Formgivning: Strateg Tryck: Tetab tryckeri, Örebro Tryckt på miljögodkänt papper

Transkript

1 Stefan Rosén, Redog Helen Nylander, Sonat Ulf Hansson, NCC Årsredovisning 2013

2 Formgivning: Strateg Tryck: Tetab tryckeri, Örebro Tryckt på miljögodkänt papper

3 Aspholmen Fastigheter AB Årsredovisning 2013 (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) 2013 års verksamhet Förvaltningsresultatet uppgick till 213 Mkr (192) Årsvärdet av hyresintäkterna uppgick till 531 Mkr (558) Investeringar i ny-, till- och ombyggnation uppgick till 392 Mkr (248) Försäljning av kvm i Uppsala och Örebro till en köpeskilling av 208 Mkr Nöjd Kund Index ökade 1 enhet till 77 Inköparen 1 i Örebro och Dragarbrunn 20:4 i Uppsala har klassats som Miljöbyggnad silver Innehåll En kort presentation... 3 VD-ord... 4 Förvaltningsberättelse... 6 Räkenskaper koncernen Räkenskaper moderbolaget Redovisningsprinciper och noter Förslag till vinstdisposition Revisionsberättelse Definitioner Fastighetsförteckning Aspholmen i Västerås har utsetts till Fantastisk förebild inom miljöområdet av Climate Challenge Västerås. Mkr Nyckeltal* Hyresintäkter, (årsvärde), Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsresultat, Mkr Fastigheternas verkliga värde, Mkr Total uthyrningsbar yta, tkvm Investeringar, Mkr Medelantal anställda *Definitioner se sid Hyresintäkter Förvaltningsresultat 3

4 2013 ytterligare ett år med nöjda hyresgäster och bra investeringar! Vi har haft fortsatt god tillväxt inom våra olika marknadsområden och när vi nu summerar året, ser vi att 2013 har varit ett mycket gott år för oss. Vi lutar oss mot ett bra resultat trots att konjunkturen fortfarande är lite sträv och att marknaden inte riktigt har tagit fart. Men så länge vi lyckas med att skapa nöjda och motiverade medarbetare skapar vi förutsättningar för nöjda kunder. Och nöjda kunder skapar tillväxt. Det är vad vi kallar den goda cirkeln.

5 Ett av målen under året har varit att växa med 10 procent i förvaltningsresultat. Under 2013 växte resultatet med 11 procent. Till grund för resultatet ligger duktiga medarbetare och bra investeringar som hanteras väl av organisationen. Vi har investerat mer än någonsin (392 Mkr) för våra hyresgäster i vårt befintliga bestånd och det är bra. Det ligger helt i linje med hur vi tänker kring vårt uppdrag vi vill i första hand utveckla och hjälpa befintliga hyresgäster. För Örebros del kan vi konstatera att vi slagit rekord i byggprojekt. Hela 90 stycken har avslutats under året. I Västerås bygger vi bland annat ett nytt servicecenter i Kopparlunden och dessutom har vi investerat i en solcellsanläggning i området. I Uppsala har vårt cityprojekt i kv. Svalan tagits emot väldigt väl av marknaden och 87 procent är uthyrt ett år innan färdigställande. Investeringar gör att vi behöver växa med kompetens och nya roller och det är alltid roligt. Under 2013 anställde vi 5 personer för att täcka nya behov. Inför 2014 är vi nu väl rustade inför våra kunders utmaningar. Vi är Green Building Partner och miljödiplomerade. Under året har vi jobbat vidare med miljöfrågorna. Vår strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga miljöpåverkan för att bidra till en långsiktig hållbar och ekologisk utveckling. Våra energibesparingar uppgick till 4 procent och det är ett resultat som vi är nöjda med. Därför är det glädjande att vi för femte året i rad uppfyller de krav som ställs på ett miljödiplomerat företag. På lokal nivå händer det en hel del inom miljöområdet. I Örebro och Uppsala har vi bland annat tilldelats utmärkelsen Miljöbyggnad, nivå silver, för ett par byggnader. I Västerås har vi belönats för våra miljöinsatser! För andra året i rad har vi blivit utsedda till en Fantastisk förebild 2013 inom klimatområdet av Climate Challenge Västerås. Något vi är mycket stolta över. Vårt varumärkeslöfte lovar att vi ska ligga steget före konkurrenterna. Vi lovar också att lyssna på våra hyresgäster och ständigt jobba för att förbättra för dem. Och de ska märka att vi trivs med både dem och vårt jobb. Hur väl vi infriar vårt varumärkeslöfte speglas i våra NKI- och NMImätningar. Undersökningen är vårt viktigaste verktyg för att hitta förbättringsåtgärder som gör att våra hyresgäster trivs lite bättre hos oss för varje år. Till vår stora glädje visar våra kundundersökningar att hyresgästerna trivs hos oss. Vår senaste kundundersökning (NKI) visar en ökning från 76 till 77 enheter. Undersökningen är ett gott kvitto men framförallt så ger det oss inspiration till att göra ytterligare förbättringar. Vårt eget NMI (Nöjd Medarbetar Index) gick från 83 till 86, så även medarbetarna verkar trivas hos oss. Inför 2014 fortsätter vi i samma anda. Vi satsar framåt, utvecklar det vi har på respektive ort, bygger nytt, fokuserar på hyresgästerna och jobbar på att bli ännu bättre. Under året firar vi dessutom 20 år som företag! Räkna med att det kommer att uppmärksammas. Claes Larsson, VD 5

6 Förvaltningsberättelse (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) Allmänt om verksamheten Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB som är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Aspholmens uppgift är att förvalta, förvärva och utveckla kommersiella fastigheter i Mälardalen. Verksamheten är koncentrerad till de tre universitets- och högskoleorterna Örebro, Uppsala och Västerås. Huvudkontoret för bolaget ligger i Örebro med lokalkontor i Uppsala, Västerås och Örebro. En grundsten i bolaget är att vara en nära och attraktiv partner i lokalfrågor med god kännedom om marknaden och kundens verksamhet. Ett långsiktigt samarbete medför nöjda kunder och minimum av avflyttningar. Fastighetsbestånd Vid årets utgång ägde koncernen 114 fastigheter med en total yta av kvm och ett verkligt värde om Mkr. Hyresvärdet hade ett sammanlagt värde om 610 Mkr. Fastighetsbeståndets fördelning efter hyresvärde. Fastighetsbeståndets förändring Verkligt värde, Mkr Antal Bestånd Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 392 Försäljning Värdeförändring 99 Bestånd MÄLARDALEN , Mkr Antal fastigheter januari december 2013 Yta tkvm Verkligt värde Mkr Verkligt värde kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Uppsala ,4% Örebro ,9% Västerås ,4% Summa kontor/butik ,3% Lager/industri Västerås ,1% Örebro ,3% Uppsala ,6% Summa lager/industri ,1% Summa ,5% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Aspholmen-koncernen ägde per 31 december Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 336 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 348 Mkr förklaras av att driftsöverskottet i sålda fastigheter frånräknats med 12 Mkr. 6

7 Resultatutveckling Mkr Driftsöverskott Kontraktsförfallostruktur Mkr Förvaltningsresultat Antal kontrakt Intäkter och resultat Från och med 2013 redovisar koncernen enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC. De huvudsakliga förändringarna är att fastigheter redovisas till verkligt värde och att koncernbidrag redovisas enligt nya principer. Effekterna på koncernens finansiella ställning och resultat sammanfattas i not 2. Koncernens hyresintäkter uppgick till 548 Mkr (526) och den ekonomiska uthyrningsgraden var 91 procent (93). Driftsöverskottet före uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 378 Mkr (365). Uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 30 Mkr (30). Centrala administrationskostnader uppgick till 8 Mkr (7). Finansnettot uppgick till 127 Mkr ( 135). Koncernens förvaltningsresultat uppgick till 213 Mkr (192). Investeringar och försäljningar Koncernen har under året inte gjort några förvärv av fastigheter (458 Mkr). Investeringar i ny-, till- och ombyggnader har under året uppgått till 392 Mkr (248). Försäljning av 4 stycken fastigheter i Örebro och Uppsala har gjorts under året med en vinst om 14 Mkr (1). Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid årets slut till 1 Mkr (1). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från Castellum AB. Koncernen hade vid årets slut en fordran i Castellum ABs koncernkonto om 141 Mkr (113). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 143 Mkr (238) Kontraktsvärde Antal kontrakt Finansiering Koncernens räntebärande lån uppgick vid årets slut till Mkr (3 801), innebärande en belåningsgrad om 53 procent. Koncernen finansieras av lån från moderbolaget Castellum AB och uppgick till Mkr (3 801). Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2013 var den genomsnittliga effektiva räntan 3,7 procent och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år. Castellum AB administrerar och hanterar bolagets ränte- och kreditrisk i enlighet med finanspolicyn. Koncernen har ett eget kapital om Mkr (1 465). Hyresvärde, hyresintäkter Mkr Hyresvärde Hyresintäkter 2013 Kontraktsstruktur Kontraktsförfallostrukturen har en god riskspridning med förfallotider väl fördelade i tiden och kundstrukturen spridd på flera branscher. Det största enskilda hyreskontraktet svarar för endast 2 procent (2) av det totala kontraktsvärdet. Kontraktsstruktur per förfallotidpunkt framgår av diagrammet till vänster. Marknad Efterfrågan på lokaler har under 2013 varit stabil i samtliga marknadsområden och inom samtliga segment exklusive butik där efterfrågan varit svag men där en förbättring kunnat skönjas under fjärde kvartalet. Nettouthyrningen för året uppgick till 26 Mkr. Hyresnivåerna på moderna kontor i citylägen i Uppsala, Örebro och Västerås har varit stigande under året medan övriga segment och lägen haft en stabil hyresnivå under Aktiviteten avseende fastighetstransaktioner i Aspholmens marknadsområden har under året legat på en stabil nivå och fastighetsvärdena bedöms också vara stabila. Aspholmen har under året sålt Signalen 6 och Vindrutan 1 i Örebro samt Kungsängen 24:3 7

8 och Kungsängen 29:1 i Uppsala till en köpeskilling om 208 Mkr vilket överskred den senaste värderingen med 14 Mkr, motsvarande 7 procent. Projektutveckling Projektutveckling av byggrätter och exploateringsfastigheter är ett prioriterat område för Aspholmen och utgör grunden för fortsatt tillväxt. Investeringarna i ny- till- och ombyggnad uppgick 2013 till 392 Mkr. I Örebro färdigställdes tredje etappen på Inköparen under första kvartalet, investeringen uppgår till 66 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. I Västerås har nybyggnaden av etapp 1 i byggnad 27 på Kopparlunden startats upp, investeringen uppgår till totalt 24 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. Vidare har nybyggnaden på Högspänningen 1 på Tunbytorp i Västerås påbörjats. Investeringen uppgår till 43 Mkr och byggnaden är uthyrd till cirka 70 procent. I Västerås har även till- och ombyggnaden i Ringborren 8 & 16 påbörjats. Investeringen uppgår till 22 Mkr och ytorna är fullt uthyrda. I Uppsala har till- och ombyggnaden på Boländerna 8:11 startats upp, investeringen uppgår till 27 Mkr och ytorna är uthyrda till cirka 60 procent. Vidare pågår i Uppsala ombyggnaden av Boländerna 35:1 och om- och tillbyggnaden av Dragarbrunn 20:4. Investeringarna uppgår till totalt 38 Mkr respektive 210 Mkr och lokalerna är uthyrda till 65 procent respektive 87 procent. Miljö Två av våra fastigheter, Inköparen 1 i Örebro samt Svalan i Uppsala, har blivit klassade enligt Miljöbyggnad, nivå silver. Miljöbyggnad är ett svenskt certifieringssystem baserat på svenska bygg- och myndighetsregler och svensk byggpraxis. Det finns drygt 100 certifierade fastigheter i Sverige och Inköparen 1 var den första i Örebro. Aspholmen har mottagit 2012 års miljöpris på Guldstänkgalan i Västerås och för andra året i rad utsetts till Fantastisk förebild inom klimatområdet av Climate Challenge Västerås. Företaget har också genomgått Miljödiplomering enligt Göteborgsmodellen, något som gjorts varje år sedan Nyanställda i företaget har utbildats med Miljökörkortet Energibesparingen för 2013 blev hela 3,8 procent. Målet låg på 2 procent. 8

9 Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. Organisation/Personal Aspholmen har en platt och kundnära organisation med lokalkontor i de tre marknadsområdena Örebro, Västerås och Uppsala. Ansvarig i respektive marknadsområde är en fastighetschef som till sin hjälp har medarbetare för uthyrning, projektutveckling, teknisk service och fastighetsskötsel. Genom korta beslutsvägar skapas bra förutsättningar för god kundvård och effektiv bearbetning av marknaden. På kontoret i Örebro finns bolagets ledning samt enheterna för Ekonomi, IT och Transaktion. Aspholmen hade vid årsskiftet totalt 51 (47) anställda. Bolagets medeltal anställda samt löner och ersättningar framgår av not 11. Det är vi som är medarbetarna på Aspholmen.

10 Resultaträkning koncernen Belopp i tkr Not Hyresintäkter Not Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not 6, Not Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastigheter Not Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat* * ) Årets totalresultat sammanfaller med årets resultat. 10

11 Balansräkning koncernen Belopp i tkr Not dec dec jan Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordringar, koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 15 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Långfristiga räntebärande skulder Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Not Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser inga inga inga 11

12 Förändring av eget kapital koncernen Belopp i tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning till aktieägare Koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Utdelning till aktieägare Erhållet aktieägartillskott Koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betalt finansnetto Betald skatt 640 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i ny, till- och ombyggnader Förvärv av fastigheter Försäljningar av fastigheter Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Erhållet aktieägartilllskott Erhållet koncernbidrag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans

13 Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr Not Hyresintäkter Not Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar m.m. Not Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter, netto Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Not 6, Not Rörelseresultat Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Nedskrivning av fastigheter och aktier Not 5, Not 12, Not Resultat efter finansnetto Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan Resultat före skatt Aktuell betald skatt Not 10 Uppskjuten skatt Not Årets resultat

14 Balansräkning moderbolaget Belopp i tkr Not dec dec Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Not Summa materiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Not Långfristiga fordringar, koncernföretag Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordringar, koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Not Skulder Not 17 Lån i förvaltningsfastigheter, koncernföretag Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Inga Inga 14

15 Förändring av eget kapital moderbolaget Belopp i tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning till aktieägare Koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Utdelning till aktieägare Aktieägartillskott Koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp i tkr Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betalt finansnetto Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i ny, till- och ombyggnader Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Förändring långfristiga fordringar Erhållet aktieägartillskott Erhållet koncernbidrag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans

16 Nothänvisningar och Redovisningsprinciper (Alla belopp i tkr om inget annat anges) Not 1 Redovisningsprinciper Ägarförhållanden Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr , med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Från och med 2013 redovisar koncernen enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Bytet av redovisningsprincip till IFRS innebär att koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar via resultatet. Uppskjuten skatt på tidigare gjorda tillgångsförvärv har räknats om till tillgångsförvärv redovisade enligt IFRS. Effekten av omräkningarna redovisas i eget kapital. Jämförelsetalen har räknats om och upplysningar om effekterna av bytet av redovisningsprinciper lämnas i not 2. Bytet av redovisningsprincip innebär inga övriga väsentliga effekter på koncernens redovisning. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. De områden där det framförallt görs uppskattningar och bedömningar är värdering av fastigheter. Värdering av fastigheter kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar vid fastighetsvärdering anges vanligen ett osäkerhetsintervall om +/ procent. Information om detta samt om de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12 nedan. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev beaktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Åtaganden för pen- 16

17 sioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Kostnaden motsvarar de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22% och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 12. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20% årligen. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar redovisas som fordringar. I koncernen finns främst 17

18 hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas mellan systerföretag inom koncernen. Retroaktiv omräkning har skett. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Avskrivningar Avskrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1 % Byggnadsinventarier 10 % Markanläggningar 1 % Markinventarier 10 % Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov, stäms vid varje årsskift, eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. 18

19 Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, vilket innebär att de inte redovisas som avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsregler Beslutade förändringar i redovisningsstandarderna bedöms inte få någon ytterligare effekt på koncernens redovisning. Not 2 Effekt av nya redovisningsprinciper Byte av redovisningsprincip till IFRS har påverkat värderingen av fastigheter och uppskjuten skatt samt redovisningen av koncernbidrag i moderbolaget, där belopp framgår av not 14. Effekterna av de nya principerna på finansiell ställning och resultat redovisas nedan. Avstämning årets resultat 2012 Resultat enligt tidigare redovisningsprinciper Återföring av avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Återföring av resultat från fastighetsförsäljningar Årets värdeförändringar i förvaltningsfastigheter Förändring i uppskjuten skatteskuld hänförligt till ovanstående poster Årets resultat enligt nya redovisningsprinciper Koncern Avstämning eget kapital Eget kapital enligt tidigare redovisningsprinciper Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde Omvärdering uppskjuten skatt Övriga justeringar 2 Eget kapital enligt nya redovisningsprinciper Koncern Avstämning förvaltningsfastigheter Ingående balans enligt tidigare redovisningsprinciper Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper Byte av redovisingsprincip har inte påverkat kassaflödesanalysen. Koncern Avstämning uppskjuten skatt Ingående balans enligt tidigare redovisningsprinciper Omvärdering uppskjuten skatt Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper Not 3 Hyresintäkter Koncern Moderbolag Avtalade framtid hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år Avtalade hyresintäkter mellan år Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa avtalade hyresintäkter Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg som vidaredebiteras hyresgästerna såsom värme och fastighetsskatt. Hyrorna räknas vanligen upp med index alternativt minimum uppräkning med fast belopp. Avtalen löper vanligen med en uppsägningstid om 9 månader. Koncernen har stor riskspridning i kontraktsportföljen och den enskilt största hyresgästen står för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter. 19

20 Not 4 Tomträttsavgäld Koncern Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år Avtalade tomträttsavgälder mellan 2 5 år Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år Summa avtalade tomträttsavgälder Not 5 Avskrivningar och nedskrivningar Moderbolag Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Markanläggningar Nedskrivning fastigheter Inventarier Summa avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Not 6 Central administration Centrala administrationskostnader består av kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m.m. Av kostnaderna utgör tkr ersättningar till anställda. Ersättning till revisorer KPMG Koncern Moderbolag Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster Total ersättning till huvudrevisor Ersättning till övriga revisorer Skatterådgivning Total ersättning till övriga revisorer Total ersättning till revisorer Not 7 Finansiella intäkter Koncern Moderbolag Ränteintäkter Ränteintäkter koncernföretag Summa finansiella intäkter Not 8 Finansiella kostnader Koncern Moderbolag Räntekostnader Räntekostnader koncernföretag Övriga finansiella kostnader Summa finansiella kostnader