ÄGARINFORMATION Q3 2016 Det här nyhetsbrevet tar upp vad som hänt sedan juni och lite om planerna för det kommande året. Verksamheten I juni gjorde vi ett boksläpp med anledning av den handbok i landsbygdsutveckling som vi tagit fram under våren. Boken har blivit föremål för recension i bl a Sörmlands Nyheter och beskriver resan för Kiladalens Utveckling och hur initiativet kan utgöra en modell för andra landsbygdssamhällen. Så här långt har vi delat ut många och sålt ett 70-tal böcker, huvudsakligen till tjänstemän med särskilt intresse eller ansvar för landsbygdsutveckling i olika kommuner och län runt om i Sverige. Utöver detta har Länsstyrelsen i Sörmland köpt 75 böcker att använda i länsstyrelsens verksamhet. Författarna har skänkt rättigheterna till boken vilket innebär att överskottet från försäljningen går till bolaget. Vi ser detta som en stor möjlighet att sätta Kiladalen och Stavsjömodellen på Sveriges karta. Migrationsverket beslöt under sommaren att avsluta asylboendet i Stavsjö. Effekten av detta är att Nyköpings kommun sagt upp hyresavtalet av lektionssalarena för att driva migrationssvenska i Stavsjögården och hyresavtalet upphör i slutet av innevarande år. Förädling av fastigheten Stavsjögården Vi har konstaterat att den yttre miljön varit gravt eftersatt under ett stort antal år. Under våren har därför sly och mindre träd rensats bort och eldats upp. Under våren inträffade också en incident då en större björk föll över garaget och skadade taket och muren. Arbetet att återställa allt detta har utförts av Fixargruppen som består av ett fyrtiotal människor i framför allt Stavsjö. Normalt möter mellan 15-20 livskraftiga män och kvinnor upp för att umgås, arbeta och dricka kaffe tillsammans. Det enda som krävs för att få ingå i Fixargruppen är att man är en fri människa mellan klockan 10.00-12.00 varannan fredag. De mest entusiastiska slutar inte förrän kl 13.00. Detta mönster ingår i det som nu kablas ut i Sverige som Stavsjömodellen. Den tekniska divisionen har meddelat bolaget att anslutningen av vatten är så undermålig att kommunen inte vågat provtrycka ledningen. Bolaget har därför uppmanats av kommunen att byta ut anslutningen i huset. Under augusti har vi grävt och bytt ut vattenledningen från fastighetens nordöstra sida och åtgärdat anslutningen i källaren så att en provtryckning av dimensionen på inkommande vatten kan göras tillsammans med kommunen. I samband med detta har vi även förberett för ett framtida avlopp i det fall att bolaget tar ett beslut om att bygga de första bostäderna. Beslut om åtgärder. Vi har beslutat genomföra en serie markarbeten på fastighetens södra sida för att åtgärda många års eftersatt skötsel av de yttre rummen.
Under augusti har ett antal träd på den södra delen av fastigheten avverkats med hjälp av Björnligan. Stammar och ris kommer att forslas bort under den närmaste tiden. Merparten av träden var utsatta för röta med en stor risk för att dessa skulle kunna brytas av och välta under en kommande storm. En gungställning på området har demonterats och skänkts till den södra delen av Stavsjö där den kan resas på Bomanstäppan till förmån för de yngre barn som bor i området. Då den mellersta delen av fastigheten, området mellan huvudbyggnaden och annexet är grus- och asfaltbelagd och fungerar som GC-väg (gång- och cykelväg) över fastigheten och samtidigt har utrustning för lekplats, basketboll, volleyboll samt parkering och således inte lämpar sig för sociala aktiviteter har styrelsen beslutat att istället förädla den södra delen av fastigheten som vetter mot Stavsjön. Genom att avjämna marken på den södra delen av fastigheten till en planare yta som samtidigt höjs i den nedre delen av sluttningen kan en större öppen plats med sjöutsikt skapas. I dagsläget är sluttningen så kraftig att marken inte lämpar sig för någon förutsebar aktivitet. På sikt finns risken att marken åter får växa igen och därigenom förblir outnyttjad. Utan sluttning kan istället planen ges olika funktioner där fokus för dessa är av social karaktär. Med detta som mål kan en plan yta ges en gräsbeläggning, kanske med en samlingsplats av typen gazebo eller liknande samt olika former av vindskydd samt växter. Planen blir av allmän karaktär att utnyttjas av samhällets invånare utan restriktion. Ett exempel på utformning av delar av området illustreras ovan. Åtgärderna kommer att göras inom ramen för bolagets ekonomiska resurser, tidigast under 2017 och inom ramen för vad som kan göras utan tillkommande byggnadslov. Åtgärderna kommer dessutom bara att genoföras i den mån de bedöms bidra till ett ökat värde av fastigheten. I det fall att aktieägarna beslutar att genomföra den planerade byggnationen av seniorbostäderna kommer markytan att istället utnyttjas för detta ändamål. I planen finns då en möjlighet att installera en motsvarande byggnad på samma gårdsplan, men det yttre rummet får då en mer begränsad utformning.
Villkoren i köpeavtalet av Stavsjögården Ledande företrädare för Nyköpings kommun har nu gjort samma tolkning av köpeavtalet som vi hävdat sedan avtalet skrevs, nämligen att den förköpsklausul som ingick inte är tillämplig. Svensk lagstiftning medger inte säljaren den rätt en sådan klausul hävdar. En lösning av den här frågan är kritisk för att få finansiering för bostadsbyggandet och vi för en dialog med kommunen där vår ambition är att kunna lösa frågan i närtid. En lösning av frågan innebär också att alla de investeringar vi gjort och fortsätter att göra för att förädla fastigheten helt tillgodogörs bolaget och i förlängningen aktieägarna. Seniorbostäder Intresseundersökningen är nu avslutad och Slutapporten bifogas i det här kvartalsbrevet. Drygt 80 av 182 hushåll svarade på enkäten. Här följer en sammanfattande kommentar av undersökningsledaren: Stavsjögården 55+ Fyller Framtidens Behov Enligt Riksrevisionens rapport: Bostäder för Äldre i Avfolkningsorter, hur samhällen kommer att möta behoven hos äldre kommer att vara en nyckelfråga i framtiden. Rapporten visar att äldre vuxna som lever på landsbygden är benägna att ha problem med att hitta bostäder som är både funktionella och nära den service som de kommer i allt högre grad att behöva. I rapporten konstateras att detta är ett särskilt stort problem för samhällen med svaga bostadsmarknader, och att samhällen endast kommer att möta fler utmaningar med att uppfylla bostadsbehoven för äldre i framtiden. Rapporten pekar också ut de många kommunala och statliga initiativ, noterade att de var viktiga, men att inte de var tillräckliga. Detta tyder på att det finns en möjlighet för ideella organisationer att arbeta med staten, och potentiellt även EU, för att bygga upp bostäder som alternativ för äldre personer på samhällsnivå. Äldre som lever i Stavsjö- och Ålberga-området är målgruppen som Riksrevisionens rapport talar om. Även om Nyköping inte är en kommun som har haft en svag marknad, ligger Stavsjö och Ålberga mellan 2 stora kommuner och under de senaste åren sett mindre service på grund av budgetproblem och hyresbostäder säljs som bostadsrätt. Medan de nuvarande nivåerna av intresse för Stavsjögården 55+ var inte särskilt högt, av vår visserligen lilla undersökning fanns 9 (15%) personer över 50 år som skulle vara intresserade av att hyra en lägenhet i Stavsjögården 55+. Om Stavsjögården kan ge bostäder till rimliga priser som uppfyller behoven hos en allt äldre befolkning, kommer det att lindra en del av bördan från Nyköpings kommun och ett sätt för äldre vuxna att stanna i samhället de är en del av. Slutsatser Nuvarande boende o Majoriteten bor i eget hus eller villa. o Majoriteten har möjlighet att bo på ett plan (kök, tvättstuga, badrum, och mist ett sovrum på entréplan) i sin bostad.
o En fjärdedel av de tillfrågade har tvättstuga i källaren vilket i praktiken innebär två bostadsplan. o Alla, utom en person, har tillgång till uteplats och majoriteten har tillgång till altan och trädgård. o En stor majoritet anger att deras nuvarande boende är funktionellt. Flyttplaner o Majoriteten av deltagarna vill inte flytta eller vet inte om de kan tänka sig att flytta i framtiden. o Deltagarna angav att det är viktigt att vara nära service och samhällsservice (inklusive hälsovård och sjukhus). Vidare skrev flera att det är viktigt att ha tillgång till uteplats, natur, allmänna kommunikationer, goda grannar, ett bra kök och få allt till ett rimligt pris. Stavsjögården 55+ o Majoriteten av deltagarna är väldigt positiva till Stavsjögården 55+-projektet. De faktorer som en del inte tyckte om var att de ansåg att hyran var för hög, att man själv betalar för uppvärmning samt de mindre lägenheterna på 1 rum och kök. Intresserad att hyra o 3 personer var intresserade att flytta inom 3 år. o De flesta var intresserade av en lägenhet på 3 rum och kök. Inte intresserade att hyra o De flesta som inte var intresserade svarade att de kan inte tänka sig att flytta från nuvarande boende eller att de ska flytta till en annan ort. Människor som kan överväga att flytta till Stavsjögården 55+, är mer benägna att: o Komma från ett hushåll med mindre än 2 personer. o Komma från ett mindre hus. o Rapportera mindre boendefunktionalitet. o Vilja bo nära andra personer i deras egen ålder. o Vilja bo kvar i Stavsjö eller Ålberga. o Tycka om Stavsjögården 55+ projektet. Sammantaget menar vi att resultatet är tillräckligt positivt ur marknadsperspektivet för att stödja planerna att gå vidare i byggnadsprocessen. Vi samarbetar med Nyköpingshem och har fått en s.k. 2nd opinion på de tekniska planerna, produktionskalkylerna, och informationen utåt. Den här dialogen har varit uppmuntrande och givit oss det stöd vi önskat. De kvarstående frågorna när det gäller byggkostnaden rör markberedning och där begär vi nu in offerter för grävning och fyllnadsmaterial. Kostnaden för markarbetet skall inte underskattas och den estimering vi landar på kommer att vara avgörande för styrelsens rekommendation. För att ytterligare tydliggöra vad vi har framför oss, finns det skäl att även
poängtera att belåningsnivån för byggandet ligger i gränslandet för vad Boverket bedöms acceptera för en kreditgaranti, så vi har en smal väg att vandra innan vi är färdiga. Vi startat de konkreta diskussionerna om finansiering och inför detta har vi låtit ett värderingsinstitut i Norrköping göra en marknadsvärdering av både de planerade bostäderna och den nuvarande verksamheten i huvudbyggnaden. Värderingen kommer att ligga till grund för den kreditgivning som Boverket och banken skall ta ställning till. Finansieringsfrågan är kritisk och såväl det statliga Boverket och de privata bankerna sätter mycket höga trösklar för bostadsbyggande på landsbygden. Vi har en kontinuerlig dialog med kommunens politiska ledare, både inom majoriteten och inom alliansen och kommunens tjänstemän och det finns en klart positiv inställning till vårt initiativ. Leader Sörmlandskusten Under året sökte vi ett stöd hos Leader Sörmlandskusten för nästa steg i landsbygdsutveckling. Styrelsen för Leader gav sitt stöd och det slutliga beslutet togs av Jordbruksverket. I augusti meddelade således Jordbruksverket att Kiladalens Utveckling får ett bidrag på drygt 600 000 kronor för att utveckla en modell för bostadsbyggande på landsbygden. Bidragets utformning är av den karaktären att sedan externa kostnader och löner betalts kommer bolaget under kommande år kunna tillgodogöra sig ett överskott på omkring 100 000 kronor. Hederspris 250 möjligheter I början av september bjöds Kiladalens Utveckling AB (svb) till en konferens i Jönköping för ca 200 politiker och tjänstemän från norr till söder. Det landsbygdsinitiativ som bolaget representerar hade nominerats bland ett 15-tal liknande initiativ och juryn utsåg Kiladalens Utveckling som det bästa med ett Hederspris. Den digitala lanthandeln är ett bra exempel på nytänkande som sätter oss på kartan och den här typen av publicitet ger bolaget en värdefull trovärdighet. Året som helhet och framtiden 2016 Vi befinner oss fortfarande bara drygt halvvägs av årets resa och bilden för 2016 ser mycket positiv ut ur ett finansiellt perspektiv. 2017 Även om vi bedömer att verksamheten kommer att kunna bedrivas under normala men magra förhållanden under 2017 blir året en utmaning då det finns en uttalad risk att landstinget under våren avslutar experimentet med sköterskemottagningen eftersom besöksfrekvensen varit 1,3 personer per dag under de dagar landstinget haft öppet med personal på plats. Vi människor röstar som bekant med skorna och DET HAR VI GJORT I STAVSJÖ. Stavsjöborna äger problemet och Stavsjöborna har röstat. Röstar inte skorna annorlunda måste vi räkna med att sköterskemottagnigen kan komma att stängas under våren 2017.
2018 2018 är idag ett helt oskrivet kapitel. Men ska vi kunna finansiera Stavsjögården på sikt måste vi vara beredda på att hitta nya hyresgäster. Styrelsen arbetar på detta men vi är samtidigt lyhörda på er som aktieägare. Kiladalens Utveckling AB (svb) Gunnar Casserstedt 2016-09-30