UTVECKLING AV KÖPCENTRUM

Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 216 UTVECKLING AV KÖPCENTRUM En studie av Lidingö Centrum Författare: Sandra Åkerlund Handledare: Hans Lind Stockholm 2003

Förord Detta examensarbete är skrivet under höstterminen 2003 hos AP Fastigheter AB som även kom med idén till arbetet. Jag vill rikta ett stort tack till alla på företaget som gjort min vistelse där mycket trivsam. Ett särskilt tack till Mikael Ebe som engagerat sig och kommit med många goda råd. Jag vill framföra ett stort tack till Hans Lind, min handledare på avdelningen för bygg- och fastighetsekonomi, institutionen för infrastruktur på KTH som har stöttat mig och väglett mig genom hela arbetet. Ett stort tack även till alla personer som ställt upp på intervjuer och bidragit med information så att genomförandet av denna studie blivit möjlig. Stockholm december 2003 Sandra Åkerlund 2

MASTER OF SCIENCE THESIS Abstract Title Author Department Shopping Center Development- a study of Lidingö Centrum Sandra Åkerlund Report reference No 216 Supervisor Hans Lind Department of Infrastructure, Division of Building and Real Estate Economics, Royal Institute of Technology, Stockholm This master science thesis focuses on development of shopping centers. The aim is to investigate how to expand the shopping center on Lidingö in Stockholm. AP Fastigheter AB owns Lidingö Centrum and has decided to expand it. The center is going well but it is too small, more parking lots and shops are needed for the turnover to increase. The purpose with this thesis is to find out how to develop the center the best way. For the study six other shopping centers in Stockholm has been studied and compared with Lidingö. Topics like investments, tenant mix and marketing is discussed. Interviews with responsible persons for the different shopping centers have been done. To get a good overview of the market a lot of current literature about shopping center development has been read, the most of it about the Swedish market but also some international literature. The result strengthens the fact that there is a need for expansion in Lidingö Centrum. There are too few shops and parking lots. The marketing must be improved and the weak thoroughfares from the square need to be more attractive. The shopping center market has increased with a great amount the last years and the positive trend expects to continue. The competition on the market is getting harder and it is important to develop attractive shopping centers. The trend within the shopping center market goes toward more enjoyment included in the centers, more focus on trademarks and more outdoor centers. The range of shops within the centers predicts to be wider and the occurrence to shop at the home page of the shopping center is expected to be more common. 3

EXAMENSARBETE Sammanfattning Titel Författare Institution Utveckling av köpcentrum- En studie av Lidingö Centrum Sandra Åkerlund Rapportreferens Nr 216 Handledare Hans Lind Institutionen för Infrastruktur, Bygg- och fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan Detta examensarbete handlar om utveckling av köpcentrum och är skrivet i samarbete med AP Fastigheter AB. Syftet är att få fram idéer om hur Lidingö Centrum som ägs av AP Fastigheter kan expanderas på bästa möjliga sätt. Ett underlag har tagits fram genom att sex stycken köpcentrum har studerats och jämförts med Lidingö. Ansvariga för de olika centrumen har intervjuats och ämnen som diskuterats är bland annat genomförda och framtida investeringar, hyresgästmix och marknadsföring. En omfattande litteraturstudie har gjorts för att kunna fånga upp lärdomar och trender från köpcentrumbranschen. Resultatet av denna studie styrker att det finns ett behov av att bygga ut Lidingö Centrum. Centrumet är för litet, det behövs fler parkeringar och större kommersiella ytor. Det framkommer även att marknadsföringen av centrumet borde bli bättre och att stråken ut från torget behöver förstärkas. En viktig aspekt är att man lyckas skapa en bra kundströmning i centrumet så att alla delar blir attraktiva. Köpcentrumbranschen har växt lavinartat under de senaste åren och den positiva utvecklingen väntas fortsätta. Konkurrensen ökar och det blir allt viktigare att utveckla tilldragande centrum. Trenderna inom köpcentrumbranschen går bland annat mot mer nöje kombinerat med handeln, stora satsningar på varumärken och att fler utomhuscentrum byggs. På grund av en stor spridning i betalningsvilja hos konsumenterna kommer utbudet att bli mer variationsrikt. E-handeln väntas växa framöver och köpcentrumens hemsidor väntas få större betydelse. 4

Innehållsförteckning 1. INLEDNING... 6 1.1 BAKGRUND... 6 1.2 SYFTE... 6 1.3 METOD... 6 1.4 DISPOSITION... 7 1.5 DEFINITIONER... 7 2. HANDELN I KÖPCENTRUM... 9 2.1 KLASSIFICERING AV OLIKA KÖPCENTRUM... 9 2.2 TRENDER INOM HANDELN... 11 2.3 KÖPCENTRUMMARKNADEN... 13 2.4 CENTRUMLEDNING... 16 2.5 SYNPUNKTER FRÅN BRANSCHFOLK... 18 3. LIDINGÖ OCH LIDINGÖ CENTRUM... 20 3.1 LIDINGÖ KOMMUN... 20 3.2 LIDINGÖ CENTRUM... 21 3.3 ÅSIKTER OM LIDINGÖ CENTRUM... 22 4. PRESENTATION AV JÄMFÖRELSEOBJEKTEN... 25 4.1 VAL AV JÄMFÖRBARA KÖPCENTRUM... 25 4.2 HUDDINGE CENTRUM... 26 4.3 MÖRBY CENTRUM... 26 4.4 SALTSJÖBADEN CENTRUM... 27 4.5 SOLLENTUNA CENTRUM... 27 4.6 TYRESÖ CENTRUM... 28 4.7 ÅKERSBERGA CENTRUM... 28 4.8 SAMMANFATTNING... 29 5. INVESTERINGAR I KÖPCENTRUM... 30 5.1 BAKGRUND... 30 5.2 JÄMFÖRELSEOBJEKTEN... 32 5.3 LIDINGÖ CENTRUM... 35 5.4 ANALYS... 36 6. BUTIKSMIX OCH ANKARHYRESGÄSTER... 38 6.1 BAKGRUND... 38 6.2 JÄMFÖRELSEOBJEKTEN... 40 6.3 LIDINGÖ CENTRUM... 44 6.4 ANALYS... 45 7. MARKNADSFÖRING OCH PROFILERING... 47 7.1 BAKGRUND... 47 7.2 JÄMFÖRELSEOBJEKTEN... 48 7.3 LIDINGÖ CENTRUM... 53 7.4 ANALYS... 53 8. JÄMFÖRELSEOBJEKTENS FÖR- OCH NACKDELAR... 56 9. LIDINGÖ CENTRUMS FRAMTID... 57 10. AVSLUTNING... 60 KÄLLFÖRTECKNING... 61 BILAGA 1... 64 BILAGA 2... 65 5

1. Inledning 1.1 Bakgrund De första köpcentrumen i Sverige tillkom för 50 år sedan men det var först under 70- och 80- talen som utvecklingen satte fart. Successivt har de ökat sin andel av detaljhandeln. I Stockholmsregionen står köpcentrum idag för cirka en tredjedel av huvudstadens totala omsättning i detaljhandel och ökningen förväntas fortsätta. Den främsta anledningen till denna utveckling är de många fördelar som ett köpcentrum erbjuder som till exempel stort varuutbud, bra parkeringsmöjligheter och tidsbesparing. En följd av den stora framgången är att det satsas stort på handel idag. Många köpcentrum byggs om och expanderas, det investeras även i nya köpcentrum. Konkurrensen på marknaden ökar alltså och därmed blir det allt viktigare att utveckla konkurrenskraftiga och framgångsrika köpcentrum. Vid utveckling av köpcentrum är det många faktorer som spelar in. Det krävs en grundlig utredning för att kunna nå fram till det bästa genomförandesättet. Nyetablering, förnyelse, ombyggnad och expansion är exempel på olika typer av centrumutveckling. I slutändan är målet att öka intäkterna och höja fastighetsvärdena. Detta examensarbete behandlar utveckling av köpcentrum med fokus på Lidingö Centrum som ägs och förvaltas av AP-fastigheter. AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 38 miljarder kronor. Huvuddelen av beståndet finns i Stockholm. AP Fastigheter placerar och förvaltar delar av Första till Fjärde AP-fondens kapital genom att köpa, förvalta, utveckla och sälja fastigheter i Sverige. 1.2 Syfte AP-fastigheter har för avsikt att utveckla Lidingö Centrum och denna rapport är tänkt att användas som ett underlag för projektet. En studie av liknande centrum och deras utveckling ska leda till idéer och lärdomar som kan komma till nytta vid utvecklingen av Lidingö Centrum. Uppgiften består bland annat av att studera de olika köpcentrumens genomförda ombyggnationer, framtidsplaner, hyresgästmix och marknadsföring. Litteraturstudier har gjorts för att få en känsla för trenderna på köpcentrummarknaden. Frågor som ska besvaras är bland andra: Vad är de viktigaste faktorerna vid köpcentrumutveckling? Vilka är framgångsfaktorerna på köpcentrummarknaden? Hur ter sig Lidingö Centrum jämfört med de övriga centrumen i studien? Vad kan Lidingö lära av jämförelseobjekten? Syftet är att studien ska leda till förslag på hur Lidingö Centrum kan förbättras och hur en expansion kan utformas. 1.3 Metod Detta examensarbete bygger på intervjuer och litteraturstudier. Den statistik som finns tillgänglig inom området har använts men då den är otillräcklig har mycket av informationen samlats in genom intervjuer. Arbetet består av en kombination av en jämförande studie och en analys av befintlig information. Sex stycken köpcentrum i Stockholms närhet som anses lämpliga som jämförelseobjekt har valts ut och studerats. För att få en bra bild av dessa 6

jämförelseobjekt har intervjuer med ansvariga för varje centrum genomförts. Intervjuerna har gjorts via telefon eller personliga möten. Hemsidor, artiklar och andra publikationer har också använts vid insamlingen av information om de olika centrumen. Eftersom detta arbete inriktar sig på Lidingö har detta centrum granskats extra noggrant. Flera redan genomförda studier av Lidingö Centrum har studerats och sammanställts. Vid flera tillfällen har även besök i centrumet gjorts tillsammans med förvaltare från AP Fastigheter. Ett löpande samarbete med den ansvarige för projektutvecklingen av Lidingö Centrum har förts och vi har bland annat besökt arkitektfirman BAU som jobbar med utformningen av centrumet. Skisser av olika alternativ på centrumets framtida utseende studerades och diskuterades. För att få ytterligare information om Lidingö Centrum har intervjuer gjorts med butiksinnehavare i centrumet. Detta ansågs lämpligare än att göra en enkätundersökning bland kunderna då det är svårt att få ett tillförlitligt resultat på det sättet. Ett par enklare intervjuer med boende på Lidingö har också gjorts. Aktuell litteratur om handel och köpcentrum har studerats för att ta reda på vad som händer på området och för att fånga upp de senaste trenderna samt framtidsutsikterna. Detta gjordes med syftet att få en bättre kunskap om köpcentrummarknaden i stort. Böcker, artiklar, rapporter och hemsidor har studerats. Främst har den svenska köpcentrummarknaden kartlagts men en del internationell litteratur har också utforskats, varav merparten behandlar handeln i USA. Flera intervjuer har gjorts med kunniga inom köpcentrumbranschen i Sverige. 1.4 Disposition Kapitel 2 handlar om handel och köpcentrum i allmänhet. Olika typer av köpcentrum beskrivs och de största frågorna inom köpcentrumutveckling behandlas. I kapitel 3 beskrivs Lidingö kommun och Lidingö Centrum som har den centrala rollen i denna studie. Därefter presenteras de sex köpcentrum som valts ut som jämförelseobjekt. I kapitel 5, 6 och 7 behandlas investeringar, hyresgästmix respektive marknadsföring hos jämförelseobjekten och Lidingö Centrum. I slutet av varje kapitel görs en jämförelse och analys. I kapitel åtta sammanfattas jämförelseobjektens starka och svaga sidor och därefter, i kapitel 9, diskuteras Lidingö Centrums framtid med stöd av det som framkommit i de föregående avsnitten. I avslutningen diskuteras resultatet av studien och kvarstående frågor tas upp. 1.5 Definitioner Köpcentrum Koncentration av butiker, ofta med inslag av serveringar och olika typer av annan service. Det finns två huvudkategorier, dels centralt belägna köpcentrum i stadskärnor eller stadsdelar, dels externt lokaliserade sådana i utkanten av eller utanför tätorterna. De senare förutsätter bilburna kunder 2. En annan definition är formulerad av Urban Land Institute och lyder: En arkitektoniskt enhetlig grupp av byggnader för detaljhandel och kommersiell service, som är planerad, utvecklad, ägd och förvaltad som en enhet. Denna skall vad gäller läge, storlek och typ av butiker/verksamheter, samt antal egna 7

parkeringsplatser, vara dimensionerad och anpassad till den marknad som den skall betjäna. Ankarhyresgäst Detaljhandel Kommersiell service Övrig service Primärområde Sekundärområde Parkeringsdämpning Urvalshandel En hyresgäst med hög besöksfrekvens och stor dragningskraft som genom sin närvaro ökar centrets omsättning. Systembolaget är en klassisk ankarhyresgäst 1. Sista ledet i distributionskanalen från producent till slutlig konsument. Detaljhandeln förmedlar två huvudvarugrupper: sällanköpsvaror och dagligvaror 2. Hit räknas Systembolaget, Apotek, post och bank. Även resebyråer, frisersalonger, hotell, videouthyrning, kemtvätt och skomakeri definieras som kommersiell service. Ofta ingår dessa inte i centrumets redovisade omsättning 3. Ytor som inte ingår i centrumets redovisade ytor som till exempel bibliotek, vårdcentral och arbetsförmedling. Primärområdet utgörs av området närmast runt omkring ett köpcentrum. Här bor de kunder som centrumet främst riktar sig till. Sekundärområdet ligger utanför primärområdet. De som bor här kan också vara kunder till centrumet men har troligen närmre till ett annat centrum. Ökningen av ett köpcentrums omsättning förhindras på grund av parkeringsbrist. Om fler parkeringar fanns skulle centrumet ha fler besökare. En handelsplats med ett butiksutbud som är tillräckligt stort för att kunden ska kunna välja mellan flera olika butiker inom samma nisch. 1 Sörnell, 2002 2 Nationalencyklopedin 3 Karlsson, 2002 8

2. Handeln i köpcentrum 2.1 Klassificering av olika köpcentrum I Sverige finns idag totalt 293 stycken köpcentrum och alla ser mer eller mindre olika ut. Det finns en rad olika typer och de indelas efter storlek, utbud och geografiskt läge. Här presenteras åtta olika köpcentrumkategorier med stöd av den indelning som görs i Köpcentrumkatalogen. Närcentrum Ett närcentrum har 3 000-7 000 kvm butiksyta och 7-15 butiker. Urvalshandeln är begränsad och huvudbutiken är en större livsmedelsbutik. De kallas även för bostadsområdescentrum eller kommundelscentrum och betjänar en viss del av en kommun eller stadsdel med marknadsområden på upp till 15 000 invånare. Som exempel på närcentrum kan nämnas Fruängens och Viksjö Centrum. Kommuncentrum Ett kommuncentrum har 7 000-20 000 kvm uthyrbar yta, 16-35 butiker och ett marknadsområde med 30 000-60 000 invånare. Det erbjuds både dagligvaruhandel och detaljhandel, ofta två stora livsmedelsbutiker, bank och Systembolag. Stadsdelscentrum Ett stadsdelscentrum har ungefär samma storlek och innehåll som ett kommuncentrum men finns endast i större städer. Exempel på stadsdelscentrum är Fältöversten, Globen och Ringen i Stockholm. Externcentrum och regioncentrum Dessa två centrumtyper liknar varandra i hög grad. De har ett läge som är lätt att nå med bil och de riktar sig till ett stort marknadsområde, ibland flera kommuner. De är större än ett kommuncentrum och har minst 50 butiker och 20 000 kvm uthyrbar yta. Butiks- och serviceutbudet är stort och brett. Ett exempel på externcentrum är Sickla Stormarknad och ett exempel på regioncentrum är Farsta Centrum. Handelsområden Handelsområden är detaljhandelsområden som växt fram spontant, utan stadsplaneläggning. De ligger ocentralt och nås endast av bilburna konsumenter. Handelsområden breder ut sig på stora markområden och butikerna är stora. Kungens Kurva är exempel på ett handelsområde. Citycentrum Ett citycentrum kallas ofta för galleria och ligger i attraktiva lägen i city. De är inbyggda och har ett brett utbud. Antalet butiker är från 15 och uppåt och kundunderlaget är på minst 50 000 personer. Som exempel kan nämnas Gallerian på Hamngatan i Stockholm. 9

Temacentrum Ett temacentrum riktar in sig på en viss del av detaljhandeln med ett smalt och djupt sortiment inom exempelvis beklädnad, restauranger eller nöjen. De placerar sig där det redan finns en hög kundtrafik och storleken varierar från ett par tusen kvm och uppåt. Temacentrum är en ny företeelse och det finns ännu bara tre stycken i Sverige. Dessa är Sky City, flygplatsköpcentrumet på Arlanda, Heron City, nöjescentrumet i Kungens Kurva och Kungshallen, restaurangtorget inne i Stockholm City. I USA har temacentrum blivit en stor trend och där finns det redan många av dem. De olika centrumens utveckling I tabellen nedan redovisas siffror för de olika typer av centrum som presenterats här. Omsättningen har ökat för alla typer av centrum mellan 1995 och 2000. Högst omsättning har citycentrum och handelsområden. År 1995 finns inga siffror för handelsområden och temacentrum eftersom dessa inte var definierade då. Tabell 1- Sammanställning över olika typer av köpcentrum. Siffrorna är hämtade från Köpcentrumkatalogen 01/02 4. Antal Butiksyta Total yta Omsättning Omsättning Marknads- Marknadsandel Centrumtyp centrum (kvm) (kvm) 2000 1995 1995 andel 2000 Närcentrum 33 114 218 184 169 3 934 3 683 1,1 % 1,2 % Kommuncentrum 19 212 405 339 185 7 379 2,1 % Stadsdelscentrum 23 207 580 294381 6 150 10 858* 1,8 % 3,7 %* Regioncentrum 26 720 012 854 223 22 210 6,4 % Externcentrum 35 447 607 546 673 10 621 28 514** 3,1 % 9,6 %** Handelsområde 26 845 441 891 391 26 773 7,8 % Citycentrum 128 836 702 1 106 729 25 010 18 468 7,3 % 6,2 % Temacentrum 3 7 715 47 415 68 0,0 % Totalt 293 3 391 680 4 264 166 102 145 61 523 29,6 % 20,7 % * Summa kommun- och stadsdelscentrum ** Summa region- och externcentrum Som synes har köpcentrummarknaden växt betydligt. Mellan 1995 och 2000 har köpcentrumens andel av den totala detaljhandelsförsäljningen ökat från knappt 21 % till nästan 30 %. I Storstockholm var andelen hela 38 % år 2000 och det är i huvudstaden som marknaden är allra störst. Av Sveriges 293 köpcentrum är 91 stycken belägna i Stockholms län. Denna rapport inriktar sig främst på kommuncentrum eftersom Lidingö Centrum hör till den kategorin. Det finns sammanlagt 19 stycken kommuncentrum i Sverige och tillsammans står de för 2,1 % av den totala detaljhandelsförsäljningen i Sverige. De fem största är Solna Centrum, Forum Nacka, Jakobsbergs Centrum, Mörby Centrum och Huddinge Centrum. Samtliga fem ligger i Stockholms län där totalt 13 av alla 19 kommuncentrum är belägna. 4 Karlsson, 2002 10

En forskningsrapport från Handelns utredningsinstitut, HUI visar att den totala försäljningen och försäljningen per capita skiljer sig mycket mellan Stockholms kommuner. Befolkningsmängd, genomsnittlig inkomst och inflöde av köpkraft är de främsta anledningarna till skillnaderna. Täby, Huddinge och Stockholm är de kommuner med högst försäljning per capita. De kommuner som har stora och attraktiva köpcentrum har en bättre tillväxt än övriga kommuner. Sämst utveckling har kommunerna med små köpcentrum. Vinnarkommunerna attraherar köpkraft från kringliggande kommuner och därmed blir skillnaderna stora. Handeln fungerar som en tillväxtmotor för kommunerna men en intressant fråga är om det är kommunen eller centrumet som drar. Är det inte så att etablerarna placerar köpcentrum i redan attraktiva kommuner och väljer bort kommuner med dålig utveckling? En internationell trend är att kommunerna försöker attrahera detaljhandeln till outvecklade och nergångna områden som till exempel hamnar och industriområden med målet att få en kedjereaktion: attraktiv handel leder till attraktivt boende som leder till attraktivt för företagen. Min uppfattning är att det i första hand är kommunen som drar, det måste ju finnas en marknad för att det ska vara lönsamt att etablera et köpcentrum. När sedan handeln är etablerad gör den i sin tur kommunen mer attraktiv för boende och den nämnda kedjereaktionen erhålles. 2.2 Trender inom handeln Förändringstakten inom detaljhandeln har aldrig varit högre än nu. Nya konsumtionstrender slår igenom allt snabbare och det ställs allt större krav på flexibilitet och affärsmässighet inom branschen 5. Enligt Handelns utredningsinstitut kan vi räkna med att de reala inkomsterna stiger kraftigt det närmaste decenniet, vilket i sin tur sannolikt leder till en positiv utveckling för handeln. Omsättningen i den svenska detaljhandeln väntas öka med tre till fyra procent per år de närmaste åren. Avgörande för vilka sektorer inom handeln som kommer att ta hand om den ökande köpkraften är konsumenternas preferenser. Fler kommer att ha råd med lyx vilket gör att handeln tvingas kombinera försäljningen av varor med försäljningen av upplevelser och andra tjänster för att hålla uppe sin attraktionskraft. Handel och underhållning blandas mer i framtiden. Man spår också en ökad efterfrågan på variation i varu- och tjänsteutbudet. Betalningsviljan kommer att variera mycket, därför väntas en större spridning mellan lågpris- och högservicebutiker. Konsumenterna kommer att söka sig till platser där ett stort utbud av varor är tillgängligt på ett enkelt sätt och därför kommer koncentrationen till vissa marknadsplatser ske. Konkurrensen mellan de framgångsrika köpcentrumen ökar. Strukturomvandlingen inom handeln är en ständigt pågående process. Mellan 1950 och 1997 minskade antalet dagligvarubutiker med 80 % enligt svensk Handel. Istället har ett stort antal stormarknader, lågpriskedjor och nischvaruhus växt fram. Småbutikerna har fått svårt att klara av den ökande konkurrensen från dessa stora så kallade category killers- butiker och småbutikerna blir allt färre inom både dagligvaruhandel och detaljvaruhandel. De redan stora butikerna expanderar och en allt större del av handeln sker i regioner där befolkningen ökar. 5 www.joneslanglasalle.se 11

Ägarkoncentrationen beror mycket på internationalisering och stordriftsfördelar som till exempel gemensam administration, marknadsföring, pressade inköpspriser och lägre transportkostnader. Detta styrks av en kartläggning som Bergström 6 har gjort. Enligt den har detaljhandeln genomgått en strukturomvandling under 1990-talet och de tydligaste förändringarna är: - Allt mer varor säljs via externa och halvexterna köpcentrum. De största köpcentrumen växer snabbast när det gäller omsättningen. - Butikerna blir allt större, i synnerhet inom detaljhandeln. Det finns tydliga stordriftsfördelar. - Ägarkoncentrationen tilltar. Stora nationella och internationella kedjor tar allt större marknadsandelar. Om framtiden skriver Bergström att det ser mycket ljust ut för detaljhandeln i Stockholm det närmaste decenniet. En stor del av expansionen spås ske i de existerande köpcentrumen och i de externa handelsområdena. Stora köpcentrum väntas bli ännu större, men även en hel del nyetableringar kan ske. Stockholmshandeln kommer i framtiden att kännetecknas av en intensiv konkurrens. Om inte butiksägare, fastighetsägare och planerare på kommunen är aktiva kommer de att gå miste om efterfrågeökningen. För butikerna gäller det att hänga med i trenderna och vara öppna för förnyelse. Elektronisk handel (e-handel) är ett koncept som väntas bli större. Det finns stora fördelar med att finnas både på nätet och i centrumet. Konsumenterna utnyttjar ofta internet för att få information om produkterna men handlar sedan i en vanlig butik. På grund av leverans- och logistikproblem är e-handeln fortfarande liten, men den växer stadigt och utbyggnaden av bredband kan sätta fart på utvecklingen. Enligt Risberg 7 spår bedömare att elektronisk handel kommer att stå för åtta till tolv procent av detaljhandelns omsättning om tio år. På Centrumutveckling AB har man ett nystartat affärsområde (Elektronisk och mobil handel) som utvecklar koncept för att köpcentrum ska kunna öka servicen och hålla öppet dygnet runt. Grundtanken är att rätt och slätt översätta ett fysiskt köpcentrum till ett elektroniskt och deras pilotprojekt är Vällingby e-centrum. Elektronisk handel kan bli en framgångsfaktor i framtiden och många är angelägna om att lyckas knyta e-handeln till sina köpcentrum. Om dessa trender slår igenom eller inte är det konsumenterna som avgör. Det är de som handeln lever på och det är deras preferenser som styr. Demografiska förändringar påverkar alltid handelns utveckling. Alla handelsplatser har olika kundunderlag med olika sammansättning i fråga om exempelvis ålder, inkomst och livsstil. Kundunderlaget förändras hela tiden och handlarna försöker följa efterfrågan. Framtidens ökning av antalet köpstarka pensionärer och invandrare kommer troligen att sätt sin prägel på handeln genom att utbudet till viss del anpassas efter dessa gruppers preferenser. Handeln kommer i framtiden att 6 Fredrik Bergström, 2001 7 Risberg, 2003 12

fortsätta utvecklas och anpassas till marknaden. Vi människor kommer alltid att behöva mat och kläder och efterfrågan på attraktiva handelsplatser lär inte minska. 2.3 Köpcentrummarknaden Köpcentrummarknaden har under den andra hälften av 1900-talet växt från ingenting till en miljardindustri. Bara sedan 1995 har Sverige fått ytterligare 53 stycken köpcentrum. Konkurrensen mellan olika köpcentrum blir allt hårdare. Det krävs rätt kunskap och en aktiv förvaltning för att ett köpcentrum ska överleva idag. Anpassningar bör göras kontinuerligt på grund av nya marknadsförutsättningar och strukturomvandlingar inom handeln. Köpcentrummarknaden utvecklas ständigt och det är främst konsumenterna som styr utvecklingen. Sedan bilen blev en del av vardagen har konsumenternas shoppingbeteende ändrats drastiskt. Bilen förenklade transporten och handelsplatsernas läge fick mindre betydelse medan utbudet blev allt viktigare. Omfattande forskning har visat att konsumenter idag är villiga att passera närliggande köpcentrum och resa längre sträckor till köpcentrum med rätt butiker och bredare utbud. En följd av detta är att köpcentrumen blir allt färre och allt större. Externa köpcentrum har blivit mycket populära medan kvartersbutiker och små närcentrum förlorar kunder. I Stockholmsregionen har främst externhandel men även övrig centrumhandel haft en mycket positiv utveckling under 90- talet, bättre än den totala försäljningen. För att inte tappa kunderna måste de små centrumen vara på bettet och våga förändra. Aktiva fastighetsägare och företagare kan vara räddningen. Rinkeby och Husby är exempel på centrum som klarat sig bra tack vare en aktiv företagarförening med kontinuerlig marknadsföring. Hyresgästmix, tillgänglighet och egen profil förefaller vara viktiga faktorer för att lyckas. Kommunens påverkan inom samhällsplaneringen har stor betydelse för framväxten av köpcentrum. Förhandlingar med kommunen utgör alltid en del av processen och gör ofta projekten utdragna. De senaste två årtiondena har kommunernas starka grepp om byggandet försvagats och därmed har byggherrar och investerare fått ett allt större inflytande på urbaniseringen. Detta gör det lättare för fastighetsägarna att utveckla sina fastigheter. Det är dock fortfarande kommunerna som genom Plan- och bygglagen har den övergripande beslutsrätten vid byggandet av ett köpcentrum och det måste investerarna vara medvetna om vid planeringen. Idag finns en mängd företag som inriktar sig enbart på köpcentrum. Det kan gälla ägande, utveckling eller förvaltning, vissa företag arbetar inom alla tre områden. Nedan följer en kort presentation av sju stycken företag med fokus på köpcentrum. De tre första företagen är fastighetsägare medan de fyra sista är konsultföretag. Atrium Fastigheter AB äger och förvaltar 19 stycken köpcentrum i Sverige och är därmed den största köpcentrumägaren i Sverige. Deras affärsidé är att äga, förvalta, förädla och utveckla kommersiella fastigheter i Sveriges tillväxtorter. De äger bland annat varuhuset PUB och Farsta Centrum. 13

Rodamco Europe är den näst största köpcentrumägaren i Sverige med sina 15 köpcentrum. De har som affärsidé att äga, utveckla och driva köpcentrumanläggningar i kommersiellt attraktiva lägen. De äger bland annat Täby, Solna, Nacka Forum och Tyresö Centrum. Rodamco Europe är den största börsnoterade fastighetsägaren inom handel i hela Europa. Förutom Skandinavien är de även stora i Holland, Spanien och Frankrike. CentrumKompaniet AB är ett kommunalt köpcentrumbolag som äger, förvaltar och utvecklar nio stycken köpcentrum i Stockholm. De äger bland annat Fältöversten, Ringen och Skärholmen Centrum som nu står inför en stor om- och utbyggnad. NCM Profilator AB är ett av Nordens ledande konsultföretag inom centrumledning samt inom etablering och utveckling av kommersiella fastigheter. De leder ett stort antal utvecklingsprojekt och tar även hand om den kommersiella förvaltningen av ett tjugotal köpcentrum i Sverige. Centrumutveckling AB är inriktat på att analysera om en investering i ett köpcentrum är realistiskt ur en marknadsmässig synvinkel. De tittar på behoven hos alla intressenter, det vill säga fastighetsägare, detaljister, kontorshyresgäster samt kunder. Faktorer som anses viktiga är bland annat läget, konkurrensen, kundunderlaget, butiksmix samt fysisk utformning. En del av utvecklingsarbetet är att diskutera med tänkbara hyresgäster som man tror kan passa in. Nordplan AB är en erfaren konsultfirma som gör utredningar inom handel, stadskärnor och köpcentrum och ger råd vid projektering. Deras affärsidé är att skapa en brygga mellan kommersiella verksamheter och den offentliga världen. Ågrenkonsult AB är stora inom kommersiell utveckling på den svenska marknaden. De är ett nischföretag som inriktar sig på utveckling och projektering av köpcentrum, affärshus, gallerior och stormarknader. Retail & Shopping Centre Development AB och Center Management Sweden AB är två mindre företag som är specialiserade på köpcentrum. Förutom dessa omnämnda köpcentrumbolag finns många fler företag som är stora inom branschen men som även arbetar med andra typer av fastigheter. Flera stora förvaltningsbolag och analysföretag finns och de växer mycket tack vare de internationella investerarna. Det är idag vanligt att investerare köper redan befintliga köpcentrum, bygger om, expanderar och sedan säljer till ett högre värde. Även investerare som innehar köpcentrum långsiktigt måste så småningom bygga om och satsa för att köpcentrumet ska kunna ge en god avkastning. På hemsidan retailtrafficmag.com publiceras en undersökning gjord bland arkitektfirmor i USA som jobbar med köpcentrum. Frågan om vad som är den kommande trenden inom köpcentrumutveckling år 2004 ställdes och svaren kan sammanfattas i följande punkter; - Kraven på god design och arkitektur blir allt högre. - Mer underhållning inkluderas i köpcentrumen. - Många tror på en trend mot allt fler utomhuscentrum. 14

Bland arkitekter som verkar inom den svenska köpcentrummarknaden anses det som viktigt att den kommersiella arkitekturen inte stjäl uppmärksamheten från butikerna, den ska istället vara en neutral och väl sammanhållen bakgrund som gör det möjligt för butikerna att framhäva sitt eget varumärke och designprofil. Deras inspirationskälla är Bluewater utanför London som är tre gånger större än Sveriges största köpcentrum 8. Kombinationen mat och shopping är idag en självklarhet och restauranger blir ett allt viktigare inslag i köpcentrum. En variant som sprids över världen är kombinationen butik med tillhörande kafé, lunchservering eller bar inne i butiken. Kunderna ska trivas och lockas av upplevelser, dofter och smaker. I Stockholm har flera butiker satsat på denna idé och lyckats 9. Även inslag av nöje, underhållning och kultur blir alltmer vanligt. Denna utveckling är ett försök till att få kunderna att stanna längre i centrumanläggningen. Det ska vara en upplevelse att handla och shoppingen kombineras allt oftare med biografer, spelhallar, uppträdanden och andra nöjen. Heron City i Kungens Kurva är det enda upplevelsecentrumet i Sverige. Där finns bland annat bowling, bio, gym, spelhall och lekplats. Att införa barnpassning, amningsrum, vilorum och längre öppettider är ytterligare exempel på försök att få kunderna att stanna längre i köpcentrumen. I tabell 2 redovisas den förväntade utvecklingen för några av Stockholms större köpcentrum 10. Samtliga centrum förväntas öka sin omsättning i hög grad fram till år 2009. Marknadstillväxten fram till år 2009 är framräknad med en utveckling på 3,5 % per år. Den förväntade omsättningen visar alltså vad varje centrum väntas åstadkomma utöver den genomsnittliga marknadstillväxten. Tabell 2- Förväntad omsättningsökning mellan 1999 och 2009 för några av Stockholms större köpcentrum. Köpcentrum Omsättning 1999 Mkr Omsättning 2009 marknadstillväxt Förväntad omsättning 2009, Mkr Arninge 1 000 1 411 1 800 Barkarby 1 700 2 398 2 500 3 000 Bromma 1 100 1 552 1 700 3 000 Farsta 1 250 1 763 2 100 Kista 480 677 1 500 1 800 Kungens Kurva 2 900 4 091 4 500 Sickla 750 1 058 1 500 Skärholmen 990 1 396 1 500 Solna 950 1 340 1500 1 800 Täby 1 400 1 975 2 600 8 Risberg, 2003 9 Andersson, 2002 10 Fölster, 2001 15

Av köpcentrumen i tabell 2 är någon form av utveckling på gång i Täby, Skärholmen och Arninge Centrum. Täby Centrum som är en av Lidingös främsta konkurrenter planerar för en förbättrad trafiksituation, fler parkeringsplatser, nya bostäder samt utökat sport- och kulturcentrum. Totalt i hela Stockholms län planeras eller pågår cirka 25 kända kommersiella projekt under de närmaste fem åren. Uppskattningsvis kommer dessa projekt att tillföra nästan 240 000 kvadratmeter uthyrbar yta. Enligt Biljana Petrovic, vd på Centrumutveckling AB, blir kravet på att centrumen skiljer sig från varandra allt större när marknaden växer och målet med varje projekt borde enligt henne vara att skapa något unikt. 2.4 Centrumledning På grund av en neråtgående konjunktur på kontorsmarknaden har intresset för att investera i handelsfastigheter ökat. Detaljhandelsfastigheter anses vara mindre konjunkturkänsliga än kontorsfastigheter men en vanlig anledning till att inte investera i detaljhandelsfastigheter är att specialkompetensen för att förvalta dem saknas. Förvaltning av köpcentrum delas många gånger upp i teknisk, ekonomisk och kommersiell förvaltning. Fastighetsägaren väljer själv vilka delar som ska skötas internt respektive externt. Många fastighetsägare lägger ut hela förvaltningen externt för att de ska kunna koncentrera sig på sin kärnverksamhet och för att konsulterna ofta är mycket kunniga. Däremot förlorar ägaren kontrollen över fastigheten och kontakten med hyresgästerna. Vanligtvis är det också billigare att sköta förvaltningen själv än att låta den skötas externt. I många fall kan det ändå vara bäst att låta ett specialiserat företag sköta förvaltningen då ägaren saknar resurser och kunskap. Ofta är det så att en extern förvaltning är det bästa alternativet om förvaltningen inte tillhör kärnverksamheten. Det finns företag som arbetar med Property Asset Management vilket innebär att de erbjuder totalt ansvar för fastigheten på alla områden, de intar ägarens roll. Ägaren blir ofta helt passiv och ser sina fastigheter som en del av investeringsportföljen. De som främst använder sig av Property Asset Management- företag är institutionella ägare som försäkringsbolag, pensionsfonder och banker. Av köpcentrumen som ingår i denna studie använder sig fyra stycken av egen förvaltning och tre stycken har extern förvaltning. Nästan alla köpcentrum i Sverige har en centrumledning som tillsatts av fastighetsägaren eller förvaltningsbolaget och som sköter drift, uthyrning och marknadsföring. En väl fungerande centrumledning är ett grundläggande krav för att ett köpcentrum ska kunna nå framgång. Fastighetsförvaltning kräver mycket personal i förhållande till andra kapitalplaceringar och just centrumledning innebär extra stort engagemang. Ägaren av ett köpcentrum måste kommunicera både med hyresgäster och kunder. Den viktigaste delen i relationen mellan ägare och hyresgäst är hyreskontraktet. Vanligast är att hyran baseras på butikernas omsättning vilket gör att fastighetsägaren gynnas om det går bra för butiken. Hyresintäkterna är a och o för ägaren, det är den enda intäktsposten och den ska täcka alla utgifter. Utgifterna består av drift och underhåll av anläggningen. På grund av de stora gemensamhetsutrymmena i ett köpcentrum innebär skötseln en stor utgift för fastighetsägaren. Hyresgästerna betalar inte bara för tillgången till en yta, utan också för kringtjänster som städning, sophämtning, säkerhet, parkeringar, marknadsföring och aktiviteter. På köpet får de även fördel av köpcentrumets varumärke, affärsverksamhet och dragningskraft. 16

Förvaltning av köpcentrum handlar inte bara om att sköta de dagliga rutinerna och att hålla centrumet vid liv, centrumledningen måste också tänka långsiktigt och planera för centrumets framtid. Det slutgiltiga målet med utveckling av köpcentrum är vinst. Det sammanlagda värdet av det slutförda projektet ska överstiga kostnaden av mark, arbetskraft och satsat kapital. När projektet är genomfört ska köpcentrumet drivas med vinst genom att underhålla, driva och samordna en trivsam, effektiv och centrerad affärsmiljö. Det är viktigt att ägaren får behålla sina hyresgäster och att en positiv utveckling av hyresintäkterna erhålls. Eftersom hyrorna i ett köpcentrum i regel är omsättningsbaserade beror ägarnas intäkter mycket på kundflödet. Det är alltså av stor vikt att hålla uppe köpcentrumets attraktivitet gentemot både hyresgäster och konsumenter. Affärsverksamheterna inom köpcentrumet drivs oberoende av varandra, men de har det gemensamma målet att tillsammans skapa ett välfungerande, attraktivt köpcentrum. Butiksägarna måste visa hänsyn för varandra och vara villiga att samarbeta. För att underlätta detta samarbete finns en företagarförening i varje centrum, ofta med obligatoriskt medlemskap för alla butiksinnehavare och en representant från fastighetsägaren. Företagarföreningen samlas kontinuerligt, jobbar aktivt med bland annat den gemensamma marknadsföringen och tar beslut i andra gemensamma frågor. Centrumledning är en omfattande verksamhet som generar intäkter och skapar både fastighetsvärde och affärsvärde. Vid värdering av köpcentrum är det inte bara fastighetsvärdet som räknas, utan även värdet av affärsverksamheten. Värdet beror till stor del av hyresnivåerna som i sin tur beror på hyresgästernas omsättning. I framtiden spås även värdet av e-handel och köpcentrumens varumärken att räknas med vid värderingen av köpcentrum. När e-handeln växer blir fastighetsägarna alltmer intresserade av att ta del av denna försäljning genom att använda sig av omsättningshyra. Betydelsen av varumärken blir allt viktigare. I USA är köpcentrums varumärken ett hett ämne och anses vara det bästa sättet att få lojala kunder på. Enligt amerikansk litteratur 11 dras köpcentrum med flera nackdelar som andra typer av fastigheter slipper. Nedanstående punkter gäller för köpcentrumbranschen i USA. På grund av olika kontraktsformer mellan länderna gäller endast de två första i Sverige. - Köpcentrum dras ofta med förluster under flera år innan den rätta butiksmixen stabiliseras och ger vinster. - Köpcentrumledningen blir regelbundet ombedd att hjälpa butikerna med deras marknadsföring. - Hyresgästernas kontrakt och överenskommelser reglerar expansion av köpcentrumet och parkeringarna. - Villkor i de befintliga hyresgästernas kontrakt begränsar ägaren att fritt ta in nya hyresgäster. - Ägaren av köpcentrum bär risken för oförutsedda utgifter. 11 Cilia, 1999 17

Om ett centrum förvaltas rätt är det mycket som bara rullar på och fungerar utan att det syns, men samtidigt kan det lätt uppstå stora problem om centrumet sköts dåligt. En effektiv ledning med invanda rutiner och en väl definierad affärsidé är en god förutsättning för att lyckas. Det är viktigt att utforma genomtänkta handlingsprogram, affärsplaner och marknadsplaner. 2.5 Synpunkter från branschfolk Under arbetets gång har samtal med många kunniga inom köpcentrumbranschen förts och här presenteras några av dessa uttalanden om köpcentrum. Biljana Petrovic, VD på Centrumutveckling AB, uttalar sig om köpcentrummarknaden med följande ord: Vi ser trender i att köpcentrum växer och blir ännu större. Butikerna blir fler och vi ser ett ökat inslag av biografer, restauranger, restaurangtorg samt nöjen. Till karaktären blir de allt mer lika stadskärnor. Det borgar för att vi framöver kommer att utveckla fler typer av köpcentrum, till exempel nischade gallerior, regionala utomhuscentrum och kombinerade köpcentrum med både lågpris-/volymhandel och traditionell urvalshandel. Anders Röstlund, VD på köpcentrumbolaget Ågrenkonsult AB, har intervjuats och han kommenterade köpcentrumbranschen och en framtida utbyggnad av Lidingö Centrum enligt följande: Tillgänglighet och läge är de viktigaste förutsättningarna för ett bra köpcentrum. Det ska vara lätt att ta sig till centrumet med lokaltrafiken och parkeringen måste fungera väl. Den näst vikigaste faktorn är marknaden. Det måste finnas en marknad med en efterfrågan som är tillräckligt stor för centrumet. För mindre köpcentrum gäller det att uppnå den kritiska massan så att centrumet är värt att besöka. Trenden mot upplevelsehandel gäller endast de stora regionala centrumen. Handel föder handel och stora köpcentrum blir större. På designsidan ser jag ingen särskild trend. I frågan om utvecklingen av Lidingö Centrum ser jag det som självklart att det ska byggas om till ett inomhuscentrum. Det är ingen slump att nästan alla köpcentrum är inbyggda, det finns många fördelar, varav klimatskydd är den främsta. Jag är säker på att de boende på Lidingö skulle uppskatta en inbyggnad och att det skulle bli ett bättre fungerande centrum och en populärare handelsplats. Om man inte bygger in centrumet är alternativet att skapa en stadsliknande struktur. För övrigt är det är viktigt att ta reda på vad som kan göras på markområdena runt omkring centrumet och vilka möjligheter till expansion som finns. Gör riktade marknadsundersökningar, vänd er till närområdet och ta reda på vilken butiksmix Lidingöborna efterfrågar. Trots att de är höginkomsttagare bör centrumet inte ha för många exklusiva butiker. Svenska Bostäder är i färd med att förnya Vällingby Centrum som är och ska förbli ett utomhuscentrum. Eftersom Lidingö troligen också förblir ett utomhuscentrum har idéerna till Vällingbyprojektet kartlagts. Projektet har inletts i samarbete med Centrumutveckling som fått uppdraget att ta reda på vad som behöver göras. Målet är att Vällingby ska bli ett modernt stadskärnecentrum med gator och torg som centrala mötesplatser. Centrumet ska inte glasas in men målet är att det ska vara lika lätt att handla som i ett inbyggt centrum. Det ska finnas flera bra anslutningar till parkeringar och kommunikationer. Mötesplatser som Folkets Hus, vårdmottagningar, polis, bank och arbetsförmedling är viktiga inslag. Enligt Centrumutveckling är det på dagens internationella köpcentrummarknad vanligt att tänka i olika områden, så kallade destinationer, för olika slags shopping. Ofta har olika gångstråk sitt 18

eget tema med musik, färger och design som matchar det som säljs där. De sex destinationer som planeras för Vällingby är Mode, Livsmedel, Nöje och Kultur, Varuhus, Vällingby Selection samt Volym- och lågprishandel. Hela satsningen beräknas kosta 2,3 miljarder och det nya centrumet väntas stå klart hösten 2007. NCM Profilator skriver på sin hemsida att många köpcentrum är nedgångna och i behov av renovering. Andra är omoderna och de behöver förnyas för att inte förlora i konkurrensen om köparna. En ny butiksmix, profil och affärsidé eller en modernare och bättre fungerande infrastruktur kan stå på agendan för att kunderna ska trivas och komma tillbaka. Enligt Bengt Johansson på Rodamco är den viktigaste faktorn för att skapa ett bra köpcentrum en väl fungerande logistik med bra parkeringsmöjligheter. I övrigt anser han att det är mycket viktigt att det finns bra livsmedelsaffärer och ett Systembolag. H&M och Stadium är två starka ankare och butiksmixen bör domineras av damkläder. Claes Ericson, centrumchef på Jones Lang Lasalle, anar följande trender inom köpcentrumbranschen: Köpcentrum blir mer och mer en mötesplats. Fokus på varusälj trappas av och istället görs satsningar på att skapa trevliga träffpunkter. Handel ska vara en upplevelse, folk ska mötas, trivas, äta och fika. I framtiden kommer vi att se mer av nöje, restauranger och kaféer i köpcentrumen. Läget, innehållet och butikspersonalens bemötande är viktiga parametrar och dessutom måste förpackningen se trevlig ut. Tyresös centrumchef Fiona Sherringham anser att de viktigaste faktorerna för ett framgångsrikt köpcentrum är butiksmix, trivsamhet och tillgänglighet som till exempel parkeringar och öppettider. Enligt Inger Stålkrantz på NCM Profilator är tillgänglighet och service de viktigaste faktorerna om ett centrum ska nå framgång. Det ska vara lätt att ta sig till centrumet och smidigt att parkera. Personalen i butikerna ska vara kunniga och villiga att ge god service. Det som poängteras av dessa människor stämmer i stort sett överens med vad som framkommit i litteraturen, bland annat vikten av butiksmix och tillgänglighet. Även trenden mot fler utomhuscentrum och att inkludera mer nöje inom handeln känns igen från både internationell och nationell litteratur. 19

3. Lidingö och Lidingö Centrum 3.1 Lidingö kommun Lidingö kommun utgörs av en ö belägen i norra Stockholm och är ett av Sveriges mest eftertraktade bostadsområden. Befolkningen ökar för varje år. År 2002 var antalet invånare 41 192 och av dessa bor 77 % i tätorten Lidingö. Kommunen är 31 km 2 stor och utgörs till hälften av grönområden. Ön är en av de större öarna i Stockholms inre skärgård. Lidingö är efter Danderyd den kommun i Sverige som har högst medelinkomst och störst andel hushåll, 22 %, som betalar förmögenhetsskatt 12. Förvärvsinkomsten år 2002 bland män mellan 20 och 65 år var 510 000 kronor och bland kvinnor i samma ålder var den 280 000 kronor. Många på Lidingö har mycket pengar men det är också dyrt att bo i kommunen. Enligt en artikel i Dagens Nyheter 13 behöver en tvåbarnsfamilj på Lidingö ha en sammanlagd månadsinkomst på 47 600 kronor för att ha råd med en genomsnittsvilla. En familj i Skellefteå kan klara samma villa med 28 400 kronor i månaden. Även om Lidingöborna tjänar mycket betyder det alltså inte att de har mycket pengar att spendera. Den disponibla inkomsten är inte så mycket högre än för övriga landet och det är den som påverkar handeln. 79 % av alla Lidingöbor i åldern mellan 16 och 64 år förvärvsarbetar. 13 000 personer pendlar ut och 4 650 pendlar in. Det finns totalt 10 965 arbetsplatser på Lidingö. En stor del av kommunens arbetstillfällen finns inom service- och tjänstesektorerna. Lidingöborna är välutbildade. 37 % av befolkningen på Lidingö har eftergymnasial utbildning längre än tre år. För riket i helhet är den siffran 18 % och Lidingö ligger således långt över snittet. De senaste tio åren har Lidingös befolkning ökat med 2 500 personer. Ökningen väntas fortsätta fram till 2006 och övergår därefter till en minskning som varar till 2012. Diagram 1- Befolkningsprognosen för Lidingö kommun. Befolkningsprognos Antal 41 800 41 600 41 400 41 200 41 000 40 800 40 600 2003 2006 2009 2012 År Källa: Lidingö Stad 12 scb 13 Friberg, 2003 20

Moderata samlingspartiet är det styrande partiet i kommunen och har varit klart dominerande sedan många år tillbaka 14. Lidingö Stads verksamheter omsatte omkring 1,6 miljarder kronor år 2002. De största utgifterna går till skola, förskola och äldreomsorg. Enligt en artikel i Lidingö Tidning 15 kommer Lidingö få det tufft framöver. Stadens ekonomi ser inte bra ut. Förra året gjorde Lidingö en förlust med 94 miljoner kronor. Kraftiga skatteökningar är att vänta när skatteutjämningssystemet är fullt genomfört om tre år. Viktiga investeringar, som Södra leden och upprustning av gamla Lidingöbron, skjuts på framtiden. Det mest kända turistmålet på ön är Millesgården där Carl Milles skulpturer och andra konstnärers verk finns att beskåda. Mer information om Lidingö Stad finns på hemsidan www.lidingo.se. 3.2 Lidingö Centrum Lidingö Centrum uppfördes av JM och invigdes hösten 1995. Det är ett utomhuscentrum med 33 butiker och en total butiksyta på cirka 8 000 kvm. Det finns två kundparkeringar med totalt cirka 300 parkeringsplatser. Försäljningsutvecklingen har varit god sedan starten, men började stanna av år 2001. Det är ett omtyckt kommuncentrum som år 1997 utsågs till Årets köpcentrum av Svensk Handel. AP- fastigheter förvärvade Lidingö Centrum av JM i februari 2001. Centrum består av de tre fastigheterna Oden 20-22 som har en total tomtareal på drygt 11 000 kvm. Adressen är bland annat Friggavägen och Odenvägen. Samtliga tre fastigheter är upplåtna med äganderätt och har typkod 321, det vill säga hyreshusenhet med bostäder och lokaler. Byggnaderna består av tre till fem våningar och bostäderna ligger ovanpå butikerna. Byggnadskonstruktionen är av modern standard och utgörs av betongstomme, rött fasadtegel, betongtakplattor och treglasfönster. Bild 1 visar Lidingö Centrum med biblioteket till höger och ett av shoppingstråken till vänster. Bild 1- Vy över Lidingö Centrum. 14 Lidingö Stad, 2003 15 www.lt.se 21

Lidingö Centrum är centralt beläget i kommunen och fungerar som en knutpunkt på ön. Intill centrumet ligger Lidingö Stadshus, Polishuset och Lidingö museum. Det utgör det enda köpcentrumet på Lidingö och har bra bussförbindelser med övriga delar av kommunen samt tunnelbanestationen Ropsten på andra sidan Lidingöbron. Centrumet omgärdas av villastadsdelarna Torsvik och Hersby. Från Stockholm city tar det cirka femton minuter med bil till Lidingö Centrum. De främsta konkurrenterna är Fältöversten, Täby Centrum och Stockholm City som alla är betydligt större än Lidingö Centrum. Lidingö Centrum går idag mycket bra. Centrumet är populärt bland Lidingöborna och försäljningen per kvadratmeter är hög, 56 000 kr år 2002. Bara Gallerian och cityvaruhusen slår den omsättningen. Ökningstakten planar nu ut på grund av parkeringsdämpning och för små butiksytor. Det står klart att en utbyggnad av centrumet är behövlig och planeringen är i full gång hos ägaren AP Fastigheter. I december 2001 förvärvade AP Fastigheter Pomona 1, en fastighet belägen intill Lidingö Centrum. Pomona 1 består av 5 800 kvm lokalyta och har Polisen som största hyresgäst. Förvärvet ökade förutsättningarna för en expansion av Lidingö Centrum och fastigheten är tänkt att bli en del av köpcentrumet. I bilden nedan är Polishuset den byggnad som ligger längst till höger. Bild 2- Lidingö Centrums utformning. Bild 3- Centrumets läge på ön 3.3 Åsikter om Lidingö Centrum I juni 1999 gjorde Kundskaparna en marknadsanalys av Lidingö Centrum, en attitydmätning bland bosatta i Lidingö kommun som ansvarade för hushållets inköp. Inställningen till Lidingö Centrum var övergripande positiv. Anledningar till missnöje var dock parkeringsbrist, att det inte är inbyggt, höga priser och litet utbud. De mest positiva faktorerna ansågs vara närhet, trivsamhet, småskaligheten och att det inte är inbyggt. Det folk saknade var bland annat kläder för ungdomar, McDonalds och ICA. Det råder alltså delade meningar 22