Erbjudande till aktieägarna i Annehem Fastigheter AB (publ)
Innehållsförteckning Sammanfattning 2 Riskfaktorer 6 Erbjudande till aktieägarna i Annehem Fastigheter AB (publ) 9 Exempel på budvärden 11 Villkor och anvisningar 12 Bakgrund och motiv 14 Kommande uttalande från styrelsen i Annehem Fastigheter 15 Peab efter förvärvet 16 Information om Peab 19 Finansiell information i sammandrag 25 Kommentarer till finansiell information i sammandrag 27 Proformaredovisning 32 Organisation och medarbetare 34 Styrelse, koncernledning och revisorer 36 Bolagsstyrning 45 Bolagsordning 49 Aktiekapital och ägarstruktur 51 Legala frågor och övrig information 55 Historisk finansiell information 60 Redogörelse från styrelsen i Annehem Fastigheter 61 Information om Annehem Fastigheter 62 Erbjudandet i korthet Aktieägare i Annehem Fastigheter erbjuds för varje aktie i Annehem Fastigheter 21,00 kronor kontant. Som ett alternativ till detta erbjuds för varje aktie i Annehem Fastigheter en andel av en aktie i Peab av serie B. Hur stor andel av en aktie i Peab av serie B som erbjuds är beroende av den volymviktade genomsnittliga betalkursen för en aktie av serie B i Peab under perioden från och med den 18 maj till och med den 1 juni 2009 och kommer att offentliggöras av Peab den 2 juni 2009 genom pressmeddelande. Acceptperioden löper från och med den 18 maj till och med den 18 juni 2009. Redovisning av vederlag beräknas påbörjas omkring den 1 juli 2009. Kommande finansiell information Peabs delårsrapport januari mars 2009: 14 maj 2009 Annehem Fastigheters delårsrapport januari juni 2009: 24 augusti 2009 Peabs delårsrapport januari juni 2009: 25 augusti 2009 Tilläggsprospekt Peab kommer den 14 maj 2009 att avge delårsrapport för perioden januari mars 2009. Med anledning av detta avses att hos Finansinspektionen ansöka om godkännande och registrering av ett så kallat tilläggsprospekt som kommer att offentliggöras på Finansinspektionens (www.fi.se), Peabs (www.peab.se) och Swedbanks (www.swedbank.se/ prospekt) hemsidor. Tilläggsprospektet kommer utöver delårsrapporten även att innehålla en redogörelse för fattade beslut vid Peabs årsstämma 2009. Finansiell information i sammandrag 64 Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer 66 Bolagsordning 67 Aktiekapital och ägarstruktur 68 Annehem Fastigheters delårsrapport januari mars 2009 70 Skattefrågor i Sverige 85 Adresser 88 Definitioner Peab Annehem Fastigheter Erbjudandet Swedbank, Swedbank Markets, Swedbank Corporate Finance NASDAQ OMX, NASDAQ OMX Nordic, NASDAQ OMX First North Euroclear Sweden Peab AB (publ) Annehem Fastigheter AB (publ) Erbjudandet till aktieägarna i Annehem Fastigheter i enlighet med villkoren i detta prospekt Swedbank AB (publ) NASDAQ OMX Stockholm AB Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) Peabs aktie Handelspost ISIN-nummer Kortnamn 1 aktie SE0000106205 PEAB B
Viktig information till aktieägare utanför Sverige Erbjudandet lämnas inte, vare sig direkt eller indirekt, genom post eller något annat kommunikationsmedel (varmed förstås bland annat telefax, e-post, telex, telefon och internet) i eller till Amerikas Förenta Stater, Australien, Kanada, Japan, Sydafrika eller i/till något annat land där lämnandet förutsätter att andra åtgärder företas utöver de som krävs enligt svensk rätt. Erbjudandet kan inte accepteras på något sådant sätt eller med något sådant kommunikationsmedel i eller från nämnda länder. Följaktligen kommer inte prospekt, anmälningssedel eller annan dokumentation avseende Erbjudandet att sändas eller på annat sätt tillhandahållas i eller till Amerikas Förenta Stater, Australien, Kanada, Japan eller Sydafrika och får inte heller distribueras på liknande sätt. Peab kommer inte att tillhandhålla något vederlag enligt Erbjudandet till Amerikas Förenta Stater, Australien, Kanada, Japan eller Sydafrika. Detta prospekt, eller andra till Erbjudandet relaterade dokument, skickas inte, och får inte heller skickas, till aktieägare med registrerade adresser i Amerikas Förenta Stater, Australien, Kanada, Japan eller Sydafrika. Banker, fondkommissionärer och andra institutioner som innehar förvaltarregistrerade aktier för fysiska eller juridiska personer i Amerikas Förenta Stater, Australien, Kanada, Japan eller Sydafrika, får inte vidarebefordra detta prospekt, eller andra till Erbjudandet relaterade dokument, till sådana personer. Accept av Erbjudandet som skett genom direkt eller indirekt överträdelse av dessa restriktioner kan komma att lämnas utan avseende. Tillämpliga regler och behörig domstol Detta prospekt har upprättats i enlighet med och ska tolkas enligt svensk lag. Prospektet har godkänts av och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Finansinspektionens godkännande och registrering innebär inte någon garanti från Finansinspektionens sida att sakuppgifterna i prospektet är riktiga eller fullständiga. Även Erbjudandet har upprättats i enlighet med och ska tolkas enligt svensk lag. De svenska regelverk som specifikt reglerar offentliga uppköpserbjudanden på den svenska aktiemarknaden är endast tillämpliga när erbjudanden avser aktier som är upptagna till handel på så kallade reglerade marknader. Annehem Fastigheters aktier är noterade på NASDAQ OMX First North. NASDAQ OMX First North har inte status som reglerad marknad utan lyder istället under ett tillstånd som så kallad handelsplattform enligt lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden. Såvitt avser aktier som är upptagna till handel på NASDAQ OMX First North finns inga regelverk relaterade till uppköpserbjudanden. Tvist rörande, eller som uppkommer med anledning av detta prospekt eller Erbjudandet ska avgöras av svensk domstol exklusivt varvid Stockholms tingsrätt ska utgöra första instans. Övrig information Detta prospekt innehåller uttalanden om framtidsutsikter vilka är lämnade av styrelserna i Peab och Annehem Fastigheter och är baserade på styrelsernas kännedom om nuvarande förhållanden avseende Peab och Annehem Fastigheter, marknadsförhållanden och i övrigt rådande omvärldsfaktorer. Läsaren bör vara uppmärksam på att uttalanden om framtidsutsikter alltid är förenade med osäkerhet. En investering i aktier i Peab är förenad med risk och risktagande. Den som överväger att investera i Peab uppmanas därför att noggrant studera prospektet, speciellt Riskfaktorer. Siffrorna i detta prospekt har avrundats, medan beräkningar har utförts utan avrundning. Detta medför att vissa tabeller till synes inte summerar korrekt. Swedbank är så kallat emissionsinstitut, det vill säga utför vissa administrativa tjänster kring Erbjudandet. Detta innebär inte i sig att den som accepterar Erbjudandet ( deltagare ) betraktas som kund hos Swedbank. Vid accept av Erbjudandet ( placeringen ) betraktas deltagaren endast som kund om Swedbank har lämnat råd till deltagaren eller annars har kontaktat deltagaren individuellt angående placeringen. Att deltagaren inte betraktas som kund medför att reglerna om skydd för investerare i lagen om värdepappersmarknaden inte tillämpas på placeringen. Detta innebär bland annat att varken så kallad kundkategorisering eller så kallad passandebedömning kommer att ske beträffande placeringen. Deltagaren ansvarar därmed själv för att denne har tillräckliga erfarenheter och kunskaper för att förstå de risker som är förenade med placeringen. 1
Sammanfattning. Sammanfattning. Denna sammanfattning ska ses som en introduktion till och ett sammandrag av informationen i detta prospekt. Varje beslut att acceptera Erbjudandet och investera i aktier i Peab ska baseras på prospektet i dess helhet samt på innehållet i tilläggs prospektet, vilket kommer att skickas in till Finansinspektionen för godkännande och registrering i samband med avgivandet av delårsrapport den 14 maj 2009, och således inte endast på denna sammanfattning. Potentiella investerare uppmärksammas på att en person får göras ansvarig för uppgifter som ingår eller saknas i sammanfattningen, eller en översättning av den, endast om sammanfattningen eller översättningen är vilseledande eller felaktig i förhållande till andra delar av prospektet. En investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i prospektet kan bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av prospektet. Styrelsen för Peab AB är ansvarig för informationen i prospektet. Beskrivningen av Annehem Fastigheter på sidorna 62 84 har granskats av styrelsen för Annehem Fastigheter AB i enlighet med vad som anges på sidan 61. Erbjudandet i sammandrag Den 17 april 2009 lämnade Peab till aktieägarna i Annehem Fastigheter ett offentligt erbjudande att överlåta samtliga aktier utgivna av Annehem Fastigheter till Peab. Peab äger för närvarande 850 000 aktier i Annehem Fastigheter, motsvarande cirka 6,9 procent av kapital och röster i bolaget. Peab erbjuder samtliga aktieägare i Annehem Fastigheter att som betalning för varje aktie i Annehem Fastigheter erhålla ett kontant vederlag om 21,00 kronor ( Kontantalternativet ). Som alternativ till Kontantalternativet erbjuder Peab samtliga aktieägare i Annehem Fastigheter att som betalning för aktierna i Annehem Fastigheter erhålla B-aktier i Peab ( Aktiealternativet ). Den andel av en B-aktie i Peab som erbjuds för varje aktie i Annehem Fastigheter beror på den volymviktade genomsnittliga betalkursen för B-aktien i Peab på NASDAQ OMX Nordic ( Genomsnittliga Aktiekursen i Peab ) under perioden från och med den 18 maj till och med den 1 juni 2009 ( Mätperioden ). Vederlaget enligt Aktiealternativet kommer att beräknas enligt ett av följande alternativ, beroende på vad den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab uppgår till under Mätperioden: (a) Om den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden är 21,50 kronor eller lägre, kommer utbytesförhållandet vara ett till ett, det vill säga för varje aktie i Annehem Fastigheter erbjuds 1,0 B-aktie i Peab. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter enligt detta alternativ motsvarar den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden. (b) Om den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden är högre än 21,50 kronor men lägre än eller lika med 30,70 kronor, kommer utbytesförhållandet att bestämmas såsom kvoten mellan 21,50 kronor och den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden, vilket medför att utbytesförhållandet justeras gradvis från 1,0 B-aktie i Peab till 0,7 andelar av en B-aktie i Peab för varje aktie i Annehem Fastigheter. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter enligt detta alternativ är fast och motsvarar 21,50 kronor. (c) Om den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden är högre än 30,70 kronor men lägre än eller lika med 35,00 kronor, kommer utbytesförhållandet att bestämmas såsom 0,7 andelar av en B-aktie i Peab för varje aktie i Annehem Fastigheter. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter enligt detta alternativ ökar linjärt från 21,50 kronor till 24,50 kronor. (d) Om den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden är högre än 35,00 kronor, kommer utbytesförhållandet att bestämmas såsom kvoten mellan 24,50 kronor och den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter enligt detta alternativ är fast och motsvarar 24,50 kronor. Den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden kommer att offentliggöras av Peab den 2 juni 2009 genom pressmeddelande. Acceptperioden för Erbjudandet löper från och med den 18 maj till och med den 18 juni 2009. Redovisning av vederlag beräknas påbörjas omkring den 1 juli 2009 till de aktieägare som accepterat Erbjudandet. Peab förbehåller sig rätten att förlänga acceptperioden, liksom att senarelägga tidpunkten för redovisning av vederlag. Bakgrund och motiv i sammandrag Annehem Fastigheter utvecklar projekt och fastigheter i Öresunds regionen, en av norra Europas mest dynamiska och snabbast växande regioner. Bland pågående projekt finns bland annat det uppmärksammade Point Hyllie, som i anslutning till 2
Sammanfattning. Citytunneln och station Hyllie kommer att fungera som mittpunkt i den nya stadsdelen i Malmö. Parallellt med utvecklingsprojekten har Annehem Fastigheter byggt upp en portfölj av förvaltningsfastigheter i Skåne, bestående av bostäder och kommersiella lokaler huvudsakligen belägna i centrala Landskrona. Peab gör bedömningen att det finns potential i Annehem Fastig heters projektportfölj och strategiskt passar utvecklingsprojekten i Annehem Fastigheter väl in i Peabs struktur. Peab besitter såväl kompetensen som den finansiella styrkan att utveckla och driva de olika projekten framåt. Peab gör bedömningen att Erbjudandet skulle vara till gagn för aktieägarna i både Annehem Fastigheter och Peab. Peab efter förvärvet i korthet Genom ett förvärv av Annehem Fastigheter tillförs Peab en portfölj innehållandes ett antal attraktiva projekt, såsom Point Hyllie utanför Malmö. Strategiskt passar de väl in i Peab som redan i dagsläget är ägare till ett stort antal projekt- och exploateringsfastigheter. Vidare tillförs Peab en portfölj av förvaltningsfastigheter, bestående av både bostäder och kommersiella lokaler främst belägna i Landskrona, som Peab avser färdigförädla och därefter avyttra. Peab i korthet Verksamhet Peab är ett av de största bygg- och anläggningsföretagen på den nordiska marknaden. Bolaget finns idag representerat över hela Sverige samt huvudsakligen i storstadsregionerna i Norge och Finland. Peab är ett innovativt och personligt bygg- och anläggningsföretag som kombinerar den stora koncernens styrka med det lokala företagets möjligheter till flexibla lösningar. Verksamheten är indelad i de tre verksamhetsområdena Bygg, Anläggning och Industri. Inom verksamhetsområde Bygg utför Peab entreprenader både åt externa beställare och i egenutvecklade bostadsprojekt. Peab producerar bostäder samt offentliga och kommersiella lokaler och byggnader. Inom verksamhetsområde Anläggning utför Peab uppdrag som till exempel byggnation av infrastrukturprojekt och drift och underhåll av gator och vägar. Inom verksamhetsområde Industri bedriver Peab verksamhet inom tre kompletterande områden: Maskiner, Produkter och Tjänster. Samtliga har en inriktning mot den nordiska bygg- och anläggningsmarknaden. Marknad Den svenska bygg- och anläggningsmarknaden drabbades av en oväntat kraftig nedgång under hösten 2008 och framförallt minskade investeringarna på bostadssidan. Enligt Sveriges Byggindustrier minskade investeringarna i bostäder (nyproduktion och ombyggnad) med 5,4 procent under 2008 och för 2009 prognostiserar de en nedgång om 24 procent. Utvecklingen inom detta område styrs främst av fastighetsbolagens och hushållens investeringsvilja och förtroende för den svenska ekonomin samt penning- och finanspolitiska åtgärder. Tillväxttakten i lokalbyggandet bedöms inte påverkas i samma utsträckning då flera projekt, såsom byggnation av köpcentrum, löper över längre perioder. Inom anläggningsområdet är bedömningen däremot att investeringarna kommer att öka till följd av ökade offentliga anslag. För 2009 väntas anläggningsmarknaden växa med 10 procent enligt Sveriges Byggindustrier. Även marknaderna i Norge och Finland har påverkats av nedgången i byggkonjunkturen. Under 2008 sjönk Norges investeringar i byggsektorn med 2 procent, medan de i Finland ökade med 4 procent. För 2009 prognostiseras en nedgång av investeringarna i bostadssektorn med cirka 10 procent i Norge samt med cirka 2 procent i Finland. 3
Sammanfattning. Finansiell information i sammandrag för Peab Siffrorna för 2006 visas i två kolumner, dels omräknade med hänsyn till utdelningen av Peab Industri och dels enligt de ursprungliga räkenskaperna i årsredovisningen för 2006. Mkr 2008 1) 2007 2) 2006 1) 2) 2006 3) Resultatposter Nettoomsättning 34 132 31 977 26 132 30 321 Rörelseresultat 1 349 1 261 722 1 251 Resultat före skatt 1 014 1 099 932 1 411 Årets resultat från kvarvarande verksamheter 1 093 774 708 Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt 37 340 Årets resultat 1 093 811 1 048 1 048 Balansposter Anläggningstillgångar 8 192 2 448 4 620 4 620 Omsättningstillgångar 17 500 12 904 11 893 11 893 Summa tillgångar 25 692 15 352 16 513 16 513 Eget kapital 6 462 3 606 3 278 3 278 Långfristiga skulder 5 897 912 1 640 1 640 Kortfristiga skulder 13 333 10 834 11 595 11 595 Summa eget kapital och skulder 25 692 15 352 16 513 16 513 Nyckeltal Rörelsemarginal, procent 4,0 3,9 2,8 4,1 Räntabilitet på eget kapital, procent 21,9 23,6 31,6 31,6 Soliditet, procent 25,2 23,5 19,9 19,9 Medelantalet anställda 11 945 11 480 10 740 12 197 Orderingång 32 269 37 529 28 711 28 711 Orderstock 24 233 26 299 20 642 20 642 1) Alla balansposter inkluderar Peab Industri. 2) I resultaträkningen redovisas Peab Industris resultat skilt från resultatet av kvarvarande verksamheter. 3) Samtliga belopp inkluderar Peab Industri. 4
Sammanfattning. Ägarstruktur i Peab per den 31 mars 2009 Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Totalt antal aktier Andel av kapitalet, % Andel av rösterna, % Mats Paulsson med bolag 9 754 910 34 398 610 44 153 520 14,9 21,8 Erik Paulsson med familj och bolag 12 207 615 19 966 299 32 173 914 10,9 23,5 Karl-Axel Granlund med bolag 0 18 050 875 18 050 875 6,1 3,0 Fredrik Paulsson med familj och bolag 4 261 430 6 002 154 10 263 584 3,5 8,0 Stefan Paulssons dödsbo 4 261 431 5 956 781 10 218 212 3,5 8,0 Svante Paulsson med familj och bolag 1 720 908 2 393 580 4 114 488 1,4 3,2 Peabs Vinstandelsstiftelse 0 4 635 108 4 635 108 1,5 0,8 Swedbank Robur fonder 0 4 492 458 4 492 458 1,5 0,7 SEB Investment Management 0 4 033 180 4 033 180 1,4 0,7 Danica Pension 0 3 424 940 3 424 940 1,2 0,6 Handelsbanken fonder 0 3 152 618 3 152 618 1,1 0,5 Sara Karlsson med familj och bolag 1 778 140 1 218 067 2 996 207 1,0 3,1 Utländska aktieägare 0 39 088 406 39 088 406 13,2 6,5 Övriga aktieägare 335 523 102 099 897 102 435 420 34,5 17,5 Antal utestående aktier 34 319 957 248 912 973 283 232 930 Peab AB 0 12 816 800 12 816 800 4,3 2,1 Totalt antal registrerade aktier 34 319 957 261 729 773 296 049 730 100,0 100,0 Styrelse, koncernledning, revisorer och rådgivare Styrelse: Göran Grosskopf (ordförande), Karl-Axel Granlund, Mats Paulsson, Svante Paulsson, Anette Brodin Rampe, Lars Sköld, Kent Ericsson, David Karlsson, Kim Thomsen, Lars Bergman och Patrik Svensson. Koncernledning: Mats Paulsson (VD), Mats Leifland, Anders Elfner, Jan Johansson, Mats Johansson och Jesper Göransson. Finansiell rådgivare till Peab: Swedbank Corporate Finance. Juridisk rådgivare till Peab: Advokatfirman Glimstedt. Revisor: auktoriserade revisorn Alf Svensson, KPMG AB. Annehem Fastigheter i korthet Annehem Fastigheter ska aktivt förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget prioriterar investeringar i Öresundsregionen. Annehem Fastigheter utvecklar projekt genom att förvärva bebyggd eller obebyggd mark, som förädlas till fastigheter med attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. För närvarande utvecklar och driver Annehem Fastigheter ett antal projekt, där det mest tongivande projektet är Point Hyllie. Parallellt med utvecklingsprojekten bedriver Annehem Fastigheter fastighetsförvaltning. Nuvarande fastighetsbestånd består av kommersiella lokaler och bostäder huvudsakligen belägna i centrala Landskrona. Annehem Fastigheter bedriver sin verksamhet i Öresundsregionen. Tillväxten på bostadsmarknaden stagnerade under 2008 efter flera år av hög aktivitet på både den svenska och den danska sidan. Stora infrastruktursatsningar som Öresundsbron och Citytunneln innebär dock goda möjligheter för fortsatt tillväxt i regionen. Riskfaktorer Några av de risker en investerare ska beakta inför ett investeringsbeslut i Peab är risker relaterade till Erbjudandet och förvärvet av Annehem Fastigheter, risker relaterade till Peabs aktie, rörelserisker, legala risker samt finansiella risker. En investerare måste utöver detta beakta en allmän omvärldsanalys samt övrig information i prospektet samt i tilläggsprospektet, vilket kommer att skickas in till Finansinspektionen för godkännande och registrering i samband med avgivandet av delårsrapport den 14 maj 2009. Detta prospekts genomgång av riskfaktorer på sidorna 6 8 är inte upprättad i prioritetsordning och gör inte heller anspråk på att vara heltäckande. 5
Riskfaktorer. Riskfaktorer. Ägande av aktier är förenat med ett risktagande. Ett antal faktorer utanför Peabs kontroll, liksom ett flertal faktorer vars effekter Peab kan påverka genom sitt agerande, kan ha en negativ inverkan på Peabs verksamhet, resultat och finansiella ställning eller med föra att värdet på Peabs aktier minskar. Nedan redogörs för ett antal riskfaktorer som bedöms ha inverkan på Peabs framtidsutsikter. Riskerna är varken rangordnade eller heltäckande. Ytterligare riskfaktorer som Peab idag inte känner till eller som för närvarande inte bedöms som väsentliga kan utvecklas till faktorer som kan komma att påverka Peab i framtiden. Utöver information som framgår av prospektet bör därför varje aktieägare göra sin egen bedömning av varje riskfaktor och dess betydelse för Peabs framtida utveckling samt en allmän omvärldsbedömning. Risker relaterade till Erbjudandet och förvärvet av Annehem Fastigheter Villkor för genomförandet av Erbjudandet Peab förbehåller sig bland annat rätten att inte genomföra Erbjudandet om Erbjudandet inte accepteras i sådan utsträckning att Peab blir ägare till mer än 90 procent av det totala antalet aktier och röster i Annehem Fastigheter eller om samtliga för Erbjudandet och förvärvet av Annehem Fastigheter erforderliga tillstånd, godkännanden, beslut och andra åtgärder från myndigheter eller liknande, inte erhålls inom för Peab acceptabel tid och på för Peab acceptabla villkor. Eftersom dessa villkor ligger utanför Peabs kontroll finns det ingen garanti för att Erbjudandet kommer att genomföras. Osäkerheten kring Erbjudandets genomförande kan leda till att marknadskursen i Peabs aktie påverkas negativt. Ny organisation Osäkerheten kring eventuella organisatoriska förändringar vid ett förvärv av Annehem Fastigheter kan ha en negativ inverkan på såväl Peabs personal som kunder. Följden av detta kan vara att nyckelpersoner lämnar Peab samt att kunder förloras. De åtgärder som vidtas för att förhindra att så sker kan visa sig ineffektiva. Integration av förvärvat bolag Förvärv av bolag ställer krav på integration av den nya verksamheten. Då avsikten är att samordna verksamheterna är det viktigt att integrationsprocessen löper effektivt och utan betydande kundförluster eller personalavhopp. Pågår integrationsprocessen under en längre tid finns en risk att detta påverkar Peabs resultat negativt. Risker relaterade till Peabs aktie Aktiens utveckling Peabs aktie av serie B handlas på NASDAQ OMX Nordic, Mid cap. Prissättningen på aktien är beroende av bland annat Peabs resultat och finansiella ställning, förändringar i aktiemarknadens förväntningar om framtida vinster, marknadens bedömning av aktiemarknadens riskpremie, likviditeten i aktien, utvecklingen inom Peabs marknadssegment samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. Framtida vinstutdelning Eventuella framtida vinstutdelningar och storleken på sådana vinstutdelningar är bland annat beroende av Peabs framtida resultat, finansiella ställning, kassaflöden och rörelsekapitalbehov. Ägare med betydande inflytande Cirka 68 procent av rösterna i Peab kontrolleras av personer och bolag inom den största aktieägargruppen. Även om dessa aktieägare inte avtalsmässigt är bundna att agera gemensamt har de, var för sig eller tillsammans, möjlighet att utöva ett väsentligt inflytande på alla ärenden där samtliga aktieägare i Peab har rösträtt. Denna koncentration av bolagskontrollen kan vara till nackdel för andra aktieägare i Peab som har andra intressen än denna grupp av aktieägare. Rörelserelaterade risker Operationell risk Verksamheten inom Peab är till stor del projektrelaterad. De operationella riskerna i den dagliga verksamheten kan exempelvis avse anbudsförfarande, vinstavräkning, volymrisker och prisrisker. En strukturerad riskbedömning är avgörande inom byggverksamheten för att säkerställa att risker är identifierade, korrekt prissatta i lämnade anbud samt att rätt resurser finns tillgängliga i projekten. Peab tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. Avgörande för att begränsa risken för felaktig vinstavräkning är en väl utvecklad process och systemstöd för uppföljning och prognoser för varje enskilt projekt. 6
Riskfaktorer. Konjunkturberoende En stor del av Peabs verksamhet bedrivs i Sverige vilket medför att Peab är starkt exponerat för utvecklingen av den svenska konjunkturen. Resterande del av Peabs verksamhet bedrivs i Norge och Finland. Lågkonjunktur på dessa marknader kan ha en negativ inverkan på Peabs verksamheter och kan leda till ett försämrat resultat. Tillstånds- och anmälningspliktig verksamhet Peab bedriver tillstånds- och anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken (1998:808). Tillstånden och anmälningsplikten är kritiska faktorer för framförallt asfalt-, grus- och bergverksamheterna. Peab arbetar kontinuerligt med att förvalta tillstånden och uppfylla samtliga de villkor och krav som såväl myndigheter som omgivning ställer. Prisbild Perioder med minskad aktivitet på bygg- och anläggningsmarknaden kan leda till minskade intäkter i Peab, exempelvis till följd av prispress. Detta kan leda till försämrat resultat för Peab. Prisrisker för Peab kan exempelvis avse oförutsedda kostnadsökningar för material, underentreprenörer eller personalens löner. Risken varierar beroende på projektens kontraktsform. För fastprisentreprenader finns, förutom risk för felaktig anbudsberäkning, en risk för att prishöjningar försämrar lönsamheten utan möjlighet till kompensation från beställaren. Kunder Då Peabs kunder i huvudsak är företag och professionella upphandlare är kravet stort på att Peab erbjuder produkter och tjänster med rätt kvalitet till konkurrenskraftiga priser. Det finns en risk för minskade intäkter och ett minskat resultat till följd av bortfall av större kunder. Vad avser kreditexponeringen mot kunder, hänvisas till avsnittet Kreditrisk nedan. Konkurrenter De marknader på vilka Peab verkar är starkt konkurrens utsatta. Inom vissa verksamhetsområden och regioner verkar konkurrenter med i stort sett liknande erbjudanden vilket i vissa fall leder till prispress. På många av de marknader där Peab verkar finns ett stort antal mindre aktörer. Skulle dessa konkurrenter välja en aggressiv prissättning för att öka sina marknadsandelar kan detta få en betydande effekt på Peabs resultat. Nyckelpersoner Peab är beroende av att kunna rekrytera och behålla kvalificerad ledningspersonal och andra nyckelpersoner. Med tanke på dessa personers omfattande kunskap om branschen i allmänhet, och om Peab i synnerhet, skulle förlusten av en eller flera av dessa personer kunna få väsentliga negativa effekter på såväl Peabs verksamhet som på Peabs rörelseresultat och finansiella ställning i övrigt. Försämrade möjligheter för Peab att behålla och rekrytera kvalificerad ledningspersonal och annan kompetent personal på rimliga villkor, leder till risk för sämre resultat. Legala risker Peab är från tid till annan inblandad i tvister i den normala affärsverksamheten. Större och mer komplicerade tvister kan vara tids- och resurskrävande, kostsamma samt kan komma att störa den normala affärsverksamheten. Det kan inte heller uteslutas att resultatet av sådana tvister kan ha en negativ inverkan på Peabs verksamhet och leda till försämrat resultat. Finansiella risker Valutarisk Det finns en risk att verkliga värden och kassaflöden avseende finansiella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor förändras. Även om Peabs upplåning sker i lokal valuta samt att kontrakterade eller prognostiserade valutaflöden kurssäkras finns en risk för förluster till följd av variationer i valutakurser. Ränterisk Det finns en risk att Peabs kassaflöde eller verkliga värdet på finansiella instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. En framtida räntehöjning kan exempelvis få en negativ effekt på Peabs resultat. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Enligt Peabs finanspolicy får den genomsnittliga räntebindningstiden på den totala upplåningen uppgå till maximalt 24 månader. Finansieringsrisk Enligt Peabs finanspolicy ska koncernens nettoskuld huvudsakligen vara täckt av beviljade lånelöften med en löptid uppgående till 1 7 år. Peabs basfinansiering utgörs av bilaterala låneavtal med ett lånelöfte om 3 250 miljoner kronor fördelat på sex banker. Låneavtalen, som löper utan amorteringsplikt, har en återstående löptid fram till september 2014. Peabs dotterföretag Peab Industri AB, som förvärvades av Peab i december 2008, har en basfinansiering som utgörs av bilaterala låneavtal om totalt 2 300 miljoner kronor fördelat på fyra banker. Låneavtalen, som löper utan amorteringsplikt, har en återstående löptid till juni 2014. Låneavtalen har samma grunddokumentation och inne- 7
Riskfaktorer. håller finansiella nyckeltal ( covenants ) i form av räntetäckningsgrad samt soliditet som koncernen ska uppfylla vilket är sedvanligt för denna typ av låneavtal. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att förlora pengar på grund av att motparten inte kan fullfölja sina åtaganden. Trots att Peab handlar med motparter med hög kreditvärdighet finns ändå en risk för kreditförluster till följd av att kunder inte uppfyller sina åtaganden. Detta kan påverka Peabs resultat negativt. Aktieexponering Peab innehar 19,6 procent av aktierna och 13,4 procent av rösterna i Brinova Fastigheter AB (publ), vars aktier är noterade på Nasdaq OMX Nordic. Kursrörelser i Brinova-aktien kan komma att få effekter på värderingen av Peabs innehav, vilket kan komma att påverka Peabs finansnetto negativt. 8
Erbjudandet. Erbjudande till aktieägarna i Annehem Fastigheter AB (publ). Den 17 april 2009 lämnade Peab till aktieägarna i Annehem Fastig heter ett offentligt erbjudande att överlåta samtliga aktier utgivna av Annehem Fastigheter till Peab. Aktierna i Annehem Fastigheter är noterade på NASDAQ OMX First North. Aktierna av serie B i Peab är noterade på NASDAQ OMX Nordic, Mid cap, och aktierna av serie A i Peab är onoterade. Peab erbjuder samtliga aktieägare i Annehem Fastigheter att som betalning för varje aktie i Annehem Fastigheter erhålla ett kontant vederlag om 21,00 kronor ( Kontantalternativet ). Som alternativ till Kontantalternativet erbjuder Peab samtliga aktieägare i Annehem Fastigheter att som betalning för aktierna i Annehem Fastigheter erhålla B-aktier i Peab ( Aktiealternativet ). En andel av en B-aktie i Peab erbjuds för varje aktie i Annehem Fastigheter och maximalt kommer en B-aktie i Peab att erbjudas för varje aktie i Annehem Fastigheter. Den andel av en B-aktie i Peab som erbjuds för varje aktie i Annehem Fastigheter beror på den volymviktade genomsnittliga betalkursen för B-aktien i Peab på NASDAQ OMX Nordic ( Genomsnittliga Aktiekursen i Peab ) under perioden från och med den 18 maj till och med den 1 juni 2009 ( Mätperioden ). Den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden kommer att offentliggöras av Peab den 2 juni 2009 genom pressmeddelande. Vederlaget enligt Aktiealternativet kommer att beräknas enligt ett av följande alternativ, beroende på vad den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab uppgår till under Mätperioden. (a) Om den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden är 21,50 kronor eller lägre, kommer utbytesförhållandet vara ett till ett, det vill säga för varje aktie i Annehem Fastigheter erbjuds 1,0 B-aktie i Peab. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter enligt detta alternativ motsvarar den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden. (b) Om den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden är högre än 21,50 kronor men lägre än eller lika med 30,70 kronor, kommer utbytesförhållandet att bestämmas såsom kvoten mellan 21,50 kronor och den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden, vilket medför att utbytesförhållandet justeras gradvis från 1,0 B-aktie i Peab till 0,7 andelar av en B-aktie i Peab för varje aktie i Annehem Fastigheter. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter enligt detta alternativ är fast och motsvarar 21,50 kronor. (c) Om den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden är högre än 30,70 kronor men lägre än eller lika med 35,00 kronor, kommer utbytesförhållandet att bestämmas såsom 0,7 andelar av en B-aktie i Peab för varje aktie i Annehem Fastigheter. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter enligt detta alternativ ökar linjärt från 21,50 kronor till 24,50 kronor. (d) Om den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden är högre än 35,00 kronor, kommer utbytesförhållandet att bestämmas såsom kvoten mellan 24,50 kronor och den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter enligt detta alternativ är fast och motsvarar 24,50 kronor. Courtage utgår ej för under Erbjudandet inlämnade aktier. Delar av aktier i Peab kommer inte att överlåtas i Erbjudandet och för överskjutande andelar kommer kontant vederlag att utbetalas. Om Annehem Fastigheter innan likvid redovisas i Erbjudandet genomför vinstutdelning eller annan värdeöverföring kommer vederlaget i Erbjudandet att justeras ned med motsvarande belopp. Vederlaget enligt Aktiealternativet kommer att erläggas genom överlåtelse av egna innehavda B-aktier i Peab. Acceptperioden för Erbjudandet löper från och med den 18 maj till och med den 18 juni 2009. Redovisning av vederlag beräknas påbörjas omkring den 1 juli 2009 till de aktieägare som accepterat Erbjudandet. Peab förbehåller sig rätten att förlänga acceptperioden, liksom att senarelägga tidpunkten för redovisning av vederlag. Handeln i Annehem Fastigheters aktie är begränsad och under 2009 fram till dagen för offentliggörandet av Erbjudandet den 17 april 2009 hade totalt 58 974 aktier omsatts under totalt 24 handelsdagar då avslut skett. Den volymviktade genomsnittliga betalkursen för aktien i Annehem Fastigheter under 2009 uppgick vid offentliggörandet av Erbjudandet till 19,77 kronor. Erbjudandet enligt Kontantalternativet innebär en budpremie om cirka 8 procent baserat på senaste köpkurs för aktien i Annehem Fastigheter dag före offentliggörandet av Erbjudandet och en budpremie om cirka 6 procent baserat på den volymviktade genomsnittliga betalkursen för aktien i Annehem Fastigheter under 2009. Erbjudandet enligt Aktiealternativet innebär en budpremie om cirka 15 procent baserat på senaste betalkurs i Peab respektive senaste köpkurs i Annehem Fastigheter dag före offentliggörandet av Erbjudandet innebärandes ett antaget budvärde om 22,47 kronor per aktie i Annehem Fastigheter. Baserat på den volymviktade genomsnittliga betalkursen för aktien i Annehem Fastigheter under 2009 innebär Erbjudandet enligt Aktiealternativet en budpremie om cirka 14 procent. Ett antal större aktieägare i Annehem Fastigheter, vilka tillsammans innehar 7 613 084 aktier motsvarande cirka 61,5 procent av kapital och röster i Annehem Fastigheter, har oåterkalleligen 9
Erbjudandet. förbundit sig att acceptera Erbjudandet och Aktiealternativet. Dessa oåterkalleliga åtaganden är villkorade bland annat av att ingen annan part offentliggör ett offentligt uppköpserbjudande avseende samtliga aktier i Annehem Fastigheter till ett pris som överstiger priset enligt Erbjudandet och att Peab beslutar sig för att inte, inom sju dagar från offentliggörandet av det konkurrerande uppköpserbjudandet, i sin tur erbjuda ett pris som motsvarar eller överstiger priset i det konkurrerande erbjudandet. Peab äger för närvarande 850 000 aktier i Annehem Fastigheter, motsvarande cirka 6,9 procent av kapital och röster i Annehem Fastigheter. Peab har inte under de senaste sex månaderna före Erbjudandets offentliggörande förvärvat några aktier i Annehem Fastigheter. Vid full anslutning till Erbjudandet enligt Aktiealternativet kommer aktieägarna i Annehem Fastigheter maximalt att erhålla 11 523 330 B-aktier i Peab, vilket motsvarar 3,9 procent av kapitalet och 1,9 procent av rösterna i Peab. Det sammanlagda värdet av Erbjudandet uppgår till högst cirka 282 miljoner kronor, vilket är exklusive av Peab innehavda aktier i Annehem Fastigheter. För överlåtelse av egna B-aktier i Peab i enlighet med Erbjudandet krävs att bolagsstämma i Peab den 14 maj 2009 fattar erforderliga beslut. Aktieägare, motsvarande cirka 70 procent av rösterna i Peab, har lämnat besked om att de kommer att rösta för att för Erbjudandet erforderliga beslut fattas. Den del av Erbjudandet som utgörs av likvida medel kommer att finansieras genom ianspråktagande av befintliga medel i Peab. Mats Leifland innehar ledande ställning i Peab, i egenskap av vice verkställande direktör, och i Annehem Fastigheter, i egenskap av styrelseledamot. Mats Leifland har ett sådant inflytande i Peab att han genom sin möjlighet att påverka villkoren i Erbjudandet skulle kunna anses delta i Erbjudandet. Peabs kostnader i samband med Erbjudandet uppgår till cirka 4 miljoner kronor. För Erbjudandets fullföljande gäller de villkor som anges på sidan 12 i detta prospekt. Svensk lag ska tillämpas på Erbjudandet. De regelverk som specifikt reglerar offentliga uppköpserbjudanden på den svenska aktiemarknaden är formellt endast tillämpliga när erbjudanden avser aktier som är upptagna till handel på så kallade reglerade marknader. Annehem Fastigheters aktier är noterade på NASDAQ OMX First North. NASDAQ OMX First North har inte status som reglerad marknad utan lyder istället under ett tillstånd som så kallad handelsplattform enligt lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden. Såvitt avser aktier som är upptagna till handel på NASDAQ OMX First North finns inga regelverk relaterade till uppköpserbjudanden. Peab kommer ändå att i väsentliga hänseenden tillämpa de regelverk som är tillämpliga i motsvarande situation avseende aktier som är upptagna till handel på reglerade marknader (såsom NASDAQ OMX Nordic), häribland lagen (2006:451) om offentliga uppköpserbjudanden på aktiemarknaden och NASDAQ OMX Stockholms regler rörande offentliga uppköpserbjudanden på aktiemarknaden ( Takeover-reglerna ), samt uttalanden från Aktiemarknadsnämnden som avser tolkningen och tillämpningen av Takeover-reglerna (inklusive i tillämpliga delar dess tidigare besked om tolkning av Näringslivets Börskommittés regler om offentligt erbjudande om aktieförvärv). Tvist rörande, eller som uppkommer med anledning av, Erbjudandet ska avgöras av svensk domstol exklusivt varvid Stockholms tingsrätt ska utgöra första instans. 10
Exempel på budvärden. Exempel på budvärden. Budvärdet per aktie i Annehem Fastigheter under Erbjudandet beror på om du väljer Kontantalternativet eller Aktiealternativet. Väljer du Kontantalternativet får du alltid 21,00 kronor kontant per aktie i Annehem Fastigheter. Väljer du Aktiealternativet beror budvärdet på den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden. Som högst kan budvärdet enligt Aktiealternativet uppgå till 24,50 kronor per aktie i Annehem Fastigheter. Likviden i Aktiealternativet utgörs alltid av B-aktier i Peab. Efter Mätperioden kommer Peab den 2 juni 2009 att offentliggöra exakt budvärde och utbytesrelation. Nedan följer exempel på budvärde per aktie i Annehem Fastigheter och utbytesrelation vid olika Genomsnittliga Aktiekurser i Peab under Mätperioden. Tabellen nedan gör inget anspråk på att vara heltäckande, utan de möjliga utfallen av den Genomsnittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden kan i princip vara obegränsade. Genomsnittliga Aktiekursen i Peab, kronor Budvärde per aktie i Annehem Fastigheter enligt Kontantalternativet, kronor Budvärde per aktie i Annehem Fastigheter enligt Aktiealternativet, kronor Utbytesrelation antal aktier i Peab per aktie i Annehem Fastigheter enligt Aktiealternativet 14,00 21,00 14,00 1,00 15,00 21,00 15,00 1,00 16,00 21,00 16,00 1,00 17,00 21,00 17,00 1,00 18,00 21,00 18,00 1,00 19,00 21,00 19,00 1,00 20,00 21,00 20,00 1,00 21,00 21,00 21,00 1,00 21,50 21,00 21,50 1,00 22,00 21,00 21,50 0,98 23,00 21,00 21,50 0,93 24,00 21,00 21,50 0,90 25,00 21,00 21,50 0,86 26,00 21,00 21,50 0,83 27,00 21,00 21,50 0,80 28,00 21,00 21,50 0,77 29,00 21,00 21,50 0,74 30,00 21,00 21,50 0,72 30,70 21,00 21,50 0,70 31,00 21,00 21,70 0,70 32,00 21,00 22,40 0,70 33,00 21,00 23,10 0,70 34,00 21,00 23,80 0,70 35,00 21,00 24,50 0,70 36,00 21,00 24,50 0,68 37,00 21,00 24,50 0,66 38,00 21,00 24,50 0,64 39,00 21,00 24,50 0,63 40,00 21,00 24,50 0,61 41,00 21,00 24,50 0,60 42,00 21,00 24,50 0,58 43,00 21,00 24,50 0,57 44,00 21,00 24,50 0,56 45,00 21,00 24,50 0,54 46,00 21,00 24,50 0,53 11
Villkor och anvisningar. Villkor och anvisningar. Aktieägare i Annehem Fastigheter erbjuds för varje aktie i Annehem Fastigheter 21,00 kronor kontant. Som ett alternativ till detta erbjuds för varje aktie i Annehem Fastigheter en andel av en aktie i Peab av serie B. Hur stor andel av en aktie i Peab av serie B som erbjuds kommer att offentliggöras av Peab den 2 juni 2009 genom pressmeddelande. Courtage utgår ej för under Erbjudandet inlämnade aktier. Villkor för Erbjudandets fullföljande Fullföljande av Erbjudandet är villkorat av: 1. att Erbjudandet accepteras i sådan utsträckning att Peab blir ägare till mer än 90 procent av det totala antalet aktier och röster i Annehem Fastigheter; 2. att bolagsstämma i Peab fattar erforderliga beslut för att möjlig göra överlåtelse av egna innehavda B-aktier i Peab, eller alternativt för att möjliggöra emission av nya B-aktier i Peab, som vederlag i Erbjudandets Aktiealternativ; 3. att inte någon annan offentliggör ett erbjudande att förvärva aktier i Annehem Fastigheter på villkor som för Annehem Fastigheters aktieägare är förmånligare än de villkor som gäller enligt Erbjudandet; 4. att samtliga för Erbjudandet och förvärvet av Annehem Fastig heter erforderliga tillstånd, godkännanden, beslut och andra åtgärder från myndigheter eller liknande, har erhållits inom för Peab acceptabel tid och på för Peab acceptabla villkor; och 5. att varken Erbjudandet eller förvärvet av Annehem Fastigheter helt eller delvis omöjliggörs eller väsentligen försvåras av lagstiftning eller annan reglering, domstolsavgörande, myndighetsbeslut eller motsvarande omständighet, som föreligger eller skäligen kan förväntas, som ligger utanför Peabs kontroll och vilken Peab skäligen inte kunnat förutse vid tidpunkten för offentliggörande av Erbjudandet. Peab förbehåller sig rätten att återkalla Erbjudandet för det fall det står klart att något av ovanstående villkor inte uppfyllts eller kan uppfyllas. Såvitt avser villkor 4 och 5 kommer emellertid ett sådant återkallande endast att ske om den bristande uppfyllelsen är av väsentlig betydelse för Peabs förvärv av aktier i Annehem Fastigheter. Peab förbehåller sig också rätten att helt eller delvis frånfalla ett eller flera av villkoren enligt ovan, inklusive att fullfölja Erbjudandet vid lägre acceptansnivå än vad som anges i villkor 1 ovan. Anmälan Acceptperioden för Erbjudandet löper från och med den 18 maj till och med den 18 juni 2009. Prospekt och anmälningssedel sänds till hos Euroclear Sweden direktregistrerade aktieägare i Annehem Fastigheter. Anmälningssedeln är förtryckt med uppgifter om namn, adress, personnummer eller organisationsnummer, antal aktier per den 12 maj 2009 samt det VP-konto på vilket innehavet i Annehem Fastigheter finns registrerat. Den som önskar acceptera Erbjudandet ska kontrollera att uppgifterna på anmälningssedeln är korrekta, kryssa för om accepten avser Kontantalternativet eller Aktiealternativet, komplettera med telefonnummer dagtid, underteckna anmälningssedeln samt posta anmälningssedeln i det bifogade portofria svarskuvertet eller skicka anmälningssedeln till Swedbank AB, Emissioner E676, 105 34 Stockholm. Notera att man för ett innehav kan välja antingen Kontantalternativet eller Aktiealternativet och att en kombination av de två alternativen ej är möjligt. Observera att anmälningssedeln måste vara Swedbank tillhanda senast den 18 juni 2009. Anmälan som skickas via post måste därvid sändas i god tid för att kunna vara Swedbank tillhanda denna dag. Ofullständiga eller felaktigt ifyllda anmälningssedlar kan komma att lämnas utan avseende. Aktieägare i Annehem Fastigheter som accepterar Erbjudandet bemyndigar och uppdrar åt Swedbank att leverera deras aktier i Annehem Fastigheter till Peab enligt villkoren för Erbjudandet. Den som är upptagen i den i anslutning till aktieboken förda förteckningen över panthavare och förmyndare erhåller inte anmälningssedel utan meddelas separat. Förvaltarregistrerat innehav Aktieägare vars innehav är förvaltarregistrerat kommer inte att erhålla detta prospekt eller förtryckt anmälningssedel. Anmälan ska istället ske i enlighet med instruktioner från förvaltaren. Pantsatta innehav Om aktierna är pantsatta måste även panthavaren fylla i och underteckna anmälningssedel som lämnas in. Prospekt och anmälningssedlar Tryckt version av prospektet kan erhållas från Peab och Swedbank. Prospektet kan också laddas ner i elektroniskt format via Internet från Finansinspektionens (www.fi.se), Peabs (www.peab.se) och Swedbanks (www.swedbank.se/prospekt) hemsidor. Blanka anmälningssedlar kan erhållas från Peab och Swedbank. 12
Villkor och anvisningar. Peab-aktier erhållna genom AktiEalternativet för överskjutande aktier i Annehem Fastigheter Aktiealternativet kan accepteras för aktieägares hela innehav av aktier i Annehem Fastigheter. Delar av aktier i Peab kommer inte att erhållas i Erbjudandet och för överskjutande andelar kommer kontant vederlag att utbetalas istället. Genom att acceptera Erbjudandet uppdrar aktieägaren i Annehem Fastigheter åt Swedbank att sammanlägga sådana andelar samt sälja motsvarande aktier i Peab på NASDAQ OMX Nordic. Försäljningslikviden kommer att redovisas till berörda aktieägare, varvid var och en erhåller sin andel av den totala försäljningslikviden. Courtage utgår ej. Rätt till förlängning av Erbjudandet Peab förbehåller sig rätten att förlänga acceptperioden och i samband därmed även föreskriva att de ovan nämnda villkoren ska gälla även under sådan förlängning, liksom att senarelägga tidpunkten för redovisning av vederlag. Meddelande om sådan förlängning kommer att offentliggöras av Peab genom pressmeddelande i enlighet med tillämpliga regler och bestämmelser. Rätt till återkallelse av accept Aktieägare i Annehem Fastigheter äger rätt att återkalla lämnad accept. För att återkallelsen ska kunna göras gällande ska en skriftlig återkallelse ha kommit Swedbank, Emissioner E676, 105 34 Stockholm tillhanda innan Peab offentliggjort att villkoren för Erbjudandets fullföljande uppfyllts eller, om sådant offentliggörande inte gjorts under acceptperioden, senast klockan 15.00 sista dagen under acceptperioden. Aktieägare vars innehav är förvaltarregistrerat och som önskar återkalla sin accept ska göra detta enligt instruktioner från sin förvaltare. Kvarstår vid en förlängning av Erbjudandet villkoren för Erbjudandet, ska rätten att återkalla lämnad accept gälla på motsvarande sätt även under sådan förlängning av Erbjudandet. Bekräftelse av accept Efter det att korrekt ifylld anmälningssedel mottagits och registrerats överförs aktierna till ett nyöppnat spärrat VP-konto, apportkonto, i aktieägarens namn. Som bekräftelse på detta sänds en VP-avi ut som visar insättningen på apportkontot. Någon särskild avi som visar utbokningen från ordinarie VP-konto kommer inte att skickas ut. Redovisning av vederlag Redovisning av vederlag kommer att påbörjas i samband med att Peab offentliggjort att villkoren för Erbjudandet uppfyllts eller i annat fall beslutat att fullfölja Erbjudandet. Under förutsättning att ett sådant offentliggörande kan göras omkring den 26 juni 2009 kommer redovisning av vederlag att kunna påbörjas omkring den 1 juli 2009. I samband med redovisning av vederlag bokas aktierna ut från apportkontot som därmed avslutas. Ingen VP-avi kommer att skickas ut i samband med utbokningen. Aktiealternativet Redovisning av vederlag i form av överlåtna aktier i Peab sker genom inbokning av aktier på det VP-konto där aktierna i Annehem Fastigheter fanns registrerade. Som bekräftelse på det sänds en VP-avi ut som visar insättningen på VP-kontot. Redovisning av likvid för sålda aktier i Peab som erhållits och sålts i enlighet med förfarandet för överskjutande aktie i Annehem Fastigheter sker genom att aktieägaren erhåller en avräkningsnota. Likvidbeloppet utbetalas omkring en vecka efter att aktierna bokats ut enligt nedan under rubriken Kontant alternativet. Kontantalternativet Redovisning av likvid sker genom att den som accepterat Erbjudandet erhåller en avräkningsnota. Likvidbeloppet beräknas kunna utbetalas omkring den 1 juli 2009 genom insättning på det avkastningskonto som är anslutet till det VP-konto där aktierna i Annehem Fastigheter finns registrerade. Om avkastningskonto saknas, är felaktig eller ett postgirokonto sker utbetalning genom utbetalningsavi. Om innehavet är pantsatt sker redovisning till avkastningskontot eller till det konto panthavaren angivit på anmälningssedeln. Tvångsinlösen och avnotering Så snart som möjligt efter det att Peab innehar aktier representerande mer än 90 procent av aktierna i Annehem Fastigheter, avser Peab att begära tvångsinlösen av resterande aktier i Annehem Fastigheter i enlighet med aktiebolagslagen. I samband härmed avser Peab att verka för att aktien i Annehem Fastig heter avnoteras från NASDAQ OMX First North förutsatt att det kan ske i enlighet med tillämpliga svenska lagar och regler. De aktieägare som väljer att inte anta Erbjudandet utan kvarstå som aktieägare i Annehem Fastigheter bör mot bakgrund av det ovanstående uppmärksamma att det efter en eventuell avnotering inte längre kommer att finnas någon fungerande marknad för handel i Annehem Fastigheters aktier. Handel i överlåtna aktier i Peab De överlåtna B-aktierna i Peab är upptagna till handel på NASDAQ OMX Nordic. De överlåtna aktierna ger rätt till utdelning från och med för räkenskapsåret 2009. 13
Bakgrund och motiv. Bakgrund och motiv. Annehem Fastigheter utvecklar projekt och fastigheter i Öresundsregionen, en av norra Europas mest dynamiska och snabbast växande regioner. Bland pågående projekt finns bland annat det uppmärksammade Point Hyllie, som i anslutning till Citytunneln och station Hyllie kommer att fungera som mittpunkt i den nya stadsdelen i Malmö. Annehem Fastigheter erhöll under februari 2009 bygglov för den första etappen, bestående av kontors- och butikslokaler. Peab är ett av Nordens ledande bygg- och anläggningsbolag och omsatte efter förvärvet av Peab Industri cirka 40 miljarder kronor proforma 2008. I Sverige är verksamheten landsomfattande, medan den i Norge och Finland är koncentrerad till huvudstadsregionerna. Inom entreprenadverksamheten bedriver Peab även egenutvecklad bostadsproduktion. Peab gör bedömningen att det finns potential i Annehem Fastigheters projektportfölj och strategiskt passar utvecklingsprojekten i Annehem Fastigheter väl in i Peabs struktur. Peab besitter såväl kompetensen som den finansiella styrkan att utveckla och driva de olika projekten framåt. Parallellt med utvecklingsprojekten har Annehem Fastigheter byggt upp en portfölj av förvaltningsfastigheter i Skåne. I dagsläget består fastighetsbeståndet av bostäder och kommersiella lokaler huvudsakligen belägna i centrala Landskrona. Total uthyrbar area uppgår till cirka 47 000 kvadratmeter med ett bokfört värde per den 31 december 2008 om cirka 380 miljoner kronor. Peab har för avsikt att färdigförädla och därefter avyttra detta bestånd. Peab gör bedömningen att Erbjudandet skulle vara till gagn för aktieägarna i både Annehem Fastigheter och Peab. Peabs avsikt vad gäller anställda och ledning i Annehem Fastigheter är att de kommer att arbeta vidare med nuvarande arbetsuppgifter i samarbete med Peabs projektutvecklingsorganisation. Styrelsen för Peab AB med säte i Båstad är ansvarig för informationen i detta prospekt. Beskrivningen av Annehem Fastigheter på sidorna 62 84 har granskats av styrelsen för Annehem Fastigheter AB med säte i Malmö i enlighet med vad som anges på sidan 61. Härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i prospektet, såvitt Peabs styrelse känner till, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingen ting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. I det fall information inhämtats från tredje man har ingen information utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. I det fall informationen har inhämtats från tredje man har informationen återgivits korrekt och ingen information har utelämnats. Förslöv den 11 maj 2009 Peab AB (publ) Styrelsen 14
kommande uttalande. Kommande uttalande från styrelsen i Annehem Fastigheter. Styrelsen i Annehem Fastigheter har offentliggjort att den initialt ställer sig positiv till Erbjudandet men avser att ta ställning till och meddela sin uppfattning om Erbjudandet först i samband med offentliggörandet av den Genom snittliga Aktiekursen i Peab under Mätperioden den 2 juni 2009. Styrelsens utlåtande kommer att offentliggöras genom pressmeddelande. 15
Peab efter förvärvet. Peab efter förvärvet. Peab i korthet Peab är ett av de ledande bygg- och anläggningsbolagen på den nordiska marknaden, vars främsta ledstjärna är total kvalitet i alla led av byggprocessen. Verksamheten är indelad i områdena Bygg, Anläggning och Industri. Verksamhetsområdet Bygg omfattar koncernens resurser avseende byggrelaterade tjänster i Sverige och utomlands. Anläggning verkar inom infrastruktur och i anläggningsrelaterad verksamhet. Industri omfattar koncernens leveranser av produkter och tjänster till bygg- och anläggningsmarknaden. Annehem Fastigheter i korthet Annehem Fastigheters affärsidé är att aktivt förvärva, utveckla och förvalta fastigheter företrädesvis i Öresundsregionen. Bland företagets projekt finns flera uppmärksammade nysatsningar, bland annat Point Hyllie i Malmö. Nettoomsättningen ökar med 0,4 procent och rörelsemarginalen är oförändrad. Nettoskulden ökar med 230 miljoner kronor till cirka 4,3 miljarder kronor och soliditeten är oförändrad på cirka 25 procent. samordningsvinster av förvärvet Genom avnotering av Annehem Fastigheter från NASDAQ OMX First North reduceras kostnader för central administration, exempelvis framtagandet av finansiella rapporter, revision samt kostnader och avgifter relaterade till Annehem Fastigheters notering. Styrelsens bedömning är att de årliga samordningsvinsterna kommer att uppgå till cirka 3 miljoner kronor. Omstruktureringskostnader Inga väsentliga kostnader i anknytning till förvärvet förväntas uppstå. Peab efter förvärvet Genom ett förvärv av Annehem Fastigheter tillförs Peab en portfölj innehållandes ett antal attraktiva projekt, såsom Point Hyllie utanför Malmö. Strategiskt passar de väl in i Peab som redan i dagsläget är ägare till ett stort antal projekt- och exploateringsfastigheter. Vidare tillförs Peab en portfölj av förvaltningsfastigheter, bestående av både bostäder och kommersiella lokaler främst belägna i Landskrona, som Peab avser färdigförädla och därefter avyttra. Sammantaget påverkas Peabs sammansättning av verksamheten ytterst lite av förvärvet då Annehem Fastigheter som bolag storleksmässigt understiger Peab. Affärsidé, finansiella mål och utdelningspolicy i Peab (se sidan 19) kvarstår oförändrat efter genomfört förvärv. Finansiella effekter till följd av förvärvet Då ett förvärv av Annehem Fastigheter i relativt liten omfattning påverkar Peabs resultat och finansiella ställning kommer inte någon proformaresultaträkning eller proformabalansräkning att införlivas i prospektet. Således presenteras endast översiktliga finansiella effekter nedan. Informationen nedan baseras på en aktiekurs i Peab om 32,10 kronor, motsvarande senast noterade betalkurs på NASDAQ OMX Nordic dagen före Erbjudandets offentliggörande den 17 april 2009, samt att samtliga aktieägare i Annehem Fastig heter väljer Aktiealternativet. Organisation Den nya organisationen kommer att utgå från Peabs nuvarande. Styrelse och koncernledning Förvärvet kommer inte att påverka sammansättningen avseende varken koncernledning eller styrelse i Peab. Aktiekapital och ägarstruktur Aktier i Peab av serie B som överlåts i samband med Erbjudandet är upptagna till handel på NASDAQ OMX Nordic, Mid cap, med kortnamn PEAB B. Aktieägare som accepterat Erbjudandet och valt Aktiealternativet beräknas erhålla B-aktier i Peab omkring den 1 juli 2009. Vid full anslutning till Erbjudandet kommer aktieägarna i Annehem Fastigheter maximalt att erhålla 11 523 330 B-aktier i Peab, vilket motsvarar 3,9 procent av kapitalet och 1,9 procent av rösterna i Peab. Ingen enskild aktieägare i Annehem Fastigheter kan genom att acceptera Erbjudandet erhålla mer än 0,9 procent av kapitalet och 0,4 procent av rösterna i Peab. För Peabs nuvarande aktieägare innebär Erbjudandet inte någon utspädning eftersom överlåtelse av aktier avser egna innehavda aktier av serie B i Peab. 16
Peab efter förvärvet. Aktieägartabellen nedan, som avser Peab efter genomfört förvärv, baseras på respektive bolags aktieägarstruktur per den 31 mars 2009 samt en utbytesrelation om 0,7 andelar av en B-aktie i Peab för varje aktie i Annehem Fastigheter. Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Totalt antal aktier Andel av kapitalet, % Andel av rösterna, % Mats Paulsson med bolag 9 754 910 34 398 610 44 153 520 14,9 21,8 Erik Paulsson med familj och bolag 12 207 615 19 966 299 32 173 914 10,9 23,5 Karl-Axel Granlund med bolag 0 18 050 875 18 050 875 6,1 3,0 Fredrik Paulsson med familj och bolag 4 261 430 6 002 154 10 263 584 3,5 8,0 Stefan Paulssons dödsbo 4 261 431 5 956 781 10 218 212 3,5 8,0 Svante Paulsson med familj och bolag 1 720 908 2 393 580 4 114 488 1,4 3,2 Peabs Vinstandelsstiftelse 0 4 635 108 4 635 108 1,5 0,8 Swedbank Robur fonder 0 4 492 458 4 492 458 1,5 0,7 SEB Investment Management 0 4 033 180 4 033 180 1,4 0,7 Danica Pension 0 3 424 940 3 424 940 1,2 0,6 Handelsbanken fonder 0 3 152 618 3 152 618 1,1 0,5 Sara Karlsson med familj och bolag 1 778 140 1 218 067 2 996 207 1,0 3,1 Utländska aktieägare 0 39 088 406 39 088 406 13,2 6,5 Övriga aktieägare 335 523 110 166 228 110 501 751 37,3 18,8 Antal utestående aktier 34 319 957 256 979 304 291 299 261 Peab AB 0 4 750 469 4 750 469 1,6 0,8 Totalt antal registrerade aktier 34 319 957 261 729 773 296 049 730 100,0 20,8 17
peab. Information om Peab. Verksamhet Affärsidé Peab är ett bygg- och anläggningsföretag, vars främsta ledstjärna är total kvalitet i alla led av byggprocessen. Genom nytänkande, kombinerat med gedigen yrkesskicklighet, ska bolaget göra kundens intresse till sitt och därmed alltid bygga för framtiden. Operativa mål För att kunna säkerställa att bolagets affärsidé omsätts i praktiken har Peab formulerat tre övergripande operativa mål. Genom att hela tiden sträva efter att utveckla dessa förbättrar Peab sin verksamhet och blir ett attraktivt företag för sina kunder, medarbetare, leverantörer och aktieägare. Samverkan Genom att ytterligare utveckla samarbetet mellan de olika verksamhetsområdena inom koncernen och genom att alltid nyttja egna enheter, effektiviserar Peab sin verksamhet. Det stärker bolagets konkurrenskraft samtidigt som bolaget ser till att använda sina resurser på bästa sätt. Räntabilitet på eget kapital Minst 20 procent Målet är satt för att skapa en effektiv verksamhet och en rationell kapitalstruktur som begränsar ägarnas kapitalinsats och därmed avkastningskravet. Soliditet Minst 25 procent Soliditeten reglerar förhållandet mellan eget kapital och skulder. Målet, som är satt som en balans mellan ägarnas krav på avkastning och behovet av en säkrad verksamhet även under tider med sämre marknadsförutsättningar, innebär att minst 25 procent av koncernens tillgångar ska finansieras med eget kapital. Utdelning Minst 50 procent av resultatet efter skatt. Målet är satt för att säkra såväl ägarnas avkastning på sitt insatta kapital som bolagets behov av medel för att utveckla verksamheten. Vid väsentliga förändringar i Peabs struktur eller i dess omvärld, exempelvis på de finansiella marknaderna eller genom politiska beslut, kommer bolaget att vid behov justera de finansiella målen. Effektivitet Sänkta inköpskostnader Genom att aktivt utveckla materialval och samordna inköp i en koncerngemensam inköpsorganisation kan Peab ständigt sänka sina inköpskostnader. Effektivare produktion Peab ska fortsätta att utveckla det industriella byggandet och skapa branschens effektivaste produktion genom ständiga förbättringar och ökad kostnadsmedvetenhet. Verksamhetsinriktning Peab är ett innovativt och personligt bygg- och anläggningsföretag som kombinerar den stora koncernens styrka med det lokala företagets möjligheter till flexibla lösningar. Verksamheten är indelad i de tre verksamhetsområdena Bygg, Anläggning och Industri. Kundfokus Erfarenhet Nytänkande Kompetens och engagemang Genom att aktivt arbeta med personalinflytande, kompetensutveckling och karriärmöjligheter tryggar Peab personal- Ansvar A F F Ä R S I D È försörjningen och utvecklar sina medarbetare. Peabs mål är att vara branschens bästa arbetsplats. Finansiella mål och utdelningspolicy Det övergripande målet med Peabs verksamhet är att skapa ett O P E R A T I V A BYGG ANLÄGGNING INDUSTRI M Å L M Å L F I N A N S I E L L A resultat som dels ska generera avkastning till ägarna och dels generera medel för att utveckla de operativa målen. På så vis kan affärsidén och därmed verksamheten ständigt förfinas. Det gagnar alla intressenter. Därför styr ledningen verksamheten utifrån Samverkan Effektivitet Kompetens och Engagemang Värden Avkastning på eget kapital Soliditet Utdelningspolicy styrelsens riktlinjer med tre finansiella mål. 19
peab. Bygg Inom verksamhetsområde Bygg utför Peab entreprenader både åt externa beställare och i egenutvecklade bostadsprojekt. Verksamheten bedrivs i Sverige, Norge och Finland. Peab producerar bostäder samt offentliga och kommersiella lokaler och byggnader. Bland uppdragsgivarna finns privata fastighetsägare, kommuner och företag. Inom Bygg bedriver Peab även byggrelaterade tjänster som byggservice och underhåll. I Sverige är organisationen rikstäckande. Den norska verksamheten finns i Oslo, Tromsö och Drammen. Den finska finns i Helsingfors, Tammerfors, Åbo, Vasa, Seinäjoki, Rovaniemi och Uleåborg. Industri Inom verksamhetsområde Industri bedriver Peab verksamhet inom tre kompletterande områden; Maskiner, Produkter och Tjänster. Samtliga har en inriktning mot den nordiska bygg- och anläggningsmarknaden. Inom område Maskiner arbetar Peab framförallt med uthyrning av bodar, maskiner och kranar. Produkter omfattar bland annat grus, berg, betong och asfalt. Inom område Tjänster arbetar Peab med exempelvis asfaltsutläggning, transporter, maskinförmedling och grundläggning. Peabs styrka är framförallt de starka lokala positionerna och närheten till kunderna. Nettoomsättningsfördelning per verksamhetsområde 2006 2008, % av total omsättning Anläggning Inom verksamhetsområde Anläggning utför Peab uppdrag som till exempel byggnation av infrastrukturprojekt och drift och underhåll av gator och vägar. Verksamheten är uppdelad i sju regioner och bedrivs företrädesvis i Sverige och i mindre skala i Norge. Verksamheten bedrivs främst inom tre områden; lokal anläggningsmarknad, infrastruktur samt drift och underhåll. Den lokala anläggningsmarknaden består bland annat av mark- och VA-arbeten, industribyggnation och etablering av exploateringsområden etc. Inom infrastruktur ligger väg- och järnvägsprojekt samt broar och tunnlar. Drift och underhåll utgörs främst av vägunderhåll men även kommunal service som till exempel parkförvaltning och gatuunderhåll. Peabs dominerande kundgrupp är den offentliga sektorn med beställare som Vägverket, Banverket och Sveriges kommuner. 2008 1) 2007 1) 2006 Bygg 60 62 63 Anläggning 21 20 19 Industri 19 18 18 1) Åren 2007 och 2008 är baserade på nettoomsättning proforma inklusive Peab Industri. År 2006 ingick Peab Industri i Peabkoncernen. Koncernövergripande samverkan skapar helhetslösningar Peabkoncernen består av ett flertal olika företag och enheter som tillsammans utgör en i det närmaste total leverantör av allt som krävs i byggprocessen. Denna heltäckande plattform är nu ännu starkare i och med att Peab Industri återigen har blivit en integrerad del av koncernen. Målet är att koncernen ska vara ett enhetligt Peab som alltid kan leverera kompletta kundlösningar. Det ställer krav på att bolaget internt har de strategiska resurser som behövs. Resurser som ständigt prövas i konkurrensutsatta miljöer. Lika viktigt är att Peabs enheter kan samarbeta och att man inom koncernen i första hand alltid väljer en intern leverantör. Peabs omsättningsfördelning per produkttyp Fördelningen avser helår 2008 inkl. Peab Industri Peabs omsättningsfördelning per kundtyp Fördelningen avser helår 2008 inkl. Peab Industri Bostäder 31% Väg och Anläggning 30% Övrigt husbyggande 39% Offentliga 27% Privata 61% Övriga 12% 20
peab. Genom att dra nytta av Peabkoncernens egna bolag ökar möjligheterna till effektivitet och synergieffekter. Samtidigt minskar sårbarheten genom att tillgången på resurser säkerställs oberoende av marknadsläget. Detta skapar en konkurrensfördel gentemot bolagets konkurrenter, samtidigt som Peab får fullständig kontroll över kostnader och tillgångar. I och med att bolagen inom koncernen erbjuder sina produkter och tjänster såväl internt som externt skapas en relevant prissättning och en naturlig fortlöpande effektivisering av respektive verksamhet. Peab kommer även att ha alla de resurser som krävs för att ta sig an även riktigt stora projekt och det är en stark tillgång i de infrastrukturprojekt som bedöms få en allt större betydelse de kommande åren. Genom förvärvet av Peab Industri säkras tillgången på både insatsvaror och tjänster. De synergieffekter denna samverkan kan ge, kommer även bolagets kunder till godo. Peabs samverkan innebär också goda möjligheter att flytta resurser inom koncernen för att kraftsamla inom de områden där efterfrågan är stor. Det gör att bolaget snabbt kan ställa om och dra nytta av nya affärsmöjligheter som dyker upp. Genom att flytta personal mellan olika enheter kan också kompetens inom bolaget behållas i större utsträckning även när marknadsförutsättningarna förändras. Effektiv produktion och sänkta inköpskostnader För att öka Peabs konkurrenskraft och erbjuda marknaden prisvärda lösningar med bibehållen hög kvalitet arbetar bolaget löpande med att utveckla bygg- och inköpsprocesserna. Målet är effektivare produktion och sänkta inköpskostnader. Dessa möjligheter utökas ytterligare i och med samgåendet med Peab Industri. Byggprocessen blir allt mer rationell och industrialiserad. Därför satsar Peab på att utveckla det industriella byggandet för att på så vis minska produktionskostnaderna. Under 2008 påbörjades uppförandet av en helt ny anläggning i Valhall Park i Ängelholm för industriellt byggande. Det blir hjärtat i bolagets nya egenutvecklade gemensamma byggsystem som tar det industriella byggandet till en helt ny nivå i Sverige. Ett annat område där Peab arbetar med innovativa lösningar för ökad kostnadseffektivitet är kundsamverkan. Peab har sedan länge använt förtroendeentreprenad som arbetsmetod. Det innebär att Peab, arkitekter, konsulter och underentreprenörer tillsammans med beställaren sätter sig runt samma bord för att i ett tidigt skede ta fram det bästa underlaget för projektet. Vid förtroende entreprenader har Peab större möjligheter att tillföra sina unika kunskaper vilket bland annat gör att byggtiden kan kortas och att kunden kan få ett lägre totalpris och en högre kvalitet än vad som annars varit möjligt. Det innebär även att förändringar under byggets gång kan behandlas som en del i projektet i stället för tilläggsarbeten, vilket minskar risken för eventuella tvister. I en förtroendeentreprenad genomför Peab projektet med öppen redovisning och i ett nära samarbete med kunden. För att få effektivare inköp utvecklas löpande logistiken för att öka effektiviteten och minska kostnaderna. Utvecklingen går mot ett färre antal material- och underleverantörer. Genom ett tätare samarbete mellan Peab och dess leverantörer kan bolaget sänka inköpspriserna och samtidigt höja kvaliteten. Historik Grunden till det som idag är Peab startades 1959 av bröderna Erik och Mats Paulsson. Till att börja med hjälpte de lantbrukare på Bjärehalvön med renhållning och soptömning. Snart utökades dock verksamheten till bland annat maskinuthyrning. Bolaget Bröderna Paulsson Peab AB bildades 1967. Uppdragen ändrade karaktär från tidigare och man antog större entprenader. Två år senare, 1969, förvärvades Båstad Makadam. Under 1970-talet expanderar bolaget i nordöstra Skåne, dels organiskt och dels genom förvärv. Under 1983 genomgick organisationen en omfattande omorganisation och fritidsverksamheten i Sälen, som förvärvats under 1970-talet, avytraddes. Samma år uppgick antalet anställda i Peab till drygt 500 fördelat på tolv fasta kontor i västra Skåne, södra Halland och sydvästra Småland. Genom förvärvet av Wihlborg byggen AB under 1985 breddades verksamheten både verksamhetsmässigt och geografiskt. Flertalet framgångsrika förvärv följde sedan under 1980-talet. Under 1991 gick Peab samman med det då OTC-noterade bygg- och anläggningsföretaget Hallströms & Nisses AB och genom detta blev man en rikstäckande storkoncern inom byggoch anläggning. Strategiskt var sammanslagningen helt rätt, då ett större företag behövdes för att möta kundernas behov av en rikstäckande och samtidigt lokal entreprenör. Koncernen bytte under 1992 namn till Tre Byggare, bestående av Peab, Hallström & Nisses samt då nyligen förvärvade Kullenbergs. Peab tog form som ett mer renodlat bygg- och anläggningsföretag genom att 1993 överlåta fastighetsdelen Wihlborg & Son till LO i utbyte mot ägande i BPA, då Sveriges största byggbolag. Namnet ändrades samtidigt till Peab. Under 1990-talet fortsatte renodlingen av verksamheten samtidigt som flera viktiga förvärv genomfördes, bland annat av Kungsfiskaren, Swerock och Stockholm Entreprenad. 21
peab. Samverkan mellan Peabs verksamhetsområden Bygg och anläggning samt Industri förstärktes ytterligare under början av 2000-talet, vilket innebar möjlighet till resultatförbättringar. Under 2001 och 2002 förvärvades ett antal asfaltsbolag samt Totalentreprenören AS i Norge. Vid bolagsstämma 2003 beslutades om att dela ut samtliga aktier i dotterbolaget Brinova till aktieägarna som ett led i Peabs strategi att inte äga färdigförädlade förvaltningsfastigheter. Finska byggbolaget Seicon förvärvades under 2003 och under 2006 förvärvades samtliga aktier i Midroc Construction. Peab Industri, beståendes av bland annat Lambertsson, Swerock, Peab Asfalt och St Eriks, bildades 2007 i samband med börsnotering och utdelning. Redan under 2008 återfördes Peab Industri till Peabkoncernen genom ett offentligt bud till Peab Industris aktieägare. Marknad Peabs verksamhet följer utvecklingen på och är beroende av den nordiska bygg- och anläggningsmarknaden. Första halvan av 2008 präglades av en stark svensk byggmarknad. Dock blev den förväntade nedgången under hösten oväntat kraftig. Framförallt minskade investeringarna på bostadssidan. Anläggningsinvesteringarna beräknas dock öka under 2009. Sverige Enligt Sveriges Byggindustrier förväntas investeringarna minska ytterligare under 2009. Det gäller framförallt nyproduktion av bostäder. Nedgången kommer sannolikt att påverka lokalproduktionen. Investeringsvolymen inom offentlig sektor väntas dock öka. Det finns tecken på att flera av de allmännyttiga bostadsbolagen planerar att påbörja nya bostadsbyggen. Bostäder Investeringarna i bostäder minskade med 5,4 procent under 2008. För 2009 är osäkerheten stor och enligt Sveriges Byggindustriers prognos kan nedgången hamna på 24 procent. Utvecklingen styrs av de penning- och finanspolitiska stimulansåtgärderna och hushållens förtroende för den ekonomiska utvecklingen. Generellt råder det ett underskott på bostäder i Sverige. För 2009 väntas i bästa fall byggandet av 8 000 småhus och 7 000 lägenheter i flerbostadshus påbörjas. 15 000 påbörjade bostäder betyder den lägsta nivån på nästan tio år. Behovet av nya bostäder är stort framöver. Därmed finns det en stor potential på bostadssidan när marknaden väl vänder. Det finns flera underliggande faktorer som talar för framtiden. Förutom behovet av nya bostäder har en majoritet av befolkningen fortfarande arbete. Dessutom stiger lönerna samtidigt som inkomstskatten sjunker, vilket skapar ökade möjligheter att investera i boende. Emellertid ligger konsumenternas förtroende för den ekonomiska utvecklingen på en historiskt låg nivå. En annan bromsande faktor är finansieringen. Hushållen upplever att det är svårare att få lån idag än tidigare. Lokaler Lokalinvesteringarna ökade med 8,8 procent under 2008 enligt Sveriges Byggindustrier. Tillväxttakten i lokalbyggandet förväntas minska till 3 procent 2009. Detta beror på att fastighetsägarna har allt svårare att få krediter. Större projekt, som till exempel köpcentrum, kommer sannolikt att fortlöpa. Dessa är ofta beställda av stora internationella koncerner som har låg belåningsgrad och påverkas därmed inte i samma utsträckning. Tveksamheten inför marknadsutvecklingen kan dock bromsa investeringsviljan. Detta påverkar inte de större projekten eftersom de ofta sträcker sig över flera års tid. Därmed är de färdigställda först när konjunkturen åter börjat vända. Anläggning Anläggningsmarknaden ökade med 3,9 procent under 2008. För 2009 väntas den växa med 10 procent enligt Sveriges Byggindustrier. Inom anläggning kommer den offentliga sektorns investeringar att öka. Det finns redan ett flertal stora projekt som pågår och det finns medel avsatta i regeringens budget. Anläggningssidan är inte särskilt personalintensiv och ger därmed inte någon större effekt på sysselsättningen. Detta kan leda till ytterligare offentliga investeringar, till exempel på underhåll inom bostadssektorn. Bland annat finns ett stort behov av energieffektiviseringsåtgärder. Norge och Finland Både Norge och Finland ligger något före Sverige i denna konjunkturcykel. Under 2008 sjönk Norges investeringar i byggsektorn med 2 procent, medan de i Finland ökade med 4 procent. Norge Inbromsningen i världsekonomin hade en påtaglig inverkan på Norge. Under 2008 minskade investeringarna i bostadssektorn med 13 procent och Byggenæringens Landsforenings prognos för 2009 är en nedgång på 10 procent. Lokalinvesteringarna ökade under första delen av 2008 för att sedan minska. Det finns rimliga skäl att anta att investeringar i 22
peab. lokaler för skolor, äldre- och barnomsorg kommer att öka. Trots detta väntas dock de totala lokalinvesteringarna att minska med 12 procent under 2009. Anläggningsinvesteringarna steg med 2 procent under 2008 och väntas öka med 4 procent under 2009. Framförallt gäller det energi- och väginvesteringar. Finland För Finlands del har de negativa effekterna lindrats av att Asien utgör en relativt stor del av den finska utrikeshandeln. Under 2008 minskade investeringarna i bostadssektorn med 4 procent. Marknaden förväntas minska med 2 procent under 2009 enligt Byggnadsindustrin RT, Finland. Samtidigt har den finländska regeringen ökat hushållsavdraget, vilket förväntas stimulera ROT-marknaden (renovering, ombyggnad, tillbyggnad). Lokalmarknaden var mycket god under 2008 men mattades av rejält under slutet av året. Investeringarna ökade med totalt 13 procent under 2008 men förväntas minska med 8 procent under 2009. Anläggningsinvesteringarna ökade med 3 procent under 2008 och förväntas ligga kvar på samma nivå under 2009. Bland annat har den stora efterfrågan på metall lett till ett antal nya gruvprojekt som i sin tur generar stora investeringar i infrastruktur. nettoomsättningsfördelning per geografisk marknad 2006 2008, % av total omsättning 2008 1) 2007 1) 2006 Sverige 85 83 86 Norge 9 10 7 Finland 6 7 7 1) Åren 2007 och 2008 är baserade på nettoomsättning proforma inklusive Peab Industri. År 2006 ingick Peab Industri i Peabkoncernen. Sysselsättning Lågkonjunkturen får stora effekter på sysselsättningen och redan under november och december 2008 ökade antalet varsel i byggsektorn kraftigt, framförallt inom bostadsproduktionen. Det är ännu oklart hur många uppsägningar som i praktiken kommer att verkställas. Marknaden 2009 Hur byggmarknaden kommer att utvecklas under 2009 styrs i första hand av de makroekonomiska faktorerna. Frågan är hur världsekonomin och finansmarknaderna utvecklas och om botten är nådd eller inte. För Sveriges del finns det en hel del underliggande faktorer som är positiva och i stort står landet relativt starkt. En annan följd av den negativa tillväxten är att den tidigare resursbristen minskar eller försvinner. Flera byggföretag har tagit in utländsk arbetskraft för att klara kapaciteten under högkonjunkturen och många av dem återvänder nu till sina hemländer när arbetsmarknaden försämras. Dock är det svårt att bedöma i vilken omfattning detta sker. Även materialpriserna, framförallt på halvfabrikat, bedöms minska och leveransproblem som funnits inom vissa byggmaterial förväntas nu i princip försvinna. Konkurrenssituation Peab är ett av de tre största byggbolagen i Norden, baserat på total omsättning. De största konkurrenterna på den svenska marknaden är Skanska, NCC, JM och Svevia (tidigare Vägverket Produktion). Skanska, NCC och Peab har ett likvärdigt arbetssätt på den svenska marknaden, där man erbjuder alla typer av bygg- och anläggningstjänster. JM är framförallt konkurrent vad gäller utvecklingen av bostadsprojekt i storstadsregionerna och Svevia konkurrerar inom infrastruktur. En trolig konsekvens av den så kallade Laval-domen, vilken gav en lettisk entreprenör rätt att verka i Sverige utan kollektivavtal, är en ökad konkurrens från mindre utländska underleverantörer. Detta förväntas inte påverka de större bolagen nämnvärt, däremot kommer det sannolikt att slå hårt mot många mindre svenska byggbolag. Trenden mot allt fler och större gränsöverskridande upphandlingar fortsätter att öka. Detta har dock inte föranlett några av de större europeiska byggbolagen att göra någon bred satsning. Istället rör det sig snarare om samarbeten från projekt till projekt. På de lokala och regionala marknaderna konkurrerar ett flertal mindre och medelstora byggföretag. Vikten av lokal närvaro driver konsolideringen i branschen där de stora bolagen förvärvar mindre lokala aktörer. Peab är en av de aktörer som framgångsrikt förvärvat mindre lokala aktörer, som passar in i företagets struktur, och därigenom ökat närvaron på strategiskt viktiga marknader som tidigare inte täckts in. Peabs marknadsandelar i Norge och Finland är relativt låga och under 2008 uppgick försäljningen till totalt cirka sex miljarder kronor. I dessa länder är Peab inte rikstäckande, utan har verksamheten koncentrerad till storstadsregionerna med huvudsaklig inriktning mot bostadsproduktion. De största konkurrenterna i de båda länderna är, liksom i Sverige, Skanska och NCC. I Finland konkurrerar Peab även med Lemminkäinen och YIT, som båda är större än Peab Seicon, Peabs finska dotterbolag, och i Norge är Veidekke och AF-gruppen större än Peab AS, Peabs norska dotterbolag. 23
24
peab. Finansiell information i sammandrag. Siffrorna för 2006 visas i två kolumner, dels omräknade med hänsyn till utdelningen av Peab Industri och dels enligt de ursprungliga räkenskaperna i årsredovisningen för 2006. Mkr 2008 1) 2007 2) 2006 1) 2) 2006 3) Resultatposter Nettoomsättning 34 132 31 977 26 132 30 321 Bruttoresultat 3 103 2 928 2 131 2 877 Rörelseresultat 1 349 1 261 722 1 251 Finansnetto 335 162 210 160 Resultat före skatt 1 014 1 099 932 1 411 Årets resultat från kvarvarande verksamheter 1 093 774 708 Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt 37 340 Årets resultat 1 093 811 1 048 1 048 Balansposter Immateriella anläggningstillgångar 2 112 452 659 659 Materiella anläggningstillgångar 4 335 642 2 595 2 595 Räntebärande långfristiga fordringar 453 322 99 99 Övriga finansiella tillgångar 697 903 1 023 1 023 Uppskjuten skattefordran 595 129 244 244 Summa anläggningstillgångar 8 192 2 448 4 620 4 620 Projekt- och exploateringsfastigheter 3 614 2 700 2 030 2 030 Varulager 528 86 284 284 Räntebärande kortfristiga fordringar 329 121 81 81 Övriga kortfristiga fordringar 11 038 8 785 8 579 8 579 Kortfristiga placeringar 1 007 0 6 6 Likvida medel 984 1 212 913 913 Summa omsättningstillgångar 17 500 12 904 11 893 11 893 Summa tillgångar 25 692 15 352 16 513 16 513 Eget kapital 6 462 3 606 3 278 3 278 Räntebärande långfristiga skulder 5 580 789 1 460 1 460 Övriga långfristiga skulder 317 123 180 180 Räntebärande kortfristiga skulder 1 235 279 1 173 1 173 Övriga kortfristiga skulder 12 098 10 555 10 422 10 422 Summa eget kapital och skulder 25 692 15 352 16 513 16 513 Kassaflödesposter Kassaflöde från löpande verksamheten 297 830 3 189 3 189 Kassaflöde från investeringsverksamheten 967 605 727 727 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 019 1 152 1 689 1 689 Årets kassaflöde 755 283 773 773 Nettoinvesteringar Goodwill 1 678 14 177 177 Byggnader och mark 969 139 225 225 Maskiner och inventarier 2 827 379 725 725 Aktier och andelar 222 133 723 723 Projekt- och exploateringsfastigheter 914 670 246 246 1) Alla balansposter inkluderar Peab Industri. 2) I resultaträkningen redovisas Peab Industris resultat skilt från resultatet av kvarvarande verksamheter. 3) Samtliga belopp inkluderar Peab Industri. 25
peab. Mkr 2008 1) 2007 2) 2006 1) 2) 2006 3) Nyckeltal Rörelsemarginal, procent 4,0 3,9 2,8 4,1 Vinstmarginal, procent 4,5 4,4 4,0 5,0 Räntabilitet på eget kapital, procent 21,9 23,6 31,6 31,6 Sysselsatt kapital 13 277 4 674 5 911 5 911 Räntabilitet på sysselsatt kapital, procent 17,3 26,6 17,2 25,4 Soliditet, procent 25,2 23,5 19,9 19,9 Nettofordran (+) / Nettoskuld ( ) 4 042 587 1 534 1 534 Skuldsättningsgrad, ggr 1,1 0,3 0,8 0,8 Räntetäckningsgrad, ggr 5,9 12,7 10,4 13,4 Order Orderingång 32 269 37 529 28 711 28 711 Orderstock 24 233 26 299 20 642 20 642 Personal Medelantalet anställda 11 945 11 480 10 740 12 197 Data per aktie 4) Resultat, kr 6,56 4,92 6,18 6,18 efter fullföljd teckning och konvertering 6,45 4,77 5,89 5,89 Kassaflöde, kr 7,59 8,70 14,55 14,55 efter fullföljd teckning och konvertering 7,20 8,41 13,75 13,75 Eget kapital, kr 22,86 21,32 20,51 20,51 efter fullföljd teckning och konvertering 24,13 20,27 22,00 22,00 Ordinarie utdelning, kr 5) 2,25 2,25 1,75 1,75 Extra utdelning, kr 3,75 3,75 Antal aktier vid periodens slut, miljoner 278,7 168,8 159,8 159,8 efter fullföljd teckning och konvertering 287,5 177,8 170,8 170,8 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 166,6 165,0 169,2 169,2 efter fullföljd teckning och konvertering 175,5 171,3 180,2 180,2 1) Alla balansposter inkluderar Peab Industri. 2) I resultaträkningen redovisas Peab Industris resultat skilt från resultatet av kvarvarande verksamheter. 3) Samtliga belopp inkluderar Peab Industri. 4) Beräknade på omräknat antal aktier efter split 2:1 genomförd 2007. 5) För 2008, styrelsens förslag till årsstämma den 14 maj 2009. DEFINITIONER Rörelseresultat Resultat före finansiella poster och skatt Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av nettoomsättningen Vinstmarginal Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av nettoomsättningen Sysselsatt kapital Balansomslutningen vid periodens slut minskat med ej räntebärande kortfristiga rörelseskulder och avsättningar Räntabilitet på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital Räntetäckningsgrad Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i förhållande till räntekostnader Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till innehavare av andelar i moderbolaget dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut Resultat per aktie Periodens resultat hänförligt till innehavare av andelar i moderbolaget dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Räntabilitet på eget kapital Periodens resultat hänförligt till innehavare av andelar i moderbolaget dividerat med genomsnittligt eget kapital hänförligt till innehavare av andelar i moderbolaget 26
peab. Kommentarer till finansiell information i sammandrag. Nedanstående kommentarer till den finansiella utvecklingen baseras på räkenskapsåren 2008, 2007 och 2006. Informationen ska läsas tillsammans med avsnittet Finansiell information i sammandrag. För innevarande räkenskapsår föreligger inga kända tendenser, osäkerhetsfaktorer, potentiella fordringar eller dylikt som i väsentlig grad skulle kunna påverka Peabs affärsutsikter. Väsentliga förändringar i den finansiella rapporteringen Finansiell rapportering från och med räkenskapsår 2008 Förvärvet av Peab Industri har föranlett en förändrad rapporteringsstruktur. Från och med fjärde kvartalet 2008 redovisar Peab följande verksamhetsområden; Bygg Anläggning Industri Tidigare verksamhetsområde Förvaltning utgår som verksamhetsområde och redovisas på särskild rad under benämningen Koncerngemensamt. Finansiell rapportering till och med räkenskapsår 2007 Utdelningen av Peab Industri föranledde en förändrad rapporteringsstruktur. Från första kvartalet 2007 till och med tredje kvartalet 2008 redovisade Peab följande verksamhetsområden: Bygg Sverige Bygg Utland Anläggning Förvaltning Jämförelse mellan 2008 och 2007 (2007 omräknad med hänsyn till utdelningen av Peab Industri) Nettoomsättning Koncernens nettoomsättning för 2008 ökade med 7 procent från 31 977 miljoner kronor under 2007 till 34 132 miljoner kronor. Justerat för förvärvade och avyttrade enheter ökade omsättningen med 4 procent. Av årets omsättning avsåg 5 306 miljoner kronor försäljning och produktion utförd utanför Sverige, jämfört med 5 471 miljoner kronor under 2007. Nettoomsättningen för Bygg för 2008 uppgick till 26 493 miljoner kronor jämfört med 25 476 miljoner kronor under 2007, vilket innebär en ökning med 4 procent. Justerat för förvärvade enheter ökade omsättningen med 3 procent. Omsättningen i Norge minskade under 2008 med 9 procent till 2 682 miljoner kronor och omsättningen i Finland var närmast oförändrad jämfört med 2007 och uppgick till 2 288 miljoner kronor. Nettoomsättningen för Anläggning för 2008 uppgick till 9 132 miljoner kronor jämfört med 7 933 miljoner kronor under 2007, vilket innebär en ökning med 15 procent. Justerat för förvärvade enheter ökade omsättningen med 10 procent. Resultat och marginal Koncernens rörelseresultat för 2008 uppgick till 1 349 miljoner kronor jämfört med 1 261 miljoner kronor under 2007. Under det fjärde kvartalet har ett antal projektnedskrivningar och reserveringar genomförts, vilka tillsammans med kostnader för neddragning av personal belastat resultatet med cirka 200 miljoner kronor. Huvuddelen av kostnaderna är hänförbara till den norska verksamheten. Under 2007 belastades resultatet med en konkurrensskadeavgift om 85 miljoner kronor. Rörelseresultatet för Bygg för 2008 uppgick till 1 075 miljoner kronor jämfört med 1 114 miljoner kronor under 2007. Under det fjärde kvartalet har ett antal projektnedskrivningar och reserveringar genomförts, vilka tillsammans med kostnader för neddragning av personal belastat resultatet med cirka 200 miljoner kronor. Huvuddelen av kostnaderna är hänförbara till den norska verksamheten. Rörelsemarginalen minskade till 4,1 procent jämfört med 4,4 procent för 2007. Den svenska verksamheten har fortsatt att utvecklas positivt med en ökad omsättning och ett förbättrat rörelseresultat medan en försämring har skett i utlandsverksamheten. Rörelseresultatet för Anläggning för 2008 uppgick till 434 miljoner kronor jämfört med 352 miljoner kronor under 2007. Rörelsemarginalen ökade till 4,8 procent jämfört med 4,4 procent för 2007. Förbättringen av rörelseresultatet och rörelsemarginalen är bland annat en effekt av en kostnadseffektiv produktionsorganisation. Andel i joint ventures och intressebolags resultat för 2008 utgjorde 6 miljoner kronor, jämfört med 33 miljoner kronor under 2007. Resultat från sålda andelar av joint ventures uppgick till 29 miljoner kronor, jämfört med 6 miljoner kronor under 2007, och avser försäljningen av 50 procent i Deamatris Förvaltning AB. Finansnettot uppgick till 335 miljoner kronor, vilket kan jämföras med 162 miljoner kronor under 2007, varav räntenettot uppgick till 54 miljoner kronor, jämfört med 16 miljoner under 2007. Utdelning från Brinova förbättrade finansnettot med 32 miljoner kronor, jämfört med 32 miljoner kronor under 2007. Effekten av värdering av finansiella instrument till verkligt värde påverkade finansnettot med 324 miljoner kronor, jämfört med 200 miljoner kronor under 2007, varav resultateffekten av värdering av Brinova-innehavet till verkligt värde uppgick till 302 miljoner kro- 27
peab. nor, jämfört med 203 miljoner kronor under 2007. Aktieinnehavet redovisas på balansdagen till börskurs. Resultat före skatt uppgick till 1 014 miljoner kronor att jämföra med 1 099 miljoner kronor under 2007. Årets skatt uppgick till 79 miljoner kronor, jämfört med 325 miljoner kronor under 2007. Här ingår en uppskjuten skatteintäkt om 370 miljoner kronor. Intäkten har uppkommit under fjärde kvartalet 2008, genom förvärv av bolag med uppskjutna skattefordringar, vilka förvärvats till ett belopp understigande nominellt värde, samt erhållna beslut i skatteärenden. Årets resultat för 2008 uppgick till 1 093 miljoner kronor, att jämföras med 811 miljoner kronor under 2007. Nettoomsättning och rörelseresultat per verksamhetsområde Nettoomsättning Rörelseresultat Mkr 2008 2007 2008 2007 Bygg 26 493 25 476 1 075 1 114 Anläggning 9 132 7 933 434 352 Industri 8 581 7 414 855 762 Koncerngemensamt 101 124 160 205 Elimineringar 4 545 4 007 2 Summa inklusive Industri (proforma) 39 762 36 940 2 202 2 023 Summa 34 132 31 977 1 349 1 261 Jämförelse mellan 2007 och 2006 (omräknade med hänsyn till utdelningen av Peab Industri) Nettoomsättning Koncernens nettoomsättning för 2007 ökade med 22 procent från 26 132 miljoner kronor under 2006 till 31 977 miljoner kronor. Justerat för förvärvade och avyttrade enheter ökade koncernens omsättning med 17 procent. Av omsättning under 2007 avsåg 5 471 miljoner kronor försäljning och produktion utförd utanför Sverige, jämfört med 3 761 miljoner kronor under 2006. Nettoomsättningen under 2007 för verksamhetsområdet Bygg Sverige ökade med 13 procent och uppgick till 20 050 miljoner kronor jämfört med 17 719 miljoner kronor under 2006. Justerat för förvärvade enheter ökade omsättningen med 10 procent. Nettoomsättningen för 2007 för verksamhetsområdet Bygg Utland uppgick till 5 426 miljoner kronor jämfört med 3 756 miljoner kronor för 2006, vilket innebär en ökning med 44 procent. Justerat för förvärvade enheter ökade omsättningen med 23 procent. Nettoomsättningen för 2007 för verksamhetsområdet Anläggning ökade med 22 procent till 7 933 miljoner kronor jämfört med 6 515 miljoner kronor under 2006. Justerat för förvärvade enheter ökade omsättningen med 20 procent. Resultat och marginal Rörelseresultatet för 2007 förbättrades inom alla verksamhetsområden och uppgick för koncernen till 1 261 miljoner kronor jämfört med 722 miljoner kronor under 2006. Årets resultat för 2007 har belastats med 85 miljoner kronor i konkurrensskadeavgift enligt tingsrättens dom den 10 juli 2007. Andelar i joint ventures resultat redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Årets andel i joint ventures resultat utgjorde 33 miljoner kronor, jämfört med 12 miljoner kronor under 2006. Rörelseresultatet förbättrades under 2007 för Bygg Sverige och uppgick till 1 090 miljoner kronor jämfört med 704 miljoner kronor under 2006. Rörelsemarginalen uppgick under året till 5,4 procent jämfört med 4,0 procent för helår 2006. Rörelseresultatet och rörelsemarginalen har påverkats positivt av en ökad lönsamhet i entreprenadverksamheten, en god intjäningsförmåga i projektutveckling av nya bostäder och en ökad kostnadseffektivitet. Rörelseresultatet för 2007 för Bygg Utland uppgick till 24 miljoner kronor jämfört med 6 miljoner kronor under 2006. Rörelseresultatet för 2007 för Anläggning uppgick till 352 miljoner kronor jämfört med 161 miljoner kronor under 2006. Rörelse marginalen för 2007 förbättrades till 4,4 procent, jämfört med 2,5 procent för helår 2006. Rörelseresultatet och rörelsemarginalen för året har påverkats positivt av en god intjäning i den löpande produktionen, slutavräkning i vissa större entreprenader samt av en väl avvägd riskprofil. Finansnettot uppgick till 162 miljoner kronor, jämfört med 210 miljoner kronor under 2006, varav räntenettot förbättrades till 16 miljoner kronor, jämfört med 15 miljoner kronor under 2006. Effekten av värdering av finansiella instrument till verkligt värde påverkade finansnettot med 200 miljoner kronor, jämfört med 225 miljoner kronor under 2006, varav resultateffekten av värdering av Brinova-innehavet till verkligt värde uppgick till 203 miljoner kronor. Under 2006 uppgick den totala effekten av värdering av Brinova-innehavet till verkligt värde till 224 miljoner kronor. Aktieinnehavet redovisas på balansdagen till börskurs. Resultat före skatt för 2007 uppgick till 1 099 miljoner kronor att jämföra med 932 miljoner kronor för 2006. Årets skattekostnad uppgick till 325 miljoner kronor, jämfört med 224 miljoner kronor under 2006, vilket motsvarar en skattesats om 29,5 procent och består till en stor del av uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av underskottsavdrag vars skattevärde tidigare aktiverats som uppskjuten skattefordran. Skattesatsen har påverkats av bland annat ej avdragsgill avgift till Konkurrensverket. 28
peab. Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt, uppgick till 37 miljoner kronor och avser Peab Industris nettoresultat för 2007 medan motsvarande resultat för 2006 uppgick till 340 miljoner kronor. Årets resultat för 2007 uppgick till 811 miljoner kronor jämfört med 1 048 miljoner kronor under 2006. Nettoomsättning och rörelseresultat per verksamhetsområde Nettoomsättning Rörelseresultat Mkr 2007 2006 2007 2006 Bygg Sverige 20 050 17 719 1 090 704 Bygg Utland 5 426 3 756 24 6 Anläggning 7 933 6 515 352 161 Förvaltning 124 154 205 135 Elimineringar 1 556 1 312 Summa 31 977 26 832 1 261 724 Finansiell ställning per den 31 december 2008 Peabs balansomslutning uppgick per den 31 december 2008 till 25 692 miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 6 462 miljoner kronor och soliditeten till 25,2 procent. Koncernens likvida medel och kortfristiga placeringar uppgick den 31 december 2008 till 1 991 miljoner kronor. Koncernens disponibla likvida medel, inklusive ej utnyttjade kreditlöften uppgick per den 31 december 2008 till 6 165 miljoner kronor. Koncernens outnyttjade kreditlöften omfattar checkräkningskrediter samt lånefaciliteter. Lånefaciliteterna består av bilaterala låneavtal, fördelade på sex banker, om totalt 3 250 miljoner kronor. Låneavtalen löper utan amorteringsplikt och med en återstående löptid till september 2014. Peab Industri, som förvärvades i december 2008, har en basfinansiering som utgörs av bilaterala låneavtal på totalt 2 300 miljoner kronor med fyra banker. Låneavtalen, som löper utan amorteringsplikt, har en återstående löptid till juni 2014. De bilaterala låneavtalen har samma grunddokumentation och innehåller finansiella nyckeltal (covenants) i form av räntetäckningsgrad samt soliditet som koncernen ska uppfylla vilket är sedvanligt för denna typ av låneavtal. Peab uppfyllde dessa nyckeltal med stor marginal vid utgången av 2008. Totala beviljade kreditlöften, exklusive ej utnyttjade leasingramar och exklusive den del av certifikatsprogrammet som ej utnyttjats, uppgick per den 31 december 2008 till 10 793 miljoner kronor. Av totala beviljade kreditlöften hade koncernen utnyttjat 6 185 miljoner kronor per den 31 december 2008. Inga väsentliga förändringar vad avser Peabs finansiella ställning har skett efter den 31 december 2008 fram till offentliggörandet av detta prospekt. Tillgångar Immateriella anläggningstillgångar Koncernens immateriella tillgångar hade per den 31 december 2008 ett bokfört värde om 2 112 miljoner kronor. Merparten av de immateriella tillgångarna utgörs av goodwill som uppkommit i samband med förvärv av bolag. Goodwill har bokförts till ett värde om 1 781 miljoner kronor per den 31 december 2008 och den enskilt största posten är hänförlig till förvärvet av Peab Industri. Övriga immateriella tillgångar uppgår till 331 miljoner kronor per den 31 december 2008 och utgörs främst av varumärken och kundrelationer. Avskrivningar av immateriella anläggningstillgångar redovisas i resultaträkningen linjärt över de immateriella tillgångarnas beräknade nyttjandeperioder. Goodwill och immateriella tillgångar med en obestämbar nyttjandeperiod prövas för nedskrivningsbehov årligen eller så snart indikationer uppkommer som tyder på att tillgången ifråga har minskat i värde. Materiella anläggningstillgångar Koncernens materiella tillgångar har per den 31 december 2008 ett bokfört värde om 4 335 miljoner kronor och består av byggnader och mark, maskiner och inventarier samt pågående nyanläggningar. Merparten av de materiella anläggningstillgångarna är hänförliga till Peab Industris verksamhet och avser främst maskinpark och anläggningar. Investeringar som görs finansieras genom leasing eller upprättande av avbetalningskontrakt. Fördelning av de materiella anläggningstillgångarna per den 31 december 2008 och per den 31 december 2007 Mkr Bokfört värde 31 december 2008 Bokfört värde 31 december 2007 Byggnader och mark 1 292 398 Maskiner och inventarier 2 854 198 Pågående nyanläggningar 189 46 Avskrivningar av materiella tillgångar sker linjärt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod Byggnader (driftsfastigheter) Markanläggningar Fordon och entreprenadmaskiner Persondatorer Övriga maskiner och inventarier 25 100 år Bedömning av tillgångs nyttjandeperiod och restvärde görs årligen. 25 50 år 5 6 år 3 år 5 10 år 29
peab. Omsättningstillgångar Koncernens omsättningstillgångar uppgick per den 31 december 2008 till 17 500 miljoner kronor. Omsättningstillgångarna utgjordes huvudsakligen av projekt- och exploateringsfastigheter uppgående till 3 614 miljoner kronor, kundfordringar uppgående till 5 939 miljoner kronor samt upparbetad ej fakturerad intäkt uppgående till 4 137 miljoner kronor. Likvida medel uppgick till 984 miljoner kronor och kortfristiga placeringar uppgick till 1 007 miljoner kronor. Rörelsekapital Rörelsekapitalet per den 31 december 2008 uppgick till 5 645 miljoner kronor, vilket kan jämföras med rörelsekapitalet vid utgången av 2007 om 2 365 miljoner kronor. Rörelsefordringarna utgörs huvudsakligen av projektfastigheter, kundfordringar, fordran på beställare samt likvida medel. Rörelseskulderna utgörs huvudsakligen av skuld till beställare, leverantörsskulder samt momsskulder. Under perioden januari december 2008 ökade rörelsefordringarna med 4 869 miljoner kronor och rörelseskulderna med 1 589 miljoner kronor. Konsolideringen av Peab Industri, som förvärvades under december 2008, ökade rörelsefordringarna med 2 009 miljoner kronor och rörelseskulderna med 1 423 miljoner kronor. Förändringen av rörelsekapitalet inklusive förvärv av projekt- och exploateringsfastigheter men exklusive förändring av likvida medel och justerat för icke kassaflödespåverkande poster belastade kassaflödet för perioden med 1 441 miljoner kronor. Peab bedömer att tillgänglig likviditet och befintliga kreditfaciliteter är tillräckliga för att täcka koncernens rörelsekapitalbehov under den kommande tolvmånadersperioden. Kassaflöden Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital uppgick till 1 144 miljoner kronor för 2008. Kassaflödet från förändringar i rörelsekapital för 2008 uppgick till 1 441 miljoner kronor. Försämringen från 2007 förklaras av förvärv av projekt- och exploateringsfastigheter, stora momsinbetalningar samt minskade förskott i bostadsproduktionen. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 967 miljoner kronor för 2008. När förvärv av projekt- och exploateringsfastigheter sker genom företagsförvärv belastas kassaflödet från investeringsverksamheten såsom förvärv av dotterföretag. En väsentlig del av investeringarna under 2008 avser finansiering av delägda projektbolag. Totalt kassaflöde för 2008 uppgick till 755 miljoner kronor. I kassaflödesanalysen för 2007 ingår Peab Industri för perioden januari till april 2007. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 1 585 miljoner kronor. Kassaflödet från förändringar i rörelsekapital har belastats av en minskad skuld till beställare samt med direkta förvärv av projekt- och exploateringsfastigheter med 487 miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 605 miljoner kronor och avser till största delen återbetalning av lån från Peab Industri i samband med utdelningen. Totalt kassa flöde för 2007 uppgick till 283 miljoner kronor. Kassaflödet för 2006 från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital uppgick till 1 716 miljoner kronor. Kassa flödet från förändringar i rörelsekapital uppgick till 1 473 miljoner kronor. Förbättringen från 2005 är framförallt hänförlig till en hög fakturering i förhållande till upparbetningen samt förbättrad lönsamhet i den löpande verksamheten. I rörelsekapitalförändringen ingår förvärv av projekt- och exploateringsfastigheter med 143 miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 727 miljoner kronor. Kassaflödet före finansiering uppgick under året till 2 462 miljoner kronor. Investeringar Nettoinvesteringar i materiella och immateriella anläggningstillgångar exklusive förvärvet av Peab Industri uppgick under 2008 till 599 miljoner kronor. I förvärvet av Peab Industri uppgick materiella och immateriella tillgångar till 4 875 miljoner kronor. Under året nettoinvesterades i projekt- och exploateringsfastigheter för 914 miljoner kronor. Nettoinvesteringar i materiella och immateriella anläggningstillgångar uppgick under 2007 till 742 miljoner kronor, varav 385 miljoner kronor avsåg kvarvarande verksamheter. Under 2007 nettoinvesterades i projekt- och exploateringsfastigheter för 670 miljoner kronor. Nettoinvesteringar i materiella och immateriella anläggningstillgångar uppgick under 2006 till 1 251 miljoner kronor. Under perioden nettoinvesterades i projekt- och exploateringsfastigheter för 246 miljoner kronor. Det finns för närvarande inga väsentliga pågående investeringar eller åtaganden av väsentligt slag beträffande framtida investeringar. 30
peab. Eget kapital och skuldsättning Det egna kapitalet uppgick per den 31 mars 2009 till 6 823 miljoner kronor. Peab hade per utgången av samma period långfristiga skulder om 5 952 miljoner kronor och kortfristiga skulder om 11 983 miljoner kronor. Icke räntebärande långfristiga skulder uppgick per den 31 mars 2009 till 307 miljoner kronor och består av icke räntebärande avsättningar samt avräkningsskulder i konsortier. Icke räntebärande kortfristiga skulder uppgick vid samma tidpunkt till 10 630 miljoner kronor. Av dessa uppgick leverantörsskulder till 2 955 miljoner kronor, skuld till beställare till 3 640 miljoner kronor, interimsskulder till 2 573 miljoner kronor, skatteskulder till 369 miljoner kronor samt övriga kortfristiga skulder till 1 093 miljoner kronor, vilka huvudsakligen består av momsskulder och personalens källskatt. Vid årsstämma 2007 i Peab fattades beslut om att till de anställda emittera och erbjuda konvertibler. Totalt emitterades konvertibler om nominellt 598 miljoner kronor, motsvarande 8 800 000 konvertibler, som envar kan konverteras till en B-aktie i Peab. Konvertiblerna löper från och med den 1 december 2007 till och med den 30 november 2012 med en årlig kupongränta om 5,44 procent. Räntebärande skuldposter framgår av tabellen nedan avseende nettoskuldsättning. Nettoskuldsättning per den 31 mars 2009 (Mkr) A. Likvida medel 651 B. Lätt realiserbara värdepapper 1 106 C. Likviditet (A+B) 1 757 D. Kortfristiga fordringar 332 E. Kortfristiga bankskulder 1 353 F. Kortfristig del av långfristiga skulder 466 G. Summa kortfristiga skulder (E+F) 1 819 H. Netto kortfristig skuldsättning (G+D+C) 270 I. Långfristiga fordringar 334 J. Långfristiga banklån 4 606 K. Konvertibelt förlagslån 573 L. Summa långfristiga skulder (J+K) 5 179 M. Netto långfristig skuldsättning (L+I) 4 845 N. Nettoskuldsättning (H+M) 4 575 Eget kapital och skuldsättning per den 31 mars 2009 (Mkr) Summa kortfristiga skulder 1 353 mot säkerhet 1 140 blancokrediter 213 Summa långfristiga skulder 5 645 mot säkerhet 1 690 blancokrediter 3 955 Summa eget kapital 6 823 aktiekapital 1 584 övrigt tillskjutet kapital 2 577 reserver 161 balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 2 467 minoritetsintresse 34 31
peab. Proformaredovisning Ägare i Peab representerande cirka 71 procent av samtliga röster i bolaget begärde den 15 oktober 2008 att Peabs styrelse skulle kalla till extra bolagsstämma för att besluta om att lämna ett offentligt erbjudande till aktieägarna och konvertibelinnehavarna i Peab Industri AB att överlåta samtliga aktier och konvertibler till Peab. Peabs extra bolagsstämma, som hölls den 10 november 2008, beslöt att godkänna ägarnas förslag. Förslaget innebar att Peab erbjöd tre nyemitterade aktier i Peab för två aktier i Peab Industri. Per 31 december 2008 hade Peab inom ramen för erbjudandet förvärvat 94,1 procent av kapitalet och 97,1 procent av rösterna. Peab har konsoliderats i Peabkoncernens balansräkning den 31 december 2008. I resultaträkningen för 2008 har Peab Industri ej medtagits till någon del, då endast ett fåtal arbetsdagar kvarstod av räkenskapsåret efter förvärvstillfället. Nedanstående proforma resultaträkning för 2008 har upprättats för att illustrera hur Peabkoncernen skulle ha sett ut om Peab ägt Peab Industri till 100 procent under 2008. Proformaredovisningen är avsedd att beskriva en hypotetisk situation och tjänar således inte till att beskriva företagets faktiska finansiella ställning eller resultat. Proformaredovisningen har upprättats i enlighet med de redovisningsprinciper som för närvarande tillämpas av Peab. 2008 Mkr Peab Jan dec Peab Industri Jan dec Justering Proforma Jan dec Nettoomsättning 34 132 8 581 2 951 1) 39 762 Rörelsekostnader 31 029 7 399 2 951 1) 35 477 Bruttoresultat 3 103 1 182 0 4 285 Försäljnings- och administrationskostnader 1 773 331 2 104 Andelar i joint ventures resultat 6 4 2 2) 4 Resultat sålda andelar i joint ventures 29 29 Resultat sålda andelar i koncernföretag 4 0 4 Rörelseresultat 1 349 855 2 2 202 Finansiella intäkter 202 19 11 3) 210 Finansiella kostnader 534 174 11 3) 697 Andelar i intresseföretags och joint ventures resultat 3 3 Finansnetto 335 155 0 490 Resultat före skatt 1 014 700 2 1 712 Skatt 79 67 12 Årets resultat 1 093 633 2 1 724 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 1 093 631 1 724 Minoritetsintresse 0 2 2 2) 0 1 093 633 2 1 724 1) Försäljning mellan Peab och Peab Industri uppgående till 2 951 miljoner kronor elimineras. 2) Resultatandel i Peab från joint venture andel i bolag där Peab Industri är majoritetsägare elimineras med 2 miljoner kronor. 3) Interna räntor mellan Peab och Peab Industri under 2008 uppgående till 11 miljoner kronor elimineras. 32
peab. Revisors rapport avseende proforma redovisning Till styrelsen i Peab AB Org nr 556061-4330 Jag har granskat den proformaredovisning som framgår på sidan 32 i Peab ABs prospekt daterat den 11 maj 2009. Proformaredovisningen har upprättats endast i syfte att informera om hur förvärvet av Peab Industri AB skulle ha kunnat påverka koncern resultaträkningen för Peab AB för perioden 1 januari 31 december 2008. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsens och verkställande direktörens ansvar att upprätta en proformaredovisning i enlighet med kraven i prospektförordningen 809/2004/EG. Revisorns ansvar Det är mitt ansvar att lämna ett uttalande enligt bilaga II p. 7 i prospektförordningen 809/2004/EG. Jag har ingen skyldighet att lämna något annat uttalande om proformaredovisningen eller någon av dess beståndsdelar. Jag tar inte något ansvar för sådan finansiell information som använts i sammanställningen av proformaredovisningen utöver det ansvar som jag har för de revisorsrapporter avseende historisk finansiell information som jag lämnat tidigare. Utfört arbete Jag har utfört mitt arbete i enlighet med FAR SRS rekommendation RevR 5 Granskning av prospekt. Mitt arbete, vilket inte innefattade en oberoende granskning av underliggande finansiell information, har huvudsakligen bestått i att jämföra den icke justerade finansiella informationen med källdokumentation, bedöma underlag till proformajusteringarna och diskutera proformaredovisningen med företagsledningen. Jag har planerat och utfört mitt arbete för att få den information och de förklaringar jag bedömt nödvändiga för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att proformaredovisningen har upprättats enligt de förutsättningar som anges på sidan 32. Uttalande Jag anser att proformaredovisningen har upprättats enligt de grunder som anges på sidan 32, att de uppgifter som ligger till grund för proformaredovisningen har sammanställts på ett korrekt sätt och på de grunder som anges på sidan 32 och att dessa grunder överens stämmer med de redovisningsprinciper som tillämpas av bolaget. Förslöv den 11 maj 2009 Alf Svensson Auktoriserad revisor 33
peab. Organisation och medarbetare. Peab Bygg Anläggning Industri Rapporteringsstruktur Förvärvet av Peab Industri i december 2008 föranledde en översyn av Peabs rapportstruktur. Peabs nuvarande rapporter redovisar nedanstående verksamhetsområden. Bygg Inom verksamhetsområdet Bygg rapporteras byggverksamheten. Anläggning Verksamhetsområdet Anläggning består av anläggningsrelaterad verksamhet. Industri Peab Industri, som levererar produkter och tjänster till bygg- och anläggningssektorn, rapporteras som ett nytt verksamhetsområde. Arbetet med att utveckla ett starkt ledarskap för framtidens chefer inom Peab påbörjades under 2006 och har resulterat i Peab Akademin, som startades under 2007 i Ängelholm. Ledarskapsutbildningen varvar teori med praktik ute på Peabs arbetsplatser. Peabanställda ges där möjligheten att få specialistkompetens och snabbare nå till högre befattningar så att Peabandan och företagets unika kunnande ska kunna bibehållas på sikt. Peabs vision att vara Branschens Bästa Arbetsplats har förtydligats till ett långsiktigt mål som innebär att Peab ska vara det bästa företaget i branschen 2009. Som en effekt av detta har Peab startat en rad projekt, bland annat Hälsan och Arbetsmiljön i centrum, vilket har genomförts under 2008 och resulterat i ett antal så kallat lärande arbetsplatsrevisioner där man lokalt identifierat risker och försöker arbeta preventivt för att undvika framtida olyckor, skador och sjukskrivningar. Arbetsplatsrevisionerna kommer att pågå i samma omfattning under 2009. Medarbetare Personalarbetet är ett prioriterat område inom Peab och ses som en integrerad del i koncernens styrning och utveckling. Peab har en utmaning inom personalförsörjningsområdet i att möta kommande generationsväxling. Det är av största vikt i en projektorienterad miljö att bemanningen i organisationen följer den volymtillväxt som nya projekt och verksamheter för med sig. Hösten 2008 påbörjades ett arbete med att utveckla ett strukturerat arbetssätt för att säkerställa den strategiska personalförsörjningen. Utifrån marknadsutvecklingen på både kort och lång sikt säkerställer Peab på så vis att bolaget har rätt antal personer med rätt kompetens. För att säkra den framtida personalförsörjningen arbetar även Peab med att locka ungdomar att satsa på byggbranschen. Av den anledningen startade Peab 2006 Peabskolan i Ängelholm, en 3-årig gymnasieutbildning för hantverkare. Initiativet blev en framgång och under 2008 har två nya Peabskolor påbörjat sin verksamhet i Malmö och Solna. Genomsnittligt antal anställda fördelat på geografisk marknad för respektive år 2008 1) 2007 1) 2006 Sverige 12 866 12 399 10 988 Norge 918 748 490 Finland 704 718 703 Övriga 4 6 16 Summa 14 492 13 871 12 197 1) Åren 2007 och 2008 är proforma inklusive Peab Industri. År 2006 ingick Peab Industri i Peabkoncernen. Antal anställda fördelat per verksamhetsområde per 31 december respektive år 2008 1) 2007 1) 2006 Bygg 8 390 8 767 8 051 Anläggning 2 974 2 777 2 683 Industri 2 676 2 373 1 905 Övriga 76 45 37 Summa 14 116 13 962 12 676 1) Åren 2007 och 2008 är proforma inklusive Peab Industri. År 2006 ingick Peab Industri i Peabkoncernen. 34
35
peab. Styrelse, koncernledning och revisorer. Styrelse Göran Grosskopf Född 1945 Professor, Jur dr och Ekonomie dr h.c. Invald 2004 Innehav i Peab: 460 000 aktier av serie B Pågående uppdrag: Peab AB Svox AG Ingka Holding BV Birgma International SA Appo Services AG Avslutade uppdrag: Ratos AB Åkerströms Björbo Aktiebolag Bergendahl & Son Aktiebolag Possio AB BergendahlsGruppen AB Åkerströms Holding AB Augmenta Invest AB Åkerström Trux AB International Bureau of Fiscal Documentation Delägarskap: Svox AG Possio AB Karl-Axel Granlund Född 1955 Civilekonom, civilingenjör Invald 2000 Innehav i Peab: 18 050 875 aktier av serie B Pågående uppdrag: Peab AB Volito South Pacific Aktiebolag Styrelsesuppleant Kattegat Invest AB CTT Systems AB Volito Aviation Finance Aktiebolag Ursula Aviation Aktiebolag Volito Aktiebolag Torekov Partners AB Torekov Hotell AB Tailwind Aktiebolag K.G. Trailer Aktiebolag Styrelsesuppleant Parmatrim International Aktiebolag Peter Granlund Aktiebolag K.F. Granlund Aktiebolag A Granlund Aktiebolag Kattegatt Golfklubb AB Volito 2001 Aktiebolag Volito Fastigheter Aktiebolag Volito Aviation Aktiebolag Volito Aviation November 2003 Aktiebolag Styrelsesuppleant Volito Aviation Deux Lux Aktiebolag Volito Altitude Partner Aktiebolag Volito Juli 2002 Aktiebolag Volito Leisure Partner AB Volito September 2002 Aktiebolag Volito November 2002 Aktiebolag Volito December 2002 Aktiebolag Volito Aviation Services Aktiebolag Torekov Partners Fastigheter AB Granlunden AB Sunnerbo Skogar AB Hjortseryd Vildmarks AB Princess Golf Event AB Nanhaven Ltd Johannseburg Ltd Olbia Ltd VGS Aircraft Holding Ltd VGS Aircraft Engine Leasing Ltd VGS Aircraft Leasing One Ltd VGS Aircraft Leasing Two Ltd VGS Aircraft Leasing Three Ltd VGS Aircraft Leasing IV Ltd VGS Investments One Ltd VGS Investments Two Ltd VGS Blue Ltd General Aviation Mauritius GEM Avslutade uppdrag: Volito Fastighetsförvaltning Aktiebolag Kattegat Invest AB Granwenn AB Volito Leisure Aktiebolag Avensia Innovation AB (publ) Avansys AB CARTELA AB Aktiebolaget Sundspromenad Volito Fastighetskupolen AB Volito Mosippan AB NTAB Intressenter AB Tre Kronor Vin AB Granlunden AB Delägarskap: AB Axel Granlund Granlunden AB Mats Paulsson Född 1944 Invald 1992 Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant VD Innehav i Peab: 9 754 910 aktier av serie A och 34 398 610 aktier av serie B Pågående uppdrag: Peab AB Skistar AB ProKrAmi Aktiebolag Mats Paulson Invest Aktiebolag Peab Industri AB (publ) och VD Styrelsesuppleant 36
peab. PGA National Sweden AB NTAB Intressenter AB Storebro Herrgård AB Stjärnhimlen Invest AB Mats Paulsson Intressebolag AB Avslutade uppdrag: Fabege Fastigheter Stockholm AB Swerock Aktiebolag Rönneholm Slott Aktiebolag Mats Paulson Invest Aktiebolag Brinova Fastigheter AB Åre 2007 AB Bjäre-Gården i Båstad AB Fjällbacken i Lindvallen AB Delägarskap: Mats Paulsson Invest AB Skistar AB (publ) Svante Paulsson Född 1972 Invald 2003 Styrelsesuppleant och VD Innehav i Peab: 1 720 908 aktier av serie A och 2 393 580 aktier av serie B Pågende uppdrag: Peab AB Aktiebolaget Cernelle Fabege AB Backahill Förvaltning AB Svenska Hockeyligan AB Styrelsesuppleant Hansan Aktiebolag och VD Ängelholms Näringsliv AB Svantab Aktiebolag Backahill Fastigheter AB och VD Etjugo Fastighets AB Backahill AB och VD Fastighetsaktiebolaget De-Ba Brinova Fastigheter AB Laröd Invest AB Fjällmacken i Lindvallen AB Backahill Bostäder AB Backahill Industrifastigheter AB Arenabolaget i Ängelholm AB och VD Backahill Köpcentrum AB och VD Backahill Utveckling AB Pensionat Klitterhus AB Styrelsesuppleant Båstad Handelsmagasin AB Backahill Cityfastigheter AB och VD Lima Timmerhus AB Rögle Marknads AB Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Bostadsrättsföreningen Turistgården Bostadsrättsföreningen Hamnbacken Avslutade uppdrag: Slottet Strandvångsgatan AB Killebäckstorp i Båstad Aktiebolag Fjällinvest AB Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Backahill Holding AB Fastighets AB Fosema (publ) Pensionat Klitterhus AB Swedish Brake Technology AB Brinova Inter AB Topeja Holding AB Ortum AB Ferdinand i Helsingborg AB Refab Aktiebolag AB F 24 i Ängelholm Operosa AB Delägarskap: Storebro Herrgård AB Laröd Invest AB Svantab AB Brinova Fastigheter AB Fjällinvest AB Topeja Holding AB Pensionat Klitterhus AB Etjugo Fastighets AB Bykyrk KB Storebro Herrgård KB Annette Brodin Rampe Född 1962 Civilingenjör Invald 2000 Innehav i Peab: 27 000 aktier av serie B Pågående uppdrag: Peab AB Pilum AB (publ) Bingocluster AB Styrelsesuppleant och VD Avslutade uppdrag: Graninge Ålem Energi Försäljnings AB E.ON Östvärme Aktiebolag E.ON Försäljning Sverige Aktiebolag och VD, E.ON Gas Sverige Aktiebolag Graninge Avesta Energi AB E.ON Trading Nordic AB E.ON Elnät Sverige Aktiebolag E.ON Värme Norrland Aktiebolag Graninge Energimarknad AB E.On Värme Sverige Aktiebolag E.ON Energihandel Nordic Aktiebolag Senea Com Aktiebolag Senea Heat Aktiebolag Söderhamn Elförsäljning AB Senea Support Aktiebolag E.ON Värme Syd Sverige Aktiebolag Kamstrup-Senea Aktiebolag och VD Titanex Titanprodukter Aktiebolag Svenska Energinät Aktiebolag Graninge Sollefteå Energi AB 37
peab. Strela AB Sund1 AB Delägarskap: Sund1 AB och VD och VD Kent Ericsson Född 1949 Utsedd 1998 Innehav i Peab: 11 900 aktier av serie B samt 1 800 konvertibler Lars Sköld Född 1950 Invald 2007 Innehav i Peab: 7 750 aktier av serie B Pågående uppdrag: Peab AB STC Interfinans Aktiebolag Extern VD Ewerman Aktiebolag STC International Aktiebolag Scanoil Aktiebolag och VD Åkers Kronopark Aktiebolag STC Minerals Aktiebolag STC Venture Capital Aktiebolag STC Scandinavian Trading Company Aktiebolag Fastighets AB Knut Påls väg 9 Kolleberga Affärsutveckling AB Fastighets AB styckebruk I Åkers Holding Aktiebolag Seasero Nio Aktiebolag Grön Gastronomi Aktiebolag Vacman I Göteborg Aktiebolag Aktiebolaget Åkers Styckebruk Gripsholms Värdshus Aktiebolag Norlico Holding AB Allfrukt i Stockholm Aktiebolag Norlico Capital AB Kost Express Aktiebolag Freshnet Aktiebolag Avslutade uppdrag: Sveaskog Förvaltnings Aktiebolag Setra Group AB Åkers Kronopark Aktiebolag Korsnäs Frövi Holding AB Sveaskog Holding AB Åkers Aktiebolag Fastighets AB Knut Påls väg 9 Aktiebolaget Åkers Styckebruk Setra Timber Holding Aktiebolag Korsnäs Frövi AB Salico Aktiebolag Wihlborgs Fastigheter AB Lars Sköld Projekt AB Sveaskog AN Sydväst Kapital AB Delägarskap: Kollerberga Affärsutveckling AB A-sort AB Extern VD Extern VD Extern VD Extern VD Extern VD Extern VD och VD Pågående uppdrag: Peab AB Avslutade uppdrag: Delägarskap: David Karlsson Född 1968 Utsedd 2008 Innehav i Peab: 1 000 konvertibler Pågående uppdrag: Peab AB Avslutade uppdrag: Delägarskap:, arbetstagarrepresentant, Ledarna, arbetstagarrepresentant, Unionen Kim Thomsen Född 1965 Invald som ordinarie styrelseledamot och arbetstagarrepresentant från och med ordinarie styrelsesammanträde 25 26 augusti 2008. Innehav i Peab: Pågående uppdrag: Peab AB Avslutade uppdrag: GDL Rönnarp AB NSR Återvinning Aktiebolag Nordvästra Skånes Renhållnings Aktiebolag (NSR) Delägarskap: Patrik Svensson Född 1969 Utsedd 2007 Innehav i Peab: 1 800 konvertibler Pågående uppdrag: Peab AB, arbetstagarrepresentant, Byggnads Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant Styrelsesuppleant, arbetstagarrepresentant, Byggnads Avslutade uppdrag: Delägarskap: 38
peab. Lars Bergman Född 1951 Utsedd 24 oktober 2008. Innehav i Peab: Pågående uppdrag: Peab AB Avslutade uppdrag: N B Fastighetsservice Handelsbolag Bolagsman Delägarskap: Koncernledning Mats Paulsson Se ovan under Styrelse, sidan 36 Mats Leifland Född 1957 Vice VD Peab AB / Ekonomi och IR Anställd sedan 1995. Styrelsesuppleant, arbetstagarrepresentant, SEKO Innehav i Peab: 719 200 aktier av serie B och 1 700 konvertibler Pågående uppdrag: Peab AB Extern vice VD Svensk FastighetsFinansiering AB Annehem Fastigheter AB Fältjägaren Fastigheter AB Fotbollsstadion i Malmö Fastighets AB Changtse i Valsätra AB Ärlingheden Fastighets AB Sankta Thora Bokförings Aktiebolag Styrelsesuppleant Majo Konsult kommanditbolag Komplementär Avslutade uppdrag: Swerock Uppsala AB Skandinaviska Byggelement AB Brinova Hässleholm AB och VD Rådasand AB Svenska Entreprenadarbeten Svea AB Leiflands Konsult AB Svealands Betongpumpnings Aktiebolag Betong i Norrland Aktiebolag BoStaden Förvaltning i Stockholm AB Prodakviolett Aktiebolag Aktiebolaget G-stöd Swerock Aktiebolag City Förvaltnings Aktiebolag SB Betong AB Peab Transport & Maskin Aktiebolag Peab Asfalt AB Aktiebolaget Roler Gruv Grus Aktiebolag Betongcentralen i Sundsvall AB Pionjären Fastighets AB Maintech Förvaltning Syd AB Tollarps Betong & Pålning Aktiebolag Brinova Utvecklings AB och VD Lambertssons Kran Aktiebolag Peab Grundläggning Aktiebolag Aktiebolaget Faresta Grus Calvary Invest Aktiebolag och VD Svenska Beläggningsaktiebolaget S.B.B. Värmdö Markarbeten Aktiebolag Brinova Sydväst AB och VD Lambertsson Sverige AB Kungsleden Tältet AB och VD Peab Asfalt Syd AB Producta Ombyggnads Aktiebolag St:Eriks AB Cliffton Fastighets Aktiebolag Aktiebolaget Uppsalagrus Predektre i Alstermo Aktiebolag och VD Malmö Grusterminal Aktiebolag Swerock Västerås AB Peab Vagnpark AB Peab Vagnpark AB Projektfastigheter Falun AB Peab Asfalt Beläggningsmaskiner Aktiebolag Aktiebolaget Sunes Betongklumpar Scanballast Aktiebolag Markteknik Schakt & Transport i Åre AB Leiflands Förvaltnings AB Asfaltsbeläggningar i Boden Aktiebolag Peab Projektutveckling Syd AB Deamatris Förvaltning Aktiebolag Sam-Schakt Mark Aktiebolag Brinova Gåsebäck AB Brinova Gåsebäck AB och VD NLP Trelleborg AB och VD Mjöbäckspannan Aktiebolag Peab Bildrift AB Metreva Fastigheter Aktiebolag och VD Europarts Aktiebolag Kennerth Karlsson Uthyrnings Aktiebolag Brinova Helsingborg AB och VD Peab Asfalt Holding AB Bruksgatans Fastighets AB och VD Enköpings Företagspark Aktiebolag Anjo Entreprenad Aktiebolag Örnbetong i Ö-vik Aktiebolag Bearsden Aktiebolag ATS Kraftservice Aktiebolag Gånarps Fastighets AB Brinova Oxie AB och VD 39
peab. Lemna Nordic Aktiebolag MEMARK Aktiebolag Certus Entreprenad AB Vilhelmina Cementvarufabrik AB Göran Jonsson Markanläggningar Aktiebolag Brinova Log. Stockholm AB och VD Brinova Log. Borås AB och VD Luggude Fastighets AB och VD KL Pylta AB NLP Klippan 1 AB och VD Brinova Log. Jönköping AB och VD Brinova Log. Ljungby AB och VD Brionva Log. Borås Två AB och VD Brinova Log. Malmö AB och VD Svensk Beläggningsteknik i Sävsjö AB LKME i Förslöv AB Asfalt och Väg i Strängnäs Aktiebolag Nordmarkens BetongProdukter AB Brinova Invest AB Brinova Invest AB och VD Peab Berg Aktiebolag Flygstaden AB Kalmar Byggsystem AB Fastighetsaktiebolaget Solskensgården ETF Service i Mälardalen AB Laserutläggning Sverige Aktiebolag Bogott Fastigheter AB Nygatans Fastighets AB AB STEFFI 1 och VD Transportstaden Örebro AB Styrelsesuppleant Transportstaden Örebro AB NeTel AB NLP Klippan 2 AB och VD Peab Industri AB (publ) Brinova Fastigheter AB Extern VD Peab Industri Sverige Aktiebolag Brinova Log. Backa AB och VD Brinova Log. Jakobsberg AB och VD Brunnshög Bostads AB Fastighets AB Logistikfastigheter Haninge och VD Holje i Olofström AB och VD Solskensgården Parkeringsaktiebolag Brinova Log. Örebro AB och VD Brinova Log. Jordbromalm 4:34 AB och VD Brinova Södra AB och VD Takimporten i Mjölbäck Aktiebolag Brinova Högsbo AB Styrelsesuppleant Brinova Brunnshög Aktiebolag och VD Karlstad Mandolinen 8 AB Timmerbyn Konferens AB Styrelsesuppleant Förvaltningsbyggnad i Västervik AB Peab Industri Finland AB Bungenäs Utveckling Södra AB ATS Mark AB ATS Service AB Peab Industri Betong AB Peab Industri Asfalt AB Peab Industri Kran AB Peab Industri Byggelement AB Peab Industri Grus AB Victoria Park AB Delägarskap: Majo Konsult kommanditbolag Anders Elfner Född 1955 Vice VD Peab AB / Affärer och Affärsutveckling Anställd sedan 2003 Innehav i Peab: 900 aktier av serie B, samt 1 800 konvertibler Pågående uppdrag: Peab AB Zeolit Exploaterings AB Påsta Administration AB Råsta Mark AB Råsta Holding AB Råsta Projektutveckling AB Arenabolaget i Solna AB Swedish Arena Management AB Bostadsrättsföreningen Kikaren 1 Extern vice VD Avslutade uppdrag: City Förvaltnings Aktiebolag Peab Projektutveckling Syd AB Enköpings Företagspark Aktiebolag Bearsden Aktiebolag Deamatris Förvaltning Aktiebolag Brunnshög Bostads AB Karlstad Mandolinen 8 AB Förvaltningsbyggnad i Västervik AB Bugenäs Utveckling Södra AB Delägarskap: Jan Johansson Född 1959 Vice VD Peab AB / Produktion och Produktionsutveckling Anställd sedan 1986 Innehav i Peab: 610 700 aktier av serie B och 1 800 konvertibler Pågående uppdrag: Peab AB Fotbollsstadion i Malmö Fastighets AB Avslutade uppdrag: Klagshamn Exploaterings AB City Förvaltnings Aktiebolag Maintech Förvaltning Syd AB Extern vice VD och VD 40
peab. Peab Projektutveckling Syd AB och VD MEMARK Aktiebolag Dockan Exploatering AB Brunnshög Bostads AB Förvaltningsbyggnad i Västervik AB Fotbollsstadion i Malmö Fastighets AB Föreningen Bjärehälsan Ekonomisk förening JDATA i Helsingborg Handelsbolag Bolagsman Delägarskap: Mats Johansson Född 1950 Vice VD Peab AB / Strategi och Verksamhetsutveckling Anställd sedan 2005 Innehav i Peab: 380 100 aktier av serie B och 1 800 konvertibler Pågående uppdrag: Peab AB HälsoSam Sjukgymnast i Kristianstad AB Företagshälsan i Södertälje Aktiebolag Avonova Hälsa Syd AB Avonova Sverige AB Curera Friskvård AB Kvinnaböske Gård AB Göingehälsan i Broby AB Avonova Hälsa Nordväst AB Avonis Management AB Kvinnaböske Krog AB Avonova Hälsa Malmöhus AB Avonova Hälsa Stockholm AB Extern vice VD Styrelsesuppleant Avslutade uppdrag: Right Sinova AB Hälsosam, Förvaltning AB Styrelsesuppleant Right Sinova Sweden AB Curera Sjukvård AB Concernum AB Styrelsesuppleant Right Search & Selection Sweden AB F 10 Vasallen AB Aviation Resorts International ARI AB Göran Karlöf Marknadsföring Holding SB Styrelsesuppleant Delägarskap: Avonova AB Kvinnoböske Gård AB Tidigare delägarskap: Kvinnoböske Krog AB Avonis AB Jesper Göransson Född 1971 Vice VD Peab AB / Koncernekonomi och Finans Anställd sedan 1996 Innehav i Peab: 518 400 aktier av serie B och 1 800 konvertibler Pågående uppdrag: Peab AB Fotbollsstadion i Malmö Fastighets AB Changtse i Valsätra AB Ärlingheden Fastighets AB Extern vice VD Styrelsesuppleant Extern firmatecknare Extern firmatecknare Avslutade uppdrag: Swerock Uppsala AB Extern firmatecknare Skandinaviska Byggelement AB Extern firmatecknare Rådasand AB Extern firmatecknare Svenska Entreprenadarbeten Svea AB Svealands Betongpumpnings Aktiebolag Extern firmatecknare Peab AB Extern firmatecknare Byggbetong i Norrland Aktiebolag Extern firmatecknare BoStaden Förvaltning i Stockholm AB Prodakviolett Aktiebolag Aktiebolaget G-stöd Extern firmatecknare Swerock Aktiebolag Extern firmatecknare City Förvaltnings Aktiebolag Extern firmatecknare SB Betong AB Extern firmatecknare Peab Transport & Maskin Aktiebolag Extern firmatecknare Peab Asfalt AB Extern firmatecknare Aktiebolaget Roler Extern firmatecknare Gruv Grus Aktiebolag Extern firmatecknare Betongcentralen i Sundsvall AB Extern firmatecknare Pionjären Fastighets AB Maintech Förvaltning Syd AB Extern firmatecknare Tollarps Betong & Pålning Aktiebolag Extern firmatecknare Lambertssons Kran Aktiebolag Extern firmatecknare Peab Grundläggning Aktiebolag Extern firmatecknare Svenska Beläggningsaktiebolaget S.B.B. Extern firmatecknare Värmdö Markarbeten Aktiebolag Extern firmatecknare Lambertsson Sverige AB Extern firmatecknare Kungsleden Tältet AB Peab Asfalt AB Extern firmatecknare Producta Ombyggnads Aktiebolag Extern firmatecknare St:Eriks AB Extern firmatecknare Cliffton Fastighets Aktiebolag Extern firmatecknare Aktiebolaget Uppsalagrus Extern firmatecknare Predektre i Alstermo Aktiebolag Malmö Grusterminal Akteibolag Extern firmatecknare Peab Vagnpark AB Projektfastigheter Falun AB Peab Asfalt Beläggningsmaskiner Aktiebolag Extern firmatecknare Aktiebolaget Sunes Betongpumpar Extern firmatecknare Scanballast Aktiebolag Extern firmatecknare Marktecknik Schakt & Transport i Åre AB Extern firmatecknare 41
peab. Asfaltsbeläggningar i Boden Aktiebolag Extern firmatecknare Peab Projektutveckling Syd AB Extern firmatecknare Sam-Schakt Mark Aktiebolag Extern firmatecknare Mjöbäckspannan Aktiebolag Extern firmatecknare Peab Bildrift AB Extern firmatecknare Europarts Aktiebolag Extern firmatecknare Kennerth Karlssons Uthyrnings Aktiebolag Extern firmatecknare Peab Asfalt Holding AB Enköpings Företagspark Aktiebolag Extern firmatecknare Anjo Entreprenad Aktiebolag Extern firmatecknare Örnbetong i Ö-vik Aktiebolag Extern firmatecknare Bearsden Aktiebolag Extern firmatecknare ATS Kraftservice Aktiebolag Extern firmatecknare Gånarps Fastighets AB Extern firmatecknare Lemna Nordic Aktiebolag Extern firmatecknare MEMARK Aktiebolag Extern firmatecknare Certus Entreprenad AB Extern firmatecknare Vilhelmina Cementvarufabrik AB Extern firmatecknare Göran Jonsson Markanläggningar Aktiebolag Extern firmatecknare KL Pylta AB Svensk Beläggningsteknik i Sävsjö AB Extern firmatecknare LKME i Förslöv AB Extern firmatecknare Asfalt och Väg i Strängnäs Aktiebolag Extern firmatecknare Nordmarkens BetongProdukter AB Extern firmatecknare Peab Berg Aktiebolag Extern firmatecknare Flygstaden AB Extern firmatecknare Kalmar Byggsystem AB Extern firmatecknare ETF Service i Mälardalen Extern firmatecknare Laserutläggning Sverige Aktiebolag Extern firmatecknare Bogott Fastigheter AB Nygatans Fastighets AB NeTel AB Extern firmatecknare Peab Industri AB (publ) Peab Industri Sverige Aktiebolag Fastighetsaktiebolaget Stockholm Försommaren 1 Extern firmatecknare Brunnshög Bostads AB Extern firmatecknare Hisingen Sannegården 28:31 AB Extern firmatecknare Takimporten i Mjöbäck Aktiebolag Extern firmatecknare Karlstad Mandolinen 8 AB Extern firmatecknare Förvaltningsbyggnad i Västervik AB Extern firmatecknare Bungenäs Utveckling Södra AB Extern firmatecknare ATS Mark AB Extern firmatecknare ATS Service AB Extern firmatecknare Peab Industri Betong AB Peab Industri Asfalt AB Peab Industri Kran AB Peab Industri Byggelement AB Peab Industri Grus AB Delägarskap: Samtligas innehav avser aktuellt innehav per april 2009. Innehaven inkluderar makes, makas, omyndigas barns samt via bolag där vederbörande innehar ett betydande ägande och/eller betydande inflytande. Med konvertibler i Peab avses antalet Peab Konvertibler 2007/2012 à nominellt 68 kronor. Revisorer Alf Svensson Född 1949 Auktoriserad revisor, KPMG AB, medlem i FAR SRS Revisor i Peab AB sedan 2007 Adress: Box 227, 201 22 Malmö Dan Kjellqvist Född 1954 Auktoriserad revisor, KPMG AB, medlem i FAR SRS Revisorssuppleant i Peab AB sedan 2007 Adress: Box 227, 201 22 Malmö Tidigare revisorer Thomas Thiel Född 1947 Auktoriserad revisor, KPMG AB, medlem i FAR SRS Revisor i Peab under 2006 Adress: Box 16106, 103 23 Stockholm Handel och vandel Efter vederbörlig utredning har det konstaterats att, med undantag av vad som redovisas nedan, varken medlem av styrelsen, verkställande direktören eller annan ledande befattningshavare som listas ovan under de senaste fem åren har, dömts i be drägeri relaterade mål, varit ställföreträdare i bolag som försatts i konkurs, likvidation (på grund av obestånd) eller genomgått företagsrekonstruktion, varit föremål för anklagelser eller sanktioner av myndigheter eller organisationer som företräder en viss yrkesgrupp och som är offentligrättsligt reglerad, eller ålagts näringsförbud. Vidare har det konstaterats att det inte föreligger några intressekonflikter mellan styrelseledamöternas, verkställande direktörens eller annan ledande befattningshavares privata intressen och dessa personers förpliktelser gentemot Peab. Ingen av personerna har träffat någon överenskommelse med större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter, som medfört att personen i fråga erhållit sin position. Ingen av personerna har förbundit sig att avyttra sitt innehav av värdepapper i Peab inom en viss tid. 42
peab. en Kent Ericsson har påförts skattetillägg med anledning av att han ouppsåtligen utelämnat uppgifter om försäljning av aktier i sin deklaration för inkomståret 2006. Kent Ericsson har även påförts sanktion om totalt 10 000 kronor på grund av att han inte inom föreskriven tid anmält aktieöverlåtelsen till Finansinspektionen. en Svante Paulsson har påförts skattetillägg med anledning av att han redovisat intäkt från försäljning av aktier såsom inkomst av kapital istället för såsom inkomst av tjänst för inkomståret 2004. Vice VD Mats Johansson har i efterhand inkommit med justerade uppgifter om ränteintäkter för inkomståret 2006, vilket medfört att han eftertaxerats efter omprövning. Det förekommer släktband mellan Mats Paulsson och Svante Paulsson. Enligt Finansinspektionens tolkning bör man skilja mellan släktband och familjeband där man med det senare begreppet bör innefatta make/maka, omyndiga barn som står under den aktuella personens vårdnad samt andra närstående om de har ett gemensamt hushåll med den aktuelle personen sedan minst ett år. Enligt denna definition förekommer inga familjeband mellan nämnda personer. 43
44
peab. Bolagsstyrning. Styrningen av Peabkoncernen utgår från aktiebolagslagen samt övrig relevant lagstiftning, bolagsordningen, NASDAQ OMX Stockholm AB:s regelverk för emittenter, samt Svensk kod för bolagsstyrning ( Koden ). Koncernens styrning och kodens tillämpning Peab har under 2008 tillämpat Koden fullt ut och några avvikelser från Koden har inte gjorts under räkenskapsåret. 1) Årsstämma och nomineringsprocess Årsstämma hölls den 15 maj 2008 i Grevieparken, Grevie. Vid stämman var 398 aktieägare, representerande cirka 75 procent av rösterna, närvarande personligen eller genom ombud. Nominering av styrelseledamöter (och i förekommande fall revisorer) inför en årsstämma sker i överensstämmelse med den nomineringsprocess som fastställts på föregående årsstämma. Vid årsstämman 2008 förordade de större aktieägarna en valberedning bestående av styrelsens ordförande samt ytterligare tre till fyra ledamöter, varav två till tre ledamöter ska representera större aktieägare och en till två ledamöter ska representera mindre aktieägare. Stämman valde Malte Åkerström, Göran Grosskopf, Erik Paulsson och Leif Franzon att utgöra Peabs valberedning och Malte Åkerström utsågs till dess ordförande. Med anledning av förslaget från bolagets större aktieägare att Peab skulle förvärva Peab Industri AB hölls extra bolagsstämma den 10 november 2008 i Grevieparken, Grevie. Vid stämman var 169 aktieägare, representerande cirka 74 procent av rösterna, närvarande personligen eller genom ombud. Styrelsen och dess arbete Enligt Peabs bolagsordning ska styrelsen bestå av, utöver lagstadgade arbetstagarledamöter, lägst fem och högst nio styrelse ledamöter. Styrelseledamöterna väljs årligen av årsstämman. Vid årsstämman 2008 valdes följande personer som styrelse ledamöter; Annette Brodin Rampe, Karl-Axel Granlund, Göran Grosskopf, Mats Paulsson, Svante Paulsson och Lars Sköld. Göran Grosskopf utsågs till styrelsens ordförande. Följande arbetstagarrepresentanter var vid årsstämman 2008 utsedda av arbetstagarorganisationerna; Patric Svensson och Kent Ericsson, ordinarie ledamöter, och Lars Bergman och Daniel Karlsson, suppleanter. Från och med augusti 2008 har Kim Thomsen utsetts som ordinarie ledamot. Under 2008 hölls 15 styrelsesammanträden. Av dessa var fem ordinarie styrelsesammanträden (inkluderande det konstituerande styrelsesammanträdet), fem styrelsesammanträden hölls per telefon och fem styrelsesammanträden hölls per capsulam. Medlemmar från koncernledningen har varit föredragande vid styrelsesammanträdena. Bolagets revisor har varit närvarande vid två ordinarie styrelsesammanträden. Styrelsens arbete följer den av styrelsen vid konstituerande styrelsesammanträde antagna arbetsordningen för styrelsen. Styrelsen utvärderar sitt arbete årligen. De av aktieägarna valda styrelseledamöterna som ej är anställda i koncernen ersätts i enlighet med beslut taget på årsstämman. Peabs verkställande direktör, Mats Paulsson, som även är en av bolagets större aktieägare, är ledamot i styrelsen. Majoriteten av de stämmovalda styrelseledamöterna (Göran Grosskopf, Karl-Axel Granlund, Annette Brodin Rampe och Lars Sköld) är oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Dessa är också oberoende i förhållande till Peabs större ägare. Mats Paulsson och Svante Paulson är att betrakta som icke oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Utskott Revisionsutskott Peabs revisionsutskott består av samtliga styrelseledamöter utsedda av årsstämman utom Mats Paulsson. Revisionsutskottet bereder styrelsens arbete med att kvalitetssäkra företagets finansiella rapportering, fastställa riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som företaget får upphandla av företagets revisor, fortlöpande ha kontakt med bolagets revisor avseende revisionens omfattning och inriktning samt synen på bolagets risker, utvärderar revisionsinsatsen och informerar valberedningen om utvärderingen samt biträder valberedningen vid framtagande av förslag till revisor och arvodering av revisionsinsatsen. Revisionsutskottet har haft två sammanträden under 2008 vid vilka samtliga ledamöter i utskottet deltagit. Vid dessa tillfällen har också bolagets revisor deltagit. Revisionsutskottet rapporterar löpande till styrelsen. Finansutskott Peabs finansutskott består av Göran Grosskopf, Karl-Axel Granlund och Mats Paulsson. Finansutskottet hanterar och beslutar i finansiella frågor enligt en av styrelsen fastställd Finanspolicy. Vid finansutskottets sam- 1) Koden reviderades per den 1 juli 2008 varigenom en ny regel innebärande att majoriteten av valberedningen ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, införts. Peabs valberedning, som utsågs vid årsstämman den 15 maj 2008, består av fyra ledamöter varav en ledamot är oberoende. Detta har ej betraktats som en avvikelse från Koden. 45
peab. manträden deltar representanter från företagsledningen som föredragande. Finansutskottet har sammanträtt vid sex tillfällen under 2008. Vid ett sammanträde har en representant ej närvarat, i övrigt har samtliga ledamöter deltagit vid samtliga sammanträden. Finansutskottet rapporterar löpande till styrelsen. Ersättningsutskott Peabs ersättningsutskott består av Göran Grosskopf, Karl-Axel Granlund och Mats Paulsson. Ersättningsutskottet utarbetar riktlinjer och ramverk för koncernens chefer avseende lön och övriga anställningsvillkor. Ersättningsutskottet har sammanträtt vid två tillfällen under räkenskapsåret, vid vilka samtliga ledamöter i utskottet deltagit. Ersättningsutskottet rapporterar löpande till styrelsen. Ersättningar och övriga förmåner Vid årsstämman den 15 maj 2008 beslutades att arvodet till styrelsen för verksamhetsåret ska utgå med 1 000 000 kronor, varav 400 000 kronor till styrelsens ordförande och 150 000 kronor vardera till styrelsens övriga ledamöter som ej är anställda i koncernen. Vidare utgår ett arvode för ersättningsutskott och finansutskott om 25 000 kronor för respektive ledamot som ej är anställd i koncernen, totalt 100 000 kronor. Ersättning till ledande befattningshavare Årsstämman 2008 beslöt om Ersättningspolicy för koncernledningen. Ersättningspolicyn finns tillgänglig på Peabs hemsida, www.peab.se. Ersättning till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare utgörs av fast lön, eventuell rörlig ersättning, extra sjukförsäkring och de förmåner vilka också gäller för Peabs övriga anställda samt pension. Den sammanlagda ersättningen för varje ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig och baserad på befattningshavarens ansvar och kompetens. Ledande befattningshavare kan, från tid till annan, erbjudas rörlig ersättning. Sådan rörlig ersättning får högst uppgå till 60 procent av fast lön och ska främst vara baserad på Peabs resultat före skatt. Rörlig ersättning ska fastställas för varje enskilt verksamhetsår. Rörlig ersättning regleras året efter intjänande och kan utbetalas antingen som lön eller som engångsbetald pensionspremie. Vid utbetalning som engångsbetald pensionspremie sker uppräkning så att totalkostnaden för Peab blir neutral. Vid uppsägning från ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid på högst sex månader. Uppsägningstiden från Peabs sida ska vara högst 24 månader. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte utgå. Verkställande direktören Till verkställande direktören i Peab, Mats Paulsson, har för 2008 utgått lön och annan ersättning, inräknat förmåner, med totalt 3 744 000 kronor. Därutöver har rörlig ersättning avseende 2008 utgått med 2 030 000 kronor. Under 2004, då verkställande direktören fyllde 60 år, slutreglerades samtliga pensionsåtaganden gentemot verkställande direktören och därefter erläggs inga pensionspremier. I och med slutregleringen är samtliga pensionsåtaganden för verkställande direktören avgiftsbestämda. Samtliga pensionsförmåner är oantastbara. Verkställande direktören har utfästelse om förtida pension som medför pension från 60 till 65 års ålder uppgående till 75 procent av pensionsgrundande lön. För 65-årspensionen uppgick pensionspremien till 35 procent av den pensionsgrundande lönen dock maximalt 10 basbelopp. Den pensionsgrundande lönen utgjordes av grundlön samt genomsnittet av de tre senaste årens rörliga ersättning före 2005. Inga pensionspremier avseende verkställande direktören har utgått efter 2004. Uttag av avtalad pension från 60 år har skjutits upp tills dess verkställande direktören lämnar sin befattning. Någon löneökning för 2009 kommer inte att utgå till verkställande direktören. Vid uppsägning av anställningen från Peabs sida äger verkställande direktören rätt till maximalt sex månadslöner samt rätt att erhålla avtalad pension. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Övriga ledande befattningshavare Med övriga ledande befattningshavare avses de fem vice verkställande direktörerna i Peab. Under första halvåret 2007 omfattades dessa av sju personer, därefter av sex personer och från och med 1 september 2008 omfattas dessa av fem personer. Lön och annan ersättning, inräknat förmåner till övriga ledande befattningshavare uppgick under 2008 till 12 359 000 kronor. Därutöver har rörlig ersättning avseende 2008 utgått med 4 890 000 kronor. Utbetalda pensionspremier avseende övriga ledande befattningshavare uppgick under 2008 till 4 661 000 kronor. 46
peab. Övriga ledande befattningshavare har utfästelser om förtida pension. Samliga pensionsförmåner är oantastbara. För de ledande befattningshavarna finns utfästelser som medför pension från 65 års ålder. En kompletterande utfästelse finns vilken innebär att Peab eller den ledande befattningshavaren kan utlösa förtida pensionsavgång från 62 års ålder. För dessa utfästelser utbetalas årliga pensionspremier som uppgår till 47 procent av grundlönen. Dessa pensioner är avgiftsbestämda. För övriga ledande befattningshavare kommer löneökningar för 2009 att maximalt uppgå till 2,6 procent. Vid uppsägning av anställning från Peabs sida äger övriga ledande befattningshavare rätt till maximalt två årslöner med reducering för lön från ny arbetsgivare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Ersättningar och övriga förmåner under 2008 Kkr Rörlig ersättning Övriga förmåner Grundlön/ styrelsearvode Pensionskostnad Summa Styrelsens ordförande, Göran Grosskopf 450 450 Övrig Styrelse Annette Brodin Rampe 150 150 Karl-Axel Granlund 200 200 Svante Paulsson 150 150 Lars Sköld 150 150 Styrelsearvode 1 100 1 100 och verkställande direktör, Mats Paulsson 3 744 2 030 5 774 Andra ledande befattningshavare (5 personer) 1) 12 011 4 890 348 4 661 21 910 Summa 16 855 6 920 348 4 661 28 784 1) Fram till den 1 september 2008 omfattades gruppen Andra ledande befattningshavare av sex personer och därefter av fem. Rörlig ersättning har utgått till sex personer. Incitamentsprogram I Peabkoncernen finns inga utfästelser om aktierelaterade eller optionsrelaterade ersättningar till styrelsen eller till anställda. Vinstandelsstiftelse Syftet med vinstandelsstiftelsen, som bildades under 2007, är bland annat att skapa ökad delaktighet genom medarbetarnas delägarskap samt skapa bättre ekonomiska förutsättningar för medarbetarna efter pensioneringen. Den individuella årliga vinstandelen kommer att stå i relation till den anställdes berättigade anställningsförmåner. I samband med pensioneringen får den anställde lyfta sin andel i vinstandelsstiftelsen. Stiftelsens förmögenhet ska, enligt stiftelsens placeringspolicy, i huvudsak placeras i aktier i Peab. För 2008 har Peab avsatt 75 miljoner kronor för vinstdelning. Beloppet, minskat med löneskatt, har under 2009 inbetalts till stiftelsen. Ledande befattningshavare ingår inte i den krets som omfattas av vinstandelsstiftelsen. Personalkonvertibler På årsstämman 2007 i Peab beslutades att emittera och erbjuda konvertibler till samtliga anställda. Erbjudandet lämnades till samtliga anställda i Peab och Peab Industri på marknadsmässiga villkor, och varje anställd gavs rätt att teckna minst 200 konvertibler i Peab. Syftet med emissionen av personalkonvertibler var att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang i Peab hos de anställda. De anställda har betalat marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmen är inte förenade med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda erbjöds via extern bank finansiering av konvertibel lånen utan några garantier eller andra åtaganden från Peabs sida. Konvertibelt skuldebrev 2007/2012 Konvertiblerna löper från den 1 december 2007 till den 30 november 2012 med likviddag den 15 januari 2008 och varje konvertibel kan, under del av december månad 2010 och 2011 och del av september månad 2012, konverteras till aktier av serie B i Peab. Konverteringskursen fastställdes till 68 kronor och emissionsbeloppet av Peab Konvertibler 2007/2012 uppgick till 598 miljoner kronor motsvarande 8 800 000 nya konvertibler. Vid konvertering till aktier blir utspädningen 2,97 procent av aktiekapitalet och 1,45 procent av röstetalet, baserat på antalet registrerade aktier per den 28 februari 2009. Konvertibelräntan fastställdes till 5,44 procent. Peab Industri har haft ett konvertibelprogram med motsvarande löptid och konverteringsvillkor. I samband med Peabs erbjudande till aktieägarna i Peab Industri att förvärva aktierna i Peab Industri erhöll samtliga konvertibelägare ett erbjudande om kontant inlösen av konvertiblerna till nominellt belopp samt upplupen ränta. 47
peab. Revisorer Enligt Peabs bolagsordning ska en eller två revisorer med lika antal suppleanter väljas av årsstämman (tidigare ordinarie bolagsstämma) för en period om fyra år. Vid årsstämman 2007 valdes auktoriserade revisorn Alf Svensson, KPMG, till revisor och auktoriserade revisorn Dan Kjellqvist, KPMG, till revisorssuppleant i bolaget. Utöver revision har Alf Svensson, Dan Kjellqvist och KPMG endast tillhandahållit Peab tjänster i form av redovisnings- och skattekonsultationer samt vissa analyser i samband med förvärv och avyttringar under de tre senaste åren. Koncernens ledning Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med de ramar som fastlagts av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen och kontrollen av koncernen. Genom att arbeta med ett ledningsforum i hela koncernen uppnås ett effektivt beslutsfattande samt en god kommunikation. Ledningsforumet delas upp i koncernledningen och ledningsgruppen. Koncernledningen består av VD samt vice VD:ar i Peab. Sammanträden sker en gång per månad och behandlar frågor med inriktning på strategi och utveckling för förbättrad lönsamhet. Ledningsgruppen består av koncernledningen, operativa chefer samt ansvarig för operativ ekonomi och bolagsjuristen i Peab. Stödfunktionschefer adjungeras vid behov. Sammanträden sker en gång per månad och behandlar frågor med inriktning på struktur och samordning. Verksamhetsstyrning Peabs organisation utmärks av produktionsfokus med tydlig decentralisering och överlämnande av befogenheter och ansvar i syfte att uppnå effektiv styrning och kontroll inom respektive verksamhetsområde. Stödfunktionerna stödjer hela Peabkoncernens verksamhet. Styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende finansiell rapportering Peabs styrelse ansvarar för att det finns effektiva rutiner och system för koncernens styrning och kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Verkställande direktören ansvarar för att den interna kontrollen är organiserad och följer de riktlinjer som styrelsen fastställt. Inom koncernen finns ett tydligt regelverk för delegering av ansvar och befogenheter vilket följer koncernens operativa struktur. Finansiell styrning och kontroll utförs av koncernfunktion Koncernekonomi/finans i samverkan med koncernfunktion Operativ ekonomi. Styrelsens riktlinjer för intern kontroll avseende finansiell rapportering har fastställts genom Policy för intern kontroll. I policyn regleras hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen ska organiseras, granskas och bedömas utifrån följande perspektiv: kontrollmiljö riskbedömning information och kommunikation kontrollstruktur Koncernledningen med stöd av koncernfunktionerna Operativ ekonomi samt Koncernekonomi/Finans ansvarar för att samtliga affärsenheter inom koncernen arbetar i enlighet med policyn. VD ansvarar för att rapportering till styrelsen, avseende den finansiella rapporteringen, görs vid det första ordinarie styrelsesammanträdet som äger rum efter respektive räkenskapsårs utgång. Styrelsen har utvärderat behovet av en internrevisionsavdelning. Den etablerade kontrollstrukturen tillsammans med verksamhetens omfattning bedöms inte motivera en egen internrevision. Etiska riktlinjer Peab har sedan lång tid tillbaka byggt det etiska arbetet på Peabs kärnvärden; Jordnära, Utvecklande, Personlig och Pålitliga. Dessa kärnvärden ligger till grund för Peabs Etiska Riktlinjer som koncernledningen fastställt. Arbetet med att sprida och förankra Peabs Etiska Riktlinjer i alla delar av verksamheten pågår kontinuerligt. 48
peab. Bolagsordning. Bolagsordning för Peab AB (publ) (org nr 556061-4330) 1 Bolagets firma är Peab AB (publ). Bolaget är publikt. 2 Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Båstads kommun, Skåne län. 3 Bolaget skall bedriva byggentreprenadverksamhet och handel med och förvaltning av fast och lös egendom såsom fastigheter, andelar och övriga värdepapper, ävensom idka leasing och eller uthyrningsverksamhet med byggmaskiner och transportfordon samt i övrigt bedriva med dessa rörelsegrenar förenlig verksamhet. 4 Bolagets aktiekapital skall vara lägst 500 000 000 kronor och högst 2 000 000 000 kronor. Antalet aktier skall vara lägst 80 000 000 och högst 320 000 000. Aktierna skall vara dels A-aktier med 10 röster per aktie, vilka kan utgivas till ett antal av högst 40 000 000 st, dels B-aktier med en röst per aktie, vilka kan utgivas till ett antal av högst 280 000 000 st. Beslutar bolaget att genom kontant- eller kvittningsemission ge ut nya aktier av två slag, serie A och serie B, skall ägare av aktier av serie A och serie B äga företrädesrätt att teckna nya aktier av samma aktieslag i förhållande till det antal aktier innehavaren förut äger (primär företrädesrätt). Aktier som inte tecknats med primär företrädesrätt skall erbjudas samtliga aktieägare till teckning (subsidiär företrädesrätt). Om inte sålunda erbjudna aktier räcker för den teckning som sker med subsidiär företrädesrätt, skall aktierna fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och i den mån detta inte kan ske, genom lottning. Beslutar bolaget att genom kontant- eller kvittningsemission ge ut aktier endast av serie A eller serie B, skall samtliga aktieägare, oavsett om deras aktier är av serie A eller serie B, äga företrädesrätt att teckna nya aktier i förhållande till det antal de förut äger. Beslutar bolaget att genom kontant- eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av optionsrätten respektive företrädesrätt att teckna konvertibler som om emissionen gällde aktier som konvertiblerna kan komma att bytas ut mot. Vad som ovan sagts skall inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontant- eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Vid ökning av aktiekapitalet genom fondemission skall nya aktier emitteras av varje aktieslag i förhållande till det antal aktier av samma slag som finns sedan tidigare. Därvid skall gamla aktier av visst aktieslag medföra rätt till nya aktier av samma aktieslag. Vad som nu sagts skall inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag. 5 Styrelsen skall utöver lagstadgat antal arbetstagarrepresentanter bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Styrelsen må bemyndiga annan än styrelseledamot, verkställande direktör och vice verkställande direktör att teckna bolagets firma. 6 Bolaget skall ha en eller två revisorer med lika antal revisorssuppleanter. Till revisor kan även registrerat revisionsbolag utses. 7 Kallelse till ordinarie bolagsstämma samt kallelse till extra bolagsstämma där fråga om ändring av bolagsordningen kommer att behandlas skall ske tidigast sex och senast fyra veckor före stämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma skall ske tidigast sex och senast två veckor före stämman. Kallelse skall ske genom annonsering i Post och Inrikes Tidningar samt Svenska Dagbladet. Andra meddelanden skall bringas till aktieägarnas kännedom antingen genom annonsering i en rikstäckande tidning eller genom brev med posten. Aktieägare, som vill deltaga i förhandlingarna på bolagsstämma, skall dels vara upptagen i utskrift eller annan framställning av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före stämman, dels göra anmälan till bolaget senast kl 14.00 den dag som anges i kallelsen till stämman. Sistnämnda dag får inte vara lördag, söndag, midsommarafton, julafton, nyårsafton eller annan allmän helgdag, och inte infalla tidigare än femte vardagen före bolagsstäman. Aktieägare får vid bolagsstämman medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren till bolaget anmäler antalet biträden på det sätt som anges i föregående stycke. 49
peab. 8 Bolagsstämma skall hållas i Båstads kommun eller i Ängelholms kommun. 9 På årsstämma skall följande ärenden förekomma till behandling. 1) Val av ordförande vid stämman 2) Upprättande och godkännande av röstlängd 3) Godkännande av dagordning 4) Val av en eller två justeringsmän 5) Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad 6) Framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen 7) Beslut a) om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen, b) om dispositioner beträffande vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen, c) om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören; 8) Fastställande av styrelse- utskotts- och revisorsarvoden 9) Val av styrelse och, i förekommande fall, revisor och revisorssuppleant eller revisionsbolag 10) Annat ärende, som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen eller Bolagsordningen 10 Bolagets räkenskapsår skall vara kalenderår. 11 Bolagets aktier skall vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Bolagsordning antagen på årsstämman den 16 maj 2007. 50
peab. Aktiekapital och ägarstruktur. Peabs aktie av serie B är noterad vid NASDAQ OMX Nordic, Mid cap, med kortnamn PEAB B och ISIN-kod SE0000106205. Peabs aktie av serie A är onoterad. Peabs aktier är utgivna i enlighet med svensk lagstiftning och är denominerade i svenska kronor. Aktieägarnas rättigheter kan endast ändras i enlighet med de regler som föreskrivs i aktiebolagslagen (2005:551). Alla aktieägare kan rösta för det fulla antalet aktier som innehas utan några begränsningar i rösträtt. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i Peabs tillgångar och vinst. Aktierna kan fritt överlåtas. Aktierna i Peab är inte föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Det har inte förekommit några offentliga uppköpserbjudanden i fråga om Peabs aktier under det innevarande eller föregående räkenskapsåret. Aktiekapital och dess utveckling Aktiekapitalet i Peab uppgår till 1 583 866 056 kronor fördelat på 296 049 730 aktier, 34 319 957 aktier av serie A och 261 729 773 aktier av serie B. Kvotvärdet är 5,35 kronor per aktie. A-aktien har 10 röster och B-aktien 1 röst. Nedan anges aktiekapitalets utveckling för Peab sedan 1974. Det nominella aktievärdet redovisas fram till och med 2005, varefter bolaget med den nya aktiebolagslagen övergår till kvotvärde. År Transaktion Förändring antal aktier Totalt antal aktier Förändring aktiekapital, kr Totalt aktiekapital, kr Kvotvärde 1974 Nyemission 1 000 1 000 100 000 100 000 100,00 1978 Fondemission 9:1 9 000 10 000 900 000 1 000 000 100,00 1983 Fondemission 7:1 70 000 80 000 7 000 000 8 000 000 100,00 1986 Split 10:1 720 000 800 000 8 000 000 10,00 1986 Fondemission 1:4 200 000 1 000 000 2 000 000 10 000 000 10,00 1987 Nyemission 1:2 500 000 1 500 000 5 000 000 15 000 000 10,00 1989 Fondemission 2:1 3 000 000 4 500 000 30 000 000 45 000 000 10,00 1992 Riktad nyemission 6 296 425 10 796 425 62 964 250 107 964 250 10,00 1993 Riktad nyemission 2 500 000 13 296 425 25 000 000 132 964 250 10,00 1994 Nyemission 3:1 39 889 275 53 185 700 398 892 750 531 857 000 10,00 1997 Nyemission 3:10 15 955 709 69 141 409 159 557 090 691 414 090 10,00 2000 Konvertering 14 872 585 84 013 994 148 725 850 840 139 940 10,00 2000 Teckning 121 950 84 135 944 1 219 500 841 359 440 10,00 2002 Teckning 3 060 000 87 195 944 30 600 000 871 959 440 10,00 2007 Indragning 5 500 000 81 695 944 55 000 000 816 959 440 10,00 2007 Fondemission 81 695 944 57 187 161 874 146 601 10,70 2007 Konvertering 5 373 604 87 069 548 57 497 563 931 644 164 10,70 2007 Split 2:1 87 069 548 174 139 096 931 644 164 5,35 2007 Konvertering 313 610 174 452 706 1 677 814 933 321 977 5,35 2008 Konvertering 148 407 174 601 113 793 977 934 115 955 5,35 2008 Nyemission apport 116 429 380 291 030 493 622 897 183 1 557 013 138 5,35 2009 Nyemission apport 5 019 237 296 049 730 26 852 918 1 583 866 056 5,35 51
peab. Ägarstruktur I tabellerna nedan redovisas de största aktieägarna i Peab per den 31 mars 2009 samt aktierna fördelat i storleksklasser. Per den 31 mars 2009 uppgick antalet återköpta aktier till 12 816 800, motsvarande 68 569 880 kronor givet ett kvotvärde om 5,35 kronor per aktie. Efter detta datum har inga ytterligare aktier återköpts. Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Totalt antal aktier Andel av kapitalet, % Andel av rösterna, % Mats Paulsson med bolag 9 754 910 34 398 610 44 153 520 14,9 21,8 Erik Paulsson med familj och bolag 12 207 615 19 966 299 32 173 914 10,9 23,5 Karl-Axel Granlund med bolag 0 18 050 875 18 050 875 6,1 3,0 Fredrik Paulsson med familj och bolag 4 261 430 6 002 154 10 263 584 3,5 8,0 Stefan Paulssons dödsbo 4 261 431 5 956 781 10 218 212 3,5 8,0 Svante Paulsson med familj och bolag 1 720 908 2 393 580 4 114 488 1,4 3,2 Peabs Vinstandelsstiftelse 0 4 635 108 4 635 108 1,5 0,8 Swedbank Robur fonder 0 4 492 458 4 492 458 1,5 0,7 SEB Investment Management 0 4 033 180 4 033 180 1,4 0,7 Danica Pension 0 3 424 940 3 424 940 1,2 0,6 Handelsbanken fonder 0 3 152 618 3 152 618 1,1 0,5 Sara Karlsson med familj och bolag 1 778 140 1 218 067 2 996 207 1,0 3,1 Utländska aktieägare 0 39 088 406 39 088 406 13,2 6,5 Övriga aktieägare 335 523 102 099 897 102 435 420 34,5 17,5 Antal utestående aktier 34 319 957 248 912 973 283 232 930 Peab AB 0 12 816 800 12 816 800 4,3 2,1 Totalt antal registrerade aktier 34 319 957 261 729 773 296 049 730 100,0 100,0 aktier fördelat på storleksklasser Antal aktier Antal aktieägare Andel av kapitalet, % Andel av rösterna, % 1 500 10 894 0,6 0,3 501 1 000 4 265 1,1 0,6 1 001 5 000 7 658 6,4 3,1 5 001 10 000 1 617 3,8 1,9 10 001 15 000 786 3,2 1,5 15 001 20 000 273 1,6 0,8 20 001 822 83,3 91,8 26 315 100,0 100,0 52
peab. Aktiekursutveckling I grafen nedan visas kursutveckling och omsättning för Peabs aktie under perioden 1 maj 2004 till 1 maj 2009, samt utvecklingen för OMXSPI under samma tidsperiod. 125 25 000 100 20 000 75 15 000 50 10 000 25 5 000 0 2004 2005 2006 2007 2008 0 2009 Peab B OMX Stockholm_PI Omsatt antal aktier per månad i 1000-tal Utdelningspolicy Peabs målsättning avseende utdelning är att till aktieägarna årligen utdela minst 50 procent av resultatet efter skatt. Utdelningen ska även stå i rimlig proportion till Peabs vinstutveckling och konsolideringsbehov. För 2008 är föreslaget en ordinarie utdelning om 2,25 kronor per aktie. Beräknat som en andel av koncernens redovisade resultat efter skatt uppgår föreslagen utdelningen till 58 procent. Utöver ordinarie utdelning kan kontanta extra utdelningar föreslås om styrelsen finner att medel finns som ej bedöms vara erforderliga för koncernens utveckling. Eventuell utbetalning ombesörjes av Euroclear Sweden. Rätt till utdelning tillfaller den som vid av bolagsstämman fastställd avstämningsdag var registrerad i den av Euroclear Sweden förda aktieboken. Om aktieägare inte kan nås genom Euroclear Sweden kvarstår aktieägarens fordran på Peab avseende utdelningsbelopp och begränsas endast genom regler om preskription. Vid preskription tillfaller utdelningsbeloppet Peab. Det föreligger inte några restriktioner för utdelning eller särskilda förfaranden för aktieägare bosatta utanför Sverige. Aktieägare har rätt till andel av överskott vid en eventuell likvidation i förhållande till det antal aktier som innehavaren äger. Aktieägare äger företräde vid nyteckning av aktier i förhållande till det antal aktier som innehavaren äger om inte annat beslutas av bolagsstämma. Incitamentsprogram Vid årsstämmorna den 16 maj 2007 i Peab och Peab Industri beslutades om att till de anställda i de båda bolagen rikta ett erbjudande om att förvärva konvertibler på marknadsmässiga villkor (Peab Konvertibler 2007/2012). Konvertiblerna löper från och med den 1 december 2007. Varje konvertibel skuldförbindelse kan under perioden 1 15 december 2010, 1 15 december 2011 samt 16 30 september 2012 konverteras till en aktie av serie B i Peab. Konvertiblerna förfaller annars med återbetalning den 30 november 2012. Konverteringskursen, motsvarande 125 procent av den genomsnittliga senaste betalkursen för Peabs B-aktie under perioden 1 14 november 2007 fastställdes till 68 kronor. Totalt emissionsbelopp för Peab Konvertibler 2007/2012 uppgick till 598 miljoner kronor. Konvertibelräntan, som är baserad på den 5-åriga swapräntan den 1 december 2007 med ett påslag om 0,75 procent fastställdes den 1 december 2007 till 5,44 procent. 53
Peab. Peabs aktiekapital kommer, vid antagande om full konvertering av konvertibelprogrammet, att öka med 47 080 000 kronor, från 1 583 866 056 kronor till 1 630 946 056 kronor. Detta motsvarar en total maximal utspädning om 0,3 procent av aktiekapitalet och 0,1 procent av röstetalet. Konvertiblerna är i förmånsrättsligt hänseende efterställda övriga skulder. Konvertiblerna i Peab är onote rade. Aktieägaravtal Såvitt styrelsen i Peab känner till existerar inga aktieägaravtal mellan aktieägarna i bolaget. Av årsstämman den 15 maj 2008 givna bemyndiganden till styrelsen Styrelsen i Peab bemyndigades för tiden intill nästa årsstämma att: Vid ett eller flera tillfällen dels förvärva och dels överlåta egna aktier. Förvärv får ske med medel som kan användas för vinstdisposition, av högst så många aktier i Peab att Peab efter förvärvet innehar högst 1 900 000 A-aktier och 17 400 000 B-aktier dock sammanlagt högst 17 400 000 aktier. Överlåtelse får ske av högst 1 900 000 A-aktier och högst 17 400 000 B-aktier, dock totalt högst 17 400 000 aktier förvärvade av Peab. Syftet med bemyndigandet ska vara att förbättra bolagets kapitalstruktur, att användas vid finansiering av förvärv med mera, och/eller att ge möjlighet att, genom senare indragning, neutralisera den utspädning som kan uppstå i samband med konvertering av konvertibler som utgivits i Peab. Besluta om nyemission av aktier av serie B, (i) med företrädesrätt för befintliga aktieägare att deltaga i emissionen eller (ii) utan företrädesrätt för befintliga aktieägare att deltaga i emissionen i samband med bolagsförvärv. Nyemission kan ske med eller utan föreskrift om apport, kvittning eller annat villkor som avses i 13 kap 5 första stycket 6 i aktiebolagslagen. Bemyndigandet ska kunna utnyttjas vid ett eller flera tillfällen och får avse sammanlagt högst 10 procent av det registrerade aktiekapitalet vid tidpunkten för bemyndigandet. Nyemission ska ske på för marknaden sedvanliga villkor. Till årsstämman den 14 maj 2009 föreslagna bemyndiganden till styrelsen Styrelsen i Peab föreslås bemyndigas för tiden intill nästa årsstämma att: Besluta om att, på NASDAQ OMX Stockholm AB eller genom ett förvärvserbjudande riktat till samtliga aktieägare eller aktieägare av aktier av ett visst slag, förvärva högst så många aktier att bolagets innehav av egna aktier efter förvärvet uppgår till högst en tiondel av samtliga aktier i bolaget. Aktierna får förvärvas, på NASDAQ OMX Stockholm AB till ett pris inom det vid var tid registrerade kursintervallet och vid förvärv genom förvärvserbjudande, mot vederlag i pengar till en kurs motsvarande lägst börskurs vid tiden för erbjudandet med en maximal avvikelse av 30 procent uppåt. Besluta om att, på NASDAQ OMX Stockholm AB eller i samband med till exempel företagsförvärv och med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, avyttra högst samtliga egna aktier som bolaget innehar, på NASDAQ OMX Stockholm AB till ett pris inom det vid var tid registrerade kursintervallet och vid avyttring på annat sätt med ett pris som motsvarar börskursen på aktierna vid tiden för överlåtelsen med den avvikelse styrelsen finner lämplig. Syftet med bemyndigandet ska vara att förbättra bolagets kapitalstruktur, att användas vid finansiering av förvärv med mera och/ eller att ge möjlighet att, genom senare indragning, neutralisera den utspädning som kan uppstå i samband med konvertering av konvertibler som utgivits i Peab. Vid ett eller flera tillfällen, under tiden fram till nästa årsstämma besluta om nyemission av B-aktier motsvarande sammanlagt högst 10 procent av det registrerade aktiekapitalet vid tidpunkten för bemyndigandet, med eller utan företrädesrätt för nuvarande aktieägare. 54
Peab. Legala frågor och övrig information Väsentliga avtal Anställningsavtal Peab har ingått sedvanliga anställningsavtal. Samtliga anställningsavtal bygger på lag (1982:20) om anställningsskydd och svensk arbetsrättslig lagstiftning i övrigt eller motsvarande arbetsrättslig lagstiftning i övriga länder där Peab har anställda. Kreditavtal Peabs basfinansiering utgörs av bilaterala låneavtal med ett lånelöfte om 3 250 miljoner kronor fördelat på sex banker. Låneavtalen, som löper utan amorteringsplikt, har en återstående löptid fram till september 2014. Peabs dotterbolag Peab Industri AB, som förvärvades av Peab i december 2008, har en basfinansiering som utgörs av bilaterala låneavtal om totalt 2 300 miljoner kronor fördelat på fyra banker. Låneavtalen, som löper utan amorteringsplikt, har en återstående löptid till juni 2014. Låneavtalen har samma grunddokumentation och innehåller finansiella nyckeltal ( covenants ) i form av räntetäckningsgrad samt soliditet som koncernen ska uppfylla vilket är sedvanligt för denna typ av låneavtal. Peab uppfyllde dessa nyckeltal med stor marginal vid utgången av år 2008. Peab upprättade 2005 ett låneprogram för företagscertifikat. Programmet ger Peab möjlighet att emittera företagscertifikat upp till ett maximalt belopp om 1,5 miljarder kronor. Låntagare är Peab Finans AB med garanti från Peab AB. Vid årsskiftet hade Peab inga utestående företagscertifikat. Peab emitterade i december 2007, med likvid i januari 2008, ett konvertibelt förlagslån till samtliga anställda. Totalt emitterades 8,8 miljoner konvertibler till ett totalt nominellt belopp uppgående till 598,4 miljoner kronor. Räntan på konvertibeln är fast över löptiden och kupongräntan uppgår till 5,44 procent. Konvertiblerna löper från den 1 december 2007 till den 30 november 2012. Peabs totala beviljade kreditlöften, exklusive ej utnyttjade leasingramar och exklusive den del av certifikatprogrammet som ej utnyttjats, uppgick den 31 december 2008 till 10 793 miljoner kronor. Av Peabs totala beviljade kreditlöften var 6 815 miljoner kronor utnyttjat. Kommersiella avtal Peab ingår en stor mängd avtal i sin löpande verksamhet. Avtalen är huvudsakligen entreprenadavtal där Peab som entreprenör tecknar avtal om att utföra byggnads- och anläggningsentreprenader åt ett stort antal kunder. Kunderna utgörs vanligtvis av offentliga organ och bolag, privata fastighetsbolag och privatpersoner. En viktig del av verksamheten består i att teckna avtal med materialleverantörer och underentreprenörer. En annan viktig del av verksamheten består i att i egen regi utveckla och sälja bostäder och för denna verksamhet träffas löpande avtal om köp av fastigheter samt avtal om försäljning av fastigheter och bostadsrätter. Övriga väsentliga avtal Utöver vad som redogörs för ovan är Peab inte beroende av något enskilt avtal av större betydelse för Peabs verksamhet eller lönsamhet. Försäkringar Peabs försäkringsskydd omfattar dels koncernomfattande försäkringar tecknade av Peab, vilka täcker alla bolag i Peabs koncern, dels olika typer av företagsspecifika försäkringar för respektive bolag inom Peabs koncern. De koncernomfattande försäkringarna är koncernansvarsförsäkring, entreprenadförsäkring, förmögenhetsbrottsförsäkring, tjänstereseförsäkring samt VD- och styrelseansvarsförsäkring. Företagsspecifika försäkringar, som tecknas utifrån den verksamhet som bedrivs i respektive bolag, är bland annat konsultansvarsförsäkring och fastighetsoch egendomsförsäkring. Försäkringsskyddet i Peab bedöms vara tillfredsställande. Utvärdering av försäkringsskyddets omfattning omprövas minst en gång per år av en särskild försäkringsgrupp, i vilken företrädare för Peabs koncern ingår och till vilken företrädare för de olika försäkringsgivarna och externa rådgivare adjungeras efter behov. Immateriella rättigheter Peab har ett antal firmanamn och varumärken registrerade. Dessa utgörs huvudsakligen av firmanamn till Peab och till olika dotterbolag samt ord- och figurmärken. Peab har också fem patentansökningar registrerade som är kopplade till den del av verksamheten som avser PGS Byggsystem. Härutöver förekommer inte några väsentliga immateriella rättigheter som Peab äger eller tillåts använda alternativt tillåter annan använda. Transaktioner med närstående Peab står under ett betydande inflytande från bröderna Mats Paulsson respektive Erik Paulsson tillsammans med familjer, barn och bolag. Vid en sammanslagning av deras totala antal röster uppgår deras innehav totalt till cirka 68 procent av rösterna i Peab den 31 december 2008. Som en följd av familjerna Paulssons betydande inflytande i Peab rubriceras transaktioner med nedanstående bolag som närståendetransaktioner: 55
peab. Brinova Fastigheter Wihlborgs Fastigheter Skistar Fabege Backahill Kranpunkten Gullbergs Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen ovan har moderbolaget en närståenderelation med sina dotterbolag. Samtliga transaktioner med närstående bedöms ha skett på marknadsmässiga villkor. Sammanställning över närståendetransaktioner Koncernen Mkr 2008 2007 2006 Transaktioner med joint-venture företag Försäljning till joint venture företag 1 065 534 512 Inköp från joint venture företag 20 115 66 Skuld till joint venture företag 4 1 9 Fordran på joint venture företag 125 274 253 Utdelning från joint venture företag 1 3 Transaktioner med Brinova Försäljning till Brinova 114 141 99 Inköp från Brinova 1 2 35 Köp av fastighet från Brinova 29 Skuld till Brinova 4 Fordran på Brinova 36 12 21 Aktieinnehav i Brinova, marknadsvärde 175 477 681 Utdelning från Brinova 32 32 Eventualförpliktelser avseende Brinova 70 Transaktioner med Skistar Försäljning till Skistar 120 82 91 Inköp från Skistar 1 4 1 Skuld till Skistar 0 0 Fordran på Skistar 18 9 12 Transaktioner med Wihlborgs Försäljning till Wihlborgs 287 258 124 Inköp från Wihlborgs 8 7 8 Skuld till Wihlborgs 3 2 3 Fordran på Wihlborgs 43 26 28 Transaktioner med Fabege Försäljning till Fabege 544 234 261 Inköp från Fabege 23 22 22 Skuld till Fabege 6 0 6 Fordran på Fabege 46 63 33 Transaktioner med Backahill Försäljning till Backahill 3 3 24 Inköp från Backahill 0 0 0 Skuld till Backahill 0 0 Fordran på Backahill 0 0 1 Transaktioner med Kranpunkten Försäljning till Kranpunkten 0 0 0 Inköp från Kranpunkten 42 29 29 Skuld till Kranpunkten 11 5 5 Fordran på Kranpunkten 2 0 0 Transaktioner med Gullbergs Försäljning till Gullbergs 0 0 0 Inköp från Gullbergs 52 44 44 Skuld till Gullbergs 8 18 18 Fordran på Gullbergs 1 0 0 Miljö Peab har en ambition att prioritera ett gott miljökunnande. Peab arbetar aktivt med att tillse att verksamheten tar hänsyn till miljön och att energiförbrukningen på arbetsplatserna på sikt minskar. Varje arbetsplats inom Peab måste upprätta en miljöplan och Peabs bil- och maskinpark ingår i den regelbundna miljööversynen. Peab bedriver, genom de svenska underkoncernerna Swerock, Skandinaviska Byggelement och Peab Asfalt, tillstånds- och anmälningspliktigverksamhet enligt miljöbalken (1998:808). De tillståndspliktiga verksamheterna avser berg- och grustäkter, transport av avfall och farligt avfall samt asfaltsverk. Dessa verksamheter påverkar miljön i huvudsak genom uttag av en ändlig markresurs samt framtida markanvändning. Förnyelse och komplettering av tillstånd sker kontinuerligt. Anmälningsplikten avser Swerocks betongfabriker och Skandinaviska Byggelements betongvarufabriker samt Peab Asfalts permanenta och mobila asfaltsverk. Tvister I Peabs löpande verksamhet uppkommer från tid till annan, tvister och krav mot de i koncernen ingående bolagen. Peab bedömer dock, på basis av nu kända omständigheter, att ingen av de tvister Peab är inblandad i eller som avslutats under de senaste tolv månaderna skulle kunna få betydande effekter på Peabs finansiella situation eller lönsamhet. År 2003 väckte konkurrensverket talan mot bland andra Peabs dotterbolag Peab Sverige AB, Peab Asfalt och Peab Asfalt Syd AB avseende asfaltskartell. Den 10 juli 2007 föll tingsrättens dom genom vilken Peab Sverige AB, Peab Asfalt och Peab Asfalt Syd AB ålades att tillsammans betala 85 miljoner kronor i konkurrensskadeavgifter. Konkurrensverket hade yrkat på att avgifterna skulle uppgå till totalt 167 miljoner kronor. De utdömda konkurrensavgifterna belastade Peabs resultat för räkenskapsåret 2007. Peab delade inte tingsrättens bedömningar i domen och Peab Sverige AB, Peab Asfalt och Peab Asfalt Syd AB har överklagat tingsrättens dom till Marknadsdomstolen. Marknadsdomstolen förväntas att meddela dom i målet den 28 maj 2009. 56
peab. Tillhandahållande av handlingar Peabs bolagsordning samt alla rapporter, brev och andra handlingar, finansiell information, värderingar eller utlåtanden som utfärdats på Peabs begäran samt historisk finansiell information för Peabs koncern finns tillgängliga i pappersform hos Peab under prospektets giltighetstid. Rådgivare Finansiell rådgivare till Peab i samband med transaktionen är Swedbank Corporate Finance och juridisk rådgivare till Peab i samband med transaktionen är Advokatfirman Glimstedt. Övrig information Peabs organisationsnummer är 556061-4330. Dess associationsform regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Bolaget registrerades vid Bolagsverket den 17 maj 1955 och dess nuvarande firma registrerades den 6 juli 1999. Bolaget har sedan dess huvudsakligen bedrivit sin nuvarande verksamhet. Bolaget är ett avstämningsbolag och dess aktiebok förs av Euroclear Sweden. Dotterföretag Nedan finns en förteckning av Peabs samtliga dotterföretag med uppgift om firma, organisationsnummer, säte samt Peabs kapital och röstandel. Företag Org.nummer Säte Kapitalandel Peab Finans AB 556552-1324 Båstad 100,0% Peab Sverige AB 556099-9202 Båstad 100,0% Peab Bau GmbH DE 811 771 570 Berlin 100,0% Peab Sp.z.o.o 40624 Warszawa 100,0% Kompetenskraft i Solna AB 556737-7683 Solna 100,0% KB Muraren 135 916837-9841 Båstad 100,0% KB Möllevarvet 969639-7877 Båstad 100,0% Granit & Beton Trean HB 916621-3802 Båstad 100,0% Mölletofta i Klippan AB 556069-3953 Klippan 66,7% KB Snickaren 204 969684-0975 Båstad 100,0% KB Snickaren 211 969693-2996 Båstad 100,0% KB Snickaren 212 969693-9710 Båstad 100,0% KB Snickaren 213 969693-2780 Båstad 100,0% KB Snickaren 214 969693-3259 Båstad 100,0% KB Snickaren 215 969693-3002 Båstad 100,0% Interoc Projekt AB 556519-7091 Båstad 100,0% Torghuset i Värnamo AB 556607-6807 Värnamo 100,0% Peab Brunnshög AB 556649-9116 Båstad 100,0% Peab PGS AB 556428-5905 Båstad 100,0% Peab Elevbyggen AB 556101-0355 Alingsås 100,0% Peab Projektutveckling Väst AB 556092-9852 Göteborg 100,0% S:t Jörgen AB 556341-8887 Göteborg 100,0% KB St Jörgen 916840-0407 Göteborg 100,0% HB Solrosen 7-8 916897-4088 Borås 100,0% Företag Org.nummer Säte Kapitalandel Peab Trading Väst AB 556594-9590 Göteborg 100,0% Peab Högsbo AB 556594-4583 Göteborg 100,0% Lambel AB 556577-8890 Båstad 100,0% Pronima Fastighets KB 969700-8325 Göteborg 100,0% Kreaton AB 556644-5010 Göteborg 100,0% Peab Byggservice Mälardalen AB 556114-2448 Örebro 100,0% Peab Förvaltning Nyköping AB 556632-7747 Nyköping 100,0% Interoc AB 556058-5837 Stockholm 100,0% Rörman Installation & Service Sverige AB 556026-0316 Sundbyberg 100,0% Bromma Plattsättning AB 56129-8562 Stockholm 100,0% Peab Bostad AB 556237-5161 Stockholm 100,0% HB Märsta 24:21 Förvaltning 916625-1331 Sollentuna 75,0% Haninge Park KB 916637-2590 Sollentuna 100,0% Ekuddens Exploatering och Parkerings AB 556602-3429 Stockholm 100,0% Fastighetsbolaget Måsbodarna Tre AB 556691-9907 Solna 100,0% Täljö Utveckling nr 2 AB 556716-7175 Stockholm 100,0% Österhöjdens Garage AB 556753-0240 Upplands-Bro 100,0% Peab Projektfastigheter AB 556202-6962 Stockholm 100,0% Fastighetsförvaltnings bolaget Gasellen 2 HB 916563-4271 Stockholm 100,0% Olsson & Zarins Baltinvest AB 556439-3592 Uppsala 100,0% J.O.Z. Peab Group SIA 40003136462 Riga 100,0% Kungsfiskaren Bygg & Fastighet AB 556471-2296 Stockholm 100,0% Stockholm Entreprenad AB 556569-4386 Stockholm 100,0% Stockholm Hamn entreprenad AB 556036-9133 Stockholm 100,0% Siljan Anläggning AB 556540-6211 Orsa 100,0% PB Prefabmontage AB 556597-7138 Stockholm 100,0% Peab Projektutveckling Nord AB 556421-1091 Sundsvall 100,0% Skillingenäs AB 556587-0192 Båstad 100,0% Ekenäs i Ronneby AB 556641-9924 Båstad 100,0% Riksten Friluftsstad AB 556547-8764 Stockholm 100,0% Berg & Väg Maskin AB 556130-4972 Salem 100,0% Markbyggen i Kalmar AB 556239-0491 Kalmar 100,0% Kipsala Business Center SIA 40003729343 Lettland 100,0% Gamla Varvet AB 556274-5090 Båstad 100,0% TGS Fastigheter Nr 2 AB 556680-5106 Linköping 100,0% KB Klagshamn Exploatering 916563-4412 Båstad 100,0% Peab I 5 AB 556679-4276 Östersund 100,0% Peab Ulriksdal AB 556689-5537 Solna 100,0% Ulriksdal Utveckling AB 556509-6392 Solna 100,0% Peab Construction Syd AB 556292-2368 Båstad 100,0% Peab Construction i Göteborg AB 556626-9089 Båstad 100,0% Peab Utveckling Nord AB 556341-7228 Båstad 100,0% J Almqvist Bygg i Gnosjö AB 556421-1299 Båstad 100,0% Peabskolan AB 556442-7432 Båstad 100,0% Peabskolan i Ängelholm AB 556066-3675 Båstad 100,0% K.P.K -Entreprenader AB 556117-7238 Tyresö 100,0% Markarbeten i Värmland AB 556332-9373 Båstad 100,0% Bronsspännet AB 556713-9950 Malmö 100,0% Nybyggarna i Nerike AB 556582-1146 Örebro 100,0% 57
peab. Företag Org.nummer Säte Linje & Kabelplöjning i Kapitalandel Borlänge AB 556487-3098 Borlänge 100,0% Kompligens Fastigheter AB 556691-2555 Båstad 100,0% BKVAVA Fastighets AB 556694-4244 Båstad 100,0% Olof Mobjer Entreprenad AB 556445-1275 Falkenberg 100,0% Geodells Intressenter AB 556615-7797 Järfälla 100,0% Geodells Byggnads AB 556396-4187 Järfälla 100,0% Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Klippan 70,0% Activus Ljungbyhed AB 556558-9644 Klippan 75,0% Ljungbyheds Golfcenter AB 556571-3012 Klippan 100,0% Peab Exploateraarena-staden AB 556741-8586 Solna 100,0% Peab Drivaarena AB 556741-8578 Solna 100,0% Peab Ägaarena 1 AB 556741-8552 Solna 100,0% Peab Ägaarena 2 AB 556741-8560 Solna 100,0% G Nilsson Last & Planering i Ranseröd AB 556236-0908 Kristianstad 100,0% AB Jämshögs Grus & Entreprenad AB 556048-3918 Olofström 100,0% Peab Fastigheter i Växjö AB 556716-6664 Båstad 100,0% Peab Ugglarp AB 556094-5072 Båstad 100,0% HälsingeBygg i Hudiksvall AB 556624-4025 Hudiksvall 100,0% Värby Fastighets AB 556703-4771 Ängelholm 100,0% Berg och Falk AB 556602-3064 Ödeshög 100,0% BEFAB Entreprenad Mjölby AB 556595-7452 Linköping 100,0% BEFAB Schakt AB 556555-2287 Mjölby 100,0% BEFAB Markteknik AB 556581-4612 Linköping 100,0% YP Entreprenad & Konsult AB 556486-8817 Linköping 100,0% Peab Seicon Oy 1509374-8 Helsingfors 100,0% Oy Seicon Construktion International LTD 0925347-7 Seinäjoki 100,0% Norra Tull Ab 2141211-9 Helsingfors 100,0% Peab Norge AS 990 040 729 Olso 100,0% Peab AS 981 032 411 Oslo 100,0% Bestum Prosjektutvikling AS 952 669 826 Oslo 50,5% Gydas Vei DADA 982 796 083 Olso 100,0% Ferdigbetong AS 987 013 117 Tromsö 100,0% Björn Bygg AS 943 672 520 Tromsö 100,0% Haugen Eiendom AS 980 343 030 Tromsö 100,0% Nesland Eiendom AS 985 788 170 Tromsö 100,0% Vestre Mortensnes Bolig AS 986 488 987 Oslo 100,0% Peab Bolig AS 987 099 011 Oslo 100,0% Heimdalsgata 4 Utv. DADA 987 572 809 Oslo 100,0% Bekkestua Park AS 984 692 048 Oslo 100,0% Lenken og Bueslaget Utvikling AS 983 025 757 Oslo 100,0% Engaland AS 990 153 825 Oslo 100,0% ANS Solligården 957 524 346 Olso 100,0% Peab Bolig Prosjekt AS 990 892 385 Oslo 100,0% Kamomille AS 990 892 199 Oslo 100,0% Areal Invest AS 982 113 377 Rygge 100,0% Bergkrystallen Parkering AS 891 324 782 Oslo 100,0% Zerom Näring AS 992 177 292 Oslo 100,0% Strömmen Centrum AS 985 704 449 Oslo 100,0% Raaen Entreprenör AS 860 882 582 Horten 100,0% Senter Bygg Entreprenör AS 976 469 429 Modum 100,0% Byggservice & Vedlikehold AS 986 346 384 Oslo 100,0% Peab Invest AS 981 704 665 Oslo 100,0% Peab Industri AB 556594-9558 Ängelholm 94,1% Lättklinkerbetong AB 556239-1721 Allingsås 100,0% Företag Org.nummer Säte Kapitalandel Peab Industri Våxtorp AB 556232-8368 Båstad 100,0% A8 Älvbrinken AB 556620-6842 Boden 100,0% Peab Industri Sverige AB 556594-9624 Ängelholm 100,0% Lambertsson Sverige AB 556190-1637 Båstad 100,0% LKME i Förslöv AB 556543-5293 Båstad 100,0% KB Muraren 105 916837-9544 Mölndal 100,0% Krantorp KB 969623-0540 Mölndal 100,0% Swerock AB 556081-3031 Helsingborg 100,0% Swerock Uppsala AB 556031-3289 Uppsala 100,0% AB Uppsala Grus 556206-6281 Uppsala 100,0% Rådasand AB 556042-8699 Lidköping 100,0% Pumpcenter i Västsverige AB 556091-0746 Helsingborg 100,0% Peab Transport & Maskin AB 556097-9493 Örkelljunga 100,0% Peab Bildrift AB 556313-9608 Helsingborg 100,0% AB Roler 556100-0729 Örebro 100,0% Gruvgrus AB 556103-9933 Gällivare 100,0% Engströms Grävmaskiner 556308-2527 Boden 100,0% Peab Vagnpark AB 556234-0371 Båstad 100,0% Nordisk Maskintjänst AB 556417-8118 Luleå 100,0% AB Vendels Grustag 556035-8383 Uppsala 100,0% UMF Entreprenad AB 556658-8116 Uddevalla 100,0% Grävsam AB 556530-4978 Uddevalla 100,0% Pajala Bilfrakt Ek.för 797600-0542 Pajala 100,0% St: Eriks AB 556203-4750 Uppsala 100,0% Gånarps Fastighets AB 556469-9600 Hässleholm 100,0% Mjöbäckspannan AB 556313-0615 Svenljunga 100,0% S:t Eriks Norge AS 990918635 Slemmestad 100,0% Skandinaviska Bygg element AB 556034-2148 Helsingborg 100,0% Nordmarkens Betong produkter AB 556546-8229 Årjäng 100,0% Skandinaviska Bygg element Norge AS 892 890 692 Slemmestad 100,0% Peab Asfalt AB 556098-8122 Båstad 100,0% Svenska Beläggnings aktie- bolaget, SBB 556187-3828 Hylte 100,0% Asfaltbeläggningar i Boden AB 556279-8768 Boden 100,0% Markteknik Schakt & Transport i Åre AB 556272-6140 Åre 100,0% Pionjären Fastighets AB 556114-9773 Boden 100,0% Asfaltgrabbarna i Piteå AB 556571-9233 Piteå 100,0% Asfalt & Väg i Strängnäs AB 556545-6034 Strängnäs 100,0% Svensk Beläggningsteknik i Sävsjö AB 556539-9309 Sävsjö 100,0% Kvalitetsasfalt i Mellan sverige AB 556537-5432 Västerås 100,0% Väglaboratoriet i Norr AB 556609-5500 Båstad 100,0% NeTel AB 556592-4056 Stockholm 100,0% NeTel AS 983096514 Oslo 100,0% ATS Kraftservice AB 556467-5998 Lindesberg 100,0% ATS Service AB 556707-9719 Markaryd 100,0% ATS Mark AB 556707-8380 Markaryd 100,0% Peab Grundläggning Norden AB 556554-1587 Båstad 100,0% Nordenfjeldske Spunt og Peleservice AS 916 964 145 Trondheim 100,0% Smefa Entreprenør AS 919 653 612 Vestby 100,0% Peab Grundläggning AB 556154-7364 Båstad 100,0% Tollarps Betong & Pålning AB 556123-6612 Kristianstad 100,0% Peab Industri Grus AB 556715-5337 Ängelholm 100,0% Peab Industri Betong AB 556715-4827 Ängelholm 100,0% Peab Industri Asfalt AB 556715-4835 Ängelholm 100,0% Peab Industri Kran AB 556715-4843 Ängelholm 100,0% 58
peab. Företag Org.nummer Säte Kapitalandel Peab Industri Byggelement AB 556715-4850 Ängelholm 100,0% Peab Industri Norge AS 990609527 Oslo 100,0% Lambertsson Norge AS 985129738 Skedsmo 100,0% Kranor AS 976313062 Slemmestad 100,0% Peab Industri Finland AB 556687-9226 Helsingborg 100,0% Peab Industri Finland AB, finsk filial 2006361-5 Nurmijärvi 100,0% Marttilan Betonirakennus Oy 077 212 0-6 Ollila 100,0% Vasa Betongstation AB 1509160-3 Vasa 100,0% Lambertsson Oy 0937993-4 Turku 100,0% YN-Sora Oy 0706695-0 Kiikala 100,0% Fastighets AB Skeppsdockan i Malmö 556563-0711 Ängelholm 100,0% Fastighets AB Grisen 556466-1055 Båstad 100,0% Valhall Flyg AB 556718-8593 Ängelholm 100,0% Valhall Flyg KB 969724-7865 Ängelholm 100,0% Peab International AB 556568-6721 Båstad 100,0% Peab International B.V. 34 119 597 Amsterdam 100,0% Peab Svenstad AB 556329-5244 Båstad 100,0% Br Paulsson Peab AB 556113-4114 Båstad 99,9% Stadiongatans Lokal uthyrning AB 556141-1736 Malmö 100,0% Norrviken Exploaterings AB 556245-3356 Båstad 100,0% Vejby Transport & Miljö AB 556240-2742 Ängelholm 100,0% Peab Byggkonstruktion AB 556059-0910 Stockholm 100,0% Peab Konstruktion AB 556061-1500 Stockholm 100,0% Peab Utvecklings AB 556511-5408 Båstad 100,0% Fastighets AB Skånehus 556371-3816 Helsingborg 100,0% Peab Holding AB 556594-9533 Båstad 100,0% JaCo AB 556554-6487 Båstad 100,0% Varvstaden AB 556683-1722 Båstad 100,0% Skånehus AB 556547-6958 Båstad 100,0% Fastighetsbolaget Fair Fyrtio HB 916630-7422 Örebro 100,0% Birsta Fastigheter AB 556190-3765 Helsingborg 100,0% Peab Norden AB 556134-4333 Båstad 100,0% Peab Skandinavien AB 556568-8784 Båstad 100,0% Flygstaden Intressenter i Söderhamn AB 556438-9665 Båstad 100,0% HDWG Finans AB 556470-0184 Båstad 100,0% Ortum AB 556641-8355 Helsingborg 100,0% Stockholms Kommersiella Fastighets AB 556105-6499 Stockholm 100,0% Skånska Stenhus AB 556233-8680 Helsingborg 100,0% CAMSOF AB 556077-8499 Båstad 100,0% Peab Hem AB 556397-3071 Båstad 100,0% Peab Gånarp AB 556565-2947 Båstad 100,0% Incasec AB 556591-2267 Båstad 100,0% Peab Tubsockan AB 556715-1773 Båstad 100,0% Peab Grevie AB 556715-0213 Båstad 100,0% Peab Invest Yek AB 556753-4226 Båstad 100,0% Peab Båstad AB 556715-0239 Båstad 100,0% Peab Boarp AB 556715-0247 Båstad 100,0% Peab Konsult AB 556715-0254 Båstad 100,0% Peab Invest Oy 1773022-9 Helsingfors 100,0% Carpenova AB 556753-4242 Båstad 100,0% Flextronics Holding Östersund AB 556663-2682 Båstad 100,0% Peab Park AB 556107-0003 Båstad 100,0% Peab Energi AB 556104-1533 Båstad 100,0% Åstorps Bioenergi AB 556644-8246 Båstad 100,0% CompWell AB 556589-5140 Malmö 100,0% Företag Org.nummer Säte Kapitalandel CompWell Oy 1631252-7 Helsingfors 100,0% CompWell Sp.zo.o. 282227 Warszawa 100,0% Skåne Projektfastigheter AB 556471-9143 Båstad 100,0% AB Kampenhof 556453-1688 Uddevalla 80,0% Hyresmaskiner Gösta Pettersson AB 556082-6470 Båstad 100,0% KB Kampenhof 916849-5365 Göteborg 80,0% Mauritz Larsson Byggnads AB 556036-8242 Båstad 100,0% Bomi AB 556470-0176 Båstad 100,0% HB Muraren 126 916837-9759 Göteborg 100,0% Projektfastigheter Väst AB 556044-1866 Båstad 100,0% Projektfastigheter Götaland AB 556259-3540 Båstad 100,0% Pleiad Speyer GmbH Speyer 100,0% Summa 1) Kapitalandelen överensstämmer med rösträttsandelen förutom för Peab Industri AB där röstandelen uppgår till 97,1 procent. 2) Förutom för de koncernföretag som förvärvades under 2008 (se not 6) överensstämmer kapitalandelen 2008 med kapitalandelen för 2007. 59
peab. Historisk finansiell information Följande handlingar införlivas genom hänvisning i prospektet: Peabs årsredovisning och revisionsberättelse för räkenskapsåret 2006 Peabs årsredovisning och revisionsberättelse för räkenskapsåret 2007 Peabs årsredovisning och revisionsberättelse för räkenskapsåret 2008 Peab Industris årsredovisning och revisionsberättelse för räkenskapsåret 2007 I Peabs årsredovisning för räkenskapsår 2008 ingår en upprättad proformaresultaträkning för helåret 2008 för Peab och Peab Industri och är upprättad för att illustrera hur Peabkoncernen sett ut om förvärvet ägt rum den 1 januari 2008. Som en följd av förvärvet av Peab Industri, bedöms Peab ha en så kallad komplex finansiell historik eftersom förvärvet inte avspeglas i den historiska finansiella informationen för Peab. Av denna anledning införlivas genom hänvisning i prospektet Peab Industris årsredovisning och revisionsberättelse för räkenskapsåret 2007. Från räkenskapsår 2006 och bakåt ingick Peab Industri som en del av Peabkoncernen. Samtlig ovanstående historisk finansiell information har granskats av revisor. Samtliga ovanstående handlingar kommer under prospektets giltighetstid att finnas tillgängliga i elektronisk form på Peabs (www.peab.se) respektive Peab Industris (www.peabindustri.se) hemsidor. 60
annehem fastigheter. Redogörelse från styrelsen i Annehem Fastigheter. Redogörelsen för Annehem Fastigheter på sidorna 62 84 i detta prospekt har granskats av styrelsen för Annehem Fastigheter. Denna kortfattade redogörelse ger enligt styrelsens uppfattning och såvitt styrelsen känner till en korrekt och rättvisande om än inte fullständig bild av Annehem Fastigheter. Malmö den 7 maj 2009 Annehem Fastigheter AB (publ) Styrelsen 61
annehem fastigheter. Information om Annehem Fastigheter. Verksamhet Affärsidé Annehem Fastigheter ska aktivt förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget prioriterar investeringar i Öresundsregionen. Övergripande mål och strategier Annehem Fastigheters övergripande mål är att skapa och realisera värden inom fastighetsbranschen och därigenom skapa god avkastning till sina aktieägare. För att uppnå detta mål ska Annehem Fastigheter; aktivt förbättra fastighetsportföljen genom köp, förädling och försäljning av fastigheter. Realisering av förädlingsvärden ska utgöra en central del av verksamheten, arbeta med förvärv och förädling av mark och utvecklingsfastigheter, och etablera ett nära samarbete med kommuner och näringsliv för att stödja den lokala utvecklingen. Finansiella mål Annehem Fastigheters långsiktiga finansiella mål är att; avkastningen på eget kapital ska överstiga 15 procent, soliditeten ska uppgå till lägst 20 procent. Verksamhetsbeskrivning Annehem Fastigheters bedriver verksamhet inom två områden, projektutveckling och fastighetsförvaltning. Verksamheten bedrivs i Öresundsregionen. Projektutveckling Annehem Fastigheter utvecklar projekt genom att förvärva bebyggd eller obebyggd mark, som förädlas till fastigheter med attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Ett utvecklingsprojekt kan delas in ett antal faser: Idé och förstudie Efter att en projektidé bedöms vara rimlig att genomföras påbörjas arbetet med förstudien. Med hjälp av konsulter tolkas de arkitektoniska och funktionella krav som gäller. Resultatet sammanställs i ekonomiska kalkyler som utgör beslutsunderlag för företagsledningen om fortsatt arbete. Om startillstånd erhållits är en av de fösta uppgifterna att upprätta en detaljplan, som efter dialog med kommunen ställs ut och fastställs. Byggnads program Förstudien ligger till grund för att utveckla projektet vidare. I denna fas beskrivs projektets funktion, egenskap och prestanda. Olika lösningar ställs mot varandra. Beslut fattas utifrån det mest fördelaktiga ekonomiska alternativet för projektet i sin helhet. När det interna starttillståndet har getts beslutas om hur själva entreprenaden skall upphandlas. När alla ekonomiska krav är uppfyllda söks med hjälp av de upprättade handlingarna bygglov hos aktuell kommun. Detalj projektering Detaljprojekteringen kan ske på två sätt, antingen kontrakterar den totalentreprenör som Annehem Fastigheter anlitat i sin tur underkonsulter eller så anlitar bolaget konsulter som ritar färdigt projektet. I slutet av detta skede övergår handlingarna till att vara godkända arbetshandlingar. Det innebär att man i detalj kan fastställa de olika föreslagna lösningarna ur såväl estetisk, teknisk och miljömässig synvinkel, samt inte minst mot fastställda ekonomiska planer. Utförande skedet Under utförandeskedet är huvuduppgiften att styra projektet mot fastställda ekonomiska och tidsmässiga mål enligt kontraktet. Arbetet får dock påbörjas först efter att en bygganmälan gjorts och ett tillhörande möte (byggsamråd) har hållits. Entreprenörerna utarbetar sina styrande planer för uppförandeskedet. Därefter påbörjar entreprenörerna uppförandet av byggnaden. Överlämnande skedet Överlämnandeskedet innebär att kraven enligt kontrakten verifieras. Detta sker dels genom olika funktionsprovningar, men även genom okulära besiktningar som oftast utförs av en besiktningsman. Som underlag för en slutlig bedömning ingår även de kontrollrapporter som framtagits under utförandeskedet. Här kontrollerar Annehem Fastigheter att förutsättningarna enligt kontrakten med hyresgäster är uppfyllda. Förvaltning Försäljning När byggnaden har godkänts och övertagits av Annehem Fastigheter upphandlar bolaget en driftentreprenör som har till uppgift att sköta den dagliga driften av fastigheten och den dagliga kontakten med hyresgästerna alternativt sker en avyttring av fastigheten. 62
annehem fastigheter. Aktuella projekt Det mest tongivande projektet är Point Hyllie, vilket är tänkt att bli navet i den nya stadsdelen Hyllie i Malmö, i nära anslutning till en av Citytunnelns stationer. Citytunneln och station Hyllie beräknas öppna för trafik i december 2010 och i samband med detta skapas det goda möjligheter till arbetspendling med tåg från Hyllie till stora delar av Öresundsregionen på mindre än en timme. Till exempel kommer Kastrup flygplats nås på 12 minuter och Köpenhamns centrum på 27 minuter. På nära håll finns även den nyligen färdigställda Malmö Arena, en multiarena för idrotts-, nöjes - och kulturevenemang. Totalt omfattar Point Hyllie drygt 45 000 kvadratmeter yta, fördelat på en tredjedel kontors- och butikslokaler och två tredjedelar bostäder. Bygglov för den första etappen erhölls i februari 2009. Intill Folkets Park i centrala Malmö ligger Oket 22, ett bostadsprojekt omfattande cirka 140 lägenheter. Platsen ligger på nära avstånd till Möllevången, flera caféer och restauranger, samt den kommande Citytunnel-stationen Triangeln. Merparten av de planerade lägenheterna är 2 3 rum och kök, vilket är det mest efterfrågade på marknaden. Byggstart är för närvarande planerad till hösten 2009. Fastighetsförvaltning Parallellt med utvecklingsprojekten bedriver Annehem Fastigheter fastighetsförvaltning. Nuvarande fastighetsbestånd består av kommersiella lokaler och bostäder huvudsakligen belägna i centrala Landskrona. Syftet med fastighetsportföljen är att erhålla ett stabilt kassaflöde. Annehem Fastigheters satsar på att utveckla cityhandeln och stadskärnan i Landskrona och bolaget äger idag cirka hälften av butiksfastigheterna utmed de tre gågatorna i centrala Landskrona. Tillväxten i Landskronas cityhandel är bland de högsta i Skåne och bland Annehem Fastigheters hyresgäster återfinns välkända kedjor såsom Kicks, Dressmann och Fitness24seven. Fastighetsförvaltningen läggs i huvudsak ut på externa entreprenörer, medan uthyrningen, som är det bästa sättet att påverka marknadsvärdet inom Annehem Fastigheter, sköts av egen anställd personal. Fastighetsbeståndets hyresvärde bedöms på årsbasis uppgå till 40,9 miljoner kronor (per 31 december 2008). Av dessa utgörs 43 procent av bostäder och 57 procent av kommersiella lokaler. Av lokalkontrakten är 66 procent i beståndet tecknade till 2011 eller senare. Fastighetsbeståndet består för närvarande av 43 fastigheter i Landskrona, Sjöbo och Abbekås, med en total uthyrbar area om 47 200 kvadratmeter och ett totalt marknadsvärde om 381,5 miljoner kronor per den 31 december 2008. Marknad Annehem Fastigheter bedriver sin verksamhet i Öresundsregionen, en dynamisk och aktiv region i norra Europa med närmare 3,7 miljoner invånare. Sysselsättningen har under en lång period varit hög och mellan 2000 och 2006 var ökningen 3,4 procent trots den ekonomiska nedgången i början av 2000-talet. FNs klimat toppmöte och Internationella Olympiska Kommitténs världskongress är två större evenemang som kommer att genomföras under 2009 i regionen, vilket visar på den dragningskraft och det intresse som finns för området runt Öresund. Aktivitetsnivån inom bostadsbyggandet har varit hög under den första delen av 2000-talet. Om hushållsstrukturen fortsätter att vara stabil ger detta tillsammans med den förväntade befolkningsökningen ett behov av över 100 000 nya bostäder mellan 2007 och 2016 i hela regionen. Något som även talar för tillväxten i regionen är utbyggnaden av infrastruktur med bra vägar och snabba tågförbindelser krymper avstånden på både lokal och regional nivå. Öresundsbron, som idag har cirka 17 000 pendlare per dag, efterföljs 2010 av Citytunneln och tillsammans innebär de stora förbättringar i resandet i regionen. Bostadsmarknaden i Öresundsregionen präglas av stora prisskillnader mellan den danska och den svenska sidan. Denna prisskillnad har dock minskat genom det fall på bostadsmarknaden som påbörjades i Köpenhamn i slutet av 2006. Den kraftiga prisökningen på ägarlägenheter i Köpenhamn fram till slutet av 2006 gjorde att byggandet eskalerade under 2004 till 2006 och beståndet ökade då med hela tio procent. Malmös bostadsmarknad har under de senaste åren uppvisat en mycket stark utveckling men under 2008 stagnerade även den. Övervärderingar och oro kring nya skatteregler och räntehöjningar var några av skälen till dämpat prisutvecklingen. Öresundsbron och Citytunneln innebär dock fortsatt goda möjligheter till en ökad integrationsutveckling mellan Malmö och Köpenhamn. Nya områden med butiker, kontor och bostäder byggs i anslutning till dessa satsningar i Malmö ger till exempel Citytunnelns stationer bostadsområden ny attraktivitet och underlag för den nya stadsdelen Hyllie. Landskrona har ett strategiskt läge mellan tillväxtområdena Helsingborg och Malmö. I augusti 2008 meddelade till exempel logistikföretaget DSV att de flyttar sin verksamhet till Landskrona och flertal andra huvudkontor har flyttat till Landskrona. Nytändningen har inneburit en ökad aktivitet på den lokala fastighetsmarknaden. 63
Information annehem om fastigheter. Annehem Fastigheter. Finansiell information i sammandrag. Koncernens resultaträkning Mkr Jan mar 2009 Jan mar 2008 Jan dec 2008 Jan dec 2007 Jul 2005 dec 2006 Hyresintäkter 8,0 23,6 57,6 73,6 19,4 Drift och underhållskostnader 5,2 11,7 34,7 32,7 8,9 Driftnetto 2,8 11,9 22,9 40,9 10,5 Projektintäkter 43,8 86,4 34,5 0,0 Projektkostnader 0,5 41,8 86,3 32,5 0,0 Summa 0,5 2,0 0,1 2,0 0,0 Central administration 2,6 2,3 11,1 9,4 6,6 Övriga rörelseintäkter 0,2 1,5 0,0 0,1 Övriga rörelsekostnader 0,2 0,2 3,2 3,2 1,7 Realiserad värdeförändring 31,7 1,5 21,2 Orealiserad värdeförändring 36,2 93,0 138,3 Rörelseresultat 0,3 11,4 57,7 124,8 161,6 Finansnetto 1,1 8,2 14,1 21,4 5,6 Resultat före skatt 1,4 3,2 71,8 103,4 156,0 Aktuell skatt 0,0 1,8 0,3 Uppskjuten skatt 38,7 14,2 36,7 Resultat 1,4 3,2 33,1 87,4 119,0 Koncernens balansräkning Mkr 31 mar 2009 31 mar 2008 31 dec 2008 31 dec 2007 31 dec 2006 Tillgångar Fastigheter 519,5 1 132,8 519,5 1 123,6 779,3 Pågående nyanläggningar 48,8 57,1 37,3 87,5 13,1 Fordringar och övrigt 33,4 102,9 31,8 66,2 24,6 Likvida medel 143,3 93,4 157,1 104,0 106,0 Summa tillgångar 745,0 1 386,2 745,7 1 381,3 923,0 Eget kapital och skulder Eget kapital 324,7 486,1 326,1 482,9 388,3 Räntebärande skulder 387,0 764,6 387,1 753,1 466,8 Icke räntebärande skulder 33,3 135,5 32,5 145,3 67,9 Summa eget kapital och skulder 745,0 1 386,2 745,7 1 381,3 923,0 Kassaflödesanalys Mkr Jan mar 2009 Jan mar 2008 Jan dec 2008 Jan dec 2007 Jul 2005 dec 2006 Kassaflöde från rörelsen 1,4 3,2 86,8 8,8 n.a. Förändring i rörelsekapital 0,5 46,5 78,4 21,9 n.a. Kassaflöde från investeringsverksamheten 11,8 21,2 534,4 326,2 n.a. Kassaflöde från finansieringsverksamheten 0,1 11,5 489,7 293,5 n.a. Periodens kassaflöde 13,8 10,6 53,1 2,0 n.a. Likvida medel vid periodens början 157,1 104,0 104,0 106,0 n.a. Likvida medel vid periodens slut 143,3 93,4 157,1 104,0 n.a. 64
annehem fastigheter. Nyckeltal Jan mar 2009 Jan mar 2008 Jan dec 2008 Jan dec 2007 Jul 2005 dec 2006 Avkastning på eget kapital, procent -0,4 0,7-22,0 21,4 80,4 Avkastning på totalt kapital, procent 0,1 0,8-9,6 9,3 17,8 Belåningsgrad fastigheter, procent 74,5 65,7 74,5 67,0 60,1 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,6 1,2 1,6 1,2 Soliditet, procent 43,6 35,1 43,7 35,0 42,1 Börskurs vid periodens utgång, kr 21,00 34,50 19,70 32,00 n.a. Periodens resultat per aktie, kr -0,11 0,26-2,68 7,06 9,62 Eget kapital per aktie, kr 26,24 39,29 26,36 39,03 32,43* Antal förvaltningsfastigheter 43 89 43 88 n.a. Uthyrbar area, kvm 47 166 114 966 47 166 114 482 n.a. Fastigheternas värde, Mkr 381,5 1 092,2 381,5 1 076,8 n.a. Antal anställda 12 9 10 9 6 * Justerad för split 5:1 gjord andra kvartalet 2007. Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat före skatt i procent av eget kapital Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i procent av balansomslutningen Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas marknadsvärde Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier under perioden Antal fastigheter Totalt antal fastigheter vid periodens slut Uthyrbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning Fastigheternas marknadsvärde Marknadsvärde för förvaltningsfastigheter Antal anställda Totalt antal tillsvidareanställda vid periodens slut Periodens resultat per aktie Periodens resultat i förhållande till antal aktier under perioden 65
annehem fastigheter. Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer. Styrelse Greg Dingizian Malmö, född 1960 Invald i styrelsen 2005 Innehav i Annehem Fastigheter: 2 564 854 aktier genom bolag Frans Boch Bagsvard, Danmark, född 1959 VD i Edsviken Aps Invald i styrelsen 2006 Innehav i Annehem Fastigheter: 66 665 aktier genom bolag Anders Pettersson Limhamn, född 1959 Koncernchef och VD i Thule AB Invald i styrelsen 2006 Innehav i Annehem Fastigheter: 75 000 aktier genom bolag Erik Selin Floda, född 1967 VD i Fastighets AB Balder Invald i styrelsen 2006 Innehav i Annehem Fastigheter: 300 000 aktier genom bolag Christer Jönsson Bunkeflostrand, född 1945 Invald i styrelsen 2006 Innehav i Annehem Fastigheter: 0 aktier Marcus Jönsson Limhamn, född 1973 Invald i styrelsen 2005 Innehav i Annehem Fastigheter: 1 947 324 aktier genom bolag Mats Leifland Lund, född 1957 Vice VD i Peab AB Invald i styrelsen 2006 Innehav i Annehem Fastigheter: 75 000 aktier Sten Libell Höllviken, född 1950 Administrativ direktör i Mellby Gård AB Invald i styrelsen 2006 Ledande befattningshavare Pia Andersson VD sedan 2008 Bjärred, född 1961 Innehav i Annehem Fastigheter: 47 500 aktier Mats Andersson Ekonomichef sedan 2006 Malmö, född 1964 Innehav i Annehem Fastigheter: 35 000 aktier Lars Bengtsson Förvaltningschef sedan 2006 Svedala, född 1965 Innehav i Annehem Fastigheter: 10 000 aktier Samtligas innehav avser aktuellt innehav per 31 mars 2009. Revisor Ingvar Ganestam Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Innehav i Annehem Fastigheter: 5 000 aktier genom bolag 66
annehem fastigheter. Bolagsordning. Bolagsordning för Annehem Fastigheter AB (publ) (org nr 556683-4452) 1 Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB. Bolaget är publikt (publ). 2 Styrelsen har sitt säte i Malmö. 3 Bolaget skall äga, utveckla och förvalta fastigheter samt bedriva konsultverksamhet inom fastighetsbranschen och därmed förenlig verksamhet. 4 Bolagets aktiekapital skall uppgå till lägst 6 186 665 kronor och till högst 24 746 660 kronor. 5 Antalet aktier skall uppgå till lägst 6 186 665 och högst 24 746 660. 6 Bolagets räkenskapsår skall vara kalenderår. 7 Styrelsen skall, till den del den utses av bolagsstämman, bestå av lägst fem (5) och högst tio (10) styrelseledamöter utan styrelse suppleanter. 8 Bolaget skall ha lägst en (1) och högst två (2) revisorer med eller utan revisorssuppleanter. (b) anmäler sitt deltagande till bolaget senast kl. 12.00 den dag som anges i kallelsen till stämman; denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före bolagsstämman. Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren gjort anmälan härom enligt föregående stycke. 10 Vid årsstämma skall följande ärenden förekomma till behandling: 1. val av ordförande vid stämman; 2. upprättande och godkännande av röstlängd; 3. godkännande av dagordningen; 4. val av en eller två justeringspersoner att underteckna protokollet ; 5. prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad; 6. framläggande av årsredovisning och revisionsberättelse samt, i förekommande fall, koncernredovisning och koncernrevisionsberättelse; 7. beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning samt, i förekommande fall, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning; 8. beslut om dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen; 9. beslut om ansvarsfrihet åt styrelseledamöter och, i förekommande fall, verkställande direktör; 10. fastställande av antalet styrelseledamöter och, i förekommande fall, antalet revisorer och revisorssuppleanter; 11. fastställande av arvoden åt styrelsen och revisorerna; 12. val av styrelseledamöter och, i förekommande fall, revisorer och revisorssuppleanter; och 13. annat ärende som ankommer på årsstämman enligt aktiebolagslagen eller bolagsordningen. 9 Kallelse till bolagsstämma skall utfärdas tidigast sex och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och i Dagens Industri. Rätt att delta i bolagsstämma har endast aktieägare som (a) senast fem vardagar före stämman är registrerad som aktieägare i den av Euroclear Sweden förda aktieboken, och 11 Bolagets aktier skall vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Bolagsordning antagen på extra bolagsstämma den 20 oktober 2008. 67
Information annehem om fastigheter. Annehem Fastigheter. Aktiekapital och ägarstruktur. Annehem Fastigheters aktie är noterad vid NASDAQ OMX First North med kortnamn ANNE och ISIN-kod SE0001826959. Aktiekapital och dess utveckling Aktiekapitalet i Annehem Fastigheter uppgår till 12 373 330 kronor fördelat på 12 373 330 aktier. Kvotvärdet är en krona per aktie. Aktierna har vardera en röst. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Vid stämma får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier utan begränsning till röstetalet. Nedan anges aktiekapitalets utveckling för Annehem Fastig heter. År Transaktion Förändring antal aktier Totalt antal aktier Förändring aktiekapital, kr Totalt aktiekapital, kr Kvotvärde, kr 2005 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100 2005 Nyemission 4 000 5 000 400 000 500 000 100 2006 Nyemission 45 000 50 000 4 500 000 5 000 000 100 2006 Split 20:1 950 000 1 000 000 0 5 000 000 5 2006 Nyemission 700 000 1 700 000 3 500 000 8 500 000 5 2006 Apportemission 128 000 1 828 000 640 000 9 140 000 5 2006 Nyemission 566 666 2 394 666 2 833 330 11 973 330 5 2007 Split 5:1 9 578 664 11 973 330 0 11 973 330 1 2007 Teckning 400 000 12 373 330 400 000 12 373 330 1 Ägarstruktur I tabellerna nedan redovisas de största aktieägarna i Annehem Fastigheter per den 31 mars 2009 samt aktierna fördelat i storleksklasser. Annehem Fastigheter innehar inga egna aktier. Ägare Antal aktier Andel av kapital och röster, % Grotton Holding AB 2 564 854 20,7 MCJ Holding AB 1 947 324 15,7 Mellby Gård AB 1 333 330 10,8 Östersjöstiftelsen 1 300 000 10,5 Peab AB 850 000 6,9 Robina Holding Ltd 450 000 3,6 Länsförsäkringar fastighetsfond 386 200 3,1 AB Possessor 329 300 2,7 Hopkins Holding AB 300 000 2,4 Hököpinge Brukspark i Vellinge AB 300 000 2,4 Övriga aktieägare 2 612 322 21,1 Totalt 12 373 330 100,0 Aktier fördelat på storleksklasser Antal aktier Antal aktieägare Andel av kapitalet och rösterna, % 1 500 250 0,4% 501 1 000 53 0,4% 1 001 5 000 58 1,5% 5 001 10 000 18 1,2% 10 001 15 000 5 0,5% 15 001 20 000 4 0,7% 20 001 41 95,2% 433 100 68
annehem fastigheter. Aktiekursutveckling I grafen nedan visas kursutveckling och omsättning för Annehem Fastigheters aktie under perioden 11 maj 2007 till 1 maj 2009, samt utvecklingen för OMXSPI under samma tidsperiod. Utdelningspolicy Annehem Fastigheter har ingen offentliggjord utdelningspolicy. Aktieägaravtal Såvitt styrelsen i Annehem Fastigheter känner till existerar inga aktieägaravtal mellan aktieägarna i bolaget. Givna bemyndiganden till styrelsen Styrelsen för Annehem Fastigheter har inte erhållit några bemyndiganden vad avser emission, förvärv eller överlåtelse av aktier. Incitamentsprogram Annehem Fastigheter har inga utestående konvertibel- eller optionsprogram. 50 800 700 40 600 500 30 400 300 20 200 100 10 2007 2008 0 2009 Annehem Fastigheter OMX Stockholm_PI Omsatt antal aktier per månad i 1000-tal 69
annehem fastigheter. Annehem Fastigheters delårsrapport januari mars 2009. Delårsrapport januari mars 2009 70
annehem fastigheter. 2 Annehem i korthet Annehem i korthet VErKsAMHETsbEräTTElsE Annehem utvecklar och förvaltar fastigheter i Öresunds regionen, som är en av de mest dynamiska och aktiva regionerna i Europa. Här utvecklar bolaget för närvarande tre projekt, bland annat det omfattande projektet på torget i Hyllie. Projektportföljen omfattar byggrätter på cirka 60 000 kvadrat meter. Parallellt med utvecklingsprojekten byggde Annehem upp en omfattande fastighetsportfölj i Skåne. Efter försäljningen består fastighetsbeståndet av kommersiella lokaler och bostäder huvudsakligen belägna i Landskrona. Syftet har varit att erhålla ett stabilt kassaflöde. Portföljen av förvaltningsfastigheter är per 31 mars 2009 värderad till 381,5 miljoner kronor. Affärsidé Annehem ska aktivt förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget prioriterar investeringar i Öresundsregionen. övergripande Mål och strategier Annehems övergripande mål är att skapa och realisera värden inom fastig hets branschen och därigenom skapa god avkastning till sina aktieägare. För att uppnå detta mål ska Annehem: Aktivt förbättra fastig hetsportföljen genom köp, förädling och för säljning av fastigheter. realisering av fastighetsvärden ska utgöra en central del av verksamheten. Arbeta med förvärv och förädling av mark och utvecklingsfastigheter. Etablera ett nära samarbete med kommuner och näringsliv för att stödja den lokala utvecklingen. organisation koncernledning finansiella Mål Annehems långsiktiga finansiella mål koncerngemensamma funktioner ProjEktutvEckLing Avkastningen på eget kapital ska överstiga 15 procent. Soliditeten ska uppgå till lägst 20 procent. legal struktur förvaltning Annehem Fastigheter AB, organisationsnummer 556683-4452, är moderbolag i en koncern med tre helägda dotterbolag. Annehem Delårsrapport januari mars 2009 71
annehem fastigheter. 3 Delårsrapport januari mars Delårsrapport januari mars EKonoMisK översikt 31 MArs 2009 31 MArs 2008 31 dec 2008 31 dec 2007 Hyresintäkter, mkr 8,0 23,6 57,6 73,6 resultat före skatt, mkr 1,4 3,2 71,8 103,4 Periodens resultat, mkr 1,4 3,2 33,1 87,4 resultat per aktie, mkr 0,11 0,26 2,68 7,06 Balansomslutning, mkr 745,0 1 386,2 745,7 1 381,3 Eget kapital per aktie, kr 26,24 39,29 26,36 39,0 Soliditet, % 43,6 35,1 43,7 35,0 ViKTigA HändElsEr UndEr perioden Bygglov erhölls i februari för Etapp 1 i Hyllie. Kicks och Dressman öppnade sina nya butiker i Landskrona. ViKTigA HändElsEr EfTEr rapportperioden Peab AB (publ) har den 17 april lagt ett bud på Annehem Fastigheter AB (publ). Aktieägarna i Annehem kan enligt erbjudandet välja mellan att som vederlag erhålla B-aktier i Peab eller kontanter. Antalet erhållna aktier i aktiealternativet är beroende av Peab-aktiens kursutveckling på ett sätt som innebär att budvärdet för varje aktie i Annehem ligger i intervallet från 21,50 kronor till 24,50 kronor. Högst erhålls en B-aktie i Peab för varje aktie i Annehem. Kontantalternativet innebär att 21 kronor kontant erhålls som vederlag för varje aktie i Annehem. För mer information, se Peabs pressmeddelande varigenom budet offentliggjordes. Peab äger idag aktier motsvarande cirka 6,9 procent av aktierna och rösterna i Annehem. Därtill har aktieägare med sammantaget cirka 61,5 procent av aktierna och rösterna i Annehem åtagit sig att acceptera aktiebudet. Åtagandena är villkorade på det sätt som anges i Peabs pressmeddelande. På grund av åtaganden och intressekonflikter kommer endast tre av styrelsens ledamöter, Frans Boch, Anders Pettersson och Erik Selin, att delta i styrelsens beredning av eller beslut i anledning av budet. Initialt är de positiva till budet men avvaktar inhämtandet av en så kallad fairness opinion till underlag för sitt slutliga ställningstagande. Ledamöternas rekommendation till Annehems aktieägare kommer att offentliggöras så snart som möjligt och i god tid innan acceptfristen löper ut. Annehem Delårsrapport januari mars 2009 72
annehem fastigheter. 4 marknad En stark region Den finansiella situationen i världen är inte helt oväntat det som påverkar och präglar all verksamhet just nu. Nu kan vi inte själva styra över den internationella utvecklingen. Däremot kan vi titta närmare på vår region och se på hur den förhåller sig till omvärlden. Den positiva utveckling vi har haft under lång tid är inte bara en effekt av ett allmänt starkt konjunkturläge. Malmö, övriga Skåne och Öresundsregionen som helhet har på många sätt genomgått en större positiv förändring än övriga städer och regioner i vår del av Norden. Förhoppningsvis gör det också att regionen har stora möjligheter att komma starkare ur krisen än andra regioner. intresse för vår del av världen FNs klimattoppmöte och Internationella Olympiska Kommitténs världskongress är två av många större evenemang som genomförs i regionen under 2009. Ett annat exempel på intresset för vår del av världen är möjligheterna att få forskningsanläggningen ESS förlagd till Lund. Det skulle få stora positiva effekter inom alla sektorer i samhället, inte bara för forskningen. Kunskapsbranschen i övrigt har starkt bidragit till att både arbetsmarknad och fastighetsbranschen förändrats. Nya typer av företag etableras. Människor med en annan syn på sig själva, samhället och fritiden bidrar till förändring och utveckling. En trend som ser ut att fortgå. integration utvecklar Sedan Öresundsförbindelsen kom till har ökad integration varit en ständigt närvarande fråga. Och visst har integrationen tagit fart inom en rad områden. Antalet resenärer över bron har ökat liksom antalet arbetspendlare och fritidsbesök. Nya flyttmönster har skapats och vi har sett företagsetableringar som bekräftat ambitionerna och nyttan med en integration. infrastruktur och tillväxt Utan väl fungerande infrastruktur skapas ingen tillväxt. Med bra vägar och snabba tågförbindelser krymper avstånden både på lokal och på regional nivå. Arbetspendlingen blir effektiv och tiden räknas i minuter till och från jobbet, inte timmar. I regionen börjar vi se slutet på det första steget i en efterlängtad utbyggnad. Det tog sin början med Öresundsförbindelsen 2000 och efterföljs av Citytunneln som invigs i december 2010, två pulsådror som snart knyts ihop och förändrar resandet dramatiskt över en natt. Steg två ligger lite längre fram i tiden, den fasta förbindelsen över Fehmarn Bält (Danmark-Tyskland), som ska byggas. Och det eventuella beslutet om en fast förbindelse mellan Helsingborg-Helsingör, längre fram i tiden. Sedan tillkomsten av Öresundsbron har trafiken ständigt ökat. Några siffror: cirka 25 miljoner årliga personresor med tåg, bil och buss. Totalt över sundet 35 miljoner, Helsingborg-Helsingör inräknat. Antalet pendlare över Öresundsbron är cirka 17 000 per dag. Under 2008 körde drygt 7 miljoner fordon över bron, i genomsnitt 19 000 per dag. Det är mer än en fördubbling sedan bron öppnades. bostadsbyggandet Under första delen av 2000-talet har bostadsbyggandet varit högt i regionen. Om hushållsstrukturen fortsätter att vara stabil ger detta, tillsammans med den förväntade befolkningsökningen, ett ökat behov av över 100 000 nya bostäder mellan 2007 och 2016 i hela regionen Malmös befolkning har ökat över 20 år i rad och 2008 var inget undantag. optimism trots avmattning Den kraftiga prisökningen på ägarlägenheter i Köpenhamn fram till slutet av 2006 gjorde att byggandet eskalerade under 2004 2006. Beståndet ökade då med hela tio procent. Byggandet i Köpenhamn har nu börjat minska och följer således den allmänna trenden i Danmark. Malmös bostadsmarknad har under de senaste åren uppvisat en mycket stark utveckling men under hösten 2008 stagnerade även bostadsmarknaden i Malmö. De stora infrastruktursatsningarna, Öresundsbron och den pågående byggnationen av Citytunneln, är dock positivt för både framtidssynen och integrationsutvecklingen mellan Malmö och Köpenhamn. Nya områden med bland annat butiker, kontor och bostäder byggs och planeras i närheten av dessa satsningar på båda sidor Öresund. I Malmö ger Citytunnelns stationer bostadsområden ny attraktivitet och underlag för den nya stadsdelen Hyllie. positiva landskrona Landskrona har ett strategiskt läge vid Öresund mellan tillväxtområdena Helsingborg och Malmö. Enligt en undersökning av Svensk Handel är Landskrona nu den stadskärna vars cityhandel ökat mest i hela Skåneregionen under 2008. Sällanköpshandeln ökade exempelvis med mer än 17 procent. Att centrums nya ansikte lockar visas tydligt i en undersökning beställd av Landskrona Citysamverkan och utförd av studenter vid Lunds Tekniska Högskola. Undersökningen visar att antalet personer som passerade valda mätpunkter ökat med drygt 1000 jämfört med en mätning ett år tidigare. Annehem Delårsrapport januari mars 2009 73
annehem fastigheter. 5 koncernens resultaträkning Koncernens resultaträkning jan mars jan mars jan dec jan dec mkr 2009 2008 2008 2007 Hyresintäkter 8,0 23,6 57,6 73,6 Drift och underhållskostnader -5,2-11,7-34,7-32,7 driftnetto 2,8 11,9 22,9 40,9 Projektintäkter 43,8 86,4 34,5 Projektkostnader -0,5-41,8-86,3-32,5 summa -0,5 2,0 0,1 2,0 Central administration -2,6-2,3-11,1-9,4 Övriga rörelseintäkter 0,2 1,8 Övriga rörelsekostnader -0,2-0,2-3,5-3,2 Realiserade värdeförändringar -31,7 1,5 Orealiserade värdeförändringar -36,2 93,0 rörelseresultat -0,3 11,4-57,7 124,8 Resultat från finansiella poster Finansnetto -1,1-8,2-14,1-21,4 resultat efter finansiella poster -1,4 3,2-71,8 103,4 Aktuell skatt -1,8 Uppskjuten skatt 38,7-14,2 resultat efter skatt -1,4 3,2-33,1 87,4 Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter Bolagets hyresintäkter för perioden uppgick till 8,0 (23,6) Mkr. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 5,2 (11,7) Mkr. I fastighetskostnader ingår drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Underhåll är uppdelat på löpande och planerat underhåll. Mindre hyresgästanpassningar ingår i underhåll medan större värdehöjande anpassningar aktiveras som investeringar i fastigheter. Fastighetsskatt ingår i fastighetskostnader. Flertalet av de kommersiella hyresgästerna betalar fastighetsskatten. Central administration De centrala administrationskostnaderna uppgick under perioden till 2,6 (2,3) Mkr. Kostnaderna består i huvudsak av personalkostnader och koncerngemensamma kostnader. Värdeförändringar Förvaltningsfastigheterna har per den 31 mars 2009 värderats internt. Värderingen är baserad på en kassaflödesmodell där hänsyn tagits till fastighetens avkastningskrav. Följande variabler har använts; kalkylränta, vakanser, direktavkastning, geografiskt läge samt driftskostnader. Finansiella poster Under perioden uppgick finansnettot till -1,1 (-8,2) Mkr. Den genomsnittliga låneräntan uppgick under perioden till 3,0 (4,9) %. En höjning av marknadsräntan med 1 procentenhet per bokslutsdagen med oförändrat lånebelopp och bindningstid skulle innebära en ökad räntekostnad med 3,9 Mkr på helårsbasis. Annehem Delårsrapport januari mars 2009 74
annehem fastigheter. 6 koncernens balansräkning Koncernens balansräkning mkr 2009 03 31 2008 03 31 2008 12 31 2007 12 31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 381,5 1 092,2 381,5 1 076,8 Projektfastigheter 138,0 40,6 138,0 46,8 Pågående anläggningar 48,8 57,6 37,0 87,5 Fordringar och övrigt 33,4 102,4 32,1 66,2 Likvida medel 143,3 93,4 157,1 104,0 summa tillgångar 745,0 1 386,2 745,7 1 381,3 Eget kapital och skulder Eget kapital 324,7 486,1 326,1 482,9 Räntebärande skulder 387,0 764,6 387,1 753,1 Icke räntebärande skulder 33,3 135,5 32,5 145,3 summa eget kapital och skulder 745,0 1 386,2 745,7 1 381,3 Kommentarer till balansräkningen Fastigheter Bolagets förvaltningsfastigheter har per den 31 mars 2009 värderats internt. Förvaltningsfastigheternas bedömda marknadsvärde är per den 31 mars 2009 381,5 (1092,2) Mkr. Projektfastigheternas bokförda värde uppgår till 138,0 (40,6) Mkr. Fordringar och övrigt I fordringar ingår en revers om 10,0 Mkr, en skattefordran om 6,2 Mkr, samt övriga fordringar om 17,2 Mkr. Likviditet Koncernens likvida medel uppgick per bokslutsdagen till 143,3 (93,4) Mkr. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per den 31 mars 2009 till 324,7 (486,1) Mkr, vilket motsvarar 26,24 (39,29) kronor per aktie. Bolagets soliditet uppgick till 43,6 (35,1) %. Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder per 31 mars 2009 uppgick till 387,0 (764,6) Mkr och den genomsnittliga räntan var 3,0 (4,9) %. Ränteförfall inom 12 månader av totala andelen lån är 100 %. Icke räntebärande skulder I icke räntebärande skulder ingår upplupen skatteskuld om 19,2 (65,4) Mkr, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter om 6,3 (26,1) Mkr, leverantörsskulder om 5,4 (16,7), samt övriga skulder om 2,4 (27,3) Mkr. 2009-03-31 koncernens förändringar Aktie Övrigt till Balanserat Årets Summa Av EgEt kapital, mkr kapital skjutet kapital resultat resultat eget kapital ib 12,4 140,4 206,4-33,1 326,1 Disposition av fg års resultat -33,1 33,1 Årets resultat -1,4-1,4 Eget kapital den 31 mars 2009 12,4 140,4 173,3-1,4 324,7 2008-03-31 koncernens förändringar Aktie Övrigt till Balanserat Årets Summa Av EgEt kapital, mkr kapital skjutet kapital resultat resultat eget kapital ib 12,4 264,1 119,0 87,4 482,9 Disposition av fg års resultat 87,4-87,4 Årets resultat 3,2 3,2 Eget kapital den 31 mars 2008 12,4 264,1 206,4 3,2 486,1 Annehem Delårsrapport januari mars 2009 75
annehem fastigheter. 7 koncernens kassaflödesanalys Koncernens kassaflödesanalys jan mars jan mars mkr 2009 2008 Rörelseresultat -0,3 11,4 Räntenetto -1,1-8,2 Kassaflöde från rörelsen -1,4 3,2 Förändring i rörelsekapital -0,5-46,5 Kassaflöde från rörelsen efter förändring av rörelsekapital -1,9-43,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -11,8 21,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -0,1 11,5 periodens kassaflöde -13,8-10,6 Likvida medel vid periodens början 157,1 104,0 likvida medel vid periodens slut 143,3 93,4 Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten, under perioden januari till mars 2008, genererade ett underskott om 1,9 Mkr. Investeringarna ökade med 11,8 Mkr och de likvida medeln har under perioden minskat med 13,8 Mkr. Likvida medel vid periodens slut uppgick till 143,3 Mkr. Redovisnings och värderingsprinciper Delårsrapporten har upprättats enligt IFRS. Redovisnings- och Värderingsprinciper har beskrivits i den senaste årsredovisningen. Risker och osäkerheter Bolagets finansiella risker har förändrats under hösten 2008. Dessa kommer att beskrivas i den kommande årsredovisningen. I övrigt hänvisas till sidan 51 i årsredovisningen 2008. Personal Per den 31 mars 2009 uppgick antalet heltidsanställda till 12 personer, varav 7 var kvinnor. All teknisk förvaltning har köpts in av externa förvaltningsbolag. Annehem Delårsrapport januari mars 2009 76
annehem fastigheter. 8 Aktien och ägarstruktur Aktien och ägarstruktur Annehemaktien är noterad på omx first north. Senaste betalkurs för aktien per 31 mars 2009 var 21,00 (34,50) kronor. Antalet aktieägare per 31 mars 2009 är 429 (501) stycken. i nedanstående tabell visas de tio största aktieägarna samt ägarstrukturen i Annehem per den 31 mars 2009. AKTiEägArE Antal aktier ägande i % GROTTON HOLDING AB 2 564 854 20,7% MCJ HOLDING AB 1 947 324 15,7% MELLBY GÅRD AB 1 333 330 10,8% ÖSTERSJÖSTIFTELSEN 1 300 000 10,5% PEAB AB 850 000 6,9% ROBINA HOLDING LTD 450 000 3,6% LÄNSFÖRSÄKRINGAR FASTIGHETSFOND 386 200 3,1% AB POSSESSOR 329 300 2,7% HOPKINS HOLDING AB 300 000 2,4% HÖKÖPINGE BRUKSPARK I VELLINGE AB 300 000 2,4% Övriga 2 612 322 21,1% Totalt 12 373 300 100,0% ägarstruktur Antal aktie Antal aktie Antal Antal intervall ägare ägare i % aktier röster i % 1-500 250 58% 54 047 0% 501-1 000 53 12% 48 300 0% 1 001-5 000 58 14% 187 965 2% 5 001-10 000 18 4% 146 570 1% 10 001-15 000 5 1% 63 165 1% 15 001-20 000 4 1% 92 600 1% 20 001-41 10% 11 780 683 95% 429 100% 12 373 330 100% AKTiEdATA 31 mars 2009 31 mars 2008 31 dec 2008 31 dec 2007 Börskurs, kr 21,0* 34,5 19,7* 32,0 Börsvärde, Mkr 260* 427 244* 396 Resultat per aktie, kr -0,11 0,26-2,68 7,06 Eget kapital per aktie, kr 26,24* 39,29 26,36* 39,03 Antal aktier 12 373 330 12 373 330 12 373 330 12 373 330 * Under 2008 inlöstes aktier i Annehem till ett värde av 123,7 Mkr, motsvarande 10 kr per aktie. Annehem Delårsrapport januari mars 2009 77
annehem fastigheter. 9 Projektutveckling Projektutveckling Annehem arbetar kontinuerligt med att utveckla och utvärdera olika projekt i ett antal skånska kommuner och har ett flertal såväl större som mindre projekt under bearbetning. Annehem har två större projekt Point HYLLi E och oket 22, med ett projektvärde om 2 miljarder kronor. Läge: kategori: Yta: Arkitekt: Hyllie, Malmö bostäder och kommersiella lokaler cirka 45 000 kvm CF Möller Byggstart: första halvåret 2009 inflyttning: slutet 2010 Point Hyllie en ny utgångspunkt Mitt i centrum i ett nytt centrum Mitt i den nya stadsdelen Hyllie i Malmö ska projektet Point Hyllie uppföras. Det kommer att bestå av fyra byggnader som delvis ramar in torget som tillsammans med Citytunnelstationen utgör Hyllies absoluta centrum. I Hyllie kommer människor att resa, bo, arbeta, mötas, shoppa, koppla av och vara en del av en ny spännande framtid. Med sitt unika läge kommer Point Hyllie att utgöra navet i den nya stadsdelen. Här är det bara några meter till stationen varifrån man lätt tar sig vidare ut i världen; från station Hyllie till Kastrup tio minuter med tåg, till Malmö C sex minuter. Point Hyllie kommer även att ligga strategiskt nära de lättillgängliga och väl utbyggda motortrafiklederna och Öresundsbron. Med kommunikationer av världsklass och sitt utmärkta läge har Hyllie, med Point Hyllie i centrum, förutsättningar att bli ett av Sveriges mest attraktiva bostads- och affärsområden. För många, såväl företag och privatpersoner kommer Point Hyllie att bli en helt ny utgångspunkt, för både privatliv och affärsliv. En ny siluett Point Hyllie är ett omfattande koncept. Det innefattar fyra huskroppar om cirka 45 000 kvadratmeter och består av två tredjedelar bostäder och en tredjedel butiker, kontor, restauranger, kaféer och service. De fyra huskropparna vilar på en gemensam bas som inrymmer butiker och service. Den högsta byggnaden är cirka 100 meter hög och blir landets näst högsta byggnad som inrymmer bostäder. Byggnaderna kännetecknas av en unik, spännande arkitektur med veckade fasader inspirerade av det nordiska ljuset. Husens fasader, ovanför basen, kläs i glas. Det blir såväl täta som delvis genomskinliga och helt klara partier, vilket varierar både insläppet av dagsljus och utsikten. Det skapar också en spännande och dynamisk vy utifrån. När projektet är färdigt kommer det att synas på långt håll. Det blir inte bara ett symboliskt landmärke för Hyllie Point Hyllie blir en ny siluett i, och en ny del av Malmö. spektakulära grannar Mitt i den dynamiska Öresundsregionen ska Malmös nya stadsdel Hyllie byggas upp och utvecklas. Hyllie, med sin egen Citytunnelstation, kommer inom några år att expandera explosionsartat här planeras torg, handel, restauranger, kaféer, service och bostäder. Planen är att bygga bostäder för cirka 7 000 personer och arbetsplatser för lika många. Point Hyllies grannar är spektakulära. Det är bara 20 meter till Malmö arena, regionens nya, moderna multiarena, som invigdes i slutet av 2008. Och ett stenkast bort finns Emporia, som planeras att bli Skandinaviens största köpcentrum. Planer finns även för hotell och spaanläggningar i området. Granne med Hyllie ligger Svågertorp, där IKEA ska etablera sig och en rad andra varuhus och butiker redan finns. Annehem Delårsrapport januari mars 2009 78
annehem fastigheter. 10 Projektutveckling Kv Oket Brf Bageriet I hjärtat av Malmö, med kulturen runt hörnet och Folkets park som närmaste granne ska Bageriet uppföras. Läget är mycket centralt i ett område där det inte har byggts nya bostäder på många år. Ett stenkast bort ligger Möllevången och Triangeln där Citytunneln kommer att få en av tre nya stationer. Bageriet byggs i två etapper och omfattar fyra flerbostadshus på fem våningar med totalt 141 lägenheter. Bostadsrättsföreningarna i projektet har fått namnen Bageriet 1 och 2. På så vis bevaras den historiska kopplingen till Coops bageri Solidar, som tidigare låg i området och hade anor från början av 1900-talet. flexibla lösningar Lägenheterna i Bageriet blir allt från ettor till femmor, av varierande storlek från 45 till 127 kvadratmeter. Merparten av lägenheterna är dock tvåor och treor. De kännetecknas av hög standard och öppna, genomtänkta planlösningar. Aktuellt läge Bygglov för de lägenheterna erhölls i oktober 2008. Upphandling av bygg entreprenör är på grund av den allmänna osäkerheten på bostadsmarknaden inte klar men försäljningsstarten beräknas att ske under senare delen av 2009. Läge: kategori: Yta: Helsingborgsgatan, Malmö bostäder, bostadsrätter cirka 13 200 kvm BTA ovan mark Antal lägenheter: 141 Arkitekt: Fojab Arkitektkter AB Byggstart: preliminärt hösten 2009 inflyttning: sommaren 2011 Lägerplatsen, Landskrona I ett attraktivt läge, med närhet till Öresund och småbåtshamnen, längs Strandvägen i Landskrona planerar Annehem nybyggnad av bostäder för ett 55+ boende. Projektet som omfattar totalt 31 lägenheter, består av fyra stadsvillor. Tomten ligger centralt placerad i staden. Det är första gången som nyproduktion av seniorboende planeras i Landskrona. Husen har 2 3 våningar och en indragen takvåning. De inramar en samland grönyta i mitten som öppnar sig mot väster. Här planeras för gräsytor, sittmöjligheter, odlingslotter och bouleplaner för de boende. Läge: Strandvägen, Landskrona kategori: bostäder 55+ Yta: cirka 2 800 kvm Byggstart: under 2010 inflyttning: sommaren 2012 projektfastigheter Uthyrbar area (kvm) Fastighet Ort Adress Byggår/omb. år Bostäder Kontor Butik Övrigt Total area Hyllie Malmö Hyllie 2009 20 000 8 000 8 000 36 000 Lappmarken 1 Malmö Fosievägen 28 m.fl. Oket 22 Malmö Helsingborgsgatan 2009 11 000 11 000 Summa 31 000 8 000 8 000 0 47 000 Annehem Delårsrapport januari mars 2009 79
annehem fastigheter. 11 fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning I Landskrona fortgår utvecklingsarbetet med att göra city till ett attraktivare handelscentrum och mycket arbete har redan lagts ner. Det har bidragit till ett flertal nyetableringar såsom H&M, Gina Tricot, Hemtex och Fitness24Seven, företag som inte funnits i Landskrona tidigare. Under första kvartalet 2009 har både kosmetikkedjan Kicks och Dressman gjort succéartade öppningar av sina nya butiker på Järnvägsgatan. drivande fastighetsägare Från det att Annehem började förvärva fastigheter i Landskrona har bolaget varit en aktiv fastighetsägare i staden. Bolaget har bland annat varit en av drivkrafterna i uppstartandet av Landskorna Citysamverkan, ett samarbete mellan Landskrona kommun, fastighetsägarna och handlarna. Syftet med samarbetet är att göra centrala Landskrona till en levande och attraktiv handels- och mötesplats. För närvarande ingår cirka 60 företag i samarbetet och fler är på väg in. Vårt arbete med att etablera nya butiker och att göra omflyttningar bland de befintliga hyresgästerna, hör ihop med företagets idé om lokaleffektivisering. Tanken är att skapa nya, attraktiva och yteffektiva lokaler till butiker och restauranger. Omflyttningarna görs i stor utsträckning för att friställa ytor som kan användas på ett mer yteffektivt sätt och i vissa fall slås ihop till större lokaler. Arbetet har hittills mottagits mycket positivt i kommunen. Cirka 51 procent av den uthyrbara ytan i Annehems bestånd av förvaltningsfastigheter består av kommersiella ytor. Bland de största lokalhyresgästerna är H&M, Capio Citykliniken och Fitness24Seven. fastighetsbestånd Annehems fastighetsbestånd består den 31 mars 2009 av 43 fastigheter i Landskrona, Sjöbo och Abbekås. I Landskrona har Annehem 14 fastigheter med en total uthyrbar area om 44 418 kvadratmeter, varav 23 879 kvadratmeter kommersiell yta. I Sjöbo äger Annehem 9 småhus med en total area om 864 kvadratmeter och i Abbekås 20 radhus med en total area om 1 884 kvadratmeter. Förvaltningsfastigheternas bedömda marknadsvärde per den 31 mars 2009 är 381,5 Mkr. Landskrona står för 93 procent av marknadsvärdet och övriga orter 7 procent. Hyresvärde och uthyrningsgrad Fastighetsbeståndets hyresvärde bedöms på årsbasis uppgå till 41,6 Mkr, fördelat med 54 procent på kommersiellt och 46 Annehem Delårsrapport januari mars 2009 80
annehem fastigheter. 12 fastighetsförvaltning procent på bostäder. Hyresvärdet fördelat per ort motsvaras av 95 procent i Landskrona och 5 procent på övriga orter. Annehem har en ekonomisk vakans om 6,1 Mkr på de kommersiella ytorna, vilket motsvaras av 27 procent av det totala kommersiella hyresvärdet. Vakansen beror till största delen på att Annehem har ett pågående projekt med att yteffektivisera och förbättra de kommersiella lokalerna. Under förra året lade Annehem ner ett stort arbete på att tömma gallerian i centrala Landskrona och samtliga lokaler är nu tillgängliga. På detta sätt har Annehem skapat en möjlighet för ett större utvecklingsprojekt. Gallerians uthyrbara area uppgår till cirka 2 750 kvadratmeter. Även fastigheten Citadellstaden 7:1 är en utvecklingsfastighet om totalt cirka 1 880 kvadratmeter, varav cirka 1 600 kvadratmeter är vakant. uthyrbar ArEA 47 166 m 2 Kontor Butik Bostäder Övrigt Abbekås Sjöbo Landskrona HYrESvärDE 41,6 Mkr HYrESintäktEr 8,0 Mkr Kommersiella lokaler marknadsvärde Landskrona Bostäder 381,5 Mkr Övriga Hyresintäkter och kontraktsstruktur De kontrakterade hyresintäkterna, inklusive hyrestillägg, bedöms på årsbasis uppgå till 32,2 Mkr. Under 2008 gjordes en bruksprövning av hyrorna i Landskrona, Sjöbo och Abbekås, vilken aktualiseras per den 1 januari 2009. Av lokalkontrakten är 64 procent i beståndet tecknade till och med 2012 eller senare. De hyreskontrakt som löper ut tidigare är en potential för Annehem eftersom det ger bolaget möjlighet att utveckla hyresgästsammansättningen och att bland annat fortsätta arbetet med att skapa en attraktiv stadskärna i Landskrona. Annehem arbetar i huvudsak med extern teknisk förvaltning av fastighetsbeståndet. Den administrativa förvaltningen sköts från juni 2008 av Annehem. Uthyrning av lokaler administreras av bolaget. Annehem arbetar för att ha uppdaterade underhållsplaner för samtliga fastigheter. Kommersiella fastigheter Landskrona Bostäder Sjöbo/Abbekås Annehem Delårsrapport januari mars 2009 81
annehem fastigheter. 13 fastighetsförvaltning fastighetsförteckning per 2009 03 31 Uthyrbar area (kvm) Fastighet Ort Adress Byggår/omb. år Bostäder Kontor Butik Övrigt Total area Örmölla 13:257-276 Abbekås Segelvägen 6 10 1991 1 884 0 0 0 1 884 Karl XV 17 Landskrona Järnvägsgatan 4 m.fl. 1964 0 587 2 188 2 183 4 958 Östra Roten 21 Landskrona Järnvägsgatan 7 m.fl. 1931 6 725 262 3 088 476 10 551 Banér 1 Landskrona Borgmästaregatan 1 m.fl. <1929/1980 507 0 395 0 902 Banér 11 Landskrona Borgmästaregatan 3 m.fl. <1929/1988 227 500 0 132 859 Erik Dahlberg 1 Landskrona Rådhustorget 6 m.fl. <1929/1980-90 370 0 581 0 951 Erik Dahlberg 13 Landskrona Rådhustorget 7 m.fl. <1929/1993 468 0 145 435 1 048 Erik Dahlberg 14 Landskrona Nygatan 7 m.fl. 1960 1 295 70 1 506 0 2 871 Köpmannen 2 Landskrona Storgatan 28 1929 659 0 234 44 937 Köpmannen 13 Landskrona Storgatan 32 1929 1 217 74 227 1 518 Köpmannen 14 Landskrona Storgatan 32 1980 1 637 0 907 324 2 868 Karl XV 4 Landskrona Borgmästargatan 16 1973 2 089 0 507 935 3 531 Karl XV 18 Landskrona Järnvägsgatan 8 m.fl. 1969 3 883 1 400 3 942 523 9 748 Karl XV 5 Landskrona Borgmästargatan 18 m.fl. ~1900 1 462 0 133 206 1 801 Citadellstaden 7:1 Landskrona Föreningsgatan 217 ~1900 0 1 875 0 0 1 875 Blyertspennan 3-8 Sjöbo Läxgatan 1 11 1991 384 0 0 0 384 Bläckpennan 3-6 Sjöbo Läxgatan 6-8 m.fl. 1991 384 0 0 0 384 Kritan 1 Sjöbo Läxgatan 10 12 1991 96 0 0 0 96 Summa 23 287 4 768 13 853 5 258 47 166 andel (%) 49 % 10 % 29 % 12 % 100 % förvaltningsfastigheter per 2009 03 31 Typ Antal lägenheter Yta kvm Andel yta, % Bostäder 336 23 287 49 % Kommersiella lokaler 153 23 879 51 % Totalt 47 166 100 % Kommersiella fastigheter Bostäder löptider för HyrEsKonTrAKT per 2009 03 31 Förfalloår Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % total Andel, % lokaler Bostadshyresavtal 17,6 52,2% Lokalhyresavtal Tillsvidareavtal 0,5 1,5% 3,1% 2009 0,3 0,9% 1,9% 2010 2,9 8,6% 18,0% 2011 2,1 6,2% 13,0% >2012 10,3 30,6% 64,0% Totalt lokalhyresavtal 16,1 47,8% 100,0% Totalt Annehem 33,7 100,0% 100,0% Annehem Delårsrapport januari mars 2009 82
annehem fastigheter. 14 nyckeltal Nyckeltal nyckeltal FINANSIELLA Jan-mars Jan-mars Jan-dec Jan-dec 2009 2008 2008 2007 Avkastning på eget kapital, % -0,4 0,7-22,0 21,4 Avkastning på totalt kapital, % 0,1 0,9-9,6 9,3 Belångsgrad fastigheter, % 74,5 67,5 74,5 67,0 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,6 1,2 1,6 Soliditet, % 43,6 35,1 43,7 35,0 AKTIERELATERADE Börskurs 21,0* 34,5 19,7* 32,0 Periodens resultat per aktie, kr -0,11 0,26-2,68 7,06 Eget kapital per aktie, kr 26,24 39,29 26,36 39,03 FASTIGHETSRELATERADE Antal förvaltningsfastigheter 43 89 43 88 Uthyrbar area, kvm 47 166 114 966 47 166 114 482 Fastigheternas värde, Mkr 381,5 1 092,2 381,5 1 076,8 MEDARBETARE Antal anställda 12 9 11 9 * Under 2008 inöstes aktier i Annehem till ett värde av 123,7 Mkr, motsvarande 10 kr per aktie. Annehem Delårsrapport januari mars 2009 83
annehem fastigheter. Definitioner finansiella Avkastning på eget kapital Resultat före skatt i procent av eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i procent av balansomslutningen. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. AKTiErElATErAdE Periodens resultat per aktie Periodens resultat i förhållande till antal aktier under perioden. Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens slut i förhållande antal aktier under perioden. Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) skall offentliggöra i enlighet med lagen om värdepappersmarknad och lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 maj 2009 kl 15.00. Malmö den 7 maj 2009 Annehem Fastigheter AB (publ). Pia Andersson, VD Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. För ytterligare information, vänligen kontakta: Pia Andersson, VD Telefon 040-16 77 86 pia.andersson@annehem.se Mats Andersson, Ekonomichef Telefon 040-16 77 74 mats.andersson@annehem.se Besök även vår hemsida www.annehem.se fastighetsrelaterade Antal fastigheter Totalt antal fastigheter vid periodens slut. Uthyrbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Fastigheternas marknads värde Marknadsvärde för förvaltningsfastigheter. MEdArbETArE Antal anställda Totalt antal tillsvidareanställda vid periodens slut. Annehem Fastigheter AB Djäknegatan 23 Box 4246 SE-203 13 Malmö Tel 040-16 77 70 www.annehem.se KoMMAndE rapporter Delårsrapport jan-juni Delårsrapport jan-sept 24 augusti 3 november 84
Skattefrågor i Sverige. Skattefrågor i Sverige. Nedan sammanfattas vissa svenska skatteregler som aktualiseras med anledning av Erbjudandet för aktieägare i Annehem Fastigheter som är obegränsat skattskyldig i Sverige, om inte annat uttryckligen anges. Sammanfattningen är baserad på nu gällande lagstiftning och är endast avsedd som generell information. Sammanfattningen behandlar inte; situationer där fysisk person anses obegränsat skattskyldig i Sverige på grund av att denne har väsentlig anknytning till Sverige, situationer då aktier innehas som lagertillgång i näringsverksamhet, situationer då aktier innehas av handelsbolag, de särskilda reglerna om skattefri kapitalvinst respektive avdragsförbud för kapitalförlust som kan bli tillämpliga då aktieägares aktier i Annehem Fastigheter eller Peab skattemässigt är att betrakta som näringsbetingade för aktieägaren, de särskilda regler som i vissa fall kan bli tillämpliga på aktier i bolag som är eller har varit fåmansföretag eller på aktier som förvärvats med stöd av sådana aktier, utländska företag som bedriver verksamhet från fast driftställe i Sverige, eller utländska företag som har varit svenska företag. Särskilda skatteregler gäller vidare för vissa särskilda företagskategorier. Den skattemässiga behandlingen av varje enskild aktieägare beror på dennes situation. Respektive aktieägare bör därför rådfråga kvalificerad skatterådgivare om de skattekonsekvenser som Erbjudandet kan medföra för denne, inklusive tillämpligheten och effekten av utländska regler och dubbelbeskattningsavtal. Fysiska personer Beskattning vid avyttring av aktier i Annehem Fastigheter Kontantalternativet För fysisk person som är obegränsat skattskyldig i Sverige på grund av att denne är bosatt eller stadigvarande vistas i Sverige och som accepterar Kontantalternativet, utlöses kapitalvinstbeskattning; se vidare nedan. Aktiealternativet Vad avser Aktiealternativet, uppkommer förutsatt att reglerna om framskjuten beskattning vid andelsbyten är tillämpliga ingen skattepliktig kapitalvinst eller avdragsgill kapitalförlust beträffande de aktier i Annehem Fastigheter som avyttras. För att reglerna om framskjuten beskattning vid andelsbyten ska vara tillämpliga krävs att Peab äger aktier i Annehem Fastigheter motsvarande mer än 50 procent av röstetalet vid utgången av det kalenderår då avyttringen sker. Under förutsättning att Erbjudandet fullföljs kommer Peab att inneha aktier i Annehem Fastigheter på sådant sätt att detta villkor är uppfyllt. Endast hela aktier i Peab kommer att överlåtas vid Aktiealternativet. För överskjutande andelar kommer ett kontant vederlag att utbetalas. Eventuell ersättning i pengar som erhålls utav denna anledning vid Aktiealternativet, ska under förutsättning att reglerna om framskjuten beskattning är tillämpliga tas upp som kapitalvinst det år andelsbytet sker. Anskaffningsvärdet för de mottagna aktierna i Peab motsvarar vid framskjuten beskattning omkostnadsbeloppet för tidigare innehavda aktier i Annehem Fastigheter. Det ska framhållas att själva andelsbytet i sig inte behöver deklareras. En avyttring av aktier i Peab som mottagits genom Erbjudandet utlöser däremot beskattningskonsekvenser och ska deklareras; se vidare Beskattning vid avyttring av mottagna aktier i Peab nedan. Om fysisk person inte längre uppfyller villkoren angående att vara bosatt i Sverige eller stadigvarande vistas här och reglerna om framskjuten beskattning har tillämpats, ska den så kallade kapitalvinst som uppkom vid andelsbytet tas upp till beskattning. En fysisk person som varit bosatt eller stadigvarande vistats i Sverige ska således ta upp kapitalvinsten det år bosättningen eller vistelsen i Sverige upphör. De mottagna andelarna ska då anses avyttrade för det marknadsvärde som gällde vid andelsbytet. Kapitalvinsten vid bytet fastställs således först i efterhand. Skatteverkets uppfattning som den framgår av ställningstagande är dock att i situationer där fysisk person flyttar till ett annat land inom EES och reglerna om framskjuten beskattning har tillämpats ska ingen kapitalvinstbeskattning utlösas på grund av flytten. Detta följer även av ett flertal skattedomar. Beskattning vid avyttring av mottagna aktier i Peab När fysisk person avyttrar aktier i Peab som denne mottagit genom Erbjudandet utlöses kapitalvinstbeskattning; se vidare vad som sägs nedan. Allmänt rörande kapitalvinstbeskattning av fysiska personer För fysiska personer som är obegränsat skattskyldiga i Sverige beskattas kapitalinkomster så som räntor, utdelningar och kapi- 85
Skattefrågor i Sverige. talvinst i inkomstslaget kapital. Skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 procent och proportionerlig. Vid beräkning av om kapitalvinst eller kapitalförlust uppkommer ska omkostnadsbeloppet för samtliga aktier av samma slag och sort läggas samman och beräknas gemensamt med tillämpning av genomsnittsmetoden. Vid avyttring av noterade aktier får alternativt schablonmetoden användas, vilken innebär att omkostnadsbeloppet får bestämmas till 20 procent av försäljningsersättningen. Gällande kapitalförluster på noterade aktier får hela förlusten dras av mot skattepliktiga kapitalvinster som uppkommer samma år på aktier samt noterade delägarrätter utom andelar i räntefonder. Av kapitalförlust som inte dragits av genom nämnda kvittningsmöjlighet medges avdrag i inkomstslaget kapital i övrigt med 70 procent av förlusten. Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital medges reduktion av skatten på inkomst av tjänst, inkomst av näringsverksamhet samt fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. Skattereduktion medges med 30 procent av den del av underskottet som inte överstiger 100 000 kr och med 21 procent av det återstående underskottet. Underskott i inkomstslaget kapital som inte kan nyttjas enligt ovan går förlorat och får inte nyttjas senare år. Aktiebolag Beskattning vid avyttring av aktier i Annehem Fastigheter För aktiebolag som har skatterättslig hemvist i Sverige och som genom Erbjudandet avyttrar aktier i Annehem Fastigheter uppkommer som huvudregel skattepliktig kapitalvinst eller avdragsgill kapitalförlust. Under förutsättning att vissa villkor är uppfyllda finns dock en möjlighet att yrka uppskov med beskattningen; se vidare Uppskov med beskattning av kapitalvinst nedan. Kapitalvinsten respektive kapitalförlusten beräknas utifrån skillnaden mellan marknadsvärdet av vad som mottagits, det vill säga kontanter eller/och aktier i Peab, vid tidpunkten för avyttring av aktierna i Annehem Fastigheter och omkostnadsbeloppet för de avyttrade aktierna i Annehem Fastigheter. Peab avser att hos Skatteverket ansöka om fastställande av marknadsvärdet av de mottagna aktierna i Peab vid tidpunkten för avyttring av aktierna i Annehem Fastigheter. Det av Skatteverket fastställda värdet kommer att publiceras på Skatteverkets respektive Peabs hemsida på Internet (www.skatteverket.se och www.peab.se). Vid beräkning av kapitalvinst respektive kapitalförlust ska omkostnadsbeloppet för samtliga aktier av samma slag och sort läggas samman och beräknas gemensamt med tillämpning av genomsnittsmetoden. Vid avyttring av noterade aktier får alternativt schablonmetoden användas, vilken innebär att omkostnadsbeloppet får bestämmas till 20 procent av försäljningsersättningen efter avdrag för utgifter för försäljningen. Uppskov med beskattning av kapitalvinst I den utsträckning som aktiebolag genom Erbjudandet byter aktier i Annehem Fastigheter mot aktier i Peab med kapitalvinst som följd kan uppskov med beskattningen medges efter yrkande om detta i deklarationen och under förutsättning att vissa villkor är uppfyllda. För att reglerna om uppskov ska vara tillämpliga krävs att Peab äger aktier i Annehem Fastigheter motsvarande mer än 50 procent av röstetalet vid utgången av det kalenderår då avyttringen sker. Under förutsättning att Erbjudandet fullföljs kommer Peab att inneha aktier i Annehem Fastigheter på sådant sätt att detta villkor är uppfyllt. Aktiebolag som önskar uppskov med beskattningen av kapitalvinst måste redovisa kapitalvinsten i sin deklaration och samtidigt framställa yrkande om uppskov med beskattningen. Om uppskov medges, ska kapitalvinsten fastställas av Skatteverket vid taxeringen i form av ett uppskovsbelopp. Uppskovsbeloppet ska fördelas lika på de aktier i Peab som erhållits genom Erbjudandet. För juridisk person som accepterar Aktiealternativet och som även får kontant vederlag, ska så stor del av kapitalvinsten som motsvarar ersättningen i pengar tas upp som intäkt det beskattningsår då Erbjudandet accepteras medan återstående del av kapitalvinsten ska fördelas på de mottagna aktierna i Peab. Till den del uppskov medges, ska kapitalvinsten tas upp till beskattning senast när äganderätten till de mottagna aktierna i Peab avyttras. Detta gäller dock inte om de mottagna aktierna övergår till annan genom ett efterföljande andelsbyte som uppfyller förutsättningarna för fortsatt uppskov och den skattskyldige begär att uppskovsbeloppet inte ska tas upp till beskattning. Skattskyldig kan även närhelst i sin deklaration begära att uppskovsbeloppet ska återföras till beskattning. Beskattning vid avyttring av mottagna aktier i Peab När i Sverige skattskyldigt aktiebolag avyttrar aktier i Peab som mottagits genom Erbjudandet, utlöses kapitalvinstbeskattning. Mottagna aktier i Peab anses förvärvade för ett pris motsvarande marknadsvärdet vid förvärvstidpunkten. Om uppskov med beskattningen av kapitalvinsten för aktier i Annehem Fastigheter 86
Skattefrågor i Sverige. medgivits ska även medgivet uppskovsbelopp tas upp till beskattning vid avyttring av aktier i Peab som mottagits genom Erbjudandet. Om aktieägare som accepterar Aktiealternativet äger aktier i Peab vid tidpunkten för aktiebytet eller förvärvar ytterligare aktier i Peab efter aktiebytet, tillämpas en särskild turordningsregel enligt vilken efterföljande avyttringar av aktier i Peab anses ske i följande ordning: 1. aktier i Peab förvärvade före Erbjudandet, 2. aktier i Peab förvärvade genom Erbjudandet, och 3. aktier i Peab förvärvade efter Erbjudandet. Allmänt beträffande beskattningen av aktiebolag För aktiebolag skattskyldigt i Sverige beskattas all inkomst inklusive kapitalvinster och utdelning proportionerligt i inkomstslaget näringsverksamhet. Vid beräkning av kapitalvinst respektive kapitalförlust ska omkostnadsbeloppet för samtliga aktier av samma slag och sort läggas samman och beräknas gemensamt med tillämpning av genomsnittsmetoden. Vid avyttring av noterade aktier får alternativt schablonmetoden användas för att fastställa omkostnadsbeloppet. Avdrag för kapitalförlust på aktier medges endast mot kapitalvinster på delägarrätter. För det fall en kapitalförlust inte kan dras av hos det företag som gjort förlusten, kan den samma år dras av mot kapitalvinster på delägarrätter hos annat företag i samma koncern, under förutsättning att koncernbidragsrätt föreligger mellan företagen och båda företagen begär det vid samma års taxering. Kapitalförlust på aktier som inte har kunnat utnyttjas ett visst år, får sparas och dras av mot kapitalvinster på delägarrätter under efterföljande beskattningsår utan begränsning i tiden. Dock kan noteras att särskilda skatteregler kan vara tillämpliga på vissa företagskategorier eller vissa juridiska personer, exempelvis investeringsfonder och investmentföretag. Särskilda skattefrågor för aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige För aktieägare som är begränsat skattskyldig i Sverige och som erhåller utdelning på aktier i svenskt aktiebolag uttas normalt kupongskatt i Sverige. Aktieägare som är begränsat skattskyldig i Sverige och som inte bedriver verksamhet från fast driftställe i Sverige kapitalvinstbeskattas emellertid normalt inte i Sverige vid avyttring av aktier. Erbjudandet innebär att aktierna i Annehem Fastigheter avyttras och medför därför som regel inga beskattningskonsekvenser i Sverige för i Sverige begränsat skattskyldig som saknar fast driftställe i Sverige. Enligt den så kallade tioårsregeln kan dock fysisk person som är begränsat skattskyldig i Sverige bli föremål för kapitalvinstbeskattning i Sverige vid avyttring av aktier i Annehem Fastigheter eller Peab om fysikern vid något tillfälle under det år avyttringen sker eller under de föregående tio kalenderåren har varit bosatt i Sverige eller stadigvarande vistats här. Tillämpligheten av regeln är dock i flera fall begränsad genom dubbelbeskattningsavtal. Begränsat skattskyldig aktieägare kan vidare bli föremål för beskattning i sin hemviststat. Övrigt Bolaget ansvarar inte för att eventuell källskatt innehålls, denna hantering ombesörjes av Euroclear Sweden. Källskatten uppgår till 30 procent. 87
Adresser. Adresser. Peab AB (publ) 260 92 Förslöv Annehem Fastigheter AB (publ) Djäknegatan 23 211 35 Malmö Swedbank Markets Regeringsgatan 13 105 34 Stockholm Advokatfirman Glimstedt Stockholm KB Strandvägen 7A Box 5244 102 45 Stockholm KPMG AB Tegelbacken 4A Box 16106 103 23 Stockholm Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) Regeringsgatan 65 Box 7822 103 97 Stockholm 88
Peab AB (publ), 260 92 Förslöv, Org. nr 556061-4330. Tfn 0431-890 00. Fax 0431-45 19 75. www.peab.se Intellecta Finanstryck 0931974