BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET Till alla medlemmar i Bostadsrättsföreningen Solhjulet Edsberg precis i början av december 2016 En av Sveriges största affärsbanker rekommenderade just styrelsen i föreningen att höja avgifterna med drygt 20 procent. Vi tycker dock att det räcker med precis över 3. En av de viktigaste uppgifterna för styrelsen i bostadsrätts före - ningen Solhjulet är att varje höst upprätta en budget för kommande år och med budgeten som grund fatta beslut om avgifternas storlek. Grundprincipen här är ganska enkel först listar vi föreningens alla kostnader, och från det dras sedan de intäkter föreningen har i form av till exempel hyror från parkeringsplatser och lokaler. Det som sedan blir kvar - skillnaden mellan kostnaderna och övriga intäkter ja, det är också det som vi bostadsrättshavare gemensamt måste betala kommande år i form av avgifter. Grundidén med en bostadsrättsförening är nämligen att man ska bo till självkostnad. När lägenheterna i de då nybyggda husen här i Östra Edsberg skulle säljas i början på 60-talet skrev den dåvarande styrelsen i en reklambroschyr att eftersom föreningen arbetar utan enskilda vinstsyften kan bostadsrättslägenheterna tillhandahållas till lägsta möjliga kostnader.
I de allra flesta fall är det ganska uppenbart vilka utgifter som ska räknas med. Fjärrvärme för att värma upp husen, sophämtning, kabel-tv, elektricitet för att lysa upp trapphusen, fastighetsskötare för att byta lamporna när de går sönder och så vidare och så vidare. Räknar man samman föreningens alla utgifter för drift och löpande reparationer under 2017 så hamnar man (har vi kommit fram till) på 24,5 miljoner kronor vilket nästan på kronan när, också är de totala kostnaderna i budgeten för det år som just håller på att ta slut. Några kostnader stiger inför kommande år, men samtidigt har andra sjunkit så de totala kostnaderna förblir desamma. Här grymtar någon missnöjt till, och påpekar lite barskt att föreningens sammanlagda kostnader i årsredovisningen för 2015 snarare låg på 30 miljoner kronor. Det är också ett fullkomligt riktigt påpekande, men skillnaden utgörs av de kostnader som kallas avskrivningar och det som utmärker avskrivningar är att det är kostnader som inte motsvaras av någon utbetalning. Det där kan ju låta helt obegripligt om man har en kostnad så måste man ju betala pengar till någon. Det säger sig själv! Och så är det också för alla, utom för ekonomerna. Räknenissarna har nämligen uppfunnit begreppet avskrivningar för att hantera det redovisningsmässiga problem som uppstår när ett företag eller organisation köper något som används under flera år. Om bostadsrättsföreningen Solhjulet köper en ny tvättmaskin till en av de gemensamma tvättstugorna, så kostar den kanske 45.000 kronor. Tvättmaskinen används under många år antagligen kan man säkert räkna med att den ska hålla i tio år. Istället för att bokföra hela inköpspriset som en kostnad första året, fördelas kostnaden jämnt under de tio år som maskinen tvättar vår smutsiga byk. Ekonomen skulle säga att det sker en utbetalning på 45.000 kronor när tvättmaskinen köps och att det sedan uppkommer en avskrivningskostnad på 4.500 kronor per år. Under dessa tio år sker alltså ingen utbetalning trots att avskrivningskostnaden tas upp i bokföringen och påverkar resultatet. Under de senaste 20 åren har föreningen utfört en stor mängd olika underhållsåtgärder. Värmesystemet har renoverats, avloppsrören
(stammarna) har renoverats och just nu pågår en mycket omfattande fasad-, balkong- och tak-renovering. Den senare är ett gigantiskt projekt som inleddes redan 2014 och som inte är helt klart förrän 2019 samma år som föreningen fyller 60 år. Hittills har dessa underhållsåtgärder kostat ungefär 100 miljoner kronor och i samtliga fall handlar det om reparationer och ombyggnader som naturligtvis kommer att används under många år. Entreprenörerna som gör jobben får löpande betalt för sina fakturor (utbetalningar som föreningen till stor del finansierar genom banklån), men kostnaderna fördelas som avskrivningar över de kommande 10, 20 eller 40 åren (allt beroende på hur länge man kan räkna med att reparationen ska hålla, eller om man så vill; hur många är det är tills det är dags att göra samma sak igen). I budgeten för 2016 budgeterade vi för avskrivningskostnader på 5,7 miljoner kronor. Men det är naturligtvis så, att ju mer som investeras i underhåll, desto större blir avskrivningarna, och inför 2017 budgeterar vi för ytterligare avskrivningar på en knapp miljon kronor. Ibland när man jämför bostadsrättsföreningar som är olika stora så räknar man fram avskrivning per år och kvadratmeter bostadsrättsyta. Här i föreningen finns som bekant ungefär 48.000 kvadratmeter lägenhet så det ger lite drygt 135 kronor i avskrivningskostnad per kvadrat under 2017. Men, invänder någon: Om avskrivningar inte motsvaras av någon utbetalning, då behöver väl föreningen inte få in pengarna? Då ska inte ökade avskrivningskostnader påverka årsavgiften. Varför ska man betala en låtsaskostnad med riktiga pengar? Ibland brukar man något förenklat säga att för en bostadsrättsförening är avskrivningar inget annat än sparande. För när årsavgifterna täcker avskrivningskostnaderna, kan motsvarande belopp användas till att betala av lån (eller läggas på hög för framtida investeringar). Avskrivningar är faktiskt i realiteten föreningens enda väg mot att betala av lånen. Varför då betala av på lånen, hur trist är inte det? Föreningen måste amortera på sina lån av två skäl - där det första är uppenbart. På lån betalar man ränta och genom att minska lånen så minskar man föreningens räntekostnader. De andra och viktigaste
skälet - är att man måste se till lånen betalas av i (minst) samma takt som värdet på det som man lånat till sjunker. Om man lånar hela slanten till tvättmaskinen (för att återvända till det exemplet) så måste lånen också vara helt betalda efter tio år när en ny maskin måste köpas in. Annars bygger föreningen upp ett gigantiskt skuldberg, genom att låna till samma sak gång på gång. I budgeten för 2017 finns det nu utrymme för att amortera föreningens lån med 6,6 miljoner kronor. Det är också i det perspektivet som man ska se föreningens totala låneskuld på 100 miljoner. Lite drygt 15 år tar det alltså för föreningen att betala av alla de idag befintliga lånen. I alla fall om vi skickar alla avskrivningspengarna direkt till banken. Som framgått stiger kostnaderna för avskrivningar i budgeten med ungefär en miljon inför kommande år och för att öka de totala årsavgifterna med det beloppet krävs en avgiftshöjning på precis över 3 procent. Styrelsen har därför beslutat att höja avgifterna med 3,14 procent från och med den 1 januari 2017. Precis när vi skriver på den här texten dimper i ett märkligt sammanträffande - Svenska Dagbladet ner på hallmattan. Redan på första sidan finns en rubrik som fångar mitt intresse; Bostadslarm: Föreningarna måste höja avgifterna. En av de stora affärsbankerna har, skriver tidningen, sammanställt årsredovisningarna från ett stort antal bostadsrätts föreningar och varnar nu för att tusentals bostadsrätts föreningar står inför avgiftshöjningar eftersom de systematiskt går med underskott och sparar för lite för framtida underhåll. Banken konstater att hela 56 procent har ett för lågt sparande som kommer att leda till ofta kraftiga avgiftshöjningar i framtiden. Särskilt vanligt är detta i huvudstadsregionen. Letar man reda på bankens rapport så hittar man dessutom en rekommendation om hur mycket en bostadsrättsförening bör spara (genom avskrivningar). Är sparandet under 200 kronor per kvadratmeter och år finns risk för framtida avgiftshöjningar ligger det över 250 kronor per kvadratmeter och år så är det bra och föreningen har en ekonomi i balans ligger det å andra sidan under 150 så måste avgiften höjas i framtiden. Direkt kan man konstatera att våra 135 kronor är mindre än 150 kronor. Går man vidare och multiplicerar föreningens totala yta
(48.000 kvadratmeter) med de nivåer som banken nämner (150, 200 respektive 250 kronor) så blir det cirka 7 miljoner, 9,5 miljoner respektive 12 miljoner. Dessa summor ska sedan jämföras med avskrivningarna (sparandet) i bostadsrättsföreningen Solhjulet, som alltså uppgår till 6,6 miljoner under 2017. Om föreningen skulle nå upp till den nivå som banken har räknat fram som bra så skulle avskrivningskostnaderna här i föreningen i princip behöva fördubblas och det skulle ge en avgiftshöjning på lite över 20 procent. Inte sällan jämförs bostadsrättsföreningen Solhjulet med systerföreningen Platån. Vi är Sollentunas i särklass största bostadsrättsföreningar, ligger ett stenkast från varandra i Edsberg och är byggda i stort sett samtidigt. Solhjulet är dock drygt 20 procent större, räknat efter antalet lägenheter, så om man ska göra en rättvisande jämförelse så får man räkna om siffrorna. Där har en genomsnittlig trea drygt 400 kronor högre månadsavgift. Om vi höjde avgifterna till den nivån så skulle det ge vår förening 3 miljoner kronor till i intäkt per år. Det är tre miljoner kronor som skulle kunna användas för sparande eller att betala av lånen (det är också det som grannföreningen gör). Även med oförändrade driftskostnader det vill säga om kommunen inte höjer priserna på fjärrvärme, vatten, elektricitet och sophämtning, så kommer avgifterna här i bostadsrättsföreningen Solhjulet att behöva höjas ytterligare de kommande åren. Helt enkelt för att täcka högre avskrivningar (avskrivningskostnaderna blir naturligtvis också automatiskt större ju mer av fasadrenoveringen som blir klar). Därmed ges också föreningen möjlighet att betala av de lån som tagits upp. Experterna på den stora banken räknade fram 250 kronor per kvadratmeter och år som ett lämpligt sparande och det räknat i dagens penningsvärde. Utan att göra den här framställningen ännu krångligare, så kan det vara bra att nämna att nivån 135 kronor blir den högsta i föreningens historia. Under 1980-talet låg den kring 20 kronor för att först för några år sedan pressa sig över 100. Det långsiktiga sparandet har alltså under många år varit lågt även om styrelsen under ett decennium, steg för steg höjt avgiften för att föreningen ska kunna spara mer. Nu följer ytterligare ett steg med en höjning på 3,14 procent.
Någon undrar då naturligtvis hur styrelsen gjorde för att hamna på en så udda siffra som 3,14 (π tänker någon matematiskt sinnad person). Det har att göra med att föreningens stadgar anger att årsavgifterna ska fördelas mellan lägenheter i föreningen med varje lägenhets grundavgift som fördelningsgrund. Grundavgiften är det som första ägaren betalade för lägenheten i början av 60-talet och den anger därmed den andel av föreningen som en lägenhet motsvarar. Under 2015 och 2016 uppgick årsavgiften till 9,55 gånger grundavgiften. (Det i sin tur är värt en reflektion att årsavgiften i dag motsvarar tio gånger det som man kunde köpa lägenheten för 1962.) Det här kan ju framstå som synnerligen komplicerat, så därför avslutar vi med ett exempel. Grundavgiften för den lägenhet på lite knappt 100 kvadratmeter, som den här texten skrivs i, uppgår till 5.313 kronor (lägenheten utgör 0,18 procent av föreningen). Månadsavgiften för lägenheten uppgick under 2015 till 5.313 gånger 9,55 delat med 12 (om man inte delar med 12 så får man årsavgiften) vilket blir 4.228 kronor. Den nya avgiften för samma lägenhet blir under 2016 år istället 4.361 kronor - en ökning med 132 kronor per månad. Min lägenhet är alltså, en av de lägenheter som får den allra största höjningen inför 2017. Nu kan man ju tycka att det är dystert med avgiftshöjningar och visst är det så. Men man kan alltid trösta sig lite med att bostadsrättsföreningen Solhjulet även efter den här höjningen har avgifter som ligger långt under genomsnittet för samtliga bostadsrättsföre - ningar i Sollentuna, och med den upplysningen tecknar jag, med vänliga hälsningar Stefan Jeppsson ordförande i föreningen e-post: Stefan@solhjulet.se Telefon 08-96 14 20 Ps: Så här långt kommet slår det mig att mitt budskap kanske skulle kunna sammanfattas så här: Föreningen genomför mycket underhåll just nu som kostar stora pengar. Inget finns sparat sedan tidigare, pengar får därför lånas av banken, och då måste avgiften naturligtvis höjas. Inte minst för att lånen ska kunna betalas tillbaka. Ds