Årsrapport 2012 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
Innehåll Viktiga händelser 2012... 5 Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2008 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Umeå bostäder i Sverige... 12 Kongsberg kontorsbyggnader i Norge... 13 Kaldnes Brygge kontorsbyggnader i Norge... 14 Terningen kontorsbyggnad i Norge... 15 Altenstadt vårdhem i Tyskland... 16 Elite Hotels hotellprojekt i Sverige... 17 Nyckeltal... 19 Årsredovisning... 21 Förvaltningsberättelse... 23 Resultaträkning... 25 Balansräkning... 26 Redovisnings- och värderingsprinciper... 28 Noter... 29 Revisionsberättelse... 32 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 3
Stora Björnen i Umeå 4 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
Viktiga händelser 2012 KALDNES BRYGGE Den 30 mars 2012 ingick bolaget avtal om att köpa en sektion i den nya kontorsbyggnaden på Kaldnes Brygge i Tönsberg med övertagande i juni 2012. Sektionen är på cirka 2 600 kvadratmeter och är uthyrd till NAV på ett tioårigt hyresavtal. Bolaget äger 70 procent i detta projekt som ägs tillsammans med Etatbygg Holding III AS. Det investerade egna kapitalet i projektet är cirka 19,3 miljoner norska kronor och bolaget är efter investeringen fullinvesterat. FÖRSÄLJNING I UMEÅ Fyra fastigheter med totalt 35 lägenheter på totalt cirka 2 100 kvadratmeter såldes till en nystartad bostadsrättsförening i Umeå för cirka 28 miljoner svenska kronor under våren 2012. Försäljningen genererade cirka 80 procents avkastning på investerat eget kapital. Flera liknande säljprocesser utvärderas och bolaget har för avsikt att starta upp en till två processer under det första halvåret av 2013. HOTELL I ÖRNSKÖLDSVIK Tillsammans med två lokala partners har bolaget investerat i ett hotellprojekt i Örnsköldsvik. Hotellet färdigställdes enligt plan och budget och öppnade den första april 2013. Hotellet är uthyrt på ett 15-årigt hyresavtal till Elite Hotels of Sweden. UTDELNING Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2012 och likviditeten i bolaget föreslagit en utdelning på 0,75 kronor per aktie, vilket motsvarar 7,5 procent av teckningskursen i den första emissionen. Slutligt beslut fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 5
Cirka 900 Aktieägare i Norge Ca 1400 Aktieägare i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (GEU) Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (GFU) 58 % 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (GEUN) 91 % 45 % 20 % 70 % 100 % 70 % Umeå (Boliger Sverige) Terningen Arena (Kontor Norge) Kongsberg (Kontor Norge) Övik (Hotell Sverige) Altenstadt (Pleiehjem Tyskland) Kaldnes kontorbygg (Kontor Norge) 938 lägenheter 72 700 kvm Mars 2008 Hyra MNOK 55 Andel inv.kapital 49% 1 byggnad 16 250 kvm Juni 2011 Hyra MNOK16 Andel inv. kapital 17 % 3byggnader 71 000 kvm Sept. 2008 Hyra MNOK 21 Andel inv. kapital21% 1 byggnad 5 600 kvm Juni2011 Hyra MNOK 3 Andel inv.kapital6% 1byggnad 3069 kvm Sept. 2010 Hyra MNOK 3 Andelinv. kapital 3% 1byggnad 1 811 kvm Juni 2012 Hyra MNOK 3,7 Andel inv. kapital 4% Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB, GFU. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2020 och 2022, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Struktur och översikt GFU är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder och kontorsbyggnader, hotell och vårdhem med centralt läge och/eller med långsiktiga hyresavtal. Fastigheterna ligger i Norge, Sverige och Tyskland. Investeringarna i bolaget görs tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Utbetaling AS (GEU), genom det gemensamt ägda dotterbolaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (GEUN). I bilden ovan sammanfattas portföljernas struktur för GEU och GFU. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2008 och har investerat i sex olika fastighetsportföljer i Norge, Sverige och Tyskland. Med verkan från juni 2012 köpte bolaget 70 procent av en fastighet i Tönsberg, som hyrs ut av NAV på ett tioårigt hyresavtal. Totalt bestod portföljen per den sista december 2012 av ett fastighetsbestånd om cirka 168 000 kvadratmeter och de budgeterade hyresintäkterna för 2013 är cirka 94 miljoner norska kronor. Vitran i Umeå 6 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
1 2 4 3 5 6 Fastigheter Sverige Norge Tyskland 1. Umeå 3. Kongsberg 6. Altenstadt* 2. Övik 4. Terningen Arena 5. Kaldnes Kontorbygg *Fastigheten ligger ca 30 km nord øst for Frankfurt Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 7
BNP tilväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden De nordiska marknaderna har påverkats av finansoron i euroområdet i varierande grad. Oslo och de tre storstadsområdena i Sverige klarar sig fortsatt bra, medan Helsingfors och Köpenhamn har en svårare situation. För Norden har det gått bättre än för andra europeiska ekonomier. 2013 blir troligen ett krävande år för de flesta marknader, även om prognoserna för Oslo är positiva. Fastighetsmarknaderna i Sverige och Norge utvecklades starkt under det första kvartalet 2012. Under andra kvartalet stagnerade transaktionsvolymen i Norge på grund av strängare kreditkrav hos bankerna medan transaktionsvolymen i Sverige var oförändrad. Skuldkrisen bland de europeiska länderna inverkade under 2012 negativt på transaktionsmarknaden i Danmark och Finland, som låg en bra bit lägre än före finanskrisen. Bra bankkontakter och tillgång till kreditobligationsmarknaden blev ännu viktigare under hösten då den europeiska skuldkrisen eskalerade. Under fjärde kvartalet 2012 rådde hög transaktionsaktivitet, särskilt i Oslo och i svenska storstadsområden. Exempelvis utgjorde transaktionsvolymen i Sverige under fjärde kvartalet 49 av totalt 115 miljarder kronor för hela 2012. I Oslo skedde 40 procent av alla transaktioner under fjärde kvartalet. Gemensamt för de nordiska länderna under 2012 var ett konsekvent intresse bland investerarna för attraktiva fastigheter med bra läge. Omsättningen av sekundära fastigheter utanför storstadsområden har minskat i takt med att riskbenägenheten i banksektorn gått ner. Avkastningskraven/»yield» 1 har legat stabilt på de flesta nordiska marknader och denna trend förväntas hålla i sig under det kommande året. På hyresmarknaden har intresset varit störst för moderna och effektiva kontorslokaler med bra läge. På de flesta nordiska marknader har utbudet av attraktiva kontorslokaler varit begränsat medan volymen för nya kontorslokaler samtidigt varit blygsam. I Helsingfors ökar vakansgraden på grund av fler stora byggnadsprojekt. Hyresnivåerna har under 2012 varit stabila med undantag av Stockholm och Oslo som upplevt en ökning på cirka fem procent under året. Hyresnivåerna i CBD i Stockholm antas inte stiga över den nuvarande nivån på 4 400 kronor per kvadratmeter under 2013. Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Norge Norsk ekonomi utvecklas bra och de närmaste framtidsutsikterna bedöms vara goda. BNP-tillväxten är för närvarande stabil i Norge samtidigt som inflationsnivån är mycket låg. Arbetslösheten är låg, sysselsättningen hög och de flesta makroekonomiska indikatorer är positiva. Till skillnad från flera stora och viktiga handelspartners upplever Norge i dagsläget en stabil tillväxt för de flesta ekonomiska nyckelindikatorer. Norska statistiska centralbyrån och Norges Bank spår en blygsam till hög konjunkturuppgång fram till 2015 med en BNP-ökning som ligger väl över snittet för både EU och OECD. Inflationsnivån har under en lång tid legat en bra bit under norska centralbankens mål på 2,5 procent om året. Den låga inflationsgraden har bland annat medfört en mycket stark reallöneutveckling både ur historiskt och europeiskt perspektiv. Detta har pågått sedan ett tag tillbaka med ökad intensitet på sistone, vilket resulterat i att Norge nu har en lönenivå som ligger 35 procent högre än resten av Norden och ännu högre än snittet i övriga Europa. Den norska kronkursen var i december 2012 den starkaste i förhållande till andra nyckelvalutor sedan 1989. På en redan pressad exportmarknad bidrar den höga norska kronkursen till sämre konkurrensförmåga för norska företag inom traditionell export. 1 Direktavkastning/»yield» kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
Medan köpkraften ökat över tid uppvisar detaljhandeln en betydligt svagare utveckling. Den europeiska statsskuldskrisen har fått konsekvenser även för den norska ekonomin. Tack vare en god inkomsttillväxt i Norge, driven av hög sysselsättning och goda lönevillkor, kan norska hushåll spara mer än tidigare. Sammanfattningsvis utmärker sig den norska ekonomin positivt jämfört med den allmänna utvecklingen i Europa på en rad områden. BNP-tillväxten låg på 3,5 procent under 2012 och arbetsmarknaden har stärkts med ökade sysselsättningsnivåer och en arbetslöshet på tre procent. Privatkonsumtionen ökade med cirka 3,3 procent under 2012 och bostadspriserna stiger i takt med befolkningsökningen, speciellt i större städer. Dessa faktorer, i kombination med betydande värden i de statliga pensionsfonderna utomlands och fortsatta möjligheter att sänka styrräntan ytterligare ger Norge en unik ekonomisk handlingsfrihet jämfört med de flesta andra ekonomier. Källa: DNB, SSB Fastighetsmarknaden i Norge Transaktionsvolymen uppnådde under 2012 den högsta nivån sedan 2007. Det var i synnerhet två saker som utmärkte sig jämfört med tidigare år. Bland annat kunde man notera ökade köp av utvecklingsfastigheter som i hög grad är avsedda för ombildning till bostäder. Dessutom har en ovanligt stor del av transaktionerna ägt rum inom handelsfastigheter. Detta beror på flera stora portföljförsäljningar inom köpcentersegmentet i vilken bland annat den största fastighetstransaktionen gjordes 2012. Ändå utgjorde kontorsdelen den största sektorn inom näringsfastigheter även under 2012 och stod för närmare 42 procent av den totala omsättningen. Under 2012 registrerades transaktioner för näringsfastigheter för 52,2 miljarder norska kronor inom sektorerna kontor, handel, utveckling, logistik och «andra» (skolor, museer, och dylikt) vilket är en ökning från 35 miljarder norska kronor 2011. Något ovanligt var att de fem största transaktionerna under 2012 uppgick till 21 miljarder kronor och därmed utgjorde drygt 40 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Av den totala transaktionsvolymen på 52,2 miljarder norska kronor tillkom även drygt 18 miljarder norska kronor under loppet av årets sista två månader. Detta behöver inte vara någon indikation på hur 2013 ska arta sig. Det faktum att endast fem transaktioner låg bakom över 40 procent av den totala omsättningen kan göra att transaktionsvolymen under 2013 kan hamna något lägre jämfört med under 2012. En annan faktor är att investerarna har sneglat på bostadsmarknaden. Stor befolkningstillväxt och låg aktivitet för bostadsbyggen håller bostadspriserna på en hög nivå. Prisökningen verkar inte avta och det är inte många som tror att detta är en bostadsbubbla som kommer att spricka. I storstäderna kan drivkrafterna för högre bostadspriser skilja sig åt, men gemensamt för de alla är en kraftig befolkningsökning. Detta har medfört ökad press på hyresmarknaden, inte minst när det gäller hyresnivåerna på bostäder. Hittills utgör bostadsrelaterade transaktioner under 2013 drygt 30 procent av volymen jämfört med en nivå på cirka fem procent under föregående år. Flera aktörer har hittills under 2013 signalerat en ökad investeringsvilja och många vill utnyttja den låga räntenivån för att göra gynnsamma investeringar. Så snart bankerna får större klarhet i hur de framtida ramverken kommer att påverka deras verksamhet kommer möjligheterna till bankfinansiering förbättras. Källor: DNB, Colliers Makroekonomisk utveckling i Sverige BNP-tillväxten var 0,8 procent under 2012, vilket är en betydlig minskning jämfört med nivån för år 2011, som var på cirka fyra procent. Riksbanken spår fortsatt låg tillväxt under 2013 med en prognos på 1,2 procent. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad till början av 2014, vilket är nödvändigt för att stimulera tillväxten framöver. Skuldkrisen i euroområdet är fortsatt en osäkerhetsfaktor som påverkar tillväxtutsikterna i Sverige för det kommande året. 70 procent av den svenska exporten går till Europa, som befinner sig i recession och tillväxtutsikterna för 2013 är svaga. Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 9
Kontorhyresutveckling i Norden, Q412 Helsinki Oslo, Stockholm Göteborg Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige bromsade in i slutet av 2011 och arbetslösheten ligger nu på 8,5 procent. Produktions- och anläggningsverksamhet har det särskilt svårt. Orderingången och byggproduktionen har sjunkit och företagen har tvingats göra ytterligare personalnedskärningar. Arbetslösheten spås bli fortsatt hög fram till 2014 innan den vänder nedåt igen. Hushåll och företag är fortsatt osäkra vilket kännetecknas av försiktighet och uppskjutna investeringar. Det finns ändå några ljuspunkter i omvärlden som kan få den svenska tillväxten på fötter snabbare. Många tillväxtekonomier ökar starkt och de ekonomiska utsikterna i USA förbättras ständigt. Med positiva tillväxtsignaler och minskad finansiell oro antas konsumtionen i Sverige att återhämta sig framöver. Investerarna fokuserar fortsatt på segment med relativt låg risk såsom bostäder i tillväxtområden, främst i större städer. I takt med att rädslan avtar på finansmarknaderna och de låga räntenivåerna ligger kvar, förväntas efterfrågan på mer riskabla tillgångsslag att öka med högre förväntad avkastning som följd. Således är en ökad riskbenägenhet att vänta även på fastighetsmarknaden framöver. Källor: SCB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Aktiviteten på fastighetsmarknaden tog sig rejält under det fjärde kvartalet 2012 med en transaktionsvolym på 49 miljarder kronor, motsvarande drygt 40 procent av hela transaktionsvolymen för 2012. Utländska aktörer utgjorde under andra halvåret 45 procent av transaktionsvolymen i Sverige och ligger därmed betydligt högre än övriga nordiska länder där motsvarande andel ligger under tio procent. En stor del av transaktionerna sker i de centrala områdena i storstäderna men sekundära lägen är fortsatt mindre attraktiva. Här är tillgången på investeringskapital också mer begränsad. Avkastningsnivåerna har varit förhållandevis stabila under 2012 och inga större förändringar väntas heller under 2013. Hyresnivåerna har också legat relativt stabilt det senaste året med undantag för de bästa lägena i Stockholm och Göteborg som haft hyresökningar på upp till fem procent. Utvecklingen under 2013 tros bli flack. I Göteborg utvecklades vakansgraden i positiv riktning under 2012 och vid ingången av 2013 var vakansen 6,5 procent, vilket är den lägsta nivån på tio år. I Stockholm ökade vakanserna något under andra halvan av 2012 och låg vid årsskiftet på 9,6 procent. Det har blivit vanligare att söka alternativa finansieringskällor såsom obligationslån, eftersom bankerna fortsatt är relativt återhållsamma med sin utlåning. Under första delen av 2013 har det ändå funnits tecken som tyder på att flera banker åter är mer aktiva på finansieringssidan. Likväl förväntas kredittillgången bli fortsatt stram och marginalerna kommer att vara höga under en lång tid framöver och det räknas därför med att marknaden i allt större utsträckning kommer att domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: Newsec, JLL Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under de senaste decennierna. Den svenska bostadsmarknaden är uppdelad i två segment: en reglerad hyresmarknad och en bostadsrättsmarknad som är fri. Värdet på hyreslägenheter påverkas i centrala och attraktiva områden av möjligheten att ombildas till bostadsrätter. Under 2012 minskade antalet ombildningar drastiskt med uppskattningsvis 40 procent. Huvudorsaken till detta var sämre kredittillgång för såväl privatpersoner som bostadsrättsföreningar, men även därför att flera av de stora kommunerna har avslutat de säljprogram som pågått de senaste åren. Efterfrågan på hyresbostäder är hög i svenska storstäder med god befolkningstillväxt. En investering i hyresbostäder är förknippad med låg risk och ett stabilt och säkert kassaflöde, framför allt i områden med underskott på hyresbostäder. Antalet svenska kommuner som har underskott på hyresbostäder har ökat de senaste åren och utgör nu cirka 80 procent. Anledningen till detta är att det inte byggs mycket nytt och att befolkningen ökar. 10 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (genomsn. SEK per kvm) 1000 950 900 850 800 750 700 2000 2001 2002 Kilde: SCB 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Över tid har hyresbostäder givit en mycket attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med aktiemarknaden. Enligt analysföretaget Investment Property Databank (IPD) har hyresbostäder i Sverige genererat en avkastning på totalt 6,8 procent i genomsnitt under de senaste fem åren, jämfört med 8,6 procent för Stockholmsbörsen (SIX Return Index). är något högre än ECB:s målsättning. Några förändringar är inte att vänta under 2013. Källa: Destatis. Postbank, IMF, Savilles Rikshem och Willhem (som ägs av AP-fonderna) var de mest aktiva köparna på bostadsmarknaden under 2012. De beräknas också vara aktiva under 2013. På sistone har diskussioner pågått om underhållsbehovet i flera av de kommunala bostadsbolagen och flera av dessa förväntas sälja en del av sina tillgångar för att kunna finansiera nybyggnation och renoveringar av befintliga fastigheter. Av den anledningen beräknas transaktionsvolymen öka på denna marknad framöver. Under 2013 spås en fortsatt positiv värdeutveckling för väl underhållna bostadsfastigheter i tillväxtområden. För fastigheter i svagare områden och fastigheter med stort underhållsbehov spås en svag negativ utveckling för 2013. Källor: NAI Svefa, Newsec, IPD Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin hade två bra år under 2010 och 2011 men var under 2012 något svagare och BNP-tillväxten landade på 0,9 procent. Den svaga trenden beräknas fortsätta under 2013 då det råder stor osäkerhet kring hur eurokrisen ska lösas och BNP beräknas öka med 0,6 procent. Detta osäkerhetsmoment och Tysklands centrala roll i lösningen inverkar negativt på Tysklands ekonomi på två specifika områden. För det första har Tysklands regering redan bidragit med garantier på flera hundra miljarder euro och därför är kapitalet inte tillgängligt för nationella investeringar. Det andra området som påverkas negativt är tysk export eftersom euroområdet står för 40 procent av Tysklands exportmarknad. Arbetslösheten ökade något i början av 2012 och låg i september på 6,8 procent men efter en stark slutspurt hade siffran sjunkit till 5,9 procent vid sista mätningen i januari 2013. Inflationen i Tyskland ligger nu på 2,0 procent, vilket Carpus-byggene i Kongsberg Næringspark. Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 11
. Umeå Fastighetsportföljen består av 32 fastigheter med cirka 900 lägenheter och cirka 10 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. Fastigheterna har i huvudsak centralt läge i Umeå och de kommersiella fastigheterna har till stor del statliga hyresgäster. GEUN äger 91 procent av portföljen, medan nio procent ägs av två lokala aktörer. Lerstenen, som också är delägare i en annan portfölj som ägs av Hyresfastigheter Holding III (HFH III), äger 4,5 procent och ansvarar för den dagliga driften genom förvaltningsbolaget Lerstenen AB. Umeå ligger i Västerbottens län i norra Sverige och har cirka 120 000 invånare. Umeå har under flera decennier varit en av Sveriges snabbast växande städer. Befolkningsökningen visar inga tecken på att avta och ytterligare tillväxt förväntas under de kommande åren. Staden har ett stort universitet med cirka 30 000 studenter och över 4 000 anställda. Lerstenen AB förvaltar totalt cirka 2 000 lägenheter i Umeå, vilket ger stordriftsfördelar i form av effektiv förvaltning och låga driftskostnader. Bortsett från några mindre källarlokaler som inte är uthyrda har portföljen ingen vakans. Portföljen förväntas generera ett bra kassaflöde även under 2013. Fyra fastigheter med cirka 35 lägenheter om totalt cirka 2 100 kvadratmeter såldes till en nystartad bostadsrättsförening i Umeå för cirka 28 miljoner svenska kronor under våren 2012. Försäljningen genererade cirka 80 procents avkastning på insatt eget kapital. Flera liknande säljprocesser utvärderas och bolaget har för avsikt att starta upp en till två processer under det första halvåret av 2013. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeldata Projekttyp Bolig Antal fastigheter 33 Yta 72 482 kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 55 54 % Investeringstillfälle mars 2008 12 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
Myntgata Numedalsveien Kongsberg Dyrmyrgata Gladbak Baneveien 88 Bekkedokk Elkerveien Portföljen består av tre kontorsfastigheter i Kongsberg med en total yta på cirka 71 000 kvadratmeter, där GEUN äger 20 procent. Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS äger resterande 80 procent av portföljen. Kongsberg är den näst största staden i Buskerud och har knappt 25 000 invånare. Avståndet till Oslo är nio mil. Byggnaderna ingår i Kongsberg Næringspark, som totalt kommer att ha en uthyrningsbar yta på cirka 225 000 kvadratmeter. Dagens verksamhet i Kongsberg Næringspark har i hög grad sitt ursprung i Kongsberg Våpenfabrikk. Kongsberg Maritime hyr två av byggnaderna, medan FMC Kongsberg Subsea AS är den största hyresgästen i den tredje byggnaden. Samtliga hyresavtal löper fram till 2024. Hyresgästerna ansvarar i stort sett helt för de löpande driftskostnaderna och kassaflödet från den här portföljen är stabilt. Det pågår en diskussion med en av hyresgästerna om en mindre utvidgning av den ena fastigheten. E 134 89 Sexes gate Spennings gate Bergmannsveien Kirkegårdsveien Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 Hyttegata Gomsrudveien E 134 87 Kongsberg Sykehus E 134 Gomsrudveien Glitregata Gomsrudveien Gomsrudveien Drammensveien KONGSBERG Kapermoen Ole Gjeddes vei Wergelands vei Gamlegrendåsen Sexes gate Andel av årliga hyresintäkter 21 % Nyckeldata Projekttyp Kontor Antal fastigheter 3 Yta 71 000 kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 21 Investeringstillfälle september 2008 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 13
Kaldnes Brygge Investeringen består av en kontorssektion på cirka 2 600 kvadratmeter över tre plan i en nybyggd kombinerad bostads- och kontorsfastighet i Tønsberg. GEUN äger 70 procent av aktierna. Etatbygg Holding III Norway AS äger resterande 30 procent. Tønsberg är Norges äldsta stad och huvudort i Vestfolds fylke. Staden har idag cirka 41 000 invånare och är Norges nionde största stad och en av de kommuner i Norge som växer snabbast. Avståndet till Oslo är tio mil. Fastigheten är en del av utbyggnaden på bryggorna längs kanalen i Tønsberg kommun. Avtalet om köp av Kaldnes Kontorbygg undertecknades i februari 2012 med övertagande i juni 2012. Ett tioårigt hyresavtal med NAV Vestfold har ingåtts. Tillfällig nyttjanderätt för fastigheten beviljades den 12 juni och NAV Vestfold flyttade in i lokalerna den 25 juni. Byggnaden har fungerat bra sedan inflyttningen och det har inte varit några större driftmässiga svårigheter. Andel av årliga hyresintäkter 4 % Nyckeldata Projekttyp Kontor Antal fastigheter 1 Yta 1 811 kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 3,7 Investeringstillfälle juni 2012 14 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
Terningen (45 %) I juni 2011 investerade bolaget i en 45 procentig andel i Terningen Arena i Elverum. Fastigheten var då nybyggd på 16 500 kvadratmeter. Fastigheten ägs tillsammans med flera andra investerare och förvaltas av Utstillingsplassen Eiendom AS. Statliga hyresgäster utgör uppemot 90 procent av hyresgästerna i fastigheten. Elverum är en norsk kommun som ligger cirka 13 mil norr om Oslo. Kommunen har cirka 20 000 invånare. Fastigheten ligger nära Terningmoen som är en stor norsk försvarsanläggning. På orten finns vid sidan av den militära verksamheten ett aktivt näringsliv inom främst utbildning och skogsbruk. Den största hyresgästen i fastigheten är Høgskolen i Hedmark som är en statlig aktör. Totalt sett är 88 procent av hyresintäkterna i fastigheten knutna till statliga hyresgäster med hyresavtal med en löptid på i genomsnitt över 25 år. Utöver den ordinarie hyran tillkommer en tilläggshyra som ska täcka löpande underhåll av fastigheten. Bolaget har således säkrat intäkterna och en väsentlig del av underhållskostnaderna genom de hyresavtal som ingåtts. Kassaflödet var under 2012 i linje med investeringsanalysen och bolaget räknar med att kassaflödet under de kommande åren också kommer att utvecklas enligt plan. Andel av årliga hyresintäkter 16 % Nyckeldata Projekttyp Kontor/Undervisning Antal fastigheter 1 Yta 16 250 kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 16 Investeringstillfälle juni 2011 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 15
Altenstadt (100 %) Flensburg Kiel I september 2010 investerade bolaget i ett vårdhem på cirka 3 000 kvadratmeter i staden Altenstadt. Köpeskillingen var på cirka 40 miljoner kronor. Byggnaden stod klar i november 2008 och har 70 sängplatser, fördelade på 50 enkelrum och tio dubbelrum. Cuxhaven Bremen Hamburg BERLIN Altenstadt är en ort med cirka 12 000 invånare och ligger i Hessen, cirka tre mil nordost om Frankfurt. Staden har för närvarande inga andra vårdhem och det finns därför ingen direkt konkurrens här. Essen Bielefeld Hannover Leipzig Düsseldorf Dresden Operatör för portföljen är AWO Pflegeplus GmbH som driver elva vårdhem och ingår i AWO Südhessen. Företaget är en välkänd aktör på den tyska marknaden. Det tecknades ett 20-årigt hyresavtal som löper fram till den 31:a december 2029 och portföljen genererar ett stabilt kassaflöde. Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Jena Nürnberg Chemnitz Stuttgart München Andel av årliga hyresintäkter 3 % Nyckeldata Projekttyp Pleiehjem Antal fastigheter 1 Yta 3 000 kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 3 Investeringstillfälle september 2010 16 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
Elite Hotels, Örnsköldsvik (70 %) I juni 2011 investerade GEUN i 70 procent av ett hotellprojekt i Örnsköldsvik tillsammans med två lokala partners. Hotellet är på cirka 6 000 kvadratmeter och öppnades den 1 april 2013. Örnsköldsvik ligger i Västernorrlandslän och har cirka 55 000 invånare. Orten har en stor exportsektor med virkes- och försvarsindustrin som främsta näringar. Dessutom finns två universitet på orten. NCC var entreprenör för byggnationen av hotellet som färdigställdes enligt plan. Hotellet har 14 våningar och 137 rum samt en hälsoavdelning på översta plan. Ett femtonårigt hyresavtal har tecknats med Elite Hotels of Sweden som också kommer att driva hotellet. Hyresavtalet ger en minimihyra som säkrar ett bra kassaflöde. Utöver detta kommer tilläggshyra att betalas över vissa nivåer beroende på hotellets omsättning. Andel av årliga hyresintäkter 3 % Nyckeldata Projekttyp Hotell Antal fastigheter 1 Yta 5 600 kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 3 Investeringstillfälle juni 2011 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 17
Kongsberg Næringspark 18 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB
Nyckeltal Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU 08») äger 41,74 % av aktierna i Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS («GEUN 08»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för GFU 08 omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för GEUN 08. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning 2012 2011 Intäkter 75 814 73 591 Driftskostnader -30 007-29 528 Övriga kostnader -4 596-4 053 Avskrivningar -7 226-5 512 Driftsresultat 33 985 34 498 Finansiellt resultat -16 862-21 005 Resultat före skatt 17 123 13 493 Skatt -2 729-3 487 Resultat efter skatt 14 394 10 006 Minoritetsandel 802 1 447 (NOK i tusentals kronor) Balansräkning 2012 2011 Materiella anläggningstillgångar 730 592 618 898 Finansiella anläggningstillgångar 98 197 113 410 Summa anläggningstillgångar 828 789 732 308 Omsättningstillgångar 72 652 102 939 Summa Tillgångar 901 441 835 247 Eget kapital 305 198 343 255 Minoritetsandel 31 454 24 197 Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) 336 652 367 452 Avsättningar och obeskattade reserver 122 72 Långfristiga skulder 539 162 449 674 Kortfristiga skulder 25 505 18 049 Summa skulder 564 667 467 723 Summa Eget kapital och skulder 901 441 835 247 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 19
Information om finansiering Bolagets lånefinansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp ***) Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Umeå Handelsbanken 469 073 01.05.15 1,3 80 % 1,78 60 % Altenstadt Bayern LB 3 549 31.08.18 NA 75 % NA 58 % Terningen (45 %) BN Bank 175 050 15.01.34 NA NA NA NA Kongsberg (20 %) DnB Nor 202 870 29.12.17 1,2 85 % 1,49 69 % Kaldnes Storebrand 53 900 08.06.17 1,4 NA 1,55 NA *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de flesta låneavtal har en egen definition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. ***) Lånebelopp är nominerad projektvaluta (EUR, SEK och NOK) Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp (SEK) Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Umeå Handelsbanken 200 000 SEK 4,22 % 16.09.08 16.09.13-4 518 Umeå Handelsbanken 200 000 SEK 2,46 % 02.12.10 02.12.15-6 996 Umeå Handelsbanken 200 000 SEK 2,58 % 02.09.13 02.09.16-7 092 Umeå Handelsbanken 60 000 SEK 2,39 % 02.09.11 02.09.16-2 312 Altenstadt Bayern LB 3 617 EUR 2,46 % 28.09.10 30.09.18-355 Terningen (45 %) BN Bank 10 125 NOK 3,95 % 01.07.11 30.06.16-7 150 Terningen (45 %) BN Bank 24 503 NOK 4,37 % 01.07.11 30.06.21-2 943 Terningen (45 %) BN Bank 44 145 NOK 4,61 % 01.07.11 30.06.26-643 Kongsberg (20 %) Dnb Nor 18 749 NOK 5,31 % 02.01.08 29.12.17-2 707 Kongsberg (20 %) Dnb Nor 17 111 NOK 5,31 % 02.01.08 29.12.17-2 470 Kongsberg (20 %) Dnb Nor 51 007 NOK 5,34 % 04.01.08 29.12.17-7 291 Kongsberg (20 %) Dnb Nor 96 333 NOK 5,34 % 04.01.08 29.12.17-13 770 Kaldnes Storebrand 50 000 NOK 3,13 % 29.06.12 20.06.12-2 653 Summa orealiserad vinst / (-) förlust SEK Summa orealiserad vinst / (-) förlust EUR Summa orealiserad vinst / (-) förlust NOK -20 918-355 -39 627 20 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB