Bostadsförsörjningsprogram Skara kommun, Västra Götalands län 2016-2018 Remissversion November 2015
Innehåll 1. Inledning 3 2. Bostadsmarknadens utveckling 6 3. Mål för bostadsförsörjningen 12 4. Kommunens verktyg 13 5. Handlingsplan 15 6. Kommande detaljplaner 19 Bilaga 1. Framtida områden för bostäder 20 Bilaga 2 Befintliga byggrätter 28 Bilaga 3 Befolkningsutveckling 32 Bilaga 4 Bostadsmarknadens utveckling 34 Referenser 37 Titel: Bostadsförsörjningsprogram 2016-2018, Skara kommun, Västra Götalands län Version: Remissversion - november 2015 Datum, senast reviderad: 2015-11-18 Medverkande tjänstemän: Åsa Jelinek, Anders Kyrkander, Malin Tell, Eric Alnemar Omslagsfoto: Janne Andersson, 2015 Skara kommun Telefon: 0511-320 00 Kommunledningskontoret E-post: skara.kommun@skara.se Avd. för näringsliv och samhälle Webbplats: www.skara.se 532 88 Skara
1. Inledning Inriktning Ett bostadsförsörjningsprogram (hädanefter bfp ) är precis vad det låter som - det handlar om hur kommunen ska försörjas med bostäder och utvecklas på sikt. Bra boendemiljöer för dagens och framtida invånare är prioriterat. För att kommunen ska ha en god bostadsförsörjning så krävs ett bostadsbyggande som håller någorlunda jämna steg med inflyttning och hushållsbildning. Det gäller också att det är rätt typ av bostäder som byggs eftersom olika grupper i samhället har olika möjligheter. I samband med att nya bostäder byggs frigörs bostäder i det äldre bostadsbeståndet som kan vara till nytta för andra samhällsgrupper, så kallade flyttkedjor, och detta är i grunden positivt. Det är en angelägen fråga för Skara kommun att det finns ändamålsenliga bostäder för alla invånare i Skara och att arbeta aktivt för de grupper som har det speciellt svårt, av olika skäl, att hitta en bostad. Bfp fokuserar på fem identifierade bostadssociala grupper: äldre unga vuxna nyanlända personer med särskilda behov nya skaraborgare Kommunen har ett antal mer eller mindre effektiva verktyg för att påverka bostadsbyggandet, så som att vara markägare eller att man har ensamrätt till planläggning av nya områden. Det finns dock omvärldsfaktorer som kommunen inte har möjlighet att påverka men som fortfarande har stor betydelse för bostadsmarknadens utveckling, för att nämna några uppenbara exempel - reporäntan och byggkostnader. Kommunen ska ses som en part i den ekvation som tillsammans skapar en god bostadsmarknad. Definitioner Nyanlända Termen nyanlända används för att beskriva den grupp som erhållit uppehållstillstånd och har rätt till att delta i kommunala introduktionsprogram. Asylsökande Med termen asylsökande menas den grupp som inte erhållit uppehållstillstånd. Personer med särskilda behov Detta är en brokig grupp som har det gemensamt att man har särskilda behov på bostaden, det kan vara allt från personer med missbruksproblematik till funktionshindrade. Äldre Med äldre avses personer som är 65 år och äldre med speciellt fokus på personer som är 85 år och äldre. Unga vuxna Omfattar personer i åldrarna 18-29 år. Nya skaraborgare Med nya skaraborgare menas inflyttare eller återflyttare från andra delar av landet än Skaraborg. Bostadsförsörjning är ett kommunalt ansvar men för att skapa en sund bostadsmarknad måste blicken lyftas och även omfatta vårt omland. Skaraborg som delregion blir alltmer integrerad som arbetsmarknadsregion. På samma sätt som arbetsmarknaden är en delregional fråga är också bostadsförsörjningen numera det. Detta bfp pekar på behov och utmaningar i ett ytterst lokalt perspektiv men det är mycket angeläget att bostadsförsörjning behandlas som en delregional frågeställning framöver. Frågeställningarna och utmaningarna i våra grannkommuner liknar våra. Inte minst skaraborgskommunernas gemensamma arbete med Strukturbild Skaraborg (2015) lyfter detta som ett nyckelprojekt för att stärka vår delregion. 3
Varför ett bostadsförsörjningsprogram? Kommunernas bostadsförsörjningsansvar regleras i lag (2000:1383). Varje kommun ska med riktlinjer planera för bostadsförsörjningen i kommunen. Syftet med planeringen ska vara att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Vid planeringen av bostadsförsörjningen ska kommunen samråda med berörda kommuner och ge länsstyrelsen, aktören med ansvar för regionalt tillväxtarbete i länet och andra regionala organ tillfälle att yttra sig. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Förändras förutsättningarna för de antagna riktlinjerna ska nya riktlinjer upprättas och antas av kommunfullmäktige. Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen ska minst innehålla följande uppgifter: 1. kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet, 2. kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål, och 3. hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörjningen. Utgångspunkter för programmet Bostadsförsörjningen har bäring på ett vitt spektra av nationella, regionala och kommunala mål, planer och program. Av de som har haft särskild relevans i arbetet med bostadsförsörjningsplanen kan nämnas nationella mål för boende och bostadsbyggande, integrationspolitiken, folkhälsa, jämställdhetspolitiken och miljömålet En god bebyggd miljö. Den regionala visionen om Det goda livet och Västragötalandsregionens riktlinjer och standard för tillgänglighet har också varit av betydelse. Det delregionala arbetet med strukturbild Skaraborg och kommunens vision 2025 är också viktiga utgångspunkter. Samtliga dessa mål, planer och program kan sammafattas med hjälp av de tre perspektiven av hållbarhet som ofta omnämns i strategiskt och långsiktigt arbete. 4
Social hållbarhet Det handlar om att medborgare ska känna delaktighet och ha inflytande över valet av bostad och kommunala beslut. Beslut ska vara rättssäkra och ske i samarbete med omkringliggande kommuner. Det handlar också om att bostäder är tillgängliga, jämställda, trygga, inbjudande, funktionsblandade samt att det minskar utanförskapet och att det finns närhet till samhällsservice. Miljömässig hållbarhet Byggnadsverk ska vara långsiktigt hållbara, resurs- och energieffektiva samt ha närhet till kollektivtrafik och gång- och cykelvägar. De förnybara systemen värnas. Ekonomisk hållbarhet Det ska finnas en fungerande bostadsmarknad där utbud möter efterfrågan och där det finns goda förutsättningar för byggande. Fler bostäder bör byggas. I Skara ska det finnas attraktiva boendemöjligheter som stärker kommunens konkurrenskraft. Avgränsningar Skara kommuns bfp omfattar planering och produktion av bostäder inom kommunens gränser men med uppfattningen att detta delvis är en delregional fråga framgent. Programmet omfattar i första hand den nuvarande mandatperioden men arbetet med bostadsförsörjning är givetvis mer långsiktig än så. Bfp omfattar i första hand åtgärder där kommunen har verktyg och mandat att agera. Programmet lägger särskilt fokus på de bostadssociala grupper som tidigare nämnts men även bostadsmarknaden som helhet. Programmets aktualitet och ansvar Bfp ska aktualitetsförklaras och, i de fall det behövs, revideras i början av varje mandatperiod. Ansvaret för att revidera bfp ligger hos kommunledningskontoret. Ansvar för genomförande av handlingsplanen ligger hos respektive initiativtagare. Läshänvisning Ta hänsyn till att alla prognoser, statistik och siffror är en ögonblicksbild från november 2015 och är under ständig förändring. 5
2. Bostadsmarknadens utveckling Befolkning Antal hushåll Befolkningsprognos Skara 2015-2025 (VGR) 20 400 20 200 20 000 19 800 19 600 19 400 19 200 19 000 18 800 18 600 18 400 18 200 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 År 9200 9100 9000 8900 8800 8700 8600 8500 8400 8300 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Antal hushåll (VGRs prognos / 2,2 (SCB) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 År Behov av bostäder och hushållsförändring per år 2015-2025 Skara 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Antal bostäder genomsnitt/år Hushållsförändring Obs! Större diagram finns i bilaga 3 och 4. Befolkning Vid årsskiftet 2014/2015 hade Skara kommun 18 747 invånare, varav 11320 invånare bodde i Skara tätort och resterande på landsbygden. Under 2013 ökade befolkningen med 299 invånare och under 2014 med 167 invånare. Ökningen beror främst på ett positivt flyttningsnetto, och då framförallt utrikes flyttnetto, men också att den negativa trenden av födelsetalet har vänt och ökat med 31 personer. I kommunens vision Skara Vision 2025 finns inget anspråk på en ökande befolkning utan Skara kommuns uppgift är att skapa förutsättningar för våra invånare att vara nöjda med att leva och bo i Skara. Kommunen har två befolkningsprognoser att förhålla sig till, Statistiska Centralbyråns befolkningsprognos 2014-2033 och Västra Götalandsregionen befolkningsprognos 2015-2030. De båda prognoserna skiljer sig markant åt. Statistiska Centralbyråns befolkningsprognos 2014-2033 Statistiska Centralbyråns befolkningsprognos för Skaras befolkningsutveckling fram till 2033 visar att kommunen ska öka befolkningen med 380 invånare totalt under perioden 2014-2033. Prognosen visar en minskad befolkning mellan åren 2014-2017, och därefter skulle befolkningen öka något varje år fram till 2033. Skara har dock inte följt den trenden hittills då det istället blev en relativt sett stor befolkningsökning 2014, ökningen har dock minskat jämfört med 2013. Västra Götalandsregionen befolkningsprognos 2015-2030 Enligt Västra Götalandsregionens befolkningsprognos 2015 2030, kommer Skara kommun 2025 ha 20 100 invånare, vilket är en ökning med 1353 invånare. En betydligt kraftigare ökning av invånarantalet jämfört med Statistiska Centralbyråns prognos. Antaganden om inrikes flyttningar baseras på Västra Götalandsregionens egna bedömningar med bland annat hjälp av bostadsmarknadsanalysen framtagen av Länsstyrelsen i Västra Götaland. Länsstyrelsen utgår från Västra Götalandsregionens befolkningsprognos när de gör sina bedömningar av det framtida bostadsbehovet i kommunerna. 6
Boende och bostadsbyggande Skara har, i likhet med Sverige i stort, stora utmaningar på bostadsmarknaden. Bostäder av alla typer byggs inte ut i den takt som det finns behov för. Behoven är stora men paradoxalt nog finns inte ekonomiska incitament att bygga bostäder i landsbygdskommuner eftersom marknadsvärdet av en sådan investering ofta inte motsvarar produktionskostnaden (Tobins q). Detta är sant med undantag för vissa mikrolägen i attraktiva områden i Skaraborg. Det finns flera låsningar på bostadsmarknaden idag som underbygger problemet. Många av dessa har finansiella orsaker. Det är svårt att finansiera nya bostäder, hushållen kan inte finansiera dem i samma utsträckning som tidigare och nyproduktionen av hyresrätter får svårt att fullt ut kompensera ett potentiellt bortfall av bostads- och äganderätter. En nyproducerad hyresrätt ger en dyrare boendekostnad än ett ägt boende, allt annat lika. Detta påverkar i hög grad kvarboendet i fel typ av boendeform vilket i sin tur får konsekvenser för hela flyttkedjor. Det är viktigt att särskilja begreppen efterfrågan och behov. Efterfrågan är ett resultat av betalningsvilja och upplevt behov. Är behovet stort men betalningsviljan lägre än kostnaden för varan eller tjänsten föreligger ingen efterfrågan. Betalningsviljan i sin tur avgörs dels av betalningsförmågan dels av den upplevda nyttan, exempelvis investeringens lönsamhet. För att få till stånd nyproduktion av bostäder krävs kapital. Normalt antas detta kapital komma från försäljningen av befintlig bostad, men i Skaraborg har värdeökningen i det befintliga beståndet inte lett till priser som kan finansiera nybyggnation. Hushållen saknar i hög utsträckning medel för att kunna efterfråga nyproduktion, oavsett hur stort deras behov är. Teorin om flyttkedjor är att dessa uppstår vid byggande av nya bostäder och att det då frigörs bostäder i det äldre beståndet. Det har dock visat sig att flyttkedjor ofta håller sig inom ett och samma bostadssegment, det vill säga det frigörs mest små lägenheter om man bygger små till medelstora lägenheter. Därför är det rimligt att anta att för att skapa rotation på bostadsmarknaden bör fler bostäder inom samma bostadsegment byggas i kombination med bostäder riktade till vissa bostadssociala grupper. Enligt den prognos som Länsstyrelsen har tagit fram uppskattas behovet av nyproducerade lägenheter (hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter) vara 61 stycken/år i Skara. De senaste 10 åren har produktionstakten inte varit hälften av detta, ca 24 stycken/ år, med stora variationer över åren. Det finns inget som tyder på 70 60 50 40 30 20 10 0 Beviljade bygglov, nybyggnad Enbostadshus Antal lägenheter, flerbostadshus 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 7
18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Vakansgrad hyresrätter 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Obs! Större diagram finns i bilaga 3 och 4. 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok att detta kommer förändras i det nuvarande klimat som råder på bostadsmarknaden. Behoven av små hyresrätter, 1-2 rok, förefaller vara mycket stort med en vakansgrad på 1-2% de senaste åren. Nybyggnation av småhus ligger på en förhållandevis låg nivå med ett snitt på ca 10 nyproducerade villor per år. I kommunens markreserv finns uppskattningsvis beredskap för ca 94 småhus, 6 par/ radhus och 109 flerfamiljsbostäder. Det finns med andra ord ett utbud av byggklara tomter men nybyggnadstakten är låg. Kommunen bedömer att det på medellång till lång sikt finns möjligheter att planera för mellan 700-1350 bostäder i kommunen, se bilaga 1 Framtida områden för bostäder. Kommunen kommer att initiera några av de byggprojekt som leder till klara bostäder men merparten bör vara privata projekt. 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Nuläge 2025 2030 2040 SäBo 130 39 70 91 Korttid 18 5 10 13 Ungefärligt behov 0% 7% 30% Ökning personer 80+ 54% 60% 69% 80% 102% 105% 95% 2014 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 0% 5% Ökning personer 65-79 6% 7% 13% 14% 13% 12% 13% 16% 2014 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 148 192 228 252 Behov av bostäder för äldre Äldreomsorgens största utmaning är den kommande demografiutvecklingen med ett ökat antal äldre. Den senaste befolkningsprognosen visar att antalet personer över 80 år i Skara kommer att öka med 740 stycken eller 69 % fram till 2040. Omsorgsnämnden ser därför behov av nya platser i särskilt boende. Idag finns 1071 kommuninvånare i Skara över 80 år och av dem bor 130 personer i särskilt boende, vilket motsvarar ungefär 12%. Utöver det har man också 18 korttidsboende. Omsorgsnämnden gör bedömningen att behovet av platser i särskilt boende kommer att öka succesivt för åldersgruppen från 2020. Det kommer behövas ytterligare 39 nya platser på särskilt boende och 5 nya korttidsboende fram till 2025. De ordinära boenden som finns i Skara är i mycket stor utsträckning byggda under 60- och 70-talet och är inte anpassade till äldre personer och deras behov. Det saknas hiss i stora delar av Skaras lägenhetsbestånd. Andra hinder är innerdörrar som är för smala, höga trösklar, toaletter och duschutrymmen som är trånga och otillgängliga och tvättstugor och torkrum är vanligen belägna i källarutrymmen. Detta gäller till exempel hela lägenhetsbeståndet på Valhall, Brunnsbogatan och Bågen. Det kommer innebära stora svårigheter för Skaras äldre att bo kvar i sina hem och det saknas också anpassade boenden att flytta till. Bostäderna behöver vara utformade så att äldre kan ha en fungerande vardag i sin bostad. Ökning av platser 44 36 24 Behov av bostäder för unga Den andel av befolkningen som utgörs av unga i åldern 20-24 år är för tillfället relativt hög, vilket beror på de stora barnkullarna i början av 1990-talet. Barnafödandet minskade sedan fram till 1998. 8
Från 1999 och framåt har utvecklingen pendlat från år till år. Trenden har ändå varit ökande födelsetal. Man kan konstatera att en begränsad tillgång till lämpliga bostäder och bristande ekonomiska förutsättningar försvårar för unga vuxna att etablera sig på bostadsmarknaden. Det är främst hyresrätter i det befintliga beståndet som har boendekostnader som är rimliga för unga vuxna och för samtliga grupper som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. Därför är omsättningen i det befintliga beståndet, som även nyproduktionen bidrar till, mycket viktig för dessa gruppers bostadsförsörjning. Behov av bostäder för nyanlända Länsstyrelserna och kommunerna tecknar överenskommelser om hur många nyanlända en kommun kan ta emot. Arbetsförmedlingen ansvarar sedan för etableringen av nyanlända, men först när de bosatts i en kommun. Dagens situation bidrar till att både de som söker asyl och de som redan fått asyl bor kvar under längre tid på Migrationsverkets anläggningsboende och hinner rota sig på orten. Har man fått asyl och bor kvar på anläggningsboendet ett år blir man per automatik kommuninvånare i den kommun där anläggningsboendet är beläget. Skara kommun har ett avtal med Länsstyrelsen om att ta emot 45 nyanlända årligen plus 40 stycken ensamkommande barn. I dagsläget är 230 nyanlända inskrivna på arbetsförmedlingen i Skara och det finns 1100 asylsökande i kommun. Det stora antalet nyanlända och de sociodemografiska förutsättningarna är en stor utmaning för kommunens bostadsförsörjning. För gruppen nyanlända har inneboendet ökat kraftigt under de senare åren. Detta bidrar till klustrifiering av personer med utländsk bakgrund. Utvecklingen är ogynnsam både för individen och för samhället. Barn är de som påverkas mest. För ett långsiktigt hållbart mottagande av nyanlända behövs fler hyresrätter och ett jämnare mottagande där alla kommuner tar ett ansvar. Om bristen på hyresrätter kvarstår finns risken för en polarisering mellan olika grupper av bostadssökande. En sådan utveckling vore negativ inte bara för de individer som drabbas utan för länet i sin helhet. Behov av bostäder för personer med särskilda behov 9
LSS och Boendestöd Kommunen har enligt LSS skyldighet att ordna bostad åt personer med funktionsnedsättningar. Bostaden ska vara en fullvärdig lägenhet med gemensamhetsutrymmen, service, aktiviteter och omvårdnad dygnet runt. Bostaden ska vara integrerad i det övriga bostadsbeståndet. Det finns ett ökat behov av boende både för LSS boende och för boendestöd. Skara kommun har i dagsläget 35 LSS platser, men det finns ytterligare behov av 12 platser. På grund av det ökade behovet av boende för funktionshindrade planerar omsorgsnämnden ett nytt LSS boende år 2016 med 6 boendeplatser vid kvarteret Månglaren. Ytterligare ett LSS boende planeras till 2017. Ett nytt och större korttidsboende planeras också till år 2016. Kommunen ger utöver LLS boenden också boendestöd till 45 personer, en verksamhet som växer. Hemlösa Enligt lagen om kommunens bostadsförsörjningsansvar ska varje kommun planera för bostadsförsörjningen i syfte att ge alla kommunens invånare förutsättningar för ett bra boende. Socialttjänsten har inget generellt ansvar för att ordna boende till bostadslösa men de kan ge bistånd enligt socialtjänstlagen till boende med olika individuellt utformade insatser som syftar till att den enskilde skall få ett självständigt liv. De mest socialt utsatta grupperna består av nyanlända flyktingar, personer med missbruksproblematik, psykisk ohälsa och social problematik. De har gemensamt att de har små möjligheter att lösa sitt boende på egen hand. Det finns en ökande trend av exkludering som bidrar till att antalet helt bostadslösa personer ökar och att andelen belastade personer med eget kontrakt eller andrahandskontrakt minskar, samtidigt som andelen som bor hos vänner och familj ökar. Det är Skara kommuns försörjningsstödsenhet som arbetar med dessa grupper. De har en bostadskoordinator som arbetar heltid med att lösa bostadsförsörjningen för de utsatta grupperna. I dagsläget hyr kommunen 40 lägenheter och har tre borgensåtaganden. Det som fungerar bäst är när öppen vård kombineras med ny lägenhet med korttidskontrakt, med möjlighet till besittningsrätt efter 9 månader. 10
Optimalt vore att de 30-tal individer som står utanför bostadsmarknaden idag skulle få tillgång till en egen integrerad bostad, med undantag för svårt psykiskt sjuka där ett integrerat boende inte är lämpligt. På grund av bostadsbristen är det svårt att få fram fler lägenheter. Det är också en utmaning att få de privata fastighetsbolagen att bevilja kontrakt till dessa grupper. Kommunen får då hyra lägenheter och stå som garant för att sedan hyra ut dem i andra hand till de personer som behöver den stöttningen. Bostäder för nya skaraborgare Utöver ett ansvar för bostadsförsörjningen för grupper som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden har kommunen som mål att profilera sig och skapa attraktiva boendemiljöer. Detta grundar sig till stora delar i kommunens vision. Ord som stolthet, konkurrenskraftig livsstil, entreprenörskap och hållbarhet är ledande. I grund och botten handlar det om att möjliggöra olika boendeformer med olika karaktärer som upplevs som tilltalande för människor utanför Skaraborg, i synnerhet så kallade återflyttare eller familjebildare. Sammanfattning Behoven av bostäder i alla upplåtelseformer är stort men efterfrågan är låg. Kommunens utbud av tomter för bostadsbyggnation är förhållandevist stort. Det är i första hand frånvaro av ekonomiska incitament som bidrar till den låga efterfrågan. Behoven av hyreslägenheter är mycket stort generellt Andelen äldre över 80 år kommer öka framöver vilket ställer större krav på anpassade boendeformer Efterfrågan på billiga hyreslägenheter kommer att öka de kommande åren, framförallt från grupperna nyanlända, unga vuxna och personer med särskilda behov Det finns en stor efterfrågan på tillgänglighetsanpassade boendeformer med hiss, i synnerhet från grupperna äldre och personer med särskilda behov Skara har för få attraktiva lägen där produktionskostnaden för en nybyggnation motsvarar eller understiger marknadsvärdet. 11
3. Mål för bostadsförsörjningen Följande är de mål som Skara kommun har för bostadsförsörjningen: Satsa på kvalitet och tillgänglighet i det befintliga bostadsbeståndet Ha en god planberedskap för alla typer av upplåtelseformer Stimulera det privata bostadsbyggandet Skapa en hälsosam vakansgrad för hyresrätter Ge plats för alla bostadssociala grupper på bostadsmarknaden Samverka med andra kommuner i Skaraborg kring bostadsförsörjning Gör Skara till en attraktiv boendekommun 12
4. Kommunens verktyg Skara kommun kontrollerar ett antal verktyg för att nå en god bostadsförsörjning. Genom att tillämpa dessa på rätt sätt skapas möjligheten till en hög, jämn och effektiv bostadsplanering och byggande. I slutändan är det dock marknadens efterfrågan som avgör om ett projekt kommer igång och kan färdigställas. Kommunens möjlighet att påverka är främst genom att bygga i egen regi genom den helägda kommunala bostadsbolaget. Markägare Kommunen kan som markägare styra och ställa vissa krav på vad som produceras och till vilken kvalitet. Med egen rådighet ökar handlingsfriheten och friheten att skapa mervärden i såväl nya som gamla områden. Kommunen arbetar med strategiska markförvärv av nya fastigheter till den kommunala markreserven. Planmonopol Kommunen har enligt plan- och bygglagen planmonopol och har därmed inflytande på all planläggning och bygglovsgivning i kommunen. Kommunala bolag Kommunens bolag, både fastighetsbolag och energibolag, är viktiga aktörer för hållbar bostadsmarknad både vad gäller miljöarbete som i arbetet med bostadssociala frågor. Genom sk ägardirektiv kan ägaren ge uppdrag och ställa krav, dock i enlighet med rådande lagstiftning. Tomtkön Kommunens säljer fastigheter till privatpersoner genom kommunens tomtkö. Bostadsanpassningsbidrag Bostadsanpassningsbidrag möjliggör för personer med olika typer av funktionsnedsättning att anpassa sitt boende, t ex genom att ta bort trösklar, bredda dörrar eller byta badkaret mot en dusch. 13
14
5. Handlingsplan Förslag på åtgärd Varför/därför att Initiativtagare Involverade parter Utredningar, planering och riktlinjer Tid Planera för hiss i alla nya flervåningshus och se över möjligheten till fler hissar i befintligt bestånd För att hissar är den enskilt viktigaste frågan när det handlar om tillgänglighet. Gynnar framförallt gruppen äldre och personer med särskilda behov. Centrumbostäder i Skara AB Kontinuerligt arbete Analysera och föreslå åtgärder utifrån hissinventeringen. För att skapa en större kunskap kring var behoven av hiss är som störst. Gynnar gruppen äldre och personer med särskilda behov. Information om samhällsvinsterna. Kommunstyrelsen 2016 Möt efterfrågan på lägenheter och planera för nya lägenheter med blandade storlekar och upplåtelseformer Det finns ett behov att större hyresrätter, i synnerhet för nyanlända i större familjbildningar. Små lägenheter är viktiga för unga vuxna. Centrumbostäder i Skara AB Kontinuerligt arbete Ta fram en LIS-plan (landsbygdsutveckling i strandnära läge) För att hitta områden som kan vara unika och attraktiva. Gynnar framförallt gruppen nya skaraborgare. Kommunstyrelsen 2018 Definiera platser i Skara där det är lämpligt att bygga på höjden, detta gäller även påbyggnader i befintligt bostadsbestånd För att byggherrar ska få bättre ekonomi i sin exploatering. Gynnar alla grupper. Kommunstyrelsen 2018-15
Förslag på åtgärd Varför/därför att Initiativtagare Involverade parter Tid Inventera bidrag kopplat till bostadsförsörjning och informera de parter det berör För att växla upp investerade medel. Gynnar alla grupper. Kommunstyrelsen Årsvis Med utgångspunkt i äldreomsorgsplanen utreda möjligheten att inrätta ytterligare lägenheter och platser för trygghetsboende För att behoven av bostäder för äldre kommer att öka de kommande åren. Gynnar gruppen äldre och personer med särskilda behov. Kommunstyrelsen Omsorgen, privata aktörer 2018 Utred behovet av en bostadskö Kan detta vara ett sätt att skapa attraktivitet och långsiktighet? Gynnar alla grupper. Centrumbostäder i Skara AB Kontinuerligt Utred möjligheten att utveckla tomtkön Kan tomtkön bli mer publik? Gynnar gruppen nya skaraborgare. Kommunstyrelsen 2016 Byggnation Tillhandahåll småhusområden för nybyggnation med olika karaktär För att ha ett stort utbud av småhustomter som tilltalar olika grupper. Gynnar gruppen nya skaraborgare. Kommunstyrelsen Kontinuerligt arbete 16
Förslag på åtgärd Varför/därför att Initiativtagare Involverade parter Tid Arbeta med planprogram för att knyta upp exploatörer i ett tidigt skede Planprogram kan användas i marknadsföring gentemot exploatörer. Det blir mer effektivt om detaljplaner tas fram i samarbete med exploatören. Gynnar alla grupper. Kommunstyrelsen Centrumbostäder, externa byggherrar Kontinuerligt arbete Kommunens bostadsbolag bör agera föregångare i nya områden och bygga i ett tidigt skede Det kan visa på en riktning och samtidigt attrahera privata intressenter. Gynnar alla grupper. Kommunfullmäktige Kontinuerligt arbete Slå ihop lägenheter i det befintliga bostadsbeståndet men inte 1-2 rums lägenheter För att möta efterfrågan på större lägenheter hos nyanlända med större familjer. Centrumbostäder i Skara AB Kontinuerligt arbete Se över möjligheten att omvandla befintliga lokaler till bostäder Det är bättre att omvandla befintliga lokaler till boenden än att bygga nytt med lågt ställda byggnadskrav. Gynnar alla grupper. Kommunstyrelsen Centrumbostäder i Skara AB, Omsorgen, privata aktörer 2016 Kommunikation och marknadsföring Uppmuntra avstyckning på privat mark på landsbygden genom kommunikationsinsatser och pilotprojekt För att stimulera nybyggnation på landsbygden, i synnerhet där det finns teknisk och fysisk infrastruktur på plats. Gynnar gruppen nya skaraborgare. Kommunstyrelsen 2017 17
Förslag på åtgärd Varför/därför att Initiativtagare Involverade parter Tid En mer aktiv marknadsföring och intensiv skötsel av bostadsområden som inte är utbyggda För att vara tydlig mot presumtiva köpare och för att de lättare ska kunna skapa sig en bild av det färdigbyggda området. Gynnar alla grupper. Kommunstyrelsen Service & teknik Kontinuerligt arbete För att knyta upp intressenter i ett tidigt skede, lyssna av önskemål. Gynnar gruppen äldre. Intresseföreningar för äldre Utveckla dialogen mellan intresseföreningar för äldre och bostadsbolag Kommunledningskontoret Kontinuerligt arbete Föra en dialog kring bostadsförsörjning i delregionalt plankollegium För att kunna göra relevanta prioriteringar utifrån ett delregionalt perspektiv. Gynnar alla grupper. Kommunstyrelsen Kontinuerligt arbete 18
6. Kommande detaljplaner För den nuvarande mandatperioden 2014-2018 föreslås nedanstående områden att detaljplaneras. En strävan är att i första hand hitta nya områden inom befintlig bebyggelsestruktur. Utöver de områden som nämns finns det områden som redan idag är möjliga att bebygga, se. Bilaga 2. Befintliga byggrätter. Bortom den nuvarande mandatperioden finns det möjlighet att fortsätta detaljplanera områden som pekas ut i Bilaga 1. Framtida områden för bostäder. Prioriterade områden: Del av Tullportagärdet, Skara (beteckning S10) Kan innefatta demensboende, LSS, trygghetsboende och stadsradhus/flerbostadshus. Avser delen närmast Viktoriasjöarna. Simmesgården, Varnhem (beteckning V3) Kan innefatta seniorboende, tillgänglighetsanpassade flerbostadshus, radhus, småhus. Uppskattat antal boplatser 40 st. Del av Stationsområdet, Skara (beteckning S7) Kan innefatta flersbostadshus med möjlighet till seniorboende. Handel i bottenplan. Hög exploateringsgrad. Uppskattat antal boplatser, 45 st. Vattentornsparken, Skara (befintlig byggrätt) Det finns en befintlig detaljplan med byggrätter för området men exploateringen är inte ändamålsenlig och tar stor del av parken i anspråk. Förslaget är att ta fram en ny detaljplan där det tillskapas byggrätter i norr mot Folkungagatan, eventuellt också i söder mot Munkågatan. Uppskattat antal boplatser, 15 st. Mindre lucktomter 19
Bilaga 1. Framtida områden för bostäder Detta är områden som ännu inte har detaljplaneras men som bedöms lämpliga att utreda för bostadsbyggnation. Några områdena, eller delar av dem, pekas ut som prioriterade att fortsätta med detaljplanering under nuvarande mandatperiod, se 6. Kommande detaljplaner. Kod i karta Namn Plats Typ av boende Antal boplatser S1 Biskopen, nordvästra Skara Blandad bebyggelse Markägare Kommentar 10-20 Kommun Utökning av kv Biskopen nära museijärnvägen. Närheten till museijärnvägen behöver beaktas samt infartsväg. S2 Biskopen, nordöstra Skara Blandad bebyggelse, i huvudsak flerbostadshus 10-30 Kommun Utökning av kv Biskopen nära Skarabergsrondellen. Buller och infartsväg behöver beaktas S3 Frej 1 Skara Flerbostadshus 10-15 Privat Möjlig utökning av kv Frej. Parkeringar behöver ses över. Marken är inte i kommunal ägo. S4 Hagabacken Skara Blandad bebyggelse 300-400 Privat Ett större område som på sikt kan fyllas med blandad bebyggelse likt Skaraberg. Området kan byggas ut i etapper. Jordbruksmarken är högt klassad. Närhet och anslutning till Brogårdsvägen bör hanteras. Marken är inte i kommunal ägo. S5 Petersburg, södra Skara Småhus 15-25 Privat Naturnära och nära till fritidsanläggning. VAanslutning måste lösas. Möjlig fortsättning på Sörskogen när det är utbyggt. Marken är inte i kommunal ägo. 20
Kod i karta Namn Plats Typ av boende Antal boplatser Markägare Kommentar S6 Skaravallen Skara Blandad bebyggelse 40-70 Kommun Centralt område bland befintlig bebyggelse. Ny bebyggelse bör vara blandad. Del av området bör sparas för idrott/spontanidrott. S7 Stationsområdet Skara Flerbostadshus 50-80 Kommun Centrumnära. Bör planeras även för handel. Hög exploateringsgrad. Parkering, kollektivtrafik, arkeologi och förorenad mark är viktiga hänsyn. S8 Sörskogen, norra Skara Blandad bebyggelse 50-200 Kommun Sörskogen bör kompletteras med andra boendeformer. Närhet till E20 är ett viktigt hänsyn. S9 Sörskogen, östra Skara Blandad bebyggelse, men i huvudsak småhus 30-40 Kommun Utökning av Sörskogen på sikt. S10 Tullportagärdet, norra Skara Blandad bebyggelse, i huvudsak stadsradhus och flerbostadshus 10-70 Kommun En del av en ny stadsdel i Skara, förtätning. Attraktivt centrumnära område vid Viktoriasjöarna. S11 Tullportagärdet, södra Skara Blandad bebyggelse, i huvudsak flerbostadshus 40-150 Delvis kommun Finns befintlig verksamhet där idag. Bör kunna planeras för bostäder på sikt. 21
Kod i karta Namn Plats Typ av boende Antal boplatser Markägare Kommentar S12 Venus 8 Skara Flerbostadshus 15-25 Kommun Tomten har varit bebyggd sedan innan och det finns en befintlig byggrätt som medger bostäder och handel i flera våningar. Kan eventuellt behöva att korrigeras. Parkering tas i anspråk. V1 Pickagården, norra Varnhem Radhus, småhus 5 Kommun Kompletteringsbebyggelse som bildar en fond mot väg 49. Möjligt radhus i 1 1/2 till 2 våningar. V2 Pickagården, södra Varnhem Flerbostadshus 15-20 Kommun Den mest centrala platsen i Varnhem. Kan tas i anspråk genom att området omdisponeras och om hållplatsen flyttar i samband med ombyggnation av väg 49. V3 Simmesgården/ Varnhems by Varnhem Blandad bebyggelse 25-50 Kommun Ett större område med blandad bebyggelse i Varnhem. Bör inte byggas ut förrän Varnhemskorsningen sänks. V4 Varnhem södra Varnhem Blandad bebyggelse, i huvudsak småhus 20-30 Privat Exploatering på jungfruelig jordbruksmark, utbyggnad på lång sikt. Hänsyn till åkerholme, fornlämning och allé. V5 Överbo Varnhem Småhus, radhus 8 Delvis kommun Kompletteringsbebyggelse för att slutföra bygatan. L1 Hålltorp Ljungstrop Småhus 5-10 Privat Söderläge på Billingesluttningen, mycket attraktivt. Hänsyn bör tas till sluttningsförhållanden. Privat markägare. 22
Kod i karta Namn Plats Typ av boende Antal boplatser Markägare Kommentar L2 Ljungstorp, söder om bygdegården Ljungstrop Blandad bebyggelse, i huvudsak småhus 25-75 Kommun Större område som kan byggas ut då korsningen vid väg 49 byggs om, blandad bebyggelse men i huvudsak småhus. L3 Ljungstorp, övriga tomter Ljungstrop Småhus 15-20 Privat Möjlighet till avstyckning av längre skiften. Privat mark. Ö1 Katthagen / Örnsrovägen Utanför tätort Småhus 15-25 Privat Kan vara lämpligt som profilboende på landet. Nära Skara tätort med cykelbana. Privat mark. Totalt 713-1368 23
24 Karta: Framtida områden för bostäder - Skara tätort Kartorna är kopplade till tabellerna på föregående sidor.
Karta: Framtida områden för bostäder - Varnhem 25
26 Karta: Framtida områden för bostäder - Ljungstorp
Karta: Framtida områden för bostäder - övrig landsbygd 27
Bilaga 2 Befintliga byggrätter Detta är områden som redan i dagsläget tillåter bostadsbyggnation, det finns en så kallad byggrätt. Det här är kommunens bank eller planberedskap för framtida bostäder. Uppgifterna är en ögonblicksbild från november 2015 och det sker hela tiden förändringar i takt med att nya bostäder byggs. Till tabellen hör också kartor på kommande sidor. Ort Område Småhus Par/ radhus Skara Skaraberg 18 Flerfamilj Totalt Skara Skaraberg 6 Skara Skara Domprostegården/ Månglaren Brogården*/ Kastanjen & Lönnen 4 15 6 35 Skara Sörskogen 33 Skara Vattentornsparken 18 Skara Sankt Anne Äng/ Munin 30 Skara Västermalm 1 Skara Hindsbo 1 Skara Rådhuset 1 20 Axvall 10 Varnhem Pickagården 7 Eggby 2 Ardala 3 Totalt 94 6 109 203 28
Karta: Byggrätter i Skara Karta: Byggrätter i Skara 29
Karta: Byggrätter i Varnhem Karta: Byggrätter i Axvall 30
Karta: Byggrätter i Eggby Karta: Byggrätter i Ardala 31
Bilaga 3 Befolkningsutveckling Befolkning 20 400 20 200 20 000 19 800 19 600 19 400 19 200 19 000 18 800 18 600 18 400 18 200 9200 Befolkningsprognos Skara 2015-2025 (VGR) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 År Antal hushåll (VGRs prognos / 2,2 (SCB) Antal hushåll 9100 9000 8900 8800 8700 8600 8500 8400 32 8300 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 År
Behov av bostäder och hushållsförändring per år 2015-2025 Skara 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Antal bostäder genomsnitt/år Hushållsförändring 120% 100% Ökning personer 80+ 95% 102% 105% 80% 60% 54% 60% 69% 80% 40% 30% 20% 0% 0% 7% 2014 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Ökning personer 65-79 16% 13% 14% 13% 13% 12% 6% 7% 5% 0% 2014 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 33
Bilaga 4 Bostadsmarknadens utveckling 18,0% Vakansgrad hyresrätter 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Beviljade bygglov, nybyggnad 70 Enbostadshus Antal lägenheter, flerbostadshus 60 50 40 30 20 10 34 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2500 Medelpris för småhus 1994-2014 2000 1500 Medelpris i tkr 1000 500 0 1994 2004 2009 2014 Hela riket 741 1433 1987 2 364 Grästorp 482 593 927 973 Essunga 364 564 749 779 Karlsborg 311 482 837 887 Gullspång 328 380 510 505 Vara 353 523 694 763 Götene 415 636 937 1 012 Tibro 471 653 932 941 Töreboda 398 475 724 717 Mariestad 573 866 1229 1 290 Lidköping 640 1280 1756 1 984 Skara 528 753 1137 1 182 Skövde 651 1066 1507 1 854 Hjo 472 688 997 1 246 Tidaholm 442 577 842 1 061 Falköping 463 656 1003 1 023 35
Referenser Regeringen (2015). Mål för boende och bostadsbyggande. http:// www.regeringen.se/regeringens-politik/boende-och-byggande/ mal-for-boende-och-byggande/ Regeringen (2015). Mål för folkhälsan och sjukvård. http://www. regeringen.se/regeringens-politik/folkhalsa-och-sjukvard/malfor-folkhalsa-och-sjukvard/ Regeringen (2015). Mål för jämställdhet. http://www.regeringen. se/regeringens-politik/jamstalldhet/mal-for-jamstalldhet/ Regeringen (2015). Miljömål. http://www.regeringen.se/regeringens-politik/miljo/mal-for-miljo/ Regeringen (2015). Mål för nyanländas etablering. http://www. regeringen.se/regeringens-politik/nyanlandas-etablering/malfor-nyanlandas-etablering/ SCB (2015). Medelpris för småhus. http://www.scb.se/sv_/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/fastighetspriser-och-lagfarter/fastighetspriser-och-lagfarter/10957/10964/kommunstatistik/139523/# SCB (2015). Befolkningsprognos för Skara. Skaraborgs kommunalförbund (2015). Strukturbild Skaraborg. http://www.skaraborg.se/var-verksamhet1/tillvaxtprogrammet/strukturbild-skaraborg/ Skara kommun (2007). Markberedskap för bostäder och exploatering - Diskussionsunderlag. Skara kommun (2015). Vision 2025. http://www.skara.se/kommun--politik/vision-2025.html Skara kommun (2015). Äldreomsorgsplan. Behov av särskilda boendeplatser. Skara kommun (2015). Äldreomsorgsplan. Procentuell förändring av antalet äldre i förhållande till 2014. Skara kommun (2015). Landsbygdsstrategi - remissutgåva. Veidekke (2015). Fra leie til eie. Från att hyra till att äga - riktlinjer 36
för en ny bostadspolitik i en efterfrågestyrd marknad. http://veidekke.se/incoming/article16623.ece/binary/fra_leie_til_eie_ web.pdf Västra Götalandsregionen (2005). Vision Västra Götaland - Det goda livet. http://www.vgregion.se/visionvastragotaland Västra Götalandsregionen (2012). Riktlinjer och standard för fysisk tillgänglighet. http://www.vgregion.se/riktlinjer-tillganglighet Västra Götalandsregionen (2015). Befolkningsprognos för Skara. Västra Götalandsregionen (2015). Förändring i antal hushåll. 37