Värdehöjande faktorer på bostadsrätter

Rikard Knutsen Oscar Månsson Värdehöjande faktorer på bostadsrätter - En kvantitativ studie Value-enhancing factors on co-operative apartments - A quantitative study Företagsekonomi C-uppsats Termin: VT 2010 Handledare: Hans Lindkvist

2

Sammanfattning Bostadsmarknaden i Sverige har växt enormt under 2000-talet. Priser har stigit rekordartat och fenomenet budgivning, som knappt existerade tidigare, har blivit vardagsmat. Trots de svåra tiderna de senaste åren har bostadsmarknaden stått sig förhållandevis stark. En bostadsrätt fungerar inte som en vanlig dagligvaruhandelsvara där ett fast pris finns utmärkt i affären. Det finns lika många önskemål för vilka krav en bostadsrätt ska uppfylla som det finns människor. Detta gör att priset påverkas av individuella åsikter och känslor i stor utsträckning. Syftet har varit att få en inblick i hur människor tänker när dem funderar på att köpa bostadsrätt. För att försöka få reda på det har vi använt oss av kända teorier och tidigare forskning på området samt egna idéer och antaganden. Resultatet av detta har blivit en enkät som innehåller 20 faktorer som anses vara värdehöjande. Enkäten har delats ut till intressenter på olika bostadsrättsvisningar i Karlstad, för att på så sett få ett relevant underlag. Vår undersökning stämmer generellt sett bra överrens med tidigare teorier. Bostadsrättens läge och balkong är de faktorer som utmärkt sig mest i undersökningen och även om vi inte har fått fram exakt hur värdehöjande faktorerna är i pengar, så speglar vår undersökning betalningsviljan hos respondenterna. Vi hoppas att denna uppsats skall kunna bekräfta fastighetsmäklarnas egna teorier och i vissa fall till och med att upplysa och hjälpa dem på vägen mot lyckade bostadsrättsaffärer. 3

Innehållsförteckning 1. INLEDNING... 6 1.1. BAKGRUND... 6 1.2. PROBLEM... 7 1.3. SYFTE... 8 1.4. AVGRÄNSNING... 8 2. METOD... 9 2.1. UNDERSÖKNINGSMETODIK... 9 2.2. ENKÄT TILL BESÖKARE. VARFÖR VI HAR VALT DET?... 10 2.3. BORTFALL... 12 2.4. ENKÄTEN... 12 2.4.1. FÖLJEBREV... 13 2.4.2. STANDARDISERING... 13 2.4.3. STRUKTURERING... 13 2.4.4. RELIABILITET OCH VALIDITET... 14 2.5. FRÅGEFORMULÄRET... 15 2.5.1. GENERELLA REGLER... 15 2.5.2. SAKFRÅGOR... 16 2.5.3. ATTITYDSFRÅGOR... 16 2.5.4. MATRISFRÅGOR... 17 2.6. DATAINSAMLING... 18 3. TEORI... 19 3.1. BOSTADSRÄTT... 19 3.2. VAD GÖR EN BOSTADSRÄTT ATTRAKTIV?... 20 3.2.1. LÄGET, LÄGET, LÄGET!... 20 3.2.2. BALKONG... 21 3.2.3. ÖPPEN SPIS/ KAKELUGN... 21 3.2.4. VÅNINGSPLAN... 21 3.2.5. HISS... 22 3.2.6. AVLOPPSSTAMMAR... 22 3.2.7. FÖRENINGENS EKONOMI... 22 3.2.8. AVGIFT... 24 3.2.10. RÄNTA... 24 3.3. FASTIGHETSVÄRDERING... 25 3.3.1. MARKNADSVÄRDE... 25 3.3.2. ORTPRISMETODEN... 25 3.3.3. DIREKTA ORTPRISMETODER... 26 3.3.4. INDIREKTA ORTPRISMETODER... 28 4. EMPIRI... 29 4.1. SAMTLIGA RESPONDENTER... 29 4

4.2. OBJEKTSINDELAT... 30 4.2.1. KVARNBERGET... 30 4.2.2. RUD... 31 4.2.3. SUNDSTA... 31 4.2.4. KLARA... 32 4.3. KÖNSTILLHÖRIGHET OCH ÅLDER... 32 4.3.1. KVINNOR... 33 4.3.2. MÄN... 33 4.3.3. 18-29 ÅR... 34 4.3.4. 50-65 ÅR... 35 5. ANALYS... 36 5.1. SAMTLIGA RESPONDENTER... 36 5.2. KÖNS- OCH ÅLDERSINDELAT... 40 6. SLUTSATS... 42 7. KÄLLFÖRTECKNING... 45 BILAGA 1.... 18 5

1. Inledning 1.1. Bakgrund Bostadsmarknaden i Sverige har växt enormt under 2000-talet. Priser har stigit rekordartat och fenomenet budgivning, som knappt existerade tidigare, har blivit vardagsmat. Trots de svåra tiderna de senaste åren har bostadsmarknaden stått sig förhållandevis stark och som vi ser i diagrammet nedan har ingen nämnvärd minskning skett rent prismässigt men antalet försäljningar har minskat. Trots detta såldes det mer bostadsrätter 2008 än 2004 vilket visar på att bostadsrättsmarknaden är långt ifrån krisdrabbad. Antal Hela riket Medelpris 2004 84 787 671 000 2005 89 848 776 000 2006 92 697 933 000 2007 99 455 1 117 000 2008 87 930 1 072 000 Tabell 1: Överlåtelsepriser på bostadsrätter (SCB 2009) Mellan 1996-2008 steg bostadsrättspriserna i Karlstad från knappt 2000 kr/kvm till nästan 10 000 kr/kvm (Mäklarstatisktik 2010a). De senaste två åren när, som vi nämnt ovan, de flesta andra branscher har haft det mycket tungt på grund av lågkonjunkturen har priserna i Karlstad fortsatt att stiga. Uppgifter från Mäklarstatistik (2010b) visar att priserna på bostadsrätter under denna period faktiskt har stigit med runt 20 %, vilket är betydligt bättre än för Sverige som helhet. Karlstad är sett till befolkningsantalet Värmlands största kommun. Det bor lite drygt 84 000 människor som alla måste ha någon form av bostad (Karlstad kommun 2010). En vision som kommunen har satt upp är att det skall bo 100 000 människor i Karlstad någon gång i framtiden. Det totala bostadsbeståndet uppgår till ungefär 44 000 bostäder varav runt 28 000 är lägenheter (Karlstad kommun 2007). 6

I Karlstad-regionen finns även en gratistidning, Mäklarbladet, som har specialiserat sig på annonser från lokala mäklarfirmor. Denna är planerad att skickas ut vid 25 tillfällen 2010 och når hela 44 000 hushåll (Mäklarbladet 2010). Marknaden för bostäder i Karlstad har blivit så stor att det finns utrymmer för en egen tidning. Home-styling firmor etablerar sig mer och mer i landet och det är inte ovanligt att proffsfotografer anlitas för att ge ett så bra intryck som möjligt på Hemnet som är Sveriges populäraste hemsida för bostadssökning (Hemnet 2010),och på så sätt locka till sig fler intressenter och nå ett högre försäljningspris. Bostadsmarknadens utveckling är givetvis positiv för oss som blivande fastighetsmäklare och vi blev snabbt intresserade av att undersöka detta fenomen närmare. 1.2. Problem En bostadsrätt fungerar inte som en vanlig dagligvaruhandelsvara där ett fast pris finns utmärkt i affären. Det finns lika många önskemål för vilka krav en bostadsrätt ska uppfylla som det finns människor. Detta gör att priset påverkas av individuella åsikter och känslor i stor utsträckning. Vi vet redan att vissa saker påverkar priset i större utsträckning än andra. I fastighetssammanhang pratar vi ofta om läget som absolut viktigaste faktorn. En etta i Stockholmsområdet kommer garanterat kosta mer än en liknande etta i Grums, det vet vi redan. Det intressanta kommer egentligen bortanför detta. Liknande bostadsrätter i samma kommun, eller till och med samma område i kommunen, har ibland tämligen stora skillnader i köpeskillingen. Lägg därtill att trender skiftar, konjunkturen svänger, ränteläget förändras, utbud och efterfrågan ändras med detta och gör att det är mycket svårt att sätta fingret på vad det egentligen är som höjer, eller sänker priserna under en längre tid eftersom det är så mycket som kan påverka. Detta har lett oss till funderingar som: Hur mycket påverkar olika värdehöjande faktorer människors vilja att betala ett högre pris för en viss lägenhet än för en annan? Vilka värdehöjande faktorer bidrar mest till ett högre pris? Finns det stora skillnader i åldersgrupper och även mellan könstillhörigheter i ökad betalningsvilja? Finns det stora skillnader mellan de olika bostadsområdena i Karlstad? 7

1.3. Syfte Att få en inblick i hur människor tänker när de funderar på att köpa bostadsrätt. 1.4. Avgränsning Vi har valt att avgränsa vår undersökning till Karlstad tätområde. För att materialet ska bli jämförbart har vi valt att fokusera endast på bostadsrätter. 8

2. Metod 2.1. Undersökningsmetodik Innan själva formuleringen av enkäten är det viktigt att noggrann planering genomförs. Detta behövs eftersom det är essentiellt för att klargöra problematiken inom området. Det blir lättare att utforma frågor när ingående diskussioner och reflektioner kring problemformuleringen gjorts, eftersom djupare förståelse för syftet rimligen har uppnåtts. För att få behövlig kunskap om problemområdet är det nödvändigt att göra en litteraturgenomgång. Särskilt intressant är att läsa andra forskares undersökningsresultat inom samma område då detta kan bidra till ytterligare nya synsätt och idéer (Ejlertsson 2005). Vi själva har tittat främst på Gustavsson et al. (2006) som gjorde en kvalitativ undersökning inom samma problemområde som vi har. Även Bergman och Svennersjö (2004) bidrog med inspiration och kunskap inom problemområdet. När en sådan förundersökning gjorts borde valet angående vilken ansats som ska användas ha bestämts. Kvantitativ, som vi har valt, ska användas om det räcker med siffror, statisktik och ett resultat som kan generaliseras till viss del. Är undersökningen beroende av en djupare diskussion eller liknande bör en kvalitativ metod prioriteras. Det är alltså problemformuleringen och syftet som avgör undersökningsmetoden (Ejlertsson 2005). Det är nu dags att besluta hur undersökningen ska utformas. Detta inrymmer vilken målgrupp som ska användas, hur den ska väljas ut samt hur stor omfattning undersökningen ska ha (Ejlertsson 2005). För att få högsta möjliga relevans har vi valt att ta kontakt med olika mäklarfirmor i Karlstad och följa med dem ut på bostadsrättsvisningar. Vi anser att en undersökning angående värdehöjande faktorer på bostadsrätter bör besvaras av personer som faktiskt är intresserade av att köpa en bostadsrätt. I den bästa av världar hade enkäten besvarats av hela vår population, dvs. samtliga personer i Karlstad som söker bostadsrätt. Men eftersom denna undersökning gjordes under en begränsad tid satte vi ett mål att minst 30 personer skulle ingå i studien och slutresultatet innehåller 44 personer. Samtliga deltagare på visningarna valde att besvara enkäten och dessa benämns i fortsättningen av uppsatsen som respondenter. Det ger ett tillräckligt underlag för att få fram ett mönster. Detta blir ett stickprov och enligt Ejlertsson (2005) avspeglar detta totalpopulationen om 9

det görs på rätt sätt. För att bredda undersöknigsmaterialet har vi deltagit i visningar med skilda förutsättningar. Resultatet hade blivit snedvridet om alla våra visningar hade varit med balkong till exempel eftersom personer på dessa visningar kanske är där av den enkla anledningen att de verkligen vill ha balkong i sin bostad. Alltså skulle värdefaktorn balkong få ett orimligt högt värde. 2.2. Enkät till besökare. Varför vi har valt det? De vanligaste distributionsformerna är postenkät, datorenkät, gruppenkät, enkät för den intresserade och enkät till besökare (Ejlertsson 2005). Den senare passade bäst in på vår undersökning. Enligt Ejlertsson (2005) karakteriseras enkät till besökare genom "att urvalet består av personer som på eget initiativ vänt sig till eller kontaktat ett visst besöksställe." Det kan till exempel gälla patienter på en vårdcentral eller bankbesökare (Ejlertsson 2005). I vårt fall handlar det om människor som går på bostadsrättsvisning. De har alltså självmant valt att besöka platsen för enkäten. Ejlertsson (2005) anser dock att det finns problem med denna undersökningsmetod. Han menar att det inte finns samma sannolikhet för varje person i den berörda målgruppen att deltaga i undersökningen eftersom det finns skillnader i hur stor utsträckning olika personer besöker en viss arbetsplats. Det finns större chans för en person som besöker banken en gång i månaden än en som besöker den en gång om året att komma med i enkäten. Resultatet av detta är att undersökningen kommer innehålla en större del högkonsumenter än lågkonsumenter, vilket i sin tur blir missvisande när det gäller konsumtionsfrågor (Ejlertsson 2005). För att förtydliga problematiken kommer vi visa ett exempel ur Ejlertsson (2005). "Utifrån den verkliga besöksfördelningen vid en genomsnittlig vårdcentral har patientstrukturen i urvalet beräknats för det fall man gör en väntrumsundersökning bland patienter under två veckor. Besök per år Verklig fördelning Fördelning i enkäten 1 55 % 31 % 2-3 35 % 44 % 4-10 % 25 % 10

Medan i verkligheten 55 % av patienterna gör ett besök under ett år, kommer enkätsvaren från endast 31 % av den patientgruppen. Samtidigt ökar andelen patienter med fyra eller fler besök per år från reella 10 % till 25 % i undersökningsgruppen!" Det finns dock även fördelar med denna undersökningsmetod och det är att den är lätt att utföra samt att den är lätt att administrera (Ejlertsson 2005). Detta är en av de viktigaste anledningarna till att vi använde oss av metoden. Främst eftersom vi hade ganska ont om tid och ville därför inte behöva vänta på svar eller skicka ut påminnelser till de som inte hade svarat än. Vi anser även att människor är mer benägna att svara på en enkät om vi delar ut den personligen. Trots teorierna om att denna form av undersökning kritiserats så ansåg vi att det var den bästa möjliga varianten i vårt fall. Detta eftersom vi ville ha deltagare med hög relevans. Vi ville inte ha ett resultat där personer som bor, och kommer bo i villa i ytterligare 15 år har tyckt till något som vi kanske hade fått med en internetenkät. Vi ville ha ett resultat sammansatt av personer som letar bostadsrätt aktivt just nu. Det är dem som är den intressanta målgruppen för denna undersökning. Vi ansåg att de exempel som Ejlertsson (2005) tar upp är mer allmänna problem där man vill undersöka bankbesökares åsikter till exempel. Så gott som varenda människa går till banken någon gång per år och är därför relevant i enkäten. Däremot var vårt problemområde mer specifikt och därför ansåg vi att enkät till besökare var det bästa alternativet för att nå vår målgrupp. Lägg även där till att vi inte undersökte hur nöjda eller missnöjda människor var avseende en viss produkt, tjänst eller företag. Detta brukar annars innebära att de som ofta besöker ett fik till exempel har större chans att få delta i undersökningen. Eftersom de är frekventa besökare är de sannolikt positivt inställda till fikets tjänster vilket kan ge en snedvriden bild av verkligheten (Ejlertsson 2005). Vi undersökte istället vad som påverkar priset på en bostadsrätt och därmed ansåg vi att liknande problem inte belastade vår studie, då enkäten inte avsåg ett visst företag eller motsvarande. En nackdel som dock belastade oss var att respondenterna inte kunde besvara enkäten på neutral mark. Vi vet själva hur det är att gå på visning och det är givetvis så att den hundraprocentiga trygghetskänslan inte infinner sig. Jämför bara med postenkäter där människor kan svara i lugn och ro hemma, vilket 11

kan bidra till att de hinner fundera igenom svaren lite bättre. Vi kunde tyvärr inte ens förse dem med enskilt rum eller sittplatser. Detta var helt enkelt något vi var tvungna att acceptera eftersom det finns nackdelar med alla undersökningsmetoder. Istället försökte vi vara så trevliga som möjligt samt småpratade lite innan de påbörjade besvarandet så att de kände sig trygga. 2.3. Bortfall Ejlertsson (2005) tar upp två huvudsakliga typer av bortfall, externt- och internt bortfall. Externt bortfall innebär att personer som ingår i urvalet på något sätt inte kan delta i undersökningen. Det kan bero på förhinder eller att de helt enkelt inte har något intresse av att delta. När respondenterna har fyllt i enkäten korrekt med undantag för vissa missförstånd på några få frågor kallas det för internt bortfall. Ejlertsson (2005) fortsätter med att säga att ju större bortfallet blir desto större risk för felaktiga generaliseringar görs. Ett bra exempel som han tog upp var att rökare möjligtvis inte ville delta i en enkätundersökning om svenskars rökvanor eftersom de var trötta på den ständiga diskussionen om hälsofaran med att röka. Detta bidrar då till att en allt för stor andel rökare faller bort i undersökningen och ger en felaktig bild av verkligheten. Även om samtliga respondenter valde att besvara vår enkät så fick vi en annan sorts externt bortfall. Två av de visningar vi hade tänkt närvara vid blev inställda på mäklarens rekommendation, då för få intressenter anmält sig. Detta ledde till att vi var tvungna att leta upp nya objekt vars visningar vi kunde deltaga på. Eftersom detta medförde lite tidsbrist kunde vi inte välja och vraka bland olika objekt och fick tyvärr inte med någon 4:a i undersökningen. Vi kunde i alla fall hantera bortfallet relativt bra och fylla på med nya respondenter så att målet för antal deltagare uppfylldes. Internt bortfall eliminerades i stor omfattning när vi själva var närvarande och kunde svara på frågor och funderingar. Det gav förhoppningsvis en trygghet till respondenterna vilket påverkade både undersökningens trovärdighet och relevans. 2.4. Enkäten Detta kapitel behandlar viktiga aspekter vid utformningen av enkäter samt hur vi har förhållit oss till dessa teorier. Eftersom detta är den viktigaste delen i vår uppsats så är den tämligen omfattande och noggrann. 12

2.4.1. Följebrev När enkäten skickas ut ska även ett följebrev ingå, eller missivbrev som Trost (2001) kallar det. Det är ett informationsbrev som ska förklara syftet med undersökningen, vilka som är målgruppen samt övrig information som kan anses viktig (Ejlertsson 2005). Ejlertsson (2005) är väldigt ingående i instruktionerna för följebrevet, som rekommenderas vara ca en sida långt för att få med allt av vikt. Vårt följebrev var mer en liten presentation på ett fåtal rader. Detta beror på att vi kunde närvara på platsen för enkätutdelningen och muntligen presenterade oss själva och syftet med enkäten mer ingående. Detta för att respondenterna skulle få ett större förtroende för oss och därmed bli mer benägna att delta i undersökningen. Vi kan kalla det för ett muntligt följebrev. 2.4.2. Standardisering Standardisering visar till vilken grad frågorna och situationen är likadan för samtliga respondenter. Ju högre standardisering desto mindre variation. Kvantitativa studier använder oftast en hög standardisering (Trost 2001). Eftersom vår undersökning är skriftlig, och inte en intervju, har vi hög grad av standardisering med förberedda svarsalternativ som inte ger utrymme för följdfrågor eller dylikt. Alla har fått exakt samma frågor. Det enda som har gett en lägre grad av standardisering enligt Trost (2001) är att vi har varit på plats för att svara på eventuella frågor angående enkäten. Det kan ha varit så att olika personer hade samma frågor med skillnaden att en inte vågade, orkade eller ville fråga medans en annan gjorde det. Den senare personen hade alltså mer kunskap och detta kan ha påverkat utfallet något. 2.4.3. Strukturering Trost (2001) behandlar två olika sorters strukturering. Den första, lite enklare, handlar om svarsalternativ. Finns det överhuvudtaget inga svarsalternativ så är det låg struktureringsgrad och vice versa. Detta kan även kopplas samman med tidigare stycke då låg struktur för med sig låg standardisering. Den andra varianten av strukturering som Trost (2001) tar upp har att göra med själva frågornas röda tråd. Han belyser ett exempel på en enkät som är extremt strukturlös där frågorna hoppar från tobaksvanor till fritidsfiske till sjukvård inom loppet av några sidor. 13

Vi anser oss ha en hög strukturering eftersom alla våra frågor strikt handlade om värdehöjande faktorer på bostadsrätter med undantag för de inledande bakgrundsfrågorna. Det ska poängteras att vår enkät var kort där en låg struktureringsgrad, i denna mening, borde vara svårare att uppnå än en hög. 2.4.4. Reliabilitet och validitet Både Trost (2001) och Ejlertsson (2005) förklarar att hög reliabilitet uppnås när en undersökning ger samma resultat om den skulle utföras vid fler än ett tillfälle. Dock kritiserar Trost (2001) detta synsätt något eftersom han anser att det krävs ett statiskt förhållande och fortsätter med att vi människor deltar i processer över tiden och därför borde ett något annorlunda resultat förväntas. Detta gäller dock under ett längre tidsspann då Trost (2001) fortsätter med att det är viktigt att konstans finns i kortsiktig mening. Närmare bestämt så ska det inte bli skillnad i resultatet om respondenterna svarar i dag eller i morgon. Ejlertsson (2005) är också inne på detta och menar att det varken får gå för lång eller för kort tid mellan undersökningstillfällena. Har det gått för lång tid kan minnesbilder ha ändrats och har det gått för kort tid kan respondenterna komma ihåg vad de svarade vid första tillfället. Hög reliabilitet uppnås genom att frågorna är välgjorda och tydliga. Bra konstruerade frågor minskar risken för slumpvariation och ger därmed goda förutsättningar för hög reliabilitet (Ejlertsson 2005). Trost (2001) är inne på samma område och menar att enkäten inte ska innehålla krångliga ord eller ordval som kan missuppfattas och därmed leda till låg reliabilitet. Vanliga och lättbegripliga ord ska istället dominera så att alla ska förstå frågan och därmed bör hög reliabilitet uppnås. Vi har tagit fasta på detta och försökt använda så lätt språk som möjligt. Detta ledde till vissa ändringar från den första versionen av enkäten till den slutgiltiga, något som vi behandlat mer ingående senare. Vi har även utformat enkäten på lättast möjliga vis med samma svarsalternativ för samtliga frågor för att underlätta besvarandet. Med validitet innebär att frågan ska mäta det den avser att mäta (Ejlertsson 2005 och Trost 2001). Vill man ha reda på hur ofta människor besöker en viss affär ska exakta svarsalternativ som "1-3 gånger per vecka" användas istället för "ofta", "sällan" etc. (Trost 2001). Som nämnts ovan är reliabiliteten låg om respondenterna missuppfattar frågan. Detta påverkar även validiteten som då också måste anses vara låg. 14

Här kommer ett av våra största problem in. Våra frågor är ställdes så att vi fick svar på folks attityder angående värdehöjande faktorer på bostadsrätter. I en perfekt enkät hade vi haft svarsalternativ som hade varit intervaller, eller rent utav fria svar, där ett exakt värde på en faktor kunnat fyllas i. T.ex. att en respondent anser att ett badkar höjer dennes betalningsvilja med 5 000-10 000 kr. Men eftersom bostadsrätter är beroende av så många variabler och framför allt av avgiften så går det inte att generalisera på detta viset. Värdet på ett badkar i en etta med en avgift på 4 000 kr i månaden blir hur vi än vänder och vrider på det mindre än på ett likadant badkar i en fyra med 3 000 kr i avgift varje månad. Detta eftersom priset på ettan inte kommer förändras särskilt mycket då avgiften, som kan ses som en fast kostnad, är såpass hög. Därför valde vi en gradering på svaren från 1-6 och med detta som underlag kunnat applicera detta på olika bostadsrätter oavsett dess förutsättningar. 2.5. Frågeformuläret Vår enkät innehåller två delar varav den första är bakgrundsfrågor som baserar sig på fakta. Den andra, och största delen, är frågor som undersöker människors attityder till olika faktorer på bostadsrätter. Det finns allmänna regler för hur en enkät generellt bör skrivas, men även skilda regler för hur våra två delar bör författas. 2.5.1. Generella regler Eftersom vår enkät inte vänder sig till någon speciell yrkes- eller åldersgrupp så har vi ett brett spektra vad gäller människor. Det enda de har gemensamt är att de letar efter lägenhet att bo i. Vi påstår därför att vår undersökning vänder sig till allmänheten. Ejlertsson (2005) menar att det är mycket viktigt att språket anpassas till målgruppen. Han fortsätter med att det ofta kan vara så att om man själv är verksam inom ett visst område finns förväntningar att respondenterna ska förstå vissa fackord eller liknande, vilket inte alltid är fallet. Till att börja med heter vår uppsats "Värdehöjande faktorer på bostadsrätter - en kvantitativ studie". Vi är medvetna om att faktorer låter lite extra märkvärdigt och vi valde därför att förenkla språket i vårt följebrev i enkäten. Till en början stod det "Målet är att undersöka vilka attribut och åtgärder som påverkar försäljningspriset på bostadsrätter mest." Detta byttes istället ut mot ett mer vardagligt "Målet är att undersöka vilka saker som påverkar försäljningspriset på bostadsrätter mest", som beskriver undersökningen minst lika bra. Detta gjordes 15

även för att ge respondenterna en känsla av att enkäten inte är särskilt komplicerad vilket förhoppningsvis fick dem att slappna av. En annan viktig regel enligt Ejlertsson (2005) är att frågor och svarsalternativ endast ska kunna tolkas på ett sätt. Innan vi delade ut enkäten till de verkliga respondenterna gav vi den till en testgrupp som gav oss feedback och på det viset kunde vi optimera innehållet. Vi märkte att de missförstod oss något när det gällde den andra delen av enkäten. Därför bestämde vi att vi skulle vara mer noggranna med presentationen och förklaringen i samband med utdelandet, samt att vi skrev "din vilja att betala ett högre pris" med fetstil i följebrevet så att det skulle vara glasklart för respondenterna vad vi ville ha svar på. 2.5.2. Sakfrågor Sakfrågor, eller faktafrågor som det också kallas berör faktiska förhållanden, inte åsikter (Trost 2001). Våra sakfrågor berör respondenternas könstillhörighet, ålder samt nuvarande boendesituation. Vestra Konsulter AB (2007) anser att bakgrundsfrågorna bör minimeras så mycket som möjligt. Dels för att Vestra Konsulter AB ser ett samband mellan antalet bakgrundsfrågor och oviljan att besvara enkäter, och dels för att fler bakgrundsfrågor ökar misstänksamheten för att det ska gå att utläsa hur specifika personer har svarat. Med detta som grund har vi därför valt att strunta i frågor som årsinkomst, vilket geografiskt område de bor i för tillfället etc. Trots detta hade vi två överflödiga frågor som inte hjälpte överhuvudtaget i sammanställningen av resultatet. Dessa var de som behandlade respondenternas nuvarande boendeförhållanden. 2.5.3. Attitydsfrågor Denna variant av frågemetod svarar på respondenternas åsikter och inte ren fakta. Det finns två varianter av attitydsfrågor. Den ena baserar sig på ett antal olika påståenden med samma svarsalternativ som respondenten ska tycka till om s.k. matrisfrågor (Ejlertsson 2005). Vanliga svarsalternativ kan vara "instämmer helt", "instämmer delvis" osv. Eller så används bara ja eller nej som svar (Trost 2001). 16

2.5.4. Matrisfrågor Denna frågemetod används främst på grund av praktiska skäl men ibland även av utrymmesskäl. Påståenden skrivs till vänster och svarsalternativen finns uppe till höger och skrivs bara ut en gång och gäller för samtliga frågor (Ejlertsson 2005). Trost (2001) rekommenderar att matrisfrågor inte bör användas i för stor utsträckning eftersom detta upplägg har en tendens att trötta ut respondenten, vilket resulterar i slentrianmässiga svar utan större eftertanke. Han tar upp ett exempel på detta där en enkät innehöll tolv sidor med detta upplägg. Vi anser därför att vår enda sida med denna variant av frågor inte riskerade någon större risk för respondenterna att hinna tröttna. Ejlertsson (2005) tar upp en annan nackdel nämligen att det är risk att respondenterna missuppfattar frågorna i större utsträckning än när de ställs en och en. Detta innebär ett större internt bortfall. Därför är det viktigt att frågorna är lättförståeliga och tydliga och delfrågor ska minimeras. Vestra Konsulter AB (2007) är inne på samma område och pratar om något som kallas KISS - "Keep It Simple Stupid". Innebörden av detta är att enkäten ska vara pedagogisk och så enkel som möjligt. Så lite svåra ord som möjligt, så få frågor som möjligt och undvika negativt ställda frågor. För att göra enkäten så lättförståelig som möjligt så staplade vi helt enkelt upp alla faktorer och använde samma svarsalternativ, 1-6, till samtliga faktorer. I följebrevet förklarade vi frågan så kortfattat som möjligt utan att för den sakens skull utelämna viktig information. Anledningen till att vi valde en huvudfråga och inte fler var för att eliminera missförstånd och onödig text. Vestra Konsulter AB (2007) för en diskussion angående antal svarsalternativ. De säger att vissa anser att det bör vara ett jämnt antal svarsalternativ eftersom respondenterna då tvingas ta ställning. Motståndarna till detta anser att det är fullt acceptabelt att ha en neutral attityd. De säger även att de finns forskning som visar att människor som besvarar enkäter utan mittenalternativ ofta lägger över sin åsikt på den positiva sidan istället för den negativa. Vi ville helt enkelt att folk skulle ta ställning. Vi har bildat oss en uppfattning om att respondenterna får tänka efter lite mer angående vad dem egentligen tycker, istället för att bara kryssa i mittenalternativet och på det sättet "komma undan". 17

2.6. Datainsamling För det första ville vi ha en bra variation på de olika bostadsrätter vars visningar vi använde som utdelningstillfällen. Det var viktigt att få en geografisk spridning i staden men även olika storlekar och prisklasser på objekten. För att få allra störst relevans såg vi till så att alla faktorer i vår enkät fanns representerade i minst en bostadsrätt. Enkätundersökningen genomfördes under veckorna 16-18, 2010, i Karlstads kommun. Följande objekt var platserna för enkätutdelningen: 3:a på 80 kvm i området Vågmästaren. Fastigheten är byggd 2007 och är i toppskick och är en av de högst värderade bostadsrätterna i vår undersökning. Följande av våra faktorer ingick i detta objekt: inglasad balkong, parkettgolv, kakel i badrum, nyare kök, hiss, sjöutsikt, tvättmaskin och diskmaskin. 2:a på 50 kvm på Kvarnberget. Fastigheten är byggd 1954 och lägenheten är i mycket fint skick. Lägenheten innehöll parkettgolv, kakel i badrum, nyare kök, våningsplan 3 av 3 och öppen fri utsikt. 3:a på 80 kvm på Rud. Fastigheterna i föreningen är byggda mellan 1967-1971. De värdefaktorer som ingick var: balkong i söderläge, delvis parkettgolv, kakel i badrum, hiss, parkering ingår i hyran, lägenhet på våning 1 av 8, stambyte är gjort 2007. 1:a på 40 kvm på Sundsta. Fastigheten är byggd på 40-talet och innehöll balkong i västerläge, parkettgolv, kakel på väggarna i badrummet, badkar, våningsplan 1 av 3, låg avgift. 3:a på 107 kvm på Klara. Fastigheten är byggd 1900. Objektet uppfyllde följande faktorer: parkettgolv, nyare kök, högt i tak, två kakelugnar, våning 4 av 4 utan hiss, tvättmaskin och diskmaskin. 18

3. Teori 3.1. Bostadsrätt År 2008 bodde 1 042 000 personer i bostadsrätt i flerbostadshus och personer boende i bostadsrätter i småhus uppgick till 128 000 (SCB 2009). För att en bostadsrätt överhuvudtaget skall få finnas så måste först en bostadsrättsförening bildas. Bostadsrättsföreningen är en ekonomisk förening vars största uppgift är att upplåta bostadsrätter till sina medlemmar. Föreningen kan även hyra ut lokaler och lägenheter med hyresrätt, men skulle den delen bli för stor i förhållande till föreningsmedlemmarnas bostadsrätter kallas det istället för en oäkta bostadsrättsförening (Isacson 2006). Som medlem i föreningen har man nyttjanderätt till en av föreningens bostäder. Med nyttjanderätten följer vissa rättigheter och skyldigheter. Sammanfattningen av dessa rättigheter och skyldigheter kallas för bostadsrätt. Juridiskt så äger man alltså inte sin bostad utan man äger en rätt att nyttja en viss bostad. Tillsammans med grannarna ingår man i en förening som äger fastigheten och lägenheterna. Eftersom det är föreningen som äger bostaden har man vid flytt inte rätt att utan styrelsens tillstånd ta med sig fasta tillbehör som t.ex. kyl eller badkar. Som bostadsrättsmedlem är man även skyldig att vid behov bekosta upprustning av bostadens vitvaror (Isacson 2006). En bostadsrätt räknas som lös egendom och är därför inte med i Sveriges Centrala Fastighetsregister som övriga boendeformer är. För förhållandet mellan föreningen och bostadsrättsinnehavaren finns en speciell lagstiftning bostadsrättslagen (BRL 1991:614), som är avsedd endast för bostadsrätter. Eftersom bostadsrätt räknas som lös egendom är det att jämföra med när man köper bil, båt eller något liknande. Vid ett köp av fast egendom regleras detta i jordabalken. När vi pratar lös egendom regleras detta istället i köplagen. Köplagen är inte lika anpassad till köp och försäljning av bostäder som jordbalken är. Hyreslagstiftningen via hyreslagen är ett skydd för boende med bostadsrätt. Besittningsskyddet styrs via hyreslagen och det innebär att en förening under vissa omständigheter inte kan ta ifrån en bostadsrättsägare bostaden trots att bostadsrätten är förverkad (Isacson 206). Nu låter det som att det inte finns något positivt med att äga en bostadsrätt men det finns det. Som enskild bostadsrättsägare kan du aldrig stå personligt 19

ansvarig t.ex. för föreningens lån. Du är endast betalningsansvarig för dina egna personliga lån. Skulle föreningens ekonomi vara dålig kan långivare eller fordringsägare aldrig ställa en fysisk person i föreningen till svars för det. Fördelen blir att du som bostadsrättsägare kan utnyttja både lägenheten och fastighetens tillgångar och funktioner utan att behöva ta något ekonomiskt ansvar för det. Det du kan förlora är den för din lägenhet inbetalda insats men endast om föreningen går i konkurs vilket är ganska ovanligt. Vid medlemskap i en bostadsrättsförening kan man normalt sett inte heller ställas ansvarig för skada som uppkommit på grund av slarv i skötseln av fastigheten. När man har en bostadsrätt så äger man inte lägenheten men man har nyttjanderätt över den. Det är likadant med hyresrätt. En viktig skillnad är att du äger en bostadsrätt och så länge man sköter sina förpliktelser så kan man inte tvingas ifrån bostadsrätten. Du kan inte heller bli tvingad att bo kvar i bostadsrätten (Isacson 2006). 3.2. Vad gör en bostadsrätt attraktiv? Det finns förstås en mängd olika anledningar till varför en bostadsrätt är attraktiv. Svaren bli väldigt olika beroende på vem som tillfrågas. Det finns dock en del faktorer som en majoritet anser gör en bostadsrätt mer attraktiv. 3.2.1. Läget, läget, läget! Enligt Isacson (2006) är det i regel så att ju närmre stadens centrala delar bostadsrätten är ju högre pris har den. Han tar upp Stor-Stockholm som ett exempel. Han menar att bostadsrätterna kan delas in i tre prisgrupper. Innanför tullarna (Stockholms innerstad) är den första prisgruppen. Priserna på bostadsrätter ligger här 50-60 % högre än för motsvarade lägenhet i närförorterna som omger innerstaden. Gamla stan och Östermalm är de områden innanför tullarna som har högst genomsnittliga pris, 10-15 % mer än övriga områden innanför tullarna. Läget i huset spelar också en viktig roll på priset. Ligger lägenheten högt upp samt har ett ljust läge driver det upp priset. En lägenhet som återfinns på bottenplan med viss insyn har i regel ett mindre intresse från spekulanterna. Ett undantag från att intresset skulle avta på lägenheter i bottenvåning är om den skulle ha en egen utgång till användbar uteplats. Även vacker utsikt mot vatten, park eller grönområde höjer priset, dock är det svårt att veta exakt hur mycket. Skulle det inte finnas någon hiss påverkar det priset negativt (Isacson 2006). Enligt Isacson (2006) går gränsen för vad spekulanter accepterar vid tre 20