Förslag på exploateringsområde för Babels AB

2009-10-02 Förslag på exploateringsområde för Babels AB En rapport av studenter på Lunds Tekniska Högskola - Eric Adolfsson, Maja Hansson, Philip Mårtensson, Fredrik Åberg och Petter Öhman 1

Sammanfattning För att genomföra analysen har vi jämfört ett antal kommuner och ställt dem mot varandra. Sedan har vi på samma sätt jämfört områden i en specifik kommun. Resultatet blev att vi rekommenderar en exploatering i Höganäs kommun. Efter en djupare analys av kommunen kom vi fram till att ett område i Höganäs tätort visades sig vara mest lönsamt. Området ligger i södra delen av centrala Höganäs (se figur 9 i bilaga 2, område 2). Bostadstypen valdes till trerums kedjehus men i vilken omfattning det skulle byggas är svårt att ge förslag på. Detta på grund av bristande information gällande tillgänglig mark. Det krävs närmare efterforskning för att få en bättre uppfattning om hur stor omfattningen ska vara. Vi har gjort en lönsamhetskalkyl som visar att denna typ av exploatering kommer bli lönsam. Genom denna kalkyl räknades det fram att den ungefärliga vinsten per hus kommer bli mellan 200 000 och 700 000 kronor. 2

Innehåll 1 INLEDNING... 4 1.1 SYFTE... 4 1.2 METOD OCH KÄLLOR... 4 2 ANALYS AV DE TRE VALDA KOMMUNERNA... 5 2.1 ALLMÄNT OM KOMMUNERNA... 5 2.2 SWOT-ANALYS AV KOMMUNERNA... 6 3 HÖGANÄS... 7 3.1 ALLMÄNT OM HÖGANÄS TÄTORT... 7 3.2 ANALYS AV OLIKA DELAR I HÖGANÄS... 8 3.2.1 SWOT-analys av stadsområden... 8 3.2.2 Jämförelsepriser för områdena i kommunen... 9 3.2.2.1 Område 1 Höganäs nordost... 9 3.2.2.2 Område 2 Höganäs sydost... 10 3.2.2.3 Område 3 Lerberget... 11 3.2.3 Lönsamhetsberäkningar för valt område... 12 4 FÖRSLAG PÅ BEBYGGELSE - TYP OCH OMFATTNING... 13 4.1 BEBYGGELSE... 13 4.2 EXPLOATERINGENS OMFATTNING... 14 5 SLUTSATS... 14 REFERENSER... 15 BILAGA 1 DIAGRAM 1 & 2... 16 BILAGA 2 KARTA MED AKTUELLT OMRÅDE... 17 3

1 Inledning Enligt förfrågan har vi fått som uppgift att ge ett investeringsråd till fastighetsutvecklarna från Babels AB. Det gäller att undersöka vilken kommun samt i vilken omfattning och typ av bebyggelse där exploatering kommer bli vinstgivande. Vi har valt att rikta in oss mot både en yngre och äldre befolkning för att få så stor efterfrågan som möjligt. Dessa befolkningsgrupper efterfrågar en lite lugnare miljö än vad storstäder erbjuder samt närhet till natur och med bra kommunikationsmöjligheter. Som kommun valde vi Höganäs och exploateringen bör ske i centralorten Höganäs, vilket vi bedömer är en bra ort för en framtida bostadsefterfrågan. 1.1 Syfte Syftet med denna rapport är att ge er ett förslag på lämpliga tomter att exploatera för bostadsbebyggelse. Rapporten kommer ge förslag på ett lämpligt område i Skåne. Den kommer också förslå vilken typ av bebyggelse och i vilken omfattning denna ska vara för att uppnå den mest vinstgivande exploateringen i det aktuella området. 1.2 Metod och källor För att undersöka lämpligheten för en utbyggnad kommer den så kallade SWOT-metoden tillämpas. En SWOT-analys är ett företagsekonomiskt planeringsverktyg som används för strategiutformning. SWOT är en akronym för engelskans Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats. I denna analys tar vi sikte på var nybyggnationen skall äga rum och vilka styrkor och svagheter platsen bär med sig. Möjligheter och hot är externa parametrar d.v.s. parametrar som styrs av makroekonomin. Information för att använda SWOT-metoden har hämtats från en tidigare genomförd rapport som redogör för utvalda kommuner i Skåne (LTH, 2009). Jämförelsepriser för ortsprismetoden kommer från samlingssidan för lediga bostäder, Hemnet, samt Sydsvenskans söktjänst om nya lagfarter. Det som är sagt om varje kommun under arbetets gång är också hämtat från den tidigare rapporten (LTH, 2009). Efter val av kommun och tittat på områden avsedda för exploatering ska dessa jämföras. Har gjorts genom användning av skatteverkets förenklade fastighetstaxering 2009-2011 med dess tillhörande värdeområden som är färgade lila på bilderna. Dessa värdeområden har gett information om genomsnittliga tomtpriser och de uträknade snittpriserna för 2007 års försäljningar i området. Hemnet har en funktion som heter gjorda köp i området. Denna funktion beräknar genomsnittligt försäljningspris på de 15 senast sålda villorna i området. Därefter har resultaten jämförts för att komma fram till vilket område som troligen är bäst att exploatera och investera i. 4

Vid val av typ på bostäder och dess omfattning har vi främst tittat på vad som efterfrågas. Utifrån detta har sedan dragits egna slutsatser på vad som är mest lönsamt. Vid våra överväganden har vi använt siffror för byggnadskostnad från SCB (Statistiska Centralbyrån). 2 Analys av de tre valda kommunerna 2.1 Allmänt om kommunerna Av alla kommuner som var aktuella i detta projekt valde vi utefter några villkor. Exploateringen skulle ske i en stillsam kommun med lantlig känsla men även goda kommunikationsmöjligheter. Just sådana brukar vara kända för höga priser och därmed hög lönsamhet vid en nyproduktion. En kommun som skulle vara lämplig var Kävlinge som har det absolut bästa läget med pendlingsmöjligheter till flera stora städer. Den är inte allt för stor med ca 30000 invånare utspridda i tätorter runtom, men framförallt bosatta i Kävlinge stad. Dessutom visar trenden på en fortsatt stadig tillströmning med nya invånare. Med ett Tobins Q värde på 1,26 är detta absolut en lämplig kommun men kommunen tillämpar nu ett tomtkösystem vilket innebär att för att få tillgång till tomterna måste man ställa sig i ett kösystem vilket hindrar en större exploatering för er som inte stått i kö där tidigare. Vellinge kommun togs också upp då den uppfyllde alla punkter vi önskade för vår bebyggelse. Kommunen har absolut störst lönsamhet med ett Tobins Q värde på 1,82, vackra lägen och även här goda pendlingsmöjligheter. Dessvärre är det svårt för en större exploatering då kommunen har många riksintressen, naturvårdsområden o.s.v. Dessutom har Vellinge liksom Kävlinge tomtkö för den mark som finns tillgänglig. Av alla kommuner vi undersökt fann vi att Höganäs kommun som ligger vackert beläget nordväst i Skåne skulle kunna ge god lönsamhet för er nyexploatering. 5

2.2 SWOT-analys av kommunerna Höganäs Styrkor Attraktivt område, främst med tanke på dess närhet till havet. Förbifartsprojekt (väg 111) för att öka tillgängligheten till Helsingbog Möjligheter Högt Tobins q värde på 1,38 Högt tryck på villatomter och hyresrätter Komunalskatt strax under rixgenomsnittet Hög medelinkomst Arbetslösheten ligger under riksgenomsnittet (LTH 2009) Svagheter Hög medelålder och få åttitalister Hot Negativ nettopendling Kävlinge Styrkor Attraktivt beläget i öresundsregionen Goda tåg och väg- förbindelser med Lund, Malmö och Köpenhamn Stor åldersgrupp mellan 30-39åringar Möjligheter Tomtförsäljning pågår i Kävlinge Relativt högt Tobins q värde på 1,26 Stor efterfråga på bostäder Stadig kommunal tillväxt med Sveriges näst lägsta skattetryck Stadigt växande förhållande mellan köpesumman med taxeringsvärdet (K/T-värde) Låg arbetslöshet (LTH 2009) Svagheter Lite ledig mark Få åttiotalister Hot Tomtkösystem som medför väntetid Stor netto utpendling 6

Vellinge Styrkor Attraktiv havsnära miljö Tillgång till fina rekreationsområden Möjligheter Vellinge kommun har ett högt Tobins q värde på 1,82 Lägst kommunalskatt i landet Hög medelinkomst Rik kommun Kommunens tillväxt ökar successivt Låg arbetslöshet (LTH 2009) Svagheter Kommunen äger väldigt lite mark Inga färdiga tomter för försäljning Dyra tomter Få arbetstillfällen Trafiken bidrar till köbildning under rusningstid Hot Tomtkösystem som medför väntetid Negativ nettopendling 3 Höganäs 3.1 Allmänt om Höganäs tätort I Höganäs kommun bor många äldre invånare, klart över riksgenomsnittet då man ser på ålderfördelningen i olika kommuner (se bifoga 1). I Höganäs råder också bostadsbrist på den typen av bostäder som efterfrågas av den yngre befolkningen, varför många tenderar att flytta där ifrån. Kommunen har bland annat som mål att öka befolkningen - framförallt i Höganäs tätort. Detta är några av argumenten till det att vi föreslår att bygga mer moderna kedjehus som passar en stor del av befolkningen, men kanske främst just unga och äldre. Höganäs är centralort i kommunen och är en trivsam och naturskön ort. Här finns både F-9skolor och ett gymnasium. Här finns också den service som efterfrågas, såsom exempelvis handel, i närheten av den tänka bebyggelsen med bl.a. ett systembolag. Medelinkomsten i kommunen ligger klart över riksgenomsnittet och skatten är relativt låg. I kommunen ligger som tidigare nämnt Tobins Q värdet på 1,38, vilket visar att nybyggnation i området är lämplig. Detta värde är också framräknat på hela kommunen. Då tätorten Höganäs är betydligt mer attraktivt att bo än i andra delar av kommunen, kommer antagligen Tobins Q vara högre i det föreslagna området. 7

Då ni ställer er likgiltiga till bebyggelsekaraktär och typ av hus föreslår vi alltså ett nybygge för marklägenheter nära Höganäs centrum, som vi hoppas ska locka en stor del av befolkningen i. Detta förespår vi att komma bli ett vinstgivande projekt. 3.2 Analys av olika delar i Höganäs 3.2.1 SWOT-analys av stadsområden Nedan följer en lokal SWOT-analys över den sydöstra delen av Höganäs stad där vi planerar att uppföra ett bostadsområde. Efter följer en jämförelse varför nybyggnation är att föredar i den sydöstra delen av staden framför den nordöstra. Styrkor Nära till Hamn, bad och fritidsområden. Attraktiv, lugn och ombonad miljö. Goda förbindelsemöjligheter, framförallt till Helsingborg dit den största delen av utpendlig sker. Svagheter Området ligger nära ett mindre flygfält. Öster om väg 111. Möjligheter Att möta behovet av seniorbostäder. Tillfredställa kommunens mål om ökad tillväxt och förtätning i Höganäs stad i enlighet med detaljplanen. Prisutvecklingen trycker på norrut från Helsingborg. Denna utveckling medför att de södra delarna och längs kustremsorna i Höganäs stad gynnas av utvecklingen. Prisvärd råtomtmark och högt Tobins Q värde. Vinstgivande möjlighet att uppföra moderna, energisnåla och underhållseffektiva villor av kända villaproducenter. Det lugna och trygga området kombinerat med dess goda förbindelser har stor attraheringsförmåga. Hot Om konjunkturarbetslösheten blir påtaglig i Helsingborgs kommun drabbar det Höganäs och kommunens fastighetspriser. Politikers skiljaktighet angående markanvändning. D.v.s. revideras detaljplanen och nyexploatering närmre havet blir tillgängligt, kommer givetvis den medförda exploateringen konkurera och missgynna exploateringen i sydöst. (LTH 2009) 8

Avstånden i Höganäs stad är förhållandevis små vilket betyder att förutsättningarna för nybyggnation är relativt lika. Vid en noggrann analys kan man dock säga att området i nordöst ligger beläget precis i utkanten av staden och ligger precis i anslutning till väg 112. Området ligger även närmre industriområden och längre ifrån havet. Lerberget uppfyller inte kommunens önskemål om förtätning av centralorten Höganäs och längre från butiker och service. 3.2.2 Jämförelsepriser för områdena i kommunen 3.2.2.1 Område 1 Höganäs nordost se bilaga 2 Riktvärde tomtpris friliggande: 350 (650m 2 ) Riktvärde tomtpris radhus: 250 (350m 2 ) Riktvärde tomtpris kedjehus: 225(300m 2 ) (Skatteverket 2009) Figur 1 Område 1 (Skatteverket 2009) Genomsnittspris på försäljningar under 2007 (1550+525+580+750+605+1630+1050+575)/8 = 908,125 (Skatteverket 2009) Genomsnittspris vid försäljning av de 15 senaste villorna i området Figur 2 Område 1 (Hemnet 2009) 9

3.2.2.2 Område 2 Höganäs sydost se bilaga 2 Riktvärde tomtpris friliggande:400(650m 2 ) Riktvärde tomtpris kedjehus: 300 (450m 2 ) Riktvärde tomtpris radhus: 275 (150m 2 ) (Skatteverket 2009) Figur 23 Område 2 (Skatteverket 2009) Genomsnittspris på försäljningar under 2007 (600+1055+2250+1710+1950+1730+1425+775+1400+1850+1900+1300+222+1845+675+1200+1465+ 1760+980+900+1590+2000+1685+1750+700+2350+780+1695+2385+1800+295+1550+256+1475+12 50+1100+1100+1975+1110+1150+995+1590+1200+1475+277+2425+1350+580+1000+880)/50=1335 (Skatteverket 2009) Genomsnittspris vid försäljning av de 15 senaste villorna i området Figur 4 Område 2 (Hemnet 2009) 10

3.2.2.3 Område 3 Lerberget Se bilaga 2 Riktvärde tomtpris friliggande: 400 (650m 2 ) Riktvärde tomtpris kedjehus: 350 (350m 2 ) Riktvärde tomtpris radhus: 300 (200m 2 ) (Skatteverket 2009) Figur 5 Område 3 (Skatteverket 2009) Genomsnittspris på försäljningar under 2007 (1885+2200+1900+1570+700+1825+1710+2000+1910+1700+2200+2250+1710+1370+1700+1900+18 70+3200+2345+1450+1420+1360+1500+2310+3000+1510+1750+1670+1775+1860+1700+1725+157 5+1300+1750+1800+1150+1775)/38 = 1798,02 (Skatteverket 2009) Genomsnittspris vid försäljning av de 15 senaste villorna i området Figur 6 Område 3 (Hemnet 2009) 11

Efter jämförelse av dessa tre områden ser vi område 2, sydöstra delen av Höganäs som mest lämpat för exploatering. Område 1 i de norra delarna har bra potential men de låga försäljningspriserna och tomtpriser som i mycket liknar omr. 2 gör det något osäkert. Det uppfyller också sämre önskemålen om centralt beläget boende. Priserna kring Lerberget stiger kraftigt desto närmre havet man kommer och området här som skulle kunna bebyggas ligger längst från havet. Dessutom är tomtpriserna något högre här jämfört med omr. 2 framför allt gällande kedjehus/radhus. Lerberget ligger i utkanten av Höganäs och uppfyller inte önskemålen om centralt beläget boende. Tittar man sen på genomsnittliga försäljningspriser i Lerberget ligger dessa på liknande nivåer som för omr. 2. Med tanke på det sämre läget för den ev. bebyggelsen i Lerberget finns det en risk för priserna kommer ligga under snittet. Det verkar också som att det ganska nyligen sålts någon form av radhus/kedjehus i angränsning till det möjliga exploateringsområdet. Detta skulle kunna tyda på viss mättnad just här. 3.2.3 Lönsamhetsberäkningar för valt område För att få en bild av lönsamheten görs en kalkyl baserad på riktvärden och nuvarande priser för bostäder. Husen vi räknat på har en boyta på 85 kvm och en tomt på 190 kvm. Genomsnittlig byggkostnad: 16000 kr/kvm (SCB 2009a) Genomsnittligt tomtpris för radhus: 1800 kr/kvm (Skatteverket 2009) 190 kvm * 1800 kr = 342 000 kr tomtpris per kedjehus 16 000 kr/kvm * 95 kvm = 1 520 000 kr byggkostnad per hus med boyta på 85 kvm (tillagt marginal för hela byggnaden på 10 kvm) 1 520 000 kr + 342 000 kr = 1 862 000 kr produktionskostnad/kedjehus Det är svårt att analysera vad man kan få för husen i och med att det är ont om nybyggnationer i området att jämföra med. Vi räknar dock att nybyggda kedjehus i området kommer att kunna säljas för mellan 2-2,5 miljoner kr. Eftersom produktionskostnaden ligger på 1,8 miljoner kr ser vi det som 12

en relativt säker investering även om det tillkommer kostnader för infrastrukturteknik som V.A. och vägnät. Skulle t.ex. priset per enhet gå för 2 250 000 kr och 10 stycken produceras skulle vinsten bli 3 880 000 kr med avdrag för infrastruktur. 4 Förslag på bebyggelse - typ och omfattning 4.1 Bebyggelse Eftersom vi rekommenderar att ni riktar in er till en både äldre och yngre befolkningsgrupp, har vi främst tittat på alternativen enplansvilla, parhus samt radhus. För att folk ska vara villiga att lämna sina villor måste det vara relativt stor prisskillnad på vårt boende och villor i samma standard. Vi valde därför bort enplansvillor eftersom vi anser att priserna inte skulle vara tillräckligt attraktiva för att locka villaägarna. Radhus är att föredra framför parhus eftersom parhus tar upp större yta. Väljer man radhus får man plats med fler bostäder på samma yta och kan på så sätt få ut en större vinst. Efter ett boende i villa är man ofta van vid en viss frihet, bekvämlighet och standard. Det är därför inte troligt att många skulle vilja flytta till ett enkelt radhus. Vi har därför valt att föreslå kedjehus, som är en typ av radhus. Kedjehus är sammanlänkade genom en mindre bilbyggnad och ger därför en mer friliggande karaktär och bättre ljusinsläpp. För att boendet ska vara attraktivt för så många som möjligt inom målgruppen så rekommenderar vi 3- rums hus med en boyta på 85 kvm. Boendet bör vara av hög standard och ha garage som bilbyggnad. Vi anser att det ligger i tiden att satsa på lågenergihus. Folk blir mer och mer miljömedvetna och driftkostnaderna blir betydligt lägre. Man ska dock ha i åtanke att det tar relativt lång tid för de lägre driftkostnaderna att väga upp för en högre produktionskostnad. Eftersom vissa delar av målgruppen (läs äldre) inte är lika villiga att göra långsiktiga investeringar som den yngre delen måste man prioritera och försöka att hålla nere produktionskostnaderna, men fortfarande ha miljötänket. Byggkostnad per kvm för gruppbyggda småhus med äganderätt var år 2007 16 000kr (SCB 2009a). 13

4.2 Exploateringens omfattning Eftersom man i nuläget inte vet hur stor del av det valda området kommunen äger och som även är möjligt att exploatera är det svårt att göra en bedömning av exploateringens omfattning. Då det är vinst vi eftersträvar ser vi att en större utbyggnad ger en högre avkastning, eftersom produktionskostnaderna per enhet minskar med storleken. Just denna efterfrågan kan man anta minskar risken för denna investering. Ett stort område är att rekommendera. Dock behövs marknaden undersökas så att efterfrågan inte mättas. I vanlig ordning så gäller att högre risk kan ge en större vinst. 5 Slutsats Ett starkt och trovärdigt exploateringsförslag har av er efterfrågats och vi har kommit fram till följande: Som kommun valdes Höganäs kommun. Senare valdes ett område i Södra delen av centrala Höganäs tätort (se figur 3 i bilaga 2, område 2). Befolkningsgruppen som det aktuella exploateringsområdets bostäder inriktar sig mot, är tänkt för att passa dels äldre människor som utgör en stor del av befolkningen i kommunen men också mot en yngre befolkning där efterfrågan på nya bostäder är stor. Bostadstypen valdes utifrån dels befolkningsgruppens åldrar men också efter lönsamhetsberäkningar för att uppnå maximal vinst. Trerums kedjehus, som är en typ av radhus med en boyta på 85 kvm bör byggas i området. Detta förespår vi att komma bli ett byggprojekt med hög efterfrågan. Med denna rapport hoppas vi att kunna hjälpa er till ett vinstgivande projekt. 14

Referenser SCB (2009a), Nybyggnadskostnader för bostadshus. Länsregionerna I III. År 2007. Hämtat från Internet 2009-09-30, http://www.ssd.scb.se/databaser/makro/start.asp (Googlemaps 2009), Karta hämtad från internet den 2009-09-30, http://www.maps.google.se (LTH, 2009), En samlingsrapport om olika kommuner i Skåne som skapats för att belysa relevant information till denna rapport, http://www.lantm.lth.se/utbildning/vftf01_national_och_foeretagsekonomi/projektarbeten/ (Skatteverket 2009), Fastighetstaxering 2009-2011, Hämtat från Internet 2009-09-29, https://www3.skatteverket.se/fa/fa_vo/login.do?taxeringsar=2009&votyp=smahus (Hemnet 2009), Gjorda köp i närheten, Hämtat från internet 2009-09-28, www. hemnet.se/hoganas 15

Bilaga 1 Diagram 1 & 2 2500 2000 1500 1000 500 0 Figur 7 - Åldersfördelning i Höganäs Kommun (LTH 2009) Figur 8 - Åldersfördelning uppdelat efter kön (LTH 2009) 16

Bilaga 2 Karta med aktuellt område Figur 9 - Karta över Höganäs med 3 olika områden (Googlemaps 2009) 17