Diarienr [0000/0000-0] Projektnr [nr] KÖPEKONTRAKT daterat [datum] STATEN GENOM FORTIFIKATIONSVERKET och [XX AB] Överlåtelse av del av fastigheterna Falun Falun 8:1 och Falun Främsbacka 2:26
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. ÖVERLÅTELSEFÖRKLARING... 1 2. KÖPESKILLING OCH ÄGANDERÄTTENS ÖVERGÅNG... 1 3. KÖPESKILLINGENS ERLÄGGANDE... 1 4. INTÄKTER OCH KOSTNADER... 2 5. VILLKOR FÖR KÖPEKONTRAKTETS GILTIGHET... 2 6. TILLTRÄDESDAG... 2 7. ÅTGÄRDER PÅ TILLTRÄDESDAGEN... 2 8. SPECIELLA FÖRHÅLLANDEN AVSEENDE OMRÅDET... 3 9. SÄLJARENS GARANTIER... 3 10. KÖPARENS GARANTIER... 4 11. ÅTAGANDEN... 4 12. ERSÄTTNING OCH BEGRÄNSNINGAR... 6 13. ÖVRIGT... 8 BILAGOR Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4 KARTA UTVISANDE OMRÅDET OXA-RÖJNINGSRAPPORT UTDRAG FRÅN FASTIGHETSREGISTRET SAMT ÖVRIGA BELASTNINGAR EXPLOATERINGSAVTAL MED FALU KOMMUN
1(8) Detta KÖPEKONTRAKT ( Köpekontraktet ) har träffats mellan: (1) STATEN GENOM FORTIFIKATIONSVERKET, org.nr 202100-4607, med adress Kungsgatan 43, 631 89 Eskilstuna, ( Säljaren ); och (2) [XX AB], org.nr. [nummer], med adress [adress], ( Köparen ). BAKGRUND A. Säljaren är lagfaren ägare till fastigheterna Falun Falun 8:1 och Falun Främsbacka 2:26 ( Fastigheterna ) och har genom överenskommelse om fastighetsreglering överlåtit delar av Fastigheterna till Falu kommun för överföring till fastigheten Falun Falun 8:3, med tillträdesdag den 1 november 2015. B. Säljaren önskar överlåta en del av Fastigheterna, ett område till Köparen om ca 7 ha, markerat med röd färg på karta i Bilaga 1 ( Området ) och Köparen önskar förvärva Området på de villkor som framgår av detta Köpekontrakt. C. Falu kommun har antagit en ny detaljplan för verksamhetsområde Myran, innebärande att den nuvarande markanvändningen för Området ändras. D. Området har tidigare använts för militär övnings- och skjutfältsverksamhet av Försvarsmakten, varför oexploderad ammunition ( OXA ) och ammunitionsdelar kan förekomma inom Området. Parallellt med den militära verksamheten har Området använts för skogsbruksändamål. Säljaren har med anledning av den ändrade markanvändningen tillsett att OXA-röjning inom Området skett genom totalentreprenören RGS 90 Sverige AB vilket framgår av slutrapporten OXA-röjning Myrans skjutfält, Bilaga 2. Även efter OXAröjning, kan OXA förekomma inom Området. E. Mot bakgrund av ovanstående har parterna enats om följande. 1. ÖVERLÅTELSEFÖRKLARING Säljaren överlåter Området till Köparen på de villkor som framgår av detta Köpekontrakt. 2. KÖPESKILLING OCH ÄGANDERÄTTENS ÖVERGÅNG 2.1 Köpeskillingen för Området uppgår till [belopp] kronor ( Köpeskillingen ). 2.2 Äganderätten till Området ska övergå till Köparen på Tillträdesdagen när Köpeskillingen har erlagts i enlighet med vad som anges i punkt 3. 3. KÖPESKILLINGENS ERLÄGGANDE 3.1 Köparen ska erlägga Köpeskillingen enligt följande: (a) (b) På dagen för undertecknande av detta Köpekontrakt [tio] procent av Köpeskillingen ( Handpenningen ) genom kontant inbetalning av [belopp] kronor till Säljarens bankgirokonto 5052-3711 med angivande av referensnummer [ ]. Senast på Tillträdesdagen resterande del av Köpeskillingen genom kontant inbetalning till Säljarens bankgirokonto 5052-3711 med angivande av referensnummer [ ].
2(8) 3.2 Vid Köparens överträdelse av någon bestämmelse i detta Köpekontrakt, som leder till att Köparen inte tillträder Området, förverkas Handpenningen utan begränsning av Säljarens rätt till ersättning från Köparen för eventuell skada överstigande Handpenningen. 4. INTÄKTER OCH KOSTNADER 4.1 De intäkter från Området och de kostnader för Området som belöper på tiden fram till Tillträdesdagen tillkommer respektive belastar Säljaren. De intäkter från Området och de kostnader för Området som belöper på tiden från och med Tillträdesdagen tillkommer respektive belastar Köparen. Den som äger Området den 1 januari respektive år är skyldig att betala på Området belöpande fastighetsskatt. 4.2 En likvidavräkning ska upprättas av Säljaren på Tillträdesdagen. I den ska så mycket som möjligt av Områdets kostnader och intäkter fördelas mellan Köparen och Säljaren i enlighet med punkt 4.1, varvid kontant avräkning ska ske på Tillträdesdagen i enlighet med punkt 7(a). 4.3 Om kostnad eller intäkt som rätteligen skulle ha intagits i likvidavräkningen uppkommer eller blir känd först efter Tillträdesdagen ska parterna så snart aktuell kostnad eller intäkt kan fastställas upprätta en kompletterande avräkning, varvid saldot genast ska erläggas till den berättigade parten. 5. VILLKOR FÖR KÖPEKONTRAKTETS GILTIGHET Köpekontraktets giltighet är beroende av att (i) fastighetsbildning kan ske enligt punkt 11.3 nedan, (ii) Falu kommun senast den 1 maj 2016 lämnar sitt skriftliga medgivande till överlåtelse av exploateringsavtalet till Köparen enligt punkt 10.4 nedan, samt att (iii) Regeringen lämnar sitt godkännande senast den 31 december 2016. Regeringens godkännande krävs endast om köpeskillingen för Säljarens samtliga fastighetsöverlåtelser som berör detaljplanen för verksamhetsområde Myran överstiger 20 miljoner kronor. För det fall något av ovanstående villkor inte uppfylls, ska detta Köpekontrakt upphöra att gälla med omedelbar verkan och parterna ska inte ha något ytterligare ansvar gentemot varandra under detta Köpekontrakt med undantag av att Säljaren snarast möjligt ska återbetala Handpenningen samt resterande del av köpeskillingen (om sådan erlagts av Köparen) inklusive ränta enligt 5 räntelagen (1975:635) från och med dagen för Handpenningens respektive köpeskillingens erläggande till och med dagen för återbetalning av Handpenningen respektive köpeskillingen. 6. TILLTRÄDESDAG Köparen ska tillträda Området två (2) veckor efter att Falu kommun lämnat skriftligt medgivande enligt punkt 5 ovan ( Tillträdesdagen ). 7. ÅTGÄRDER PÅ TILLTRÄDESDAGEN På Tillträdesdagen ska följande åtgärder vidtas i angiven ordning: (a) (b) Köparen ska betala Köpeskillingen med avdrag för Handpenningen, justerad med balansen från likvidavräkningen enligt punkt 4, till Säljaren i enlighet med punkt 3; Säljaren ska, efter det att Köpeskillingen erlagts i sin helhet, till Köparen utfärda en kvittens avseende mottagandet av Köpeskillingen; och
3(8) (c) Säljaren ska till Köparen överlämna handlingar som Säljaren har i sin besittning och som hör till Området och är av betydelse för Köparens innehav av Området. 8. SPECIELLA FÖRHÅLLANDEN AVSEENDE OMRÅDET 8.1 Särskilda förhållanden avseende Området 8.1.1 Området har tidigare använts för militär övnings- och skjutfältsverksamhet av Försvarsmakten, varför OXA och ammunitionsdelar kan förekomma inom Området. Falu kommun har nu tagit fram en ny detaljplan för verksamhetsområde Myran. Inför den ändrade markanvändningen som sker genom detaljplanen, har Säljaren upphandlat och genom entreprenör genomfört en OXA-röjning av Området. OXA-röjningen har genomförts på det sätt som beskrivits i OXA-röjningsrapport i Bilaga 2. 8.1.2 För att undvika att människor eller egendom kommer till skada genom OXA, är det är av yttersta vikt att Köparen eller av Köparen anlitad entreprenör iakttar försiktighet vid utförande av grävnings-, schaktarbeten eller andra åtgärder som ändrar markförhållandena eftersom Området tidigare använts som ett övnings- och skjutfält. Detta gäller särskilt där OXA-röjning inte har skett, Bilaga 2. 8.1.3 I den östra delen av Området finns mark som inte får bebyggas enligt detaljplanen för verksamhetsområde Myran, s.k. prickad mark. På denna mark finns ett upplag av stenar som Köparen får använda till stenkross och fyllnadsmaterial för framtida byggnation, under förutsättning att Köparen eller av Köparen anlitad entreprenör endast utför grävnings-, schaktarbeten eller andra åtgärder ned till omgivande marknivå. 8.2 Undersökning av Området Köparen har erbjudits att undersöka Området före undertecknandet av detta avtal. 9. SÄLJARENS GARANTIER Säljaren garanterar gentemot Köparen att följande förhållanden är riktiga på Tillträdesdagen (om inte annan tidpunkt anges nedan): 9.1 Fastigheterna 9.1.1 Säljaren är civilrättslig och lagfaren ägare av Fastigheterna. 9.1.2 Samtliga föremål på Området som enligt lag kan utgöra fastighets-, byggnads eller industritillbehör utgör sådana fastighets-, byggnads- eller industritillbehör. 9.1.3 Området besväras inte av några penninginteckningar. 9.1.4 Området besväras inte av några andra belastningar än de som framgår av fastighetsregisterutdraget i Bilaga 3. 9.2 Förelägganden och tvister 9.2.1 Säljaren har på dagen för detta Köpekontrakts undertecknande inte erhållit föreläggande, påpekande eller motsvarande från domstol eller myndighet avseende Området. 9.2.2 Området är på dagen för detta Köpekontrakts undertecknande inte föremål för rättegång, skiljeförfarande eller annan tvist.
4(8) 10. KÖPARENS GARANTIER 10.1 Kännedom rörande Säljarens garantier Köparen garanterar att Köparen på dagen för detta Köpekontrakt inte känner till några brister i de av Säljaren i punkt 9 lämnade garantierna. 10.2 Åtgärder inom Området I punkt 8.1 har redovisats de särskilda förhållanden som råder inom Området. Köparen ska tillse att av Köparen anlitade entreprenörer följer arbetsmiljölagen och andra föreskrifter särskilt med avseende på nödvändiga säkerhetskrav. Köparen ska lämna information, särskilt med avseende på nödvändiga säkerhetskrav, direkt till entreprenörerna och genom erforderlig skyltning. 10.3 Överlåtelse av Området Om Köparen överlåter hela eller delar av Området vidare till annan tredje part, förbinder sig Köparen att tillse att motsvarande bestämmelser avseende säkerhetshänsyn som anges i punkt 8.1.2 och 8.1.3 tas in det köpekontrakt som ingås med tredje part. 10.4 Anslutningskostnader samt övertagande av exploateringsavtal m.m. 10.4.1 Köparen svarar för samtliga avgifter och kostnader för anslutning av VA, fjärrvärme, el, gatukostnader och liknande avgifter avseende Området. 10.4.2 Säljaren har tecknat exploateringsavtal med Falu kommun avseende Området, Bilaga 4. Köparen åtar sig att ta överta samtliga Säljarens förpliktelser enligt exploateringsavtalet och att medverka till att exploateringsavtalet överlåts till Köparen. För det fall Köparen skulle överlåta hela eller delar av Området före det att samtliga förpliktelser enligt exploateringsavtalet uppfyllts, ska Köparen tillse att förvärvaren övertar de återstående förpliktelserna. 10.5 Eventuell framtida OXA-röjning av Området Om det efter Tillträdesdagen uppstår behov för Köparen att OXA-röja tidigare oröjda områden markerade som utgående områden i slutdokumentationen i ammunitionsröjningsrapporten bilaga 2, eller att röja andra föremål härrörande från den tidigare verksamheten eller att utreda behov av röjning inom Området, ska Köparen på egen bekostnad svara för sådana kostnader. Köparens åtaganden för utredning och avhjälpandeåtgärder framgår vidare av punkt 11.6 nedan. 11. ÅTAGANDEN 11.1 Förvaltning Under perioden mellan dagen för detta Köpekontrakts undertecknande och Tillträdesdagen ska Säljaren förvalta Området på ett ansvarsfullt sätt i överensstämmelse med tidigare praxis och god affärssed på fastighetsmarknaden i Sverige. 11.2 Skada på Området innan Tillträdesdagen Skulle Området skadas före Tillträdesdagen ska överlåtelsen ändå fullföljas i enlighet med detta Köpekontrakt, varvid Köparen ska ha rätt till avdrag på Köpeskillingen motsvarande
5(8) skadan på Området. För det fall skadan överstiger 25 procent av Köpeskillingen ska Säljaren ha rätt att säga upp detta Köpekontrakt med omedelbar verkan och parterna ska inte ha något ytterligare ansvar gentemot varandra under detta Köpekontrakt med undantag av att Säljaren snarast möjligt ska återbetala Handpenningen inklusive ränta enligt 5 räntelagen (1975:635) från och med dagen för Handpenningens erläggande till och med dagen för återbetalning av Handpenningen. 11.3 Fastighetsbildning Säljaren har ingett ansökan om fastighetsbildning (avstyckning) för Området såsom exploateringsfastighet och Köparen biträder ansökan genom sin underskrift av detta avtal. Säljaren ska vara aktmottagare och erhålla två exemplar av karta och handlingar samt tillse att Köparen efter avslutad förrättning erhåller ett exemplar av karta och handlingar. Parterna ska tåla de mindre jämkningar i fråga om gränser, areal eller dylikt vilka kan komma att bestämmas vid förrättningen. 11.4 Kostnader för fastighetsbildning, eventuella avgifter etc Köparen ska ersätta Säljaren för Säljarens samtliga kostnader för fastighetsbildning (inklusive expeditionsavgifter och kostnad för karta för Köparens räkning). Köparen ska därutöver betala samtliga andra eventuella skatter och avgifter som har samband med förvärvet av Området. 11.5 Lagfart m.m. 11.5.1 Köparen ska söka lagfart på sitt förvärv av Området efter det att fastighetsbildning har skett. 11.5.2 Vidare ska Köparen snarast söka omtaxering av Området för de fall nuvarande taxering ej stämmer överens med framtida användning. 11.6 Kostnader för utrednings- eller avhjälpandeåtgärder Köparen åtar sig, på egen bekostnad, att svara för att vidta samtliga eventuella utredningsoch avhjälpandeåtgärder på Området och/eller i Områdets omgivning med anledning av OXA (ammunitionsdelar eller andra föremål som härrör från Försvarsmaktens verksamhet) som påträffats inom Området och som är en följd av ett av myndighet eller domstol lagakraftvunnet beslut samt att svara för Säljarens och Försvarsmaktens kostnader (inklusive kostnader hänförliga till skadeståndsanspråk eller liknande) som har samband med eventuell utrednings- och avhjälpandeåtgärd på Området och/eller i Områdets omgivning, utan begränsning i tiden och utan någon annan begränsning som framgår av detta avtal eller gällande rätt. Köparens åtaganden enligt denna punkt omfattar även omständigheter som Köparen blivit upplyst om av Säljaren eller på annat sätt känner till. 11.7 Miljöansvar 11.7.1 Ansvaret för eventuell efterbehandling regleras i 10 kap miljöbalken (1998:808) och ska tillämpas med följande förtydligande. Säljaren bekostar i förekommande fall efterbehandlingsåtgärder som beslutas av tillsynsmyndigheten Generalläkaren. Efterbehandlingsåtgärden sker dock endast till graden mindre känslig markanvändning (såsom detta begrepp definierats i Naturvårdsverkets Rapport 5976) varvid utgångspunkten ska vara Försvarsmaktens historiska markanvändningsändamål avseende Området och varvid hänsyn ska tas till platsspecifika gränsvärden för Falun om gränsvärdena innebär krav på mindre omfattande åtgärder. Något behov av ytterligare efterbehandling i
6(8) anledning av att Köparen avser att ändra markanvändningsändamålet bekostas inte av Säljaren. 11.7.2 Staten, eller den som på statens uppdrag, i förekommande fall, ska utföra efterbehandlingen medges fritt tillträde till det överlåtna Området för att genomföra arbetet. Köparen har inte rätt till någon ersättning eller skadestånd på grund av de eventuella olägenheter som genomförandet av arbetet eller efterbehandlingen kan komma att medföra för Köparen. 12. ERSÄTTNING OCH BEGRÄNSNINGAR 12.1 För det fall Säljaren överträder någon bestämmelse i detta Köpekontrakt eller det föreligger någon brist i garantierna i punkt 9 är Köparens rätt till ersättning begränsad till ersättning för direkt förlust som faktiskt drabbat Köparen. Inga andra påföljder ska vara tillgängliga för Köparen och Köparen ska således inte ha rätt att häva Köpekontraktet. 12.2 I stället för att kompensera Köparen ska Säljaren ha rätt att åtgärda de omständigheter som ligger till grund för ett krav på ersättning. 12.3 Krav under detta Köpekontrakt ska för att få göras gällande framställas skriftligen av Köparen till Säljaren inom 30 vardagar från det att Köparen upptäckte de omständigheter som ligger till grund för sådant krav och senast inom sex månader från Tillträdesdagen, efter vilken tidpunkt Säljarens ansvar i enlighet med detta Köpekontrakt ska upphöra. 12.4 Köparen ska endast ha rätt till ersättning för brist i garantierna i punkt 9 om: (a) (b) den enskilda skadan som är ersättningsgill enligt detta Köpekontrakt överstiger 100.000 kronor; och den sammanlagda summan av sådana enskilda skador som är ersättningsgilla uppgår till eller överstiger 1.000.000 kronor, i vilket fall hela summan ska ersättas. 12.5 Säljarens sammanlagda ansvar enligt Köpekontraktet är begränsat till ett belopp motsvarande 50 procent av Köpeskillingen. 12.6 Köparen ska vid uppkommen eller befarad skada vidta alla åtgärder som skäligen kan krävas för att begränsa skadan. 12.7 Vid bestämmande av storleken på Köparens garantianspråk ska hänsyn tas till eventuell skattemässig effekt. Om brist innebär att en avdragsgill kostnad tillkommer eller en skattepliktig intäkt bortfaller och sådan avdragsrätt eller utebliven intäkt kan utnyttjas skattemässigt av Köparen, ska den faktiskt inträffade skattemässiga effekten därav beaktas vid bestämmande av skadans storlek. 12.8 För det fall Köparen är berättigad till försäkringsersättning, eller hade varit berättigad till försäkringsersättning om fullvärdesförsäkring hade förelegat, eller är berättigad till annan kompensation från tredje man relaterad till brist i av Säljaren lämnade garantier, ska Köparens garantianspråk i anledning av sådan brist reduceras med belopp motsvarande försäkringsersättningen eller kompensationen från tredje man i motsvarande mån som Köparen (a) faktiskt erhåller sådan ersättning eller kompensation eller (b) skulle ha erhållit sådan ersättning eller kompensation om Köparen vidtagit skäliga åtgärder för att bevara och genomdriva sin rätt till sådan ersättning eller kompensation.
7(8) 12.9 För det fall Säljaren har ersatt Köparen för en skada och Köparen därefter erhåller ersättning för sådan skada från tredje man, ska Köparen utan fördröjning återbetala sådant belopp (upp till det belopp som Säljaren har ersatt Köparen med) till Säljaren. 12.10 Köparen har inte rätt att framställa anspråk mot Säljaren med anledning av detta Köpekontrakt om Köparen, någon av Köparens närstående eller Köparens rådgivare före dagen för detta Köpekontrakts undertecknande hade vetskap om de händelser, omständigheter eller förhållanden som föranlett anspråket. Köparen har före Köpekontraktets undertecknande tagit del av följande information om Området; slutrapport med beskrivning av Försvarsmaktens historiska verksamhet inom Området samt den OXAröjning som skett inom Området. 12.11 Om Köparen blir medveten om ett krav från tredje man för vilket Säljaren kan bli ansvarig, ska Köparen ombesörja att: (a) (b) (c) (d) (e) Säljaren utan dröjsmål skriftligen informeras om kravet; inget medgivande om betalningsskyldighet görs gentemot tredje man och att inget förlikningsavtal eller liknande överenskommelse träffas med någon tredje man utan att Säljaren först har gett sitt skriftliga medgivande, vilket medgivande inte oskäligen ska innehållas; av Säljaren skäligen begärda åtgärder vidtas för att undvika tvist eller process, för att bemöta krav eller för att överklaga dom eller beslut; Säljaren bereds tillfälle till syn på Området och får tillgång till relevant dokumentation, allt i den utsträckning som erfordras för att ge Säljaren och dess rådgivare möjlighet att undersöka grunderna för tredjemanskravet; och Säljaren ges möjlighet att, på egen bekostnad, fullt ut delta i förhandling, tvist eller process med tredje man i anledning av sådant krav. 12.12 Köparen har förklarat sig väl insatt i föreslagna planbestämmelser och hur Området får användas. Köparen har särskilt informerats om, och friskriver Säljaren från allt ansvar hänförligt till den övnings- och skjutfältsverksamhet som bedrivits inom Området och detta har även beaktats vid fastställandet av köpeskillingen. 12.13 Området överlåts i befintligt skick och garantierna i punkt 9 är de enda garantier som Säljaren ställer avseende Området. Köparen har inte rätt att förlita sig på, och har inte förlitat sig på, någon annan information, uttalande eller garanti (uttrycklig eller implicit) oavsett om den grundar sig på köplagen (1990:931), jordabalken (1970:994), annan tillämplig lag eller i övrigt. Köparen har beretts tillfälle att genomföra en undersökning av Området. Köparen friskriver Säljaren från allt ansvar, och kan därmed inte göra några påföljder gällande, för eventuella fel och brister i Området av vad slag det än må vara, såväl synliga som dolda, inklusive miljömässiga brister, faktiska fel, rättsliga fel, rådighetsfel och fysiska fel och brister, förutom i den utsträckning detta uttryckligen garanteras under garantierna i punkt 9 eller Säljaren påtar sig ansvaret enligt punkt 11.7 (Miljöansvar). Köpeskillingen för Området har fastställts med beaktande härav.
8(8) 13. ÖVRIGT 13.1 Meddelanden Meddelanden enligt detta Köpekontrakt ska lämnas skriftligen till respektive parts adress som anges i inledningen till Köpekontraktet. 13.2 Ändringar och tillägg Ändringar i eller tillägg till detta Köpekontrakt ska vara skriftliga och ska undertecknas av parterna för att vara giltiga. 13.3 Överlåtelseförbud Part äger inte rätt att helt eller delvis överlåta Köpekontraktet eller sina rättigheter eller förpliktelser enligt Köpekontraktet utan den andra partens föregående skriftliga samtycke. Detta Köpekontrakt har upprättats i två likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt. Ort: Datum: STATEN GENOM FORTIFIKATIONSVERKET Namn: Namn: Ort: Datum: [KÖPAREN] Namn: Namn: