ALINGSÅS 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

ALINGSÅS 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2013 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar 2013. Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöjligheterna ökat kraftigt under 2013. Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens hanteringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under 2013. Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kommunala fastighetsföretagens hyressättning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa faktorer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Vad som avses med kommunens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen. FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA: DAVID BJÖRNBERG Utredare Tel: 031-755 33 03 david.bjornberg@ fastighetsagarna.se 2

3

TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2013 (PROCENTBALANS) Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100. Samtliga svar, även Vet ej, ingår i underlaget för beräkningen. FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2013 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan 2007. I Alingsås är årets index 92 vilket är lågt men i linje med snittet för samtliga undersökta kommuner. Fastighetsföretagarklimatet i Alingsås har dock förbättrats något sen 2012, då indexet var 90. Bäst resultat hade Alingsås 2007 då index låg på 105. Då ansågs fastighetsföretagarklimatet i Alingsås vara i topp bland de städer som undersöktes. I majoriteten av kommunerna har Fastighetsföretagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner 2006. Uddevalla och Varberg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter. Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning. 4

FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2013 Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Alingsås är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Alingsås mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är relativt goda i Alingsås. På de flesta parametrar har Alingsås förbättrat sig betänkligt sedan 2012, vilket gjort att staden nu ligger en aning över genomsnittet för alla kommuner i majoriteten av påståendena som rör lönsamhet. Totalt 71 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lön sam fastighetsverksamhet vilket är något lägre än genomsnittet på 75 procent. 75 procent av de tillfrågade i Alingsås anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är fem procentenheter över snittet för samtliga kommuner. För denna parameter har Alingsås förbättrat sig med 16 procentenheter sedan 2012. När det gäller frågan om det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen är det 75 procent som gör den bedömningen, vilket är över snittet. 41 procent anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare vilket kan jämföras med snittet på 31 procent. SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga 5

Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Alingsås både ris och ros åt kommunen. En överväldigande majoritet, 88 procent, tycker att de allmänna kommunikationerna i anslutning till fastighetsverksamheten fungerar bra. Det är tre procentenheter högre än genomsnittet i undersökningen. Kommunens krav på sophanteringen upplevs som rimlig av 75 procent av de tillfrågade, och 48 procent anser att byggärendena fungerar smidigt. Även gällande dessa påståenden ligger Alingsås över undersökningssnittet. Det finns dock parametrar där Alingsås ligger lägre än genomsnittet av övriga kommuners svar. Exempelvis anser 36 procent tycker att planärenden fungerar smidigt, och 39 procent anser att handläggningstiderna är rimliga. I båda dessa fall är Alingsås något under genomsnittet. Den största avvikelsen gäller dock de kommunala avgifterna. Endast 41 procent av de svarande i Alingsås anser att dessa är rimliga, vilket är 13 procentenheter lägre än genomsnittet. SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Överlag tycker fastighetsägarna i Alingsås att samarbetet med kommunen fungerar på ett godkänt sätt. Faktum är att alla svarsvärden som berör samarbete med kommunen ligger över genomsnittet för samtliga kommuner. 66 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket ska jämföras med genomsnittet på 63 procent. En liknande andel, 68 procent, anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum. Det är värt att notera att andelen som tycker detta ökat med 17 procentenheter, vilket är en uppseendeväckande ökning. När det gäller kontakten med stadens politiker så är det klart färre som anser att det fungerar bra, men resultatet i Alingsås på 43 procent är ändå klart bättre än genomsnittet för samtliga kommuner. Kontakterna med kommunens tjänstemän fungerar enligt Alingsås företagare bättre än kontakterna med politikerna. 66 procent av de tillfrågade instämmer i påståendet att samarbetet med kommunens tjänstemän fungerar bra, vilket ska jämföras med genomsnittet på 63 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2013 - ALINGSÅS Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående. 6

FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID Fastighetsägarna har sedan 2006 genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt. För Alingsås räkning uppvisar de flesta områden långsiktiga försämringar. Detta är dock ingenting unikt för Alingsås utan ett mönster som känns igen även i andra kommuner. Den största förändringen under hela mätperioden är bedömningen av hur smidigt planärendena fungerar i kommunen. Sedan 2006 har andelen företagare som instämmer i påståendet att planärendena fungerar smidigt minskat med 23 procentenheter, från 59 till 36 procent. Andra områden som uppvisar en problematisk utveckling över tid är kommunens engagemang i utvecklingen av centrum samt rimligheten i de kommunala avgifterna. Mellan 2006 och 2013 har andelen nöjda tillfrågade inom dessa områden minskat med 22 procentenheter. I ett av områdena har det dock skett en långsiktig ökning sedan 2006. 41 procent av de tillfrågade anser 2013 att konkurrensen sker på lika villkor. Motsvarande siffra för 2006 var 33 procent. Det är rimligt att anta att förbättringen beror på den nya hyreslagstiftningen som trädde i kraft 2011. Om man enbart ser till det senaste årets utveckling så sker flera drastiska förändringar. När det gäller försämringar är det framförallt inställningen till byggärendenas smidighet som tappar kraftigt med 13 procentenheter. Även kontakten med politikerna samt den upplevda rimligheten i kommunens avgifter har minskat något under året. Det har dock också skett ett antal kraftiga förbättringar. Kommunens engagemang i utvecklingen av centrum tycks ha förbättrats avsevärt under året då den ökat med 17 procentenheter. Vidare instämmer 16 procentenheter fler i påståendet att näringsklimatet i Alingsås är gynnsamt, samt 14 procentenheter i att det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID ALINGSÅS Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7

STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förlängningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Alingsås står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den står sig ganska bra. Totalt sett är det 77 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Detta kan jämföras med genomsnittet för samtliga kommuner på 60 procent. Endast 16 procent anger svaret Ganska dåligt och ytterligare 2 procent säger att stadskärnan står sig mycket dåligt. Det bör dock noteras att tyngdpunkten ligger på svaret att stadskärnan står sig Ganska bra. Hela 57 procent har angett detta svar medan 20 procent tycker att stadskärnan står sig mycket bra. STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 ALINGSÅS Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? TILLVÄXTFAKTORER Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningarna på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen. Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer 8

som därefter har störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. En majoritet anser att kommunens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunernas stöd till egna bolag. Fastighetsföretagen i Alingsås avviker inte särskilt mycket från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Efterfråga på marknaden följt av dagens hyresnivåer är de två faktorer som påverkar tillväxten på ett positivt sätt. Det som kan noteras är att man i Alingsås är mer positiv till dagens hyresnivåer och kommunens hantering av fastighetsfrågor på orten, men mer negativ till regeringens politik och efterfrågan på marknaden. Störst skillnad är det när det gäller skatter och avgifter samt kommunens hantering av fastighetsfrågor. Dessa faktorer upplevs som ett betydligt större hinder i Alingsås än i de flesta andra kommuner. PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - ALINGSÅS Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt. 9

OM FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring 17 000 medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 17 000 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Alingsås. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Alingsås kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Alingsås och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. OM UNDERSÖKNINGEN Under perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Alingsås är 56. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 10

Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: 031-755 33 00 Fax: 031-755 33 39 E-post: infogfr@fastighetsagarna.se