November 2016 Pernilla Johansson Joakim Wernberg BostadStorstad H1 2016-2016 ett toppår, men det räcker inte Byggandet går framåt och 2016 ser ut att kunna bli ett toppår, men det räcker inte på långa vägar. En jämförelse mellan det befintliga byggandet och Boverkets beräknade byggbehov 2016-2020 visar att det saknas 31500 bostäder per år i storstadslänen, motsvarande en dubblering av byggtakten. Bakgrund Tillgången till bostäder är en central del av ett konkurrenskraftigt företagsklimat. Att byggandet har blivit en högt prioriterad och omdiskuterad fråga råder det inget tvivel om. Däremot har det saknats en mer detaljerad överblick av hur det egentligen går med själva byggandet i Sveriges tre storstadsområden. Därför har Handelskammaren tagit fram BostadStorstad, en byggbarometer som ger en uppdaterad bild av nybyggnation och byggtakt. Analysen bygger på data som sträcker sig två år bakåt i tiden och en prognos för byggandet det närmsta kvartalet. Antalet påbörjade bostäder sätts i relation till det befintliga utbudet och befolkningsunderlaget. Analysen delas upp mellan lägenheter (flerbostadshus) och villor (småhus). Det bör i sammanhanget påpekas att byggtakten överlag har varit anmärkningsvärt låg under 2000- talet jämfört med 1900-talet. Varje rapport ger dessutom ett kort tematiskt perspektiv på en aktuell fråga inom bostads- och stadsutvecklingspolitiken. Sammanfattning Bostadsbristen är fortfarande omfattande i alla tre storstadsområden, men utvecklingen går åt rätt håll. Byggvolymen tilltog under inledningen av 2016. I samtliga län växte lägenhetsbyggandet i god takt medan villabyggandet stabiliserades på höga nivåer. Om byggandet ökar i samma takt under andra halvan av året blir det sammanlagt ungefär 35 000 nya bostäder i storstadslänen under året. För Sverige som helhet innebär det mellan 65 000 70 000 nya bostäder under 2016, vilket motsvarar samma nivå som under toppåret 1991. Resultatet ligger dock långt under Boverkets reviderade prognos som redovisar ett byggbehov på 88 000 bostäder per år fram till år 2020. Underskottet av bostäder är särskilt stort i storstadsregionerna. Medan storstäderna står för drygt hälften av nybyggnationen visar Boverkets prognos att dessa står för cirka 75 procent av behovet. Det uppskattade byggunderskottet beräknas till 16 500 bostäder i Stockholm och 7 500 bostäder i Skåne respektive Västra Götaland. I praktiken betyder det att den redan ansträngda bostadspolitiken kommer att behöva pressas ytterligare. Frågan är om det räcker, eller om det måste till större reformer. 1
1. Inledning I storstäderna bor de flesta i lägenheter, men utöver detta skiljer sig fördelningen av bostadstyper något åt mellan regionerna. I Stockholmsregionen fanns det år 2015 uppskattningsvis 318 lägenheter per tusen invånare jämfört med omkring 240 i Västra Götaland och Skåne. Däremot finns det nästan dubbelt så många villor per invånare i Skåne och Västra Götaland som i Stockholm. Fördelningen av bostadstyper påverkar i sin tur sannolikt efterfrågan på nya lägenheter och villor i respektive region. Med andra ord spelar villamarknaden en större roll i Skåne och Västra Götaland medan lägenhetsmarknaden är mer central i Stockholm. 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 Antal påbörjade lägenheter 2. Flerbostadshus: God tillväxt i samtliga storstadslän Antalet påbörjade lägenheter ökar i samtliga storstadslän. 1 Efter att nybyggandet av flerbostadshus dämpades i Stockholmsregionen i slutet av förra året har antalet påbörjade lägenheter ökat i samtliga storstadslänen under första halvåret 2016. Antalet nybyggda bostäder är störst i Stockholm län. Detta hänger samman med att länet helt enkelt är större än både Västra Götaland och Skåne. Under andra kvartalet påbörjades cirka 14 000 nya lägenheter (årstakt) i huvudstadsregionen. Under 2015 var antalet påbörjade lägenheter fler i Skåne än i Västra Götaland men under första halvåret 2016 byggdes det istället något fler lägenheter i Västra Götaland. Andra kvartalet påbörjades knappt 6000 nya lägenheter i Västra Götaland medan motsvarande siffra i Skåne var drygt 5000 (årstakt). Tillväxten i antal påbörjade lägenheter var därmed högst i Västra Götaland under de senaste 12 månaderna med en tillväxttakt på 55 procent. Ser vi till de senaste 24 månaderna har tillväxttakten dock varit högst i Skåne med 75 procent. I Skåne driver Stor-Malmö och Helsingborg den positiva trenden, men på senare tid har även antalet påbörjade lägenheter i Kristianstad bidragit till utvecklingen. I Stockholm fördelas ökningarna ganska jämnt mellan Stockholms stad och resten av länet, och i Västra Götalands län är det till största delen Stor- Göteborg som står för ökningarna. 0 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1 2016K2 Stockholms Län Skåne Län V. Götalands Län Källor: Data från SCB och Sverige Bygger, bearbetad av The Masterclass Network Anm.: Visar nybyggnationen uttryckt som rullande 12 månaders period bakåt i tiden. 1 Här behandlas hyreslägenheter och bostadsrätter gemensamt eftersom fokus ligger på den samlade bostadsvolymen 2
Nyproduktion och befolkningsökning För att sätta byggandet i en kontext kan vi jämföra antalet påbörjade lägenheter med nettoökningen av invånare, alltså hur många nya människor som föds i eller flyttar till regionen. Även om byggtakten skiljer sig åt mellan länen ser förhållandet mellan byggande och befolkning ganska likartat ut. I Skåne byggs det, liksom i slutet på 2015, en lägenhet per 6 nya personer. Den starka tillväxten av nya lägenheter i Västra Götaland har lett till att nivån nu är i linje med Skåne. I Stockholm är antalet nya personer per lägenhet något lägre. Jämfört med slutet av 2015 har antal nya personer per påbörjad lägenhet fallit och under andra kvartalet i år byggdes det en lägenhet per 5 nya personer. Tittar man istället på relationen till totalt antal invånare i de olika regionerna är skillnaderna något större. I Stockholm byggs det mest antal lägenheter i förhållande till befolkningen, med en lägenhet per 150 invånare. I Skåne byggs det en lägenhet per 250 invånare och i Västra Götaland är motsvarande siffra 280. * Länets befolkningsökning 2015 est. ** Total estimerad byggkostnad exkl. markkostnad för byggstarter de senaste 12 mån *** Estimerat 2015 Not: Det senaste kvartalets data ska beaktas med viss försiktighet pga. tidvis sen och ofullständig inrapportering av data (SCB) 3
3. Villor och småhus: Stabilisering på höga nivåer I samtliga storstadsregioner var antalet påbörjade villor oförändrat under andra kvartalet 2016 efter att ökat under inledningen av året. Det innebär att det nu byggs cirka 2400 nya villor i Stockholm, 1800 nya villor i Västra Götaland och 1400 nya villor i Skåne (årstakt). Tar vi hänsyn till befolkningen byggs det därmed fler villor i Skåne och Västra Götaland per nyinflyttad person och per invånare jämfört med i Stockholm. Tillväxten har varit högst i Skåne både de senaste 12 och 24 månaderna. Det byggs idag 67 procent fler villor i Skåne jämfört med för två år sedan. Motsvarande siffror i Stockholm och Västra Götaland är 33 respektive 48 procent. 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Antal påbörjade villor/småhus 4. Avslutning Byggandet ökade i storstadsregionerna under inledningen av 2016. Sammanlagt påbörjades drygt 30 000 nya bostäder i storstadsregionerna under andra kvartalet 2016 (årstakt). I samtliga storstadsregioner byggs det framför allt lägenheter. Detta gäller särskilt i Stockholm där lägenheter står för 85 procent av de nya bostäderna. I Skåne och Västra Götaland utgör lägenheterna drygt 75 procent av nybyggnationen. Om byggandet ökar i samma takt under andra halvan av 2016 innebär det 35 000 nya bostäder i storstadslänen under året. 0 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1 2016K2 Stockholms Län Skåne Län V. Götalands Län Källor: Data från SCB och Sverige Bygger, bearbetad av The Masterclass Network Anm.: Visar nybyggnationen uttryckt som rullande 12 månaders period bakåt i tiden. * Länets befolkningsökning 2015 est. ** Total estimerad byggkostnad exkl. markkostnad för byggstarter de senaste 12 mån *** Estimerat 2015 Not: Det senaste kvartalets data ska beaktas med viss försiktighet pga. tidvis sen och ofullständig inrapportering av data (SCB) 4
Tema: Hur långt räcker byggandet? För Sverige som helhet kan det sammanlagt byggas mellan 65 000 70 000 nya bostäder under 2016 om byggandet ökar i samma takt under andra halvan av året. Inte sedan toppåret 1991 har det byggs så mycket nya bostäder i Sverige. Drygt hälften av dessa, motsvarande 35 000, byggs i storstadsregionerna, men räcker det? Boverket uppdaterade tidigare i år sin prognos över byggbehovet i Sverige från 40 000 bostäder per år under perioden 2012 2025 till 88 000 bostäder per år under perioden 2016 2020. Ökningen föranleds av en förändrad befolkningsprognos, men också av ett uppdämt behov till följd av att det har byggts för lite under ett flertal år. Byggbehovet är särskilt stort i närtid och trots höga byggnivåer i Sverige är alltså byggbehovet större. Enligt Boverkets behöver det byggas motsvarande ett nytt Stockholm eller Stor- Göteborg de kommande fem åren. För att ta reda på hur det faktiska byggandet i storstadslänen förhåller sig till byggbehovet jämför vi BostadStorstads index med Boverkets uppskattade behov. I Boverkets prognos från 2015, alltså innan revideringen, gjordes en nedbrytning för storstäderna på FA-regionnivå. Bedömningen var då att storstadsregionerna står för cirka 75 procent av det totala byggbehovet, vilket alltså är en betydligt större andel än andelen av faktiskt byggande. Motsvarande redovisning för storstäderna görs inte i den reviderade prognosen, men genom att anta att den relativa fördelningen av byggbehovet består får vi en grov uppskattning av det reviderade byggbehovet på storstadsnivå (Tabell 1). Det totala byggbehovet i storstadsregionerna är därmed 66 000 bostäder, vilket kraftig överstiger det faktiska byggande på 35 000 bostäder i de tre storstadslänen. För att beräkna hur stort underskottet är per region behöver vi ta hänsyn till att byggbehovet redovisas för FA-regioner och byggandet för storstadslänen. Genom att vikta byggbehovet med FA-regionens andel av befolkningen i länet beräknas ett byggbehov per län (Tabell 2). Vi kan konstatera att byggtakten i samtliga storstadslän tydligt understiger det uppskattade byggbehovet på länsnivå. Tydligast är skillnaden i Stockholm där det uppskattade byggunderskottet motsvarar över 16 500 bostäder per år. I Skåne och Västra Götaland måste byggtakten ökas med över 7 500 per år. Det betyder inte bara att det behöver byggas mer, utan också att många redan pressade system för att möjliggöra byggande kommer att behöva belastas mer. Detta bör stämma till eftertanke för bostadspolitiker i alla läger. Risken är överhängande att det inte räcker att olja det befintliga maskineriet lite till. Mer troligt är det att det behövs omfattande reformer i bostadspolitiken. Tabell 1: Vi använder andelen av byggbehovet i prognosen från 2015 för respektive region för att uppskatta det reviderade byggbehovet under perioden 2016-2020 med samma andelstal. Källa: Boverket och egna beräkningar. Tabell 2: Byggtakten på länsnivå från BostadStorstads index jämförs med byggbehovet på FA-regionnivå från Boverkets prognoser samt med ett beräknat byggbehov korrigerat för skillnader i befolkningsunderlaget mellan FA-regioner och län. Andel av Byggbehov Byggtakt Byggbehov Region (FA) länet (FA) (län) (län) Stockholm 115% 41264 > 19 191 < 35 882 Göteborg 68% 11310 > 8 941 < 16 632 Malmö 87% 12869 > 7 277 < 14 792 5
BostadStorstad H1 2016 Rapporten är författad av Pernilla Johansson, chefekonom och Joakim Wernberg, senior analytiker, Sydsvenska Industri och Handelskammaren. November 2016. Tabeller och uppgifter har tagits fram av The Masterclass Network baserat på data från SCB och Sverige Bygger. Sydsvenska Industri- och Handelskammaren Skeppsbron 2, 211 20 Malmö, tel 040-690 24 00 www.handelskammaren.com 6