kundernas behov med god kvalitet och service. Fastighetsnämnden bidrar till att 1000 bostäder per år byggs samt att övriga mål i KBP uppfylls. Markanvisningsprocessen är transperent och accepterad Indikatorer & Styrtal Upphandlingsprocessen är transperent, accepterad och uppmuntrar till fler aktörer att delta i upphandlingar Antal markanvisade bostäder 500 st Markanvisningar på gång men inga är slutförda. Antal genomförda kundmöten 2 st/kund och år Redovisas på helår NKI Mark- och exploatering 80 NKI Fastighetsförvaltning - 60 Redovisas på helår Redovisas på helår Indikatorer enligt Riktlinje för bostadsförsörjning : nr 1, 3, 4, 5, 8, 13 (FÖLJEKORT)
4 (14) UPPFÖLJNING AV STYRKORT Perspektiv Kvalitet Uppföljning Delår 1 Övergripande mål Vi har rätt kvalitet i våra verksamheter och levererar resultat Kritiska framgångsfaktorer Fastighetsnämndens tjänster levereras med rätt åtgärd, i rätt tid och till rätt kostnad. Fastighetsnämnden bidrar med hållbara lösningar avseende stadens miljö- och klimatmål samt sociala och kulturella mål Indikatorer & Styrtal Minskad energianvändning - El: 59 kwh/m2 48 kwh/m2 (- 2,5% mot T1 2015) Minskad energianvändning - Värme: 104 kwh/m2 109,2 kwh/m2 (-1,3% mot T1 2015) Minskade koldioxidutsläpp CO2 43,92 kg/m2/år 40,6 kg/m2/år (-2% mot T1 2015) Hållbarhetskrav i samband med upphandlingar är framtagna och etablerade JA: driftavtalet, ramavtalen Förtydligande införda i administrativa föreskrifter. Fastighetskontoret ska ta en aktiv del i stadens plan för systematiskt kvalitetsarbete JA Deltar i följande initiativ: Stadens kvalitetsnätverk Arbetsgrupp för ny styrmodell Berednings- och styrgrupper för digitalisering Tillsammans med SK arbeta fram förslag på effektivare arbetssätt avseende projekt, processer och systemförvaltning Initierat och kartlagt en gränsöverskridande process för inköp och upphandling för vidare etablering av stadens Upphandlingsenhet
5 (14) UPPFÖLJNING AV STYRKORT Perspektiv Ekonomi Uppföljning Delår 1 Övergripande mål Vi har en ekonomi i balans Kritiska framgångsfaktorer Fastighetsnämndens tjänster levereras utifrån ett koncernperspektiv och till rätt kostnad med rätt åtgärd samt i rätt tid Indikatorer & Styrtal Belåningsgraden för exploateringsverksamheten minskar 20% För närvarande 32,2 % Ökad kvalitet avseende driftkostnader för Fastighetsförvaltning JA Nyinrättad tjänst som avtalscontroller för den externa driften. Kartläggning pågår av övriga driftskostnader. Genomföra investeringar enligt strategiska mål och inriktningar JA Flertalet projekt förskjutna i tid. Prioritera samnyttjande av lokaler JA Lokaleffektivitet (FÖLJEKORT) Frågan behandlas i förstudier till föreningslokaler Intressenter för tillfällig förhyrning hänvisas till KIFFs bokningsansvarige skollokaler m.m. Perspektiv Medarbetare Uppföljning Delår 1 Övergripande mål Vi har engagerade medarbetare med rätt kompetens Kritiska framgångsfaktorer Fastighetskontoret är en attraktiv arbetsplats som stimulerar till engagemang och nytänkande Indikatorer & Styrtal Antal språkpraktikanter 2 st/år Organisationsindex 70 Ambassadörsindex - 50 Engagemangindex - 70 Fastighetskontoret har en språkpraktikant inom ramen för Korta vägen. Redovisas på helår Redovisas på helår Redovisas på helår
6 (14) UPPFÖLJNING AV FÖLJEKORT Vakansgrad, följs upp på helår Procent av hyra x,x% Procent av area y,y% Lokaleffektivitet, följs upp på helår Inhyrda lokaler: m2 förändring och andel Egna lokaler: m2, förändring och andel Underhåll, följs upp på helår kr/m2 ÅTERRAPPORTERING AV UPPDRAG FRÅN ÅRSPLAN OCH KOMPLETTERING AV ÅRSPLAN. Uppdrag Årsplan 2016 Fastighetsnämnden får i uppdrag att genomföra fastighetsförsäljningar under perioden i syfte att underlätta finansieringen av stadens investeringsplan. Nivån på försäljningar ska uppgå till lägst 550 mnkr för perioden 2015-2019. Försäljningar av fastigheter där kommunen inte bedriver egenverksamhet ska prioriteras. Beslutade och möjliga objekt till försäljning: Borgmästargården (beslutad) Södra Källtorp (beslutad, pågående) Fryxellska skolan, Skepparbacksskolan (pågående ärende) Bostadsrättslokaler med externa hyresgäster (möjlig) Sevalla förskola (slutförd) Ekebyskolan (beslutad, pågående) Genomförda fastighetsförsäljningar: Försäljningar 2015 Förs.intäkt 2015, Mnkr Tomträtter småhus, 2067 st 470,7 Tomträtter näringsliv, 3 st 12,5 Tomträtter flerbostadshus, 2 st 40,4 Tomträtter övrigt, 5 st 2,9 Västerås 1:154, del av 2,6 Barkarö by 15:235 2,0 Övriga 2,1 Summa försäljning 533,2
7 (14) Ekonomisk utveckling Fastighetsnämnden exkl. exploatering Resultatet efter finansiella poster väntas överensstämma med budgeten för året. Årets resultat, på sista raden, beräknas uppgå till ca 71 mnkr mot 4,6 mnkr i budget. Denna resultatpåverkande prognosjustering avser jämförelsestörande poster, fastighetsförsäljningar, främst småhustomträtter. Intäkter från tomträttsavgälder ökar med 3 mnkr jämfört med budget. Hyresintäkterna ökar med 18mnkr. Av dessa avser 6 mnkr meruthyrning på Wenströmska, 3,5 mnkr nya HVB hem, 2 mnkr ökad uthyrning för verksamhetslokaler och 6,5 mnkr är en förändring av redovisningsprincip på Särskilt boende avseende blockhyror. Hyreskostnaderna för inhyrda lokaler ökar samtidigt med 12 mnkr. De har en direkt koppling till de ökade intäkterna utöver meruthyrningen på Wenströmska. Kostnaderna för personal beräknas öka med ca 4 mnkr, främst beroende på kostnader för inhyrd personal som ska täcka upp för föräldraledighet och vakanta tjänster. Svårigheter att anställa på visstidsanställning gör att kostnaderna för inhyrd personal ökar. Bemanningen har ökat med ca tre heltider. De budgeterade konsultkostnaderna minskar med 1,3 mnkr på grund av den ökade bemanningen. De finansiella kostnaderna väntas minska med 6 mnkr jämfört med budget. Det är räntan för finansiella skulder med rörlig ränta som har justerats ner. Årets utrymme för planerat underhåll beräknas öka med ca 10 mnkr. Jämförelsestörande poster uppgår till 66,7 mnkr per 30 april, varav 59,1 mnkr avser 310 stycken sålda småhustomträtter, 4,5 mnkr avser två sålda industritomträtter samt 3,2 mnkr avser övrig fastighetsförsäljning. Exploatering Prognos 1 sätts till budget. Årets första projektuppdatering med vinstavräkning sker per 31 augusti i samband med rapportering av delår 2 2016
8 (14) Mark och exploatering Tomträtter Under 2015 friköptes 2069 småhustomträtter. I år har 310 småhustomträtter friköpts vilka utgör efterdyningarna från fjolårets stora försäljningsaktivitet. För flera flerbostads- och industritomträtter har det begärts förutsättningar för ett eventuellt friköp. På grund av fjolårets stora antal friköp av tomträtter minskar årets avgäldsintäkter för 2016 kraftigt mot 2015 års utfall. Under 2015 bidrog tomrätterna med 76 mnkr att jämföra med prognosen för 2016 på 54 mnkr. Tidigare har överskottet från tomträtter använts bland annat till underhållsåtgärder. Markförvaltning Enligt prognos ligger kostnader och intäkter i nivå med budget. Exploatering Målet om 4000 bostäder under mandatperioden blir svårt att nå upp till. Programmet med målsättningen antogs i september 2014 då stor del av året redan passerat, samtidigt som Staden inte har full rådighet över färdigställandet av bostäder. Staden kan ta fram detaljplaner och ge förutsättningar för att kunna bygga, men igångsättandet beror till stor del på marknadens efterfrågan. Bostadsbyggandet ökade under 2015 till nästan 700 färdigställda bostäder och prognosen ser lovande ut för de kommande åren. 2016 kan vi nå upp till drygt 1000, men för att nå målet kommer det ändå behöva byggas ca 1800 bostäder 2017, vilket inte är troligt. Beredningsgruppen startade i oktober. Gruppen hanterar alla projektidéer som kommer in på stadens mark och på privat mark. Syftet med gruppen är samordning, samsyn, enhetlighet och förankring inom staden. Gruppen består av avdelningschefer från fastighetskontoret (ordförande), stadsbyggnadsförvaltningen, tekniska kontoret park och gata och miljö- och hälsoskyddsförvaltningen samt projektledare för bostadsförsörjningen. Hittills har det inkommit förslag om exploatering på nästan 120 platser runt om i Västerås. För ca 20 förslag har beredningsgruppen bedömt det intressant och möjligt att gå vidare för upprättande av markanvisningsavtal och begära detaljplan. Inom Malmen på Gäddeholm har en markanvisning som omfattar ca 155 lägenheter i mestadels småhus avslutats. Det återstår att tilldela byggrätterna till utvalda byggherrar. Beträffande näringslivstomter har på Hacksta sålts en tomt om ca 70 000 kvm till Corem. Bolaget ska bygga och hyra ut en större byggnad om ca 30 000 kvm till Retursystem AB. Detta bolag har som affärsidé rengöra emballagelådor till dagligvaruhandeln.
9 (14) På Långängarna har sålts en näringslivstomt om ca 17 000 kvm till Vemmab. Företaget verkar inom entreprenadbranschen. Del av kvarteret Bärlinan på Erikslund har sålts till Gotska. Tomten har en areal om ca 25 000 kvm. Etablering sker för bland annat handel. Gotska äger sedan tidigare granntomten och där har Blomsterlandet flyttat in i nya lokaler.
10 (14) Fastighetsförvaltning Kraven och förväntningarna på de tjänster som levereras av fastighetsförvaltningen och dess medarbetare, har förändrats i omfattning och komplexitet. För att möta detta har en ny organisation med nya roller, exempelvis teamledare och driftcontroller, samt en ökad bemanning trätt i kraft från 1 april. Ett förändringsarbete pågår med att utveckla nya strategier, processer och ett förändrat arbetssätt. Nytt driftavtal Upphandling av nytt avtal avseende fastighetsdrift pågår och beslut om ny driftleverantör väntas fattas under våren 2016. Upphandlingsarbetet drivs i projektform och projektet har en mycket stor prioritet i fastighetskontorets långsiktiga målbild. Ny driftentreprenör tillträder 1/9 2016. Planerat underhåll Underhållsprocessen Under våren har ett projekt bedrivits i syfte att implementera Fastighetskontorets underhållsplanering i det befintliga fastighetssystemet. En pilotinstallation kommer genomföras och målsätningen är att det nya verktyget är på plats inför 2017. Underhållsprojekt Stor vikt har lagts att i tidigt skede beställa årets underhållsprojekt. Pågående stora underhållsprojekt för 2016 är bl.a. Stadshuset, Stadsträdgården och Bäckbyhuset. Energi Energianvändningen inom fastighetsbeståndet fortsätter att minska jämfört med tidigare år, dock är takten på minskningen av värmeenergi avtagande. Jämfört med samma period 2015 har värmeanvändningen minskat 1,3 % och elanvändningen har minskat 2,5%. En trolig anledning till detta kan vara att många av de enklare insatserna för att spara energi såsom t e x installation av värmeåtervinning i ventilationen är genomförda så fokus övergår framöver till att genomföra mer omfattande åtgärder t ex så kallade totalprojekt. Dessa projekt tar längre tid att genomföra vilket medför att effekterna av dessa inte visas lika snabbt. Effekten av att byta ut gammal belysning mot ny energieffektiv ger ett ganska snabbt genomslag på nyckeltalen. Bedömningen är att miljömålet (CO2) för 2016 kommer att nås och målet för energianvändningen (el + värme) kommer troligen att nås.
11 (14) Energieffektiviseringsåtgärder Totalprojekt (större energirenoveringar) pågår eller kommer att påbörjas under 2016 på Tibble fsk, Talltorps fsk, Jonasborgshemmet och S:t Gertrusskola. Utbyte och modernisering av undercentral på Fredrikbergsskolan samt Rådjurets fsk. Utbyte till dynamisk belysning genomförs helt eller delvis på ett antal objekt samt utbyte av ytterbelysning (till LED) på skolor och förskolor. Ett antal energiinvesteringsprojekt att genomförs i samband med investerings och underhållsprojekt. Investeringar 2016 Investeringar för 2016 väntas uppgå till 399,5 mnkr, vilket innebär en minskning med 125,6 mnkr jämfört med budget. Det är framförallt ändrade tidplaner avseende förskolor, modernisering av Irstaskolan, Lögarängsbadet och Gryta sjukhem som är orsak till avvikelsen mot budget. Energispar och klimatinvesteringar Energieffektiviseringsarbetet fortgår enligt tidigare lagda planer med en framtida inriktning mot så kallade Totalprojekt, vilket innebär att man tar ett helhetsgrepp över byggnaden och både effektiviserar installationer, klimatskal och styr- och övervakning. Energiprojekten kommer även att fokuseras mot att skaffa förutsättningar för driftoptimering av byggnader. Strävan är att använda energiinvesteringsmedel i samband med planerade underhållsåtgärder för att få så mycket effekt som möjligt på insatta medel. En bedömning över fördelningen av Energi- och klimatinvesteringar under budgetperioden fördelar sig enligt nedan. År Totalprojekt Styr Enskilda Förnybar Totalt installationer energi 2016 15 4 5 2 26 2017 15 6 7 4 32 2018 12 6 8 6 32 2019 28 8 10 8 54 Irstaskolan En modernisering och utbyggnad av Irstaskolan planeras då dagens skola är för liten samt har ett renoveringsbehov. Investeringen beräknas till ca 175 mnkr. Lokalprogrammet är ännu inte godkänt men förprojekteringen beräknas kunna starta i augusti/september.
12 (14) Nybyggnad bad Ett nytt bad för stadens motions- och föreningsbehov. Badet skall ersätta Lögarängsbadet som rivs. Genomförandet planeras till 2016-2019. Förfrågningsunderlag har skickats ut under maj månad. Investeringen har utökats med friskvårdslokaler, vilket innebar att investeringsramen höjdes från 352 Mnkr till 370 Mnkr. Äldreboenden Ombyggnation av äldreboende vid Gryta sjukhem planeras genomföras under budgetperioden. Avsikten är att bygga om lokalerna i avdelning 1 4 till flera mindre enheter för korttidsboende och växelvård med totalt 72 stycken enkelrum med egna hygienrum. Nuvarande rehab delen skall användas till dagverksamhet efter eventuell nödvändig lokalanpassning/ombyggnation. Målet är att skapa ett demenscentrum där alla funktioner för personer med demenssjukdom finns samlade: korttidsboende, växelvård, dagverksamhet och permanentboende. Det ger möjlighet att samla expertkompetens på ett och samma ställe samt förädla den lokalresurs som Gryta utgör för äldrenämnden/staden. Förprojektering är genomförd och RAM-handlingarna framtagna Hamnen En vägledning för utvecklingen av Hamnen har antagits av kommunstyrelsen. För åren 2015-2018 har 530 mnkr avsatts i investeringsbudgeten, dock har 350 Mkr som är direkt kopplade till muddring av farled och Hamnbassäng flyttats till nästa period. Arbeten med projekteringar av kajer, ytor och byggnader samt övergripande utredningar för trafik och infrastruktur har påbörjats under 2015. Arbetena kommer fortgå 2016-2018 med en beräknad totalkostnad på ca 30 mnkr. Den första etappen för att åtgärda dagvattenproblematiken har inletts. Ytterligare åtgärder för dagvattenhantering planeras. Stadshuset Stadshusets omfattande behov av underhållsåtgärder finansieras med både investerings- och underhållsmedel. Den totala projektkostnaden bedöms till cirka 130 Mkr, varav underhåll 57,4 Mkr och investering 72,6 Mkr. Just nu pågår ombyggnation i A-flygeln. Projektet i sin helhet beräknas vara helt färdigställt under 2018. Lokalförsörjning Baden Arbetet med nytt motions- och föreningsbad har fortsatt enligt plan, bland annat med framtagande av byggnadsprogram. Anskaffningsbeslut är fattat och framtagande av upphandlingsdokument är påbörjat.
13 (14) Wenströmska/Södra Källtorp Hahrska skolan har avflyttat helt den 1 april. För Widenska och Tranellska skolan bedöms avflyttning ske till årsskiftet 2017/2018. Beslut om inhyrning är fattat för Tranellska skolan och hyreskontrakt upprättas inom kort. Även vuxenutbildning placerad i Wenströmska skolans lokaler avflyttar under 2016. Till följd av senare avflyttningar bedöms det ekonomiska resultatet för Wenströmska skolan bli avsevärt bättre än budget. Trots det sjunker resultatet för Wenströmska från +6,8 mnkr (utfall 2015) till +4,6 mnkr (prognos 2016). Grundskolor och grundskoleomställningen Arbete med återflytt av åk 6 pågår. Arbetet sker främst genom byggnation och inhyrning av förskolor (se nedan), som idag har lokaler i skolbyggnader. Vid Blåsbo och Hökåsen planeras även nybyggnation av skollokaler Fortsatt process med framtagande av lokalprogram och handlingar för ny F-6 skola på Öster Mälarstrand, Mälarparksskolan Arbete pågår med att ta fram ramavtal, för försäljning av fastigheter och upprättande av ny kommunal grundskola vid Vasastaden (inhyrning). Förskolor Framtagande av lokalprogram för Ängen (Gryta), Brandthovda, Blåsbo, Malmaberg, Hammarby äng samt Malmen (Gäddeholm) pågår. Tillsammans med BUF har det fattats beslut om att pröva möjligheten att bygga förskolor enligt SISAB (Skolfastigheter i Stockholm AB) modell. Detta skulle korta ledtider för framtagande av lokalprogram, projektering och upprättande av handlingar. Arbete med inhyrningar vid Bellmansgården, Gideonsberg och Öster Mälarstrand pågår. Särskilt boende Arbeten med framtagande av lokalprogram vid Södra Källtorp pågår. Projektering av ombyggnation vid Gryta sjukhem pågår. Under våren har det förts diskussioner inom staden om behovet av att utöka antalet vård- och omsorgsboenden. De olika aspekter som berörts är demografi, antalet personer i kö, investerings- och driftbudget. SNF avser revidera sin boendeplan för kommande period, vilket kommer redovisas i stadens uppdaterade lokalresursplan. Ny inhyrning för sociala verksamheter i centrum planeras, det så kallade Sociala Huset. Syftet är att samla verksamheterna och samnyttja lokaler. Vid Trossbacken på Viksäng planeras för ett LSS boende Migrationsverket sänker prognosen för hur många asylsökande som väntas komma till Sverige i år. Enligt den nya prognosen kommer mellan 70 000 och 140 000 asylsökande i år, med siffran 100 000 som huvudscenario. Men siffran är mycket osäker.
14 (14) Under april har det inte kommit några ensamkommande asylsökande barn till Västerås. Det innebär att det fortfarande är totalt 22 barn som kommit under 2016. Enligt SNF finns det nu 439 ensamkommande barn som har anvisats till Västerås, 366 av dem är asylsökande och 73 har fått permanent uppehållstillstånd. För att möta upp mot framtida behov av HVB boenden för ensamkommande flyktingbarn samt flytta hem ensamkommande barn från andra orter planeras för 5 platser med inhyrda bostadsmoduler. Internhyra Ny internhyresmodell infördes 1 januari 2016. Arbete pågår med att uppdatera befintliga internhyresavtal. En revidering av gällande gränsdragningslistor pågår också, med inriktningen att arbetet skall vara slutfört innan sommaren. Bilaga 1 Resultaträkning exkl exploatering Bilaga 2 Resultaträkning Exploatering Bilaga 3 Investeringar Bilaga 4 Uppföljning projekt Bilaga 5 Fastighetsaffärer