Wallenstam DELÅRSRAPPORT 1 januar i 30 september 2010 Hyresintäkterna för perioden ökar med drygt 6 % till 1 075 Mkr (1 011). Periodens resultat efter skatt uppgår till 944 Mkr (122). Vinst per aktie uppgår till 16 kr (2). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 1 140 Mkr (-9) och på derivat instrument till -131 Mkr (-99). Investeringar i fastigheter uppgår till 1 458 Mkr (1 932), varav förvärv uppgår till 729 Mkr (1 195). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 361 Mkr (290). Substansvärde per aktie ökar till 209 kr (188). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Målet att producera 2 500 lägenheter under affärsplanen står fast. Vi har hittills påbörjat drygt 900 lägenheter och noterar en fortsatt hög efterfrågan på bostäder på våra marknader. Värdetillväxten hittills i våra nyproduktionsprojekt har i genomsnitt överstigit 50 procent under de senaste åren, tack vare en kostnadseffektiv produktion. Vi levererar ett riktigt bra resultat för perioden. En mer positiv marknad har resulterat i en större efterfrågan på fastigheter. Detta har för oss inneburit stora positiva värdeförändringar och samtliga genomförda fastighetsaffärer har gjorts till priser över värdering. koncernens utveckling i sammandrag 3 månader 9 månader Rullande 12 månader Helår juli-sep jan-sep okt-sept 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2009 Hyresintäkter, Mkr 364 337 1 075 1 011 1 420 1 324 1 356 Förvaltningsresultat, Mkr 105 102 265 277 333 304 346 Resultat efter skatt, Mkr 160 21 944 122 1 312 414 489 Totalresultat, Mkr 159 72 1 016 266 1 383 343 631 Investeringar, Mkr 760 288 1 819 1 228 2 813 1 593 2 222 Resultat per aktie, kr 3 0,3 16 2 23 7 8
INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari - 30 september 2010 3 Rapport över totalresultat, koncernen 8 Rapport över finansiell ställning, koncernen 9 Rapport över segment 10 Rapport över kassaflöde, koncernen 11 Moderbolagets resultat- och balansräkning 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - Flerårsöversikt och kvartalsöversikt 16 Detta är Wallenstam 18 Definitioner och ordlista 19 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen 2009 sidan 74. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 10 november 2010 klockan 08:00 (CET). Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelsetalen avser senaste årsskifte. För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt www.wallenstam.se. För information om Wallenstams värderingsmodell: www.wallenstam.se/fastighetsvardering 2 WALLENSTAM
delårsrapport 1 januari 30 september 2010 VD kommenterar kvartalet Viktiga händelser för Wallenstam under tredje kvartalet 2010 är att: Vi har förvärvat paradfastigheten Avenyn 1 på 4 200 kvm i Göteborg som utgör ett utomordentligt komplement till våra övriga fastigheter på Kungsportsavenyen. Utöver det har vi också förvärvat en central bostadsfastighet om 6 300 kvm på Sten Sturegatan precis i anslutning till Evenemangsstråket i Göteborg. Vår satsning på nybyggnation fortsätter enligt plan, vi har hittills under affärsplanen produktionsstartat drygt 900 lägenheter. I början av september påbörjades vår senaste och mest energieffektiva byggnation hittills: Ett passivhus med 196 lägenheter vid Poseidons Torg i Haninge. TREDJE kvartalet i sammandrag Under tredje kvartalet uppgick hyresintäkterna till 364 Mkr (337). Ökningen förklaras främst av ett större fastighetsbestånd samt en fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 108 Mkr (96) främst med anledning av ett större fastighetsbestånd. Driftnettot ökade till 256 Mkr (242). Värdeförändringar i fastigheter uppgick netto till 77 Mkr (-1) och ökningen är främst en effekt av högre driftnetton. Avkastningskraven är oförändrade. Värdeförändringar i el- och räntederivat har främst påverkats av förändrat ränteläge och uppgår till 35 Mkr (-82). Resultat 1 januari - 30 september Resultat efter skatt uppgår till 944 Mkr (122) vilket innebär ett resultat per aktie om 16 kr (2). Resultatet har främst ökat som en effekt av positiv värdeförändring på koncernens fastigheter med 1 140 Mkr (-9). Värdeförändringar på derivatinstrument har påverkat resultatet med -131 Mkr (-99). Wallenstams totalresultat ökar till 1 016 Mkr (266). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) för perioden ökar till 1 075 Mkr (1 011). Av hyresintäkterna utgörs 602 Mkr (566) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 470 Mkr (442) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Hyresökningarna i bostadsbeståndet är främst en effekt av förvärv, färdigställda projekt och hyreshöjningar i befintligt bestånd. I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyrningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyuthyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborgsområdet bedöms som fortsatt god. driftkostnader Driftkostnaderna för perioden uppgår till 378 Mkr (334). De ökar främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd samt av den snöiga och kalla inledningen av året. Driftnettot för perioden uppgår till 697 Mkr (676). FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 152 Mkr (117) och består i huvudsak av ökade personalkostnader med anledning av fler anställda. Sedan föregående år har 17 personer nyanställts. Därutöver har de administrativa kostnaderna påverkats av Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad total kostnad om 83 Mkr för bolaget. Hittills har drygt 18 Mkr kostnadsförts, varav 10 Mkr belastat perioden. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår till netto 1 140 Mkr (-9), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 152 Mkr (16). Ökningen är främst en effekt av en påtagligt stabilare marknad och högre driftnetton. Mkr Avkastningsförändring 965 Kapitalisering av driftnettoförändring 175 Framtida investeringsbehov -177 Färdigställda ombyggnadsprojekt 25 Realiserade värdeförändringar 152 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 140 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 21 Mkr (25) och finansiella kostnader till 330 Mkr (322). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris uppkommer ett teoretiskt över- respektive undervärde i resultaträkningen. Orealiserad värdeförändring på finansiella derivatinstrument uppgår till -134 Mkr (-99), varav -101 Mkr är en följd av avslutad säkringsredovisning. Detta får ingen effekt på totalresultatet då den redovisningsmässigt möts av en återföring under övrigt totalresultat med motsvarande belopp. Realiserad värdeförändring uppgår till 3 Mkr (-0). WALLENSTAM 3
skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad på 328 Mkr (45). Den aktuella skatten för inkomståret 2010 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 %. Nyttjande av underskottsavdrag gör att i princip ingen faktisk skattebetalning uppstår. Det innebär att största delen av koncernens skattekostnad utgörs av uppskjuten skatt. säsongseffekter Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning och fastighetsskötsel är högre. Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består främst av bostäder, kontor och butiker om totalt 1 244 000 kvm i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Stockholm 41% Helsingborg 5% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 58% Göteborg 54% Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd omfattar cirka 11 000 lägenheter som utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Under perioden har hyresförhandlingarna resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 1,80 % i region Stockholm, 1,15 % i region Göteborg och 2,45 % i Helsingborg. På årsbasis beräknas detta tillföra drygt 10 Mkr i ökade hyror. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva kontorsområden. Under perioden minskade nettouthyrningen något men uthyrningsgraden är stabil och uppgår till cirka 96 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för kontorslokaler i Göteborg till 92 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Under året har Wallenstam hyrt ut cirka 17 000 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är god och kundstrukturen stabil. I kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger det en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Hittills under 2010 har det enligt JLL genomförts fastighetstransaktioner i Sverige till ett värde om cirka 67 miljarder kronor vilket motsvarar en ökning med 159 procent jämfört med samma period föregående år. En trend som märks av är att storleken för enskilda fastighetsaffärer ökar allt mer. Under perioden har Wallenstam förvärvat fyra fastigheter, en i Sollentuna och tre i Göteborgs innerstad. Samtidigt har * Total uthyrningsbar yta är 1 244 264 kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Industri/ lager 3% Utbildning 4% Butik 13% Kontor 24% Övrigt 6% Innerstad 42% Bostäder 50% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Försäkringskassan 15 336 Göteborgs Kommun 14 797 Mölnlycke Health Care AB 13 684 SF Bio AB 13 355 Landsarkivet i Göteborg 11 000 SCA Hygiene Products AB 7 600 Göteborgs Universitet 7 522 Törnskogen Utbildning AB 6 285 Folkuniversitetet 6 270 Härryda Kommun 5 597 Summa 101 446 Total kommersiell yta är cirka 500 000 kvm. 4 WALLENSTAM
åtta fastigheter sålts under perioden för 707 Mkr, varav fem till bostadsrättsföreningar. Samtliga till priser över värdering. Efterfrågan på bostadsrätter är stabil både i Göteborg och Stockholm. När det gäller ombildningar av bostadsfastigheter till bostadsrätter är intresset fortsatt stort bland våra hyresgäster. Investeringar Fastigheter Under perioden har 1 458 Mkr (1 115) investerats i fastigheter, varav förvärv uppgår till 729 Mkr (1 195) och ny- och ombyggnation till 729 Mkr (737). Totalt sett omfattar förvärven drygt 46 600 kvadratmeter, varav cirka 30 000 kvadratmeter utgör bostäder. De större nu pågående nyproduktionsprojekten är Kungsholmsporten, Strandparken och Poseidons Gränd i Stockholmsområdet och Stärtered i Partille utanför Göteborg. I anslutning till årsskiftet planeras dessutom byggstart för ytterligare 300 lägenheter. VIND- och vattenkraft Hittills i år har 361 Mkr (290) investerats i vind- och vattenkraft. Enligt plan beräknas de fem vindkraftverken vid Rätans-Digerberget byggas klart och driftsättas vid årsskiftet. De beslutade investeringarna till och med rapportdatum uppgår till drygt 75 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 75 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till 12 878 Mkr (12 185). Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 52 % (53). Av den totala låneportföljen har 50 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 29 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 812 Mkr (1 117). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,76 % (3,87). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår till 9 178 Mkr (8 454), vilket motsvarar 160 kr per aktie (145). Soliditeten uppgår till 37 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utdelning och återköp. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 852 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 985 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 837 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR 2 000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 10 % 21% 2006 Värdering 2007 13 % 2008 7 % 2009 Försäljningspris *Uppgifter avseende 2006-2009 omfattar tolv månader. VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 60% 2006 47% 2007 Anskaffningskostnad 41% 2008 vind- & Vattenkraft 2010 I drift 34% 2009 Värdering * 2010 28 % 2010 * Färdigställd nyproduktion 2010 kommer att redovisas per 2010-12-31. effekt, MW 18 vindkraftverk i 9 parker 29,4 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 30,1 Under byggnation effekt, MW Middagsberget 9,0 Rålanda 2 4,0 Rätans Digerberget 11,5 Vettåsen 23,0 Summa 47,5 Kommande projekt effekt, MW 17 vindkraftverk 34 WALLENSTAM 5
SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 209 kr per aktie (188). Substansvärdet beskriver koncernens samlade värde, eget kapital samt fastigheternas obeskattade övervärde. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 218 Mkr (199), varav hyresintäkterna utgör 54 Mkr (52). Resultat efter skatt uppgår till 768 Mkr (538). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 800 Mkr (490). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 24 Mkr (33). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 6 527 Mkr (5 356). Av övriga tillgångar som uppgår till 11 864 Mkr (9 300) utgörs 4 287 Mkr (8 808) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen på sid 53 och framåt. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, en total uthyrningsgrad på 98 %, bra hyresgäster och god kontraktstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet utgör en stabil grund i verksamheten. Risken för framtida större vakanser bedöms som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Dessa förutsättningar sammantaget gör att Wallenstam inte ser någon risk för större bortfall i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 5 447 3,65* 42.30 >3 mån <= 1år 942 4.41 7.32 >1 år <= 2 år 904 4,06 7,02 >2 år <= 3 år 1 540 3,96 11,96 >3 år <= 4 år 775 3,90 6,02 >4 år <= 5 år 520 3,72 4,04 >5 år <= 6 år 400 3,07 3,11 >6 år <= 7 år 920 4,08 7,14 >7 år 1 430 3,28 11,10 Summa 12 878 3,76 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 2,11 %. 3,76 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. bedömda marknadsvärdet till 22 621 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 39 kr/aktie. Under 2010 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspriser som översteg värdering med drygt 20 %. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder i bra lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. De kommersiella fastigheterna är främst belägna i centrala lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,7 % och för bostadsfastigheterna till 4,3 %. Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wallenstams riskprofil avseende fastigheternas värde är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se www. wallenstam.se/fastighetsvardering. finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Svensk ekonomi har bra utveckling, men osäkerheten i omvärlden består. Riksbanken förväntas fortsätta höja styrräntan under 2011. Hur mycket beror på omvärldens utveckling. Räntenivåerna är trots allt ännu fortsatt historiskt låga, men priset svänger med nya politiska regelverk och diskussionerna kring centralbankernas stödprogram. Räntehöjningar uppfattas ofta som negativa, men det brukar vara tecken på en god ekonomisk utveckling, vilket innebär att ökade räntekostnader också i allmänhet kompenseras med ökade intäkter. Finanspolicyn reglerar Wallenstams agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Arbetet med ränte- och kapitalbindning är prioriterat för att uppnå en över tiden bra genomsnittlig räntenivå på låneportföljen och låg refinansieringsrisk för verksamheten. Låneportföljen består av en mix av lån med olika löptider och fördelning från olika kreditgivare. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har tra- 6 WALLENSTAM
ditionella lån med säkerhet i fastigheter. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnads effektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Inköp av vindkraftverk sker i Euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. skattefri kapitalvinst Från och med 1 januari 2010 beskattas kapitalvinster på andelar i handelsbolag på samma sätt som för övriga näringsbetingade andelar. Om andelen har en negativ justerad anskaffningsutgift ska ett belopp motsvarande den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. För bolag i Wallenstamkoncernen bedöms detta ej uppgå till väsentliga belopp. Skatteärende Skatteverket har beslutat att upptaxera ett bolag inom Wallenstamkoncernen till följd av andelsförsäljningar under 2006 och 2007 som enligt Skatteverkets uppfattning inte omfattas av reglerna om skattefrihet vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 1 473 Mkr innebärande ett skattekrav om 412 Mkr. Därutöver förväntas Skatteverket fatta beslut om upptaxering avseende andelsförsäljningar under 2008 med 245 Mkr, vilket dock inte skulle medföra något krav på betalning av skatt, eftersom bolaget kan kvitta upptaxeringen mot ett skattemässigt underskott. Skatteverkets beslut har överklagats och anstånd har beviljats med betalning av den tillkommande skatten. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i balansräkningen. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendena kommer att avgöras tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Sedan årsskiftet har Stockholmsbörsens OMXSPI ökat med 14,5 %, fastighetsindex SX4040 med 28,7 % och Wallenstams aktie med 33,5 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 172 kr (128,75) och börsvärdet uppgick till 10 148 Mkr (7 596) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 209 kr (188) och eget kapital per aktie till 160 kr (145). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2010 har 785 301 aktier återköpts till en genomsnittskurs om 131,85 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 36 % av det ursprungliga antalet återköpts. Efter rapportperiodens utgång Den 1 oktober förvärvade Wallenstam en fastighet i centrala Sundbyberg på 18 600 kvm som även inkluderar en byggrätt på 15 000 kvm. Wallenstam beräknar med att starta byggnation av cirka 170 lägenheter i centrala Sundbyberg i slutet av 2011. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska uppgå till 300 kr 2012. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för fortsatta investeringar i förnybar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg ger en stabil grund för framtida tillväxt. WALLENSTAM 7
rapport över totalresultat, Koncernen 2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan-sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 1 075 1 011 364 337 1 420 1 356 Driftkostnader -378-334 -108-96 -515-471 Förvaltnings- och administrationskostnader -152-117 -59-40 -196-161 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 28 13 19 12 33 18 Värdeförändring fastigheter 1 140-9 77-1 1 544 394 Rörelseresultat 1 713 563 293 213 2 286 1 136 Finansiella intäkter 21 25 6 9 28 33 Finansiella kostnader -330-322 -113-111 -434-426 Värdeförändring derivatinstrument -131-99 35-82 -117-86 Resultat före skatt (Not 1) 1 273 167 222 29 1 763 657 Skatt -328-45 -62-7 -451-168 Resultat efter skatt 944 122 160 21 1 312 489 Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument 101 147 0 80 106 152 Värdejustering aktier -2 48 0-12 -9 42 Omräkningsdifferens -2 0-1 - -2 0 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -26-51 0-18 -25-51 Totalresultat 1 016 266 159 72 1 381 631 Fördelning av periodens resultat Hänförligt till minoritetsintressen -0 - -0 - -0 - Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 944 122 160 21 1 312 489 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 16 2 3 0 23 8 not 1. fördelning av resultat 2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 1 075 1 011 364 337 1 420 1 356 Driftkostnader -378-334 -108-96 -515-471 Driftnetto 697 676 256 242 905 885 Förvaltnings- och administrationskostnader -126-102 -45-35 -163-139 Finansnetto -306-297 -106-104 -409-400 Förvaltningsresultat 265 277 105 102 333 346 Försäljningsresultat lägenheter 15 12 8 8 20 17 Försäljningsresultat fastigheter 152 16-1 2 169 34 Administrationskostnader -16-15 -5-5 -23-22 Resultat från transaktioner 151 13 2 5 166 28 Övriga intäkter och kostnader 13 1 11 4 13 1 Realiserat resultat 428 291 117 111 512 375 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 988-26 79-3 1 375 361 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* -145-99 25-80 -125-79 Resultat från värdeförändringar 844-124 104-83 1 250 282 Resultat före skatt 1 273 167 222 29 1 763 657 *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -10 Mkr varav under kvartalet -9 Mkr. 8 WALLENSTAM
rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31 Tillgångar Fastigheter 22 621 19 753 20 728 Vind- och vattenkraftverk 1 088 521 695 Materiella anläggningstillgångar 53 51 50 Finansiella anläggningstillgångar 386 462 417 Finansiella derivatinstrument 10 14 16 Omsättningstillgångar 614 840 948 Summa tillgångar 24 772 21 642 22 854 Eget kapital och skulder Eget kapital 9 178 8 118 8 454 Uppskjuten skatt 1 852 1 257 1 379 Räntebärande skulder 12 878 11 522 12 185 Finansiella derivatinstrument 308 305 283 Ej räntebärande skulder 556 440 553 Summa eget kapital och skulder 24 772 21 642 22 854 Minoritetens andel av eget kapital uppgår till 1 0 0 rapport över förändring eget kapital, koncernen aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Summa Mkr skjutet kapital reserver vinst eget kapital Ingående eget kapital 2009-01-01 118 357-217 7 770 8 028 Totalresultat - - 142 489 631 Utdelning - - - -176-176 Återköp egna aktier - - - -31-31 Utgående eget kapital 2009-12-31 118 357-73 8 051 8 454 Totalresultat - - 71 944 1 016 Utdelning -189-189 Återköp egna aktier - - - -104-104 Utgående eget kapital 2010-09-30 118 357-2 8 703 9 178 Varav minoritetens andel av eget kapital uppgår till 1 Mkr (0). WALLENSTAM 9
Rapport över segment /affärsområde i sammandrag Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt 2010 2010 2010 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2009 Mkr jan sep jan sep jan-sep jan-sep jan sep jan sep jan sep jan-sep jan-sep jan sep Resultaträkning Hyresintäkter 602 470 4-1 1 075 566 442 4-1 1 011 Driftkostnader -244-124 -10 - -378-211 -118-6 - -334 Driftnetto 358 345-5 -1 697 355 324-2 -1 676 Förvaltnings- och administrationskostnader -72-45 -118 108-126 -61-38 -76 72-102 Finansnetto -66-171 -70 - -306-77 -153-67 - -297 Förvaltningsresultat 221 129-193 107 265 217 133-144 71 277 Försäljningsresultat lägenheter 15 - - - 15 12 - - - 12 Försäljningsresultat fastigheter 152 - - - 152 17-1 - - 16 Administrationskostnader -12-3 0 - -16-11 -4 - - -15 Resultat från transaktioner 155-3 0-151 18-5 - - 12 Övriga intäkter och kostnader 0 1 119-107 13 - - 72-71 1 Realiserat resultat 376 127-74 0 428 235 128-72 0 291 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 718 255 15-988 222-234 -14 - -26 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* - - -145 - -145 - - -99 - -99 Resultat från värdeförändringar 718 255-129 - 844 222-234 -113 - -124 Resultat före skatt 1 094 381-203 0 1 273 458-106 -185 0 167 Balansräkning Fastigheter 13 344 8 724 553-22 621 11 978 7 155 620-19 753 Ofördelade tillgångar - - - - 2 151 - - - - 1 889 Summa tillgångar 24 772 21 642 Lån 7 544 3 750 1 584-12 878 6 993 3 567 962-11 522 Ofördelade skulder - - - - 2 716 - - - - 2 002 Summa skulder 15 594 13 524 *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -10 Mkr. 10 WALLENSTAM
rapport över kassaflöde, koncernen 2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Rörelseresultat 1 713 563 293 213 2 286 1 136 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande -1 125 43-79 -26-1 506-339 Erhållna räntor 26 14 13 1 31 20 Betalda räntor -330-313 -109-101 -434-417 Betald skatt - - - - -0-0 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 284 308 118 87 377 400 Förändring av rörelsekapital -21 77 52 35 3 101 Kassaflöde från den löpande verksamheten 263 384 170 122 381 501 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter -1 458-1 118-563 -268-2 277-1 934 Investering i vindkraftverk/ materiella anläggningstillgångar -371-113 -188-21 -549-294 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 716 264-1 16 980 528 Kassaflöde från investeringsverksamhet -1 113-967 -759-273 -1 847-1 700 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 1 001 1 220 291 112 1 698 1 915 Amortering långfristiga skulder -188-59 98-50 -221-92 Utbetald utdelning -189-176 - - -189-176 Återköp egna aktier -104 - -18 - -135-31 Investering av finansiella anläggningstillgångar -43-467 - - -91-513 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 66 469-4 110 113 516 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 545 989 367 172 1 177 1 620 Förändring av likvida medel -305 406-223 21-289 422 Kassa, bank vid periodens början 717 295 635 680 701 295 Periodens kassaflöde -305 406-223 21-289 422 Kassa, bank vid periodens slut 412 701 412 701 412 717 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 400 400 400 400 400 Disponibel likviditet 812 1 101 812 1 101 812 1 117 WALLENSTAM 11
RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET 2010 2009 2009 Mkr jan sept jan-sept jan-dec Intäkter 218 199 278 Kostnader -197-170 -246 Finansnetto 842 528 537 Resultat före skatt 862 557 570 Skatt -95-20 -25 Resultat efter skatt 768 538 545 BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31 Fastigheter 823 814 813 Andelar i koncernföretag 1 945 1 303 1 297 Övriga tillgångar 11 864 9 300 10 115 Kassa och bank 62 119 152 Summa tillgångar 14 693 11 537 12 377 Eget kapital 3 756 3 366 3 280 Räntebärande skulder 6 527 5 356 6 048 Räntebärande skulder till koncernföretag 4 287 2 700 2 934 Övriga skulder 125 115 115 Summa eget kapital och skulder 14 693 11 537 12 377 Ställda säkerheter 6 526 5 356 5 762 Ansvarsförbindelser 6 388 6 206 4 318 12 WALLENSTAM
fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per 2010-09-30 industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 456 474 15 624 13 463 8 934 7 421 12 176 514 092 41 % Göteborg 204 121 225 811 71 450 79 257 29 961 56 108 666 708 54 % Helsingborg 52 331 2 921 4 119 1 483 95 2 515 63 464 5 % Totalt 712 926 244 356 89 032 89 674 37 477 70 799 1 244 264 57 % 20 % 7 % 7 % 3% 6 % nyproduktion pågående nyproduktion Beräknas Fastighetsbeteckning kvm Antal lgh färdigställt Göteborg Stärtered 3 600 59 Q4 2010 Stockholm Poseidons Torg 11 300 196 Q2 2012 Kungsholmsporten 18 900 267 Q1 2011/ Q3 2012 Södra Strandparken 5 100 73 Q3 2011 Summa 38 900 595 planerad nyproduktion årsskiftet 2010/2011 Fastighetsbeteckning antal lgh Göteborg Kvillebäcken 100 Mölnlycke C 100 Stockholm Barlasten 42 Riddaren 61 Summa 303 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Fastighetsbestånd 1 januari 2010 20 728 1 216 922 + Förvärv 729 46 651 + Byggnationer 729 3 329 - Försäljningar -553-22 638 + Orealiserad värdeförändring netto 988 - Fastighetsbestånd 30 sept 2010 22 621 1 244 264 kvm avkastningskrav Avkastnings- Fastighetstyp Ort krav, % Bostäder göteborg 3,25-6,5 Bostäder Stockholm 3,25-6,0 Bostäder Helsingborg 3,25-6,5 Genomsnittligt avkastningskrav bostäder 4,3 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 6,7 WALLENSTAM 13
Fastighetsförsäljningar under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Grönland 18 Nordenskiöldsgatan 82 1929/1930 365 10 375 Hälsokällan 6 Odengatan 35/Tulegatan 33 1950/1998 2 367 1 084 17 3 468 Röda Rosen 3 Storskärsgatan 4 1932 1 852 133 1 985 Skärgårdsbåten 3 Fendergatan 6-8 2009 3 329 3 329 Göteborg Olskroken 11:9 Övre Olskroksgatan 20 1928/1979 985 69 60 15 1 129 Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 A-E/ Viktoriagatan 19-23 1972/1995 7 694 457 160 21 2 069 1 951 12 352 Mark Kvillebäcken 12:1 Orrekullen 1:2, Kolbäck 1:9-11 Totalt 16 592 590 1 313 98 2 069 1 976 22 638 fastighetsförvärv under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Traktören 5 Malmvägen 18-24 1971 25 670 435 3 363 3 151 32 619 Göteborg Gårda 18:22 Drakegatan 5 1989 3 420 76 3 496 Heden 24:13 Sten Sturegatan 34-36 1964 3 693 450 750 1 423 6 316 Lorensberg 43:1 Kungsportsavenyen 1 1883 801 1 933 1 486 4 220 Mark Brämaregården 62:1 Kvillebäcken 3:1, 73:1, 74:1 Totalt 30 164 6 238 5 599 76 4 574 46 651 färdigställd nyproduktion under 2010 Byggår/ Bostad Mark Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Stockholm Skärgårdsbåten 3 Fendergatan 6-8 2009 3 329 3 329 Totalt 3 329 3 329 14 WALLENSTAM
Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 2006-2010 180 160 140 120 100 80 B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate KR 250 225 200 175 150 125 100 75 60 40 2006 2007 2008 2009 2010 NASDAQ OMX 50 25 0 2006 2007 2008 2009 Substansvärde per aktie Börskurs 2010 Aktieägarinnehav 2010-09-30 a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 7 090 000 21,76 58,32 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,08 4,31 Familjen Anders Berntsson med bolag 3 434 000 5,82 3,10 Familjen Henrik Wiman 2 314 500 3,92 2,09 Bengt Norman med bolag 2 300 000 3,90 2,08 AMF - Försäkring och fonder 1 728 000 2,93 1,56 Familjen U Wallenstam 1 517 190 2,57 1,37 Familjen Brandström med bolag 1 164 800 1,97 1,05 Länsförsäkringar fondförvaltning 1 162 511 1,97 1,05 Livförsäkringsbolaget Skandia 1 014 502 1,72 0,92 Övriga ägare 25 259 413 42,83 22,80 Totalt 5 750 000 51 754 916 Återköpta egna aktier 1 495 084 2,53 1,35 Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000 Totalt registrerade 59 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 57 504 916 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 38 procent av kapitalet och 27 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 procent av kapitalet och 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15
NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 2010 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2008 2008 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep Hyresintäkter, Mkr 1 075 711 352 1 356 1 011 674 335 1 250 937 Driftnetto, Mkr 697 441 199 885 676 435 204 810 622 Överskottsgrad, % 65 62 57 65 67 65 61 65 66 Förvaltningsresultat, Mkr 265 158 57 346 277 175 75 241 214 Realiserat resultat, Mkr 428 310 105 375 291 180 75 292 260 Resultat efter skatt, Mkr 944 784 39 489 122 100 32 368 76 Totalresultat, Mkr 1 016 858 112 631 266 194 28 80 3 Räntabilitet på eget kapital, % 15 14 6 6 5 3 4 5 6 Räntabilitet på totalt kapital, % 9 9 5 5 2 1 1 2 4 Fastigheternas värde, Mkr 22 621 21 958 21 002 20 728 19 753 19 489 19 459 18 881 18 762 Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 4 5 5 4 4 4 4 Fastigheternas totalavkastning, % 11 10 6 6 4 2 3 3 4 Belåningsgrad, % 52 52 53 53 53 53 52 51 50 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,0 2,0 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,76 3,73 3,93 3,87 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 29 29 30 29 31 32 30 30 24 Soliditet, % 37 37 37 37 38 37 38 40 40 Eget kapital, Mkr 9 178 9 037 8 528 8 454 8 118 8 046 8 055 8 028 7 951 Börsvärde, Mkr 10 148 7 759 8 142 7 596 6 534 4 691 4 027 3 983 5 363 Antal kvm (tusental) 1 244 1 234 1 244 1 217 1 199 1 183 1 191 1 141 1 142 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 98 98 98 98 98 98 Antal anställda 180 174 168 163 163 158 158 159 160 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 16,3 13,3 0,7 8,4 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3 Totalresultat, kr 17,5 14,8 1,9 10,8 4,6 3,3 0,5 1,4 0,1 P/E tal, ggr 7,6 6,5 16,2 15,4 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4 Kassaflöde, kr -5,3-1,4-3,5 7,2 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 4,5 1,6 1,0 8,6 6,6 4,5 3,0 3,5 3,5 Eget kapital, kr 160 157 147 145 139 137 138 137 136 Substansvärde, kr 209 205 191 188 179 177 177 176 178 Börskurs, kr 172 131,50 138,00 128,75 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50 Börskurs i % av eget kapital 108 84 94 89 80 58 49 49 64 Börskurs i % av substansvärde 82 64 72 68 62 45 39 38 49 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 57 504 57 625 58 000 58 290 58 548 58 548 58 548 58 548 58 548 Antal aktier i tusental, genomsnitt 57 863 57 989 58 153 58 461 58 548 58 621 58 831 58 919 59 031 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. kvartalsöversikt 2010 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2008 2008 juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr 364 359 352 345 337 339 335 313 314 Förvaltningsresultat, Mkr 105 101 57 69 102 100 75 27 82 Räntabilitet på eget kapital, % 15 14 6 6 5 3 4 5 6 Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 4 5 5 4 4 4 4 Soliditet, % 37 37 37 37 38 37 38 40 40 Eget kapital per aktie, kr 160 157 147 145 139 137 138 137 136 Kassaflöde per aktie, kr -3,8 2,1-3,5 0,3 0,3-0,8 7,4 2,8-0,1 Kassaflöde per aktie löpande verksamheten, kr 2,9 0,6 1,0 2,0 2,1 1,4 3,0-0,1 2,6 Resultat efter skatt per aktie, kr 3 13 1 6 0 1 1 5-2 Substansvärde per aktie, kr 209 205 191 188 179 177 177 176 178 Börskurs i % av substansvärde 82 64 72 68 62 45 39 38 49 Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. 16 WALLENSTAM
Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 10 november 2010 Christer Villard Styrelseordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Erik Åsbrink Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör revisorsrapport avseende översiktlig granskning: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten för Wallenstam AB (publ) per 30 september 2010 och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförs. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte i allt väsentligt är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Göteborg 10 november 2010 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor WALLENSTAM 17
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklade fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam uthyrningsbara yta som uppgår till 1 244 000 kvm. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2012 vara självförsörjande på fönybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen omsätter cirka 1,4 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 22 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till cirka 10 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. strategier och värdeskapande faktorer Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier har utarbetats inom följande områden: affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstrategi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personalstrategi. För mer information: www.wallenstam.se/strategier De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. Det i kombination med Wallenstams övergripande strategier och ledstjärnor utgör sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 180 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska uppgå till 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Bokslutskommuniké 2010 23 februari 2011 Årsredovisning prel. 30 mars 2011 Delårsrapport I 27 april 2011 Årsstämma 2011 i Göteborg 27 april 2011 Delårsrapport II 10 augusti 2011 Delårsrapport lll 9 november 2011 Bokslutskommuniké 2011 22 februari 2012 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 18 WALLENSTAM
Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Ordlista Covenantsavtal Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet som en förutsättning för krediten. Derivatinstument Ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Förnybar el El som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. För mer information: www.wallenstam.se/ordlista WALLENSTAM 19
20 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se