1 Granskningshandling Detaljplan för Pantbanken 2, 3 och 4 Utökad handel, bostäder och kontor Östersunds kommun Dnr Ädh 303/2015 Dnr planmodul: P 2015-07 PLANBESKRIVNING GRANSKNINGSHANDLING Samråd pågår mellan 18 november 9 december 2016 Upprättad av samhällsbyggnad den 17 november 2016
2 Granskningshandling HANDLINGAR De handlingar som ni fått visar ett förslag till de förändringar som föreslås för området. Till förslaget hör: Plankarta med planbestämmelser och illustration Planbeskrivning Behov av miljöbedömning Fastighetsförteckning Grundkarta PLANPROCESSEN STANDARDFÖRFARANDE Samråd: myndigheter, sakägare och andra berörda ges möjlighet att lämna sina synpunkter på planförslaget. Planförslaget kan antas direkt efter samrådet. Granskning: planförslaget hålls tillgängligt för granskning. Det är sista tillfället att påverka förslaget. Antagande: kommunfullmäktige eller miljö- och samhällsnämnden antar detaljplanen. Laga kraft: planen vinner laga kraft ungefär en månad efter antagandet om den inte överklagas. här är vi nu Samråd Granskning Antagandee e Överklagan Laga kraft tidsåtgång ca 6-9 månader
3 Granskningshandling INNEHÅLLSFÖRTECKNING PLANBESKRIVNING... 4 SYFTE OCH HUVUDDRAG... 4 Särskilda frågor för bygglovet... 4 PLANDATA... 5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 5 Översiktliga planer... 5 Handelspolicy... 5 Tillväxtplan för 2014-2020... 5 Kulturmiljöprogram... 5 Detaljplaner... 6 Behov av miljöbedömning... 6 Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken, MB... 6 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR... 7 Naturmiljö... 7 Kulturmiljö... 7 Bebyggelse... 15 Utemiljö... 12 Rekreation och Idrott... 17 Trafik... 17 Hälsa och Säkerhet... 18 Teknisk försörjning... 19 GENOMFÖRANDE... 20 Tidsplan... 20 Genomförandetid... 20 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap... 20 Fastighetsindelningsbestämmelser... 21 Fastighetsrättsliga frågor... 21 Ekonomiska frågor och konsekvenser... 15 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN... 21
4 Granskningshandling PLANBESKRIVNING En planbeskrivning ska underlätta förståelsen av planförslaget. Det är beskrivning av nuläget, förändringar som föreslås samt konsekvenserna. Planbeskrivningen ska redovisa planens syften, förutsättningar och eventuella avsteg från kommunens översiktsplan eller planprogram. SYFTE OCH HUVUDDRAG Butiken Hamngatan 12 på Pantbanken 2 önskar att rusta upp och utöka butiksytan i hela bottenvåningen på intilliggande gårdshus. Restaurang Jazzköket önskar också att utöka sin verksamhet genom att inreda första våningen i ett av gårdshusen på Pantbanken 4 med en bar och ett bageri. Planförslaget innebär också en utökning av byggrätten på Pantbanken 2 och 3 och möjligheten att inreda fler bostäder. Samtliga byggnader på Pantbanken 2, 3 och 4 är klassade som särskilt värdefulla i kulturmiljöprogrammet för Östersunds centrum och några av byggnaderna är även av vikt för riskintresset Östersunds stad. Alla byggnaderna får skydds- och/eller varsamhetsbestämmelser. Planförslaget innebär också en översyn och uppdatering av gällande detaljplanebestämmelser. Planförslaget innebär följande ändring av användningen: hus nuvarande användning ny användning 2 B BH 3 BH BHK 5 BH BHK 7 H BH 8 BK BHK 9 K BHK 10 BH BHK Se sida 7 för karta med numrering av byggnaderna. Syftet med detaljplanen är således att utöka användningen handel och bostäder i flera av husen på Pantbanken 2, 3 och 4 samt att påföra skyddsoch varsamhetsbestämmelser för flera av husen. Särskilda frågor för bygglovet Hela planbeskrivningen gäller som underlag för bygglovprövning men följande frågor poängteras särskilt, se vidare under respektive rubrik. Kulturhistoriskt värdefulla byggnader Parkering
5 Granskningshandling PLANDATA Den aktuella platsen ligger mitt i centrala Östersund i den övre delen av kvarteret Pantbanken vid korsningen Prästgatan/Hamngatan. Planområdet omfattar fastigheterna Pantbanken 2, 3 och 4. Planområdets totala area är cirka 3000 kvm. Marken är i privat ägo. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Planförslaget är förenlig med kommunens övergripande översiktsplan, Östersund 2040. Planförslaget möjliggör större flexibilitet av byggnadernas användning och därigenom utökad möjlighet för blandade funktioner inom kvarteret. Planförslaget bidrar också till att levandegöra gårdsmiljöerna och att ge allmänheten mer naturligt tillträde till gårdarna. För att synliggöra och bevara kulturmiljön förses byggnaderna som är värdebärande för riksintresset och klassade som särskilt värdefulla med varsamhets- och skyddsbestämmelser. Planförslaget ger möjlighet att utöka den centrala handelsytan och antalet bostäder samtidigt som användningen kontor behålls. Detta ger näringslivet goda möjligheter att verka, etablera sig och expandera i centrala staden vilket samtidigt stärker centrum i rollen som kommersiellt och kulturellt centrum. Det ger också möjlighet att bygga fler bostäder i ett centralt läge. Handelspolicy Planförslaget är förenligt med handelspolicyn för Östersund (antagen av kommunfullmäktige 2004) som bland annat har som mål att utveckla och värna en livskraftig stadskärna, god tillgänglighet och låg miljöbelastning. Planförslaget möjliggör en utveckling av attraktiva handelslägen och gårdsmiljöer. Tillväxtplan för 2014-2020 Planförslaget är förenlig med tillväxtplanen för Östersunds kommun. Målet för tillväxtplanen är att skapa ett attraktivare Östersund. Planförslaget bidrar till målet genom att ge möjlighet att erbjuda kreativa, attraktiva miljöer med tillgängliga och intressanta mötesplatser som människor trivs i oavsett funktionsförmåga. Vidare ger planförslaget möjlighet att skapa goda förutsättningar för nyetableringar. Kulturmiljöprogram 2014 antog kommunfullmäktige ett kulturmiljöprogram för centrala Östersund. Kulturmiljöprogrammet är en del av översiktsplanen och dess syfte är att ta till vara och utveckla de kulturhistoriska värdena i samhällsplaneringen. I planförslaget görs en uppdatering av skydds- och varsamhetsbestämmelserna i enlighet med kulturmiljöprogrammet.
6 Granskningshandling Detaljplaner Gällande detaljplan (348) vann laga kraft 27 december 1994 och omfattar hela kvarteret Pantbanken (Pantbanken 1-7). Gällande detaljplan anger användningen kontor, handel och bostäder. Ett antal byggnader har också varsamhetsbestämmelser. Detaljplanen medger rätt till att bygga ett underjordiskt garage med utfart utanför planområdet (via Pantbanken 6). En ny detaljplan (nr. 552) för fastigheterna Pantbanken 1, 6 och 7 vann laga kraft den 27 oktober 2015. Behov av miljöbedömning Samhällsbyggnad har gjort en bedömning av planen för att se om dess genomförande kan antas medföra någon betydande miljöpåverkan. Slutsatsen är att det inte finns någon risk för betydande miljöpåverkan. Miljö- och samhällsnämnden beslutade den 2015-05-27, 151, att en miljökonsekvensbeskrivning inte behöver upprättas. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken, MB Planområdet omfattas av två riksintressen enligt miljöbalken (kap. 3). Riksintressen enligt 3 kap MB Hela planområdet omfattas av riksintresse för kulturmiljövården (Z 27 Östersunds stad). Värdet av riksintresset är arvet från tiden då staden grundades. Värdet består av: Låg trähusbebyggelse och stenhus i mer storstadsmässig skala samt rikt utsmyckade villor. Framträdande byggnader och bebyggelse som hör samman med funktionen som residens- och regementsstad som järnvägen med intilliggande industrikvarter, arbetarförstaden Odenslund, parker och stadens silhuett samt utblickarna mot Storsjön och det omgivande landskapet. Planförslaget innebär att varsamhets- och/eller skyddsbestämmelser införs för att skydda kulturhistoriska värden inom riksintresset. Planförslaget innebär en utökning av användningen inom befintliga byggrätter samt utökad byggrätt för två av byggnaderna. Samhällsbyggnad gör bedömningen att planförslaget inte påverkar riksintresset påtagligt. Planområdet berörs också av influensområdet för riksintresset för kommunikationer med hänsyn till flyghinder. Planförslaget innebär att en av byggnaderna inom planområdet kan byggas i tre istället för två våningar och att en byggnad kan byggas i fyra istället för två våningar. Byggnaderna omges av byggnader med fler än tre våningar och planförslaget bedöms därför inte påverka riksintresset.
7 Granskningshandling Miljökvalitetsnormer enligt 5 kap MB Planändringen bedöms inte påverka miljökvalitetsnormerna eftersom planförslaget endast omfattar möjligheten att bredda användningen samt en något utökad byggrätt. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Naturmiljö Mark och vegetation Marken inom planområdet är relativ plan och består idag av hårdgjord och bebyggd yta. Ingen växtlighet finns. En upprustning av gårdarna på Pantbanken 2 och 3 kommer att ske i samband med ombyggnationen av gårdshuset på Pantbanken 2. Kulturmiljö Kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer Motiveringen till riksintresset Östersunds stad är att Östersund är en residensstad som speglar svenskt stadsbyggande sedan 1700-talets slut och en strävan att utveckla handel och förvaltning samt järnvägens betydelse för stadsutvecklingen vid 1800-talets slut. Inom planområdet är bebyggelsen uppförd mellan 1890- och 1930-talet. De uttryck som är värda att bevara och som är av betydelse för den aktuella detaljplanen är stadsplanen, den förindustriella stadens bebyggelsekaraktär med låg trähusbebyggelse och hus i gatuliv och stadens anblick och silhuett samt utblickarna mot Storsjön och det omgivande landskapet. Planförslaget innebär att dessa uttryck bevaras. I texten hänvisas till följande numrering av byggnaderna: Hamngatan 12, butik Riven byggnad Mårtens torg Jazz-köket, restaurang
8 Granskningshandling Pantbanken 2: Byggnad 1: Hamngatan 12 Huset är uppfört 1896 med timmerstomme och liggande träpanel. Från 1907 låg här Östersunds pantlånekontor vilket gett namn åt kvarteret. Idag finns butik i gatuplanet och kontor på övervåningen. Huset är ett lågt trähus som är ett exempel på den enklare trähusbebyggelsen i staden. Huset är en del av en hel gårdsmiljö med mer ståndsmässig bebyggelse vid gatan och enklare bostäder och uthusbebyggelse på gården enligt traditionellt stadsbyggnadsmönster. Huset bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefullt och värdebärande för riksintresset för kulturmiljövården. Värdebärande element att beakta särskilt vid ändring: Husets skala och proportioner Panelfasaden Äldre listverk i form av sockelbräda och knutlådor Profilerade omfattningar Byggnad 2: Hamngatan 12 Huset är en långsträckt uthuslänga uppförd 1897 med timmerstomme och liggande panel. Ursprungligen användes byggnaden som verkstad och vagnsbod. Idag används byggnaden som förråd. Fastighetsägaren önskar att inreda butik i bottenvåningen. Uthuslängan har ett välbevarat uttryck och imponerande storlek. Den är en del av en gårdsmiljö från förra sekelskiftet med mer ståndsmässig bebyggelse vid gatan och enklare bostäder och uthusbebyggelse på gården enligt traditionellt stadsbyggnadsmönster.
9 Granskningshandling Huset bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefullt och värdebärande för riksintresset för kulturmiljövården. Värdebärande element att beakta särskilt vid ändring: Det samlade uttrycket med enkel panel, fönstertyp och dörrtyp samt korslagda foder Frontespiserna Magasinsdörrarna Byggnad 3: Prästgatan 42 Huset är uppfört 1901 i resvirke och fasaden var tidigare rappad. Idag finns butiker i gatuplanet och kontor i övrigt. Fastighetsägaren önskar utöka byggrätten från två till tre våningar. Huset är ett sekelskifteshus med enklare utformning som följer det sena 1800-talets bebyggelsemönster i skala, placering och generell utformning. På senare tid har huset belagts med en modern träpanel och fönstrens storlek i bottenvåningen har minskats. Tillsammans med gränd- och gårdshus bildas en hel gårdsmiljö med mer ståndsmässig bebyggelse vid gatan och enklare bostäder och uthusbebyggelse på gården enligt traditionellt bebyggelsemönster. Huset bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefullt. Värdebärande element att beakta särskilt vid ändring: Volymen och skalan Det avfasade hörnet Taket Verandan mot gården Om möjligt bör fasadmaterialet återgå till puts/rappning Byggnad 4: riven
10 Granskningshandling Byggnad 5: Prästgatan 42 Huset är uppfört 1930 i en förenklad nyklassicistisk stil med enkel fasad och närmast kvadratiska fönster. Idag finns butiker i gatuplanet och kontor och bostäder i övriga våningar. Huset är ett ståndsmässigt handels- och bostadshus placerat i gatuliv. Huset har en enkel, lätt klassicerande arkitektur i övergångsfasen mellan tjugotalsklassicism och en begynnande funktionalism som var typiskt för arkitekten Ekmans verk i Östersund. Huset är ett av få av sitt slag i staden. Huset bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefullt. Värdebärande element att beakta särskilt vid ändring: De enkla slätputsade fasaderna Tandsnitten Gårdssidans frontonkrönta balkongparti Den naturstensomfattade portalen Trapphuset Pantbanken 3: Byggnad 6: Prästgatan 44B Huset är uppfört 1899 och ursprungligen använd som verkstad. Idag rymmer byggnaden en fastighetsförmedling och en yogaverksamhet. Huset är ett uthus/gårdshus placerat enligt traditionellt gårdsbebyggelsemönster. Huset ger ett sammanhang till gathuset och bildar tillsammans med detta en gårds-/torgbildning i ett intressant och välkänt inslag i stadsbilden. Huset är ett av få bevarade uthus av denna ålder och storlek. Huset bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefullt och värdebärande för riksintresset för kulturmiljövården.
11 Granskningshandling Värdebärande element att beakta särskilt vid ändring: Fönstren Det enkla gårdshusuttrycket Byggnad 7: Prästgatan 44 Huset byggdes sannolikt 1824 och ombyggnation skedde 1928. Huset är en parstuga i två våningar med timmerstomme. Huset rymde tidigare en skoaffär, Sko Mårten, och gården kallas idag Mårtens torg. Idag rymmer byggnaden en bar. I planförslaget utökas byggrätten till att gälla en byggnad i fyra våningar på hela ytan mellan Pantbanken 2 och 4. Huset är placerat i gatuliv och med sina för en stadsmiljö ovanliga proportioner och pittoreska uttryck utgör det, ihop med gårds- /torgbildningen bakom ett intressant och välkänt inslag i stadsbilden. Trots senare fasadändringar har huset ett ålderdomligt uttryck. Det råder delade meningar om huset är ett av de äldre husen på ursprunglig plats i Östersund och om huset är byggt av arbetaren Nils Persson Mård. På en karta från 1865 upprättad av lantmätaren E.O. Åkerstedt finns huset inritat. På en karta från 1870 som visar vilka tomter som var bebyggda på 1820-talet upprättad av P.O. Jonsson finns huset inte med. På motsvarande tomt på kvarteret bredvid står arbetaren Mård. Kartan är uppritad från P.O. Jonssons goda minne. Huset bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefullt och värdebärande för riksintresset för kulturmiljövården. Värdebärande element att beakta särskilt vid ändring: Volymen Skalan
12 Granskningshandling Pantbanken 4: Byggnad 8: Prästgatan 44G Huset är uppfört 1911 efter ritningar av arkitekt Knut Gustaf Gyllencreutz och användes ursprungligen till verkstad och snickeri. Idag rymmer huset en restaurang och kontor. Huset har ett välbevarat uttryck med traditionell gårdsbebyggelseplacering och är ett exempel på stenhusambitioner som sträcker sig in till gårdsbebyggelsen. Huset bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefullt och värdebärande för riksintresset för kulturmiljövården. Värdebärande element att beakta särskilt vid ändring: De enkla fasaderna Originalfönstren Byggnad 9 och 10: Prästgatan 44E Huset är uppfört 1931 efter ritningar av arkitekt Anders Ekman och är ett putsat tegelhus. Idag finns butiker i bottenplanet och kontor och bostäder på övriga våningar. Trots fasadändringarna mot gatan är huset ett tydligt exempel på funktionalismens enkla men artikulerade formspråk. Huset är ett av Östersunds första två funkishus och ett av få bevarade från tiden i staden. Huset bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefullt. Värdebärande element att beakta särskilt vid ändring: Fönstren Gårdssidans burspråk och balkonger/terrasser Fasaderna bör hållas enkla och slätputsade
13 Granskningshandling Hus 1, 2, 6, 7, 8, och 10 är utpekade i kulturmiljöprogrammet för Östersunds centrum som värdebärande för riksintresset Östersunds stad och som särskilt värdefulla. Hus 4 (rivet) är utpekat i kulturmiljöprogrammet som värdebärande för riksintresset Östersunds stad och allmänt värdefullt. Hus 3, 5, 9 och 10 är utpekade i kulturmiljöprogrammet som särskilt värdefulla. I planförslaget förses alla byggnader utom byggnad 3 och 7 med rivningsförbud och skyddsbestämmelser. Hus 3 och 7 förses med utformningsbestämmelser. Skydds- och utformningsbestämmelser som skrivs in i detaljplanen: q 1 - Särskilt värdefull byggnad. Byggnaden får inte förvanskas med avseende på volym, fönstersättning, fasadmaterial, fasaddetaljer och färgsättning. Underhåll ska ske med ursprungliga material och tekniker. Renovering eller ändring utförs i samråd med antikvarisk expertis med hänsyn till byggnadens ursprungliga karaktär. Se även planbeskrivningen under rubriken Kulturmiljö. f 1 - Vid påbyggnad ska tillbyggnaden anpassas till karaktärsdragen hos befintlig bebyggelse. f 2 - Vid nybyggnation ska byggnad utformas med ett samtida uttryck och med respekt mot intilliggande bebyggelse. Enligt översiktsplanen ska en betydande andel av de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna förses med rivningsförbud, skyddsbestämmelser och/eller varsamhetsbestämmelser vid detaljplaneläggning. Inom planområdet finns byggnader som både är värdebärande för riksintresset Östersunds stad och utpekade som särskilt värdefulla i kulturmiljöprogrammet. Enligt en antikvarisk konsekvensbeskrivning (Pantbanken 2, 3 och 4, Utökad handel och bostäder, Antikvarisk konsekvensbeskrivning, daterad 2016-07-04) finns motiv till att påföra byggnad 3 och 7 med utformningsbestämmelser men inte med rivningsförbud. Ur den antikvariska konsekvensbeskrivningen om byggnad 3: Det grundmotiv som identifierats för ett bevarande av byggnaden är enligt kulturmiljöprogrammets kunskapsunderlag dess dokumentvärden i form av byggnadshistoriskt och samhällshistoriskt värde. Den tidigare reveterade byggnaden har dock försetts med en modern träpanel och dokumentvärdet har därmed väsentligt reducerats. De förstärkande värdemotiv som ändock kan tillskrivas dokumentvärdet är representativitet på en lokal nivå, då byggnaden till sin volym, skala och form representerar en för tiden vanlig byggnadsstil i Östersund. Vid en strikt antikvarisk värdering är det dock
14 Granskningshandling svårt att tillskriva det byggnadshistoriska värdet andra förstärkande värdemotiv så som pedagogiska värden, tydlighet, autenticitet och äkthet. Utan dessa förstärkande värdemotiv bedöms en rimlig ambitionsnivå för bevarande ligga på en lägre nivå. En påbyggnad eller rivning av byggnader innebär att de kulturvärden som tillskrivs byggnaden mer eller mindre går förlorade. Vid uppförande av en ny byggnad ges dock möjligheten att ge stöd till Prästgatans mer storstadsmässiga karaktär och förstärka riksintressets uttryck med hus i mer storstadsmässig skala. Ur den antikvariska konsekvensbeskrivningen om byggnad 7: De grundmotiv som identifierats för ett bevarande av byggnaden är enligt kulturmiljöprogrammets kunskapsunderlag dess dokumentvärde i form av byggnadshistoriskt värde och upplevelsevärde i form av miljöskapande värde. Det dominerande värdet för ett bevarande av byggnaden bedöms vara dess upplevelsevärde. Denna bedömning grundar sig på att byggnadens dokumentvärden i stora delar gått förlorade i samband med den omgestaltning som utfördes vid ombyggnationen 1928. Därtill har byggnaden även förlorat en del av sitt kulturhistoriska sammanhang på grund av de förändringar som skett i den omgivande stadsmiljön. Detta medför att vid en sammanvägd motivering är det svårt att tillskriva byggnaden förstärkande värdemotiv så som pedagogiska värden, tydlighet, autenticitet och äkthet. Det bör framhållas att upplevelsevärdena är subjektiva värden och i synnerhet då det som här är i form av miljöskapande värden. Dock kvarstår faktumet att det vid en strikt antikvarisk värdering är svårt att tillskriva byggnadens förstärkande värdemotiv så som pedagogiska värden, tydlighet, autenticitet och äkthet. Utan dessa förstärkande värdemotiv bedöms en rimlig ambitionsnivå för bevarande ligga på en lägre nivå. (Möjligen är detta anledningen till att byggnaden ej omtalats som bevarandevärd i tidigare kulturmiljöinventeringar.) En rivning av byggnaden innebär att de kulturvärden som tillskrivs byggnaden går förlorade. Vid uppförande av en ny byggnad ges dock möjligheten att ge stöd till Prästgatans mer storstadsmässiga karaktär och förstärka riksintressets uttryck med hus i mer storstadsmässig skala. Bebyggelsen utmed Prästgatan skiljer sig något jämfört med bebyggelsen utmed Storgatan. Vid Prästgatan ligger hus som till största delen har fasader i tegel och puts och husen är oftast tre till fyra våningar höga. Husens ålder varierar och inslag av nyare hus finns. Bebyggelsen utmed Storgatan har en lägre skala med hus i framför allt två våningar. Här finns inte få tegelfasader och fasaderna är oftast putsade eller i trä. Ett stort anal hus från slutet av 1800-talet när staden expanderade och järnvägen kom till Östersund finns kvar och Storgatan är en av Sveriges bäst bevarade 1880-talsmiljöer.
15 Granskningshandling Det finns skäl att vara ytterst varsam vid förändringar i bebyggelsen vid Storgatan medan Prästgatan bedöms tåla större förändringar. Prästgatan har genomgått många förändringar under åren och har en mer stadsmässig karaktär med inslag av nyare hus jämfört med Storgatan. De två husen (hus nummer 3 och 7) som inte förses med rivningsförbud har dessutom genomgått större fasadändringar och har inte kvar sitt ursprungliga utseende. Samhällsbyggnad bedömer därför att det är motiverat att inte påföra dessa byggnader rivningsförbud och att utöka dessa byggrätter. Bebyggelse Planförslaget innebär i huvudsak ändring av byggnadernas användning framför allt för att möjliggöra utökning av handel i gårdshusen på Pantbanken 2 och 4 men även för att möjliggöra byggandet av fler bostäder. Förslaget bidrar till att levandegöra gårdarna och bedöms som positivt för stadsbilden. Utökningen av byggnadernas användning görs också för att uppdatera gällande planbestämmelser. I flera av byggnaderna har det till exempel funnits kontor sedan årtionden tillbaka och planförslaget uppdaterar bestämmelserna så att de stämmer med dagens användning. På Pantbanken 2 utökas byggrätten med en våning. På Pantbanken 3 utökas byggrätten vid Prästgatan till att gälla fyra våningar i stället för två och att hela ytan mellan husen och vid Prästgatan får bebyggas. Båda åtgärderna bedöms lämpliga avseende påverkan på stadsbilden. För att klara kravet på parkeringar i samband med ändrad användning eller till-och/eller nybyggnad utökas byggrätten för det underjordiska garaget. Planförslaget innebär en översyn och uppdatering av gällande detaljplanebestämmelser. Samtliga byggnader påförs skydds- och eller varsamhetsbestämmelser. För samtliga fastigheter gäller även att ett underjordiskt garage får anordnas under hela fastigheten. Byggnadernas volym har stor betydelse för stadsbilden och volymen regleras av byggnadshöjden tillsammans med utbredningen av byggrätten. Byggnadernas våningsantal har inte samma påverkan på stadsbilden. Byggnaderna förses därför endast med byggnadshöjd och planbestämmelsen i den gällande planen om våningsantal tas bort. Planbestämmelsen i den gällande planen om att vind inte får inredas tas bort. Vind får inredas om ändringen uppfyller Boverkets byggregler (BBR) avseende bland annat rumshöjd, utrymning och ljusinsläpp och om kommunens riktlinjer för parkering kan uppfyllas. Beskrivning av ändringarna på varje fastighet: Pantbanken 2: Förutom bostäder tillåts även handel i bottenvåningen i hus 2. Förutom bostäder och handel tillåts även kontor i hus 3. Huset rymmer idag kontor på
16 Granskningshandling våning två. Byggnadshöjden utökas så att tre istället för två våningar är möjligt att bygga på platsen för hus 3. Pantbanken 3: Byggrätten utmed södra fastighetsgränsen tas bort och byggrätten vid Prästgatan utökas till att gälla fyra våningar och hela ytan mellan husen mot Prästgatan. Förutom handel i bottenvåningen tillåts även bostäder i hus 7. Byggrätten i en våning vid hus 6 tas bort. Pantbanken 4: Förutom bostäder och kontor tillåts även handel i bottenvåningen i hus 8. Förutom kontor tillåts handel i bottenvåningen och bostäder i hus 9 och 10. Handel I gällande detaljplan finns en bestämmelse om att handel får förekomma i den utsträckning byggnadsnämnden tidigare beviljat bygglov för. Idag förekommer handel i bottenvåningarna på alla hus utom gårdshuset på Pantbanken 2. Planförslaget innebär att handel tillåts i bottenvåningen på alla byggnader inom planområdet. Till bestämmelsen läggs även att källare och souterräng får inredas i handelsändamål. Detta för att möjliggöra en verksamhet i souterrängvåningen på Pantbanken 4 i hus 9 och 10 samt för att ge handelsverksamheter möjlighet att ha lagerlokaler i källaren. Handelsverksamheter får inredas i källar- och souterrängvåningarna om Boverkets byggregler (BBR) uppfylls avseende bland annat tillgänglighet, rumshöjd, utrymning och ljusinsläpp och om kommunens riktlinjer för parkering kan uppfyllas. Bostäder Omfattningen av användningen bostäder utökas i flera av byggnaderna som bedöms lämpliga för bostäder. Arbetsplatser Omfattningen av användningen kontor ändras så att kontor tillåts i alla våningsplan i de byggnader där kontor i gällande detaljplan tillåts i den utsträckning byggnadsnämnden tidigare beviljat lov för och i de byggnader där kontor redan finns sedan många år tillbaka. Gestaltning Endast två av husen inom planområdet kan ersättas av nya hus och i planbestämmelserna står att nya hus ska utformas med ett samtida arkitektoniskt uttryck och med respekt mot intilliggande bebyggelse. Detta innebär att nya hus ska ha en modern utformning och samtidigt inte dominera över befintlig bebyggelse. En modern och framåtsträvande arkitektur kan med andra ord hämta karaktärsdrag i befintlig intilliggande bebyggelse och på så sätt bli ett positivt tillskott i gaturummet. Se även under rubriken Kulturmiljö och Bebyggelse.
17 Granskningshandling Offentlig/kommersiell service Planområdet har mycket god tillgång till dagligvarubutiker. Planområdets behov av service tillgodoses genom flera bostadsnära livsmedelsaffärer och annan kommersiell service inom gångavstånd. Hälsovård, äldreboende förskolor finns inom gångavstånd. Planområdet har god tillgänglighet för gående, cyklister och resande med kollektivtrafik. Tillgänglighet Bebyggelsen ska uppfylla samhällskraven enligt gällande lagstiftning. Det innebär att byggnader ska vara tillgängliga och användbara för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Bostadsutformning, tillgänglighet och användbarhet beaktas i samband med bygglov. Tekniska egenskapskrav hanteras i samband med startbeskedet och vid det tekniska samrådet. Utemiljö Fastighetsägaren har för avsikt att rusta upp gårdsmiljön Pantbanken 2 och 3 med ny markbeläggning, planteringar och uteserveringar. Idag är gårdsytorna belagda med asfalt. Tanken är att fler ska få tillgång till gårdsmiljön och att tillföra centrum fler platser att vistas på. Rekreation och Idrott Planområdet ligger inom gångavstånd till parker och Storsjön. Större grönområden för möjlighet till rekreation, idrott och lek finns tillgängliga inom 10 minuters promenad. Trafik Planförslaget medför inga förändringar i befintlig gatustruktur eller trafikflöde. Området ligger nära busshållplatser och busslinjer med bra turtäthet. Ökning av trafik till följd av planförslaget bedöms som marginell och befintligt gatunät bedöms klara den eventuella ökningen. Kollektivtrafik Kollektivtrafiken ska vara attraktiv och lättillgänglig för att locka resenärer. Mål antaget av miljö- och samhällsnämnden om att längsta avstånd till busshållplats ska vara max 300 meter för att området ska anses ha god tillgänglighet till kollektivtrafik uppnås med god marginal. Närmaste busshållplats ligger vid Kyrkgatan som trafikeras av både stads- och länsbussar med god turtäthet. Inom gångavstånd nås också busstorget som trafikeras av långfärdsbussar. Planområdet uppnår även ställningstagande i översiktsplan Östersund 2040 att det ska vara max 1 km till tågstation för att det ska vara ett attraktivt alternativ med god tillgänglighet. Parkering Kommunen har en parkeringspolicy som ställer olika krav på antal parkeringsplatser beroende på om användningen är bostäder, handel eller kontor. Krav på bilplatser enligt kommunens riktlinjer
18 Granskningshandling Bostäder Handel Kontor 6 platser / 1000 kvm BTA 13 platser / 1000 kvm BTA 7 platser / 1000 kvm BTA Krav på cykelplatser enligt kommunens riktlinjer Bostäder Boende 20 platser inomhus, 15 platser utomhus / 1000 kvm BTA Handel 30 platser / 1000 kvm BTA Kontor 25 platser / 1000 kvm BTA Tre procent, och minst en parkeringsplats, av parkeringsplatserna ska vara utformade och planerade så att de är lämpliga för personer med nedsatt rörelseförmåga. Cykelparkeringar ska vara trygga, säkra och utformade så att de är både tillgängliga och ser inbjudande ut. Parkering kan anordnas i garage eller genom friköp av parkeringsplatser. Någon enstaka parkeringsplats kan anordnas på gården. Friköp innebär att fastighetsägaren betalar en avgift till kommunen som anordnar parkering i anläggningar dit centrumbesökare har tillträde. Kommunen avgör om det är aktuellt att erbjuda parkeringsköp eller inte. Det finns också möjlighet att minska kostnader och behov av parkeringsplatser genom att satsa på hållbara transportlösningar såsom t ex att anordna bilpool, att elcykel ingår i hyran för lägenheten, att avsättning i en fond för cykelparkeringshus görs. Åtgärder som dessa kan reducera kravet på antal parkeringsplatser med upp till 30%. Bebyggelsen inom planområdet är befintlig och diskussion om hur parkeringsbehovet ska lösas vid ändring av byggnadernas användning eller vid till- och/eller nybyggnad ska ske i bygglovskedet. En ny detaljplan för Pantbanken 1, 6 och 7 vann laga kraft 27 oktober 2015 (nr. 552). In- och utfarten till det eventuellt framtida underjordiska garaget flyttades då från Pantbanken 6 till Pantbanken 7. Hälsa och Säkerhet Räddningstjänst Området klassas som Grupp-1 bebyggelse, det vill säga rekommenderad insatstid ska normalt vara under 10 minuter. Insatstiden motsvarar den tid som förflyter från dess att räddningsstyrkan larmats till dess att räddningsarbete har påbörjats. Till gruppen hör bland annat koncentrerad centrumbebyggelse eller sluten kvartersbebyggelse med bostäder, butiker, varuhus, kontor, samlingslokaler och bostadsbebyggelse i fyra våningar eller högre. Planområdet ligger inom område som klarar en insatstid på mindre än 10 minuter. Förorenad mark
19 Granskningshandling Inom planområdet finns två objekt registrerade i Länsstyrelsens databas över potentiellt förorenade områden. Båda objekten är endast identifierade och har en branschklass (en riskklass som utgår från branschen inte specifika objekt). På fastigheten Pantbanken 3 har det bland annat funnits en verkstad i form av ett glasmästeri. På fastigheten Pantbanken 3 har det funnits en grafisk industri. Objekten är endast identifierade och har branschklass 3. Om det sker grävningsarbeten ska hänsyn tas till eventuell förekomst av föroreningar och vid misstanke om föroreningar ska tillsynsmyndigheten kontaktas. Störningar Planområdet ligger inom ett område med relativt begränsad biltrafik. Det finns heller inga närliggande störande verksamheter. Trafikbullersituationen i närområdet bedöms inte skapa några problem för planerade bostäder inom planområdet. Det har därför inte gjorts någon bullerberäkning för planförslaget. Inom planområdet tillåts handel, bostäder och kontor. I begreppet handel ingår verksamheter som kan vara störande för intilliggande bostäder. Exempel på en sådan verksamhet kan vara en restaurang. Om en bostad ska inredas i en byggnad där det finns en befintlig störande verksamhet krävs att det inför startbeskedet görs en bullermätning för att avgöra om befintliga avskiljande väggar och bjälklag uppnår godkänt bullerskydd för bostäder. Detsamma gäller om en störande verksamhet ska inredas i en lokal som angränsar till bostäder. Det kan i vissa fall i inför startbesked ställas krav på att väggar och bjälklag ska åtgärdas så att bullerskydd enligt Boverkets byggregler (BBR) klaras. Samråd i sådana ärenden ska ske med miljö och hälsa på samhällsbyggnad. Trygghet Aspekter att tänka på som kan öka tryggheten är till exempel god belysning och överblickbarhet över gården, inga mörka hörn samt vegetationens form och placering. Teknisk försörjning Dagvatten Dagvattnet avleds från Pantbanken 2 och 3 till det befintliga kommunala dagvattensystemet. Det finns en viss osäkerhet kring hur dagvattnet avleds på Pantbanken 4. Andelen hårdgjorda ytor förändras inte nämnvärt i planförslaget och dagvattensystemet påverkas således inte. I samband med en eventuell ombyggnad eller vid förändringar på Pantbanken 2, 3 och 4 bör en översyn av fastighetens dagvattenanslutningar utföras. Enligt de allmänna bestämmelserna för brukande av Östersunds kommuns allmänna vatten- och avloppsanläggning (ABVA) får regn- och smältvatten från tak- och gårdsytor inte tillföras spillvattensystemet.
20 Granskningshandling Värme Uppvärmning sker med fjärrvärme IT-struktur Fiberkabel finns i området för anslutning till bredband. Avfall Avfallshanteringen kommer att ske på respektive fastighet i befintliga hus inom planområdet. GENOMFÖRANDE En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärderna som behövs för att detaljplanen ska kunna bli verklighet. Beskrivningen ska även redovisa vem som vidtar åtgärden och när de ska vidtas. Genomförandebeskrivningen har ingen egen rättsverkan. Tidsplan Detaljplanen handlades från början med standardförfarande men har övergått i utökat förfarande. Anledningen är bland annat att länsstyrelsen bedömde att samrådsförslaget kunde innebära att riksintresse för kulturmiljövården enligt 3 kap 6 inte tillgodoses och att de eventuellt skulle överpröva planen. Målsättningen är att planförslaget skickas ut på granskning under november 2016 och tas upp för antagande i januari 2016. När detaljplanen vunnit laga kraft kan bygglov sökas för att ändra användningen. Detaljplanen fortsätter att gälla tills den ändras eller upphävs. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vunnit laga kraft. Ändring av detaljplanen får ske under genomförandetiden för att införa fastighetsindelningsbestämmelser. Efter genomförandetiden får planen ändras, ersättas eller upphävas utan att de rättigheter som planen ger behöver beaktas. Om planen inte ändras eller upphävs fortsätter den att gälla och ge byggrätt som tidigare. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Planområdet innehåller ingen allmän platsmark utan endast kvartersmark. Teknisk förvaltning/vatten Östersund är huvudman för allmänna vattenoch avloppsledningar, dagvattenledningar samt anordnar vid behov brandposter i samråd med Jämtlands Räddningstjänstförbund. Jämtkraft AB ansvarar för el- och fjärrvärmeledningar.
21 Granskningshandling Fastighetsindelningsbestämmelser Den nya detaljplanen ersätter detaljplan antagen 1994-04-19 (akt 2380K-P95/2) i de delar som berör Pantbanken 2, 3 och 4 inklusive dess fastighetsindelningsbestämmelser ursprungligen fastställda som fastighetsplan (akt 2380K-P99/5). Fastighetsrättsliga frågor En gemensamhetsanläggning för utfart genom underjordiskt garage i kvarteret Pantbanken kan bildas. De fastigheter som bör delta i gemensamhetsanläggningen är Pantbanken 1, 2, 3, 6 och 7. Gemensamhetsanläggningen innefattar ansvar för anläggande och drift av det underjordiska garaget. Ekonomiska frågor och konsekvenser Bildande av gemensamhetsanläggning sker vid en lantmäteriförrättning. Kostnaderna för förrättningen fördelas mellan deltagande fastigheter, i första hand sker detta efter överenskommelse i förrättningen men om överenskommelse ej kan nås kommer lantmäterimyndigheten att fördela kostnaderna efter vad som är skäligt (29 anläggningslagen). Kostnaden för lantmäteriförrättningarna baseras på den arbetstid som läggs ned. Kostnaderna för anläggande och drift av gemensamhetsanläggningen fördelas mellan deltagande fastigheter efter andelstal fastställda i lantmäteriförrättningen. Den som äger en fastighet som berörs av skydds- och/eller varsamhetsbestämmelser har rätt till ersättning av kommunen för den ekonomiska skada som bestämmelsen medför. Rätten till ersättning gäller dock endast om bestämmelsen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom den berörda delen av fastigheten. Samhällsbyggnad gör bedömningen att pågående markanvändning inte försvåras till följd av planförslaget. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Jessica Näsström, trafik park och lantmäteri, har deltagit i arbetet med genomförandefrågorna. Östersund den 17 november 2016 Maria Boberg Stadsarkitekt Monica Tjäder Planarkitekt