Årsredovisning BRF VÄSTMANLAND 1/1 2012-31/12 2012 Org nr 746000-0990 Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank.
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1 Resultaträkning 4 Balansräkning 5 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 6 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter 7 Nyckeltal och diagram Bilaga
Förvaltningsberättelse Styrelsen för BRF VÄSTMANLAND får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2012-01-01-2012-12-31. Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Vald t.o.m. Ordinarie ledamöter Utsedd av årsstämman John Viderfors Ordförande Stämman 2013 Ylva Petersson Vice ordförande Stämman 2013 Kristoffer Månsson Sekreterare Stämman 2013 Ylva Lidén Ledamot Stämman 2013 Styrelsesuppleanter Anders Kulle Stämman 2013 Daniel Bertolini Stämman 2013 Ordinarie revisorer Jan Rosén Föreningsrevisorer Stämman 2013 Jill Nilsson Föreningsrevisorer Stämman 2013 Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening. Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheten Västmanland 1 i Malmö kommun med därpå uppförd byggnad med 35 lägenheter och 2 lokaler. Byggnaderna är uppförda 1939. Fastighetens adress är Bragegatan 1-Dalsland 9-Smålandsgatan 16 i Malmö. Lägenhetsfördelning: 1 rkv 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 1 24 9 1 - - Total tomtarea: Total bostadsarea: Total lokalarea: Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde 905 kvm 1 476 kvm 56 kvm 9 583 000 kr 9 583 000 kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Folksam. Hemförsäkring bekostas av bostadsrättsinnehavarna och bostadsrättstillägg bekostas kollektivt av föreningen. Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Malmö har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. 1
Underhåll och miljö Årets underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 36 tkr och planerat underhåll för 0 tkr. Kostnaderna specificeras i not 3 till resultaträkningen. Utfört underhåll År Kommande underhåll Fasadrenovering 2010 Relining 2006 Omläggning tak 2003 Installation av bredband 2003 Balkongrenovering 2000 Stammar för el & vatten bytade 1985 Fönsterrenovering 1985 2013 Säkerhetsdörrar till lägenheterna Miljö Elhandelsavtalet AktivEl har tecknats med Luleå Energi som garanterar att 100 procent av den el som köps in till AktivEl är miljöcertifierad och ursprungsmärkt vattenkraft. Med detta gör bostadsrättsföreningen ett aktivt miljöval och tar ansvar för minskade utsläpp av klimatpåverkande växthusgaser. Föreningen köper energitjänster av Riksbyggen för att ge en överblick och kontroll över föreningens samlade energianvändning. Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, mot ersättning, till föreningens medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende om inte annat särskilt avtalats, och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen har under året hållit ordinarie årsstämma den 16 oktober 2012. Styrelsen har hållit 4 protokollförda sammanträden. Ekonomi Årets resultat är bättre än föregående år bland annat p.g.a.högre intäkter, lägre räntekostnader samt inga underhållskostnader Kostnadsutveckling, räntor/driftskostnader 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2008 2009 2010 2011 2012 Ränta, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm Antagen budget för kommande verksamhetsår ger full kostnadstäckning. 2
Resultat och ställning (tkr) 2012 2011 2010 2009 2008 Rörelsens intäkter 1 166 1 145 1 123 1 085 1 081 Årets resultat 27-14 - 56 77 132 Balansomslutning 4 032 4 137 4 050 2 148 2 227 Soliditet % -33% -33% -33% -59% -61% Likviditet % 152% 151% 64% 148% 161% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr / kvm 606 606 576 555 555 Bränsletillägg, kr / kvm 139 139 133 133 131 Driftskostnad, kr / kvm 370 376 390 334 334 Ränta, kr / kvm 128 141 108 102 98 Lån, kr / kvm 3 275 3 387 3 294 2 086 2 196 Årsavgiftsnivå för bostäder kr/kvm samt bränsletillägg kr/kvm har bostadsarea som beräkningsgrund. Driftskostnad kr/kvm, Ränta kr/kvm, Underhållsfond kr/kvm och Lån kr/kvm har samtliga bostadsarea + lokalarea som beräkningsgrund. Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 januari 2011, då avgifterna höjdes med 4%. Efter att ha antagit budgeten för kommande verksamhetsår(2013) har styrelsen beslutat om att höja värmeavgiften med 16% från och med 1 januari 2013. Överlåtelser och övriga föreningsfrågor Under verksamhetsåret har 2 överlåtelser av bostadsrätter skett (föregående år 4 st). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt, föreningens två lokaler är upplåtna med hyresrätt. Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Summa underskott -1 407 424 27 118-1 380 306 Styrelsen föreslår följande disposition till årsstämman: Att balansera i ny räkning -1 380 306 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 3
Resultaträkning 2012-01-01 2011-01-01 Belopp i kr Not 2012-12-31 2011-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 960 339 939 325 Bränsleavgifter 204 769 204 769 Övriga förvaltningsintäkter 2 952 808 1 166 060 1 144 902 Rörelsens kostnader Reparationer 3-35 595-13 997 Planerat underhåll 4 0-19 091 Fastighetsavgift/skatt - 40 606-40 642 Driftskostnader 5-566 779-575 593 Övriga kostnader 6-18 287-14 550 Personalkostnader 7-114 272-111 441 Avskrivning av anläggningstillgångar 8-168 031-168 027-943 569-943 341 Rörelseresultat 222 491 201 561 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande poster 9 587 565 Räntekostnader, fastighetslån - 195 960-216 133-195 373-215 568 Resultat efter finansiella poster 27 118-14 006 Årets resultat 27 118-14 006 4
Balansräkning Belopp i kr Not 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 3 483 639 3 631 166 Inventarier, verktyg och installationer 11 37 262 57 766 3 520 901 3 688 932 Finansiella anläggningstillgångar Bostadsrätter 12 1 1 Summa anläggningstillgångar 3 520 902 3 688 933 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 6 835 0 Skattefordringar 9 586 9 492 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 22 004 11 949 38 425 21 441 Kassa och bank Bankmedel 34 874 30 692 Avräkning med Swedbank 438 097 395 922 472 970 426 614 Summa omsättningstillgångar 511 395 448 055 SUMMA TILLGÅNGAR 4 032 297 4 136 988 5
Belopp i kr Not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Insatser 62 000 62 000 62 000 62 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat -1 407 424-1 393 418 Årets resultat 27 124-14 006-1 380 300-1 407 424 Summa eget kapital -1 318 300-1 345 424 Långfristiga skulder Fastighetslån 15 5 014 600 5 186 436 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 34 014 34 678 Övriga kortfristiga skulder 16 2 306 1 756 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 299 678 259 542 335 998 295 976 Summa skulder 5 350 598 5 482 412 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 032 297 4 136 988 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån 5 579 000 5 579 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 6
Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd, förutom K2-reglerna för mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1). Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Ränta och utdelning redovisas som en intäkt när det är sannolikt att föreningen kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen år 2010, är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgår vid räkenskapsårets slut till 3 036 859 kr. Bostadsrättsföreningen erlägger en kommunal fastighetsavgift motsvarande, det lägsta av 1 365 kr per lägenhet eller 0,4 % av taxerat värde för fastigheten, 6 825 kr per småhus eller 0,75 % av taxerat värde för fastigheten, samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Pågående ombyggnad I förekommande fall redovisas ny-, till- eller ombyggnad som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen när de på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller föreningen och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. 7
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Kompletteras med typen av avskrivningsplan exempelvis rak och eller progressiv (ÅRL 4:4, BFNAR2001:3) som tillämpas för fastigheten samt slutår. Anläggningstillgångar Avskrivningsplan Antal år Slutår Fasadrenovering Rak 50 2059 Relining Rak 20 2025 Standardförbättringar, övrigt Rak 2025 Inventarier Rak 5 2015 Markvärdet är inte föremål för avskrivning Belopp i kr om inget annat anges. 2012-12-31 2011-12-31 Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder 894 339 894 325 Hyror, lokaler 66 000 45 000 960 339 939 325 Not 2 Övriga förvaltningsintäkter Övriga intäkter - 2 648 Inkassointäkter 960 160 952 808 Not 3 Reparationer Tvättstugor 0 5 226 Vatten/Avlopp 8 281 2 740 Värme 7 150 0 Ventilation 17 569 0 Övriga installationer 0 1 921 Vandalisering 2 595 4 110 35 595 13 997 Not 4 Planerat underhåll Huskroppar 0 19 091 0 19 091 Not 5 Driftskostnader Fastighetsförsäkring 0 17 021 Arvode förvaltning 58 886 56 475 Kabel-TV 47 796 46 979 Juridiska kostnader 1 800 400 Fastighetsskötsel 5 250 0 Trädgårdsskötsel 0 21 842 Vatten 60 397 71 837 El 28 663 26 013 Uppvärmning 299 178 283 944 Sophantering 64 809 51 082 566 779 575 593 8
2012-12-31 2011-12-31 Not 6 Övriga kostnader Medlems- och föreningsavgifter, SBC 4 740 4 740 Köpta tjänster 8 835 7 986 Bankkostnader 970 745 Övriga externa kostnader 3 742 1 079 18 287 14 550 Not 7 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Lön till fastighetsskötare 42 580 42 407 Styrelsearvode 44 099 42 800 Föreningsvald revisor 1 800 2 000 Summa 88 479 87 207 Sociala kostnader 25 793 24 234 114 272 111 441 Not 8 Avskrivning av anläggningstillgångar Standardförbättringar 147 527 147 527 Inventarier och maskiner 20 504 20 500 168 031 168 027 Not 9 Ränteintäkter och liknande poster Ränteintäkter avräkning med Swedbank 455 458 Ränteintäkter hyres/kundfordringar 74 12 Ränteintäkter skattekonto 58 95 587 565 Not 10 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 312 600 312 600 Mark 114 400 114 400 Standardförbättringar 4 736 501 4 736 501 Summa anskaffningsvärden 5 163 501 5 163 501 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader - 312 600-312 600 Standardförbättringar -1 219 735-1 072 208-1 532 335-1 384 808 Årets avskrivning standardförbättringar - 147 527-147 527 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -1 679 862-1 532 335 Restvärde enligt plan vid årets slut 3 483 639 3 631 166 Taxeringsvärden bostäder 9 198 000 9 198 000 lokaler 385 000 385 000 Totalt taxeringsvärde 9 583 000 9 583 000 varav byggnader 7 103 000 7 103 000 9
2012-12-31 2011-12-31 Not 11 Inventarier, verktyg och installationer Anskaffningsvärden Vid årets början Maskiner 197 783 174 416 Årets anskaffningar Maskiner 0 23 366 Utrangeringar Maskiner - 60 139 0 Summa anskaffningsvärden 137 644 197 783 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Maskiner - 140 018-119 517 Årets utrangeringar Maskiner 60 139 0 Årets avskrivningar Maskiner - 20 504-20 500 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan - 100 382-140 017 Restvärde enligt plan vid årets slut 37 262 57 766 Not 12 Bostadsrätter Andelar i bostadsrättsföreningar, bostadsrättslokal nr 21 som är i 1 1 föreningens ägo. 1 1 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald kabel-tv-avgift 12 278 11 949 Förutbetalda försäkringspremier 9 726 0 22 004 11 949 Not 14 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Insatser Underhålls- Resultat fond Vid årets början 62 000 0-1 407 424 Disposition enl årsstämmobeslut 0 0 Årets resultat 27 124 Vid årets slut 62 000 0-1 380 300 10
2012-12-31 2011-12-31 Not 15 Fastighetslån Fastighetslån 5 014 600 5 186 436 Skuld vid årets slut 5 014 600 5 186 436 Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Nya lån Årets amort. Utg. skuld SWEDBANK 3,38% 2015-03-25 2 000 000 2 000 000 SWEDBANK 3,73% 2017-04-25 510 600 88 800 421 800 SWEDBANK 3,20% 2016-12-20 1 950 825 49 704 1 901 121 SWEDBANK 4,53% 2014-01-24 725 011 33 332 691 679 5 186 436 171 836 5 014 600 Not 16 Övriga kortfristiga skulder Sociala avgifter och skatter 1 756 1 756 Avräkning påminnelseavgifter 550 0 2 306 1 756 Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner och sociala avgifter 37 339 36 279 Upplupna räntekostnader 19 805 16 546 Upplupna elkostnader 1 826 1 765 Upplupna värmekostnader 59 025 30 201 Upplupna kostnader för renhållning 2 561 1 338 Upplupna revisionsarvoden 2 000 0 Upplupna styrelsearvoden 85 000 85 800 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 375 0 Förutbetalda hyror och avgifter 88 747 87 613 299 678 259 542 11
2012-12-31 2011-12-31 Malmö 2013- John Viderfors Ylva Petersson Kristoffer Månsson Ylva Lidén Vår revisionsberättelse har lämnats den 2013- Jan Rosén Föreningsrevisor Jill Nilsson Föreningsrevisor 12
Nyckeltal Kostnadsfördelning 2012 2011 Reparationer 35 595 13 997 Planerat underhåll 0 19 091 Fastighetsavgift/skatt 40 606 40 642 Driftskostnader 566 779 575 593 Övriga kostnader 18 287 14 550 Personalkostnader 114 272 111 441 Avskrivning av anläggningstillgångar 168 031 168 027 Finansiella poster 195 960 216 133 Summa kostnader 1 139 529 1 159 474 Övrigt 8% Finansiella poster 17% Driftskostnader 50% Avskrivning av anläggningstillgångar 15% Personalkostnader 10% Bilaga
Driftskostnadsfördelning 2012 2011 Fastighetsförsäkring 0 17 021 Arvode förvaltning 58 886 56 475 Kabel-TV 47 796 46 979 Juridiska kostnader 1 800 400 Fastighetsskötsel 5 250 0 Trädgårdsskötsel 0 21 842 Vatten 60 397 71 837 El 28 663 26 013 Uppvärmning 299 178 283 944 Sophantering 64 809 51 082 Summa driftskostnader 566 779 575 593 Sophantering 12% Övrigt 1% Arvode förvaltning 10% Kabel-TV 8% Vatten 11% El 5% Uppvärmning 53% Bilaga
Nyckeltalsanalys för driftskostnader 2012 2011 BOA (kvm): 1476 1476 Kr / kvm Kr / kvm Fastighetsförsäkring 0 12 Arvode förvaltning 40 38 Kabel-TV 32 32 Juridiska kostnader 1 0 Fastighetsskötsel 4 0 Trädgårdsskötsel 0 15 Vatten 41 49 El 19 18 Uppvärmning 203 192 Sophantering 44 35 Summa driftskostnader 384 390 Bilaga