Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

PM Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

Att tänka på vid uppsägning av lokaler...3 Adressaten...3 Objektet...3 Tiden...3 Sättet...3 Innehållet...4 Bevakning...4 Acceptfristen...4 Hänskjuta till hyresnämnden...5 Efter tvåmånadersfristen...5 Besittningsskydd...5 Hyresnämndens roll...6 Medling...6 Uppskov...6 Yttrande...7 Hyresvärden säger upp...7 Bilaga 1. Principiell gång vid hyresgästens uppsägning för villkorsändring...8 Bilaga 2. Principiell gång vid hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...9 2

3 Att tänka på vid uppsägning av lokaler Reglerna vid uppsägning av hyresavtal för lokaler är krångliga. Det beror till stor del på att hyresvärd och hyresgäst har att iaktta olika bestämmelser. Här tas upp en del viktiga punkter som en uppsägande hyresgäst bör känna till. Uppsägningen kan vara av två slag: uppsägning för avflyttning och uppsägning för ändring av hyresvillkoren. Av uppsägningen ska framgå vilken typ det är. Även uppsägning för ändring av villkoren får som effekt att hyresgästen måste flytta, om inte parterna kommer överens. Dock har hyresgästen ett visst skydd genom det s.k. indirekta besitttningsskyddet. I den fortsatta framställningen tänker vi oss ett hyresförhållande, som varat mer än nio månader, avtalet löper ut den 30 september och uppsägningstiden är nio månader. Det förutsätts också att besittningsskyddet inte har avtalats bort. Adressaten En uppsägning ska rikta sig till den som är hyresvärd. Uppsägningen får dock ske hos den som är behörig att ta emot hyra. Vid konkurs är konkursboet hyresvärd men adressen konkursförvaltarens. Objektet Av uppsägningen måste framgå vilket hyresavtal som avses. Det går inte att säga upp enbart en del av ett avtal. Hela avtalet måste sägas upp. Tiden Den uppsägningstid som finns i avtalet måste iakttas. I exemplet måste uppsägningen alltså ske senast den 31 december. Uppsägningen kan enbart göras till hyrestidens utgång. Sättet Uppsägning för ändring av hyresvillkor måste göras skriftligt. En uppsägning för avflyttning får dock vara muntlig om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande. En lokalhyresgäst kan alltid säga upp ett hyresavtal genom att sända ett rekommenderat brev till hyresvärdens vanliga adress. Den dag brevet lämnades för postbefordran räknas som uppsägningsdag även om hyresvärden inte skulle lösa ut brevet.

4 Uppsägning per fax kan inte ersätta det speciella förfarandet med rekommenderat brev. Den som väljer att lämna uppsägningen till hyresvärden eller skicka den i vanligt brev måste förvissa sig om att behörig person (firmatecknare) fått uppsägningen senast den 31 december. Det är alltså som regel enklare och säkrare att använda sig av förfarandet med rekommenderat brev. Myndigheten blir bunden av uppsägningen även om det senare visar sig att den tjänsteman som skrivit under egentligen inte hade befogenhet att göra det. Detta förutsätter dock att hyresvärden hade anledning att tro att tjänstemannen hade befogenheten. Innehållet Av uppsägningen måste framgå att den avser villkorsändring och samtliga de ändringar, som hyresgästen begär. Det räcker inte att skriva t.ex. lägre hyra. Hyran ska anges liksom de övriga villkor som begärs ändrade. Det är inte heller möjligt att senare komplettera med villkoren. Däremot kan hyresgästen skärpa sitt yrkande om ärendet blir föremål för medling. Eftersom en felaktig uppsägning inte är gällande går det att komma igen med en korrekt uppsägning, om tiden så medger. Om en uppsägning för villkorsändring inte uppfyller kraven får den ingen effekt. Avtalet löper vidare som om ingenting hänt. En uppsägning för avflyttning är enklare så till vida att den enbart behöver ange att det är fråga om ett upphörande. Bevakning För att hålla en uppsägning om ändring av hyresvillkoren vid liv måste hyresgästen inom två månader från uppsägningen (i exemplet senast den 28 februari) ha begärt medling hos hyresnämnden. Görs inte detta är uppsägningen utan verkan. Har man träffat ett avtal dessförinnan begär man inte medling. Acceptfristen En uppsägning för villkorsändring innehåller två budskap till hyresvärden: 1. Det pågående avtalet ska upphöra. 2. Ett anbud med de villkor på vilka hyresgästen vill förlänga hyresförhållandet.

5 Tyvärr saknas vägledning i förarbeten och praxis beträffande hur lång acceptfristen är, d.v.s. den tid värden har för att med bindande verkan acceptera anbudet. Ärendets komplexitet torde påverka fristens längd. Det ligger nära till hands att anta att tiden i normalfallet motsvarar tvåmånadersfristen (den tid av två månader inom vilken hyresgästen måste hänskjuta ärendet till hyresnämnden för att hålla uppsägningen vid liv). Konsekvensen blir då att om hyresvärden accepterar inom två månader har ett nytt avtal slutits. För att undvika missförstånd är det klokt att se till att överenskommelsen så snart som möjligt bekräftas skriftligen, helst i ett nytt kontrakt. Har värden däremot inte accepterat är hyresgästen inte längre bunden. Hänskjuta till hyresnämnden Så snart det inte står utom allt tvivel att en uppgörelse kommer att vara klar innan tvåmånadersfristen har löpt ut, bör ärendet hänskjutas till hyresnämnden. Parterna har trots detta full frihet att fortsätta att förhandla och först om man kör fast begär endera parten att nämnden kallar till ett sammanträde. Ofta är det så att parterna gärna vill vänta ett tag för att se hur hyresmarknaden utvecklas. Det är klokt att även under förhandlingarna med värden undersöka andra alternativ. Tala gärna om att så sker men avslöja inte i onödan innehållet. Efter tvåmånadersfristen Hyresgästen kan förta verkan av sin uppsägning antingen genom att inte hänskjuta till hyresnämnden eller genom att i ett senare skede återkalla sin medlingsansökan. Det måste ske före hyrestidens utgång och innan medlingen avslutats. Så länge nytt avtal inte slutits kan hyresgästen välja att flytta när hyrestiden går ut eller att ge värden ett nytt anbud. Det kan t.ex. gälla en lägre hyra än den som angivits i uppsägningen. Det är alltså viktigt för hyresgästen att han hänskjuter ärendet för att behålla sin valfrihet så länge som möjligt. Besittningsskydd För lokaler gäller ett s.k. indirekt besittningsskydd. Hyresgästen har inte som vid bostäder rätt till en förlängning av hyresförhållandet. I stället får han ekonomisk ersättning för den skada han lidit vid en obefogad vägran från värdens sida att förlänga hyresförhållandet.

6 En uppsägning medför i princip att avtalet upphör. Parterna kan givetvis träffa ett nytt avtal. Gör de inte det ska hyresgästen flytta. Har hyresvärden sagt upp, eller har hyresgästen sagt upp för ändring av hyresvillkoren, inträder besittningsskyddet. En hyresgäst, som inte har ett färdigt alternativ att flytta till, bör alltså tänka sig för innan uppsägning för avflyttning görs. Observera att den som vill ha ändring av arean ska göra en uppsägning för avflyttning. Man kan dock samtidigt begära att få teckna avtal om att hyra den ändrade arean och ange önskade villkor. I sammanhanget bör påpekas att uppsägningen klart måste ange vilken typ av uppsägning det är fråga om. Gör inte uppsägningar som innehåller alternativ! Hyresnämndens roll Hyresnämndens uppgift i den här typen av ärenden är att vid behov medla, medge uppskov och avge yttrande. Frågan om skadestånd avgörs däremot i domstol. Medling Hyresnämnden kan om parterna så önskar lägga ett medlingsbud. Man bör dock komma ihåg att avsikten med ett medlingsbud är att få parterna att enas. Budet gör inte anspråk på att innehålla rätt villkor och kan alltså skilja sig från ett begärt yttrande om marknadshyra. I motsats till vad som gäller för bostäder bestämmer hyresnämnden inte hyresvillkor för lokaler. Uppskov Inte sällan inträffar det att en ny lokal inte är inflyttningsklar till det datum då det uppsagda hyresavtalet löper ut. Hyresgästen kan då hos hyresnämnden begära uppskov med avflyttningen. Yrkandet måste framställas innan hyrestiden gått ut. Skulle hyresgästen senare upptäcka att det räcker med en kortare uppsägningstid än den begärda, kan han inskränka sin talan d.v.s. yrka en kortare tid. Det är som regel bra att göra uppskovsyrkandet så tidigt som möjligt. I annat fall kan hyresvärden ha hunnit att agera, t.ex. skaffat annan hyresgäst. Det kan då vara svårare att nå framgång med yrkandet. Nämnden gör en avvägning mellan parternas behov innan beslut fattas.

7 Yttrande På begäran av part kan hyresnämnden avge ett yttrande om marknadshyran för lokalen. Yttrandet har s.k. presumtionsverkan i en eventuell skadeståndsprocess och är mycket svårt att motbevisa. Om hyresvärden accepterar yttrandet blir det alltså inte lätt för hyresgästen att få skadestånd. Hyresvärden säger upp För hyresvärden gäller delvis andra krav på uppsägningen. Hyresvärden måste i uppsägningen ange de villkor han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. En uppsägning som inte uppfyller de formella kraven är ogiltig. Att lägga märke till är att om hyresvärden, innan medlingen avslutats begär villkor som är oförmånligare för hyresgästen, blir han ersättningsskyldig om inte avtal ändå kommer till stånd. Det kan vara idé att kontrollera följande på hyresvärdens uppsägning: 1. Om den inkommit i rätt tid? 2. Om kontraktet sagts upp till rätt tidpunkt? 3. Finns nya villkor/orsaken till vägrad förlängning med? 4. Finns hänvisningen med? Samtliga krav ska vara uppfyllda annars är uppsägningen ogiltig.

8 Bilaga 1. Principiell gång vid hyresgästens uppsägning för villkorsändring HV accepterar villkoren innan ansökan till HN HG säger upp för villkorsändring HG hänskjuter tvisten till HN inom 2 månader Uppsägningen inkommer för sent eller är inte korrekt och därmed ogiltig, HV accepterar inte villkoren. HG hänskjuter inte tvisten till HN inom 2 månader. HG accepterar inte villkoren. Uppgörelse tecknas mellan parterna Vid medling måste parterna ange sina slutliga yrkanden. HN kan på begäran avge yttrande om marknadshyra. Parterna kommer överens innan medlingen har avslutats Parterna kommer inte överens innan medlingen har avslutats eller någon av parterna dyker inte upp vid medlingen. HN avskriver därmed ärendet p.g.a. misslyckad medling. HG återkallar ansökan om medling före hyrestidens utgång. Uppgörelse tecknas mellan parterna HG återkallar ansökan om medling hos HN HG eller HV begär uppskov i HN, med avflyttning före hyrestidens utgång HN fastställer hyresvillkoren under uppskovstiden (förutsatt att uppskov har beviljats av HN) HG eller HV begär uppskov i HN, med avflyttning efter hyrestidens utgång Varken HG eller HV begär uppskov med avflyttningen Avtalet upphör enligt uppsägningen. HG återkallar ansökan om medling. (Går ej eftersom ärendet är avskrivet.) Avtalet förlängs på gällande villkor HG = Hyresgästen HV = Hyresvärden HN = Hyresnämnden HG kan ha rätt till ersättning från HV. Ersättningsskyldighet fastställs av domstol.

9 Bilaga 2. Principiell gång vid hyresvärdens uppsägning för villkorsändring HG accepterar villkoren innan ansökan till HN Uppgörelse tecknas mellan parterna HV säger upp för villkorsändring HG hänskjuter tvisten till HN inom 2 månader eller har hänskjutit tvist till HN till följd av egen tidigare uppsägning för villkorsändring Vid medling måste parterna ange sina slutliga yrkanden. HN kan på begäran avge yttrande om marknadshyra. Uppsägningen inkommer för sent eller är inte korrekt och därmed ogiltig. HG accepterar inte villkoren. HG hänskjuter inte tvisten till HN inom 2 månader. HG accepterar inte villkoren. Parterna kommer överens innan medlingen har avslutats Parterna kommer inte överens innan medlingen har avslutats. HN avskriver därmed ärendet p.g.a. misslyckad medling. HG återkallar ansökan om medling hos HN fastän parterna inte har kommit överens (görs normalt inte) Uppgörelse tecknas mellan parterna HG återkallar ansökan om medling hos HN HG eller HV begär uppskov i HN, med avflyttning före hyrestidens utgång HN fastställer hyresvillkoren under uppskovstiden (förutsatt att uppskov har beviljats av HN) HG eller HV begär uppskov i HN, med avflyttning efter hyrestidens utgång Varken HG eller HV begär uppskov med avflyttningen Avtalet upphör enligt uppsägningen Avtalet upphör enligt uppsägningen. HG har ingen möjlighet till ersättning från HV. Avtalet förlängs på gällande villkor HG = Hyresgästen HV = Hyresvärden HN = Hyresnämnden HG kan ha rätt till ersättning från HV. Ersättningsskyldighet fastställs av domstol.