Till vilket pris som helst!

Rapport nr 3 2007 Till vilket pris som helst! Så säljer den moderatledda majoriteten i Stockholm ut allmännyttan 1

Innehållsförteckning Förord 3 1. Sammanfattning.. 4 2. En omfattande ombildning.. 5 2.1 Stockholmarnas bostadsbolag... 5 2.2 Antalet lägenheter som är föremål för ombildning... 6 2.2.1 Norrmalm... 6 2.2.2 Östermalm.. 7 2.2.3 Kungsholmen. 7 2.2.4 Södermalm. 8 2.2.5 Närförort. 8 3. Ombildningsprocessen. 9 3.1 Genomförda värderingar 9 3.1.1 Ölandsgatan 49 10 3.1.2 Sickla Kanalgata 71-81 och 46-48.. 11 3.1.3 Sickla Kanalgata 4-6.. 11 3.1.4 Karlbergvägen 61-63.. 12 3.1.5 Svarvargatan 18.. 12 3.1.6 Torsgatan 38... 13 3.1.7 Blekingegatan 12 13 3.1.8 Tavastgatan 16 14 3.1.9 Johan Prinz väg 26 m.fl.. 14 3.2 Beräknad rabatt.. 15 3.2.1 Ölandsgatan 49 15 3.2.2 Sickla Kanalgata 71-81 och 46-48. 16 3.3.3 Sickla Kanalgata 4-6.. 16 3.3.4 Karlbergsvägen 61-63. 16 3.3.5 Svarvargatan 18.. 16 3.3.6 Torsgatan 36 17 3.3.7 Blekingegatan 12 17 3.3.8 Tavastgatan 16 17 3.3.9 Johan Prinz väg 26 m.fl.. 17 3.3.10 Slutsats.. 18 4. Realisationen stadsdel för stadsdel. 19 4.1 Norrmalm... 19 4.2 Östermalm.. 19 4.3 Kungsholmen. 19 4.4 Södermalm. 20 4.5 Närförort 20 4.6 Totala rabatten... 20 Sidan 2

Förord Den borgerliga majoriteten säljer ut allmännyttan i Stockholm, dvs. de kommunalt ägda hyresrätterna. Listan över det positiva med en allmännytta i Stockholm kan göras lång: Allmännyttan behövs för att skapa valmöjligheter på vår bostadsmarknad, för att främja rörligheten på arbetsmarknaden, för att garantera bostäder åt alla stockholmare och för att motverka segregationen. Allmännyttan fyller också andra viktiga uppgifter, exempelvis underlättar allmännyttan lokalförsörjningen för förskoleverksamhet i våra bostadsområden. Av Stockholms lägenheter är i dag en fjärdedel kommunal allmännytta. Men i vissa stadsdelar utgör allmännyttan endast omkring fem procent av lägenhetsbeståndet. Nu säljs stora delar av denna allmännytta ut. Konsekvensen blir minskade valmöjligheter, ökad segregation, minskad rörlighet och sämre förutsättningar för kommunen att garantera alla stockholmare bostad. Vi socialdemokrater anser inte att det finns några rationella motiv att genomföra den omfattande försäljning av stockholmarnas hyresrätter som nu på ideologisk grund inletts. Men då försäljningen ändå är ett faktum, anser vi att den måste ske till bästa möjliga pris för alla stockholmare. Tyvärr visar vår rapport att utförsäljningen sker till ett kraftigt rabatterat pris, vilket kommer att resultera i en omfattande förmögenhetsöverföring från det gemensamma till det privata. Vi inleder nu en genomgång av bostadspolitiken i Stockholm. Vi kommer framöver granska bland annat hur utförsäljningen av allmännyttan påverkar segregationen. I denna rapport går vi igenom utförsäljningen utifrån de intresseanmälningar som hittills lämnats in. Vi studerar hur stor utförsäljningen är och analyserar de priser som de allmännyttiga hyreslägenheterna säljs för. Vår slutsats är att den borgerliga majoriteten rear ut stockholmarnas gemensamma egendom. Teres Lindberg (s) Bostadspolitiskt ansvarig för socialdemokraterna i Stockholms stadshus Vice ordförande i Svenska Bostäder 3

1. Sammanfattning När den borgerliga majoriteten nu säljer ut Stockholms gemensamma fastigheter gör de det till en summa som vida understiger värdet på den öppna bostadsmarknaden. Från de allmännyttiga bostadsbolagen har vi tagit reda på hur stort intresset för ombildning av allmännyttan är i innerstaden och i närförort (Alvik, Gröndal, Mälarhöjden, Årsta m.fl.). Vi har valt att inte redovisa intresseanmälningarna för ombildning i ytterstaden eftersom det är svårt att bedöma priset på den öppna bostadsrättsmarknaden och därmed göra en korrekt jämförelse. Intresset för ombildning fördelar sig i dagsläget enligt följande: Norrmalm: 59 procent av de kommunala lägenheterna. Östermalm: 55 procent av de kommunala lägenheterna. Kungsholmen: 64 procent av de kommunala lägenheterna. Södermalm: 36 procent av de kommunala lägenheterna. Närförort: 35 procent av de kommunala lägenheterna. Våra beräkningar visar att de allra flesta lägenheter till försäljning i allmännyttan, till och med i de mest attraktiva områdena, i de flesta fall troligen landar på en insats per kvadratmeter på mellan 25 000 och 30 000 Dessa priser ska jämföras med aktuella marknadspriser på näraliggande fastigheter. Den genomsnittliga rabatt som staden, genom sina bostadsbolag, ger de befintliga hyresgästerna visar sig vid en sådan jämförelse vara: 38 till 48 procent rabatt i innerstaden. 17 till 31 procent rabatt i närförort. Slutligen har vi räknat ut vilken summa försäljningen av den del av allmännyttan där de boende i dag lämnat in intresseanmälningar för bostadsrättsombildning skulle landa på. Detta med priser i samma storleksordning som de redan värderade fastigheterna ska säljas för. Därmed får vi också reda på vad stadens totala rabatt till lägenhetsinnehavarna skulle bli. Mellanskillnaden mellan försäljningspriset och priset på den öppna bostadsmarknaden är mellan 12,5 till 16,5 miljarder Men den stora summa pengar som staden missar är inte det enda, eller kanske ens det allvarligaste, problemet med försäljningen. Minst lika allvarligt är de minskade valmöjligheterna, den ökade segregationen, den minskade rörligheten och de sämre förutsättningarna för kommunen att garantera alla stockholmare bostad. 4

2. En omfattande ombildning Nedan presenteras stadsdel för stadsdel hur stor del av allmännyttan som är föremål för ombildning. Genomgående behandlas endast innerstad och närförort, eftersom det är svårt att bedöma priserna på den öppna bostadsmarknaden i ytterstaden och därmed göra rättvisande jämförelser. I följande kapitel gör vi en genomgång av fastigheter som än så länge har värderats, och vi visar på hur långt under priset på den öppna bostadsrättsmarknaden fastigheterna kommer att säljas. Avslutningsvis redovisas den genomsnittliga rabatten som uppstår om ombildningen fortsätter till de nuvarande priserna 1. 2.1 Stockholmarnas bostadsbolag Stockholms stad äger tre bostadsbolag: Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem. Totalt äger de tre bolagen omkring 100 000 lägenheter inom Stockholms stad. Svenska Bostäder är landets största hyresvärd med cirka 43 000 lägenheter. Stockholmshem är näst störst med cirka 31 000 lägenheter runt om i staden. Familjebostäder äger cirka 23 000 lägenheter. Alla de tre bostadsbolagen har god ekonomi och hög soliditet. Familjebostäders soliditet överstiger till och med 60 procent. De tre bolagen har till huvuduppgift att långsiktigt äga och förvalta hyresbostäder inom Stockholms stad. De ska också bygga nya bostäder, och nu, under den borgerliga mandatperioden, ge möjlighet till de boende att bilda bostadsrättsförening och köpa sina lägenheter. Under den förra borgerliga majoriteten år 1998-2002 genomfördes en motsvarande utförsäljning av hyreslägenheter. En utredning från år 2005 av Utrednings- och statistikkontoret i Stockholms stad (USK) visade att av de lägenheter som de kommunala bostadsbolagen omvandlade mellan år 1999 och 2004, totalt 12 000 stycken, låg tre fjärdedelar i Stockholms innerstad. Utredningen visade vidare att den viktigaste anledningen till att medlemmen i bostadsrättsföreningen köpte sin lägenhet var att köpet upplevdes som en god investering. Insatserna var i innerstaden 13 600 till 14 600 kr/kvm och i ytterstaden 6 500 till 10 600 kr/kvm. Nära hälften av de omvandlade lägenheterna hade fram 1 Statistik över de kommunala bostadsbolagens lägenhetsbestånd och intresseanmälningarna för ombildning har hämtats från bolagen. Statistiken har bearbetats av socialdemokraternas kansli i Stockholms Stadshus för att redovisa intresseanmälningarna för respektive stadsdel i innerstaden samt för närförorten. För att fastställa aktuellt pris på den öppna bostadsrättsmarknaden för de lägenheter som är föremål för ombildning så har vi tagit fram jämförelseobjekt via Värderingsdata AB. Alla beräkningar och analyser är gjorda av socialdemokraternas kansli. 5

till år 2005 sålts. Hälften av de lägenheter som hade sålts såldes redan samma år som omvandlingen skedde eller året efter. Generellt var försäljningspriset ungefär det dubbla jämfört med insatspriset. Hushållen tillgodogjorde sig då i genomsnitt en förmögenhetsöverföring, från det allmänna till det privata, på 700 000 2.2 Antalet lägenheter som är föremål för ombildning Vi redovisar nedan de tre kommunala bostadsbolagens totala lägenhetsinnehav i innerstaden och i närförort. Innerstaden redovisas uppdelat på Norrmalm, Östermalm (inklusive Djurgården och Hjorthagen), Kungsholmen (inklusive Essingeöarna) och Södermalm. Närförort redovisas som en gemensam stadsdel innehållande Alvik, Gröndal, Mälarhöjden, Årsta m.fl. 2. Vi har valt att inte redovisa intresseanmälningarna för ombildning i ytterstaden eftersom det är svårt att bedöma priset på den öppna bostadsrättsmarknaden och därmed göra en korrekt jämförelse. Vi redovisar också antalet lägenheter och antalet kvadratmeter bostadsyta där det finns intresseanmälan för ombildning i varje stadsdel. Antalet lägenheter som är föremål för ombildning bygger på statistik från de respektive tre bostadsbolagen fram till och med första veckan i juni. Vi har i sammanställningen uteslutit alla kulturfastigheter, det vill säga lägenheterna inom Stadsholmen, där det finns intresseanmälan för ombildning. Detta då folkpartiet lovat att inte tillåta försäljning av kulturfastigheterna och det därför inte finns politisk majoritet för ombildning där. 2.2.1 Norrmalm De tre kommunala bostadsbolagen äger i dag 2 274 hyresrätter på Norrmalm. Bostadsytan för dessa lägenheter är 151 700 kvm och den totala ytan inklusive lokaler är 222 000 kvm. Det finns i dag inlämnade intresseanmälningar på 1 334 lägenheter, med en bostadsyta 103 600 kvm och en totalyta på 151 100 kvm. Av de kommunala hyresrätter som finns på Norrmalm är nu alltså 59 59% Andel intresseanmälningar 2 I enlighet med den definition som bostadsförmedlingen använder. 6

procent av antalet lägenheter och 68 procent av bostadsytan föremål för ombildning. 2.2.2 Östermalm De tre kommunala bostadsbolagen äger i dag 2 025 hyresrätter på Östermalm. Bostadsytan för dessa lägenheter är 122 000 kvm och den totala ytan inklusive lokaler är 159 900 kvm. Det finns i dag inlämnade intresseanmälningar på 1 115 lägenheter, med en bostadsyta på 74 600 kvm och totalyta 94 400 kvm. Av de kommunala hyresrätter som finns på Östermalm är nu alltså 55 procent av lägenheterna och 61 procent av bostadsytan föremål för ombildning. 55% Andel intresseanmälningar 2.2.3 Kungsholmen De tre kommunala bostadsbolagen äger i dag 1 752 hyresrätter på Kungsholmen. Bostadsytan för dessa lägenheter är 101 200 kvm och den totala ytan inklusive lokaler är 126 400 kvm. Det finns i dag inlämnade intresseanmälningar på 1 116 lägenheter, med en bostadsyta på 69 600 kvm och en totalyta på 84 300 kvm. Av de kommunala hyresrätter som finns på Kungsholmen är nu alltså 64 procent av antalet lägenheter och 69 procent av bostadsytan föremål för ombildning. 64% Andel intresseanmälningar 7

2.2.4 Södermalm De tre kommunala bostadsbolagen äger i dag 11 677 hyresrätter på Södermalm. Bostadsytan för dessa lägenheter är 744 100 kvm och den totala ytan inklusive lokaler är 982 500 kvm. Det finns i dag inlämnade intresseanmälningar på 4 164 lägenheter, bostadsyta 305 600 kvm och totalyta på 361 600 kvm. Av de kommunala hyresrätter som finns på Södermalm är nu alltså 36 procent av lägenheterna och 41 procent av bostadsytan föremål för ombildning. 36% Andel intresseanmälningar 2.2.5 Närförort De tre kommunala bostadsbolagen äger i dag 12 943 hyresrätter i närförort. Bostadsytan för dessa lägenheter är 779 100 kvm och den totala ytan inklusive lokaler är 888 900 kvm. Det finns i dag inlämnade intresseanmälningar på 4 575 lägenheter, med en bostadsyta på 294 400 kvm och en totalyta på 318 600 kvm. Av de kommunala hyresrätter som finns i närförort är nu alltså 35 procent av lägenheterna och 38 procent av bostadsytan föremål för ombildning. 35% Andel intresseanmälningar 8

3. Ombildningsprocessen För att värdera och därefter ombilda till bostadsrätter krävs det att 2/3 av hyresgästerna i fastigheterna står bakom intresseanmälan om ombildning. I närförort och ytterförort genomförs dock en värdering redan när 40 procent står bakom intresseanmälan, men även här krävs en majoritet med 2/3 för att ombildning ska kunna genomföras. Ombildning får bara göras av hyresfastigheter som är minst fem år gamla. Värderingen av fastigheten genomförs av privata värderingsbolag som bedömer priset efter en modell som kallas för Marknadsvärdering för en exklusiv försäljning till bostadsrätt under ombildning. I de fall där det saknas jämförelsepriser från privata fastighetsvärdar som sålt till hyresgäster, ska värdering istället göras som om fastigheten såldes som förvaltningsobjekt, dvs. som om man sålde till en ny hyresvärd. Det senare är troligen bara aktuellt i ytterstaden. De värderingar som värderingsbolagen genomfört har hittills också blivit det aktuella försäljningspriset i alla fall utom ett. Det finns flera anledningar att ifrågasätta den valda modellen för att värdera fastigheter. En invändning är att värderingen är utformad för privata hyresvärdar som har möjlighet att använda försäljningsintäkterna till investeringar och/eller utdelning, och dessutom bara har ekonomiska hänsyn att ta. De kommunala bostadsbolagen är på grund av lagstiftningen förhindrade att dela ut intäkterna. Det kan vidare på goda grunder ifrågasättas om bolag som har en soliditet på upp till mer än 60 procent behöver frigöra kapital för fortsatta investeringar. Priset borde också återspegla att staden frånhänder sig viktiga verktyg. Hänsyn måste tas till de ekonomiska och sociala förluster som uppstår för stockholmarna när exempelvis segregationen ökar, rörligheten minskar, unga människors får svårare att skaffa sig ett eget boende och lokalförsörjning för den kommunala välfärden försvåras. Staden får dessutom vid kraftigt minskande fastighetsbestånd svårigheter att möta det lagstadgade kravet på plan för bostadsförsörjning. I grund och botten handlar det om att det är en avsevärd skillnad mellan privata fastighetsvärdar, som har som främsta syfte att tjäna pengar, och kommunala värdar som har många andra uppgifter och hänsyn att ta. 3. 1 Genomförda värderingar De tre kommunala bostadsbolagen har nu genomfört de första värderingarna av de fastigheter där hyresgästerna vill köpa sina lägenheter. Fastigheterna har värderats av privata värderingsbolag och 9

den aktuella värderingen har i alla fall utom ett, Bukten 1, också blivit det pris som hyresgästerna har erbjudits att köpa fastigheten. I detta kapitel går vi igenom fastigheter som fram till nu har värderats. Vi beskriver fastighetens läge, storlek och vilka investeringar som har gjorts. Vi redovisar det pris som fastigheten säljs för samt det troliga pris som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter i insats för sin lägenhet. Det kvadratmeterpris som köparen av respektive lägenhet betalar beror naturligtvis först och främst på vad fastigheten värderas till. Men priset beror även på hur många av grannarna som köper (ju fler som köper desto lägre kvadratmeterpris) och hur stor del av köpet som finansieras genom föreningen. Vi väljer här att anta att den andel som köper sin lägenhet är samma andel som har skrivit upp sig som intresserade av ombildning (andelen är oftast omkring 75-80 procent). Vi väljer därtill att redovisa två finansieringsscenarier, dvs. hur stor del av köpet som finansieras av föreningen respektive av köpare. Hela summan landar i slutänden på lägenhetsinnehavarna, antingen i form av räntor och amorteringar för den som tar lån, eller som avgift till föreningen. Det är högst rimligt att anta att de som ombildar väljer att låta föreningen finansiera en del av köpet. Vi har valt dels ett scenario där föreningen finansierar 1/5 del av köpet och dels ett scenario där föreningen finansierar 1/3 del av köpet, då detta är vanligt förekommande och realistiska nivåer. 3.1.1 Monumentet 27, Ölandsgatan 49 A-D, Södermalm, Familjebostäder Antal lägenheter: 35 stycken, varav 10 tvåor, 16 treor och 9 fyror. Kvadratmeter lägenhetsyta: 2802 kvm. Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 3 099 kvm, varav 205 kvm är kontorslokal och 92 kvm är uthyrda förrådslokaler. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 80 procent (28 stycken). Övrig information om fastigheten: Fastigheten består av sammanhängande gårds- och gathus uppfört 1925. Fastigheten är centralt belägen på Södermalm med närhet till affärer, restauranger och allmän service. Närmaste T-bana finns på 2-3 minuters promenadavstånd. Fastigheten genomgick genomgripande ombyggnad år 1977 och under år 2005 gjordes omfattande investeringar vad gäller tak, hissar, trapphus och tvättstuga. Försäljningspris: 75 miljoner kronor Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 26 767 kronor per kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 24 201 kronor per kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 26 767 kronor per kvm. 10

1/3 finansiering via föreningen: 22 305 kronor per kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet troligen någonstans mellan 22 500 och 27 000 3.1.2 Farvattnet 1 och Selet 1, Sickla Kanalgata 71-81 samt 46-48, Hammarby Sjöstad, Svenska Bostäder Antal lägenheter: 102 stycken, varav 34 tvåor, 51 treor, 12 fyror och 5 femmor. Kvadratmeter lägenhetsyta: 7 974 kvm. Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 7 975 kvm. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 77 procent (79 stycken). Övrig information om fastigheten: I närheten av fastigheterna finns flera butiker, restauranger och samhällsservice. Allmänna kommunikationer finns i form av tvärbana, buss och båt. Fastigheterna byggdes mellan år 2000 och 2002. Produktionskostnaden var 238 miljoner kronor vilket justerat för inflationen 3 motsvarar ungefär 253 miljoner Försäljningspris: 255 miljoner Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 31 979 kronor per kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 31 975 kronor per kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 33 225 kronor per kvm. 1/3 finansiering via föreningen: 27 687 kronor per kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet troligen någonstans mellan 27 500 och 33 000 kronor 3.1.3 Bukten 1, Sickla Kanalgata 4-6, Hammarby Sjöstad, Svenska Bostäder Antal lägenheter: 35, varav 2 ettor, 12 tvåor, 15 treor, 3 fyror och tre femmor. Kvadratmeter lägenhetsyta: 2 525. Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 2 690. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 80 procent (28 stycken). Övrig information om fastigheten: I närheten av fastigheterna finns flera butiker, restauranger och samhällsservice. Allmänna kommunikationer finns i form av tvärbana, buss och båt. 3 Beräknat utifrån KPI som ökat med ungefär 6,5 procent mellan 2001 och 2006 11

Fastigheterna byggdes mellan år 2001 och 2002. Produktionskostnaden var 91,627 miljoner kronor vilket justerat för inflationen motsvarar ungefär 98 miljoner kronor, därmed säljs fastigheten för under produktionskostnaden. Försäljningspris: 91,627 miljoner kronor 4 Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 36 288 kronor per kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 34 062 kronor per kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 36 288 kronor per kvm. 1/3 finansiering via föreningen: 30 240 kronor per kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet troligen någonstans mellan 30 000 och 36 500 3.1.4. Smältan 3 och 4, Karlbergsvägen 61-63, Vasastaden, Svenska Bostäder Antal lägenheter: 52, varav 28 tvåor, 20 treor och 4 fyror. Kvadratmeter lägenhetsyta: 3 184 kvm. Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 3 423 kvm. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 75 procent (39 stycken). Övrig information om fastigheten: Två fastigheter som byggdes i början på förra seklet och som genomgick omfattande ombyggnation i slutet av 1970-talet. Fastigheterna ligger på en lugn och lummig gata i Birkastan, med närhet till ett stort utbud av restauranger, allmänservice och goda kommunikationer. Försäljningspris: 87 miljoner Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 27 324 kronor per kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 25 416 kronor per kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 29 146 kronor per kvm. 1/3 finansiering via föreningen: 24 288 kronor per kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet troligen någonstans mellan 24 500 och 29 000 3.1.5 Skutan 33, Svarvargatan 18, Kungsholmen, Svenska Bostäder Antal lägenheter: 48, varav 21 ettor och 17 tvåor. Kvadratmeter lägenhetsyta: 2 889 kvm. 4 Fastigheten värderades till 88 miljoner Men värdet justerades upp med 3,167 miljoner kronor för att försäljningen i nominella termer skulle uppgå till produktionskostnaden 12

Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 2 984 kvm. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 77 procent (37 stycken). Övrig information om fastigheten: Detta är en fastighet byggd år 1933 och ombyggd år 1987. Fastigheten ligger på en lugn gata. Fridhemsplan med affärer och goda kommunikationer ligger på några minuters promenadavstånd. Försäljningspris: 84,5 miljoner Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 29 249 kronor per kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 28 318 kronor per kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 30 388 kronor per kvm. 1/3 finansiering via föreningen: 25 324 kronor per kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet troligen någonstans mellan 25 500 och 30 500 3.1.6 Liljan 6, Torsgatan 38, Vasastaden, Svenska Bostäder Antal lägenheter: 22, varav 2 tvåor, 12 treor och 8 fyror. Kvadratmeter lägenhetsyta: 1 893 kvm. Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 2 413 kvm. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 82 procent (18 stycken). Övrig information om fastigheten: Fastigheten är byggd år 1929 och ombyggd så sent som för åtta år sedan. Fastigheten ligger ett stenkast från Rörstrandsgatans restauranger, S:t Eriksplans tunnelbanestation och Vasaparkens grönska. Fastigheten innehåller affärslokaler som kommer att ge intäkter till en framtida förening. Försäljningspris: 67 miljoner Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 35 394 kronor per kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 27 766 kronor per kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 34 530 kronor per kvm. 1/3 finansiering via föreningen: 28 775 kronor per kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet troligen någonstans mellan 29 000 och 34 500 3.1.7 Ingenjören 6, Blekingegatan 12 A-D, Södermalm, Svenska Bostäder Antal lägenheter: 37, varav 9 ettor, 27 tvåor och en femma. Kvadratmeter lägenhetsyta: 2 205 kvm. 13

Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 2 551 kvm. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 73 procent (27 stycken). Övrig information om fastigheten: Fastigheten är byggd år 1914 och ombyggd år 1980. Fastigheten ligger på promenadavstånd från Skanstull med restauranger, affärer och kommunikation. Försäljningspris: 58 miljoner Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 26 304 kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 22 736 kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 28 826 kronor kvm. 1/3 finansiering via föreningen: 24 022 kronor kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet troligen någonstans mellan 24 000 och 29 000 3.1.8 Katthuvudet 27, Tavastgatan 16, Södermalm, Stockholmshem Antal lägenheter: 30. Kvadratmeter lägenhetsyta: 930 kvm. Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 1 030 kvm. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 73 procent (22 stycken). Övrig information om fastigheten: Fastigheten ligger i på Mariaberget. Här finns goda kommunikationer med buss och nära till T-bana. På promenadavstånd finns ett brett utbud av restauranger, kultur och allmän service. Fastigheten byggdes år 1931 och genomgick fullständig ombyggnad år 1997. Den oinredda vinden och de två affärslokalerna ger en framtida förening goda ekonomiska utsikter. Försäljningspris: 39 miljoner Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 41 935 kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 37 864 kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 45 957 kronor kvm. 1/3 finansiering via föreningen: 38 292 kronor kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet troligen någonstans mellan 38 000 och 46 000 3.1.9 Blåvingen 4, Johan Prinz Väg 26 och Olaus Magnus Väg 57-59, Hammarbyhöjden, Stockholmshem Antal lägenheter: 11. 14

Kvadratmeter lägenhetsyta: 685 kvm. Kvadratmeter lägenhets- och lokalyta: 685 kvm. Andelen av hyresgästerna som vill köpa sin lägenhet: 81 procent (9 stycken). Övrig information om fastigheten: Fastigheten ligger i ett lugnt bostadsområde. På kort promenadavstånd finns T-banestationen och ett lokalt centrum. Fastigheten byggdes år 1938. Huset byggdes om och iordningsställdes med moderna bostäder så sent som år 2003. Försäljningspris: 19,8 miljoner Kvadratmeterpris totala lägenhetsytan: 28 905 kvm. Kvadratmeterpris lägenhetsyta och lokalyta: 28 905 kvm. 1/5 finansiering via föreningen: 28 546 kronor kvm. 1/3 finansiering via föreningen: 23 788 kronor kvm. Kvadratmeterpriset: I denna fastighet blir kvadratmeterpriset för dem som köper sin lägenhet någonstans mellan 24 000 och 29 000 3.2 Beräknad rabatt För att beräkna rabatten för respektive fastighet har vi valt att studera genomsittliga försäljningspris under det första halvåret år 2007 i närheten av respektive fastighet. Det genomsnittliga försäljningspriset har tagits fram genom att studera jämförelseobjekt genom Värderingsdata AB. Det är givetvis svårt att jämföra två fastigheter då bostädernas storlek, standard, fastighetens skick och bostadens avgift skiljer sig kraftigt åt. Det är vår bedömning att de fastigheter som nu är föremål för ombildning har en standard och skick som är jämförbar med den genomsnittliga standarden och skicket på de fastigheter där det säljs bostadsrätter på den öppna bostadsmarknaden. För att undvika att överskatta den genomsnittliga prisbilden i respektive område har vi valt att exkludera de jämförelseobjekt som har haft en avgift per månad som understiger 40 kronor per kvadratmeter. 3.2.1 Ölandsgatan 49A 49D Lägenheter på och omkring Ölandsgatan har under det senaste halvåret sålts för mellan 44 318 och 55 556 kronor med ett genomsnittligt pris om 49 000 kronor per kvm 5. Detta kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 22 500 och 27 000 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. 5 44 318, 46 974, 50 517, 55 556, 46 923, 46 458 och 50 909 kronor 15

Beräknad realisationsrabatt för hyresgästerna i fastigheten på Ölandsgatan blir därmed mellan 45 och 54 procent. 3.2.2 Sickla Kanalgata 71-81 samt 46-48 Lägenheter på Sickla Kanalgata har under det senaste halvåret sålts för mellan 28 128 och 62 653 kronor med ett genomsnittligt pris om 42 500 kronor per kvm 6. Dessa kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 27 500 och 33 000 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. Beräknad realisationsrabatt för fastigheten blir därmed mellan 22 och 35 procent. 3.3.3 Sickla Kanalgata 4-6 Lägenheter på Sickla Kanalgata har under det senaste halvåret sålts för mellan 28 128 och 62 653 kronor med ett genomsnittligt pris om 42 500 kronor per kvm 7. Dessa kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 30 000 och 36 500 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. Beräknad realisationsrabatt för fastigheten blir därmed mellan 14 och 29 procent 8. 3.3.4 Karlbergsvägen 61-63 Lägenheter på och omkring Karlbergsvägen har under det senaste halvåret sålts för mellan 53 846 och 58 632 kronor med ett genomsnittligt pris om 56 000 kronor per kvm 9. Dessa kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 24 500 och 29 000 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. Beräknad realisationsrabatt för fastigheten på Karlbergsvägen blir därmed mellan 48 och 56 procent. 3.3.5 Svarvargatan 18 Lägenheter på och omkring Svarvargatan har under det senaste halvåret sålts för mellan 42 045 och 60 606 kronor med ett genomsnittligt pris om 50 500 kronor per kvm 10. 6 43 368, 58 394, 46 479, 37 684, 43 353, 37 857, 62 653, 39 483, 28 182, 45 706, 40 156, 35 366, 35 507, 41 538 och 38 517 kronor 7 se ovan 8 Rabatten för denna fastighet är den lägsta bland objekten. Det kan noteras att detta är den enda fastigheten som säljs till ett högre värde än värderingsfirman föreslog. Trots detta säljs fastigheten i reala termer till under produktionskostnaden. 9 56 250, 54 514, 58 632, 55 556, 57 083 och 53 846 kronor 10 49 000, 50 714, 57 436, 42 857, 44 595, 60 417, 47 059, 42 045 och 60 606 kronor 16

Dessa kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 25 500 och 30 500 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. Beräknad realisationsrabatt för fastigheten på Svarvargatan blir därmed mellan 40 och 50 procent. 3.3.6 Torsgatan 36 Lägenheter i närheten av fastigheten har under det senaste halvåret sålts för mellan 53 086 och 67 667 kronor med ett genomsnittligt pris om 59 500 kronor per kvm 11. Dessa kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 29 000 och 34 500 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. Beräknad realisationsrabatt för fastigheten blir därmed mellan 42 och 51 procent. 3.3.7 Blekingegatan 12 Lägenheter i närheten av fastigheten har under det senaste halvåret sålts för mellan 42 097 och 46 750 kronor med ett genomsnittligt pris om 44 000 kronor per kvm 12. Dessa kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 24 000 och 29 000 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. Beräknad realisationsrabatt för fastigheten på Blekingegatan blir därmed mellan 34 och 45 procent. 3.3.8 Tavastgatan 16 Lägenheter i närheten av fastigheten (med en månadsavgift per kvadratmeter på över 40 kronor per månad) har under det senaste halvåret sålts för mellan 44 355 och 61 100 kronor med ett genomsnittligt pris om 57 000 kronor per kvm 13. Dessa kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 38 000 och 46 000 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. Beräknad realisationsrabatt för fastigheten blir därmed mellan 19 och 33 procent. 3.3.9 Johan Prinz Väg 26 och Olaus Magnus Väg 57-59 Lägenheter i närheten av fastigheten har under det senaste halvåret sålts för mellan 31 220 och 38 372 kronor med ett genomsnittligt pris om 34 500 kronor per kvm 14. 11 67 667, 60 930, 53 086, 57 895, 59 659 och 57 812 kronor 12 42 097, 43 103, 44 565, 43 207, 44 737 och 46 750 kronor 13 58 962, 44 355, 58 000, 61 100, 57 812, 56 667, 52 222, 55 882, 60 000 och 60 978 kronor 14 31 771, 38 372, 31 220, 35 484, 36 600, 32 571 och 36 719 kronor 17

Dessa kvadratmeterpris kan ställas i relation till det troliga pris om mellan 24 000 och 29 000 kronor som hyresgästerna kommer att betala per kvadratmeter. Beräknad realisationsrabatt för fastigheten blir därmed mellan 16 och 30 procent. 3.3.10 Sammanfattning av prissättningen Vår genomgång av de fastigheter som nu är till försäljning visar att det pris som köparna av lägenheterna får betala väsentligt understiger gällande bostadsrättspris på den öppna marknaden. Vi har i vår analys för respektive fastighet redovisat ett prisspann inom vilket den enskilda bostadsrättsinnehavaren troligen kommer att kunna köpa sin lägenhet. Vi har jämfört detta prisspann med gällande marknadspris för bostadsrätter i respektive område. Jämförelsen har gjorts mot bostadsrätter med en avgift på över 40 kronor per kvadratmeter och månad. Vår analys visar att ingen aktuell fastighetsförsäljning sker till ett pris som är jämförbart med aktuellt pris på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vår analys visar vidare att stockholmarnas fastigheter innanför tullarna säljs med en genomsnittlig rabatt på mellan 38 och 48 procent och att fastigheterna i närförort säljs med en genomsnittlig rabatt på mellan 17 och 31 procent. 18

4. Realisationen stadsdel för stadsdel De priser som hyresgästerna hittills har erbjudits att köpa sin lägenhet för innehåller innanför tullarna en genomsnittlig rabatt på mellan 38 och 48 procent och i närförort mellan 17 och 31 procent. Om den borgerliga majoriteten fortsätter att erbjuda stockholmarnas gemensamma fastigheter till försäljning med motsvarande procentuella rabatt kommer detta resultera i en mångmiljardrabatt för staden. I detta kapitel går vi igenom stadsdel för stadsdel och redovisar hur stor rabatten i kronor riskerar att bli. För respektive stadsdel redovisar vi den totala lägenhetsytan som är under omvandling. Den totala lägenhetsytan multipliceras med det gällande genomsnittliga kvadratmeterpriset på den öppna bostadsrättsmarknaden 15 för att på så sätt identifiera det aktuella marknadsvärdet. Avslutningsvis multiplicerar vi detta marknadsvärde med den rabatt som vi har identifierat. Därigenom kan vi uppskatta den rabatt i kronor som uppstår i respektive stadsdel om försäljningen fortsätter med nuvarande prissättning. 4.1 Norrmalm Inlämnade intresseanmälningar: 1 334 lägenheter med en bostadsyta på 103 600 kvm. Gällande pris på den öppna bostadsrättsmarknaden: 55 000 kronor per kvm. Totalt värde på den öppna bostadsrättsmarknaden: 5,7 miljarder Rabatt: 38 till 48 procent. Rabatt i kronor: 2,2 till 2,7 miljarder 4.2 Östermalm Inlämnande intresseanmälningar 1 115 lägenheter med en bostadsyta på 74 600 kvm. Gällande pris på den öppna bostadsrättsmarknaden: 55 000 kronor per kvm. Totalt värde på den öppna bostadsrättsmarknaden: 4,1 miljarder Rabatt: 38 till 48 procent Rabatt i kronor: 1,6 till 2,0 miljarder 4.3 Kungsholmen Inlämnade intresseanmälningar: 1 116 lägenheter med en bostadsyta på 69 600 kvm. 15 Vi använder mäklarsamfundets senaste statistik, publicerad i SvD 2007-06-09, som utgångspunkt för det aktuella marknadspriset i respektive stadsdel. 19

Gällande pris på den öppna bostadsrättsmarknaden: 53 000 kronor per kvm. Totalt värde på den öppna bostadsrättsmarknaden: 3,7 miljarder Rabatt: 38 till 48 procent Rabatt i kronor: 1,4 till 1,8 miljarder 4.4 Södermalm Inlämnade intresseanmälningar 4 164 lägenheter med en bostadsyta på 305 600 kvm. Gällande pris på den öppna bostadsrättsmarknaden: 50 000 kronor per kvm. Totalt värde på den öppna bostadsrättsmarknaden: 15,3 miljarder Rabatt: 38 till 48 procent Rabatt i kronor: 5,8 till 7,3 miljarder 4.5 Närförort Inlämnade intresseanmälningar på 4 575 lägenheter med en bostadsyta på 294 400 kvm. Gällande pris på den öppna bostadsrättsmarknaden: 30 000 kronor per kvm 16. Totalt värde på den öppna bostadsrättsmarknaden: 8,8 miljarder Rabatt: 17 till 31 procent. Rabatt i kronor: 1,5 till 2,7 miljarder 4.6 Totala rabatten Om samtliga nu befintliga intresseanmälningar resulterar i försäljning och om kommunen fortsätter att sälja ut med nuvarande rabatt kommer rabatten enbart i innerstaden och närförort att bli någonstans mellan: 12,5 och 16,5 miljarder 16 För närförorten har vi utgått från genomsnittet utanför innerstaden avrundat upp till 30 000 Därmed underskattas troligen värdet av lägenheterna i närförorten och i förlängningen även rabatten. 20