Bokslutskommuniké 1999

- ETT STARKT ÅR - resultatökning med 100 Mkr Bokslutskommuniké 1999 Resultat före skatt uppgår till 142 Mkr (37), en ökning med 283 procent Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 1,50 kronor jämfört med 0,66 kronor föregående år, en ökning med 127 procent Kassaflödet ökade till 105 Mkr (61), en ökning med 71 procent Hyresintäkterna ökade till 662 Mkr (405), en ökning med 63 procent Förvärv har gjorts för 1 808 Mkr (1 614) och försäljningar för 848 Mkr (41) Utdelningen föreslås höjd till 0,35 kronor per aktie, en ökning med 17 procent Realia AB är ett fastighetsbolag som sedan 11 år är noterat på Stockholms Fondbörs O-lista. Vårt fastighetsbestånd är idag ca 1,1 miljon kvadratmeter. Drygt hälften är bostäder. Realias affärsidé är att förvärva, förvalta och förädla fastigheter i Sverige med stark inriktning på resultat- och värdetillväxt samt att tillgodose våra hyresgästers önskemål och behov av attraktiva bostäder och lokaler. För ytterligare information kontakta Sven-Ane Friberg, VD, tel 08-441 12 01 eller Erik Turai, ekonomichef, tel 08-441 12 05

2 Resultat och omsättning Koncernens totala hyresintäkter uppgick till 662 Mkr (föregående år 405) och resultatet efter finansiella intäkter och kostnader till 142 Mkr (37). I resultatet ingår vinst vid försäljningar av fastigheter med 58 Mkr (6). Skattekostnaden uppgår till 9 Mkr (0). Ökningen av hyresintäkter är hänförlig till de nyförvärv som gjorts under året. Vakansgraden, mätt i kronor för hela räkenskapsåret, har ökat från 6,5 procent 1998 till 8,3 procent 1999, något som beror på vakanser i de fastigheter som förvärvades under 1999 och i slutet av 1998. I december 1999 såldes samtliga fastigheter i Åstorp där vakansgraden var hög, vilket kommer att få genomslag år 2000. Därtill anpassas nu allt fler ytor i Lund för nya verksamheter vilket kommer att minska vakansgraden. Direktavkastningen har stigit till 7,6 procent (7,4), vilket är i linje med Realias ambition att förvärva fastigheter med hög avkastning. De centrala administrationskostnaderna har ökat från 1998 till 1999. Ökningen beror huvudsakligen på tre faktorer: att bolaget har vuxit, att fastighetstransaktionerna i sig medför större initiala arbetsinsatser samt att bolaget har genomfört en investering i nya verksamhets- och ekonomisystem om totalt 5 Mkr vilka har kostnadsförts direkt. Skattekostnaden 1999 uppgår till 9 Mkr (0). Samtliga underskottsavdrag utnyttjas med undantag för 37 Mkr vars utnyttjande begränsas av s k koncernspärrar. De omstruktureringar av bolagsstrukturen som pågår i syfte att minska antalet bolag i koncernen beräknas dock medföra nya skattemässiga avdrag under år 2000. Moderbolagets hyresintäkter uppgick till 248 Mkr (142) och resultatet före skatt var 136 Mkr (23). Förvärv och försäljningar Under året har fastighetsförvärv för 1.777 Mkr (1.595) skett, vilket med tillägg för förvärvsutgifter och justerat för emissionseffekter mm medfört att det bokförda värdet på fastigheterna ökat med 1.808 Mkr (1.614). Fastigheter med en total yta på 434.000 kvm har förvärvats med tyngdpunkt på Stockholm, Norrköping och Gävle. Fastigheter med ett bokfört värde på 786 Mkr (35) har avyttrats under året. Försäljningspriset uppgick till 848 Mkr (41) vilket, efter försäljningskostnader, innebar en reavinst på 58 Mkr (6). De avyttrade fastigheternas yta uppgår till 201.000 kvm. Försäljningarna innebär att Realia lämnar Östersund, Umeå och Åstorp. Därtill har den sista fastigheten i det holländska intressebolaget Edelmark avyttrats och medfört en intäkt om 5 Mkr. Investeringar i form av ombyggnader och hyresgästanpassningar i befintliga fastigheter har uppgått till 45 Mkr (7). De största investeringarna består i hyresgästanpassningar och allmänna ombyggnader av Brandbergens Centrum i Haninge, 21 Mkr, hyresgästanpassningar i S:t Lars-området i Lund, 16 Mkr samt nytt ventilationssystem i Vårby Gård i Huddinge, 4 Mkr. Likviditet och finansiering Likvida medel uppgår till 114 Mkr (102) inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 40 Mkr (20). Av de likvida medlen är 18 Mkr (0) pantförskrivna. Tre nyemissioner har gjorts under året varav två apportemissioner i samband med fastighetsförvärv. Apportemissionerna ökade det egna kapitalet med 31 Mkr. I maj genomfördes en nyemission till samt-liga aktieägare där två gamla aktier gav rätt att teckna en ny aktie för 5 kr. Emissionen fulltecknades och medförde, netto efter emissionsutgifter, ett likviditets-tillskott och en ökning av eget kapital med 112 Mkr. Fastighetslånen har ökat med 741 Mkr från 3.032 Mkr till 3.773 Mkr. Den genomsnittliga räntan uppgår till 5,7 procent (5,9) inklusive lösenavgifter. Den genomsnittliga räntebindningstiden är 3,5 år (<2 år). Soliditeten var vid årsskiftet 20,4 procent (19,5) inklusive konvertibla vinstandelsbevis och belåningsgraden uppgick till 76,5 procent (79,0). Verksamhet och organisation Verksamheten består av förvaltning och förädling av egna fastigheter. Den uthyrbara ytan uppgår till 1.071.000 kvm (851.000) och består till 55 procent (59) av bostäder och till 45 procent (41) av kommersi-ella lokaler. De huvudsakliga verksamhetsorterna är Storstockholm, Lund/Malmö, Norrköping, Gävle/ Sandviken, Sundsvall och Karlstad. Fastigheterna förvaltas av egen personal. Fastighetsskötseln handhas delvis av egen personal och delvis med hjälp av köpta tjänster. Huvudkontoret, med VD och centrala funk-tioner för marknad, finans, ekonomi och personal, finns i Stockholm. Antalet anställda uppgick vid årsskiftet till 82 personer (69). Styrelse och arbetsordning Styrelsen i Realia AB (publ) består av sex ledamöter, inklusive verkställande direktören, valda av bolagsstämman samt en arbetstagarrepresentant. Tjänstemän i bolaget närvarar vid mötena som föredragande. Styrelsen har under 1999 haft 19 protokollförda möten. Styrelsens arbete följer den arbetsordning som antagits och de instruktioner som utfärdats avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Bolagets revisorer rapporterar personligen till styrelsen. Förslag till utdelning och återköp av aktier Styrelsens förslag till utdelning är 35 öre per aktie och till avstämningsdag för utdelning föreslås den 4 april 2000. Styrelsen ämnar lägga ett förslag till bolags-stämman avseende återköp av aktier.

Framtida utveckling Ambitionen för år 2000 är att tillväxten av bolaget skall fortsätta genom ytterligare förvärv, varvid bostadsinnehavets andel skall minska. Inriktningen skall, som tidigare, vara att förvärvade fastigheter ger en hög avkastning och bidrar till att ge bolaget ett bra kassaflöde. Avyttringar av fastigheter kan också vara aktuella i de fall då en försäljning bedöms ge en bättre avkastning än fortsatt förvaltning och som ett led i att skapa effektiva förvaltningsenheter. Under år 2000 förväntas direktavkastningen och överskottsgraden öka samtidigt som de centrala administrationskostnaderna sjunker i och med att ITinvesteringarna kostnadsfördes föregående år. Räntekostnaderna förväntas stiga på grund av stigande räntenivåer. Totalt sett beräknas vinsten per aktie, före reavinster och skatt, öka det kommande året. Stockholm den 17 februari 2000 3 REALIA AB Styrelsen Koncernens resultaträkning Mkr 1999 1998 Hyresintäkter 661,6 405,0 Direkta fastighetskostnader Driftkostnader -221,7-139,4 Underhåll och hyresgästanpassning -65,4-34,4 Fastighetsskatt -28,6-19,3 Tomträttsavgälder/arrenden -5,0-3,6 Driftnetto 340,9 208,3 Avskrivningar -49,7-30,5 Bruttoresultat 291,2 177,8 Centrala administrationskostnader -35,8-17,1 Jämförelsestörande poster - försäljning av fastigheter 58,0 6,1 - övriga poster - -2,3 Övriga rörelsekostnader -1,0 - Rörelseresultat 312,4 164,5 Resultat från andelar i intresseföretag 5,4 2,7 Resultat från övriga värdepapper 8,1 - Ränteintäkter 2,7 2,2 Räntebidrag 19,1 24,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -205,9-157,1 Resultat efter finansiella poster 141,8 37,0 Skatt -8,7-0,2 Årets vinst före ränta på konvertibla vinstandelsbevis 133,1 36,8 Ränta på konvertibla vinstandelsbevis -7,8-1,8 Årets vinst 125,3 35,0 Kassaflödesanalys Mkr 1999 1998 Resultat efter finansiella poster 141,8 37,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflöde -32,7 24,4 Betald skatt -4,1 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 105,0 61,4 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 2,6-42,8 Kassaflöde före investeringar 107,6 18,6 Förvärv av fastigheter -1 677,9-135,5 Förvärv av inventarier -2,8-6,2 Försäljningar av fastigheter/andelar/inventarier 604,0 41,1 Kassaflöde efter investeringar -969,1-82,0 Nyemission 112,1 - Utbetald utdelning -13,7-10,2 Utbetald ränta på konvertibla vinstandelsbevis -7,3 - Utbetalning från intressebolag 6,9 9,7 Upptagna lån/amorteringar 863,8 125,3 Årets kassaflöde -7,3 42,8 Koncernens balansräkning Mkr 99-12-31 98-12-31 Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 934,8 3 917,3 Inventarier 5,1 9,6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 12,9 15,7 Summa anläggningstillgångar 4 952,8 3 942,6 Övriga omsättningstillgångar 92,7 39,2 Kassa och bank 74,2 81,5 Summa omsättningstillgångar 166,9 120,7 Summa tillgångar 5 119,7 4 063,3 Eget kapital och skulder Eget kapital 813,2 560,2 Konvertibla vinstandelsbevis 230,6 230,6 Avsättningar 19,6 29,2 Räntebärande skulder 3 803,1 3 094,4 Ej räntebärande skulder 253,2 148,9 Summa eget kapital och skulder 5 119,7 4 063,3 1999 1998 Direktavkastning exklusive räntebidrag, % 7,6 7,4 Direktavkastning inklusive räntebidrag, % 8,0 8,1 Överskottsgrad, % 51,5 51,4 Belåningsgrad, % 76,5 79,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,2 varav jämförelsestörande poster 0,3 0,0 Avkastning på eget kapital, % 14,5 5,8 Soliditet, % 20,4 19,5 Skuldsättningsgrad, ggr 3,6 3,9 Kassaflöde, Mkr 105,0 61,4 Investeringar, Mkr 1 853,6 1 621,3 Uthyrbar yta vid årsskiftet, tusen kvm 1 071 851 Data per aktie, kr Resultat 1,50 0,66 Kassaflöde 1,18 1,10 Eget kapital 10,36 9,98 Börskurs 31 december 7,35 6,30 Föreslagen utdelning 0,35 0,30 Konvertibla vinstandelsbevis har inräknats i eget kapital. Antalet aktier har beräknats som om konvertering har skett till B-aktier. Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast 2003-12-31. Jämförelsetalen för data per aktie är justerade med hänsyn till nyemissionen 1999-05-11. Nyckeltal

4 Lånestruktur per 1999-12-31 (Mkr) Räntebind- Lånebelopp Andel av Ack Snittningstid inkl cap lån i % andel lån ränta % 2000 540 31 31 5,3 2001 659 12 43 5,3 2002 723 14 57 6,8 2003 702 13 70 5,4 2004 685 18 88 5,2 2007-09 445 12 100 5,6 3754 100 5,5 Bindningstid i genomsnitt 3,5 år Mkr 800 600 400 200 0 Förfallostruktur inkl cap 2000 2001 2002 2003 2004 2007-09 Ägarstruktur 1999-12-30 Antal Aktie- Röst- Ägare Aktier A-aktier B-aktier andel % andel % Columna Fastigheter AB 23 913 663 2 903 212 21 010 451 32,3 45,6 Tallard B.V. 9 388 189 9 388 189 12,7 8,6 NCC Fastigheter AB 6 397 670 6 397 670 8,6 5,8 Weland Värdepapper AB 6 086 680 3 482 6 083 198 8,2 5,6 Cr Suisse Eqt Fd Small Cap Eur 3 000 000 3 000 000 4,0 2,7 AP Fastigheter 1 682 086 1 682 086 2,3 1,5 Leif A R Eriksson och bolag 1 038 210 886 710 151 500 1,4 8,2 Rolf L Nordström 880 000 880 000 1,2 0,8 Wasa Fastighetsfond 485 500 485 500 0,7 0,4 Övriga 21 220 895 168 411 21 052 484 28,6 20,7 Totalt 74 092 893 3 961 815 70 131 078 100,0 100,0 Aktiekapitalets utveckling År Transaktion Nominellt Antal aktier Totalt Totalt aktievärde, kr A-aktier B-aktier antal aktier kapital, Mkr 1995 Utgående kapital 7,50 2 641 210 23 140 694 25 781 904 193,4 1996 Riktad nyemission 7,50 1 632 500 27 414 404 205,6 1997-02-01 Riktad nyemission 7,50 6 000 000 33 414 404 250,6 1997-08-01 Riktad nyemission 7,50 1 238 000 34 652 404 259,9 1997-12-01 Riktad nyemission 7,50 1 499 118 36 151 522 271,1 1998-01-29 Riktad nyemission 7,50 4 545 455 40 696 977 305,2 1998-04-01 Riktad nyemission 7,50 2 469 136 43 166 113 323,7 1998-07-02 Riktad nyemission 7,50 1 682 086 44 848 199 336,4 1998-10-01 Riktad nyemission 7,50 714 887 45 563 086 341,8 1999-03-01 Riktad nyemission 7,50 2 036 199 47 599 285 357,0 1999-05-11 Nyemission 1:2 7,50 1 320 605 22 479 037 71 398 927 535,5 1999-11-11 Riktad nyemission 7,50 2 693 966 74 092 893 555,7 Summa per 1999-12-31 3 961 815 70 131 078 74 092 893 555,7 Konvertibla vinstandelsbevis Innehavare Nominellt belopp Bokfört värde Columna Fastigheter AB 290,8 Mkr 230,6 Mkr Efter nyemission 1999-05-11 kan konvertering ske till B-aktier till kursen 10,90 kronor eller till A-aktier till kursen 13,10 kronor. Vid full konvertering till B-aktier resp A-aktier ökar antalet B-aktier med 26.676.972 eller A- aktier med 22.196.870. Konvertering till A-aktier får endast ske i sådan omfattning att antalet A-aktier i bolaget efter konvertering ej överstiger tio procent av det totala antalet aktier i bolaget. Vinstandelsbevisen löper t o m den 31/12 2003 och räntan motsvarar den årliga utdelningen för Realias aktie t o m 31/12 2003 som om konvertering skett till B-aktie.

Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast 31/12 2003. 5 Fastighetsbestånd per region 1999-12-31 Uthyrbar Varav Varav Antal Bruttohyra Bruttohyra Bokfört Region yta, kvm bostäder lokaler bostäder årsbasis, Mkr kr/kvm värde, Mkr Storstockholm 305 359 213 418 91 941 3 171 242 793 1439 Öst 196 496 126 635 69 861 1 692 136 694 784 Öresund 148 941 38 769 110 172 399 101 769 708 Väst 131 295 72 780 58 515 987 193 674 701 Norr 285 996 139 776 146 220 2 062 110 739 1276 Utland 2 863 0 2 863 0 3 1 118 27 Totalt 1 070 950 591 378 479 572 8 311 786 733 4 935 Definitioner Bruttohyra Belåningsgrad Totala hyresintäkter, allt uthyrt. Hyran för outhyrd yta är beräknad Summa fastighetslån enligt balansräkningen i procent av marknadshyra. fastigheternas bokförda värde. Nettohyra Räntetäckningsgrad Bruttohyra minus outhyrt och hyresrabatter. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat Justerat bokfört värde på fastigheter med finansiella kostnader. Bokfört värde på fastigheterna vid årets utgång med avdrag för Avkastning på eget kapital värde på obebyggd tomtmark. Årets vinst enligt resultaträkningen i procent av Driftnetto genomsnittligt eget kapital. Summa nettohyra reducerat med drift- och underhållskostnader, Soliditet fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsrelaterad Eget kapital inklusive minoritet i procent av balansomslutningen. administration (exklusive centrala administrationskostnader). Skuldsättningsgrad Justerat driftnetto Räntebärande skulder dividerade med eget kapital. Driftnetto enligt ovan där dessa poster justeras på så sätt att Resultat per aktie beloppen exkluderas för sålda fastigheter och inkluderas, på Nettoresultat enligt resultaträkningen dividerat med årsbasis, för köpta fastigheter. genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Central administration Kassaflöde per aktie Kostnader för börsnotering, bolagsstämma, revision, styrelse, Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar VD samt centrala marknads-, finans-, ekonomi- och personal- av rörelsekapital dividerat med genomsnittligt antal utestående funktioner inklusive IT-kostnader. aktier under perioden. Direktavkastning exklusive räntebidrag Eget kapital per aktie Justerat driftnetto dividerat med justerat bokfört värde på fastigheter. Eget kapital dividerat med antal aktier på balansdagen. Direktavkastning inklusive räntebidrag Börskurs Justerat driftnetto och räntebidrag dividerat med justerat bokfört Börskurs per balansdag för B-aktien. värde på fastigheter inklusive nuvärdet av räntebidrag. Flera nyckeltal är ändrade för att överensstämma med Sveriges Kassaflöde Finansanalytikers Förenings definitioner varvid jämförelse- Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar talen är omräknade för att överensstämma med de nya av rörelsekapital. definitionerna. Definitionen av kassaflöde har ändrats för att Överskottsgrad överensstämma med Redovisningsrådets nya rekommendation Driftnetto dividerat med nettohyra. avseende redovisning av kassaflöden. Resultat per aktie 2,00 kr 1,50 kr 1,00 kr 1,09 kr 0,66 kr 1,50 kr 0,50 kr 0,00 kr 0,12 kr -0,50 kr -0,26 kr 1995 1996 1997 1998 1999 Informationstillfällen 2000 30 mars 2000 Ordinarie bolagsstämma

3 maj 2000 Delårsrapport per 31 mars 2000 23 augusti 2000 Delårsrapport per 30 juni 2000 1 november 2000 Delårsrapport per 30 sept 2000 14 februari 2001 Bokslutskommuniké för 2000 Årsredovisningen för 1999 beräknas bli publicerad vecka 10 år 2000, då den även distribueras till aktieägarna. Den finns också på bolagets kontor, Bergsgatan 5 B i Stockholm. Årsredovisningen kan beställas per telefon 08-441 12 00 eller via e-post info@realia.se. Den kan även laddas ner som en pdf-fil från www.realia.se 6