Sjundeå kommun Markpolitiskt program Godkänt i fullmäktige 23.4.2007
INNEHÅLLSFÖRTECKNING. Inledning - förklaringar till förkortningar 2. Utgångsläge 2. Markpolitiskt program 2.2 Kommunens läge och befolkning 2.3 Markägoförhållanden 2.4 Utvecklingsscenariot för markanvändning 2.5 Planemässig beredskap 2.5. Generalplanering 2.5.2 Detaljplanering 2.6 Markanskaffning 2.7 Tomtöverlåtelse 2.8 Tomtreserv 2.9 Byggnadslov 3. Markpolitiskt nuläge 4. Markpolitisk strategi 5. Markpolitiska linjedragningar 5. Markanskaffning 5.. Frivilliga affärer 5..2 Utnyttjande av förköpsrätt 5..3 Inlösning 5..4 Kostnadsfri överlåtelse av gatuområden 5..5 Kostnadsfri överlåtelse av trafikområden 5..6 Regionala målsättningar för markanskaffning 5.2 Markanvändningsavtal 5.3 Utvecklingsersättning 5.4 Utvecklingsområdesförfarande 5.5 Tomtöverlåtelse 5.5. Bostadsbyggande 5.5.2 Företags- och affärstomter 5.6 Privat tomtreserv 5.6. Uppmaning till byggande 6. Finansiering och uppföljning 7. Källförteckning 8. Bilagor 2
. INLEDNING Markpolitik, utvecklingsscenariot för markanvändning och generalplaneringen utgör tillsammans redskap för kommunal, strategisk planering. Genom växelverkan mellan markpolitik, utvecklingsscenariot för markanvändning, bostads- och näringslivspolitik samt övrig kommunal planering garanteras en lyckad strategisk planering i kommunen. Genom planer som följer markanvändnings- och bygglagen (MBL) planeras kommunens markanvändning. Genom markpolitiska åtgärder förverkligas markanvändningslösningar som följer planerna och dessutom garanteras en planerad användning av markområden som lämpar sig för planläggning. Kommunens markpolitiska program utgör ett strategiskt dokument där kommunfullmäktige definierar de markpolitiska målsättningarna och åtgärdsrekommendationerna. En av programmets centrala målsättningar är att förbinda tjänstemän och förtroendevalda till gemensamma markpolitiska målsättningar. Programmet utgör också ett offentligt dokument från vilket varje kommuninvånare eller andra intressenter kan få information om kommunens markpolitiska verksamhetslinjer. Markpolitiska kommittén har ansvarat för beredningen av det markpolitiska programmet. Det markpolitiska programmet har presenterats för kommunfullmäktige, styrelsen samt tekniska nämnden och miljönämnden 27..2006. Förklaringar till förkortningar: AO = Kvartersområde för enskilda småhus AR = Kvartersområde för radhus och andra sammankopplade bostadsbyggnader AL = Kvartersområde för bostads-, affärs- och kontorsbyggnader A = Kvartersområde för bostadsbyggnader YSA= Kvartersområde för byggnader som betjänar socialväsendet samt hälsovården och kvartersområde för bostadsbyggnader T = Kvartersområde för industri- och lagerbyggnader TY = Kvartersområde för industribyggnader där miljön ställer speciella krav på verksamheten Y = Kvartersområde för allmänna byggnader A-AP = Kvartersområde för bostadsbyggnader samt enskilda småhus för boende K = Kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader 3
2. UTGÅNGSLÄGE 2. MARKPOLITISKT PROGRAM Det markpolitiska programmet granskas en gång per fullmäktigeperiod. 2.2 KOMMUNENS LÄGE OCH BEFOLKNING Kommunen är belägen vid den västnyländska havskusten och grannkommunerna utgörs av Lojo, Vichtis, Kyrkslätt och Ingå. Invånarantalet uppgick 3.2.2005 till 5 422. Befolkning 970 980 990 2005 sammanlagt 3.2. 3.259 3.600 4.230 5.422 kvinnor.559.740 2.058 2.686 män.700.860 2.72 2.736 Åldersstruktur 970 980 990 2005 0-4 23,3 % 2,5 % 2,3 % 23,5 % 5-64 64,7 68,0 68,4 66,6 65-2,0 0,5 0,3 0,9 2.3. MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Kommunen äger ca 55 ha råmark i kommuncentrum och detta område täcker behoven i ca 5 års tid. Även i övrigt är de av kommunen ägda markområdena små. 2.4. UTVECKLINGSSCENARIOT FÖR MARKANVÄNDNING Under ledning av professor Kaj Wartianen har kommunens utvecklingsscenario för markanvändning gjorts upp. I scenariot definieras tyngdpunktsområdena för utvecklingen av kommunen. Scenariot godkändes i fullmäktige 28.6.2004. Den kommunalekonomiska utredning som är anknuten till scenariot har gjorts upp av Suunnittelukeskus Oy (Kimmo Koski). 2.5. PLANEMÄSSIG BEREDSKAP 2.5. Generalplanering Hela kommunen har generalplanerats och generalplanerna är fastställda. Granskningsarbete pågår och lokala korrigeringar kommer att göras. 2.5.2 Detaljplanering Följande områden har detaljplanerats: - kyrkobyn - kommuncentrum - Sunnanvik - Störsvik 2.6. MARKANSKAFFNING Kommunens markanskaffning har under de senaste åren varit blygsam. 4
2.7. TOMTÖVERLÅTELSE Under åren 2000 2005 har kommunen överlåtit byggnadsplatser via fastighetsaffärer enligt följande: År 2000 200 2002 2003 2004 2005 2006 AL A YSA T Y A-AP AR 0 5 3 5 Totalt 3 0 6 3 5 Tomtförsäljningsprognos: år 2006 år 2007 år 2008 år 2009 år 200 AO 5 8 2 24 3 AR --- Privat tomtförsäljning Under åren 2000 2005 har privata markägare sålt 75 tomter för småhusbyggande på detaljplanerade områden. På glesbygdsområdena har de privata markägarnas tomtförsäljning varit lilvig. - år 2005 29 st - år 2006 3 st 2.8. TOMTRESERV För tillfället finns det i kommunen obebyggda byggnadsplatser, i enlighet med detaljplanen, enligt följande: Kommunalt ägda Privat ägda AO 00 20 AP/AR 3 5 K TY --- 40 5
2.9. BYGGNADSLOV Under åren 2000 2006 har byggnadslov beviljats enligt följande: År 2000 200 2002 2003 2004 2005 2006 Radhus Egnahemshus Sommarstugor Övrigt tot. 9 (24 inv.) 48 85 38 0 00 3 (3 inv.) 38 7 96 74 03 2 7 (inv.) 53 4 3 65 8 09 66 -- 2 Lokaliseringen av nya egnahemshus och radhus i kommunen..200 3.2.2005 År 200 2002 2003 2004 2005 Yhteensä Procentuell andel av nya bostäder Området kring kommuncentrum: Bollstad Sjundby gård Sjundeå kommuncentrum Kyrkobyn: Tjusterby Svartbäck Störsvik-Pickala: Glesbygdsområdena: Allt tot. 6 6 2 4 20 38 0 7 7 6 5 3 4 22 2 32 74 8 6 4 3 5 23 60 2 6 4 6 7 35 70 3 39 45 5 3 4 35 26 293 % 3,40 % 5,50 % 40,00 % 4,50 % 0,50 % 5,00 % 2,00 % 43,00 % 00 % 6
3. MARKPOLITISKT NULÄGE Markpolitiskt starka sidor Kommunen har måttliga ekonomiska förutsättningar för råmarksanskaffningar. Hela kommunen är generalplanerad. Utvecklingsscenariot för markanvändning Detaljplaneringens flexibilitet och snabbhet Goda trafikförbindelser Bebyggande av glesbygdsområdena Markpolitiskt svaga sidor I kommunal ägo finns endast små områden av råmark som är lämpad för detaljplanering. Inga kommunalt ägda företagstomter finns att bjuda ut. För få kommunalt ägda bostadstomter har kunnat bjudas ut på marknaden. Kommunen har inga markpolitiska målsättningar. Etablerad markanvändningsavtalspraxis saknas. Kommunen har inte haft beredskap att använda effektivare markpolitiska metoder. Markpolitiska möjligheter Kommunens läge är fördelaktigt, på huvudstadsregionens influensområde. Sunnanvik företagsområde Obebyggda byggnadsplatser tas i effektiv användning på detaljplaneområden. Behärskad utveckling av glesbygdsområdena Bristen på kommunalt ägda markområden kommer att försvåra förverkligandet av kommunal service. Markpolitiska risker Fördröjda detaljplaneprojekt försvårar utvecklingen av kommunen. Åstadkommande av markanvändningsavtal försvåras. Markprisutvecklingen i huvudstadsregionen För kraftigt byggande på glesbygdsområdena Markanvändningsavtal ger möjligheter till förverkligande av privata anskaffningar. 4. MARKPOLITISK STRATEGI Kommunens markpolitiska vision Kommunen har tillräckligt råmarksområden i sin ägo för detaljplanering i kommuncentrum, kyrkobyn, Sunnanvik och södra Sjundeå. Målsättningen utgörs av högklassig och balanserad livsmiljö, mångsidig näringslivsstruktur och fungerande service. Kommunens strategi Sjundeå utgör en självständig, regionalt nätverksbunden och behärskat växande kommun som erbjuder sina invånare kvalitativ och mångsidig service. Sjundeå är en tvåspråkig kommun under utveckling, och kommunen består av ett starkt kommuncentrum och levande byasamhällen. Fungerande förbindelser garanterar aktiv växelverkan med huvudstadsregionen och övriga närbelägna kommuner. Sjundeå har starka traditioner och kommunen erbjuder sina invånare en naturnära, trygg och barnvänlig bostadsmiljö. Den markpolitiska strategin stöder de kommunala visionerna. 7
Markpolitiska målsättningar:. Livsmiljö av hög kvalitet som följer principerna av en hållbar utveckling 2. Balanserad befolkningstillväxt och befolkningsstruktur 3. Dynamiskt och mångsidigt näringsliv 4. Mångsidigt och kvalitativt serviceutbud 5. Regionalt samarbete, speciellt på kommunens gränsområden 6. Stabil kommunal ekonomi 5. MARKPOLITISKA LINJEDRAGNINGAR Kommunens markpolitiska linjedragningar:. Vid överväganden gällande utnyttjande av olika metoder bör planläggningssituationen, näringslivets behov och bostadsprogrammet beaktas. 2. De markpolitiska metoder som utnyttjas bör följa principerna för allmänna fördelar samt vara ändamålsenliga med avseende på planering av markanvändning. Även markägarnas synpunkter bör tas i beaktande till tillämpliga delar. 3. Beredskap inför utnyttjande av alla lagliga markpolitiska metoder bör finnas. 4. Detaljplaner görs i första hand upp för områden som är i kommunal ägo. 5. Markanskaffning som baserar sig på frivilliga fastighetsaffärer effektiveras. 6. Huvuddelen av byggandet av nya bostäder riktas till detaljplanerade områden, med beaktande av kommunens tillväxtmålsättningar. 7. Mångsidig småhus- och företagstomtsproduktion gynnas. I kommuncentrumet planeras täta bostadsområden, där det också är höghus. Markpolitiska metoder:. Vid anskaffning av råmark görs i första hand frivilliga fastighetsaffärer. 2. Markanvändningsavtal används i huvudsak på detaljplanerade områden. 3. Förfarandet med utvecklingsersättning utnyttjas såvida markanvändningsavtal ej uppnås. 4. Kommunen har beredskap för inlösning av såväl råmark som allmänna områden och utnyttjande av förköpsrätt. 5. Uppmaning till byggande och förhöjd fastighetsskatt används på detaljplanerade områden enligt behov. 8
Mark(användnings)politik Markpolitiska metoder som befrämjar planeförverkligande UPPGIFTER Uppföljning och kartering av miljön Frivillig markanskaffning Avgiftsfri överlåtelse av gatuområde Förköp Inlösning Generalplanering Utvecklingsområdesförfarande Detaljplanering Avtal om detaljplanering Markanvändningsavtal Utvecklingsersättningsförfarande Fastighetsbildning Tomtöverlåtelse Byggnadslov och -övervakning Byggande Byggande av allmänna områden Uppmaning till byggande Förhöjd fastighetsskatt AIKA Generalplanering Detaljplanering Byggande Matti Holopainen/Finlands Kommunförbund 5.. MARKANSKAFFNING Kommunen kan erhålla områden i sin ägo genom frvilliga affärer, utnyttjande av förköpsrätt, inlösning eller avgiftsfria överlåtelser av gatuområden. 5.. Frivilliga affärer Frivilliga fastighetsaffärer bör utgöra den markanskaffningsmetod som utnyttjas i första hand. Målsättningen är att skaffa mark i kommunal ägo i form av råmark (skog, åker) i ett så tidigt skede som möjligt, dock senast före detaljplaneringen, varmed kommunen erhåller den värdestegring som planläggningen hämtar med sig. Kommunen köper detaljplanerad mark endast av speciella orsaker. Dylika utgörs bl a av: detaljplanerade parker och övriga grönområden kvartersområden för allmänna byggnader övriga specialfall Den markanskaffning som baserar sig på frivilliga fastighetsaffärer bör från kommunalt håll utgöra aktiv verksamhet. Det är tjänsteinnehavarnas uppgift att förhandla med markägarna om köp av sådana områden som med avseende på kommunens planerade utveckling är viktiga. Kommunen bör har tillräckligt mycket områden för markbyte, så att lantbrukslägenheternas förutsättningar för utövande av sina näringar kan tryggas. 9
5..2. Utnyttjande av förköpsrätt Förköp innebär att kommunen har rätt att inlösa en såld fastighet till det pris försäljaren och köparen har kommit överens om. Enligt lagen om förköpsrätt kan kommunen utnyttja förköpsrätten vid väderlagsinkluderande fastighetsaffärer där målet för affären överstiger 5.000 m² och parterna i affären inte utgörs av stat eller statlig inrättning och det inte är fråga om i lagen avsedd släktöverlåtelse eller exekutiv auktion. Enligt lagen kan förköpsrätten utnyttjas endast för markanskaffning för samhällsbyggande samt för rekreations- och skyddsändamål. Förköpsrätt får inte utnyttjas för markanskaffning för andra ändamål än de som i lagen nämns. Eftersom förköpsrätten noggrant i lagen avgränsats bör kommunen ombesörja att motiveringarna för utnyttjande av förköpsrätt tillräckligt noggrant framgår ur det kommunala beslutet. Om motiveringarna för bruksändamålet för den mark som anskaffats med stöd av förköpsrätt inte klart framgår ur detalj- eller generalplanen bör det fästas speciell uppmärksamhet vid beslutsmotiveringarna. Kommunens förköpsrätt utnyttjas enligt överväganden vid följande fastighetsaffärer: området är viktigt med avseende på kommande samhällsbyggande och stöder den planeenliga utvecklingen av kommunen (generalplanen); utnyttjande av försköpsrätten förbättrar fastighetsägoförhållandena som i andra fall förblir splittrade på blivande planeringsområden; området utgör ett centralt rekreationsområde för kommuninvånarna; köpesumman är inte uppskruvad; (kommunen har möjlighet att överväga möjligheten till utnyttjande av förköpsrätt även gentemot den nya ägaren) utnyttjande av förköpsrätt är inte uppenbart orimligt (lagen om förköpsrätt, 6 &) 5..3. Inlösning Kommunen har möjlighet att inlösa mark såvida de allmänna behoven det förutsätter. Inlösningen kan basera sig på enskilt tillstånd beviljat av miljöministeriet (MBL 99 och 00 ) eller på inlösningsrätt för detaljplaneområde (MBL 96 ). Dessutom kan kommunen enligt lagen och på vissa premisser påföras inlösningsskyldighet gällande områden. Inlösning är ekonomiskt sett den klart fördelaktigaste markanskaffningsmetoden. Inlösning av råmark (MBL 99 och 00 ) Inlösning av råmark är enligt lagen möjlig också på oplanerade områden och på områden där uppgörande av generalplan är aktualiserad. Förutsättningen för inlösning av oplanerad mark är att kommunen behöver området för samhällsbyggande och för kommunens planerande utveckling. Då tillstånd för inlösning söks av miljöministeriet bör det i ansökan redogöras bl a för utbudssituationen gällande byggnadsmark och råmark. Med stöd av generalplanen kan kommunen söka om miljöministeriets inlösningstillstånd för ett område som behövs för bostadsbyggande eller sådant samhällsbyggande som är anslutet därtill och som behövs för kommunens planerade samhällsutveckling. Kommunen är beredd att söka inlösningstillstånd för råmark i motiverade fall, såvida kommunens planerade utveckling förutsätter detta. 0
Inlösningsrätt baserad på förverkligande av detaljplan (MBL 96 ) Kommunen kan utan särskilt tillstånd inlösa sådant område som i detaljplanen anvisats som allmänt område eller sådan tomt som utgör detaljplaneenlig tomt för allmänna byggnader, och som i detaljplanen avsetts för kommunala eller kommunala anläggningars behov. Inlösning av del av tomt (lagen om fastighetsbildning 62 ) Enligt 62 i lagen om fastighetsbildning har ägare till tomtdel rätt att inlösa till tomten hörande område som ägs av annan part. Även kommunen har på vissa premisser rättighet att inlösa ägarnas andelar. Det är i huvudsak motiverat att via frivilliga fastighetsaffärer till kommunen skaffa allmänna områden och kvartersområden för allmänna byggnader, eller delar därav, redan före detaljplanen godkänns. Den kommunala anskaffningen av dessa områden sker ofta samtidigt som förhandlingar om markanvändningsavtal genomförs. Det lönar sig att förverkliga områdesöverlåtelsen till kommunen via föravtal för fastighetsaffärer avtal som görs efter att detaljplaneutkastet varit offentligt framlagt. I föravtalet kommer man överens om att den slutgiltiga fastighetsaffären förverkligas då den ovan nämnda detaljplanen vunnit laga kraft. Såvida man inte via förhandlingar om markanvändningsavtal kan nå ett ur kommunens synvinkel rimligt avtal gällande överlåtelse av allmänna områden till kommunen inlöser kommunen de allmänna områdena efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Kommunen bereder sig på att inlösa de gamla detaljplanernas allmänna områden enligt behov. Inlösningsskyldighet (MBL 0 och 02 ) Kommunen kan enligt lagen åsamkas inlösningsskydlighet till område som i detaljplanen eller som via generalplanebaserad byggnadsbegränsning anvisats för annat än privat byggnadsverksamhet och markägaren p g a detta inte på ett sätt som bringar rimlig nytta kan utnyttja området. Inlösningsskyldighet uppstår i typiska fall t ex då det gäller planerade parkområden och övriga grönområden. 5..4. Kostnadsfri överlåtelse av gatuområden Till sådant gatuområde som omfattas av den för området uppgjorda första detaljplanen anknyter en s k skyldighet till kostnadsfri överlåtelse, med vilken kommunens rätt att på vissa villkor av markägaren erhålla detta gatuområde kostnadsfritt avses. Noggrannare bestämmelser gällande skyldigheten till kostnadsfri överlåtelse ingår i MKL 04 05. I kommunen finns ännu enligt den upphävda byggnadslagen mottagna byggnadsplanevägar där ägorätten till marken förblivit hos privata. Det är kommunens uppgift att se till att ägorätten till dessa byggnadsplanevägar övergår till kommunen. Detta sker via en utbrytningsförrättning för allmänna områden och enligt lagen står kommunen för förrättningskostnaderna.
5..5 Kostnadsfri överlåtelse av trafikområde Enligt MBL, 92, överförs trafikområden på detaljplaneområden via kostnadsfri överlåtelse till kommunen. Detta sker via en utbrytningsförrättning för trafikområden och enligt lagen står kommunen för förrättningskostnaderna. 5..6 Regionala målsättningar för markanskaffning I kommuncentrum och i kyrkobyn följer utbyggnadsriktningen för tätorterna den landskapsplan som landskapsstyrelsen godkände år 2004 (bilaga 5). I utbyggnadsriktningarna utgörs markanskaffningsformen av frivilliga affärer eller inlösning. På Sunnanvik företagsområde och i dess närområden anskaffar kommunen markområden för att förbättra möjligheterna till grundande av företagsområdet. Markanskaffningsmetoderna är situationsberoende; markanvändningsavtal på detaljplanerade områden och frivilliga affärer eller inlösning på övriga områden. Bytesmarksområden (åker osh skogsmark) anskaffas enligt behov. På områdena i södra Sjundeå, vid tillämpning av föravtalen mellan kommunen och markägarna, utgörs ersättningen i första hand av markområdesöverlåtelser. 5.2 MARKANVÄNDNINGSAVTAL Kommunens målsättning är i regel att skaffa råmark i sin ägo. I praktiken uppstår dock situationer då markanskaffning inte ur kommunens synvinkel är ändamålsenligt, speciellt då bebyggda områden planeras på nytt. Med avseende på dylika situationer bör kommunen har klara spelregler, med stöd av vilka uppgörandet av detaljplanen inleds. Privaträttsliga avtal mellan markägare och kommun, som behandlar ansvarfördelning, rättigheter och skyldigheter samt kostnadsfördelning vid förverkligande av detaljplanering, benämns markanvändningsavtal. Den centrala målsättningen med avtalen är att på ett rättvist sätt anvisa och fördela kostnaderna för förverkligande mellan den privata parten och kommunen. Markanvändningsavtalen utgör en markpolitisk metod som kompletterar frivillig markanskaffning. Markanvändningsavtal görs dock inte upp på de områden som definierats som kommunens utbyggnadsriktningar (jmf punkt 5..6). I kommunen kan markanvändningsavtal göras upp i följande fall ) ändring av detaljplanen behövs och markägaren får betydande fördelar av detaljplaneförändringen; 2) det område som planeras är inte lämpat som kommunalt område och markägaren får betydande fördelar av planen; 3) markägarna till ett tidigare oplanerat område tar initiativ till detaljplanering och deras målsättning med den kommande planen är enhetlig med kommunens målsättning. I bilaga beskrivs praxisen med markanvändningsavtal noggrannare och även dess förhållande till utvecklingsersättningslagstiftningen beskrivs. I markanvändningsavtalen kan överenskommelser gällande kostnaderna göras i den omfattning som det anses behövligt. Markägaren deltar i de kostnader som åsamkas kommunen på basen av de fördelar som markägaren på basen av planen uppskattas 2
erhålla. Det är även möjligt att avtala om ersättningar för andra kostnader som kommunen åsamkas. Utgångspunkten är att nedskärningen av värdestegringen är högst 50 % som indrivs för att täcka kommunens kommande kostnader. Såvida värdestegringen blir exceptionellt hög tas också jämlikhet i relation till andra markägare i beaktande i markanvändningsavtalen. Det innebär att nedskärningen av värdestegringen kan stiga betydligt högre än när utvecklingsersättningen definierades. I andra fall förfaller projektet. Markanvändningsavtal kan tillämpas såvida byggnadsrätten utökas med över 500 b-m² i och med detaljplaneförändringen. 5.3 UTVECKLINGSERSÄTTNING Den ändring som trädde i kraft i MBL sommaren 2003 förpliktade de markägare som erhåller betydlig fördel av detaljplanen att delta i de kostnader för detaljplaneförverkligande som kommunen åsamkas. I första hand bör man sträva till att avtala om deltagandet i kostnaderna via markanvändningsavtal som görs upp mellan markägare och kommun. Såvida avtalsförhandlingarna inte leder till sådana resultat som bägge parterna är nödja med har kommunen möjlighet att uppbära de kostnader som samhällsbyggandet åsamkar i form av utvecklingsersättning av sådana markägare som via detaljplanen erhåller betydande fördelar. Utvecklingsersättning kan enligt MBL, 9, användas i följande fall: ) Markanvändningsavtalsförhandlingarna har misslyckats. 2) Markägaren erhåller betydande fördelar via detaljplanen. 3) Bindande tomtindelning fastställs i detaljplanen (i regel). 4) Såvida markägaren i detaljplanen anvisats byggnadsrätt till endast bostadsbyggande bör den nya och alltså tillagda bostadsbyggnadsrätten uppgå till minst 500 kvadratmeter. I form av utvecklingsersättning kan endast sådana kostnader som föranleds av samhällsbyggande och som kommunen enligt lag är skydlig att stå för uppbäras. Utvecklingsersättning kan inte tillämpas på kostnader som upkommer via förverkligande av vattenförsörjning; byggnads- och underhållskostnaderna för detta uppbärs i enlighet med lagen om vattenförsörjning av användarna i form av anslutnings-, bruks- och grundavgifter. Såvida byggnadsåtgärden är sådan att den också i ett vidare perspektiv betjänar andra områden kan endast den del av kostnaderna beaktas som betjänar tomterna på det ifrågavarande planeområdet. Kostnaderna bör med beaktande av områdets karaktär och förhållanden vara rimliga. Följande kostnadsfaktorer kan inkluderas i utvecklingsersättningen: ) kostnader för anskaffning, planering och byggande gator parker övriga allmänna områden 2) markanskaffningskostnader för byggande av allmänna byggnader (till de delar de betjänar planeområdet) 3) kostnader för iståndsättning av jordmån 4) kostnader föranledda av bullerbekämpning 3
5) kostnader föranledda av uppgörande och behandling av planen Utnyttjande av utvecklingsersättning utgör en mycket arbetsdryg process, som utförs i ett flertal delsteg, och nationellt sett har man tillsvidare verkligt litet erfarenhet av användning av denna ersättningsform. Kommunens markpolitiska målsättning är i första hand att köpa behövliga områden eller att sträva till avtal gällande ersättning av kostnader föranledda av samhällsbyggande med privata markägare genom markanvändningsavtal, eller att inlösa ifrågavarande områden. Såvida de ovan nämnda metoderna inte kan förverkligas använder man sig av utvecklingsersättning. Utvecklingsersättningen kan vara högst 60 % av värdestegringen som planeringen förorsakat. Detaljplaneutkast till påseende Avtal om inledande av planering Markanvändningsavtal Detaljplaneförslag till påseende 30 dygn Godkännande av detaljplanen Kommunalt besvär Beslutsförslag Markägare Lantmäterikontor Detaljplanens godkännande Binande tomtindelning i detaljplanen Kommunallagen Förvaltningslagens brukslag Förvaltningsbesvär Utvecklingsersättningens fastslagning Debiteringsbeslut gällande utvecklingsersättning Byggnadslov Tomtaffär eller affär gällande del av tomt Markägarens vädjan Markanvändningsavtal och utvecklingsersättning som en del av detaljplaneprocessen 4
5.4 UTVECKLINGSOMRÅDESFÖRFARANDE Basmålsättningen med utvecklingsområdesförfarandet är att möjliggöra användning av preciserade specialarrangemang för centraliserad utveckling av avgränsade områden. Kommunen kan i enlighet med MBL, 0, för viss tid, dock maximalt 0 år, namnge ett eller ett flertal avgränsade områden som kommunens utvecklingsområden. Utvecklingsområdesförfarandet lämpar sig speciellt för förnyande av bebyggda områden, t ex ändring av ett oändamålsenligt industriområde till ett område för bostadsbyggande. Angivande av obebyggt område som utvecklingsområde förutsätter att områdets bebyggande är behövligt med avseende på näringsliv och bostadspolitik och att områdets förverkligande förutsätter speciella åtgärder för utveckling eller förverkligande p g a markägoförhållandenas splittring eller fastighetsfördelningens splittring eller andra motsvarande orsaker. Utvecklingsområdesbeslut kan göras i följande fall (MBL ): i anslutning till beslut gällande uppgörande eller ändring av general- eller detaljplan i generalplan eller detaljplan mrd rättsverkan skilt, då uppgörande eller ändring av plan inte är behövligt med tanke på områdets utveckling Fastän angivande av utvecklingsområde utgör ett administrativt beslut i kommunen har avsikten med lagen varit att utvecklingsområdesförfarandet utnyttjas i samarbetsprojekt mellan markägare och kommunen. Såvida markägarnas och kommunens målsättningar gällande områdets utveckling avviker mycket från varandra lönar det sig att överväga ansökande om områdets inlösning i stället för utvecklingsområdesförfarande. 5.5. TOMTÖVERLÅTELSE Basuppgiften för kommunens markpolitik, tillsammans med planläggningen, är att producera nya, lämpliga byggnadsplatser (tomter) för bostadsbyggande och näringslivets behov. Med stöd av tomtpolitik kan kommunen locka nya kunder eller sträva efter att begränsa befolkningstillväxten, eller åtminstone styra den. Med stöd av väl skött tomtöverlåtelse kan kommunen också uppbära ersättningar för de kostnader som uppkommit i och med samhällsbyggandet. Kommunen överlåter tomter genom försäljning. 5.5. Bostadsbyggande Tomter för egnahemshus Under de senaste åren har kommunen överlåtit nya tomter för egnahemshus genom försäljning. Kommunen har som mål att sälja årligen 20 30 st tomter. Sjundeåbor har haft förtur vid tomtöverlåtelse. I kommunen finns också en betydande mängd privata tomter och prisnivån på dessa har varit högre än på de kommunala tomterna. Målsättningen är att åtminstone inte kommunen genom sin prissättning skulle höja tomtmarkens allmänna prisnivå på orten. Priserna på de tomter för egnahemshus som kommunen överlåter bör dock följa den allmänna, regionala prisnivån. 5
Målsättningen är att också kunna erbjuda alternativ för småhusbyggarna. På områden där de kommunaltekniska kostnaderna är låga och tomterna är små kan prisnivån vara lägre, likväl som vid ekologiska lösningar. I samband med prissättningen av tomterna slår kommunstyrelsen också fast de principer enligt vilka tomterna fördelas på köparna. I huvudsak använder man sig av ansökningsförfarande, varvid sjundeåbor har förtur. Öppen anbudstävlan används som kompletterande överlåtelsemetod för värdefulla objekt och i enskilda fall. Byggande i företagsform (AP / AR ) Vid byggande i företagsform används försäljning som överlåtelsemetod i kommunen. Tomterna överlåts endera efter anbudstävlan eller efter fallvisa förhandlingar. Som kriterier för val kan även andra faktorer än priset ha betydelse (t ex arkitektur, kvalitetsnivå, tidtabell för förverkligande). ARA-tomterna omfattas av egna regler. 5.5.2. Företags- och affärstomter Prissättningen på företags- och affärstomter baserar sig i regel på lösningar nådda via fallvisa förhandlingar. Försäljning utgör överlåtelseform. Vid prissättningen beaktas näringslivspolitik, miljösynpunkter och anbudsfaktorer. 5.6 PRIVAT TOMTRESERV 5.6. Uppmaning till byggande Avsikten med uppmaning till byggande är att befrämja förverkligandet av detaljplanen genom att öka byggandet på obebyggda tomter och tomter som inte utnyttjats till fullo. Uppmaning till byggande kan leda till att kommunen åsamkas inlösningsskyldighet. Detta utnyttjas enligt behov. Byggande som inte utförts till fullo på detaljplaneområden skapar tryck på planläggning av nya områden. Obebyggda tomter förorsakar också årligen kommunen ekonomiska förluster. Förlusten uppstår via ränteförluster på investerade pengar och genom förkortad brukstid förorsakad av slitage på kommunalteknik. Uppmaning till byggande är en effektiv och ekonomisk metod för förbättring av planernas förverkligande. Målsättningen med utnyttjande av uppmaning till byggande är att överföra ofullständigt utnyttjade investeringar i infrastruktur till effektiv användning. Uppmaningarna till byggande bör på basen av en helhetsgranskning utfärdas planerat på sådant sätt att det för besluten slås fast målsättningstidtabeller. Vid utfärdande av uppmaning till byggande bör man vid sidan av lagstiftningen hålla de rättsprinciper för god administration som styr utnyttjandet av offentlig makt i minnet: principerna för jämlikhet, ändamålsenlighetsbundhenhet och relativitet. Såvida kommunen utnyttjar uppmaning till byggande bör man före utfärdande av uppmaning undersöka det regionala marknadsläget och infrastrukturens beredskap och planens tidsenlighet och därtill bör en utredning gällande detaljplanerade, obebyggda tomter göras. Uppmaning bör inte utfärdas såvida det på marknaden inte finns förutsättningar för planens förverkligande. 6
Såvida uppmaning till byggande utnyttjas har kommunen etisk skyldighet att även föra åtgärden till sitt slut. I regel leder detta till att byggnadsplatsen inlöses av kommunen. Noggrannare bestämmelser gällande skötsel av markpolitiska uppdrag, beslutsfattande och delegering ingår i kommunens förvaltningsstadga. Den granskning av förvaltningsstadgan som det markpolitiska programmet förutsätter görs skilt. 6. FINANSIERING OCH UPPFÖLJNING Kommunens råmarksanskaffningbehov uppgår årligen till 0 20 ha (jmf 5..6). I ekonomiplanen reserveras årligen pengar för detta ändamål. För att bedömma lönsamheten uppföljer man årligen också vid förverkligandet av nya områden kommunens utgifter och inkomster. För förverkligandet av Störsvik-området bör det vara skild uppföljning i bokföringen. Med stöd av detta förfarande kan man följa och planera projektets lönsamhet och ekonomi. 7. KÄLLFÖRTECKNING. Ekroos, Majamaa (999): Markanvändnings- och bygglagen, Edita 2. Jääskeläinen, Syrjänen (2003): Markanvändnings- och bygglagen, inklusive förklaringar. Andra förnyade upplagan, Rakennustieto Oy 3. Sibbo kommun, Markpolitiskt program (2005) 4. Finlands kommunförbund (2004): Markpolitiskt guide, www.kunnat.net. 5. Maakanta Oy, Markpolitiskt seminarium (2006). 6. Sjundeå kommun, Utvecklingsscenario för markanvändnng 3. Sjundeå kommun, Kommunekonomisk utredning över utvecklingsscenariot för markanvändning. 7