FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT

FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT Advokat Maria Wideroth maria.wideroth@landahlohman.se Advokat Susanne Falk susanne.falk@landahlohman.se Landahl Öhman Advokatbyrå KB Box 5209, 102 45 Stockholm Tel 08 66 66 700 Fax 08 66 66 900 www.landahlohman.se

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Kontaktuppgifter styrelsen... 3 Kontaktuppgifter ombud... 4 Bakgrund... 5 Allmänt om ombildning... 6 Så går det till Preliminär tidsplan... 8 Särskilt om köpstämman... 9 Bilaga - Overheadmaterial

3 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN MIDGÅRD I KARLSTAD Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Midgård i Karlstad utgörs av Styrelseledamöter: Namn Li Hedberg, styrelseledamot Bergslagsgatan 3 Nils Lidén, styrelseledamot Bergslagsgatan 3 Annelie Dahlman, styrelseledamot Långgatan 40 Kristina Dedorsson, styrelseledamot Långgatan 40

4 KONTAKTUPPGIFTER OMBUD Advokat Maria Wideroth maria.wideroth@landahlohman.se Advokat Susanne Falk susanne.falk@landahlohman.se Landahl Öhman Advokatbyrå KB Box 5209, 102 45 Stockholm Tel 08 66 66 700 Fax 08 66 66 900 www.landahlohman.se Landahl Öhman Advokatbyrå KB står till samtliga hyresgästers förfogande för att svara på frågor kring bostadsrätt, hyresrätt och en eventuell ombildning till bostadsrätt. Tveka inte att kontakta Landahl Öhman Advokatbyrå om det uppstår några frågor eller om något är oklart!

5 BAKGRUND Allmänt Föreningen bildades 2008-07-03 efter att nuvarande fastighetsägare erbjöd sina hyresgäster att köpa fastigheten genom bostadsrättsförening. Styrelsen har nu anlitat Landahl Öhman Advokatbyrå KB, för att hjälpa oss hyresgäster att utvärdera vad ett köp av vår fastighet skulle innebära såväl rättsligt som ekonomiskt samt för att kunna hjälpa oss med upphandlingar av nödvändiga tjänster, besiktning av fastigheten samt slutligen svara på alla våra frågor kring vad en ombildning skulle innebära. Vi skall nu tillsammans utreda om vi vill förvärva fastigheten för att genomföra en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vi i styrelsen tycker det viktiga är att vi samlar så mycket information som möjligt från många olika personer. På detta sätt får vi ett bra underlag för att fatta beslut om vi vill köpa fastigheten eller om vi vill tacka nej.

6 OMBILDNING Allmänt Ombildning innebär att hyresgästerna i en fastighet bildar en bostadsrättsförening och genom föreningen köper en fastighet. I samband med att föreningen köper fastigheten får hyresgästerna möjlighet att förvärva bostadsrätt till sina hyreslägenheter. Syften med ombildning En ombildning till bostadsrätt kan ha flera olika syften. Det första skälet brukar vara möjligheten att över tiden bo billigare än i hyresrätt. En bostadsrättsförening är till för de boende och skall endast drivas till självkostnad. Detta innebär att bostadsrättshavarna endast betalar vad det faktiskt kostar att driva fastigheten. De som köper bostadsrätt behöver med andra ord inte betala någon vinst till fastighetsägaren för sitt boende. Boendekostnaden blir ofta oförändrad eller något uppåt vid en övergång till bostadsrätt. Boendekostnadsökningen kan uppgå till 20 % vid själva ombildningstillfället men brukar därefter sjunka för varje år. Möjligheten till ökat inflytande över boendet är normalt sett det andra argumentet för att ombilda till bostadsrätt. I en bostadsrättsförening bestämmer de boende själva över vilka renoveringar som skall utföras i huset samt hur de skall utföras. Det tredje skälet för ombildning brukar vara möjligheten att göra en god privatekonomisk affär i övrigt. Vid en ombildning har de boende möjlighet att köpa bostadsrätt till ett pris om i genomsnitt ca 70-75 % av marknadsvärdet för sina respektive lägenheter som bostadsrätter. Frivillighet Den ombildningsprocess som startat är helt frivillig och den skall inte ses som något tvång. Vi som bildat föreningen anser att detta är en bra idé och hoppas att alla tar del av vårt material och sätter sig in i vad detta innebär. Vi kommer under processens gång lämna information till samtliga. Därefter är det upp till var och en att efter eget huvud avgöra om detta är något som är intressant eller ej. Om föreningen skulle få köpa huset för ombildning så innebär det endast att de som vill köper bostadsrätt. De som vill fortsätta att hyra kan göra detta så länge de önskar. Förvaltning av husen Bostadsrättsföreningen kommer vid ett förvärv av fastigheten att upphandla fastighetsskötsel, fastighetsjour, snöröjning, sandning och städning precis som idag. Föreningen kommer att välja något av de större förvaltningsbolagen som arbetar med fastighetsförvaltning. Kostnader för detta budgeteras i föreningens kalkyler. Föreningens utgångspunkt är att servicenivån avseende boendet skall vara minst lika hög som idag.

7 Förvaltning av föreningen Bostadsrättsföreningen kommer att upphandla även andra tjänster än fastighetsförvaltning. Föreningen kommer även att upphandla ekonomisk förvaltning avseende bokföring och avisering av alla inbetalningar till föreningen. Detta innebär att föreningens ekonomi kommer att ombesörjas av ekonomer. Kostnader för detta budgeteras i föreningens kalkyler Boendeinflytande Om bostadsrättsföreningen köper fastigheten kommer alla beslut avseende vårt boende att fattas av oss som bor i huset. Detta medför att beslutsfattandet kommer att ligga betydligt närmare samtliga boende oavsett om den boende är hyresgäst eller bostadsrättshavare. Hyresgästers rättigheter Hyreslagen gäller till skydd för hyresgäster och de som önskar vara kvar som hyresgäster har exakt samma rättigheter som tidigare. Den enda skillnaden är att hyresvärden har ett annat namn. Det finns inget krav att köpa bostadsrätt. Beslutet att köpa bostadsrätt är frivilligt och det går utmärkt att bo kvar som hyresgäst. Hyresgäster hos en bostadsrättsförening äger precis som tidigare rätt till följande; rätt att byta lägenhet, rätt till bruksvärdeshyra, rätt att köpa bostadsrätt inom 6 månader, rätt till underhåll av lägenhet, rätt till utbyte av vitvaror vid behov, samt rätt att åberopa samtliga övriga rättigheter enligt hyreslagen. Ångerperiod För de hyresgäster som inte köper bostadsrätt omedelbart vid en ombildning finns det möjlighet att köpa bostadsrätt på i stort sett samma villkor (som de som köpte på en gång) inom de första sex månaderna efter det att föreningen köpte fastigheten. Det är viktigt att betona att alla inte kan använda denna möjlighet för då finns det inget att efteransluta till. Vi ber er därför att enbart använda er av den rätten om ni av någon anledning saknar möjlighet att förvärva redan från början. För att Föreningen skall kunna förvärva måste så många som möjligt vara med från början eftersom föreningen använder insatserna/priset för bostadsrätten till att finansiera förvärvet av fastigheten. Om för många tvekar kan ingen köpa bostadsrätt. Nackdelar med ombildning Nackdelarna med att ombilda är att de boende måste ta ett ökat ansvar för sitt boende samt gentemot varandra. Främst styrelsen för föreningen kommer att få räkna med att lägga ned en hel del tid på arbetet med föreningen. Vidare kan konstateras att de hyresgäster som väljer att köpa bostadsrätt till sina respektive lägenheter själva får ta över det inre underhållsansvaret för sina lägenheter. Det innebär gentemot idag en skillnad vad gäller underhåll av vitvaror, golv och tapeter. Hyresgäster som köper bostadsrätt får således själva bekosta inköp av nya vitvaror och tapeter m.m. till sina respektive lägenheter.

8 SÅ GÅR DET TILL - PRELIMINÄR TIDSPLAN 2 dec 2008 Informationsmöte och presentation av boendekostnadskalkyl, teknisk besiktning, finansiär, intresseförklaring. Styrelsen för Stockholmshem AB beslutar troligen om köpeskilling avseende förvärv av fastigheten. Mitten av december 2008 Förhandling angående köpekontrakt. Offertförfrågan finansiering, försäkring och förvaltning. Januari Informationsmöte, bankmöte Januari/februari Februari Intygsgivning av ekonomisk plan. Köpstämma. De boende i minst 2/3 av de uthyrda lägenheterna skall rösta JA till att föreningen skall få köpa fastigheten. Tecknande av förvärvsavtal Februari Februari/mars Finansiering och upphandling av förvaltningstjänster och fastighetsförsäkring. Tillträde. Föreningen köper fastigheten. Hyresgäster som betalt insatser blir bostadsrättshavare. Övriga hyresgäster fortsätter hyra på samma villkor som tidigare.

9 SÄRSKILT OM KÖPSTÄMMAN Beslutet om att en bostadsrättsföreningen skall få en laglig rätt att kunna köpa en fastigheten för ombildning till bostadsrätt förutsätter att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ger sitt tillstånd till föreningens köp. Detta skall enligt bostadsrättslagen ske vid en extra föreningsstämma i bostadsrättsföreningen. Denna stämma brukar kallas för den s.k. köpstämman. Vid köpstämman krävs följande för att en lägenhet skall kunna utöva rösträtt; att samtliga personer som står uppförda på hyresavtalet är företrädda vid stämman antingen personligen eller genom fullmakt; att de personer som står på hyresavtalet också är medlemmar i bostadsrättsföreningen. att samtliga personer som skall rösta för ett köp är folkbokförda på fastigheten. Tänk därför på att omedelbart folkbokföra Er på fastigheten om Ni vill kunna rösta på stämman och är skrivna på annan adress. Observera att Ni skall vara folkbokförd där Ni har Er dygnsvila. OBS! Samtliga lägenheter där dessa tre krav ej uppfylls kommer att räknas som NEJröster. Vid stämman kommer alla röster att avges vid en omröstning där vi använder röstkort. Vi kommer att samla in röstkort från samtliga de lägenheter som stödjer ett köp och därefter räkna igenom röstkorten för att kunna se om de blev tillräckligt många för ett lagligt beslut om köp av fastigheterna. OBSERVERA ATT KÖPSTÄMMAN ENDAST OMFATTAR RÖSTNING OM FÖRENINGENS RÄTT ATT FÖRVÄRVA FASTIGHETEN SAMT DÄRTILL HÖRANDE FRÅGOR. Om Du vill köpa Din egen lägenhet eller inte omfattas inte av detta beslut. Vill du fortsätta att hyra lägenheten kan du rösta för att föreningen köper fastigheten för ombildning till bostadsrätt. Med föreningen som hyresvärd har du möjlighet att senare förvärva din egen lägenhet med bostadsrätt eller välja att bo kvar som hyresgäst.