En skogsfastighets marknadsvärde

Sveriges Lantbruksuniversitet, Institutionen för skogens produkter En skogsfastighets marknadsvärde När uppstod äganderätten av fast egendom? Och hur kopplas äganderätten och marknadsvärdet samman? Ett seminarium om näringens värde, markens värde och arronderingens betydelse. Torbjörn Sundelin 2011-02-02

Sammanfattning Äganderätten är en förutsättning för att de som sått får skörda. Så fort investeringar i form av arbete eller kapital nedlagts i marken hävdades rätt till marken. Med äganderätten följde också marknadsvärden. Utvecklingen av dessa har genom tiderna kantats av allt från konfiskation till generösa villkor för att stimulera det som gav landet stora exportinkomster (t ex bergsindustrin). En historisk bakgrund gör det lättare att förstå hur och när fast egendom fått sitt värde - en förståelse som är nödvändig när det gäller att konstruera en värderingsmodell som fyller såväl ställda krav som önskvärda behov. Syftet med föreliggande arbete är att skapa en beräkningsmodell för en skogsfastighets marknadsvärde. Efter att jordförvärvslagen ändrats, den senaste 1991, har marknadsvärdet för de flesta beräkningsmodeller satts ur spel. Försöken att kalibrera dessa modeller med olika parametrar har få utsikter att lyckas bland annat eftersom marknadsvärdet består av olika delvärden som är mer eller mindre oberoende av varandra. Den svenska skogsmarken är ett av fundamenten för det svenska välståndet. Ett förhållande som går långt tillbaka i tiden. Av den anledningen har skogsnäringen följts av lagstiftning och regleringar. De senare har i sin tur tidvis satt marknadskrafterna ur spel. Med dessa förändringar följer även ett behov av att kunna ställa en prognos över ett tänkbart marknadsvärde även efter den förändrade ekonomiska grunden. Slutligen finns ett behov för att, som enskild ägare, kunna optimera näringen. Grundförutsättningen är då att kontinuerligt kunna beräkna marknadsvärdet och dess förändringar i tiden beroende på tillväxt, avverkning och insatta skogsvårdsåtgärder. Resultat Marknadsvärdet består av flera delvärden som är helt eller delvis oberoende av varandra. Grunden är näringens värde, som i sig kan uppdelas i flera delmängder, och markens värde. Att beräkna ett marknadsvärde utan representativ statistik låter sig inte göras. Med sådan i grunden kompletterad med virkespriser, stambankar, fördelningsfunktioner, tillväxtfunktioner, arrendepriser, kalkylränta samt tillämpningar av skogsvårdslagen kan en modell konstrueras. Förses databaserna och dessa parametrar kontinuerligt med aktuellt material kan inte bara en prognos ställas över ett tänkbart marknadsvärde utan även trender för olika delar av landet.

Innehåll Sammanfattning...2 Historia...5 Istid (Weichel)...5 Tiden före de gödslade åkrarna...5 Äldre stenåldern (9000 f Kr - 3500 f Kr)...5 Yngre stenåldern (3500 f Kr - 1800 f Kr)...6 Bronsåldern (1800 f Kr - 500 f Kr)...6 Tiden med gödslade åkrar...7 Äldre järnåldern (500 f Kr - 500 e Kr)...7 Hägnader kring åker och äng...7 Markens ägande...9 Yngre järnåldern (500 e Kr - 1000 e Kr)...9 Medeltiden (1060 e Kr - 1521 e Kr)...9 Digerdöden (1350 e Kr - 1500 e Kr)... 10 Efter digerdöden... 10 Reformationstid (1521 e Kr - 1611 e Kr)... 10 Stormaktstid (1611 e Kr - 1718 e Kr)... 11 1800-talets skogspolitik... 11 1900-talets skogspolitik... 11 Jordförvärvslagen (JFL)... 11 Värderingsmetoder... 12 Avreglering... 12 Ny situation... 13 Jordbruket... 14 Ny modell... 15 Slump... 15 Modellprincip... 15 Korrigeringar... 16 Storlek... 16 Arrondering... 16 Kombination av jordbruk och/eller byggnader... 17 Markens sammansättning... 17 Datainsamling... 18

Resultat... 18 Värderingsinstrument - vilka krav skall ställas på dem och varför behövs dessa?... 19 Krav... 19 Behov... 19 Slutord... 20 Definitioner... 22 Litteraturförteckning... 24

Historia När uppstod äganderätten av fast egendom? Och hur kopplas äganderätten och marknadsvärdet samman? Med ett historiskt perspektiv som grund kan förståelsen för och insikten om hur marknadsvärdet uppkommit och utformats. Att isolerat betrakta ren skogsmark är inte tillräckligt för denna förståelse. Åker- och betesmark har haft en stark koppling till skogsmarken. De har ju sitt ursprung i skogsmarken, och det är ju kring denna som värdet uppstod och förmerades. Istid (Weichel) Baltiska issjön för ungefär 10 500 år sedan. Under historiens förlopp har Skandinavien flera gånger varit täckt av inlandsis. Den senaste istiden kallas Weichsel och började för 110 000 år sedan och slutade för 10 000 år sedan. När isen började dra sig undan fick de första människorna möjlighet att ta det nya landet i anspråk. Tiden före de gödslade åkrarna Äldre stenåldern (9000 f Kr - 3500 f Kr) Skogarna bestod främst av lövskogar ända upp till norra Sverige - ek, alm och lind. Människorna livnärde sig främst av det som jakt och fiske gav - men också av ätbara växtdelar. Man öppnade ytor genom att bränna och hugga ner för att på så sätt åstadkomma attraktiva ytor som lockade till sig djur. Skogen gav också skydd och bränsle (Gouldsblom, 1994).

Yngre stenåldern 1 (3500 f Kr - 1800 f Kr) Även under denna period var det jakten och fisket som gav den huvudsakliga födan men boplatserna öppnades genom bränder. Dessa öppna och solbelysta ytor gav bättre utdelning av såväl villebråd som växter. Boplaterna byttes till förmån för bättre marker så snart som dessa gav bättre utdelning. Klimatet var bra och lövskogar täckte stora delar av landet. Den odling som förekom kan man inte kalla regelrätt jordbruk, men steget till svedjebruk, där man efter branden inte överlåter valet till naturen, utan själv väljer vilka grödor som skall växa, är inte långt (Cserhalmi, 1999). Bronsåldern (1800 f Kr - 500 f Kr) När åkerbruket tar fastare form runt 1000 år f.kr. är det fortfarande mycket extensivt men mer och mer arbete investeras i åkermarken för att öka avkastningen. Till skillnad från bondestenålderns näst intill oröjda åkrar så är dessa tidiga stenröjda åkrar möjliga att upp täcka i landskapet med blotta ögat (Cserhalmi, 1999). De äldsta åkrarna var ofta runda vilket är den naturliga formen på en röjd yta om det finns mark i överflöd och man därför inte behöver rätta in sin åker efter omgivande marker (Widgren, 1997). Åkermarkens värde uppstod i samma stund som det investerades i den. Under bronsåldern började bosättarna att stenröja åkermarken. En sådan investering innebar naturligtvis att jordbrukaren hävdade sin rätt till marken. När gödsel började tillföras åkern förstärktes kraven på äganderätt. Odlingsröse från bronsåldern? Formen av åkermarken är rund. Bromölla kommun 1 Bondestenåldern

Fram till idag har arkeologer och kulturgeografer ansett att röjningsröseområden och bassängåkrar varit ogödslade, det vill säga, de har inte regelbundet blivit påförda gödsel från stallade djur. Detta skulle innebära att de bara kunde odlas ett eller två år i rad och därefter måste vila innan bonden på nytt kunde bryta grästorven för att så. Om man räknar med att tiden som marken måste ha för att återhämta sig efter en skörd var mellan 15 och 20 år så var bronsålderns bönder tvungna att ha 15-20 gånger så mycket mark som behövdes för att försörja familjen under ett år. Det blir stora arealer (Cserhalmi, 1999). Tiden med gödslade åkrar Äldre järnåldern (500 f Kr - 500 e Kr) Århundradena f.kr. inleddes en klimatförsämring i Skandinavien vilket kan ha lett till att det blev svårare att hålla boskapen ute året runt. Successivt hade människorna börjat bli bofasta, kanske för att bättre kunna ta tillvara det arbete som lades ner på att röja åkermarken. Allt detta kom att samverka och ledde fram till ett sinnrikt system att odla jorden som blev förhärskande fram till vår tid. Med permanent gödslade åkrar följer nya levnadsmönster. Istället för att som tidigare bruka stora ytor extensivt där varje teg brukades vart 20:e år, krympte nu odlingsarealerna och varje bit jord, varje teg brukades år från år. Brukarna kunde koncentrera sina ansträngningar till den bästa jorden, gödsla varje år och lägga ner mer arbete på jordbearbetning och stenröjning för att öka avkastningen (Cserhalmi, 1999). Hägnader kring åker och äng Under bondesamhällets tid stängde man inte in sina djur utan det man var rädd om: åkerns spannmål och ängens hö. Utanför dessa hägnader fick djuren gå på bete. På många platser med någon form av herde men ofta fritt. Via en fägata, som skyddade åker- och ängsmarken, förflyttades djuren till brukningscentrum för mjölkning m m.

Fägata i naturreservatet Dalshult, Skåne. Foto: Johan Johnmark.

Markens ägande Hur såg människorna som brukade jorden på de omgivande markerna? Var marken deras? Tyckte de att de ägde marken, att de hade rätt till den? Ortnamnsforskare hävdar att ortnamn som slutar på -löv (besläktat med lev som betyder lämna, lämna ifrån sig, arvegods) har fått sitt namn av att de en gång har lämnats i arv (Pamp, 1970). För att någon ska kunna ta emot ett stycke jord eller en gård i arv måste gården oinskränkt ha ägts av den döde. Löv-namnen dateras till järnålder och kanske är det då som jorden börjar betraktas som något en enskild person eller släkt kan äga (Pamp, 1970). När man hägnade in ett stycke av de urgamla gemensamma markerna hävdades ju en enskild rätt till platsen. Det skapades en äga, en inäga, där man uttryckte någon slags dispositionsrätt. Markerna utanför, utmarkerna, förblev samfällt utnyttjade (Hill, 2006). Yngre järnåldern (500 e Kr - 1000 e Kr) Det är under den yngre järnåldern som vårt nutida odlingslandskap börjar ta form. Då etablerades också inägo- och utmarksgränsen i centralbygderna. Spår från yngre järnålder är sällsynta då de ofta ligger överlagrade av vår bebyggelse och under vår åkermark eftersom vi idag i stort sett använder samma mark som järnålderns bönder. Våra äldsta byar får sina gränser under denna tid och har kontinuerligt varit bebodda under mer än tusen år (Cserhalmi, 1999). Medeltiden (1060 e Kr - 1521 e Kr) I slutet av järnåldern och den tidiga medeltiden kännetecknas av ökad handel, förbättrad odlingsteknik, befolkningstillväxt, nyodlingar och nykolonisation då svenskar sökte jord i Norrlands inland, i Finland och i Estland. Hela perioden betraktas av historiker som en högkonjunktur.

Digerdöden (1350 e Kr - 1500 e Kr) Med digerdöden inleds en lågkonjunktur med sjunkande befolkning, minskad handel och fallande priser. Inte förrän på 1500-talet var befolkningen uppe på samma nivåer som före pesten. Pesten når Skandinavien 1349 och året därpå har stora mängder människor drabbats. Upp till en tredjedel av befolkningen kan ha dött i farsoten. För jordbrukets del fick detta stora konsekvenser. Plötsligt fanns det jord till alla, många gårdars brukare var döda och de som överlevt räckte inte till för att bruka all jord. Områden som tidigare hade varit överbefolkade blev plötsligt folktomma. Gårdar i skogsområden som hade tagits upp under den medeltida expansionen på 1100-1200-talet lämnades och befolkningen koncentrerades återigen till de bördiga slättområdena där de bästa gårdarna fanns. När befolkningen sjönk ökade levnadsstandarden. Men för de stora jordägarna i samhällets toppskikt blev det bistrare. Arrendet som brukarna betalade på adelsgårdarna sjönk eftersom det fanns mer jord än brukare. Passade inte villkoren på ett gods kunde brukaren flytta med sin familj till en annan adelsgård som erbjöd bättre villkor. Hyran som bönderna betalade för att få bruka kyrkans och stormännens jord sjönk i vissa fall till hälften. Denna epok går under benämningen den senmedeltida agrarkrisen. För stormän och jordägare var det kris men för bondefamiljerna var det materiellt goda tider (Larsson, 1986). Efter digerdöden I kölvattnet efter den första pestvågen drabbades Europa av ett flertal pestvågor som ofta kallades barnpest eller den unga döden eftersom den hårdast drabbade de nya generationer som fötts efter den förra pestvågen och som saknade egen immunitet (Larsson 1986). På så sätt hölls befolkningen under lång tid nere av en serie pestvågor. Runt år 1500, cirka 150 år efter den första digerdöden, börjar en återhämtning att skönjas som resulterar i stigande befolkning och omfattande nyodlingar. Sakta men säkert återupptar människorna de marker hon förlorade efter pesten och söker sedan efter ytterligare ny jord. På 1500-talet ekar återigen yxhugg från planerade svedjor och rök stiger på alltfler horisonter. Utmarken som idigare ägdes samfällt och skogen som tidigare fanns i överflöd börjar bli värdefull och konkurrens om utrymmet ökar (Cserhalmi, 1999). Reformationstid (1521 e Kr - 1611 e Kr) Man räknar med att kyrkan vid medeltidens slut innehade 21.3 % av de svenska hemmanen (mot 20.7 % för adeln, 5.6 % för kronan och 52.4 % för skattebönderna). Låt då kyrkan betala kronans inkomstkrav och adelns gods- och länskrav! Med överlägsen skicklighet hade Gustav Vasa och hans medhjälpare lett ständerna dit han ville. Mot adelns, köpstadsmännens och böndernas samfällda medgivande förmådde kyrkans företrädare intet. Och detta beslut om en omfattande beskattning av kyrkan kunde i sinom tid leda till en reduktion av kyrkogods (Andersson, 1960). Gustav Vasa hävdade kungens och kronans rätt till de ej uppdelade skogsvidderna, det s.k. skogsregalet (se definitioner). Detta anspråk stod inte oemotsagt, men de norrländska ödeskogarna kom att betraktas som kronans egendom. Gustav Vasa införde, för att hindra hemmansklyvningarna, skattefrihet vid nykolonisation. Framförallt ägde detta rum i skogslänen Värmland, Dalarna och Norrland. En hemmansklyvning skulle ju i sig minska hemmanets skattekraft (Dynesius, 1992).

Först efter avvittringarna, som pågick i omgångar mellan 1600-talet fram till 1900-talet, kan skogsmarken betraktas som fast egendom med äganderätt. Värdet ökar när skogsråvaran blir attraktiv på marknaden. Behov och tillgänglighet skapar successivt nya värdeområden som genom flottning och nya vägar utbreder sig allt längre norrut. Stormaktstid (1611 e Kr - 1718 e Kr) Under 1600-talet grundas ett stort antal järnbruk i Bergslagen inkl sydvästra Gästrikland. Järnframställningen hade fram till denna tid främst varit en syssla för bönder och bergsmän. Både gruvdriften och masugnsdriften krävde enorma kvantiteter ved. Konkurrensen om kol och ved började bli kännbar. Tidigare hade nykolonisation och svedjebruk främjats i skogsbygderna. Det omättliga behovet av skog för järnframställning medförde att svedjebruket i stället började motarbetas. Ursprungligen betraktades endast den odlade jorden som enskild egendom. Utmarken var samfällt ägd av byalaget. Det var endast i samband med bergshanteringen som skogsmarken kunde vara fördelad mellan olika ägare (Dynesius, 1992). Bergsbruket gynnades eftersom det gav goda exportinkomster för landet. Skogen - eller utmarken - var länge samfälld. När byarna växte ökade behovet av att dela upp mellanliggande marker. På så sätt uppstod byalag och socken- och häradsallmänningarna. Efter 1632 års avvittringsförordning var hela landet uppdelat mellan kronan, privata och allmänningar. Fortfarande betraktades dock skogsmarken (utmarken) som samfälld i större delen av landet. 1800-talets skogspolitik Missnöjet med skogspolitiken bröt småningom fram. Den ekonomiska liberalismen gjorde sig gällande i det program som förde fram: att de allmänna skogar som inte behövdes för särskilda statsändamål (t.ex. flottan och armén) borde utskiftas åt enskilda att avvittringen, som hade avstannat mot slutet av 1700-talet, borde genomföras att bergsbruket med full äganderätt borde få överta de skogar som anslagits åt bruken 1900-talets skogspolitik Skogen är en integrerad och nödvändig del av vårt ekologiska system. Industrialismens genombrott resulterade i att skogsnäringen kom att bli djupt integrerad även i det ekonomiska systemet. I Sverige har det yttrat sig i såväl lagstiftning som regleringar. Skogsvårdslagen är ett exempel där kravet på återbeskogning tillkommit i avsikt att förhindra ödelagd skogsmark på grund av kortsiktiga ekonomiska intressen. Annat intresse - direkt politiskt - är jordförvärvslagen. Jordförvärvslagen (JFL) Jordförvärvslagen infördes 1945. Den omarbetades i omgångar. Syftet var trefaldigt: 1. Omarrondering 2. Främja sysselsättning och bosättning i glesbygd 3. Balans mellan ägarkategorier, främst då balansen mellan juridiska personer och bolag. Lantbruksnämnden var tillsynsmyndighet. För att få tillstånd att förvärva skogsmark krävdes att köparen var bosatt och verkade i den agrara näringen. Syftet att främja sysselsättningen och bosättningen i glesbygd medförde att fastighetsvärdena även de var reglerade. Något egentligt

marknadsvärde fanns inte. Priset övervakades av Lantbruksnämnden. Tills sin hjälp hade de olika värderingsmetoder. Värderingsmetoder I en reglerad marknad måste värderingen utgå ifrån köparens situation enligt punkt 2 ovan. Värderingsmodellerna måste därför konstrueras med avkastningen som grund. Samtliga avkastningskalkyler har Faustmans formel (Faustman, 1849) som förebild. Kalkylerna bygger på modellen att studera skogen under ett cykliskt förlopp motsvarande en trädålder 2 eller att nuvärdesberäkna samtliga bestånd med hänsyn till avverkningsintäkter, återbeskognings- samt skötselkostnader. De modeller som förekommer är planmetoden (Kallstenius & all, 1974) och tabellmetoden (Statens Lantmäteriverk, 1978). För intrångsersättningar m.m. använde sig Vattenfallsstyrelsen av Normer för bestämmande av ersättning för intrång av kraftledning i skogsmark, 1953. De två först nämnda modellerna ligger sedan till grund för Beståndsmetoden, ett datoriserat program för att beräkna fastighetens avkastningsvärde. Även pc-skog har tagit fram ett mindre värderingsprogram som även det utgår från avkastningsvärdet. Avreglering Över 90 % av Sveriges befolkning hade på 1500-talet sin huvudsakliga sysselsättning i jordbruket. Idag är ca 1,5 % sysselsatta. JFLs syfte att bland annat främja sysselsättning och bosättning inom glesbygd ger inga synbara effekter. Undersökning inom Västernorrlands län visar att JFL i stort sett inte har några direkta effekter på sysselsättning och bosättningen i glesbygd (Leander, 2007). 2 Med trädålder menas i detta sammanhang den ålder beståndet har när det uppnått slutavverkningsbar ålder enligt skogsvårdslagen.

Ny situation 1989 och 1991 togs förvärvslagen bort för stora delar av landet. Kvar fanns beräkningsmodeller, som inte kan assimilera prisstegringen (enligt figuren nedan). Försöken att utnyttja kalkylräntan för att följa marknadsvärdet är icke korrekt samt saknar vetenskapligt stöd. Fastighetspriser riksgenomsnitt perioden 1989-2011 (röd graf justerat med KPI). Källa: Lantmäteriets Minienkät Prisutveckling på sågtimmer och massaved (leveransvirke) i 2009 års prisnivå (justerat med KPI) Källa: SDC; Skogsstyrelsen, analysenheten Händelser som under samma period kan ha påverkat prisutvecklingen Finanskris: 1992-1993; 2007 - ; Stormar: Gudrun, januari 2005; Per, januari 2007; Politiskt: Nytt skattesystem 1993

Uppenbarligen föreligger en avsevärd skillnad mellan marknadsvärdet och avkastningsvärdet - en skillnad som efter 1993 ökat markant. Ett beräknat avkastningsvärde kan, med gällande priser på timmer och massaved, omöjligt efter 1993 vara proportionellt mot gällande fastighetspriser. Ytterligare någon komponent, som kraftigt ökat i värde, måste ha tillkommit. En förklaringsmodell till differensen är de så kallade icke monetära nyttorna (Lindeborg, 1986). I sin avhandling noterar Lindeborg i sin utvärdering... förklarar att de flesta innehavare är mycket ovilliga att göra sig av med mark för en ersättning baserad på de monetära nyttorna med innehavet. Med den förklaringsmodellen bör sambandet se ut: Marknadspriset = summan av avkastningsvärdet och den icke monetära nyttan. Lindeborgs modell förekommer i åtskilliga rapporter och examensarbeten som förklaring till uppkommen diskrepans. Niklas Arvidsson har sammanställt ett antal i sitt examensarbete 2009 (Arvidsson, 2009). Jordbruket Hur har priserna på jordbruksmark utvecklats? Den har ju trots allt uppstått ur skogsmarken! Jordbruksmark Snittpriser per ha. Källa: LRF Land 2008/37 Noterbart är att fastighetspriser när det gäller jordbruksmark värderas i kronor per ha. Icke monetära nyttan förekommer inte som delmängd av fastighetsvärdet.

Ny modell Åker- och betesmark har haft en stark koppling till skogsmarken. De har ju sitt ursprung i skogsmarken, och det är ju kring dessa som värdet uppstod och förmerades. I dag återbeskogas en stor del av åkermarken i de delar av landet där lönsamheten är lägre för jordbruket än för skogsbruket. En sådan konvertering borde rimligtvis innebära att de olika markslagen värderas på likartat sätt. D v s i kronor per ha. Är därför marknadsvärdet lika med summan av avkastningsvärdet och markvärdet? Problem uppstår eftersom boniteten/bördigheten direkt påverkar såväl avkastning som markvärde. Att sätta likhetstecken mellan markvärde och icke monetärt värde är heller icke möjligt då det senare inte alls bör påverkas av fastighetens bonitet. Således måste vi finna en ny modell för skogsfastigheters marknadsvärde. Marknadsvärdet = Näringens värde + Markvärdet Fastighetens virkesavkastning beror på timmer- och massapris. Till detta skall fogas annan avkastning som intäkter av bergtäkt, jakt m.m. Dessa intäkter samlas alla under begreppet näring. Det bör understrykas att näringens värde och markvärdet är oberoende av varandra. Slump Att beräkna ett troligt marknadsvärde för en fastighet låter sig inte göras om man inte har en omfattande försäljningsstatistik på objekt sålda i tid och rum som underlag. Finns sådant kan ett rimligt marknadsvärde beräknas - och endast då. Vid institutionen för skogens produkter, SLU, Uppsala har sedan en tid forskning bedrivits för att hitta en beräkningsmodell för en skogsfastighets marknadsvärde. Arbetsnamnet har varit SLUMP vilket står för Sveriges lantbruksuniversitet marknadspris. Modellprincip Modellen bygger på kontinuerligt insamlad statistik över sålda fastigheter i hela landet. Grundkravet är att selektera sålda objekt där radien och tiden varierar för att få tillräckligt statistikunderlag. Modellen startar med radien 50 km och tiden 6 månader. Med denna statistik som grund bildas en snittfastighet. En tänkt avverkning, som följer skogsvårdslagen, av all skog som har lägre volymtillväxt än gällande kalkylränta utförs. Timmer- och massavedspriser kombinerade med stambankar för aktuellt område hämtas och kombineras med Ollas utbytesfunktioner (Ollas, 1980). Tänkt skogsvård utförs till gällande kostnad. Resterande volymer förses med en räntebelastning fram till avverkningsmogen ålder. Summan av alla intäkter och kostnader tillsammans med restvärdet utgör näringens skogsvärde. Denna summa är samtidigt densamma som den oavverkade skogen för hela fastigheten före avverkning. Med iteration beräknas därefter värdet för de olika volymerna i de olika åldersklasserna. [1] Ytterligare värden som jakt och fiske tillförs. Alla dessa får utgöra näringens värde. Detta värde subtraheras från fastigheternas snittmarknadsvärde som i sin tur divideras med snittarealen.

Det på så sett uppkomna värdet är regionens markpris i kronor per ha [2]. Objektet, den fastighet som skall värderas, får genomgå samma avverkningsprocedur med tillhörande skogsvård och villkor som ovan. Oavverkade volymer förses med värden från [1]. Slutligen adderas markvärdet genom att multiplicera arealen med [2]. Summan av dessa är det okorrigerade marknadsvärdet för objektet. Modellen finns närmare matematiskt beskriven i Market Price for Forest Estates Outline of a Mathematical Model (Sundelin & Lönnstedt, 2005). Korrigeringar För att närma sig ett sannolikt värde fordras ett antal korrigeringar. Med uppbyggda databaser kan ett stort antal parametrar testas och värderas. Storlek Arrondering Kombination med jordbruk Bostads- och/eller ekonomibyggnader Sjönära Avstyckningsbara tomter Storlek Känt är förhållandet att mycket små fastigheter betingar högre arealpriser än stora. Fler intressenter samt särintressen som jakt driver upp priset. Mycket stora sammanhängande fastigheter betingar även de ett högre arealpris sannolikt beroende på kapitalstarka investerare Hur sambanden ser ut för olika delar av landet ingår i nästa forskningssteg. Arrondering Väl arronderade fastigheter är såväl köpvärda som attraktiva, men vad är välarronderad skogsmark? Med välarronderad skogsmark avses skogsskiften som är minst 150 meter breda och omfattar minst 5 hektar produktiv skogsmark. Det ska även finnas tillgång till väg för virkestransporter. Dessutom krävs att skogsskiftet utan förändring kan passas in i den nya skiftesplanen, så att även övriga fastigheter får en bra utformning efter omarronderingen (Lantmäteriet, 2008). En sådan definition är inte tillräcklig i en värderingsmodell. Ett antal kriterier måste ställas upp för att på något sett kunna gradera allt från dålig till god arrondering. Den absolut bäst arronderade fastigheten borde vara rund med brukningscentret i mitten. Så var för hållandet när mark fanns i överflöd. Eftersom det senare inte är fallet borde en kvadrat av tillräcklig storlek vara optimal.

Om en fastighet ryms inom två mått vinkelrätt mot varandra (b ; h) samt av ett medelskotningsavstånd till väg kan ett antal kriterier ställas upp; a min (b/h; h/b) < 1 b total areal / b*h < 1 c medelskotningsavstånd Villkor c har tillkommit eftersom ett smalt och avlångt skifte vars bredd är minst 150 meter, måste anses vara väl arronderat om en väg följer skiftets längsta sida. På något sätt måste en fastighets arrondering kunna beskrivas av funktionen; arrondering = f(a,b,c) Arronderingens ekonomiska betydelse framgår av Lantmäteriets sammanställning: Lägre flyttnings-, igångsättnings- och avslutningskostnader vid avverkning och skogsvård. Lägre administrations-, arbetslednings- och planeringskostnader Enklare och billigare samverkan Lägre rågångskostnader På längre sikt högre produktion Möjlighet till ett högre virkesvärde Kombination av jordbruk och/eller byggnader En svårighet i all värdering är när fastigheten är sammansatt av flera olika värdeenheter som alla var för sig är helt eller delvis oberoende av varandra. För närvarande är underlaget för litet för att precisera delmängderna. Så fort databaserna är tillräckligt omfattande skall modellansatser göras för att se om sammanslagning av olika värdeenheter ger annat värde än summan av de enskilda! Tills vidare kommer enbart rena skogsfastigheter att utgöra statistikunderlag även om alla tänkbara fastigheter registreras. Markens sammansättning Samtliga fastigheter består av olika markslag från ren skogsmark till impediment, från produktionsmark till naturvårdsmark, från sjönära och avstyckningsbara tomter till utmarker utan allmänt intresse av etablering. De markvärden som SLUMP genererar är ett snittvärde för aktuell region. Markvärdet måste därför korrigeras med alla dessa olika typer av mark. I förlängningen måste även statistikunderlaget bearbetas på likadant sätt. Kalmarken skall betraktas särskilt. Per definition är den inte skogsmark men övergår till sådan så snart som plantering, sådd eller självföryngring ägt rum. Kalmarksvärdet skall därför sättas till beräknat skogsmarksvärde reducerat med markberednings- och planteringskostnader. På samma sätt skall impediment betraktas, d v s skogsmarksvärdet reducerat med föryngringskostnader och i förekommande fall dikningskostnader och liknande. Alltmer intressant för skogsägarna är alternativet vindkraft. Finns förutsättning för sådant bör aktuell mark värderas därefter. Mark som inte har potential att till rimliga kostnader konverteras till något bör sättas till noll (jaktvärdet beräknas ju fristående och kommer som tillägg till all mark).

Datainsamling Sedan juli 2010 har alla skogsfastigheter annonserade till försäljning registrerats. Totalt uppgår antalet till och med januari 2011 till ca 1500. Interna överlåtelser inom släkten, överlåtelser som sker utan mäklare och arv, är inte överkomligt material och är i sig inte intressant eftersom de inte heller speglar ett representativt marknadsvärde. Registrering sker av alla tillgängliga data som påverkar prisbilden. Försäljningsunderlaget sparas för att kunna gå tillbaka till källmaterialet om kraftiga avvikelser av prisbild och prognos föreligger. Resultat För att, i ett uppstartsskede, få resultat utan att ha tillgång till statistik kommer den senare att simuleras med hjälp av SLUs riksskogstaxering samt Lantmäteriets minienkät. Båda beskriver snittvärden representativa för olika geografiska regioner. Allt eftersom egen statistik blir tillgänglig kommer dessa simulerade fastigheter att successivt fasas ut. Detta sker när underlaget består av minst 5 fastigheter. Trots den bristfälliga statistik som minienkäten ger erhålls dock resultat som visar var jordbruket inte längre är lönsamt utan återbeskogas. Värdet på skogsmarken är där högre än jordbruksmarken. Det omvända gäller också. Jämför nedanstående figur med figur på sid 13 (Jordbruksmark, snittpriser). Beräknat markvärde per hektar enligt SLUMP.

De resultat som SLUMP genererar kommer ständigt att kunna verifieras när faktiskt marknadspris registreras. Förhållandet mellan prognos och försäljningspris ger direkt ett besked om hur väl modellen följer marknaden. Genom denna återkoppling finns möjlighet att kontinuerligt trimma modellen. På sikt kommer trender att kunna beräknas för olika delar av landet för betydligt mindre regioner än vad som för närvarande är fallet. I alla simuleringsmodeller finns fel. Fel uppkommer om t ex grundmaterialet inte är representativt för regionen. Detta kan naturligtvis ske om underlaget är litet eller om vald radie är för stor. Eftersom grundmaterialet är känt kan samtidigt en sannolikhetsbedömning lämnas om resultatet. Ju mer homogent underlag (ingående fastigheter ger alla samma prognos) desto större är sannolikheten att prognosen är god. Det omvända gäller naturligtvis också med spretigt underlag. Då blir prognosen mer osäker. Med varje kalkyl bör därför samtidigt lämnas någon form av sannolikhetsbedömning om prognosens träffsäkerhet. Samtidigt kan lämnas en trend för aktuell region och tid. Värderingsinstrument - vilka krav skall ställas på dem och varför behövs dessa? En historisk bakgrund gör det lättare att förstå hur och när fast egendom fått sitt värde - en förståelse som är nödvändig när det gäller att konstruera en värderingsmodell som fyller såväl ställda krav som önskvärda behov. Krav Ett värderingsinstrument måste vara följsamt i tiden. Förändrade virkespriser skall omgående påverka beräkningarna. Även politiska förändringar måste kunna assimileras. Instrumentet skall vara känsligt så att förändringarna slår igenom snabbt samtidigt som processen måste vara stabil. Värdeenheter som inte är beroende av varandra måste kunna separeras i beräkningarna t ex mark och näringarna skog, jakt, bergtäkt mm. Parametrar som markpriser, virkespriser, jaktarrenden och gruspriser utvecklas ju skilt från varandra. Alla korrigeringar leder på sikt fram till säkrare värderingar av skogsfastigheter. Med bättre underlag, som återförs till statistikdatabaserna, blir därmed nästa simuleringsgeneration säkrare. Behov Vid alla typer av överlåtelser behöver såväl överlåtaren som mottagare ha information om fastighetens värde. De situationer som kan förekomma är förvärv och arv. Det senare om fastigheten inte skall fördelas i lika andelar utan annan part skall kompenseras ekonomiskt. Vid beräkning av intrångsersättningar bör också skogmarkens marknadsvärde ligga som grund. Att optimera skogens ekonomi utan att marknadsvärdet ligger till grund låter sig inte göras. Marknadsvärdet förändras med tillväxt och med alla skogliga åtgärder. I alla ekonomiska beslut som rör en skogsfastighets måste därför fastighetens marknadsvärde ligga till grund. Skogsägarna förlorar stora pengar på att inte föra in marknadsvärdet och de förändringar som äger rum samtidigt med skogliga insatser och åtgärder.

Slutord Äganderätten till fast egendom har följt människan genom historien. Från att ha varit löst kopplad till den mark man bearbetade till krav på laglig rätt till marken. Detta i takt med ökad investering i form av arbete och kapital. Under hela perioden har samtidigt de som innehade (och innehar) den formella makten insett den nationella vikten av skogen. Därför har såväl anspråk på kontroll och ägande gjorts och lagar stiftats för att säkerhetsställa rikets/nationens intressen. Efter inlandsisens avsmältning följer de tidsepoker då skogsmarken successivt tas i anspråk från urskogsmark till en näst intill odlad skogsmark. De första skrivna dokumenten om äganderätt härrör från tiden före medeltiden. En tid då vikingarna hade en helt annan uppfattning om äganderätt! Skogsnäringen är en stor nationell resurs. Av svensk industris sysselsättning, omsättning och förädlingsvärde svarar skogsindustrin för 10 12 procent. Andelen av den svenska varuexporten är 12 procent. I flera län svarar skogsindustrin för 20 procent eller mer av länets industrisysselsättning. Skogsnäringen utgör i storleksordningen tre procent av Sveriges bruttonationalprodukt (BNP) (Skogsindustrierna, 2010).

60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Andel typ av mark enligt Riksskogstaxeringen 2008. Förändring av marktyper från den ursprungliga skogsmarken är att åker, naturbete, bebyggd samt möjligen övrig mark konverterats från skogsmark. Sammanlagt utgör det 12,8 procent (SLU, Program Skog, 2010). Den svenska skogsmarken är ett av fundamenten för det svenska välståndet. Så är det och så har det varit sedan Sverige befolkades för 10 000 år sedan. Utan skogar stannar världen. De tillhör mänsklighetens skimrande arv (Edman & fl, 1999)

Definitioner Avkastningsvärde Nuvärdet av framtida netton som skogen och skogsbruket förväntas ge. Avvittring Avvittring innebar inom svensk förvaltningsrätt att avmäta och från kronans mark medelst råmärken avskilja den mark, som skall tillhöra enskilda. De stora skogarna i Norrland och Dalarna har man av ålder ansett höra kronan till, dock så, att de enskilda ägt att där göra odlingar, efter tillstånd av vederbörande, samt att nyttja skogen till husbehov och avsalu, med vissa inskränkningar. Här är avvittring en lantmäteriförrättning, varigenom den enskilde, i stället för en obestämd rätt till den oavvittrade marken, får vissa områden, som begränsas av rågångar. På dessa områden är odlingsrätten fri. Lika fri är i allmänhet rätten till skogsavverkning, så snart jorden övergått från krono till skatte och dess innehavare sålunda blivit ägare. Avvittringsverket i de norra länen inrättades i slutet av 1600-talet, men arbetet gick långsamt och avstannade slutligen i åtskilliga län. I början av 1820-talet ordnades det för Norrland genom nya författningar, varefter arbetet bedrevs med större kraft. Avvittringen var 1904 slut i Dalarna och de norrländska länen, utom i Västerbottens och Norrbottens läns lappmarker ovan odlingsgränsen eller den gräns, som vid avvittringen blivit bestämd mellan de delar av lappmarken, som är tjänliga för odling, och den mark, där nybyggesanläggningar inte vidare må tillåtas. Avvittringen ovan denna gräns var 1904 i flera socknar ännu ofullbordad (Wikipedia, 2011). Intaga Mindre jordområde som förut tillhört oskiftad mark och vilket genom inhägnande, uppodling o. d. tagits i besittning av någon Mantal Mantal, hemmantal, historik, kameral taxeringsenhet eller besuttenhetsmått som utgjorde grund för beskattning. Talet utgjorde ett mått på gårdens skattekraft och de skatteprestationer eller arrenden som gården skulle prestera. Ursprungligen var måtten 1, ½ eller ¼. Hemmansklyvningar och nedskrivningar av mantalet (förmedling) ledde efterhand till förskjutningar i kvoterna (till exempel ¾, 1/8) Som underlag för bestämmande av skattens storlek (jordeboks- och mantalsräntan), fastställdes hemmanets skattekraft genom taxering under Gustav Vasas tid. Skattekraften angavs i mantal. Ordets betydelse var ursprungligen 'antal man', dvs. hur många krigsmän hemmanet skulle underhålla. (Wikipedia, 2009) Skogsmark Nationell definition Mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ändamål. Marken anses lämplig om den kan producera i genomsnitt minst 1 m³ per ha och år vid 100 års växttid (minst bonitet VIII enligt Jonson eller H100 högre än ca 10 m). Till skogsmark räknas extensivt utnyttjad betesmark och mark inom vilthägn som ej är jordbruksmark. Som skogsmark räknas också nedlagd jordbruksmark och annan outnyttjad för skogsproduktion lämplig mark om inte skogsbruk är en klart olämplig markanvändning (exempelvis fornminnesområden). Jordbruksmark som inte brukats under de tre senaste åren anses som nedlagd och förs till skogsmark. Så länge marken hävdas genom slåtter, oavsett om gräset tas tillvara eller ej, klassas dock marken som åker. Plantskolor och fröplantager klassificeras som bebyggd mark. Pyntegröntodlingar och klara fall av julgransodlingar på tidigare åkermark klassas som åker liksom energiskogsodlingar. (Skogsstyrelsen, 2009) Skogsregalet I Norrland ansågs de stora skogarna ännu på landskapslagarnas tid vara res nullius, d.v.s. ingens tillhörighet. Konungamakten började under 1300-talet intressera sig för dessa obygder ur koloniseringssynpunkt, och Gustav Vasa fullföljde samma strävanden under åberopande av den bekanta satsen, att sådana ägor, som obyggda ligga, höre oss och Sveriges krona till och ingen annan. Denna sats är emellertid icke något uttryck för en regalrätt i modern bemärkelse utan blott för en höghetsrätt, d.v.s. Kronan gjorde icke i detta fall anspråk på någon jordäganderätt utan tillät endast enskilda nybyggare att slå sig ned i obygderna, varefter intagorna skattlades. De

stora skogarna var alltså med bortseende från de skattlagda intagorna juridiskt sett fortfarande res nullius. Skogsregalet infördes i Norrland först genom 1683 års avvittringsförordning, varigenom Kronan i princip tillägnade sig all skogsmark, som återstod, sedan byalagens skäliga behov blivit tillgodosett (Svensk Uppslagsbok, 1955). Stambank. Stamdatabanken skall vara ett instrument som stödjer virkesaffärerna genom att förutsättningar skapas för att värdera olika prislistor utifrån en gemensam grund. Vid jämförande utvärderingar av prislistor utifrån stamdatabanken skall stammarnas totala utbytesvärde (kr/m3fub) kunna analyseras utifrån olika apteringsalternativ (VMF QBERA, 2008). Tunnland Åkrarna angavs i tunnland (~ ½ ha). Ytmåttet anspelar på att det krävdes en tunna spannmål, ca 165 liter från och med 17393, för att beså en yta (Cserhalmi, 1999). Åkermarkens arrondering Åkerns form och längden på åkerns gränser samt hur åkern är belägen i förhållande till gårdscentrum. Mäts med indikator för arrondering: Ur = Lr/Li i vilken: Ur Indikator för arrondering Lr medelavstånd från 100 slumpmässigt valda punkter från åkern till gårdscentrum. Li - medelavstånd från 100 slumpmässigt valda punkter i den optimala arronderingen (cirkel eller fyrkant) till gårdscentrum (Åkermarkens arrondering, 2011). 3 Dessförinnan 150-160 liter

Litteraturförteckning Andersson, I. (1960). Sveriges historia. Stockholm: Lindbergs Tryckeri AB. Arvidsson, N. (2009). Argument för prissättning av skogsfastigheter. Uppsala: SLU, Inst för skogens produkter. Cserhalmi, N. (1999). Fårad mark. Grahns Tryckeri AB. Dynesius, M. m. (1992). Kulturmiljövård i skogen. Trelleborg: Skogs Boktryckeri AB. Edman, S., & fl, m. (1999). Skogsarvet. Linköping: Skogsstyrelsens Förlag. Faustman, M. (1849). Calculation of the value which forestry land and immature stands possesses for forestry. In Martin Faustmand and the Evolution of Discounted Cash Flow. Instiute Paper No. 42. Commonwalth Forestry Institute, University of Oxford, 1968. Gouldsblom, J. (1994). Fire and civilization. London. Hill, Ö. (2006). Kulturarvet i skogslandskapet. Borås. Kallstenius, L., & all. (1974). Skogsvärdering enligt planmetoden. Stockholm: Lantbruksstyrelsen. Lantmäteriet. (2008). Omarrondering - Frågor och svar. Hämtat från Lantmäteriet: http://www.lantmateriet.se/templates/lmv_faqlist.aspx?id=14567 Larsson, L.-O. (1986). Småländsk medeltid. Stockholm. Leander, E. (2007). Jordförvärvslagens tillämpning. Lund: Avd för Fastighetsvetenskap Lunds Tekniska Högskola Lunds Universitet. Lindeborg, T. (1986). Icke-monetära nyttors betydelse för skogsfastigheter. Stockholm: Inst för fastighetsekonomi, sekt för Lantmäteri. KTH. Ollas, R. (1980). Nya utbytesfunktioner för träd och bestånd. Forskningsstiftelsen Skogsarbeten, Ekonomi, Nr 5. Pamp, B. (1970). Ortnamnen i Sverige. Lund. Skogsindustrierna. (2010). Branschfakta. Hämtat från http://www.skogsindustrierna.org/web/branschfakta.aspx Skogsstyrelsen. (2009). Definitioner. Hämtat från Ägoslag: http://193.183.24.7/episerver4/templates/snormalpage.aspx?id=15249#skogmark SLU, Program Skog. (2010). Riksskogstaxeringen. Statens Lantmäteriverk. (1978). Skogsvärdering enligt tabellmetoden. Stockholm: Lantmäteriet. Sundelin, T., & Lönnstedt, L. (2005). Market Price for Forest Estates. Uppsala: Department of forest products and management.

Svensk Uppslagsbok. (1955). Hämtat från Digitalt uppslagsverk baserat på Svensk Uppslagsbok från 1955: http://svenskuppslagsbok.se/70597/skogsregaletett/ Widgren, M. (1997). Fossila landskap. Stockholm. Wikipedia. (den 12 December 2009). Hämtat från Lista över Sveriges regenter: http://sv.wikipedia.org/wiki/lista_%c3%b6ver_sveriges_regenter Wikipedia. (02 2011). Hämtat från Avvittring: http://sv.wikipedia.org/wiki/avvittring VMF QBERA. (2008). Stambank. Hämtat från http://www.vmfqbera.se/default.asp?id=4924&ptid=4683&refid=4929 Åkermarkens arrondering. (Februari 2011). Hämtat från Farmer Interreg IIIC e-dictionary: http://kruk.sggw.waw.pl/edictionary/mod/glossary/showentry.php?courseid=1&concept=%c3%85ke rmarkens+arrondering