Förvaltningsberättelse

Transkript

1 Årsredovisning 2014

2 Förvaltningsberättelse Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år. Allmänt om verksamheten Fastighets AB Brostaden är ett helägt dotterbolag till Castellum AB vars aktie är registrerad på NASDAQ Stockholm AB Large Cap. Brostadens bestånd av kontorsfastigheter är koncentrerat till Stockholms närförorter med goda kommunikationsmöjligheter. Lager- och industrifastigheterna är belägna utefter Storstockholms genomfartsvägar. Brostaden är en stark aktör på respektive lokal delmarknad, där bolaget kan erbjuda kunderna bästa möjliga lokaler och service. Verksamheten är organiserad med hänsyn till lokalhyresmarknaden i Stockholm. Ambitionen är att alltid ha nära och bra kontakt med kunderna. Att vara insatt i kundernas verksamhet, vardag och framtid, är en förutsättning för att kunna vara en värdefull affärspartner. Därför prioriteras en fortlöpande dialog med kunderna. Brostadens huvudkontor är beläget i en egen fastighet i Johanneshov. Fastighetsbestånd Brostaden ägde och förvaltade vid årsskiftet 106 fastigheter varav två markområden med betydande outnyttjade byggrätter. Total uthyrningsbar yta var 649 tkvm, varav 308 tkvm utgjorde butiks- och kontorslokaler och 321 tkvm industri- och lagerlokaler. Fastighetsbeståndet värderas årligen internt och uppgick per den 31 december 2014 till Mkr. Fastighetsbeståndet utgörs av större kontorsenheter i Mariehäll, Sundbyberg, Solna, Kista, Sollentuna, Johanneshov samt Skärholmen/Kungens Kurva. Flertalet av lager- och industrifastigheterna är belägna i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg. Totalt har 187 Mkr investerats i ny-, till- och ombyggnation. Årets försäljningar uppgick till 108 Mkr samt årets förvärv till 174 Mkr. En komplett sammanställning över koncernens fastigheter vid årsskiftet finns i fastighetsförteckninen på sidorna Efter årsskriftet har Fastighets AB Brostaden genom dotterbolaget Brostaden Invest AB även förvärvat fastigheterna Marievik 27 och Marievik 30. Intäkter och resultat Koncernens hyresintäkter för 2014 uppgick till 637 Mkr (623) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 85,4% (83,1). Driftöverskottet uppgick till 430 Mkr (410) motsvarande en direktavkastning om 6,2% (6,5). Orealiserade värdeförändringar var 288 Mkr (-31). Det finansiella nettot belöpte sig till -124 Mkr (-139). Förvaltningsresultatet uppgick till 299 Mkr (263). Likviditet och kassaflöde Brostadens likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 2,0 Mkr (1,9). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. Därutöver hade Brostaden en fordran i Castellum ABs koncernkonto om 167 Mkr (124). Kassaflödet från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 300 Mkr (263). Finansiering Brostadens räntebärande lån uppgick vid årets slut till Mkr (3 710), innebärande en belåningsgrad om 50%. Finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2014 var räntan 3,4% och medelräntebindningstiden i underliggande låneportfölj uppgick till 2,8 år. Lånen löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning. Till säkerhet för lånen har Brostadenkoncernen ställt pant i fastigheter. Brostaden har ett eget kapital om Mkr (2 892). Kontraktsstrukturen Kontraktsförfallostrukturen är väl fördelad i tiden. Dessutom är kundstrukturen väl spridd vilket medför en god riskspridning i beståndet. Det för närvarande största enskilda hyreskontraktet svarar för 2% av det totala kontraktsvärdet. 2 brostaden

3 Uthyrning och omförhandling Under året har hyresavtal motsvarande 71,5 Mkr nytecknats och avtal för 52,2 Mkr sagt upp för avflyttning, vilket innebär ett netto på 19,3 Mkr (jämfört med 34,5 Mkr föregående år). Organisationen Brostadens fastighetsförvaltning och uthyrning sker i egen regi och är indelad i tre geografiska marknadsområden. Fastighetsutveckling, transaktion, kommunikation, verksamhetsutveckling och ekonomi är egna enheter. Ute hos bolagets kunder finns tolv fastighetsansvariga som har den dagliga kontakten med våra kunder. Antalet anställda i bolaget var vid årsskiftet 56 personer. Av dessa var 12 fastighetsansvariga, 10 arbetade med kundvård och förvaltning, 9 med marknad och uthyrning och 25 med ledning, ekonomi, fastighetsutveckling, transaktion och verksamhetsutveckling. Medelantalet anställda samt löner och ersättningar framgår av not 10. Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Antal Bestånd Ny-, till-, och ombyggnation Förvärv Försäljningar Värdeförändring 288 Bestånd Mkr Mkr Kontraktsförfallostruktur Kontraktsvärde, Mkr Investeringar Antal kontrakt Antal Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt Förvärv Ny-, till-, och ombyggnationer brostaden 3

4 Storstockholm Antal fastigheter januari-december 2014 Verkligt Verkligt Hyresvärdvärdhyrningsintäkter Hyres- Ekon. ut- Hyres- värde värde tkr kr/kvm tkr kr/kvm grad tkr Yta tkvm Fastighetskostnader tkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott tkr Kontor/butik Norr ,3% Väst ,0% Syd ,3% Summa kontor/butik ,5% Lager/industri Norr ,6% Väst ,0% Syd ,0% Summa lager/industri ,6% Summa ,4% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Fastighets AB Brostaden ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 445 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 430 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året färdigställda fastigheter räknats upp med 16 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. 4 brostaden

5 Resultaträkning för koncernen Belopp i tkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastigheter Not Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. brostaden 5

6 Balansräkning koncernen Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar koncernbolag Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 14 Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Långfristiga räntebärande skulder Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Kortfristiga skulder koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Inga Inga 6 brostaden

7 Förändring av eget kapital koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare Utestående Övrigt Balanserade antal tillskjutet vinstmedel inkl Summa Koncernen, tkr aktier Aktiekapital kapital årets resultat Eget Kapital Eget kapital Aktieutdelning Lämnat koncernbidrag, efter skatt Årets resultat Eget kapital Aktieägartillskott Aktieutdelning Lämnat koncernbidrag, efter skatt Årets resultat Eget kapital Kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr Verksamheten Driftöverskott Centrala administrationskostnader Återläggningar av avskrivningar Erhållen ränta Betald ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till-, och ombyggnation Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i övrigt netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Lämnade koncernbidrag Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans brostaden 7

8 Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Not Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter netto Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Not 5, Rörelseresultat Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat efter finansnetto Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan Resultat före skatt Uppskjuten skatt Not Årets resultat brostaden

9 Balansräkning moderbolaget Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avskrivningar utöver plan Summa obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Not Summa avsättningar Skulder Not 16 Långfristiga räntebärande skulder Not Leverantörsskulder Skatteskulder Kortfristiga skulder koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Inga Inga brostaden 9

10 Förändring av eget kapital moderbolaget Balanserat Summa Moderbolaget, tkr Aktiekapital Reservfond resultat eget kapital Eget kapital Aktieutdelning Koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital Aktieutdelning Aktieägartillskott Koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp i tkr Verksamheten Driftöverskott Centrala administrationskostnader Erhållen ränta Betald ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till-, och ombyggnation Försäljning av fastigheter Investeringar i övrigt netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Lämnade koncernbidrag Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans brostaden

11 Nothänvisningar och Redovisningsprinciper Belopp i tkr om inget annat anges. Not 1 Ägarförhållanden Fastighets AB Brostaden är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr , med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Från och med 2013 redovisar koncernen enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. De områden där det framförallt görs uppskattningar och bedömningar är värdering av fastigheter. Värdering av fastigheter kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar vid fastighetsvärdering anges vanligen ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt om de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11 nedan. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har resultaträkningen utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. brostaden 11

12 I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev beaktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Kostnaden motsvarar de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22% och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som upp-skjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. 12 brostaden

13 Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: - skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga - skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt - befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 2. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20% årligen. brostaden 13

14 Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominelltvärde. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas mellan systerföretag inom koncernen. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. 14 brostaden

15 Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Avskrivningar Avsrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov, stäms vid varje årsskift, eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. brostaden 15

16 Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, IAS 39 p. 2. Nya redovisningsregler Beslutade förändringar i redovisningsstandarderna bedöms inte få någon ytterligare effekt på bolagets redovisning. 16 brostaden

17 Not 2 Hyresintäkter Koncernen Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år Avtalade hyresintäkter mellan år Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa avtalade hyresintäkter Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg som vidaredebiteras hyresgästerna såsom värme och fastighetsskatt. Hyrorna räknas vanligen upp med index alternativ minimiuräkning med fast procentsats. Avtalen löper vanligen på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Koncernen har stor riskspridning i kontraktsportföljen och den enskilt största hyresgästen står för cirka 2% av koncernens totala hyresintäkter. Not 3 Tomträttsavgäld Koncernen Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgäld Avtalade tomträttsavgälder år Avtalade tomträttsavgälder mellan 2-5 år Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år Summa avtalade tomträttsavgälder Not 4 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Moderbolag Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier 48 5 Markanläggningar Inventarier Summa avskrivn, nedskrivn och utrangeringar brostaden 17

18 Not 5 Central administration Centrala administrationskostnader består av kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. för koncernen och moderbolaget Ersättning till revisorer - Deloitte & KPMG Revisionsuppdrag Skatterådgivning Total ersättning till huvudrevisor Ersättning till övriga revisorer Övriga tjänster - 51 Total ersättning till övriga revisorer - 51 Total ersättning till revisorer Not 6 Finansiella intäkter Koncernen Moderbolag Ränteintäkter Ränteintäkter koncernföretag Erhållna koncernbidrag Summa finansiella intäkter Not 7 Finansiella kostnader Koncernen Moderbolag Räntekostnader Räntekostnader koncernföretag Övriga finansiella kostnader Summa finansiella kostnader brostaden

19 Not 8 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick till totalt tkr. Detta hänför sig till projektvinster om tkr, omvärdering av byggrätter om tkr, försäljning av fastigheter om tkr samt individuella justeringar avseende kassaflöde och avkastningskrav på fastighetsnivå om tkr. Not 9 Inkomstskatt Inkomstskatt för svenska aktiebolag är 22%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i det fall det finns redovisad intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Koncernen Moderbolag Avstämning mellan inkomstskatt baserad på gällande skattesats och redovisad inkomstskatt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 22% Skatteeffekt avseende skattefri bolagsförsäljning Skatteeffekt avseende övr skattemässiga justeringar Redovisad inkomstskatt brostaden 19

20 Not 10 Personal och styrelse för koncernen och moderbolaget Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) kvinnor män Totalt Löner och ersättningar VD varav tantiem och bonus Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader VD varav tantiem och bonus Övriga anställda varav pensionskostnader Summa sociala kostnader Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Antalet styrelseledamoter under året uppgick till 3, varav 1 kvinna. Företagsledning Till verkställande direktören har under året utgått fast och rörlig ersättning med ( ) kr samt förmåner med (10 200) kr. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pensionsplan, utan några andra förpliktelser från för bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 30% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålls från annan anställning. Antalet ledande befattningshavare i bolaget uppgår till 8 (8) varav 3 (3) kvinnor och 5 (5) män. 20 brostaden

21 Not 11 Förvaltningsfastigheter Koncernen Specifikation årets förändring Ingående balans Ny-, till- och ombyggnationer varav aktiverad ränta Förvärv Försäljningar Värdeförändring Utgående balans Taxeringsvärden Mark Byggnad Fastighetsvärdering Koncernen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per bokslutsdagen internt värderat samtliga fastigheter, motsvarande nivå 3 i IFRS värderingshierarkin. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har delar av beståndet värderat externt. Skillnaden mellan de interna och externa värderingarna har historiskt varit små. Antagande om kassaflöde Vid bedömningen av fastigheternas framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Antagande om avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av bedömd realränta och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden brostaden 21

22 vägs samman utifrån kapitalstruktur och används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer bolaget genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. Genomsnittlig värderingsyield för bolagets fastighetsbestånd, exkl. projekt och byggrätter, kan beräknas till 7,4% (7,8%). Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca kr/kvm. Osäkerhetsintervall, samband mellan indata och känslighetsanalys Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Nedanstående känslighetsanalys visar hur 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Notera dock att en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden kan vara sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Känslighetsanalys +/-1% (enhet) Påverkan värde, Tkr Hyresvärde kr/kvm +/ Ekonomisk uthyrningsgrad +/ Fastighetskostnader kr/kvm -/ Avkastningskrav = diskonteringsränta +1% Avkastningskrav = diskonteringsränta -1% Moderbolag Specifikation bokfört förändring Ingående anskaffningsvärden Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Försäljning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar - Utgående nedskrivningar Utgående redovisat värde brostaden

23 Moderbolag Specifikation bokfört värde Byggnad Byggnadsinventarier Markanläggning Markinventarier Mark Pågående investeringar Uppgift om verkligt värde Not 12 Inventarier Koncernen Moderbolag Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 13 Andelar koncernföretag Moderbolag Ingående anskaffningsvärden Ändrad redovisningsprincip koncernbidrag Utgående anskaffningsvärde Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. brostaden 23

24 Specifikation aktier och andelar i koncernföretag Bolag Org.nr Säte Kapitalandel Bokförtvärde Brostaden Gårdsfogden AB Stockholm 100% Smista Park AB Stockholm 100% Brostaden Invest AB Stockholm 100% Bergkällan HB Stockholm 100% BRO Domnarvet 18 AB Stockholm 100% BRO Domnarvet 36 AB Stockholm 100% BRO Dumpern Stockholm 100% BRO Ekstubben AB Stockholm 100% BRO Elektra 3 AB Stockholm 100% BRO Elektronen 1 AB Stockholm 100% BRO Elektronen 4 AB Stockholm 100% BRO Elementet 3 AB Stockholm 100% BRO Industrifastighets AB Stockholm 100% BRO Lindetorpsvägen AB Stockholm 100% BRO Lisenen AB Stockholm 100% BRO Löken AB Stockholm 100% BRO Mästaren 1 AB Stockholm 100% BRO Ostmästaren 2 AB Stockholm 100% BRO Palissadvägen AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 81 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 82 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 83 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 84 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 85 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 86 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 87 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 88 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 89 AB Stockholm 100% BRO PSSBBS 90 AB Stockholm 100% BRO Rankan AB Stockholm 100% BRO Revisorn 4 AB Stockholm 100% BRO Riggen 2 AB Stockholm 100% BRO Rosersberg 11: Stockholm 100% BRO Rosersberg 11 AB Stockholm 100% BRO Rosteriet 5 AB Stockholm 100% BRO Segersby 1 AB Stockholm 100% BRO Slipstenen 1 AB Stockholm 100% BRO Smista 3:23 AB Stockholm 100% BRO Smeden AB Stockholm 100% BRO Spejaren 3 AB Stockholm 100% BRO Spångablomman AB Stockholm 100% BRO Stockholmshammaren AB Stockholm 100% BRO Stockholmsvagnen AB Stockholm 100% BRO Sätesdalen AB Stockholm 100% BRO Tjurhornet 15 AB Stockholm 100% BRO Torngluggen 1 AB Stockholm 100% BRO Veddesta 2:68 AB Stockholm 100% BRO Yrket AB Stockholm 100% Brostaden Bilpärmen AB Stockholm 100% Brostaden Mariehäll AB Stockholm 100% Brovästberga AB Stockholm 100% 24 brostaden

25 Eklandia Hisingen 6 AB Stockholm 100% Fastighets AB Regeringsgatan Stockholm 100% JordBRO 1:223 AB Stockholm 100% Lundablomman Fastighets AB Stockholm 100% Råsten KB Stockholm 100% Slakthusområdet i Johanneshov Fastighets AB Stockholm 100% Veddesta 2:23 HB Stockholm 100% Veddestabro AB Stockholm 100% Summa bokfört värde Not 14 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2014 fördelat på A-aktier med en röst per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Bolaget föreslås att ej lämna någon utdelning för Not 15 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolag Specifikation av uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader Uppskjuten skatteskuld netto I koncernen finns en uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvade fastigheter i bolag som klassificerats som tillgångsförvärv uppgående till Tkr, vilken inte upptagits i balansräkningen. I övrigt redovisas full uppskjuten skatt till nominell skattesats, 22% Ingående balans Förändring enligt resultaträkningen Skatteeffekt koncernbidrag Utgående balans brostaden 25

26 Not 16 Skulder Koncernen Moderbolag Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år från balansdagen mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år Summa skulder Räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Summa räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut avser långfristig säkerställd finansiering mot extern part. Skulder till koncernbolag utgörs av lån från Castellum AB. Dessa lån löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Räntekostnaden, som påförs kvartalsvis, uppgår till långivarens vid varje tidpunkt genomsnittliga upplåningskostnad. Bolaget är indirekt utsatt för följande finansiella risker kreditförsörjningsrisk - risken att inte ha tillgång till finansiering av sin verksamhet ränterisk - risken att marknadsräntan förändras på ett ofördelaktigt sätt motpartsrisk - risken att en motpart inte kan fullgöra sina åtaganden Koncernens finansiella riskhantering, som syftar till att motverka ovanstående risker, är centraliserad till moderbolaget Castellum AB och styrs av Castellums finanspolicy som fokuserar på låg finansiell risk, säkerställande av långfristig finansiering och likviditet samt ett lågt och stabilt räntenetto. Utnyttjade krediter består i huvudsak av revolverande krediter under långfristiga lånelöften vilket medför stor flexibilitet vid val av räntebas, ränteperiod och kapitalbindning. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. En ökning av marknadsräntan med 1%-enhet beräknas medföra en kostnadsökning om tkr, givet balansdagens låneportfölj. 26 brostaden

27 Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolag Förutbetalda hyresintäkter Upplupna förvaltningskostnader Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 Finansiella instrument Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Finansiella skulder Låne- och värderade till upplupet kundfordringar anskaffningsvärde Tkr Tillgångar Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Skulder Långfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper med tre månaders räntebindningstid. Not 19 Ställda säkerheter Koncernen Moderbolag Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter brostaden 27

28 Not 20 Händelser efter balansdagen Fastighets AB Brostaden har genom dotterbolaget Brostaden Invest AB förvärvat fastigheterna Marievik 27 och Marievik 30. Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman för fastställande Not 21 Transaktioner med närstående Koncernen Moderbolag Försäljning till koncernföretag Inköp från koncernföretag För ersättning till ledande befattningshavare, se not brostaden

29 Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen Bolaget föreslås att ej lämna någon utdelning för Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets resultat Summa kronor kronor kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Överföres i ny räkning Summa kronor kronor Stockholm den 20 februari 2015 Henrik Saxborn Ulrika Danielsson Anders Nilsson Ordförande Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 20 februari 2015 Deloitte AB Birgitta Lööf Auktoriserad revisor brostaden 29

30 Revisionsberättelse Till årsstämman i Fastighets AB Brostaden, org nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fastighets AB Brostaden för räkenskapsåret Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för räkenskapsåret har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 28 februari 2014 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets AB Brostaden för räkenskapsåret Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 20 februari 2015 Deloitte AB Birgitta Lööf Auktoriserad revisor 30 brostaden

31 Fastighetsförteckning Förv. Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Övrigt Totalt Tax.värde Anm NORR KONTOR/BUTIK Ekenäs 1 Finlandsgatan Stockholm < T Ekenäs 2 Finlandsgatan Stockholm < T Ekenäs 3 Finlandsgatan 10 Stockholm < T Ekenäs 4 Finlandsgatan Stockholm < T Ekplantan 4 Djupdalsvägen 1-7 Sollentuna Ekstubben 21 &23 Djupdalsvägen 10-18, 30-32, 20-22Sollentuna Ekstubben 25 Djupdalsvägen Sollentuna / Hammarby-Smedby 1:454Johanneslundsvägen 2-6 Upplands-Väsby Hammarby-Smedby 1:461Johanneslundsvägen 3-5 Upplands-Väsby Karis 3 Finlandsgatan 62 Stockholm T Karis 4 Finlandsgatan Stockholm T Ringpärmen 4 Bergskällavägen 32 Sollentuna Sjöstugan 1 Sidensvansvägen 8-10 Sollentuna Sätesdalen 2 Norgegatan 2 Stockholm / T Veddesta 2:22 Nettovägen 7 Järfälla < / Veddesta 2:58 Fakturavägen 5 Järfälla / Veddesta 2:66 Girovägen 13 Järfälla Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI Bredgården 1:7 Jättevägen 4 Järfälla Elektronen 1 Hovslagarevägen 5 Sollentuna / Elektronen 4 Hovslagarevägen 3A-B Sollentuna / Elementet 3 Bäckvägen 20 Sollentuna Elementet 4 Bäckvägen 18 Sollentuna < Revisorn 4 Bergkällavägen 33 Sollentuna B Ringpärmen 3 Bergskällavägen 30 Sollentuna Rosersberg 11:34 Tallbacksgatan 6-14, 18 Sigtuna / Rosersberg 11:94 Skansvägen 25 Sigtuna B Rosersberg 2:21-22 Rosersbergsvägen Sigtuna Skälby 2:9 Instrumentvägen 2 Upplands-Väsby T Tidskriften 2 Kuskvägen 2 Sollentuna Veddesta 1:9 Fakturavägen 2 Järfälla Veddesta 2:17 Nettovägen 9 Järfälla Veddesta 2:19 Girovägen 9 Järfälla < Veddesta 2:21 Nettovägen 5 Järfälla < / Veddesta 2:26 Nettovägen 11 Järfälla < Veddesta 2:49 Girovägen 11 Järfälla T Veddesta 2:50 Kontov 7/Veddestav Järfälla < B Veddesta 2:60 Fakturavägen 4 Järfälla T Veddesta 2:68 Fakturavägen 6 Järfälla Veddesta 2:77 Fakturavägen 1-3 Järfälla / Summa lager/industri OBEBYGGD MARK Rankan 3-4 Sollentunaholmsvägen 1-7 Sollentuna B Summa obebyggd mark Summa Norr brostaden 31

32 Förv. Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Övrigt Totalt Tax.värde Anm VÄST KONTOR/BUTIK Betongblandaren 3 Gårdsfogdevägen 16 Stockholm Betongblandaren 10 Archimedesv 1-3/Gårdsfogdev 8-10 Stockholm / Betongblandaren 12 Gårdsfogdevägen 18 B Stockholm Betongblandaren 13 Adolfbergsvägen 15, Stockholm < B Domnarvet 18 Fagerstagatan Stockholm T Domnarvet 36 Fagerstagatan 15 Stockholm T Domnarvet 39 Gunnebogatan Stockholm < T Fredsfors 14 Karlsbodavägen Stockholm < Gräslöken 1 Anderstorpsvägen Solna Lisenen 2 Hässelby Torg 1 Stockholm / T Mandelblomman 15 Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm < / Råsten 4 Råstensg 1/Stureg 10 Sundbyberg / Vallonsmidet 8 Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm < / B Yrket 4 Smidesvägen Solna / B Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI Domnarvet 4 Domnarvsgatan Stockholm < T Domnarvet 27 Fagerstagatan 19 B Stockholm < T Domnarvet 28 Fagerstagatan 19 C Stockholm T Furudal 4 Fagerstagatan 10 Stockholm T Mandelblomman 16 Kronofogdevägen 62 Stockholm Torngluggen 1 Bällstav 159/Tornväktargr 1-9 Stockholm < / T Tornluckan 1 Tornväktargränd 6 Stockholm < T Vagnhallen 19 Jämtlandsgatan 131 Stockholm / T Summa lager/industri PROJEKT Archimedes 1 Gårdsfogdevägen 2-6 Stockholm Summa projekt Summa Väst SYD KONTOR/BUTIK Altartorpet 22 Jägerhorns väg 6 Huddinge T Altartorpet 23 Jägerhorns väg 8 Huddinge T Arrendatorn 15 Jägerhorns väg 3-5 Huddinge Arrendatorn 16 Jägerhorns väg 1 Huddinge < Drevern 1 &3 Gråhundsvägen Stockholm < / Getholmen 1 Ekholmsvägen Stockholm T Getholmen 2 Måsholmstorget 1-13 Stockholm < T Hästholmen 2 Ekholmsvägen 23 Stockholm < T Riggen 2 Botkyrkavägen 4 Huddinge Rosteriet 5 Lövholmsvägen 9, Trekantsvägen 9 Stockholm T Sicklaön 393:4 Vikdalsvägen 50 Nacka < Spejaren 3 Smista Allé Huddinge B Tjurhornet 15 Huddingevägen Stockholm < Varpen 8 Smista Allé 36 Huddinge B Varpen 8 C Smista Allé 32 Huddinge Visiret 2 A Smista Allé 44 Huddinge Visiret 2 B & C Smista Allé 42 Huddinge Visiret 2 D Smista Allé Huddinge Visiret 2 F Smista Allé Huddinge Summa kontor/butik brostaden

33 Förv. Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Övrigt Totalt Tax.värde Anm LAGER/INDUSTRI Charkuteristen 5 Hallvägen 21 Stockholm T Charkuteristen 6 Slakthusgatan 20 Stockholm T Charkuteristen 8 Slakthusgatan 22 Stockholm T Dagskiftet 4 Elektravägen 10 Stockholm T Dumpern 7 Speditionsvägen 36 Huddinge Elektra 3 Västbergavägen 25 Stockholm < Ellipsen 3 Ellipsvägen 11 Huddinge Godståget 1 Transportvägen 7-9 Stockholm < Hantverkaren 2 Hantverkarvägen 9 Botkyrka < / Kumla Hage 3 Kumla Gårdsväg 24 A-B Botkyrka < Kumla Hage 13 Kumla Gårdsväg 24 C Botkyrka < Lagerhallen 2 Brunnbyv 2-4/Partihandlarv 27 Stockholm T Linde Torp 8 Bolidenvägen 8-10 Stockholm < B Ostmästaren 2 Ostmästargränd 4 Stockholm T Palissaden 4 Palissadv 2-8, Smista Allé 28 Huddinge Saltmossen 3 Kumla Gårdsväg 21 Botkyrka < /86/ Sandhagen 6 Slakthusgatan 9 Stockholm T Segersby 1 Kumla Gårdsväg 10 Botkyrka Skarpnäs 5:10 Skarpövägen 14 Nacka Slipstenen 1 Fräsarv 19/Slipstensv 4-8 Huddinge Stensätra 7 Strömsätravägen 16 Stockholm T Åby 1:223 Cementvägen 7 Haninge Summa lager/industri PROJEKT Smista 3:23 Smista Allé Huddinge Summa projekt OBEBYGGD MARK Smista Park Smista Allé Huddinge B Summa obebyggd mark Summa Syd SUMMA FASTIGHETS AB BROSTADEN Sålda fastigheter under 2014 Förv. Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Övrigt Totalt Tax.värde Anm Väst Instrumentet 1 Fabriksvägen 9 Solna / Summa Väst Syd Renseriet 25 Bolidenv 12,16 /Tjurhornsgr 3 Stockholm < / B Summa Syd SUMMA FASTIGHETS AB BROSTADEN T = Tomträtt, B = Outnyttjad byggrätt brostaden 33

34 Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder, netto efter avdrag för koncerninterna fordringar, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde enligt intern värdering med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. Direktavkastning Driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång (under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats) i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Driftsöverskottet redovisas dels på områdesoch kategorinivå, exklusive ej fastighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, dels på portföljnivå, inklusive sådana kostnader. Vid delårsbokslut har direktavkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Förvaltningsresultat Redovisat resultat med återläggning av vinst från fastighetsförsäljningar, nedskrivningar netto/värdeförändringar och skatt. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar/ värdeförändringar och avdrag för betald skatt hänförlig till förvaltningsresultatet. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Soliditet Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Fastighetskostnader I posten ingår direkta fastighetskostnader, d.v.s. driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, samt indirekta kostnader, d.v.s. uthyrnings- och fastighetsadmini-stration. 34 brostaden

35 brostaden 35

36 Box Johanneshov Tel