ÅRSREDOVISNING 2015
Förvaltningsberättelse Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år. Allmänt om verksamheten Fastighets AB Brostaden är ett helägt dotterbolag till Castellum AB vars aktie är registrerad på NASDAQ Stockholm AB Large Cap. Brostadens bestånd av kontorsfastigheter är koncentrerat till Stockholms stad och närförorter med goda kommunikationsmöjligheter. Lager- och industrifastigheterna är belägna utefter Storstockholms genomfartsvägar. Brostaden är en stark aktör på respektive lokal delmarknad, där bolaget kan erbjuda kunderna bästa möjliga lokaler och service. Verksamheten är organiserad med hänsyn till lokalhyresmarknaden i Stockholm. Ambitionen är att alltid ha nära och bra kontakt med kunderna. Att vara insatt i kundernas verksamhet, vardag och framtid, är en förutsättning för att kunna vara en värdefull affärspartner. Därför prioriteras en fortlöpande dialog med kunderna. Brostadens huvudkontor är beläget i en egen fastighet i Johanneshov. Fastighetsbestånd Brostaden ägde och förvaltade vid årsskiftet 106 fastigheter varav två markområden med betydande outnyttjade byggrätter. Total uthyrningsbar yta var 594 tkvm, varav 284 tkvm utgjorde butiks- och kontorslokaler och 286 tkvm industri- och lagerlokaler. Fastighetsbeståndet värderas årligen internt och uppgick per den 31 december 2015 till 8 608 Mkr. Fastighetsbeståndet utgörs av större kontorsenheter i Mariehäll, Sundbyberg, Solna, Sollentuna, Johanneshov samt Skärholmen/Kungens Kurva. Flertalet av lager- och industrifastigheterna är belägna i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg. Totalt har 193 Mkr investerats i ny-, till- och ombyggnation. Årets försäljningar uppgick till 974 Mkr samt årets förvärv till 884 Mkr. En komplett sammanställning över koncernens fastigheter vid årsskiftet finns i fastighetsförteckningen på sidorna 33 35. Intäkter och resultat Koncernens hyresintäkter för 2015 uppgick till 703 Mkr (637) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 90,5% (85,4). Driftöverskottet uppgick till 480 Mkr (430) motsvarande en direktavkastning om 5,3% (6,2). Orealiserade värdeförändringar var 700 Mkr (288). Det finansiella nettot belöpte sig till -129 Mkr (-124). Förvaltningsresultatet uppgick till 343 Mkr (299). Likviditet och kassaflöde Brostadens likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 5,7 Mkr (2,0). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. Därutöver hade Brostaden en fordran i Castellum ABs koncernkonto om 237 Mkr (167). Kassaflödet från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 286 Mkr (296). Finansiering Brostadens räntebärande lån uppgick vid årets slut till 3 656 Mkr (3 720), innebärande en belåningsgrad om 42%. Finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2015 var räntan 2,9% (3,4) och medelräntebindningstiden i underliggande låneportfölj uppgick till 2,5 (2,8) år. Lånen löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning. Till säkerhet för lånen har Brostadenkoncernen ställt pant i fastigheter. Brostaden har ett eget kapital om 4 061 Mkr (3 196). Kontraktsstrukturen Kontraktsförfallostrukturen är väl fördelad i tiden. Dessutom är kundstrukturen väl spridd vilket medför en god riskspridning i beståndet. Det för närvarande största enskilda hyreskontraktet svarar för 2% av det totala kontraktsvärdet. Uthyrning och omförhandling Under året har hyresavtal motsvarande 70,1 Mkr nytecknats och avtal för 43,4 Mkr sagts upp för avflyttning, vilket innebär ett netto på Fastighets AB Brostaden 3
26,5 Mkr (jämfört med 19,3 Mkr föregående år). Organisationen Brostadens fastighetsförvaltning och uthyrning sker i egen regi och är indelad i tre geografiska marknadsområden. Fastighetsutveckling, transaktion, kommunikation, verksamhetsutveckling och ekonomi är egna enheter. Ute hos bolagets kunder finns elva fastighetsansvariga som har den dagliga kontakten med våra kunder. Antalet anställda i bolaget var vid årsskiftet 47 personer. Av dessa var elva fastighetsansvariga, åtta arbetade med kundvård och förvaltning, sex med marknad och uthyrning och 22 med ledning, ekonomi, fastighetsutveckling, transaktion och verksamhetsutveckling. Medelantalet anställda samt löner och ersättningar framgår av not 10. Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Antal Bestånd 2015-01-01 7 804 106 + Ny-, till-, och ombyggnation 193 8 + Förvärv 884 5 Försäljningar -974-13 + Värdeförändring 700 0 Bestånd 2015-12-31 8 607 106 En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. 4 Fastighets AB Brostaden
Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen Bolaget föreslås lämna utdelning om 111 000 000 kr. Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar bolagets soliditet till 16,24%. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets resultat Summa 764 376 618 kronor -91 596 608 kronor 672 780 010 kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare Överföres i ny räkning Summa 111 000 000 kronor 561 780 010 kronor 672 780 010 kronor Fastighets AB Brostaden 5
Storstockholm Kontor/butik Antal fastigheter 2015-12-31 januari-december 2015 Yta tkvm Verkligt värde Mkr Verkligt värde kr/kvm Hyresvärde tkr Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter tkr Fastighetskostnadekostnader Fastighets- tkr kr/kvm Driftsöverskott tkr Norr 6 23 286 12 445 30 1 325 83,7% 25 6 287 19 Väst 15 136 2 262 16 632 195 1438 89,4% 175 45 329 130 Syd 22 125 2 285 18 283 187 1494 90,9% 170 33 262 137 Summa kontor/butik 43 284 4 834 17 020 412 1453 89,7% 370 84 296 286 Lager/industri Norr 22 121 1 387 11 463 123 1 017 93,8% 115 24 199 91 Väst 8 27 237 8 794 25 935 88,2% 22 6 228 16 Syd 21 139 1 562 11 239 147 1 058 90,4% 133 30 213 103 Summa lager/industri 51 287 3 187 11 104 295 1 029 91,7% 270 60 208 210 Summa 94 571 8 020 14 046 707 1 240 90,5% 640 144 252 496 Uthyrning och fastighetsadministration 47 82-47 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 191 334 449 Projekt 2 23 350 29 10 6 4 Obebyggd mark 10 237 Totalt 106 594 8 607 736 650 197 453 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Fastighets AB Brostaden ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 453 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 480 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 47 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året färdigställda fastigheter räknats upp med 3 Mkr, och under året förvärvade fastigheter räknats upp med 17 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. 6 Fastighets AB Brostaden
Resultaträkning för koncernen Belopp i tkr 2015 2014 Hyresintäkter Not 2 702 517 637 030 Driftskostnader -100 045-90 070 Underhåll -21 978-22 279 Tomträttsavgäld Not 3-15 798-15 782 Fastighetsskatt -37 678-34 572 Uthyrning och fastighetsadministration Not 10-46 806-44 487 Driftsöverskott 480 212 429 840 Centrala administrationskostnader Not 5, 10-7 706-6 699 Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Not 6 11 248 6 470 Finansiella kostnader Not 7-140 367-130 171 Förvaltningsresultat 343 387 299 440 Värdeförändringar Fastigheter Not 8 732 173 289 935 Resultat före skatt 1 075 560 589 375 Aktuell skatt Not 9-3 685-894 Uppskjuten skatt Not 9-160 206-126 263 Årets resultat 911 669 462 218 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Fastighets AB Brostaden 7
Balansräkning koncernen Belopp i tkr 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 11 8 607 860 7 804 351 Inventarier Not 12 3 338 4 451 Öviga långfristig tillgångar 1 767 - Summa anläggningstillgångar 8 612 965 7 808 802 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar koncernbolag 237 075 167 146 Hyresfordringar 1 193 1 996 Övriga fordringar 29 935 5 347 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 687 24 501 Likvida medel 5 692 1 968 Summa omsättningstillgångar 279 582 200 958 SUMMA TILLGÅNGAR 8 892 547 8 009 760 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 14 Aktiekapital 10 000 10 000 Tillskjutet kapital 1 246 520 1 246 520 Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat 2 804 933 1 939 284 Summa eget kapital 4 061 453 3 195 804 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not 15 921 403 774 092 Långfristiga räntebärande skulder Not 16 3 656 379 3 720 401 Summa långfristiga skulder 4 557 782 4 494 493 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 11 139 18 249 Skatteskulder 3 627 1 559 Kortfristiga skulder koncernföretag 59 000 148 000 Övriga skulder 76 250 59 438 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 17 103 296 92 217 Summa kortfristiga skulder 253 312 319 463 Summa skulder 4 831 094 4 813 956 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 892 547 8 009 760 Ställda säkerheter Not 19 3 311 647 3 876 197 Ansvarsförbindelser Not 20 Inga Inga 8 Fastighets AB Brostaden
Förändring av eget kapital koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare Utestående Övrigt Balanserade antal tillskjutet vinstmedel inkl Summa Koncernen, tkr aktier Aktiekapital kapital årets resultat Eget Kapital Eget kapital 2014-01-01 100 000 10 000 1 194 520 1 687 566 2 892 086 Aktieägartilskott - - 52 000-52 000 Aktieutdelning -54 500-54 500 Lämnat koncernbidrag, efter skatt - - - -156 000-156 000 Årets resultat 462 218 462 218 Eget kapital 2014-12-31 100 000 10 000 1 246 520 1 939 284 3 195 804 Aktieutdelning - - - Lämnat koncernbidrag, efter skatt -46 020-46 020 Årets resultat 911 669 911 669 Eget kapital 2015-12-31 100 000 10 000 1 246 520 2 804 933 4 061 453 Kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr 2015 2014 Verksamheten Driftöverskott 480 212 429 840 Centrala administrationskostnader -7 706-6 699 Återläggningar av avskrivningar 2 337 2 786 Erhållen ränta 11 248 6 470 Betald ränta -140 367-131 887 Betald inkomstskatt -1 556-894 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 344 168 299 616 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -78 624-5 451 Förändring av kortfristiga skulder 20 781 1 988 Kassaflöde från den löpande verksamheten 286 325 296 153 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till-, och ombyggnation -192 625-184 958 Förvärv av fastigheter -884 307-174 463 Försäljning av fastigheter 1 005 964 107 981 Investeringar i övrigt netto 389-783 Kassaflöde från investeringsverksamheten - 70 579-252 223 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder -64 022 88 095 Lämnade koncernbidrag -200 000-77 500 Erhållna aktieägartillskott 52 000 - Utbetald utdelning - -54 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -212 022-43 905 Årets kassaflöde 3 724 25 Likvida medel ingående balans 1 968 1 943 Likvida medel utgående balans 5 692 1 968 Fastighets AB Brostaden 9
Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr 2015 2014 Hyresintäkter Not 2 310 589 276 703 Driftskostnader -42 060-40 477 Underhåll -10 176-10 106 Tomträttsavgäld Not 3-9 268-9 567 Fastighetsskatt -15 516-16 474 Uthyrning och fastighetsadministration Not 10-62 045-56 111 Driftsöverskott före avskrivningar 171 524 143 968 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Not 4-71 359-25 116 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 100 165 118 852 Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter netto 335 394 - Bokfört värde -470 974 - Resultat fastighetsförsäljning -135 580 - Centrala administrationskostnader Not 5, 10-8 461-7 652 Rörelseresultat -43 876 111 200 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 6 33 503 111 590 Finansiella kostnader Not 7-75 022-70 280 Resultat efter finansnetto -85 395 152 510 Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan -1 391-1 021 Resultat före skatt -86 786 151 489 Uppskjuten skatt Not 9-4 810-33 419 Årets resultat -91 596 118 070 10 Fastighets AB Brostaden
Balansräkning moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2015 Belopp i tkr 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 11 1 523 050 2 007 949 Inventarier Not 12 3 338 4 424 Summa materiella anläggningstillgångar 1 526 388 2 012 373 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not 13 207 198 207 198 Summa finansiella anläggningstillgångar 207 198 207 198 Summa anläggningstillgångar 1 733 586 2 219 571 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 56 42 Fordringar hos koncernföretag 1 802 208 1 310 863 Skattefordringar 475 0 Övriga kortfristiga fordringar 6 157 6 484 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 751 22 836 Likvida medel 1 408 1 568 Summa omsättningstillgångar 1 814 055 1 341 793 SUMMA TILLGÅNGAR 3 547 641 3 561 364 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 Reservfond 2 000 2 000 Summa bundet eget kapital 12 000 12 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 764 376 646 306 Årets resultat -91 596 118 070 Summa fritt eget kapital 672 780 764 376 Summa eget kapital 684 780 776 376 Obeskattade reserver Avskrivningar utöver plan 2 736 3 485 Summa obeskattade reserver 2 736 3 485 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Not 15 135 594 130 783 Summa avsättningar 135 594 130 783 Skulder Långfristiga skulder Not 16 Långfristiga räntebärande skulder 1 828 000 1 788 397 Summa långfristiga skulder 1 828 000 1 788 397 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 4 043 10 093 Skatteskulder 0 593 Kortfristiga skulder koncernföretag 813 033 778 317 Övriga kortfristiga skulder 38 093 30 148 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 17 41 362 43 172 Summa kortfristiga skulder 896 531 862 323 Summa skulder 2 724 531 2 650 720 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 547 641 3 561 364 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Not 19 1 423 127 1 848 977 Ansvarsförbindelser Not 20 20 951 Inga Fastighets AB Brostaden 11
Förändring av eget kapital moderbolaget Balanserat Summa Moderbolaget, tkr Aktiekapital Reservfond resultat eget kapital Eget kapital 2014-01-01 10 000 2 000 757 226 769 226 Aktieutdelning -54 500-54 500 Aktieägartillskott 52 000 52 000 Koncernbidrag efter skatt -108 420-108 420 Årets resultat 118 070 118 070 Eget kapital 2014-12-31 10 000 2 000 764 376 776 376 Årets resultat -91 596-91 596 Eget kapital 2015-12-31 10 000 2 000 672 780 684 780 Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp i tkr 2015 2014 Verksamheten Driftöverskott 171 524 143 968 Centrala administrationskostnader -8 461-7 652 Erhållen ränta 33 503 111 590 Betald ränta -75 022-70 280 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 121 544 177 626 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -471 947 105 386 Förändring av kortfristiga skulder 33 733 215 274 Kassaflöde från den löpande verksamheten -316 670 498 286 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till-, och ombyggnation -58 238-63 493 Försäljning av fastigheter 335 396 - Investeringar i övrigt netto -1 251-756 Kassaflöde från investeringsverksamheten 275 907-64 249 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 39 603-336 511 Lämnade koncernbidrag -51 000-43 000 Erhållna aktieägartillskott 52 000 - Utbetald utdelning - -54 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 40 603-434 011 Årets kassaflöde -161 26 Likvida medel ingående balans 1 568 1 542 Likvida medel utgående balans 1 408 1 568 12 Fastighets AB Brostaden
Nothänvisningar och redovisningsprinciper Belopp i tkr om inget annat anges. Not 1 Ägarförhållanden Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i Göteborg, upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Från och med 2013 redovisar koncernen enligt det av EU antagna IFRS-regelverket och tolkningen av dessa, IFRIC. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation, RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger: Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har resultaträkningen utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Fastighets AB Brostaden 13
Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmandeinflytande, vilket erhålls då Brostaden uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i Brostadenkoncernen är helägda. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 13 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast avseende Brostadens innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev beaktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22% och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. 14 Fastighets AB Brostaden
Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som upp-skjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: - skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga - skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt - befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 2. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, Fastighets AB Brostaden 15
med justering för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20% årligen. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Likvida medel Likvida medel utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp var med de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas mellan systerföretag inom koncernen. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagan- 16 Fastighets AB Brostaden
de till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Avskrivningar Avsrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov, stäms vid varje årsskifte, eller kvartalsvis om indikation på större värdeför- Fastighets AB Brostaden 17
ändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland. annat läge, ändamål, skick och standard. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag avser finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, IAS 39 p. 2. Nya redovisningsregler Beslutade förändringar i redovisningsstandarderna bedöms inte få någon ytterligare effekt på bolagets redovisning. Not 2 Hyresintäkter Koncernen Moderbolag 2015 2014 2015 2014 Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 611 884 625 890 207 541 240 915 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 5 1 300 299 1 343 350 363 569 473 396 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 438 717 411 290 110 761 120 904 Summa avtalade hyresintäkter 2 350 900 2 380 530 681 871 835 215 Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg som vidaredebiteras hyresgästerna såsom värme och fastighetsskatt. Hyrorna räknas vanligen upp med index alternativ minimiuträkning med fast procentsats. Avtalen löper vanligen på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Koncernen har stor riskspridning i kontraktsportföljen och den enskilt största hyresgästen står för cirka 2% av koncernens totala hyresintäkter. Not 3 Tomträttsavgäld Koncernen Moderbolag 2015 2014 2015 2014 Avtalade framtida tomträttsavgäld Avtalade tomträttsavgälder år 1 6 872 12 247 3 973 8 262 Avtalade tomträttsavgälder mellan 2-5 år 27 487 48 873 15 892 33 050 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 226 780 496 553 139 697 353 847 Summa avtalade tomträttsavgälder 261 139 557 673 159 562 395 159 18 Fastighets AB Brostaden
Not 4 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Moderbolag 2015 2014 Byggnader 17 865 21 108 Byggnadsinventarier 1 127 1 108 Markinventarier 148 48 Markanläggningar 84 66 Nedskrvivning av fastigheter 49 798 - Inventarier 2 337 2 786 Summa avskrivn, nedskrivn och utrangeringar 71 359 25 116 Not 5 Central administration Centrala administrationskostnader består av kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. för koncernen och moderbolaget 2015 2014 Ersättning till revisorer - Deloitte Revisionsuppdrag 334 244 Total ersättning till huvudrevisor 334 244 Not 6 Finansiella intäkter Koncernen Moderbolag 2015 2014 2015 2014 Ränteintäkter 1 132 380 205 158 Ränteintäkter koncernföretag 10 116 6 090 33 298 23 432 Erhållna koncernbidrag - - - 88 000 Summa finansiella intäkter 11 248 6 470 33 503 111 590 Not 7 Finansiella kostnader Koncernen Moderbolag 2015 2014 2015 2014 Räntekostnader 3 688 6 777 1 577 2 897 Räntekostnader koncernföretag 136 661 123 254 73 398 67 337 Övriga finansiella kostnader 18 140 47 46 Summa finansiella kostnader 140 367 130 171 75 022 70 280 Fastighets AB Brostaden 19
Not 8 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick till totalt 732 173 tkr. Detta hänför sig till projektvinster om 44 768 tkr, omvärdering av byggrätter om 195 003 tkr, försäljning av fastigheter om 31 817 tkr samt individuella justeringar avseende kassaflöde och avkastningskrav på fastighetsnivå om 428 768 tkr. Not 9 Inkomstskatt Inkomstskatt för svenska aktiebolag är 22%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i det fall det finns redovisad intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Koncernen Moderbolag 2015 2014 2015 2014 Avstämning mellan inkomstskatt baserad på gällande skattesats och redovisad inkomstskatt Redovisat resultat före skatt 1 075 560 589 375-86 786 151 489 Skatt enligt gällande skattesats, 22% -236 623-129 663 19 093-33 328 Skatteeffekt avseende ej avdragsgill fastighetsförsälj, - - -25 109 - Skatteeffekt avseende skattefri bolagsförsäljning 57 226 13 395 - - Skatteeffekt avseende övr skattemässiga justeringar 15 506-10 889 1 206-91 Redovisad inkomstskatt 163 891-127 157 4 810-33 419 20 Fastighets AB Brostaden
Not 10 Personal och styrelse 2015 2014 Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) kvinnor 22 24 män 29 29 Totalt 51 53 Löner och ersättningar VD 2 572 2 820 varav tantiem och bonus 895 1 100 Övriga anställda 29 552 24 751 Summa löner och ersättningar 32 124 27 571 Sociala kostnader VD 922 1 436 varav tantiem och bonus 281 352 Övriga anställda 10 622 12 904 varav pensionskostnader 900 3 421 Summa sociala kostnader 11 544 14 340 Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Antalet styrelseledamoter under året uppgick till 2, varav 1 kvinna. Företagsledning Till verkställande direktören har under året utgått fast och rörlig ersättning med 2 308 568 (3 037 324) kr samt förmåner med 11 640 (13 020) kr. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pensionsplan, utan några andra förpliktelser från för bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 30% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålls från annan anställning. Antalet ledande befattningshavare i bolaget uppgår till 8 (8) varav 3 (3) kvinnor och 5 (5) män. Fastighets AB Brostaden 21
Not 11 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2015 2014 Specifikation årets förändring Ingående balans 7 804 351 7 261 260 Ny-, till- och ombyggnationer 192 993 186 674 varav aktiverad ränta 368 1 716 Förvärv 884 307 174 463 Försäljningar -974 147-105 920 Värdeförändring 700 356 287 874 Utgående balans 8 607 860 7 804 351 Taxeringsvärden Mark 1 201 206 1 177 348 Byggnad 2 802 487 3 077 671 4 003 693 4 255 019 Fastighetsvärdering Koncernen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per bokslutsdagen internt värderat samtliga fastigheter, motsvarande nivå 3 i IFRS värderingshierarkin. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har delar av beståndet värderat externt. Skillnaden mellan de interna och externa värderingarna har historiskt varit små. Antagande om kassaflöde Vid bedömningen av fastigheternas framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Antagande om avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av bedömd realränta och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapital- 22 Fastighets AB Brostaden
struktur och används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer bolaget genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. Genomsnittlig värderingsyield för bolagets fastighetsbestånd, exkl. projekt och byggrätter, kan beräknas till 6,6% (7,8%). Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 2 100 kr/kvm. Osäkerhetsintervall, samband mellan indata och känslighetsanalys Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Nedanstående känslighetsanalys visar hur 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Notera dock att en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden kan vara sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Känslighetsanalys +/-1% (enhet) Påverkan värde, Tkr Hyresvärde kr/kvm +/- 112 000 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 112 000 Fastighetskostnader kr/kvm -/+ 24 000 Avkastningskrav = diskonteringsränta +1% - 994 000 Avkastningskrav = diskonteringsränta -1% + 1 277 000 Moderbolag Specifikation bokfört förändring 2015-12-31 2014-12-31 Ingående anskaffningsvärden 2 451 336 2 387 842 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer 58 238 63 494 Försäljning -707 387 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 802 187 2 451 336 Ingående avskrivningar -348 490-326 160 Försäljningar 102 164 - Årets avskrivningar -19 087-22 330 Utgående ackumulerade avskrivningar -265 413-348 490 Ingående nedskrivningar -94 897-94 897 Försäljningar 131 108 - Årets nedskrivningar -49 935 - Utgående nedskrivningar -13 724-94 897 Utgående redovisat värde 1 523 050 2 007 949 Fastighets AB Brostaden 23
Moderbolag Specifikation bokfört värde 2015-12-31 2014-12-31 Byggnad 1 285 842 1 776 113 Byggnadsinventarier 9 481 7 240 Markanläggning 2 045 1 619 Markinventarier 1 495 914 Mark 162 291 166 299 Pågående investeringar 61 896 55 764 1 523 050 2 007 949 Uppgift om verkligt värde 2 622 440 2 974 771 Not 12 Inventarier Koncernen Moderbolag 2015 2014 2015 2014 Ingående anskaffningsvärden 16 280 15 462 16 218 15 462 Inköp 1 251 818 1 251 756 Försäljningar och utrangeringar -61 - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 470 16 280 17 470 16 218 Ingående avskrivningar -11 829-9 008-11 794-9 008 Försäljningar och utrangeringar 34 - - - Årets avskrivningar -2 337-2 821-2 337-2 786 Utgående ackumulerade avskrivningar -14 132-11 829-14 132-11 794 Utgående redovisat värde 3 338 4 451 3 338 4 424 Not 13 Andelar koncernföretag Moderbolag 2015 2014 Ingående anskaffningsvärden 207 198 207 198 Ändrad redovisningsprincip koncernbidrag - - Utgående anskaffningsvärde 207 198 207 198 Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. 24 Fastighets AB Brostaden